臺中高等行政法院判決
102年度訴字第471號103年4月10日辯論終結原 告 林信用輔 佐 人 魏麗娟被 告 臺中市政府代 表 人 胡志強訴訟代理人 范晏晨
周志忠邱婉萍上列當事人間因給付差額地價事件，原告不服內政部中華民國102年9月18日台內訴字第1020284785號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣被告辦理「臺中市外埔區外埔國中七支巷至甲后路學童通學步道改善計畫工程」（下稱系爭工程），申請徵收原告所有臺中市○○區○○○段○○○○號等10筆土地（下稱系爭土地），經內政部以民國（下同）101年11月12日台內地字第1010361729號函核准徵收，被告以101年11月14日府授地用字第1010203243號公告徵收（公告期間自101年11月15日起至101年12月14日止）並通知原告，原告認渠所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地徵收補償市價過低，對土地徵收補償價額不服，於公告期間聲明異議。經被告函請土地所轄臺中市大甲地政事務所查明後，以102年1月3日府授地用字第1010231286號函復原告，原告不服再次提出異議，復經被告依土地徵收條例第22條規定，於102年2月7日提請臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）102年第1次會議評議作成決議：「本案予以保留，請作業單位重新檢討後，於下次會議提會討論。」嗣經臺中市大甲地政事務所重新檢討後再提請102年4月30日召開之地評會102年第2次會議評議作成決議：「本案經作業單位簡報說明，並經委員會討論後，照提案單位所提辦法通過，本案土地評定市價為每平方公尺19,700元。」評議結果並以102年5月20日府授地用字第1020088668號函（下稱原處分）復原告。原告仍不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠依土地徵收補償市價查估辦法第10條規定，承辦單位應考量
土地鄰街情形細分為雙臨地、臨地、裡地等區別；亦得斟酌各街廓位置地勢，交通、道路寬廣及公共設施作估價。而用地機關卻以重光路25巷北側作區段為比準地，完全無視於被徵收土地之優勢。
㈡本案被徵收土地距大甲交流道約1.1公里，雙臨路角地，鄰
近托兒所、衛生所、圖書館僅距離300-600公尺，老人會館就在右邊，又鄰近兩個公園，徒步3分鐘皆可到達，如此景觀位置，要以每平方公尺新臺幣（下同）19,700元徵收明顯偏低。因為同期，被告拍○○○區○○段○○○號之山坡地保育區（丙種建築用地），被告所訂底價為每平方公尺38,000元，得標價為每平方公尺69,628元，何以被告定價與民間交易市價差異如此之大？㈢依土地徵收補償市價查估辦法第7條第3款規定，受債權債務
影響之交易，應不予採用為比準地，被告卻以425-24地號為比準地，該地係因借貸關係，由外埔區農會為抵押權人，其查估由農會自行查估，與一般鑑價查估有異，更非經由市場買賣機制所訂，現在其所有權人為外埔區農會。
㈣依土地徵收補償市價查估辦法第3條規定，得委託不動產估
價師查估，委託費用由需用地人負擔。本件徵收案全由用地人自行評定，並無就土地價格實質進行協商，無查估，於法不符。
㈤價差金額計算方式為甲東段15地號被告訂底價38,000元徵
收面積43.96（平方公尺）＝1,670,480元，減被告徵收價886,012元＝價差804,468元。
㈥聲明求為判決⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應給付原告差額804,468元。
三、被告則以：㈠系爭土地徵收補償市價，原告於101年12月18日提起異議書
主張應參考被告標售同位於交流道附近○○○區○○段15地號土地得標價69,628元為徵收補償市價，經函請臺中市大甲地政事務所查明，該所依土地徵收條例第30條、土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項及第5項之規定，以102年1月22日甲地三字第1020000722號函提出「被徵收人對於徵收補償市價提出異議查處意見對照表」說明略以：「一、考量都市計畫發布為公共設施保留地時，範圍內宗地個別因素對地價影響差異已甚微，且被劃為公共設施保留地亦已多時，區分原本不同條件已無實益。故依土地徵收補償市價查估辦法之規定，公共設施保留地無須考慮個別因素。二、查本案土地係屬都市計畫區內公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第10條第3項劃分地價區段，劃設為外埔區第0017-00地價區段，按土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於公共設施保留地毗鄰之地價區段，就具代表性之土地分別選取，本案經劃設後共計1個毗鄰地價區段（第0020-00地價區段），於第0020-00地價區段選○○○區○○○段○○○○○○○號土地作為比準地，選擇3件適當案例，查估比準地地價為每平方公尺19,700元。另依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定，公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，公共設施保留地宗地市○○○鄰○○○區段地價為準；本案第0017-00地價區段共計毗鄰1個地價區段（第0020-00地價區段），毗鄰計算結果為每平方公尺19,700元○○○區○○○段○○○○號位於該地價區段內，宗地市價每平方公尺19,700元。三、本案為101年下半年徵收補償查估作業查估基準日為101年3月1日，案例蒐集期間為100年9月2日至101年3月1日。其查估之程序皆依規定辦理，查估市價應符合當時之市場行情，並無落差甚大之情事。」並查明本案被徵收土地與同樣位於交流道附近由被告標售○○○區○○段○○○號得標價確為每平方公尺69,628元，惟甲東段15地號鄰近新城段另有一筆鄉村區乙種建築用地同時標售，標售底價同為每平方公尺38,000元，但未順利標脫且流標2次。另輔以實價登錄資料進行確認○○○區○○段○○○號標售價格明顯高於當地市場行情，應屬個案，另標售案例時間依規定非此次市價查估作業蒐集期間。
㈡綜上所陳，本件原告之訴顯無理由，被告所為徵收補償處分
依法並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：被告徵收系爭土地之補償地價是否合法合理？比準地地價之選定，是否依法有據？經查：
㈠按「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在
都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之……」、「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」土地徵收條例第30條及土地徵收條例施行細則第30條定有明文。而「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」、「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」、「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積。……四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：㈠該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。㈡土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格該買賣實例土地面積。」、「依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日。」、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價○○○區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」、「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」、「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。……前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。……第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價……」、「前條第2項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下：一、依第4條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。
三、量測公共設施保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度（以下簡稱各區段線度）：以電腦量測為原則，其長度以公分為最小單位，未滿1公分者，以1公分計。未能由電腦量測者，得採人工作業，以比例尺、求積儀或坐標讀取儀等工具量測，其長度以公尺為最小單位，未滿1公尺者，以1公尺計。四、以各區段線長度之和為總長度。五、以毗鄰各非公共設施保留地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長度，加總計算公共設施保留地區段地價。」、「公共設施保留地區段毗鄰之非公共設施保留地，經量測確僅以點相接者，不計入加權平均計算。」、「公共設施保留地區段地價計算作業應填寫公共設施保留地地價加權平均計算表。」亦為土地徵收補償市價查估辦法第4條、第10條第1項、第13條、第17條、第18條、第19條、第20條第1項、第22條、第23條、第24條及第25條所規定。
㈡本件被告辦理系爭工程需徵收含原告所有之系爭土地等10筆
，經內政部以101年11月12日台內地字第1010361729號函核准徵收在案，被告於101年11月14日以府地用字第1010203243號公告徵收並於101年12月12日府授地用字第1010222984號函通知原告於101年12月26日發放徵收地價補償費。原告於101年12月18日具異議書提出異議，經被告以102年1月3日府授地用字第1010231286號函復原告：「……公共設施保留地宗地市○○○鄰○○○區段地價為準；本案第0017-00地價區段共計毗鄰1個地價區段（外埔區第0020-00地價區段），毗鄰計算結果為每平方公尺19,700元○○○區○○○段○○○○號位於該地價區段內，宗地市價為每平方公尺19,700元……」原告不服再次於102年1月14日提出異議，主張應參考被告標售同位於交流道附近○○○區○○段○○○號土地得標價69,628元為徵收補償市價，經被告函請臺中市大甲地政事務所查明，該所依土地徵收條例第30條、土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項及第5項之規定，以102年1月22日甲地三字第1020000722號函提出「被徵收人對於徵收補償市價提出異議查處意見對照表」說明以：「一、考量都市計畫發布為公共設施保留地時，範圍內宗地個別因素對地價影響差異已甚微，且被劃為公共設施保留地亦已多時，區分原本不同條件已無實益。故依土地徵收補償市價查估辦法之規定，公共設施保留地無須考慮個別因素。二、查本案土地係屬都市計畫區內公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第10條第3項劃分地價區段，劃設為外埔區第0017-00地價區段，按土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於公共設施保留地毗鄰之地價區段，就具代表性之土地分別選取，本案經劃設後共計1個毗鄰地價區段（第0020-00地價區段），於第0020-00地價區段選○○○區○○○段○○○○○○○號土地作為比準地，選擇3件適當案例，查估比準地地價為每平方公尺19,700元。另依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定，公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，公共設施保留地宗地市○○○鄰○○○區段地價為準；本案第0017-00地價區段共計毗鄰1○○○區段（第0020-00地價區段），毗鄰計算結果為每平方公尺19,700元○○○區○○○段○○○○號位於該地價區段內，宗地市價每平方公尺19,700元。三、本案為101年下半年徵收補償查估作業查估基準日為101年3月1日，案例蒐集期間為100年9月2日至101年3月1日。其查估之程序皆依規定辦理，查估市價應符合當時之市場行情，並無落差甚大之情事。」被告依土地徵收條例第22條規定，提請102年第1次及第2次地評會議復議，最終作成決議：「本案經作業單位簡報說明，並經委員會討論後，照提案單位所提辦法通過，本案土地評定市價為每平方公尺19,700元。」並以原處分函復原告評議結果，原告仍不服，提起訴願亦遭決定駁回等情，為兩造所不爭執，並有內政部以101年11月12日台內地字第1010361729號函、被告101年11月14日府地用字第1010203243號公告、被告101年12月12日府授地用字第1010222984號函、原告101年12月18日異議書、被告102年1月3日府授地用字第1010231286號函、原告102年1月14日異議書、臺中市大甲地政事務所102年1月22日甲地三字第1020000722號函附被徵收人對於徵收補償市價提出異議查處意見對照表、臺中市外埔區外埔國中七支巷至甲后路學童通學步道改善計畫工程用地徵收案（公共設施保留地）序號67圖例、照片4張、地評會102年2月7日第1次會議紀錄、地評會102年4月30日第2次會議紀錄、內政部102年9月18日台內訴字第1020284785號訴願決定書等件資料附卷可稽，揆諸前揭規定，原處分並無違誤。
㈢原告起訴主張，被告應考量土地鄰街情形如雙臨地、臨地、
裡地等區別；亦得斟酌各街廓位置地勢，交通、道路寬廣及公共設施等予以估價，原告被徵收之系爭土地距大甲交流道約1.1公里，雙臨路角地，鄰近托兒所、衛生所、圖書館僅距離300-600公尺，老人會館就在右邊，又鄰近兩個公園，徒步3分鐘皆可到達，如此景觀位置，被告以每平方公尺19,700元徵收明顯偏低，用地機關卻以重光路25巷北側作區段為比準地，完全無視於被徵收土地之優勢，況同期被告拍○○○區○○段○○○號之山坡地保育區（丙種建築用地），被告所訂底價為每平方公尺38,000元，得標價為每平方公尺69,628元，被告補償市價與民間交易市價差異甚大，如以甲東段15地號被告訂底價38,000元徵收面積43.96（平方公尺），減被告徵收價886,012元，被告應再補償原告價差804,468元云云，然查：
⒈被告所查估之市價，其徵收補償價格之形成是以系爭土地
位於劃分在第0017-00地價區段，位屬都市計畫區內公共設施保留地，依土地徵收條例第30條第1項應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，並依土地徵收補償市價查估辦法第10條第3項規定劃分地價區段。系爭土地因屬公共設施保留地，於外埔區第0020-00號地價區段內，單獨劃設為外埔區第0017-00地價區段，亦即於第0017-00號地價區段內僅有系爭土地1筆地號，即系爭土地所在地價區段均為第0020-00號地價區段所包圍，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定，公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，而系爭土地所在地價區域既為第0020-00號地價區段所包圍，則共計毗鄰1個非公共設施保留地地價區段（即第0020-00地價區段），故第0020-00號地價區段所查估之市價即可作為第0017-00號區段地價，而本件公共設施保留地徵收補償價額是否合理，即取決於被告查估第0020-00號○○區段之市價是否合宜，查：
⑴依土地徵收補償市價查估辦法第18條之規定，公共設施
保留地之比準地應以公共設施保留地所毗鄰之地價區段，就具代表性之土地分別選取，因本件僅毗鄰第0020-00號非公共設施保留地地價區段，被告於第0020-00地價區段選○○○區○○○段○○○○○○○號土地作為比準地，宗地形狀為方形，單面臨街，距外埔國中、傳統市場、外埔公園、外埔商圈等公共設施均於50-260公尺內，大略可反應劃分於該地價區域內之土地使用狀態，自堪代表為該地價區域之標準宗地。
⑵而101年下半年徵收補償查估作業查估基準日係101年3
月1日，被告有關買賣案例蒐集期間為100年9月2日至101年3月1日中選擇3件適當案例（即591地號，每平方公尺22,628元；936地號，每平方公尺18,710元；1039地號，每平方公尺20,220元），經依案例與比準地之個別條件調整及賦予不同權重後，查估比準地地價為每平方公尺19,700元。
⑶公共設施保留地之宗地市○○○鄰○○○區段地價為準
，因公共設施保留地之第0017-00地價區段僅毗鄰1個非公共設施保留地第0020-00地價區段，故第0000-0○○○區段○區段地價平均計算結果仍為每平方公尺19,700元，從而系爭土地查估市價即為每平方公尺19,700元。
⑷上開分析，亦有被告103年1月21日府授地用字第103001
3272號函出所提之被告101年度用地徵收工程市價查估說明表（序號：67）、徵收土地宗地市價評議表、徵收土地宗地市價清冊、公共設施保留地地價加權平均計算表、宗地個別因素清冊、地價區段勘查表、比準地地價估計表、買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表（住宅用地）、影響地價區域因素分析明細表（商業用地）、被告各徵收土地「擬評市價」與公告現值加4成」對照表（序號：67）等資料可參，是被告所查估之程序既已依相關規定辦理，從而被告所查估市價應屬合理之補償。
⒉至原告主張系爭土地鄰近公共設施，宗地條件優越，以每
平方公尺19,700元予以徵收明顯偏低部分，經查依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，預定徵收土地宗地市價雖應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之，惟都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限，而係應按土地徵收補償市價查估辦法第22條以下之相關規定，原告之被徵收系爭土地為公共設施保留地，而公共設施保留地徵收補償地價之查估取決於毗鄰非公共設施保留地之平均市價，並不參酌公共設施保留地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估之，即公共設施保留地之個別因素對地價補償影響差異屬甚微，縱有影響，亦於查估上開毗鄰非公共設施保留地第0000-0○○○區段○區段地價時，業已一併考慮在內，從而原告認系爭土地宗地條件優越，但徵收價額偏低，尚非可採。
⒊另原告主張被告標售同位於交流道附近之甲東段15地號山
坡地保育區丙種建築用地土地得標價每平方公尺69,628元為徵收補償市價，若非如此亦應以被告所訂底價38,000元為準，應再補償原告804,468元乙節，查原告所稱被告之標售案例時間係101年11月27日，業據被告陳述在卷（見本院卷第68頁至第73頁準備程序筆錄之第72頁），原告對此亦不爭執，依規定非此次市價查估作業蒐集期間，且經被告輔以實價登錄資料進行確認，該地號土地標售價格明顯高於當地市場行情，應屬個案，被告排除納入該筆成交價格之參考，應有專業判斷餘地之適用。況本件原告不服被告102年1月3日府授地用字第1010231286號函查處結果提起異議，復經被告提請地評會復議維持原補償價額19,700元，被告據以系爭102年5月20日原處分函通知原告復議結果，揆諸首揭規定，原處分並無違誤，原告此部分之主張，亦非可採。
五、綜上所述，原告所訴均非可採，本件原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷並請求被告應再給付原告補償差額804,468元，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰不一一論列，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢法 官 莊 金 昌以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
書記官 李 孟 純