臺中高等行政法院判決
103年度訴字第7號103年6月11日辯論終結原 告 張文毅（如附表一所示12人之被選定人）被 告 彰化縣彰化地政事務所代 表 人 蔡和昌訴訟代理人 林暘泰
詹士政
參 加 人 張淑仁
張陳幸張弘謀張滋欣張必昌張子儒張洲源上7人共同訴訟代理人 林伸全律師
參 加 人 林金柱
葉銘仁上列當事人間塗銷土地登記事件，原告不服彰化縣政府中華民國102年11月6日府法訴字第1020230430號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠按「多數有共同利益之人得由其中選定1人至5人為全體起訴
或被訴。」「訴訟繫屬後經選定或指定當事人者，其他當事人脫離訴訟。」行政訴訟法第29條第1項及第3項分別定有明文。查本件原由原告與其他如附表一編號2至12所示藍異濱等人共同具狀提起本件撤銷訴訟，因主張之基礎事實及所為之訴之聲明均屬相同，且利害一致，核屬多數有共同利益之人，茲經渠等於民國103年4月10日向本院具狀選定原告張文毅為全體起訴（見本院卷第178至179頁），核與上開規定相符，自應予准許。是本件原起訴之全體原告除被選定人即原告張文毅（下稱原告）外，其餘之人均因選定當事人而脫離訴訟。
㈡次按利害關係人若於行政處分對外生效後3年期間內提起訴
願，倘不能證明其知悉行政處分之確切時點者，即不能認其有遲誤法定期間之情形，此稽之訴願法第14條第2項之規定可明。再者，利害關係人認為他人之授益處分損害其權利或法律上之利益，於訴願期間向原處分機關請求撤銷原處分，當認其已有不服原處分，提起訴願之意思表示，原處分機關如不同意其請求，本應檢具相關卷證資料移請上級機關為訴願決定，其逕行為不同意之函覆並不發生終結訴願程序繫屬之效果。準此以論，利害關係人於訴願期間已有不服原處分之意思表示者，不能因其不諳法令規定，致誤以申請案件之形式請求原處分機關予以撤銷（註銷），或將原處分機關所為不同意請求之函覆誤載為原處分，即認其訴願不合法，而為不受理之訴願決定。查本件參加人林金柱等2人向被告提出申請辦理坐落重測前彰化市○○段674-48及674-49地號（重測後分別改編為同市○○段418及417地號）等2筆土地所有權移轉登記案件（尚包括另筆非本件案涉之同段674-11地號土地），經被告以101年11月5日彰資字第160600號收件審查後，於101年11月8日作成准予登記之行政處分（下稱原處分），惟原告及本件選定人並未受通知，經渠等查悉原處分後，乃於102年5月7日請求被告註銷原所為准予上開2筆土地所有權移轉登記之處分，經被告於102年6月28日函覆不予變更，原告及選定人乃於102年7月24日就上開被告函覆提起訴願等情，為兩造所不爭執，並有卷附土地登記申請書及附件（見被告答辯資料卷第26至300頁）、土地登記謄本（見本院卷第331至337頁）、原告及選定人提出之陳情申請書函（見訴願卷第20頁及第46頁）、被告102年6月28日彰地一字第1020006593號函（見本院卷第13至14頁）、原告及選定人提出之訴願書（見訴願卷第16至19頁）等件可稽。核諸上開說明，本件原告及選定人因未受上開原處分之通知，而於原處分作成後未及1年，即向被告請求註銷原處分及對於被告不予註銷之函覆表示不服，雖其表示之形式略欠妥適，但觀其所載內容，足認已有不服原處分之意思表示至明，自已踐行訴願前置程序，本院自應就其實體上主張之理由具備性予以審查，合先敘明。
二、事實概要：本件原告及選定人係附表二所示2筆地號土地（下稱系爭土地）之三七五租約承租人（各筆土地之租賃情形詳如附表二所示），因認被告未審查參加人張淑仁、張陳幸、張弘謀、張滋欣、張必昌、張子儒及張洲源等7人（下稱參加人張淑仁等7人）將系爭土地出賣予參加人林金柱等2人時，並未踐行合法通知承租人即原告及選定人行使優先承受權之程序，即以原處分准許參加人林金柱等2人申請移轉系爭土地所有權登記，違反耕地三七五減租條例第15條規定，經循序提起訴願，遭決定不受理後，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告起訴主張略以：㈠原告為系爭土地之耕地三七五租約承租人，含永佃權及耕地
三七五租約佃農繼承人，依彰化市公所租約登記顯示，系爭土地之承租人計10餘人，分屬7個租約。本件系爭土地所有權移轉之原因雖為法院調解，惟依據內政部之函釋，經法院調解移轉土地所有權者，視同買賣，仍有耕地三七五減租條例第15條第1項規定之適用，惟原告及選定人迄今未曾接獲出租人之繼承人（原土地所有權人）即參加人張淑仁等7人有關系爭土地出賣之書面通知。
㈡參加人林金柱等2人事前已委任律品法律地政聯合事務所向
彰化市公所查悉原告及選定人就系爭土地存有耕地三七五租約事實，卻蓄意規避耕地三七五減租條例上開規定，辦理系爭土地所有權移轉登記：
1.本件係由參加人林金柱等2人委任律品法律地政聯合事務所林伸全律師於101年10月5日以存證信函通知承租人略謂：系爭土地之買賣價金為新臺幣（下同）95,341,703元，如臺端有意願，請於文到15日內依法行使承買權利，否則無需理會本函等語，惟參加人林金柱等2人為系爭土地之權利人，並非出租人，其委任律師寄發存證信函通知，身分別與耕地三七五減租條例第15條規定之出租人不符。
2.依101年6月29日之法院調解程序筆錄所載，系爭土地移轉價金僅31,000,000元，且依參加人林金柱等2人申辦所有權移轉登記檢附之陽信銀行帳戶存摺所示存入金額，足證上開存證信函之通知，除金額顯然抬高不實外，其通知時間點係於完成交易後，均與耕地三七五減租條例第15條規定不符。
3.被告曾於101年9月11日第1次受理參加人林金柱等2人辦理系爭土地之土地所有權移轉登記，因應備文件不足，經通知補正逾期未補正而遭駁回。惟被告於101年11月5日第2次受理參加人林金柱及葉銘仁再次申辦系爭土地之土地所有權移轉登記時，未審視上開存證信函通知之身分別、時間先後順序、存證信函所載價金與法院調解程序筆錄不相符等情事，違反耕地三七五減租條例第15條之規定。
4.本件系爭土地之耕地三七五租約承租人多為年紀60至80歲之老農，閱讀及理解能力有限，又系爭存證信函載明「否則無需理會本函」等語，又未告知系爭法院調解移轉系爭土地所有權之內容，致多數承租人不瞭解系爭存證信函意旨而受其唬弄。
㈢參加人林金柱等2人委託律師寄發之存證信函，其身分別、
時間先後順序、所載價金與法院調解程序筆錄不符等情形，均與土地登記規則第97條第2項、第3項之規定相違。且參加人林金柱等2人並非出賣人，雖檢附切結書表示「本案優先購買權人於接獲通知後逾時不表示優先購買……如有不實，權利人願負法律責任。」云云，亦與上開規則第97條第2項明定由出賣人出具切結書不符。再者，參加人林金柱等2人並未出示或提供承租人放棄優先購買權之證明文件，承租人亦未出具任何書面通知證明已放棄優先購買權。且本件參加人林金柱及葉銘仁委託律師所發101年10月5日存證信函中係載明「上開土地之買賣價金為新臺幣95,341,703元」並未依101年6月29日法院調解程序筆錄所載調解移轉金額31,000,000元之條件通知承租人。
㈣被告辦理系爭土地所有權移轉登記之原因為「調解移轉」並
非「買賣」，而彰化市公所102年7月9日彰市民政字第1020027982號函所附參加人林金柱等2人出具之申請理由書卻載稱「以買賣調解移轉登記」。被告就本件申請案件之程序、形式要件及身分別等適法性之認定有所混淆，立場不定。依土地登記規則第26條及第40條規定，土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之；申請登記時，登記義務人應親自到場。本件被告准由參加人林金柱等2人以權利人身分單獨申請系爭土地之土地所有權移轉登記，顯然違法。再者，參加人林金柱等2人逾期申請土地所有權移轉登記，被告卻未依期計算逾期時間，亦未予以裁罰，故本件被告未駁回參加人林金柱等2人系爭土地所有權移轉登記之申請案件，自屬違誤等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
四、被告答辯略謂：㈠本件參加人林金柱等2人本於權利人（承買人）之地位持憑
臺灣彰化地方法院調解程序筆錄單獨申辦系爭土地所有權移轉登記，核與民事訴訟法第380條、第416條及土地登記規則第27條第4款等規定無違。
㈡系爭土地訂有耕地三七五租約，參加人林金柱等2人於101年
9月11日持憑法院調解程序筆錄申辦所有權移轉登記（彰資字第134120號收件），經審核後，欠缺相關證明文件而通知補正，因逾期未補正予以駁回。嗣於101年11月5日權利人重新送件（彰資字第160600號收件），案內檢附權利人即參加人林金柱等2人委任律品法律地政聯合事務所通知承租人之郵局存證信函及雙掛號回執聯21份，並依規定檢附切結書，切結「優先購買權人（永佃權、三七五租約原佃農已死亡其繼承人）於接獲出賣通知後逾時不表示優先承買，依法視為放棄優先購買權，如有不實，權利人願負法律責任」「永佃權及三七五租約之繼承人，已依民法第1138、1139、1140條規定辦理，如有錯誤或遺漏致他人受損害者，立切結書人願負法律責任」「以上切結如有虛偽不實，切結人願負法律上一切責任」等字樣，本件由於出租人未會同，由權利人即參加人林金柱等2人依內政部81年3月26日臺（81）內地字第8172206號函釋，代為通知承租人，且應備證件、切結書等資料齊全，其申請所有權移轉登記當屬適法。
㈢原告主張系爭土地依調解程序筆錄顯示，其調解移轉金額為
31,000,000元，但存證信函所載買賣金額為95,341,703元，疑有不實，被告應予駁回案件申辦乙節。惟依據耕地三七五減租條例第15條規定，耕地出租人出賣耕地時，承租人有優先承買權，出租人（本案由權利人代為通知）應將賣典條件以書面通知承租人，依最高法院67年5月23日67年度第5次民事庭庭推總會議決議（一）及最高法院91年臺上字第833號民事判決意旨，優先承買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，且其出賣價格，應以實際成交之價格為準。而所謂「依同樣條件優先承買」，依據最高法院52年臺上字第3504號民事判例、最高法院69年度臺上字第119號民事判決、最高法院79年度臺上字第493號民事判決，係指在出租人與第三人成立買賣契約（私契），在同一價格、條件下，優先承買權人可以優先承購。本案係屬「調解移轉」，依據土地登記規則第97條、耕地三七五減租條例第15條規定及內政部100年10月編印之土地登記審查手冊（判決、和解、調解與調處登記應附文件），有關審查之登記證明文件並無規定需另檢附實際交易價格證明文件或出租人與第三人成立買賣契約（私契），讓地政事務所人員據以審查，縱然登記原因為買賣，亦是如此。且當事人間移轉之實際交易價格，非屬物權應登記事項，亦非登記機關實質審認之範圍。
㈣本件於申辦調解移轉前，原所有權人即參加人張淑仁等7人
共有之系爭土地及另筆坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號（重測前土地標示為彰化市○○段○○○○○○○號）尚有原法務部行政執行署彰化行政執行處92年12月26日90年贈稅執特專字第59017號函囑託辦理「查封登記」；原財政部臺灣省中區國稅局彰化縣分局86年11月18日中區國稅彰縣徵字第860036212號函；彰化縣地方稅務局100年7月19日彰稅法字第1001402340號函囑託辦理「禁止處分登記」，在尚未塗銷登記前不得辦理產權移轉。另設定有45,000,000元整抵押權登記（賴秀葉、張玉梅、劉韋君等債權額比例各為1/3），而此部分與賣典條件有否關連，原告若有疑義，自當向義務人查詢，並於被告登記完畢前可參照土地登記規則第97條第3項規定，檢具證明文件以書面提出異議，方為正辦。
㈤原告主張被告未依土地登記有關規定予以逾期罰款一事，係
原告對相關法規或行政命令不熟稔造成之誤解。依土地登記規則第33條、第50條第2項、內政部頒布之土地登記規費及其罰鍰計收補充規定第8點規定觀之，可知從權利變更之日起到送件至登記機關止，有2個月期間免予罰鍰，且另可扣除向稅捐稽徵機關申報應繳稅款至限繳日期止之期間。系爭土地所有權移轉之調解程序筆錄由臺灣彰化地方法院於101年6月29日核定，當事人於同年7月30日向彰化縣地方稅務局申報繳納土地增值稅，案經該局開立繳（免）納證明書共9張，其中3張載明繳納期間為101年8月15日起至101年9月13日止，申請人於同年9月11日向被告遞送案件，扣除向稅捐稽徵機關申報應繳稅款可免予罰鍰期間，從6月30日起（行政程序法第48條規定，期間以日、星期、月或年計算者，其始日不計算在內）至7月30日止計有30日，計入申請人應負擔期間。又該案因欠缺相關證明文件於同年11月1日駁回，申請人嗣於11月5日重新送件，並於當月8日辦理登記完畢，期間共有4日須計入申請人應負擔期間。合計本案申請人應負擔期間計34日，尚在免予罰鍰期間（2個月）內，自不需裁罰等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、參加人張淑仁等7人與林金柱等2人陳述均一致，略謂：㈠原告並未敘明其有何權利損害，如其主張優先承買權受侵害，應提起民事訴訟救濟，而非提起本件行政訴訟。
㈡參加人林金柱等2人係合法申辦系爭土地所有權移轉登記，
原告所指法院調解程序筆錄所載金額31,000,000元，並非系爭土地之買賣總價金，參加人張淑仁等7人與參加人林金柱等2人間之買賣標的計有系爭土地及坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地計3筆土地，總面積為59,723平方公尺，買賣總價金共96,000,000元，每平方公尺單價為1,607元（元以下四捨五入），準此單價換算系爭土地之價額為95,341,703元。
六、本件兩造爭執要點為：參加人林金柱等2人申辦系爭土地所有權移轉登記時，已否踐行合法通知耕地三七五租約承租人行使優先承受權之程序完竣？亦即被告審認參加人林金柱等2人之上開申請案件符合法令規定，而作成准許登記申請之處分，認事用法有無違誤？
七、本院判斷如下：㈠按土地登記規則第12條規定：「登記原因證明文件為依法與
法院確定判決有同一效力者，於第27條第4款、第30條第1款、第35條第3款、第100條、第119條第5項、第141條第1項第2款及第2項之規定準用之。」第27條第4款規定：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：……四、因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。……」第56條第2款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：……二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。」第57條第1項第4款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」第97條第2項及第3項規定：「（第2項）依民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」耕地三七五減租條例第15條規定：「（第1項）耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。（第2項）出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。（第3項）出租人違反前2項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」民事訴訟法第380條第1項及第416條第1項分別規定：「和解成立者，與確定判決有同一之效力。」「調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。」㈡經查：本件參加人林金柱等2人原於101年9月11日持憑法院
調解程序筆錄申辦系爭土地及坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地等3筆土地所有權移轉登記，經被告以彰資字第134120號收件審核後，認有欠缺相關證明文件之情形，且未遵期依通知補正，被告乃予以駁回並退還原提出之申請書件。參加人林金柱等2人旋於101年11月5日重新提出申請書並檢具法院調解程序筆錄、委任律師代為通知承租人即原告及選定人之郵局存證信函及雙掛號回執聯、切結書等件辦理系爭土地所有權移轉登記，經被告重新以彰資字第160600號收件審認符合規定要件，乃以原處分准予登記等情，有前揭土地登記申請書（見被告答辯資料卷第26至28頁及訴願卷第57至58頁）、被告101年9月24日登記補正字第1709號土地登記案件補件通知書（見被告答辯資料卷第265至266頁及訴願卷第270頁）、被告101年11月1日登記駁回字第196號土地登記案件駁回通知書（見訴願卷第271頁）、登記清冊（見被告答辯資料卷第38頁）、臺灣彰化地方法院調解程序筆錄（見被告答辯資料卷第39至40頁及訴願卷第63頁反面至第64頁正面）、郵局存證信函及雙掛號回執聯（見訴願卷第78頁反面至第85頁反面）等件可稽，堪予認定。
㈢本件被告雖辯稱：本件參加人林金柱等2人依民事訴訟法第3
80條、第416條及土地登記規則第27條第4款等規定，本得單獨持憑臺灣彰化地方法院調解程序筆錄申辦系爭土地所有權移轉登記，且本件參加人林金柱等2人申請登記原因為法院調解，依規定並不須檢附實際交易價格證明文件或買賣契約供被告據以審查，參加人張淑仁等7人與參加人林金柱等2人間關於系爭土地之實際交易價格，非屬應登記事項，亦非被告實質審查範圍，本件參加人林金柱等2人就應通知原告及選定人行使系爭土地優先承受權之事項，既已提出郵局存證信函及雙掛號回執聯，並立具切結書，其申辦土地所有權移轉登記應檢具之書件資料即屬齊全，原告如就優先承受權有爭議，應於被告登記完畢前，參照土地登記規則第97條第3項規定，檢具證明文件以書面提出異議等語，資為原處分適法之論據。且參加人亦陳稱：原處分對原告之權利並未造成損害，如原告主張其優先承買權受侵害，應循民事訴訟途徑救濟；再者，郵局存證信函所載買賣價金95,341,703元與法院調解程序筆錄記載金額31,000,000元不一致，係因參加人張淑仁等7人與參加人林金柱等2人間之買賣標的，除系爭土地外，尚有上開石牌段416地號土地，總面積合計59,723平方公尺，買賣總價金共96,000,000元，每平方公尺為1,607元，準此單價以換算系爭土地之價金總額等語。
㈣觀諸前引耕地三七五減租條例第15條第1項及第3項及土地登
記規則第97條第2項之規定，可知耕地出租人出賣耕地時，承租人有優先承受之權，出租人未踐行通知承租人於15日內表示願否依同一買賣條件優先承受之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約不得對抗承租人，且出賣人合法踐行通知承租人行使其優先承受權乃申請土地所有權移轉登記之必要程序，此為登記機關受理申請案件應依職權審查之事項，如登記機關就申請人未合法踐行通知程序，未命其補正即准予登記者，其所為之登記處分即有違誤，承租人自得本於利害關係人之地位，對之提起行政爭訟。再者，優先承受權人主張並證明其確於期限內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，固得依前引土地登記規則第97條第3項規定，於登記完畢前向登記機關提出異議，但異議與否，核與其不服登記機關所為登記處分之行政爭訟權互不相斥。準此以論，本件原告（含其他選定人，下同）主張渠等為系爭土地之耕地三七五租約承租人，因參加人張淑仁等7人出賣系爭土地予參加人林金柱等2人時，未合法通知渠等行使優先承受之權，被告仍准其辦理所有權移轉登記，已違法侵害其權益，而訴請撤銷原處分，自具權利保護必要。是被告辯稱：原告應參照土地登記規則第97條第3項規定之程序提出異議等語，及參加人主張：原告無權利受損害，其優先承受權受侵害應循民事訴訟途徑救濟云云，均非的論，無從憑採。
㈤依前引民事訴訟法第380條第1項、第416條第1項及土地登記
規則第12條、第27條第4款之規定，固可見經法院調解成立者，與訴訟上和解及確定判決有同一之效力，均得由權利人或登記名義人單獨申請登記，但揆諸前引土地登記規則第56條第2款規定之意旨，登記機關須審查申請人於土地所有權移轉登記申請書所填載之登記原因與其提出之文件無不符或欠缺之情形，始得准予登記之申請，否則，即應通知申請人於15日內予以補正，其逾期未為完全補正者，應駁回所請。
再者，登記機關受理土地所有權移轉登記申請案件，固僅從形式上審查其是否符合法定要件，對於實體上私權爭議不具實質審查權限。但所稱形式審查並非僅查驗申請人檢附之書件名稱、格式、類別、份數是否備齊為已足，且不得對於其檢附書件所載之內容在論理上有顯見之疑義忽略不予聞問。如經書面審查發現其書件所載內容彼此有矛盾，或與所查悉之事實或檔存資料不一致之情形，或其他不符情事，仍應限期通知申請人補正，其屆期不補正或補正不完全者，則應駁回其申請。又三七五租約耕地所有權移轉登記事件經法院調解成立者，權利人固得單獨持憑該法院調解程序筆錄，據以申辦登記，惟如全體承租人未參加成為當事人並表示拋棄優先承受權者，該調解效力自不及於承租人，且未賦予申請人免依法踐行通知承租人行使優先承受權之程序，故登記機關不能徒以申請人已提出法院調解程序筆錄作為登記原因文件，即可就其已否合法踐行通知行使優先承受權之程序，略而不予審查。又出賣人應負履行三七五租約耕地所有權移轉登記之義務，經法院調解成立者，即發生強制執行力，主管機關即得依權利人單獨申請據以執行，此義務原含有依法通知優先承受權之附隨義務，出賣人如未自動履行時，權利人雖得代為通知。但該通知之目的在於使承租人明瞭其承租範圍土地之買賣條件，俾其決定行使優先承受權與否，故通知之內容須具體明確，且由於承租人對於非其承租範圍之土地並不具優先承受權，故各承租人承租範圍互異，不得共同行使承受權利者，出賣人即應按各該承租人得行使優先承受權範圍分別列明其買賣條件，不得籠統合併為之，否則，將致承租人不解其底蘊，無從為承受與否之意思表示，顯違反誠信原則，即不生合法通知效果。是若依申請人提出之存證信函觀之，其所載之內容欠缺具體明確性，顯難使承租人瞭解其得行使優先承受權範圍之買賣條件者，登記機關依形式審查即可見其瑕疵，自應通知申請人補正，不得置之不顧，仍為准許登記之處分。
㈥觀之上開調解程序筆錄內容，系爭土地之全體承租人均未參
與調解，其當事人就系爭土地及另筆土地所有權移轉登記所約定之對價，係載稱：參加人張淑仁等7人願於參加人林金柱等2人給付31,000,000元後，移轉系爭土地及同段674-11地號土地所有權予參加人林金柱等2人共有等語，核諸前開說明，系爭土地於移轉登記時，既仍有三七五租約關係存在，非經合法通知全體承租人行使優先承受權，其申請移轉所有權登記應踐行之程序要件即有未完備之情形，被告不能徒因參加人林金柱等2人係以法院調解程序筆錄作為單獨申請登記之原因證明文件，即認無審查上開通知程序已否合法踐行完畢之必要。再查本件系爭土地俱屬訂有三七五租約之耕地，各自之承租人並非一致，且各該地號土地之數承租人亦非基於同一租約而發生其租賃關係，已據彰化縣彰化市公所在被告作成原處分之前，即分別函覆被告與參加人林金柱等2人之委任代理人，且檢附系爭土地之各該承租人明細表及租約影本供參等情，有卷附被告101年10月15日彰地一字第1010009700號函（見訴願卷第25頁）、彰化縣彰化市公所101年3月26日彰市民政字第1010010194號函（見訴願卷第26頁）及101年10月22日彰市民政字第1010044052號函（見被告答辯資料卷第58頁及訴願卷第25頁背面）暨耕地三七五租約承租人資料表（見被告答辯資料卷第59頁及訴願卷第27頁正反面）可稽。而本件參加人林金柱等2人委請律師寄發予各承租人之存證信函則一律載述略以：「……本人買受坐落彰化縣快官段674-48地號等土地，其中674-48、674-49地號土地有臺端等人之耕地三七五租約存在，現通知臺端上開土地之買賣價金為新臺幣95,341,703元，如臺端有意願，請於收文後15日內依法行使承買權利，否則無需理會本函」等語（見訴願卷第78頁反面以下）。足認其未區別系爭2筆土地承租人之不同，各就其得行使優先承受權部分之土地，載明其買賣條件之具體金額予以通知，則各承租人收受該存證信函後，顯無從據以行使其承受權利，自不能因其未依限回覆，即謂參加人林金柱等2人已完成通知程序，且此要件之欠缺亦非可由申請人出具切結書予以替代，要無疑義。
㈦是故，本件參加人林金柱等2人通知承租人行使優先承受權
，既存有上開顯而易見，且情況嚴重之瑕疵，殊難認其已發生合法通知之效果。本件被告只須將存證信函所載內容與系爭土地之租賃明細表、土地登記謄本相對照，毋庸實質審查，立可判別此瑕疵存在，自應限期通知參加人林金柱等2人補正，其未命補正，即准予登記之申請，自有違誤，原處分顯非適法，自應予撤銷。
八、綜上所述，本件參加人林金柱等2人上開申請案件既未具備法定要件，被告未命補正，而作成原處分准予登記，認事用法自有違誤，訴願決定未予糾正，於法亦有未合。從而，原告主張原處分及訴願決定俱屬違法，應予撤銷，為有理由，應予准許，爰判決將之撤銷，著由被告另為適法之處分。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘陳述及舉證，均核與本件判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 25 日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 王 德 麟
法 官 許 武 峰法 官 蔡 紹 良以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 6 月 25 日
書記官 凌 雲 霄附表一：
┌──┬────┬────────────────┬─────┐│編號│姓 名│住 址 │備 註 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│1 │張文毅 │住南投縣○○鎮○○街○○○號3樓之15│原共同原告││ │ │ │即被選定人│├──┼────┼────────────────┼─────┤│2 │藍異濱 │住彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○號│原共同原告││ │ │ │即選定人 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│3 │藍木煌 │住同上市○○里○○路○段○○號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│4 │藍木營 │住同上 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│5 │謝藍金珠│住同上市○○里○○路○○○巷○號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│6 │王藍阿霜│住同上市○○路○段台化一莊5之1號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│7 │藍貴恩 │住臺中市○○區○○路○○○巷○○號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│8 │張志通 │住南投縣○○鎮○○里○○路○○巷1 │同上 ││ │ │號 │ │├──┼────┼────────────────┼─────┤│9 │張秋永 │住彰化縣彰化市○○路○段○○巷○號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│10 │張四春 │住同上市○○路○段○○巷○○號 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│11 │張征文 │住同上市○○路○○○巷○○號之4 │同上 │├──┼────┼────────────────┼─────┤│12 │張鎮洲 │住南投縣南投市○○路○段○○○巷○○號│同上 │└──┴────┴────────────────┴─────┘附表二：
┌──┬─────┬────┬────┬───────────┐│編號│土地標示 │租約字號│承租人 │備 註 │├──┼─────┼────┼────┼───────────┤│1 │坐落彰化縣│彰市2560│藍異濱 │ ││ │彰化市快官│ │藍木煌 │ ││ │段674-48地│ │藍木營 │ ││ │號（重測後│ │謝藍金珠│ ││ │改編為石牌│ │王藍阿霜│ ││ │段418地號 │ │藍貴恩 │ ││ │） ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2562│張昱沂 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2563│張志通 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2564│張秋永 │ ││ │ │ │張四春 │ ││ │ │ │張文毅 │ ││ │ │ │張征文 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2758│藍三男 │ │├──┼─────┼────┼────┼───────────┤│2 │坐落同上段│彰市2559│張鎮洲 │ ││ │674-49地號│ │ │ ││ │（重測後改├────┼────┼───────────┤│ │編為石牌段│彰市2560│藍異濱 │ ││ │417地號） │ │藍木煌 │ ││ │ │ │藍木營 │ ││ │ │ │謝藍金珠│ ││ │ │ │王藍阿霜│ ││ │ │ │藍貴恩 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2562│張昱沂 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2563│張志通 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2564│張秋永 │ ││ │ │ │張四春 │ ││ │ │ │張文毅 │ ││ │ │ │張征文 │ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2558│林 金 │ ││ │ │ │張林牡丹│ ││ │ ├────┼────┼───────────┤│ │ │彰市2758│藍三男 │ │└──┴─────┴────┴────┴───────────┘