臺中高等行政法院判決
103年度訴字第5號103年5月15日辯論終結原 告 吳鼎詹訴訟代理人 張仕享 律師輔 佐 人 謝紫薇被 告 苗栗縣政府代 表 人 劉政鴻訴訟代理人 戴松萍
參 加 人 吳振鵬訴訟代理人 張智宏 律師複代理人 王庭鴻 律師
參 加 人 吳振隆
吳品蒼上列當事人間因優先承買權事件，原告不服內政部中華民國102年11月25日臺內訴字第1020310764號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
被告對於原告請求就苗栗縣○○鄉○○○段○○○號土地有優先購買權之申請案件，應依本判決之法律見解另為處分。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣被告依地籍清理條例第13條第1項及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條第6款規定，以民國（下同）101年6月8日府地籍字第0000000000A號公告代為標售101年度第3批地籍清理未能釐清權屬之坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地），經被告於101年10月2日依法辦理標售，並以公告代替對優先承買權人之通知。原告及參加人吳振鵬、吳振隆、吳品蒼（原名吳詩卿）等人於決標之日向被告主張其於該地建有房屋有優先購買權，經被告於101年10月31日辦理現場會勘後，以101年11月14日府地籍字第1010229128號函（下稱原處分）復原告及參加人吳振鵬、吳振隆及吳品蒼等人：「一、依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項第2款：『本條例第12條第1項第4款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。』查雙連潭103號門牌建物1樓樓地板面積331平方公尺；雙連潭104號門牌建物1樓樓地板面積373平方公尺，惟其占用雙連潭段89地號土地面積約130平方公尺。依上開規定以占有土地總面積之比例計算，吳振隆等2人配比2,139平方公尺，吳詩卿配比840平方公尺。
因稅籍資料並無吳鼎詹之持有比例，故本筆土地吳鼎詹無優先承購權……」原告不服，提起訴願，並主張：原告為吳仕騰公嘗合資會社（下稱系爭會社）成員，該會社於20年6月26日成立，於35年1月6日解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」欄空白，故該會社並未清算完結，法人格仍存續，惟參照最高法院19年上字第3150號、19年上字第1403號判例，日據時代合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥，該會社於臺灣光復後未向經濟部申請公司登記，法人格應告消滅，權利主體地位不復存在，無法為土地所有權人，土地即成為合夥財產，依民法第668條規定由全體合夥人公同共有，原告為該會社合夥人，與其他會社成員或其繼承人間為公同共有狀態。依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權云云，惟遭訴願決定不受理，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）按「第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前2項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」「直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前，應公告3個月。前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於決標後10日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優先購買權。」地籍清理條例第11條、第12條及第13條定有明文。次按「本辦法依地籍清理條例（以下簡稱本條例）第11條第3項規定訂定之。」「直轄市或縣（市）主管機關代為標售本條例第11條第1項所定土地之程序如下：一、分類編造標售土地清冊。二、訂定投標須知。三、公告標售。四、受理投標。五、開標、審標及決標。六、通知得標人或優先購買權人繳交價款並發還未得標人繳交之保證金。七、書面點交並核發產權移轉證明書。」「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之證明文件。」地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第1條、第2條、第9條亦有明定。揆諸前揭地籍清理條例及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法等規定，可知被告就原告是否符合優先購買權要件，必須依職權行使裁量權先為認定，故原告就被告依職權所為之認定有所爭執時，在性質上即屬公法上之爭議，非屬私法上爭議。因此原告依地籍清理條例第12條規定就坐落系爭土地為優先購買之申請，被告再以原處分為駁回之決定，該決定即屬行政處分，非民法上之意思表示，復參照臺北高等行政法院101年度訴字第787號判決：「……訴願機關為不受理決定，無非以原告與標售機關即被告就買賣關係是否成立有所爭執，核屬私法關係為據，惟本件被告就是否符合優先購買權要件，依地籍清理條例規定，既須依職權先為認定，則原告主張其決定違法，自宜許其提起撤銷訴訟救濟……」亦同斯旨，從而，原告對被告准駁之決定若有不服，應循行政救濟途徑為之。末按「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依訴願程序後，得向行政法院提起請求該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟。」行政訴訟法第5條第2項規定參照。原告為系爭土地優先購買之申請，被告以101年11月14日府地籍字第1010229128號函為駁回之處分，原告向內政部提起訴願救濟，惟內政部卻以臺內訴字第1020310764號訴願決定，認本案屬私法上爭議等云云，遽為訴願不受理決定，認事用法實有違誤，原告自難甘服，爰於法定期間內提起行政訴訟。
（二）系爭會社提出臺灣新竹地方法院登記處98年6月7日所給予依照日據時期法人登記簿作成之謄本，依該謄本所載，民國35年1月6日依總社員同意解散，清算人吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹於同年10月1日登記，依該謄本所載，社員共有8位，原告即為社員之一。被告所屬地政局代為標售系爭土地，係系爭會社所有之丙種建築用地，該地僅登記為參加人吳振鵬使用，原告發現即向承辦人表示系爭土地有3使用人並非單人使用，依臺灣苗栗地方法院給予之文件，系爭土地為共有地，應核對清楚始得辦理。苗栗縣銅鑼地政事務所有派專人前來勘查，確實有3使用人，並提出分割後標售較為妥當之意見，惟不為被告所屬地政局所採納，而有此爭議。
（三）日據時代之合資會社於臺灣光復後未申請公司登記者，應適用合夥之法律關係。按「未經呈請登記取得公司資格，祇能認為合夥。」「公司未經核准登記，即不能認為有獨立之人格，其所負債務，各股東應依合夥之例，擔負償還責任。」最高法院19年上字第3150號、19年上字第1403號分別著有判例。日據時代之合資會社既係於日據時期成立之公司組織，於臺灣光復後，若未依我國公司法之規定向主管機關經濟部辦理登記，合資會社之法人格地位於臺灣光復後即不存在，而應依合夥之相關規定定其法律關係。經查，原告為系爭會社成員之一，系爭會社於民國20年6月26日成立，35年1月6日社員決議解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」一欄則為空白，因此系爭會社未清算完結，而仍然存續。又參照上開最高法院判例之意旨，日據時代之合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥之相關規定，系爭會社於臺灣光復後，並未向經濟部申請公司登記，故其法人格應已消滅，不具權利主體之地位；而原告為系爭會社成員之一，其法律關係亦應依合夥之相關規定，而為系爭會社之合夥人。
（四）另按「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。」民法第668條規定參照。依土地登記謄本記載，系爭土地之所有權人為系爭會社，惟臺灣光復後，會社之法人格消滅，權利主體地位不復存在，無法為土地之所有權人。而土地登記雖有公示之作用，惟其權利歸屬，仍應按真實之權利狀態決之。準此，臺灣光復後，日據時期之合資會社其法律關係應適用合夥之規定詳如前述，系爭土地為合夥財產，依民法第668條規定，合夥財產為全體合夥人公同共有，原告既為會社之合夥人，自屬系爭土地共有人，因此系爭土地雖仍登記為系爭會社所有，惟土地之真實權利狀態應為原告及其他會社成員（或其繼承人）公同共有。
（五）復按「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」地籍清理條例第12條第1項規定參照。原告為系爭土地共有人，依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權。原告於101年9月24日執會社之證明文件，以系爭土地共有人之地位，向被告申請優先購買系爭土地，惟被告卻未審酌原告為土地共有人之事實，而以原告非系爭土地之占有人（原告否認之）駁回原告之申請，認事用法實有違誤，系爭處分自難維持，應予撤銷。
（六）被告答辯狀略以：「地籍清條例第12條第1項第3款所謂『共有土地之他共有人』係指民法第817條之分別共有，原告為公同共有人且為原權利人，故不得依該條規定主張優先購買坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）。」云云。惟查，參照大法官釋字第562號解釋意旨，分別共有與公同共有除形成之原因不同外，其應有部分之權利均為所有權，兩者並無二致，就其權利之行使，自不許增加法律所無之限制。又地籍清理條例第1條開宗明義規定：「為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，特制定本條例。」業已明定地籍清理條例之立法目的不僅為健全土地管理，更注重保障所有權人之權利，再查地籍清理條例第12條第1項第3款係規定「共有土地之他共有人」得主張優先購買權，並未明文限制不許公同共有人主張權利，因此地籍清理條例第12條第1項第3款規定，不論由文義解釋、目的性解釋、系統解釋等法學方法，均不致有限制公同共有人主張權利之結論，自不許被告指鹿為馬、混淆視聽。又系爭土地之權利狀態，目前為系爭會社全體社員公同共有，原告為會社成員之一，當為系爭土地之公同共有人，即屬「共有土地之他共有人」，依法得主張優先購買權，縱使原告亦為地籍清理條例第17條之「原權利人」，惟兩者之身分並無牴觸，何來不許原權利人聲明優先購買之理？綜上所述，被告主張地籍清理條例第12條第1項第3款規定僅適用於分別共有人，且第17條之原權利人不得適用，均欠缺法源依據，已對人民之權利增加法律所無之限制，自屬不當。
（七）又按「對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。」最高法院95年度臺上字第1124號判決意旨參照。是以占有係指對物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉者，即屬當之，至於房屋之占用僅為判斷是否處於占有狀態之輔助標準，不得作為有無占有之唯一標準。經查，原告雖未於系爭土地上興建房屋，惟有種植果樹、養雞，並建有雞舍、倉庫等地上物，對系爭土地自屬有事實上之管領力，而為占有人。原告並提出四鄰出具之聲明書，表明確有占用系爭土地已逾10年之事實，然而被告全然不予採信，而以原處分駁回原告聲請，並以房屋占用系爭土地之面積，作為判斷是否為占有人唯一標準，顯然誤解占有之法律定義，處分業已違法而難以維持，應予撤銷。又原告提出之四鄰證明書，據參加人吳品蒼表示：「本人吳詩卿（吳品蒼之原名）將苗栗縣○○鄉○○○段○○○號土地之一部分上，自民國86年間開始即交由我叔公吳鼎詹使用……」等語，係指伊於86年間起，見原告占有使用系爭土地未阻止之意，兩人並無使用借貸關係，被告稱原告使用系爭土地係基於吳品蒼之許可，尚有誤會。退萬步言，縱使原告與吳品蒼確有使用借貸關係存在，然而被告計算吳品蒼申請優先承買之部分，僅以吳品蒼所有之房屋占用系爭土地之面積計算，但原告並非使用吳品蒼房屋占用之土地，而係使用系爭土地，因此原告得申請優先承買系爭土地之比例，自應由原告有實際管領力之部分獨立計算，與吳品蒼得申請優先承買部分無涉，被告主張原告僅能受吳品蒼讓與優先承買之權利，不僅欠缺法律依據，亦乏推論過程，尚難遽採。
（八）地籍清理條例第12條第1項第3款規定非專指主管機關代為標售共有土地應有部分之情形。地籍清理條例第12條之立法理由指出，同法第12條第1項第3款乃係參考土地法第34條之1第4項規定制定，故參加人吳振鵬據此主張該款規定係專指主管機關代為標售共有土地應有部分之情形，原告雖為系爭土地之共有人，但本案為主管機關代為標售系爭土地所有權全部，因此原告不得以共有人身分行使優先購買權等云云。經查，參加人主張地籍清理條例第12條第1項第3款之適用，應參照其立法理由，即以土地法第34條之1第4項規定為本固非無據，然依土地法第34條之1第4項規定，尚難謂有該款規定僅專指主管機關代為標售共有土地應有部分之結論。依土地法第34條之1的立法體系觀察，第1項、第2項分別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」則依土地法第34條之1第1項規定，共有之不動產經共有人過半數及其應有部分合計過半數同意出售者，得代為其他共有人處分共有不動產之所有權全部，且應依該條第2項規定通知其他共有人，俾使共有人得依該條第4項行使優先購買權。是以由此可知，土地法第34條第4項規定，不限於共有人出售應有部分之情形，縱使共有人出售不動產所有權全部，仍應許其他共有人行使優先購買權。又系爭土地之權利狀態，目前為系爭會社之股東或其繼承人公同共有，原告當為共有土地之他共有人，依地籍清理條例第12條第1項第3款規定得行使優先購買權，被告任意以「公同共有」、「分別共有」、「原權利人」等身分准駁優先購買之申請，不僅欠缺法源依據，亦對人民之權利增加法律所無之限制，而與行政行為應遵守之法律保留原則牴觸，其處分業已違法。又參加人吳振鵬以土地法第34條之1規定，指出地籍清理條例得第12條第1項第3款僅限於共有土地出售其應有部分而言，則顯然宥於土地法第34條之1第4項之文義解釋，而未以體系解釋理解該項規定，亦昧於土地法第34條之1目前實務上，共有人決議出售不動產所有權全部之情形所在多有，故土地法第34條之1第4項之解釋，實不僅限於適用共有土地出售應有部分之情形，參加人吳振鵬已誤解該項之規定，其主張亦難遽採。
（九）再按「對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。」最高法院95年度臺上字第1124號判決意旨參照。是以占有係指對物有事實上管領之力，而所謂事實上之管領力，則以對物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉者，即屬當之，至於是否對物有完善良好之利用，應非判斷物是否處於占有狀態之唯一標準。經查，依證人謝紫薇證述、參加人吳品蒼陳述，原告在系爭土地上種植蔬菜、果樹、藥草等作物多年（參加人吳振鵬、吳振隆對此亦不爭執），爾後原告年事漸高，又因颱風造成土石崩落，而於近幾年對系爭土地鬆弛使用，因此被告前往系爭土地勘驗時，才有所謂「雜亂無人施作」，然而依前揭最高法院判決意旨，占有以對物有確定及繼續之支配關係，或者立於得排除他人干涉之狀態者為其準則，而有無善加利用應僅為判斷之輔助標準。由四鄰證明可知，原告對系爭土地有持續使用，為四鄰所周知之事實，且原告居於系爭土地附近，而四鄰亦均知系爭土地是由原告在使用，自不會有閒雜人等隨意入內占用系爭土地，縱使有人進入，原告亦得立即發現並隨時排除他人對系爭土地之干涉，因此目前原告顯然對於系爭土地有確定及繼續之支配關係，且得隨時排除他人之干涉，而對系爭土地有事實上之管領力，為民法第940條之占有人，且原告占有系爭土地之時間已逾10年以上，依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，應可行使優先購買權。
（十）原告已於102年10月2日提出優先購買之申請，無逾越行使優先購買權期間之問題。查參加人吳振鵬主張，被告於102年10月2日僅提出部分主張，而後續再主張為系爭土地共有人及占有人，已逾行使優先購買權之期間，故其優先購買之申請不應准許等云云。惟按依地籍清理條例第13條第2項規定：「前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於決標後10日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優先購買權。」又「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」行政程序法第9條、第36條分別定有明文。故依行政程序法第9條、第36條之誡命，被告接獲原告申請後，應職權審酌一切事項，有利不利當事人事項均應一體注意，而不受原告主張之拘束，從而，不論原告依地籍清理條例第12條第1項何款規定提出優先購買之申請，被告應職權審酌一切事項，判斷原告是否有優先購買系爭土地之資格，不受原告主張之拘束，再者，原告於102年10月2日即提出優先購買之申請，業已符合地籍清理條例第13條第2項決標後10日提出申請之規定，而原告既已於法定期間內提出優先購買之「申請」，爾後在行政調查程序中陸續指明占有系爭土地之位置以及伊為共有人之事實，則為行政調查程序中之「主張」，並無所謂罹於時效之問題。故參加人吳振鵬顯將「申請」與「主張」混為一談，亦忽略行政程序為職權進行主義，其主張難謂有據。
（十一）綜上所述，日據時代之合資會社於臺灣光復後未辦理公司登記者，其法人格地位消滅，其法律關係應依合夥規定定之。因此系爭土地即為合夥財產，又合夥財產為全體合夥人所公同共有，原告既為合夥人，自為系爭土地之共有人，依地籍清理條例第12條規定，共有人就代為標售之土地有優先購買權，綜上所述，原處分認事用法，均有所違誤。為此，原告依據行政訴訟法第5條第2項提起課予義務訴訟，並聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應作成原告就系爭土地有優先購買權之處分。
⒊訴訟費用由被告負擔。
三、參加人吳品蒼則主張：系爭土地的後方部分原是相通共用的，後來是參加人吳振鵬、吳振隆等人種牛樟芝，有人去偷，才把後面圍起來，那是最近才圍的，後來牛樟芝被偷了二次，他才裝監視器、把牆面拉高，我們就過不去了。系爭土地本來繳稅的時候是由3房平均在繳，後來因為後面的竹子園有收入，所以繳稅就用這個收入去繳，由管理人吳振隆拿錢去繳。20年來每年過年，我叔公都講繳稅3個人繳，吳振隆不應該占最多的土地，應該要重新分配。吳振隆房子的後面還有2、300坪。花房後面的空地是原告在使用，從我小時候就是原告他們在使用，以前是種菜的，本來不是這樣的，後來因為竹子長太大、走山走下來才暗暗的。這塊地一直都是原告在使用，以前都種菜，以前陽光還夠就種菜，後來陽光不夠就開始種果樹。這中間都是原告在使用，我是民國00年生的，從我知道就是原告在使用，以前沒有圍牆，我們可以跑去那裡玩，後來圍牆才蓋起來。地政處始終未到現場測量，但空照圖與實際有差距，勘驗當天因為現場有走山情形，他們進不去就未進入瞭解，其實從另一邊進入很方便。原告應該可以承買，因為原告一直都住在那裡。
四、被告則以：
（一）系爭土地登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範圍：全部），係屬依地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款︰「以日據時期會社或組合名義登記之土地」。「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。」「前條規定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依第11條第1項規定辦理。原權利人中有前條第2項但書情形者，應依該日本人之股權或出資比例登記為國有。」為地籍清理條例第17條、第18條規定。依土地登記簿所載系爭土地所有權為系爭會社（權利範圍：全部）。並無其他共有人，原告為共有人之一的主張為無理由。
（二）另被告於98年12月29日府地籍字第0980224829號公告清理「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正登記期間自99年1月05日起至100年1月4日共1年，原告如係屬該會社之股東或組合員，或其全體法定繼承人者，應於期間內檢據相關證明文件申請更正登記。於被告辦理標售土地（101年10月2日）前仍未有人依前揭規定申請更正登記，遂依地籍清理條例第11條規定辦理標售。
（三）「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前，應公告3個月。（第2項）前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於決標後10日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優先購買權。」「（第1項）依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。（第2項）前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」地籍清理條例第11條、第12條及第13條定有明文。次按「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之證明文件。」「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」為地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條及第10條亦有明定。
（四）被告於101年6月8日以府地籍字第1010115526號公告標售是案土地，於101年10月2日決標，原告於決標之日向被告提出優先購買權之主張，其後於101年10月31日就系爭土地辦理現況勘查，發現該地雜亂無人施作，地上二建物分別歸屬於參加人3人所有，原告所有「三義雙連潭104號」建物係坐落於相鄰之83-8地號上，非於本案89地號土地。
原告事後補正之四鄰證明書中，證明人明確陳述該地確係為吳品蒼所有，由吳品蒼無償提供原告使用，原告就爭案土地僅基於租借使用，駁回其優先購買權之申請。
（五）株式會社乃於日據時期依日本法令所設立之法人，於臺灣光復後，未於一定期間內依我國公司法規定辦竣公司登記既為不爭之事實，其原設立會社應視為合夥組織，同意原告所提該會社所有之土地應為原告及其他社員股東所公同共有。公同共有存續中，各公同共有人，不得請求分割公同共有物。依據地籍清理條例第17條︰「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。」故原告及其他社員股東及其繼承人之身分為「原權利人」。
（六）民法第817條規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」地籍清理條例第12條第1項第3款得主張優先購買權資格「共有土地之他共有人」係指民法第817條所指分別共有狀態之共有土地之人。被告於101年6月8日以府地籍字第1010115526號公告標○○○鄉○○○段○○○號土地登記名義人為系爭會社（權利範圍：全部），即為處分原權利人（原告及其他社員股東）所公同共有之共有物之全部，綜而上述原告之身分為「原權利人」非「他共有人」，原告認其係共有土地之他共有人，符合優先購買權之主張為無理由。
（七）依原告及參加人向被告主張優先購買權時，其均以其所有不動產建築物為其占有完成時效之證明，經於101年10月31日就系爭土地辦理現況勘查，主建物四周圍繞無人管理之雜木、竹林。為求公平原則，推算各優先購買權人占有之比例時，均以該所有之不動產主建築物面積為核算基礎（其花園、車棚、圍牆等附屬建物均不予計算，亦經優先購買權人同意）。惟經現況勘查發現原告所主張之建物（門牌：三義鄉雙潭村104號）位於本案土地相鄰之83-8地號土地上，非直接占用本案土地，其占有時效完成之主張應為無理由。
（八）直接占有人係對於物有事實上管領之力者，為占有人。間接占有人為質權人、承租人、受寄人或基於其他類似法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。原告與參加人吳品蒼間基於其他類似法律關係，經吳品蒼同意原告於是案土地上為占有使用，故原告之占有使用權係基於吳品蒼之同意許可。故如吳品蒼同意於其優先購買權範圍內部分優先權讓與給原告，被告得提供協助核算、分割等事宜。
（九）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、參加人吳振鵬則以：
（一）查，被告所代為標售之系爭土地，其登記名義人系爭會社，權利範圍為全部，此有卷附系爭89地號土地謄本可稽。
據此，應足徵系爭89地號土地係屬依地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款所規定以日據時期會社或組合名義登記之土地，合先敘明。
（二）按「（第1項）以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。（第2項）前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。
但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。」地籍清理條例第17條定有明文。復按「（第1項）前條規定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依第11條第1項規定辦理。（第2項）原權利人中有前條第2項但書情形者，應依該日本人之股權或出資比例登記為國有。」地籍清理條例第18條亦定有明文。末按「主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程序如下：一、清查地籍。二、公告下列事項：（一）應清理之土地。（二）受理申報或受理申請登記之機關。（三）申報或申請登記之期間。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他之處理。前項第2款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為90日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期1年」地籍清理條例第3條定有明文。
又被告業已於98年12月29日以府地籍字第0980224829號公告清理日據時期會社或組合名義登記之土地，其受理申請更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年。
（三）經查，被告於101年6月8日公告標售系爭土地時，系爭土地其所有權名義仍為系爭會社，權利範圍全部，並無其他共有人，且原告如係屬系爭會社之股東或組合員，或其全體法定繼承人者，自應於被告所公告期間內（即99年1月5日起至100年1月4日止）檢據相關證明文件依地籍清理條例第17條規定向主管機關申請更正登記，惟被告於101年6月8日公告標售系爭土地前仍未有人依上開規定申請更正登記，此除有卷附系爭土地謄本可稽外，應為原告所不爭執。據此，核諸被告依地籍清理條例第11條規定辦理標售系爭土地，依法自無不合。
（四）按「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之證明文件。」「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」為地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條及第10條所明定。經查，被告係於101年6月8日以府地籍字第1010115526號公告標售系爭土地，並於101年10月2日決標，而原告於決標之日即以「有○○○鄉○○○段○○○號土地，本人於該地上建有雙連潭104號建物1棟，檢附戶籍謄本、稅籍證明等文件主張本筆土地之優先購買權」為由而向被告提出優先購買權之申請。據此，應足徵原告係以其在系爭土地上有雙連潭104號建物存在為由主張對系爭土地優先購買權，並非以其係系爭土地之共有人作為其主張優先購買權之事由，故原告主張其為系爭土地之共有人，並據以主張對系爭土地有優先購買權乙節，核其主張顯已逾得行使優先購買權之期間，原告此部分主張自依法不合而不足採。
（五）退步言，地籍清理條例第12條第1項第3款所指「共有土地之他共有人」係指代為標售之土地本身為共有土地，而縣政府僅代為標售其應有部分，此情其他共有人得行使優先購買權而言，此乃參照土地法第34條之1第4項規定所為之立法，此有地籍清理條例第12條第1項立法理由，即足明悉。是以，系爭土地既非屬共有土地，且被告係代為標售系爭土地所有權全部，並非標售系爭土地之應有部分，則原告自無從援依地籍清理條例第12條第1項第3款規定對系爭土地主張優先購買權，併此敘明。
（六）再者，被告接獲原告上開申請後即曾於101年10月31日前往系爭土地辦理現況勘查，發現該地雜亂無人施作，地上建物分別歸屬於參加人吳振鵬、吳振隆及吳品蒼所有，原告所主張其所有三義鄉雙連潭104號建物係坐落於相鄰之83-8地號上，並非位於系爭土地上，且依原告事後補正之四鄰證明書中，參加人吳品蒼證明系爭土地原係為其占用，自86年起方由參加人吳品蒼無償提供原告使用，亦即原告僅係基於使用借貸關係而占用系爭土地，此有卷附被告履勘現場之相關現場相片及吳品蒼所出具之證明書可稽。
（七）是以，原處分以查雙連潭103號門牌建物1樓樓地板面積331平方公尺，雙連潭104號門牌建物1樓樓地板面積373平方公尺，惟其占用雙連潭89地號土地面積約130平方公尺，依上開規定以占有土地總面積之比例計算，參加人吳振隆等2人配比2,139平方公尺、參加人吳品蒼配比840平方公尺，因稅籍資料並無原告之持有比例，故本筆土地原告無優先承購權。為由而駁回原告優先購買權之申請，依法自無不合。
（八）至於，原告於鈞院履勘現場時復主張現場花房後面土地係其在使用即現場附圖照片11（參見本院卷第136頁）斜線所示之範圍云云。惟：
⒈經查，有關原告此部分主張並未據其於102年10月2日向被
告提出優先購買權申請時提出，則原告於鈞院履勘現場時始提出上開主張，核其主張顯已逾得行使優先購買權之期間，故原告此部分主張自依法不合而不足採。
⒉退步言，有關原告所主張花房後面之土地即現場附圖照片
11斜線所示之範圍，先前雖係由原告在使用，惟系爭土地在標售時，原告已無在使用該部分土地而雜草叢生，此除有被告所屬人員於101年10月31日前往系爭土地辦理現況勘查所拍攝之相片可稽外，另參諸原告於102年10月2日向被告提出優先購買權申請時未主張有占用或使用該部分土地，亦足明悉。
⒊且，有關原告所提出相關收據，或係向承租人收取租金之
收據，或係屬60年間繳納田賦或地價稅之繳款書，均不足據以證明原告於被告標售系爭土地時，仍有繼續占有系爭土地之事實。
⒋是以，原告於系爭土地標售時，既未在使用花房後面之土
地即現場附圖照片11斜線所示之範圍，原告自不得據以對系爭土地主張優先購買權。
⒌至於，鈞院履勘現場時，上開花房後面土地即現場附圖照
片11斜線所示之範圍上之雜草雖已砍除，並種有幾棵小樹，惟此乃原告於系爭土地標售後為申請優先購買權所為，此自與地籍清理條例第12條第1項第4款所規定「至標售時仍繼續為該土地之占有人。」之意旨不符，併此敘明。
（九）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
六、參加人吳振隆則以：系爭土地後方部分雖係原告專用，但已是20年前之事，後來任令雜草叢生。
七、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘兩造所不爭執，並有原處分書、被告98年12月29日府地籍字第09802248292號公告、101年6月8日府地籍字第0000000000A號公告、101年6月8日府地籍字第0000000000B號函、101年11月23日府地籍字第1010235974號函、101年11月26日府地籍字第1010231397號函、101年12月7日府地籍字第1010239074號函、101年12月20日府地籍字第1010252099號函、102年8月15日府地籍字第1020165816號函、被告所屬地方稅務局99年3月17日苗稅土創字第0991405150號函、原告101年9月24日、101年10月2日申請書、101年11月29日申復書、房屋稅籍證明書、參加人吳品蒼101年10月8日申請書、101年11月29日證明書、用電證明書、101年6月電費通知及收據、參加人吳振隆101年10月8日申請書、房屋稅籍證明書、參加人吳振鵬101年10月8日申請書、房屋稅籍證明書、訴外人李德盛101年11月29日證明書、訴外人黃明沐101年11月28日證明書、系爭會社登記資料影本、立分鬮證書、租佃收據、田賦代金繳納通知單、地價稅繳款書、被告清查公告之土地及建物清冊以日據時期會社或組合名義登記者清單、被告代為標售101年度第3批（第1次）地籍清理及建物清冊、系爭土地建物查詢資料影本、系爭土地航照圖影本、現場照片、會勘照片影本、勘驗照片影本、勘驗現場附圖、登記資料查詢頁面影本等件附卷可稽，為可確認之事實。
八、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：原告是否為地籍清理條例第12條第1項第3款所指系爭土地之他共有人？或是同條項第4款所指系爭土地之占有人？被告之認事用法有無違誤？茲分述如下：
（一）按「第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前2項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」「直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前，應公告3個月。前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告代替對優先購買權人之通知。優先購買權人未於決標後10日內以書面為承買之意思表示者，視為放棄其優先購買權。」地籍清理條例第11條、第12條及第13條分別定有明文。另「本辦法依地籍清理條例（以下簡稱本條例）第11條第3項規定訂定之。」「直轄市或縣（市）主管機關代為標售本條例第11條第1項所定土地之程序如下：一、分類編造標售土地清冊。二、訂定投標須知。三、公告標售。
四、受理投標。五、開標、審標及決標。六、通知得標人或優先購買權人繳交價款並發還未得標人繳交之保證金。
七、書面點交並核發產權移轉證明書。」「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之證明文件。」「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」亦為地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第1條、第2條、第9條及第10條所明定。揆諸前揭地籍清理條例及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法等規定，可知被告代為標售地籍清理未能釐清權屬土地，應將優先購買權意旨公告3個月，於公告期間優先購買權人以書面表明承買之意思表示，被告則應就原告是否符合優先購買權要件為審查及決定，故原告就被告依職權所為之認定有所爭執時，在性質上即屬公法上之爭議，非屬私法上爭議。本件被告以原處分否准原告依地籍清理條例第12條規定就坐落系爭土地為優先購買之申請所為之決定，即屬行政處分，原告自得提起本件課予義務訴訟，以為救濟，合先敘明。
（二）按共有土地之他共有人，為依地籍清理條例代為標售土地之優先購買權人，為地籍清理條例第12條第1項第3款所明定。依其立法理由所載：「參照土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條及土地法第34條之1第4項之規定，爰於第1項第1款、第2款規定地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人及共有土地之他共有人得於直轄市或縣（市）主管機關代為標售該土地時主張優先購買權。」可知上開規定所指共有土地之他共有人，係指代為標售之土地本身為共有土地，而主管機關僅代為標售其部分共有人之權利，該共有土地之其他共有人得行使優先購買權而言。此共有土地雖不以分別共有之關係為限，但經代為標售之土地本身為共有土地，則無疑義。又「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。」則為同條例第17條所明定。故原告及其他社員及其繼承人之身分為以系爭會社名義登記之系爭土地「原權利人」。本件系爭土地係地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款所指以日據時期會社名義登記之土地，登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範圍：全部），足認系爭土地本身並非共有土地（參見本院卷第37頁）。即便如原告所主張其為系爭會社之社員（參見本院卷第39頁），依照上開規定，原告仍屬系爭土地之「原權利人」，僅得依上開規定於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。惟被告以98年12月29日府地籍字第09802248292號公告清理包括系爭土地在內之「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年，有上開公告在卷足憑（參見訴願卷第42頁至第43頁），原告均未於期間內檢據相關證明文件申請更正登記，自難認其為系爭土地之他共有人。雖原告復主張「日據時代之合資會社既係於日據時期成立之公司組織，於臺灣光復後，若未依我國公司法之規定向主管機關經濟部辦理登記，合資會社之法人格地位於臺灣光復後即不存在，而應依合夥之相關規定定其法律關係。原告為系爭會社成員之一，系爭會社於民國20年6月26日成立，35年1月6日社員決議解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟『清算結了』一欄則為空白，因此系爭會社未清算完結，而仍然存續。又參照最高法院判例之意旨，日據時代之合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥之相關規定，系爭會社於臺灣光復後，並未向經濟部申請公司登記，故其法人格應已消滅，不具權利主體之地位；而原告為系爭會社成員之一，其法律關係亦應依合夥之相關規定，而為系爭會社之合夥人。……系爭土地為合夥財產，依民法第668條規定，合夥財產為全體合夥人公同共有，原告既為會社之合夥人，自屬系爭土地共有人，因此系爭土地雖仍登記為系爭會社所有，惟土地之真實權利狀態應為原告及其他會社成員（或其繼承人）公同共有。……原告為系爭土地共有人，依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權。原告於101年9月24日執會社之證明文件，以系爭土地共有人之地位，向被告申請優先購買系爭土地，惟被告卻未審酌原告為土地共有人之事實，而以原告非系爭土地之占有人（原告否認之）駁回原告之申請，認事用法實有違誤。」等云，並提出臺灣新竹地方法院登記處98年6月7日所給予「吳仕騰公嘗合資會社」登記簿資料一份為證（參見本院卷第21頁至第26頁）。然查，上開「吳仕騰公嘗合資會社」登記簿資料已明確記載該會社係於20年6月26日成立，35年1月6日經社員決議解散，並選任訴外人吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人。雖原告主張登記簿內「清算結了」一欄仍為空白，可證明該會社未清算完結，仍然存續云云，然因當時適值臺灣光復初期，百廢待舉，登記簿內未記載，並不當然證明該會社並未清算完結。況且，上開「吳仕騰公嘗合資會社」為地籍清理條例施行細則第2條第1款所定權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，且未依地籍清理條例第17條申請更正登記，已難認原告對系爭土地有合法權利。是原告此部分主張並不能為有利原告事實之認定。因此，原告主張該會社尚未清算完結，仍然存續，依最高法院判例之意旨，日據時代之合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥之相關規定，而合夥財產為全體合夥人公同共有，原告既為會社之合夥人，自屬系爭土地共有人，應有優先購買權云云，自乏依據，尚難憑採。
（三）至於原告主張「原告對系爭土地有持續使用，為四鄰所周知之事實，且原告居於系爭土地附近，而四鄰亦均知系爭土地是由原告在使用，自不會有閒雜人等隨意入內占用系爭土地，縱使有人進入，原告亦得立即發現並隨時排除他人對系爭土地之干涉，因此目前原告顯然對於系爭土地有確定及繼續之支配關係，且得隨時排除他人之干涉，而對系爭土地有事實上之管領力，為民法第940條之占有人，且原告占有系爭土地之時間已逾10年以上，依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，應可行使優先購買權。」一節。被告以原處分否准原告就系爭土地標售之優先購買權，其主要之理由無非為：「依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項第2款：『本條例第12條第1項第4款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。』查雙連潭103號門牌建物1樓樓地板面積331平方公尺；雙連潭104號門牌建物1樓樓地板面積373平方公尺，惟其占用雙連潭段89地號土地面積約130平方公尺。依上開規定以占有土地總面積之比例計算，吳振隆等2人配比2,139平方公尺，吳詩卿配比840平方公尺。因稅籍資料並無吳鼎詹之持有比例，故本筆土地吳鼎詹無優先承購權。」但查：
⒈按「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之
情形，一律注意。」「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」「行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決定及理由告知當事人。」行政程序法第9條、第36條、第43條分別定有明文。又在地籍清理條例於97年7月1日施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，於主管機關標售未能釐清權屬土地時，有優先購買權，惟應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，分別為前揭地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1項所明定。而占有有直接占有與間接占有之分，凡直接對物有事實上之管領力者，為直接占有；自己不直接占有其物，而對於直接占有其物之人，本於一定之法律關係有返還請求權，因而對其物有間接管領力之占有，為間接占有，民法第941條規定：「質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人」即是。又「對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。」復有最高法院95年度臺上字第1124號判決意旨可資參照。是以，占有係指對物有事實上管領之力，而所謂事實上之管領力，則以對物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉者，即屬當之，至於是否對物有完善良好之利用，並非判斷物是否處於占有狀態之唯一標準。
⒉本件原告係以系爭土地上建有苗栗縣三義鄉雙潭村8鄰雙
連潭104號建物1棟為由，主張有本件之優先購買權，並檢附戶籍謄本、稅籍證明等文件，向被告提出申請書（參見本院卷第86頁）。雖經被告於101年10月31日派員至現場會勘，事後並參考系爭土地之航照圖、現場照片及會勘照片等資料（參見本院卷第89至90頁、第143至144頁），認定原告所主張之上開建物，係位於系爭土地相鄰之苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○號土地，而非系爭土地上，且因稅籍資料並無原告之持有比例，乃以原處分否准原告就系爭土地有優先購買權。然原告既主張「本人於該地上建有雙連潭104號建物一棟」等語，顯有依地籍清理條例第12條第4款「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定為本件申請之意，揆諸前揭規定，被告即應依職權調查證據，並對其有利及不利之事項一律注意，而非僅注意原告及參加人之建築物是否坐落在系爭土地內，尚應審酌上開條文所規定「占有」之要件而為確實的審查。至於地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1項前段雖規定，地籍清理條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。然此規定並未解免主管機關應依行政程序法第9條、第36條及第43條規定，依職權調查證據，對其有利及不利之事項一律注意，並應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實真偽之法律上義務。經查，本院於103年3月24日至現場行勘驗程序時，原告之配偶謝紫薇（事後並以證人身分到庭作證）及參加人分別陳稱：「（法官問：這塊地〈照片11即附圖斜線區域，參見本院卷第136頁、第139頁〉一直都是你在用嗎？）原告配偶：是。（法官問：這塊地〈照片11即附圖斜線區域〉一直都是原告在使用，有無意見？）參加人吳品蒼：對，從我曾祖父那時候就是原告在使用。參加人吳振隆：無意見。參加人吳振鵬：沒有意見。這個圍牆至少20年了（指照片11左側、照片12的圍牆），當時大家也沒有什麼話說。當時吳仕騰的土地很多，像前面剛才停車那些地號土地也有分成3塊，也是分別使用，沒有占有不占有，大家都沒有什麼話說，土地不方正就用擋土牆圍成方正就好，沒有計較面積大小。（法官問：這塊地〈照片10、11所示區域〉是吳鼎詹專用的部分，大家都沒有意見？）參加人吳振隆：他專用是20年前，後來是雜草叢生的。原告配偶及參加人吳振隆、吳品蒼：均無意見。」等語（參見本院卷第125頁至第126頁）。另證人即原告之配偶謝紫薇到庭證稱：「（系爭空地種有什麼樹？）種有文旦樹、果樹，藥樹、菠蘿密、也有椰子樹。……（提示本院卷勘驗筆錄及現場照片予證人閱覽，證人有何意見？）我看看卷以後再表示意見。……（看完勘驗筆錄後，當天講的話都實在？）實在。（你有在系爭空地上種東西？有無中斷過？）有種，沒有中斷過，文旦就是以前到現在的，那個矮的樹是橘子樹不是文旦樹。（既然有種東西，為什麼不把雜草除掉？）雜草是有除掉，竹子倒下來，我們進不去，時常請人去挖哪有這樣的本錢？人工很貴……（89地號土地地價稅都是誰在繳？有無證據證明？）3個人繳的。我再把幾年前的收據拿出來。」等語（參見本院卷第153頁至第158頁），核與參加人吳品蒼所述：「89地號土地本來繳稅的時候是由3房平均在繳，後來因為後面的竹子園有收入，所以繳稅就用這個收入去繳，由管理人吳振隆拿錢去繳。20年來每年過年，我叔公都講繳稅3個人繳，吳振隆不應該占最多的土地，應該要重新分配。吳振隆房子的後面還有2、300坪。（89地號你們有繳過稅？）有。89地號我們有繳地價稅，是三個人平均繳。……吳振隆是管理人，錢不是吳振隆繳的，錢是後面的竹子的收入。（有哪些人繳稅？）繳稅是三房平均繳。（最近這幾年這三房都有在繳嗎？）我們有公款，就是後面竹子砍掉的錢還有佃農的錢，公款是屬於大房、二房、三房所有，代表人是吳振隆，他是二房我是大房的代表，三房的代表是原告。公款歸我們三人所有，吳振隆的爸爸還沒過世時，是他爸爸在處裡的。（花房後面的空地是誰在使用？）原告在使用，從我小時候就是原告他們在使用，以前是種菜的，本來不是這樣的，後來因為竹子長太大、走山走下來才暗暗的。這塊地一直都是原告在使用，以前都種菜，以前陽光還夠就種菜，後來陽光不夠就開始種果樹。這中間都是原告在使用，我民國00年生的，從我知道就是原告在使用，以前沒有圍牆，我們可以跑去那裡玩，後來圍牆才蓋起來。（提示本院卷第89、90頁照片予參加人吳品蒼閱覽，走山那時系爭空地原告有在使用嗎？）原告的東西有種在那邊。」等語（參見本院卷第153頁至第158頁）相符，並有原告所提出由其保管系爭土地之地價稅繳款書附卷可參（參見本院卷第195頁）。足認原告確曾參與系爭土地之管理，並對部分系爭土地（即本院卷第139頁現場附圖斜線區域，下稱原告占有種植土地部分）確有事實上之管領力。縱該部分土地因原告廢弛一段時日未加整理而雜草叢生，惟此並不影響原告對該占有種植土地部分已有確定及繼續支配之關係，故應認原告就該部分土地仍有事實上之管領力。況參加人吳振鵬於答辯狀內亦自承：「有關原告所主張花房後面之土地（即現場附圖照片11斜線所示之範圍），先前雖係由原告在使用……於鈞院履勘現場時，上開花房後面土地即現場附圖照片11斜線所示之範圍上之雜草雖已砍除，並種有幾棵小樹，惟此乃原告於系爭土地標售後為申請優先購買權所為……」等語（參見本院卷第165頁至第166頁），益徵原告於標售時仍就該占有種植土地部分有事實上之管領力，而繼續為該部分土地之占有人，否則如何可任意使用該部分土地種植樹木。被告依其調查所得之有限證據，即遽予否認原告為系爭土地之占有人，並否准其就該土地有優先購買權，此認事用法尚難認無違誤。
⒊本件被告以原告事後補正之四鄰證明書（參見本院卷第91
頁），僅能證明系爭土地內有關雞舍鐵皮屋所占用土地部分（參見本院卷第139頁），係參加人吳品蒼無償提供予原告使用，原告就該部分土地僅有借用關係，並非占有人，固有理由。然原告就系爭土地內之上開占有種植土地部分（即本院卷第139頁現場附圖斜線區域）確有事實上之管領力，已如前述，被告未及審酌此部分事實即作成原處分，僅以原告之建築物未坐落在系爭土地內，且稅籍資料亦查無原告之持有比例為由，否准原告就系爭土地有優先購買權，自難謂無違反行政程序法第9條、第36條、第43條等規定之違法。
九、綜上所述，被告未參酌地籍清理條例第12條第1項第4款規定意旨，先行審究原告有無就系爭土地中附圖斜線區域（參見本院卷第139頁）部分土地，於地籍清理條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人之事實，僅依稅籍資料及建物位置，否認原告有優先購買權，其認事用法即難謂無違誤。訴願決定未予糾正，亦有未合。從而，原告以原處分及訴願決定均違法，請求均予撤銷，為有理由，應予准許。又「本條例第12條第1項第4款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。」為地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項第2款所明定。本件原告之訴雖有理由，惟是否應依原告請求判決「應命被告應作成原告就系爭土地有優先購買權之處分」部分，因原告實際占有系爭土地面積為何之事證尚未臻明確，仍待被告予以調查釐清，並依上開規定為比例計算，依行政訴訟法第200條第4款規定之意旨，本院自應認原告上開起訴部分，尚未達全部有理由之程度。因此，原告在請求命被告遵照本院判決之法律見解對原告作成行政處分部分為有理由，應予准許；其餘部分則無理由，應予駁回。
十、兩造其餘主張陳述，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依行政訴訟法第104條，民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 22 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 莊 金 昌法 官 劉 錫 賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 5 月 22 日
書記官 杜 秀 君