臺中高等行政法院判決
102年度訴字第320號102年12月5日辯論終結原 告 陳萬定訴訟代理人 陳銘釗 律師被 告 臺中市南屯區公所代 表 人 程泰源訴訟代理人 侯志翔 律師上列當事人間因耕地三七五租約事件，原告不服臺中市政府中華民國102年7月18日府授法訴字第1020131362號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告承租訴外人黃明和、黃明弘及黃明立等3人（下稱出租人黃明和等3人）所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號、分割前1131地號（分割後增加1131-1地號）及分割前1138地號（分割後增加1138-1地號）等土地3筆（下稱系爭土地），原訂有「犁豐字第103號耕地三七五租約」，租期至民國（下同）103年12月31日止。因系爭土地先經臺中市政府於98年10月30日，以府都計字第0980276886號公告發布「擬定臺中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站附近）細部計畫案」，編定為「第一○住○區○道路用地」；復又被劃入「臺中市第13期公辦市地重劃區」之第二工區範圍。出租人黃明和等3人乃於101年8月31日，以系爭土地「目前業已進行重劃無法做耕作使用依法終止」為由，以臺中公益路郵局（000000-0）第518號存證信函通知原告；嗣於101年10月23日，復以同郵局第639號存證信函重申：上開耕地，前經伊於101年8月31日以上開信函通知終止租約等語；並提出臺中市政府地方稅務局文心分局（下稱稅務局文心分局）101年8月6日中市稅文分字第1015065202號函附土地增值稅試算表而謂：本案3筆土地增值稅共計為新臺幣（下同）20,988,543元，依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第77條規定，本件終止租約按101年當期3筆土地總公告現值為53,280,000元，減除土地增值稅後餘額三分之一補償計算，台端應領補償地價共計10,763,819元云云。繼於101年11月22日，再以原告為受取權人，於臺灣臺中地方法院提存所提存10,770,000元在案。惟因租佃雙方對該補償費之土地增值稅預估值即計算標準發生爭議，原告乃依耕地三七五減租條例第26條規定，向被告申請調解。經被告以「本申請案不屬耕地租佃爭議」為由，不予受理，旋即處分核准出租人黃明和等3人申辦變更暨終止上開租約之登記，並呈經臺中市政府地政局以102年1月18日中市地權一字第1020002245號函准備查，再函請臺中市中興地政事務所塗銷系爭土地登記簿之標示部上「有三七五租約」之註記。案經該所以102年1月31日中興地所一字第1020001288號函復辦理在案後，即由被告以102年2月4日公所民字第1020002641號函（下稱原處分）通知原告及出租人黃明和等3人，同意出租人黃明和等3人之變更及終止租約之申請，並將「有三七五租約」註記部分業經臺中市中興地政事務所塗銷等語。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠按耕地之租賃，固屬私權關係，但行政機關依耕地三七五減
租條例規定辦理租約之訂立、變更、終止、換約等登記，均係本於行政權之作用，而為公法上之單獨行為，屬於行政處分，當事人對之如有不服，得循行政爭訟程序以求救濟，最高行政法院著有51年判字第152號、52年判字第197號及56年判字第377七號等判例可資參照。準此，本件被告就系爭耕地租約所為之變更、終止登記及其他相關行為等，核屬行政處分。又系爭土地是否有耕地三七五租約之登記，涉及該土地如經依法被徵收時，政府機關應否發給原告補償費，及該土地如遭法院拍賣時，執行法院是否需通知原告等關係原告權益之重大事項。因被告處分核准出租人申請系爭耕地租約之變更暨終止登記，並函請臺中市中興地政事務所塗銷系爭土地登記簿之標示部上「有三七五租約」之註記等行為違法，致損害原告之上開權益，原告自得依法提起訴願及行政訴訟，以求救濟。
㈡次按行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調
查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決定及理由告知當事人，為行政程序法第43條所明定。而所謂認定事實錯誤，係指行政機關對處分之構成要件事實，判斷結果與真相不符，實際上足以影響行政處分內容之正確性。故其瑕疵宜歸於行政處分內容要件之欠缺而構成撤銷之原因（參吳庚著「行政法之理論與實用」93年8月增訂八版第388頁至第390頁）。經查：
⒈承租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用而終止租約
者，應為耕地租約終止登記。申請耕地租約終止登記，除應提出租約登記申請書1份、原耕地租約正本及申請人之身分證明文件外，並應提出土地使用分區證明書，終止租約意思表示送達、法院提存補償費等證明文件，或協議書，承租人領取補償費收據、及承租人印鑑證明書各1份。而由出租人或承租人單獨申請之，固為臺中市耕地租約登記自治條例第4條第1項第5款（按應為第4款）、第9條第5款及第10條第5款等所規定。惟受理申請機關，仍應審酌出租人所謂終止租約意思表示之內容，是否合於法定終止租約之原因？其依法應給予承租人補償費者，並應核查該補償費之計算標準，是否符合法律之規定？不能僅憑出租人提出其所謂終止租約意思表示之送達，及法院提存補償費等證明文件，而不細究審查及判斷其意思表示之內容及補償費之數額等項，是否合於法律規定，即遽予核准租約終止之登記，並函請地政機關為耕地登記簿上「有三七五租約」註記之塗銷。
⒉且依耕地三七五減租條例第26條規定：「出租人與承租人
間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」該條項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。是「出租耕地經依法編為建築用地，出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，其計算地價補償費標準之認定及發生爭議之處理案經邀集法務部、臺灣省政府、臺北市政府、高雄市政府會商獲致結論如次：『按出租耕地經依法編為建築用地，出租人得終止租約，為耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所明定，該終止租約之效力，自出租人之意思表示到達承租人之時發生，是同條第2項第3款終止租約當期之公告土地現值，應係出租人為終止租約之意思表示到達承租人之日當期公告土地現值；業佃雙方如對給付補償費或返還耕地等對待給付問題發生爭議，應依耕地三七五減租條例第26條規定予以處理。」（內政部79年8月15日台內地字第827373號函釋參照，地政法令彙編81年8月版第837頁），參諸最高行政法院59年判字第659號判例要旨：「按耕地承租人依照臺灣省耕地租約登記辦法第4條之規定，聲明租約之變更登記，應以確定租賃關係為前提，如租賃關係尚有爭執，則依照耕地三七五減租條例第26條之規定，應先訴請司法機關處理，始得據以聲請為租約之變更登記。」及同院81年度判字第2081號判決要旨：「因耕地租佃發生爭議，經調解、調處不成立，移送司法機關審理，在未經裁判確定前，參酌民事訴訟法第255條規定之法理，當事人不得就同一事件更行申請耕地租約之變更等登記。」由此可知，承租人對於租賃關係尚有爭執，或對於出租人依耕地三七五減租條例規定應給付之補償費，即計算地價補償費標準（增值稅誤差）之認定，發生爭議者，應先依耕地三七五減租條例第26條規定予以處理。在未依該條規定之程序處理前，出租人不得就同一事件更行申請為租約之變更或終止登記，主管租約登記機關，亦不得受理。
⒊又「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不
得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」、「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」、「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿1年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」、「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」耕地三七五減租條例第17條、平均地權條例第63條第1項、第2項、第76條、第77條第1項及第78條第1項等，分別定有明文。
是出租之私有耕地如符合耕地三七五減租條例第17條，或平均地權條例第76條至第78條等規定者，出租人得終止租約，收回耕地。其有平均地權條例第63條第1項規定之情形者，則由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約，無須先經出租人終止租約。又關於耕地租賃契約之終止，土地法及民法雖均設有規定，唯耕地三七五減租條例第17條明文規定，耕地租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一，不得終止。是出租人終止租約，僅限於有該條各款所定情形之一者始得為之，文義至為明顯（司法院釋字第125號解釋理由書參照）。
⒋而「耕地出租人於農地變更為非耕地之際，依耕地三七五
減租條例第17條第2項第3款規定終止租約收回土地，計算補償費時扣除土地增值稅額，考其立法原意為，如僅以土地公告現值或申報地價之三分之一補償承租人，將來土地出售時因出租人仍需繳納土地增值稅，地主實際所得可能較佃農為少，甚且不敷繳納土地增值稅之情事，顯不合理，乃參照當時獎勵投資條例及平均地權條例之相關規定而訂定。是此規定應為兼顧地主與佃農雙方利益，而以2與1比例取得耕地變更用途所生之利益，即應以實際所得計算，始符立法目的。因此扣除土地增值稅，亦應以實際繳納增值稅數額為準，以免地主實際未繳納增值稅，卻予扣除，相對使佃農所得減少，自非符合上開規定。參諸平均地權條例第11條第1項規定：『依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。』依平均地權條例施行細則第9條第1項規定：『依本條例第11條第1項規定扣除之土地增值稅，以被徵收或照價收買土地實際應繳納之土地增值稅為準。』基於同一法理，耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定扣除之土地增值稅，解釋上亦應以實際應繳之土地增值稅為準，較為公允。」（最高法院101年度台上字第1786號民事判決參照），「查耕地出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止租約時，依同條例第2項第3款之規定，應按終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償承租人。上開條文中所規定之『土地增值稅』應如何計算？法律文義並未明確規定，司法院現尚有效之大法官會議之解釋，與本院尚有效之判例亦未加以闡釋。原確定判決乃根據立法意旨及平均地權條例第11條第1項與平均地權條例施行細則第9條第1項規定之法理，認在解釋上應以實際應繳之土地增值稅為準，經核並無適用法規顯有錯誤之情事。」（最高法院102年度台再字第6號民事判決參照）。而「都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、道路……用地。」、「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。」為現行都市計畫法第42條第1項第1款、平均地權條例第42條第1項及第2項前段等所明定。是「都市計畫範圍內出租耕地經編為公共設施保留地，根據72年12月23日修正公布『耕地三七五減租條例』第17條第1項第5款規定，得予終止租約，至其依同條第2項第3款計算補償所應減除之土地增值稅，因係預計性質，且該公共設施保留地嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵，故為期公平，該預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第42條規定減徵之。」（內政部78年10月17日台內地字第745765號函釋參照）（註：平均地權條例第42條第1項及第2項前段已經修正為免徵土地增值稅如上），準此而論，出租人依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定終止租約收回土地，計算補償費時扣除土地增值稅額，應按照現行土地稅法施行細則第53條之附件5所規定之公式計算，自包括依本法（按指土地稅法）第33條第6項、第7項、第8項等規定長期持有土地者，因減徵而實際繳納之部分，方符合上開立法原意。
⒌本件系爭耕地租約，出租人黃明和等3人於101年8月31日
，以系爭土地「目前業已進行重劃無法做耕作使用依法終止」為由，藉臺中公益路郵局（000000-0）第518號存證信函通知原告。嗣於101年10月23日，再以同郵局第639號存證信函重申：上開耕地，前經伊於101年8月31日以上開信函通知終止租約等語；並提出稅務局文心分局101年8月6日中市稅文分字第1015065202號函附土地增值稅試算表而謂：本案3筆土地增值稅共計為20,988,543元，依據耕地三七五滅租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第77條規定，本件終止租約按101年當期3筆土地總公告現值為53,280,000元，減除土地增值稅後餘額三分之一補償計算，台端應領補償地價共計10,763,819元云云，已如上述。
是其所謂對原告表示終止系爭租約之意思表示，係於101年8月31日，藉臺中公益路郵局（000000-0）第518號存證信函為之；而其終止之理由，乃以系爭土地「目前業已進行重劃無法做耕作使用依法終止」；至其補償費之計算標準，則係依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第77條等規定無訛。惟因上揭耕地三七五減租條例及平均地權條例等規定中，並無出租耕地因「進行重劃無法做耕作使用」而得任由出租人終止之原因存在。其如因市地重劃致不能達到原租賃之目的者，則應由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約，亦無由出租人終止之可能。是出租人黃明和等3人於101年8月31日，以上開理由及信函通知原告有關終止系爭租約之意思表示，是否合於耕地三七五減租條例或平均地權條例等相關規定，而有其效力？即有疑義！乃被告未遑詳查，即遽予認定本件出租人黃明和等3人已合法終止系爭租約，並為終止租約之登記，其認事用法即有違失。
⒍又出租人固有提出上揭稅務局文心分局之函文及試算表，
以資證明其所提出之補償費，係依據土地稅法及其施行細則等有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算。惟終止租約之效力，應自出租人之意思表示到達承租人之時發生，已如上述。而依土地稅法第32條計算土地漲價總數額時，應按申報移轉現值收件當時已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數，調整原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值，為土地稅法施行細則第49條所明訂。本件縱認出租人於101年8月31日所寄發之存證信函有終止系爭租約之效力，惟其到達原告之時間，亦應在上開寄發日期之後即9月間。則該稅務局文心分局之函文主旨所稱：終止租約預計至101年8月3日止應納土地增值稅額云云，即有所誤。查：本件系爭土地每筆之前次移轉現值或原規定地價均為「59年8月－29.9元/平方公尺」，而其101年當期之公告現值則均為「18,000元/平方公尺」。因行政院主計處所公布101年8月臺灣地區消費者物價總指數，其59年8月為「529.1」。以此調整系爭土地原規定地價或前次移轉時申報之移轉現值，再以該土地每筆面積依序為893平方公尺（1131地號）、11平方公尺（1131-1地號）、533平方公尺（1138）、875平方公尺（1138-1）及648平方公尺（1140地號）等，分別依財政網站之線上土地增值稅試算，其一般用地之應納稅額分別為5,073,043元（1131地號）、62,489元（1131-1地號）、3,027,919元（1138地號）、4,970,787元（1138-1地號）及3,681,222元（1140地號）等。而因其中1131-1地號及1138地號等土地2筆，已經臺中市政府編定為公共設施之道路用地，即應比照平均地權條例第42條規定免徵土地增值稅如上。是本件如以系爭土地於101年之總公告現值53,280,000元（計算式：（893㎡＋11㎡＋533㎡＋875㎡＋648㎡）×18,000元/㎡＝53,280,000元），扣除系爭土地應徵之土地增值稅額13,725,052元（計算式：5,073,043元（1131地號）＋4,970,787元（1138-1地號）＋3,681,222元（1140地號）＝13,725,052元），其餘額應為39,554,948元（計算式：53,280,000元-13,725,052元＝39,554,948元），而其三分之一之數額即為13,184,983元（計算式：39,554,948元3≒13,184,983元，小數點以下四拾五入）。因此，本件出租人以壹仟零柒拾柒萬元為原告提存之補償費，尚有短差之數額2,414,983元（計算式：13,184,983元－10,770,000元＝2,414,983元），難謂合於法律規定。是被告就此部分之調查與認定，亦有不實。
⒎綜前所述，本件出租人黃明和等3人於101年8月31日所為
終止系爭耕地租約之意思表示，與法定終止租約之原因，無一相符，且其所謂依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定所提出補償費，亦不合於該條款之計算標準。是本件租佃雙方對於系爭耕地租賃關係之存在，以及系爭補償費之計算標準等意見不一，而有爭執，應為租佃爭議。乃被告對於原告之依法申請調解，竟然不予受理，已有違失。且其未待上開爭議依法處理，即受理出租人變更暨終止租約登記之申請，並遽予處分核准變更暨終止系爭租約之登記，復函請地政機關為耕地登記簿上「有三七五租約」註記之塗銷，更明顯違背法令，而有瑕疵，依法應予撤銷，並回復系爭土地之土地登記簿上原有「三七五租約」註記。惟因該註記既經被告函請臺中市中興地政事務所予以註銷，而經該地政事務所在系爭土地之土地登記簿上為「塗銷註記」之登記。故本件顯無從以「塗銷註記」或類似方式予以回復原有登記，因此，應請命被告函請臺中市中興地政事務所再為「三七五租約」之註記方式，予以回復（鈞院89年度訴字第69號判決理由參照）。
㈢綜上所陳，本件原行政處分之內容確有違法，訴願決定竟駁
回原告訴願之聲請，亦有未合，自均應予撤銷。又該行政處分撤銷後，臺中市中興地政事務所未必將三七五租約回復，被告自應函請該地政事務所在系爭土地登記簿上為三七五租約之註記，以維護原告之權利等情。並聲明求為判決⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應函請臺中市中興地政事務所就坐落臺中市○○區○○段1131、1131-1、1138、1138-1及1140等地號土地5筆，於土地登記簿上為「有三七五租約」之註記。
三、被告則以：㈠對原告起訴事實不爭執事項：
⒈原告與出租人黃明和等3人訂有私有耕地三七五租約（南
屯區犁豐字第103號），原租賃耕地共3筆，計為：⑴豐樂段1131地號，面積904平方公尺，租約面積為904平方公尺。⑵豐樂段1138地號，面積1,408平方公尺，租約面積為1,408平方公尺。⑶豐樂段1140地號，面積648平方公尺，租約面積為648平方公尺。合計3筆總面積共2,960平方公尺，租期至103年12月31日。
⒉系爭土地經臺中市政府於98年10月30日府都計字第098027
6886號公告發布「擬定臺中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站附近）細部計畫案」將其中豐樂段1131地號耕地變更為「1.第一○住○區○○○道路用地」、豐樂段1138地號耕地變更為「1.第一○住○區○○○道路用地」、豐樂段1140地號耕地變更為「1.第一種住宅區」。
⒊101年10月30日系爭耕地逕為分割，土地地號及面積變更
為⑴豐樂段1131地號，面積893平方公尺，⑵豐樂段1131-1地號，面積11平方公尺，⑶豐樂段1138地號，面積533平方公尺，⑷豐樂段1138-1地號，面積875平方公尺，⑸豐樂段1140地號，面積648平方公尺。5筆面積共2,960平方公尺。
⒋出租人黃明和等3人於101年11月22日向被告提出系爭耕地
租約變更（原因：逕為分割）暨終止（原因：已變更為非農業用地）登記申請案。
⒌原告102年1月14日調解申請書。
⒍被告102年1月18日公所民字第1020001114號函。
⒎被告以102年2月4日公所民字第1020002641號函復耕地出
租人黃明和等3人（即訴外人）並副知原告，系爭租約終止登記業經臺中市政府地政局備查，臺中市中興地政事務所已塗銷「有三七五租約」之註記。
㈡出租人黃明和等3人係依耕地三七五減租條例第17條第1項第
5款及第2項之規定終止耕地租約，被告依據「臺中市耕地租約登記自治條例」第4條第1項第4款、第9條第5款及第10條第5款規定辦理終止租約登記，於法並無違誤：
⒈出租人黃明和等3人於101年11月22日向被告提出耕地三七
五租約變更及終止登記申請並檢附相關證明文件，被告以101年11月23日公所民字第1010025007號函通知原告請原告對補償費提出書面意見，原告於101年12月5日提出異議書，被告復以101年12月10日公所民字第1010025796號函將原告之異議書轉交出租人黃明和等3人，請租佃雙方針對耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之補償費再次確認。
⒉原告於101年12月14日以南屯路郵局第754號存證信函要求
出租人終止租約之補償方案，主張取得豐樂段1138地號土地面積533平方公尺所有權全部、1130-1地號土地面積11平方公尺所有權全部、1140地號土地面積648平方公尺所有權648分之436應有部分。嗣經被告依據稅務局文心分局102年1月7日中市稅文分字第1022100197號函檢送之土地增值稅試算表（不適用長期減徵之試算值），及出租人101年12月17日南屯路郵局第760號存證信函，足見租佃雙方對補償費無法達成共識，乃自行核算補償金額確與出租人提存之金額相符，即以102年1月14日公所民字第1020001050號函報請臺中市政府地政局鑒核，經該局102年1月18日中市地權一字第1020002245號函同意備查後，被告始以102年1月28日函請臺中市中興地政事務所塗銷系爭土地「有三七五租約」之註記，並以102年2月4日公所民字第1020002641號函復耕地出租人黃明和等3人（即訴外人）並副知原告。
⒊本件出租人係依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款
及第2項之規定終止耕地租約，並檢附土地使用分區證明書、終止租約意思表示送達及法院提存補償費證明文件無誤，揆諸旨揭相關規定，被告即應辦理終止租約登記，於法並無違誤。
㈢出租人黃明和等3人提存之補償費金額，係依據臺中市政府
地方稅務局預計之土地增值稅依法計算而來，並無錯誤。原告主張預計之土地增值稅未比照平均地權條例第42條及土地稅法第33條第6、7、8項規定減徵，致出租人黃明和等3人提存之補償費尚有短差2,414,983元，應有誤解：
⒈按耕地三七五減租條例第17條規定，系爭耕地租賃期間原
告並未向出租人為任何土地改良之通知，無改良費用憑證可據以補償，另租佃雙方於101年12月13日現場踏勘結果，種植之水稻已收割完畢，亦無尚未收穫之農作物價額，是計算本件之補償費係以終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一核算。
⒉依據內政部79年4月7日台內地字第789629號函釋謂：「本
部78年10月17日台內地字第745765號函說明三關於『都市計畫範圍內出租耕地經編為公共設施保留地，根據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約時，其計算補償所應減除之土地增值稅，因係預計性質，且該公共設施保留地嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵，為期公平，該預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第42條規定減徵』之規定，對於辦理重劃且列為共同負擔公共設施用地之出租耕地，因其與上開規定所稱『嗣後被徵收』之公共設施保留地有別，其終止租約預計土地增值稅時，應無該函減徵規定之適用。」查系爭耕地之1131-1及1138-1地號土地係臺中市政府依平均地權條例第60條規定，以市地重劃方式，列為共同分擔公共設施用地，與被徵收之公共設施保留地有別，揆諸前揭函釋意旨，應無平均地權條例第42條第1項「被徵收土地，免徵土地增值稅」規定之適用。
⒊再依內政部94年10月20日台內地字第0940062716號函釋謂
：「一、有關公私有出租耕地終止租約補償承租人時，如何預計土地增值稅事宜乙案，案經本部邀集法務部、財政部賦稅署、國有財產局、部分直轄市及縣（市）政府於94年6月14日會商在案。按土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定，係立法院94年1月18日經朝野黨團協商通過調降土地增值稅率為40％、30％、20％時，有部分立法委員建議增訂對長期持有土地者予以減徵之規定。私有耕地出租人如依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告土地現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，如該預計土地增值稅依土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定計算，無異剝奪長期持有土地者之權益，與上開土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項係為減輕『長期持有土地者』負擔之立法意旨有違。故其預扣土地增值稅，得免適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定。」是私有耕地出租人依減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，該預扣土地增值稅不適用土地稅法第33條第6項至第8項有關長期持有減徵土地增值稅之規定。
⒋綜上所述，本件出租人黃明和等3人依據稅務局文心分局
試算土地增值稅之結果【（2,136,671＋3,327,913＋1,531,597）3＝20,988,543】，據以核算補償費為10,763,819元【（系爭耕地公告現值53,280,000－20,988,543）/3＝10,763,819】，出租人提存補償費金額為10,770,000元，並無錯誤。原告主張計算補償費預計之土地增值稅應比照平均地權條例第42條及土地稅法第33條第6、7、8項規定減徵，應有誤解。
㈣本件原告向耕地出租人請求逾越耕地三七五減租條例第17條
第2項所定之補償方案，未能達成協議，並非耕地三七五減租條例第26條所稱之租佃爭議，原告未予召開租佃委員會調解，並無違誤：
⒈按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地
鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」耕地三七五減租條例第26條定有明文。
⒉次按「依耕地三七五減租條例第26條規定，應由耕地租佃
委員會調解調處之租佃爭議案件，係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言，其他非屬上項之爭議，則非該委員會應調解調處之事項。」有內政部68年9月10日台內地字第33207號函釋要旨可資參照。
⒊依據原告101年12月5日提出異議書之訴求，係要求不依耕
地三七五減租條例第17條第2項計算補償費，而欲取得承租土地三分之一之權利，且自承主張補償費用應由租佃雙方合意為之等語，被告即將原告之異議書轉交出租人，請租佃雙方針對耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之補償費再次確認，原告仍於101年12月14日以南屯路郵局第754號存證信函要求出租人終止租約之補償方案，主張欲取得豐樂段1138地號土地面積533平方公尺所有權全部、1130-1地號土地面積11平方公尺所有權全部、1140地號土地面積648平方公尺所有權648分之436持分。此逾越耕地三七五減租條例第17條第2項所定之補償方案，未能達成協議，並非耕地三七五減租條例第26條所稱之租佃爭議。
⒋縱然依原告於訴願時始主張補償費之計算有誤，而未再主
張取得承租土地三分之一，惟原告所爭執者仍係「出租人等按耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，預先核算土地增值稅」時，應否適用土地稅法第33條第6項以下關於長期持有減徵土地增值稅之規定，以及系爭1131-1、1138-1地號經編定為道路土地，應否按平均地權條例第42條規定免徵土地增值稅」，此為土地增值稅相關法令適用之問題，並非耕地租佃委員會所得調解及調處之租約爭議事項。且出租人業於101年11月22日依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定計算補償費後辦理提存，並未有「拒絕給付補償費」或請求返還耕地等對待給付發生爭議之情。原告所引改制前行政法院（按現已改制為最高行政法院）59年判字第659號判例、81年判字第2081號判決，前者係闡述租賃關係確認與否尚有爭執時，應依耕地三七五減租條例第26條處理，後者則係闡述耕地租佃爭議未經司法判決確定前，當事人不得就同一事件再提出變更租約登記之申請，均與本案情節不同，自不能比附援引。
⒌再者，參諸平均地權條例第78條規定：「依第76條規定終
止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」以及平均地權條例第90條規定：「依本條例第63條第1項規定註銷耕地租約者，如承租人依同條第2項第1款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣（市）主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付。」等相關規定，均未見應召開租佃委員會調解調處之明文。足見承租人對補償費金額有異議並非租佃委員會調解之事項，似應由承租人另提起民事訴訟解決，耕地出租人依法提存後，主管機關即應准予終止耕地租約，並無不作為之裁量餘地。況本件原告係對於稅務機關土地增值稅之試算有異議，更非屬被告機關所能調解之事項。
⒍再參酌臺中市耕地租約登記自治條例第4條規定：「耕地
租約登記，有下列情形之一者，得由出租人或承租人單獨申請之：……四、耕地經依法編定或變更為非耕地使用而終止租約。……七、出租人或承租人不會同申請登記，經一方敘明理由，並檢附相關證明文件。出租人或承租人依前項第7款申請登記，除檢附區公所准否收回自耕案件之核定或調處之證明文件辦理者外，區公所應以書面通知他方得於接到通知之日起20日內提出書面異議，逾期未提出者，由區公所逕為登記。前項情形經他方提出異議者，依本條例第26條規定辦理。」之條文觀之，承租人所得提出異議及租佃委員會調解租約單獨登記之爭議事項，僅限於第7款而不包括第4款之情形，益徵本件被告未予召開租佃委員會，調解承租人關於補償費之爭議，於法並無違誤。⒎原告嗣於本件耕地租約依法終止登記後，復委託圓通律師
事務所以102年4月17日（102）陳律字第0401號函向被告申請系爭耕地租佃爭議調解，惟系爭耕地租約業經出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定補償原告，兩造租約已合法終止，被告即以102年4月26日公所民字第1020007884號函覆不予受理調解。㈤原告提起本件訴訟之爭點，應係臺中市政府地方稅務局預計
之土地增值稅影響補償費金額之問題，惟該土地增值稅如何計算並非被告之主管事務，出租人黃明和等3人依該局土地增值稅試算結果計算補償費並提存後，被告依法准予終止租約登記，並無違誤：
⒈按「不同之行政處分各於其生效後，即產生規制作用，形
成一定之公法上權利義務關係，除拘束原處分機關、相對人、利害關係人外，基於權力分立原則之要求，亦具有拘束其他機關、法院或第三人之效果。故非屬行政爭訟對象之行政處分，在未經有權機關依法撤銷或廢止之前，應受到有效之推定，其他機關及法院在處理其他案件時，必須予以尊重。行政法院僅得就本案訟爭對象之行政處分審查其適法性，縱使構成本案行政處分基礎之另一行政處分有違法而應予撤銷之情事，在該行政處分未經法定程序予以撤銷前，行政法院仍不能逕行否定其效力，此參照行政程序法第110條第3項之規定可明。」鈞院101年度訴字第347號判決要旨可資參照。
⒉綜上而論，原告於本件所爭執者應係臺中市政府地方稅務
局預計之土地增值稅影響補償費金額之問題。因出租人核算之補償費係依該局試算系爭耕地土地增值稅數額而來，原告對該土地增值稅試算結果不服，亦非被告或出租人所得更改或核定，訴外人即出租人黃明和等3人依法提出終止耕地租約登記之申請，並檢附相關證明文件，被告予以核准，並無違法。原告以之申請被告調解，並以被告未予調解而主張終止租約登記之處分違法，為無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：㈠系爭土地是否已具備耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所定「經依法編定或變更為非耕地使用」之法定終止租約事由；㈡參加人等所為終止租約意思表示是否已生效；㈢原告爭執之耕地三七五減租條例第17條第2項第3款所定「土地增值稅」計算方式部分，是否屬耕地三七五減租條例第26條規定之「租佃爭議」；㈣被告對於耕地三七五減租條例第17條第2項所定補償費之計算有無違誤。經查：㈠按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。
前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。」、「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」、「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」、「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。……」、「依本條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者，得移送法院強制執行。」、「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」、「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第13條規定以書面通知出租人者為限。」、「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」耕地三七五減租條例第6條、第17條、第26條及平均地權條例第42條第1項、第2項前段、第60條第1項、第63條第1項、第76條第1項、第77條第1項、第2項、第78條第1項分別定有明文。又「臺中市（以下簡稱本市）為辦理耕地租約登記，特依耕地三七五減租條例（以下簡稱本條例）第6條第2項規定制定本自治條例。」、「耕地租約之訂立、換訂、續訂、變更、終止或更正，除本自治條例另有規定外，應由出租人會同承租人申請登記。前項耕地租約登記，應於登記原因發生之日起30日內，向耕地所在地區公所申請。但耕地經依法編定或變更為建築用地者，出租人依平均地權條例等有關法令終止耕地租約時，應向地政局申請核准後，送耕地所在地區公所辦理。地政局依平均地權條例第63條第1項等有關規定逕為註銷耕地租約時，除通知當事人外，並應通知耕地所在地區公所辦理耕地租約之註銷。」、「耕地租約登記，有下列情形之一者，得由出租人或承租人單獨申請之：一、經判決確定。二、經訴訟上和解或調解成立。三、經耕地租佃委員會調解或調處成立。四、耕地經依法編定或變更為非耕地使用而終止租約。五、耕地之全部經承租人承買或承典。六、出租人或承租人姓名、住址變更。七、出租人或承租人不會同申請登記，經一方敘明理由，並檢附相關證明文件。出租人或承租人依前項第7款申請登記，除檢附區公所准否收回自耕案件之核定或調處之證明文件辦理者外，區公所應以書面通知他方得於接到通知之日起20日內提出書面異議，逾期未提出者，由區公所逕為登記。前項情形經他方提出異議者，依本條例第26條規定辦理。」、「有下列情形之一者，應為耕地租約變更登記：一、出租人將出租耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人。二、出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地。三、出租人收回出租耕地之一部。四、承租人承買或承典其承租耕地之一部。五、承租人放棄其耕作權之一部。六、承租人死亡，由現耕繼承人繼承耕作。七、耕地分割、合併、實施市地重劃、地籍圖重測或其他標示變更。八、耕地之一部經依法編定或變更為非耕地使用。九、耕地已分戶分耕。十、耕地之一部經政府徵收或價購者。十一、出租人或承租人姓名、住址變更者。十二、其他租約內容變更之情事。」、「有下列情形之一者，應為耕地租約終止登記：
一、承租人死亡，而無繼承人。二、承租人放棄其耕作權之全部。三、承租人積欠地租達2年之總額，經出租人依民法第440條第1項規定催告，仍不於期限內支付。四、非因不可抗力繼續1年不為耕作。五、承租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用。六、出租人收回出租耕地之全部。」、「申請耕地租約終止登記，除應提出租約登記申請書1份、原耕地租約正本及申請人之身分證明文件外，並應提出下列文件：一、依前條第1款申請登記者，應提出承租人死亡時戶籍謄本及其他足資證明無繼承人之文件各1份。二、依前條第二款申請登記者，應提出耕作權放棄書及印鑑證明書各1份。三、依前條第3款申請登記者，應提出欠租催告書及逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明文件各1份，或耕地租佃委員會調解、調處成立證明文件，或法院確定判決書1份。四、依前條第4款申請登記者，應提出有關證明文件1份。五、依前條第5款申請者，應提出土地使用分區證明書，終止租約意思表示送達、法院提存補償費等證明文件，或協議書，承租人領取補償費收據、及承租人印鑑證明書各1份。六、依前條第六款申請登記者，應提出有關證明文件1份。」為臺中市耕地租約登記自治條例第1條、第3條、第4條、第7條、第9條、第10條所規定。而「依耕地三七五減租條例第26條規定，應由耕地租佃委員會調解調處之租佃爭議案件，係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言，其他非屬上項之爭議，則非該委員會應調解調處之事項。」、「查內政部78年10月17日台內地字第745765號函說明三關於『都市計畫範圍內出租耕地經編為公共設施保留地，根據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約時，其計算補償所應減除之土地增值稅，因係預計性質，且該公共設施保留地嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵，為期公平，該預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第42條規定減徵』之規定，至於辦理重劃且列為共同負擔公共設施用地之出租耕地，因其與上開規定所稱『嗣後被徵收』」之公共設施保留地有別，其終止租約預計土地增值稅，應無該函減徵規定之適用。」、「案經邀集法務部、臺灣省政府、臺北市政府、高雄市政府會商獲致結論如次：『按出租耕地經依法編為建築用地，出租人得終止租約，為耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所規定，該終止租約之效力，自出租人之意思表示到達承租人之時發生，是同條第2項第3款終止租約當期之公告土地現值，應係出租人為終止租約之意思表示到達承租人之日當期公告土地現值；業佃雙方如對給付補償費或返還耕地等對待給付問題發生爭議，應依耕地三七五減租條例第26條規定予以處理。』」、「查民法第98條規定『解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。』本案出租人徐○○於85年12月28日以郵局存證信函向承租人表示，依耕地三七五減租條例第17條第5款（按漏列"第1項等"等字）終止『○○段○○號耕地1.5103公頃』（漏列4小段）租約，於85年12月29日送達承租人，並於86年2月17日將補償費提存於地方法院提存所，且向貴市鼓山區公所申辦耕地租約終止登記，雖經鼓山區公所通知補正『4小段』，致出租人再於86年3月3日以郵局存證信函通知承租人終止『○○段4小段○○地號，面積1.5103公頃』耕地租約。揆諸前揭民法規定之意旨，似不影響其第1次終止租約意思表示之效力。」、「一、有關公私有出租耕地終止租約補償承租人時，如何預計土地增值稅事宜乙案，……私有耕地出租人如依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告土地現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，如該預計土地增值稅依土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定計算，無異剝奪長期持有土地者之權益，與上開土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項係為減輕『長期持有土地者』負擔之立法意旨有違。故其預扣土地增值稅，得免適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定。……。」亦經內政部68年9月10日台內地字第33207號函、79年4月7台內地字第789629號函、79年8月15日台內地字第827373號函、86年11月21日台內地字第8611077號函及94年10月20日台內地字第0940062716號函釋有案。
㈡本件原告承租出租人黃明和等3人所有坐落臺中市○○區○
○段○○○○○號、分割前1131地號（分割後增加1131-1地號）及分割前1138地號（分割後增加1138-1地號）等土地3筆（即系爭土地），原訂有「犁豐字第103號耕地三七五租約」，租期至103年12月31日止。因系爭土地先經臺中市政府於98年10月30日，以府都計字第0980276886號公告發布「擬定臺中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站附近）細部計畫案」，編定為「第一○住○區○道路用地」；復又被劃入「臺中市第13期公辦市地重劃區」之第二工區範圍。出租人黃明和等3人乃於101年8月31日，以系爭土地「目前業已進行重劃無法做耕作使用依法終止」為由，以臺中公益路郵局（000000-0）第518號存證信函通知原告；嗣於101年10月23日，復以同郵局第639號存證信函重申：上開耕地，前經於101年8月31日以上開信函通知終止租約等語；並提出稅務局文心分局101年8月6日中市稅文分字第1015065202號函附土地增值稅試算表而謂：「本案3筆土地增值稅共計為20,988,543元，依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第77條規定，本件終止租約按101年當期3筆土地總公告現值為53,280,000元，減除土地增值稅後餘額三分之一補償計算，台端應領補償地價共計10,763,819元」。於101年11月22日，再以原告為受取權人，於臺灣臺中地方法院提存所提存10,770,000元在案。惟因租佃雙方對該補償費之土地增值稅預估值即計算標準發生爭議，原告乃依耕地三七五減租條例第26條規定，向被告申請調解。經被告以「本申請案不屬耕地租佃爭議」為由，不予受理，而為核准出租人黃明和等3人申辦變更暨終止上開租約之登記，並呈由臺中市政府地政局以102年1月18日中市地權一字第1020002245號函准備查，再函請臺中市中興地政事務所塗銷系爭土地登記簿之標示部上「有三七五租約」之註記。經該臺中市中興地政事務所以102年1月31日中興地所一字第1020001288號函復辦理在案後，被告以102年2月4日公所民字第1020002641號函（即原處分）通知原告及出租人黃明和等3人，同意出租人黃明和等3人之變更及終止租約之申請，並將「有三七五租約」註記部分業經臺中市中興地政事務所塗銷等情，為兩造所不爭執，並有臺灣省臺中市私有耕地租約（犛豐字第103號）、土地登記部謄本、臺中市政府98年10月30日府都計字第0980276886號公告、臺中公益路郵局（000000-0）101年8月31日第518號存證信函、臺中公益路郵局101年10月23日第639號存證信函、稅務局文心分局101年8月6日中市稅文分字第1015065202號函附土地增值稅試算表、臺灣臺中地方法院101年11月22日101年度存字第2639號提存書、耕地三七五租約變更及終止登記申請書、被告101年11月23日公所民字第1010025007號函、原告異議書、臺中南屯路郵局101年12月14日第754號存證信函、臺中南屯路郵局101年12月17日第760號存證信函、被告102年1月14日公所民字第1020001050號函、臺中市政府地政局102年1月18日中市地權一字第1020002245號函、被告102年2月4日公所民字第1020002641號函等件影本附本院卷及原處分卷可稽，應堪認定，揆諸前揭規定及內政部函釋意旨，原處分並無違誤。
㈢原告起訴主張：承租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使
用而終止租約者，固應為耕地租約終止登記。依臺中市耕地租約登記自治條例第4條第1項第5款、第9條第5款及第10條第5款等規定，於申請耕地租約終止登記，除應提出租約登記申請書1份、原耕地租約正本及申請人之身分證明文件外，並應提出土地使用分區證明書，終止租約意思表示送達、法院提存補償費等證明文件，或協議書，承租人領取補償費收據、及承租人印鑑證明書各1份，而由出租人或承租人單獨申請之，惟受理申請機關之被告，仍應審酌出租人所謂終止租約意思表示之內容，是否合於法定終止租約之原因？其依法應給予承租人補償費者，並應核查該補償費之計算標準，是否符合法律之規定？不能僅憑出租人提出其所謂終止租約意思表示之送達，及法院提存補償費等證明文件，而不細究審查及判斷其意思表示之內容及補償費之數額等項，是否合於法律規定，即遽予核准租約終止之登記，並函請地政機關為耕地登記簿上「有三七五租約」註記之塗銷。且依耕地三七五減租條例及平均地權條例等規定中，並無出租耕地因「進行重劃無法做耕作使用」而得任由出租人終止之原因存在。其如因市地重劃致不能達到原租賃之目的者，則應由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約，無由出租人終止之可能。出租人黃明和等3人於101年8月31日，以上開理由及存證信函通知原告有關終止系爭租約之意思表示，是否合於耕地三七五減租條例或平均地權條例等相關規定，而有其效力？即有疑義！被告未予詳查，即遽予認定本件出租人黃明和等3人已合法終止系爭租約，並為終止租約之登記，其認事用法即有違失。本件縱認出租人黃明和等3人於101年8月31日所寄發之存證信函有終止系爭租約之效力，惟其到達原告之時間，亦應在上開寄發日期之後即9月間。承租人對於租賃關係尚有爭執，或對於出租人依耕地三七五減租條例規定應給付之補償費，即計算地價補償費標準（增值稅誤差）之認定，發生爭議者，應先依耕地三七五減租條例第26條規定予以處理。在未依該條規定之程序處理前，出租人不得就同一事件更行申請為租約之變更或終止登記，主管租約登記機關，亦不得受理。本件該預計之土地增值稅未比照平均地權條例第42條及土地稅法第33條第6、7、8項規定減徵，致出租人黃明和等3人提存之補償費尚有短差2,414,983元。本件租佃雙方對於系爭耕地租賃關係之存在，以及系爭補償費之計算標準等意見不一，而有爭執，應為租佃爭議，被告對於原告之依法申請調解，竟然不予受理，已有違失。且其未待上開爭議依法處理，即受理出租人變更暨終止租約登記之申請，並遽予處分核准變更暨終止系爭租約之登記，復函請地政機關為耕地登記簿上「有三七五租約」註記之塗銷，更明顯違背法令，而有瑕疵，依法應予撤銷，並回復系爭土地之土地登記簿上原有「三七五租約」註記云云。然查：
⒈按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相
對人時，發生效力。」、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」為民法第95條第1項及第98條所規定。本件出租人黃明和等3人所提101年8月31日臺中公益路郵局第518號存證信函雖未記載終止耕地租約之法令依據，然已載有「目前業已進行重劃無法做耕作使用依法終止」、「商討終止租約之備件與補償金之確認及相關付款方式交換意見」等語，揆諸民法第98條規定及上開內政部86年11月21日台內地字第8611077號函釋意旨，該101年8月31日存證信函既已載有「終止租約」之文字，只要終止租約之意思表示到達原告時，即已發生效力，並不因終止租約之理由有欠詳盡，或與法令所定文字未盡相同，即影響出租人黃明和等3人作成終止租約意思表示之效力。況渠等亦於101年11月22日向被告申請耕地三七五租約終止登記前，已再以101年10月23日臺中公益路郵局第639號存證信函向原告再次為終止租約之意思表示，亦已載明渠等係依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第77條規定終止租約。原告主張耕地三七五減租條例及平均地權條例未有出租耕地因「進行重劃無法做耕作使用」而得使出租人終止租約之規定，被告機關遽予認定出租人黃明和等3人已合法終止租約，並為終止租約之登記，其認事用法即有違失乙節，並非可採。
⒉依臺中市政府98年年10月30日府都計字第0980276886號公
告之「擬定臺中市都市計畫（整體開發單元六、七）（大慶車站附近）細部計畫案」計畫書、圖及臺中市政府都市發展局核發之101年7月17日101中都速字第10107170005號臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、土地登記謄本（見訴願卷第98頁至第108頁、第206頁至第213頁），系爭土地使用分區確已變更為「第一種住宅區」，其中1131、1138地號土地部分面積之使用分區因變更為「道路用地」，於101年10月30日逕為分割出1131-1、1138-1地號土地。又因上開細部計畫採市地重劃方式開發，經臺中市政府上開細部計畫書按平均地權條例第60條規定，將預定作為道路用地之1131-1、1138-1地號土地列為「共同負擔公共設施用地」。足見系爭土地確已依法變更為非耕地使用，具有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之法定終止租約事由，出租人黃明和等3人於租佃期限屆滿前，向原告作成終止系爭耕地租約之意思表示，並依臺中市耕地租約登記自治條例第4條第1項第4款及第9條第5款規定，向被告申請耕地租約終止之登記，自屬有據。
⒊又「本部78年10月17日台內地字第745765號函說明三關於
『都市計畫範圍內出租耕地經編為公共設施保留地，根據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約時，其計算補償所應減除之土地增值稅，因係預計性質，且該公共設施保留地嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵，為期公平，該預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第42條規定減徵』之規定，對於辦理重劃且列為共同負擔公共設施用地之出租耕地，因其與上開規定所稱「嗣後被徵收」之公共設施保留地有別，其終止租約預計土地增值稅時，應無該函減徵規定之適用。」為內政部79年4月7日台內地字第789629號函釋有案，而系爭耕地之1131-1及1138-1地號土地係臺中市政府依平均地權條例第60條規定，以市地重劃方式，列為共同分擔公共設施用地，已如前述，核與被徵收之公共設施保留地有別，揆諸前揭函釋意旨，應無平均地權條例第42條第1項「被徵收土地，免徵土地增值稅」規定之適用。
⒋另「一、有關公私有出租耕地終止租約補償承租人時，如
何預計土地增值稅事宜乙案，案經本部邀集法務部、財政部賦稅署、國有財產局、部分直轄市及縣（市）政府於94年6月14日會商在案。按土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定，係立法院94年1月18日經朝野黨團協商通過調降土地增值稅率為40％、30％、20％時，有部分立法委員建議增訂對長期持有土地者予以減徵之規定。私有耕地出租人如依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告土地現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，如該預計土地增值稅依土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定計算，無異剝奪長期持有土地者之權益，與上開土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項係為減輕『長期持有土地者』負擔之立法意旨有違。故其預扣土地增值稅，得免適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定。」亦經內政部94年10月20日台內地字第0940062716號函釋在案，已如前述，則私有耕地出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，該預扣土地增值稅不適用土地稅法第33條第6項至第8項有關長期持有減徵土地增值稅之規定。因而出租人黃明和等3人依據稅務局文心分局試算土地增值稅之結果【（2,136,671＋3,327,913＋1,531,597）3＝20,988,5
43】，據以核算補償費為10,763,819元【（系爭耕地公告現值53,280,000－20,988,543）/3＝10,763,819】，出租人提存補償費金額為10,770,000元，並無錯誤。原告主張計算補償費預計之土地增值稅應比照平均地權條例第42條及土地稅法第33條第6、7、8項規定減徵，尚有誤解，亦非可採。
⒌再「依耕地三七五減租條例第26條規定，應由耕地租佃委
員會調解調處之租佃爭議案件，係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言，其他非屬上項之爭議，則非該委員會應調解調處之事項。」業經內政部68年9月10日台內地字第33207號函釋有案，本件原告所爭執者，係出租人黃明和等3人按耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，預先核算「土地增值稅稅額」時，應否適用土地稅法第33條第6項以下關於長期持有減徵土地增值稅之規定，及系爭1131-1、1138-1地號土地經編定為道路用地，應否按平均地權條例第42條規定免徵土地增值稅，此有關土地增值稅計算之爭議，係屬土地增值稅相關法令適用上之問題，非可藉由租佃雙方當事人磋商、讓步而排除相關法令之適用，此顯非耕地租佃委員會所得調解調處之事項。又出租人黃明和等3人等業於101年11月22日依耕地三七五減租條例第17條規定將補償費辦理提存，未有拒絕給付補償費或請求返還耕地之對待給付問題，自無內政部79年8月15日台內地字第827373號函釋之適用。況耕地三七五減租條例第17條第1項及第2項規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用，出租人於終止租約時，應給予承租人補償，其補償費包括：承租人改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額，以及終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。本件經被告審酌出租人黃明和等3人業依臺中市耕地租約自治條例第10條第5款規定，提出土地使用分區證明書、終止租約意思表示送達之存證信函及法院提存補償費等相關證明文件，即先後以101年11月23日公所民字第1010025007號函及101年12月10日公所民字第1010025796號函，請原告提出書面意見，並請出租人黃明和等3人及原告針對所提存之補償費金額部分再次確認，惟原告所提101年12月5日異議書及101年12月14日臺中南屯路郵局第754號存證信函，仍均載明其欲取得系爭土地三分之一所有權，至於出租人黃明和等3人主張不予列計之「承租人改良土地所支付之費用」、「尚未收穫農作物之價額」部分則均未表示意見；而出租人黃明和等3人則再以101年12月17日臺中南屯路郵局第760號存證信函主張表示，租賃期間未接獲原告提供土地改良相關資料，及所種植之水稻已於101年12月12日收割，此2部分無須補償等語。被告乃分別依出租人黃明和等3人及原告所執稅務局文心分局101年8月6日中市稅文分字第1015065202號函（註：其試算終止租約日為101年8月3日）及102年1月7日中市稅文分字第1022100197號函（註：試算終止日為101年11月22日），計算本件補償金額後，查得如依原告所執該分局102年1月7日函附之土地增值稅試算表，以101年11月22日為租約終止日計算補償金額時，本件補償金額應為1,076萬4,871元，出租人黃明和等3人所提存之1,077萬元尚多出5,129元之餘額，對原告較為有利，且已符合耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償標準，凡此亦有被告補償計算表影本附卷可稽。原告雖主張，出租人黃明和等3人按耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，預先核算土地增值稅稅額時，應適用土地稅法第33條第6項以下關於長期持有減徵土地增值稅之規定；系爭1131-l、1138-1地號土地經編定為道路用地，應按平均地權條例第42條規定免徵土地增值稅云云。惟參照上揭內政部79年4月7日台內地字第789629號函釋意旨，系爭1131-1、1138-1地號土地係經本府按平均地權條例第60條規定，以市地重劃方式，列為共同負擔公共設施用地，與被徵收之公共設施保留地有別，自無平均地權條例第42條第1項「被徵收之土地，免徵土地增值稅」規定之適用。又為避免與土地稅法第33條第6項至第8項減輕長期持有土地者負擔之立法意旨相違，變相剝奪長期持有土地者之權益，私有耕地出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告土地現值，減去土地增值稅後餘額三分之一，補償承租人時，該預扣土地增值稅不適用土地稅法第33條第6項至第8項有關長期持有減徵土地增值稅規定，此亦有內政部94年10月20日台內地字第0940062716號函釋可資參照。因此被告關於核算系爭補償費時，就預扣土地增值稅額部分，未適用土地稅法有關長期持有減徵土地增值稅之規定，並將系爭1131-1、1138-1地號土地之土地增值稅納入計算，自屬有據。
⒍至於原告所援引之最高行政法院59年判字第659號判例及8
1年度判字第2081號判決，前者係在闡述租賃關係確認與否尚有爭執時，應依耕地三七五減租條例第26條規定處理，後者則係闡明耕地租佃爭議未經司法機關裁判確定前，當事人不得就同一事件再提出變更租約登記之申請，均與本案情節不同。另原告所引最高法院10l年度台上字第1786號及102年度台再字第6號等民事判決，均在闡述「區段徵收土地」依法不計土地增值稅，應扣除之土地增值稅為0元等情，核與本件情節顯然迥異。均難執為原告有利之認定。
五、綜上所述，本件原告所訴均非可採，本件原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷並請求被告應函請臺中市中興地政事務所就坐落臺中市○○區○○段1131、1131-1、1138、1138-1及1140等地號土地5筆，於土地登記簿上為「有三七五租約」之註記，為無理由，應予駁回，本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰不一一論列，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 19 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢法 官 莊 金 昌以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
書記官 李 孟 純