臺中高等行政法院判決
104年度訴字第152號104年12月24日辯論終結原 告 張文成
張雅惠張瓊藝張宏哲陳張水香張武雄張福立曾麗容張敏宣共 同訴訟代理人 朱坤棋 律師被 告 彰化縣彰化地政事務所代 表 人 蔡主吉訴訟代理人 黃美玲
陳宥蓁陳建良 律師
參 加 人 涂宗泰訴訟代理人 林俊雄律師
參 加 人 陳鄭喜雀
張淑仁張陳幸張弘謀上 一 人輔 佐 人 卜家蓁
參 加 人 張滋欣
張必昌張子儒張洲源上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服彰化縣政府中華民國104年3月9日府法訴字第1030413162號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠本件被告之代表人於原告起訴後，由白文謙變更為蔡主吉，
並經變更後之代表人蔡主吉聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
㈡參加人陳鄭喜雀、張淑仁、張陳幸、張滋欣、張必昌、張子
儒、張洲源，經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依兩造當事人及其餘參加人之聲請，一造辯論而為判決。
二、事實概要：緣坐落彰化市○○段950及959地號土地（重測前為同段618-2及607-8地號，下稱系爭2筆土地）與其他3筆同段956、957、958地號土地（並非本件訴訟爭議範圍），原土地所有權人張淑仁、張陳幸、張弘謀、張滋欣、張必昌、張子儒、張洲源等7人（均為本件參加人，下稱參加人張淑仁等7人）於100年7月23日將上開5筆土地出賣予涂宗泰及陳鄭喜雀（亦為本件參加人，下稱參加人涂宗泰等2人），並經被告以101年11月12日彰資字第164150號收件審查後，於101年11月15日作成准予登記之行政處分（下稱原處分）。
原告等為系爭2筆土地之三七五租約之承租人，本件被告就系爭2筆土地移轉登記予參加人涂宗泰及陳鄭喜雀，竟未審查參加人張淑仁等7人並無踐行合法通知原告等優先承買之程序，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條之規定。經原告等提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠依減租條例第15條、土地登記規則第97條第2項、第56條第2
款、第57條第1項第4款等規定，可知耕地出租人出賣耕地時，承租人有優先購買之權，出租人未踐行通知承租人於15日內表示願否依同一買賣條件優先購買之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約不得對抗承租人。出賣人合法踐行通知承租人行使其優先購買權，乃申請土地所有權移轉登記之必要程序，此為登記機關受理申請案件應依職權審查之事項，如登記機關就申請人未合法踐行通知程序，未命其補正即准予登記者，其所為之登記處分即有違誤，承租人自得本於利害關係人之地位，對之提起行政爭訟。次按登記機關受理土地所有權移轉登記申請案件，其申請書件資料內容如有明顯矛盾不符等情事，應限期通知申請人補正，其屆期不補正或補正不完全者，即應駁回其申請，始為合法。
㈡本件通知優先購買之土地價金顯有疑義：
1.依系爭土地申請移轉登記卷宗資料所附通知承租人優先購買之存證信函所示，其內容略以：「本人買受坐落彰化縣快官段607-8、618-2等地號土地，其中607-8、618-2地號土地有台端等人之耕地三七五租約存在，現通知台端上開土地之買賣價金為新臺幣3,631萬1,316元，如台端有意願，請於收文後15日內依法行使承買權利」等語，然所附臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）101年度司彰調字第188號調解程序之調解聲請狀事實理由一所載：「兩造於民國100年7月23日簽訂土地買賣契約書，相對人將其等所有之彰化市○○段607-8、6 15、616、617、618-2地號等5筆土地，出賣與聲請人，依買賣契約書之約定，總價新臺幣4,100萬元」，可知參加人涂宗泰等2人係以總價新臺幣（下同）4,100萬元買受上述5筆土地，並未區分系爭2筆土地之價金為何，則前揭通知優先購買存證信函所載「上開土地之買賣價金為3,631萬1,316元」之內容顯然與買賣契約不符，足認涂宗泰等2人未據實將系爭土地之買賣條件通知原告，自不生合法通知之效力。
2.依前揭調解程序之調解聲請狀所載「總價4,100萬元，聲請人於簽約當天給付定金300萬元，第二期款1,800萬元聲請人應於101年3月31日前支付」等語，可知，系爭土地之重要買賣條件，除總價4,100萬元外，尚有簽約當天應付定金300萬元及第二期款1,800萬元之付款期限等重要買賣條件。然依前揭通知優先購買之存證信函內容所示，其通知之買賣條件，除價金3,631萬1,316元外，其他有關付款與土地產權移轉登記期限等，攸關承租人是否決定承買之重要條件，均付之闕如，顯然不生合法通知效果，凡此登記機關依形式審查即可見之瑕疵，自應通知申請人補正，始為合法。
㈢按民事訴訟法第406條之1第1項、第2項規定：「調解程序，
由簡易庭法官行之。但依第420條之1第1項移付調解事件，得由原法院、受命法官或受託法官行之。」、「調解由法官選任調解委員一人至三人先行調解，俟至相當程度有成立之望或其他必要情形時，再報請法官到場。但兩造當事人合意或法官認為適當時，亦得逕由法官行之。」本件參加人涂宗泰等2人據以申請系爭土地移轉登記之彰化地院調解筆錄，並未依法由簡易庭法官或原法院、受命法官或受託法官行之，顯然違反前揭規定，其調解筆錄自不生與確定判決同一效力。
㈣原告張文成雖曾於103年8月間申請閱覽系爭土地移轉登記資
料，經研議其內容後該原處分違法，並於同年10月間陸續告知其餘原告，再於11月17日提出訴願，本件訴願應未逾訴願期間。參加人雖曾於103年3月間以信函通知原告終止系爭耕地租約，然該函僅為私文書，不足以推定原告已確定原處分存在及違法情事。另系爭土地原係由張羌等4人共同承租，僅成立一個租約，至於劃區耕作乃承租人內部間分管耕地之約定，與辦理強制執行事件應行注意事項第51條規定所謂「劃區分別承租耕作」而成立數個租約之情形有別。
㈤綜上，有關上述未合法通知行使優先購買權之瑕疵，均屬被
告就卷內所附之相關存證信函、調解程序筆錄及調解聲請狀等資料為形式審查即可查知，被告自應限期通知申請人補正，其未命補正，即准予登記之申請，自有違誤，原處分顯非適法等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
四、被告則以：㈠原告並非系爭土地所有權移轉登記申請案之利害關係人，無權提起本件訴訟：
1.查系爭土地原所有權人與訴外人戴火來、張羗、張聖賢、張連發等4人訂有耕地三七五租約（彰市2733號租約）。戴火來於78年4月3日死亡，其現存法定繼承人為訴外人李金釵、戴孟芳、戴賢明、戴美珠、戴金華、戴金池；張羗於93年1月30日死亡，其法定繼承人為訴外人陳張水雲、張玉嬌、張文科、張玉霞、張玉珍及原告張文成；張聖賢於100年10月27日死亡，其法定繼承人為原告張宏哲及陳張水香；張連發於90年3月10日死亡，其現存法定繼承人為原告張武雄、張福立、曾麗容、張敏宣、張雅惠、張瓊藝及訴外人張美鈴。除張聖賢與張連發為兄弟外，戴火來、張羗相互間或與張聖賢、張連發間並無親屬關係，應均為各自承租部分系爭土地，而非由任一人全筆承租。此除由原告所自承各承租人係各自占有部分土地使用一事可證外，且按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條前段定有明文，張聖賢、張連發、戴火來、張羗雖共同承租系爭2筆土地，但承租土地之目的既在耕作，即有各自占有土地使用及各自負擔租金之必要，不論為土地之使用或租金之給付給付顯均為可分之給付，足認張聖賢、張連發、戴火來、張羗係各自承租系爭2筆土地其所占有使用之部分。
2.原告主張就系爭土地之所有權移轉登記為利害關係人，無非以系爭土地其所承租之部分有減租條例第15條第1項所規定之優先購買權存在，系爭土地之承買人即參加人涂宗泰等2人以存證信函所為是否行使優先購買權之通知，除買賣價金總額有疑義外，買賣價金外之其他買賣條件亦未具體告知，應不生合法通知之效力，被告未命補正，即准為所有權移轉登記，顯非適法處分云云。故本件首應探究者，為原告對系爭土地之全筆出售，是否有優先購買權存在？若有，自足認原告為原處分之利害關係人；若否，除不足認原告為利害關係人外，亦同時涉及被告作成原處分時，縱未就行使優先購買權之通知為審查，有否違法之問題。
3.減租條例第15條規定乃在保障承租人就其所承租範圍之耕地，在出租人擬出售時有優先購買之權，但並不保障承租人就非其所承租耕作範圍之耕地亦有權優先購買，否則不同承租人間之衝突如何解決？而減租條例並未規定承租人得請求出租人將耕地分割讓售，農業發展條例第16條關於耕地分割最小面積之限制，亦不因承租人行使優先購買權而有例外，此觀同條第5款僅規定「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有」，即知三七五租約承租人確無請求分割後讓售之權利。
4.或謂共同承租全筆土地之數承租人，在土地全筆出售時是否有共同優先購買權？惟非因繼承關係而數人共同承租耕地，其性質應為可分之債，應平均分受給付（土地之使用）。則數承租人間之關係既非共有一債權，如何得主張共同行使優先購買權、共同承受耕地，而成立新的耕地共有關係？另系爭2筆土地中，其中950地號土地出租人僅出賣其應有部分二三一六分之一八一六，此應有部分係抽象存在全筆土地每一點上，若認部分共有人之應有部分出售時，承租該部分共有人分管部分土地之承租人得對應有部分主張優先購買，除將使土地共有關係更為複雜，有違土地法簡化土地共有關係之立法目的外，亦與土地法第34條之1所規定其他共有人之優先購買權衝突，且除就所耕作之土地無法取得完整所有權外，亦將使其取得非其所耕作使用土地之所有權應有部分，顯逾減租條例第15條規定所應保障之範圍。
5.按法院辦理強制執行之拍賣，同屬減租條例第15條所定之買賣，但司法院所訂定「辦理強制執行事件應行注意事項」第51條明定：「關於第91條部分：㈠每宗耕地原由數人劃區分別承租耕作者，執行法院於拍賣時，應將承租人不能就其承租部分優先購買之意旨，事先通知承租人。俾促其參加投標應買，以杜爭執。」顯然認為全筆耕地拍賣時，僅承租部分耕地之承租人，均不得對其承租部分優先購買。故減租條例第15條所規定之優先購買權，依司法院「辦理強制執行事件應行注意事項」第51條規定對減租條例第15條所為之解釋，應認「在耕地為全筆出賣時，承租全筆耕地之承租人有優先購買權，僅承租部分耕地之承租人無優先購買權」。
6.最高法院80年度台上字第2847號民事裁判要旨亦指出：「高雄地院僅拍賣系爭土地三筆中之陳○足應有部分而非全部，被上訴人又僅承租該土地內之一部分，衡以系爭土地均為農地，應受農業發展條例第30條防止農地細分之限制，及『辦理強制執行事件應行注意事項』第50項第4款規定：『每宗耕地原由數人劃區分別承租耕作者，執行法院於拍賣時，應將耕地不能分割，承租人不能就其承租部分優先購買之意旨事先通知承租人，俾促其參加投標應買，以杜爭執』之意，土地『全部』被拍賣時，『部分土地』之承租人猶不得優先購買。則對土地應有部分之拍賣，特定部分土地之承租人，何能反得主張優先購買？原審未予研求勾稽，亦屬可議。」同認全筆耕地拍賣時，僅承租部分耕地之承租人，並無優先購買權。
7.聲請調查證據：請向彰化市公所函查租約號「彰市2733」耕地三七五租約書面（含各承租人年籍住所、承租土地範圍、面積等資料），以證明原告之被繼承人所各自承租土地之範圍不同，均僅為系爭2筆土地之部分，對土地全筆出售，並無優先購買權。
8.綜上，系爭土地既為耕地，原告等僅各別承租土地之部分，則在所承租部分之系爭土地全筆出賣時，不論就其所承租部分或全部土地，均無優先購買權存在。原告等既無優先購買權可資主張，則原所有權人於出售土地時，即無通知原告行使優先購買權必要，所為通知顯屬多餘。原告就系爭土地所有權之移轉登記，並無利害關係可言，無權提起訴願，同無提起本件訴訟之權。
㈡縱認原告等為利害關係人，提起本件訴願亦已逾法定期間：
1.原告張文成係於103年8月15日提出參加人涂宗泰與訴外人陳鄭喜雀委託律品法律事務所寄發通知行使優先購買權存證信函為利害關係證明文件，向被告申請影印101年彰資字第164150號土地登記申請案全卷資料，即已知悉原處分，原告遲至103年12月4日提起訴願，應已經逾期。
2.況依參加人涂宗泰所提103年3月存證信函所示，原告等人均早於103年3月間接獲參加人涂宗泰等2人主張為土地所有權人並終止三七五租約之存證信函，已知悉系爭土地所有權移轉之事實，應自103年3月底起算，至103年12月2日提起訴願時，亦明顯逾30日訴願期間。
㈢被告就系爭所有權移轉登記申請案之審查並無違誤：
1.原告對系爭土地就其所承租範圍固無優先購買權，然本件參加人涂宗泰等2人仍通知原告是否就系爭土地之全部主張優先購買，已使原告獲得較上開辦理強制執行事件應行注意事項第51條所定承租人僅得「參加投標應買」更有利之待遇。
而原告於收受通知後始終不曾表示優先購買之意，與參加人涂宗泰等2人所為之切結意旨相符。被告據此審查登記申請，作成准予登記之行政處分，並無違土地登記規則第97條及減租條例第15條規定。
2.依據減租條例第15條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先購買之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。」另依內政部81年3月26日台(81)內地字第8172206號函釋略以：「法院於命被告應履行買賣契約義務，辦理所有權移轉登記予原告之判決主文與內容，倘未提及優先購買權人已放棄其優先權，而系爭不動產之買賣，依法涉及優先購買權情事者，權利人持憑該判決依土地登記規則第26條第4款(修正後為第27條)規定，單獨申辦所有權移轉登記時，仍應依土地登記規則第77條(修正後為第97條)規定辦理。至於出賣人如未依法通知優先購買權人，得由權利人代為通知。」本案因出賣人（義務人）即出租人未會同申請辦理，承買人（權利人即參加人涂宗泰等2人）於101年8月15日持憑彰化地院彰化簡易庭調解程序筆錄申辦土地所有權移轉登記（收件101年彰資字第121020號），被告於審查後認尚有應補正事項，遂開立補正通知書通知補正，後因逾期未照補正事項完全補正而予以駁回。嗣參加人檢具相關文件，再以101年11月12日收件彰資字第164150號登記申請書，重新就系爭土地申辦調解移轉登記，案內檢附參加人委任律品法律事務所通知承租人之郵局存證信函及雙掛號回執聯22份，並依規定檢附切結書，切結內容為：「一、本案優先購買權人（地上權人、三七五租約原佃農已死亡其繼承人）接到出賣通知後逾時不表示優先購買，依法視為放棄優先購買權，如有不實，權利人願負法律責任。……四、三七五租約佃農之繼承人，已依民法第11
38、1139、1140條規定辦理，如有錯誤或遺漏，致他人受損害時，立切結書人願負法律責任……以上切結如有虛偽不實，立切結書人願負法律上責任……」等字樣。故本案因調解移轉之義務人未會同辦理，權利人依內政部上開函釋規定代為通知承租人，且應備證件、切結書等資料齊全，被告准為土地所有權移轉登記，當屬適法。
3.至原告所陳通知優先購買之土地價金顯然具有疑義，參加人涂宗泰等2人係以總價4,100萬元買受上述5筆土地，並未區分系爭2筆土地之價金為何，則前揭通知優先購買存證信函所載系爭2筆土地之買賣價金為3,631萬1,316元之內容顯然與買賣契約不符，系爭土地買賣條件未具體明確通知承租人等情。經查，參加人涂宗泰2人係於101年11月12日持憑法院調解程序筆錄暨相關證明文件申辦土地所有權移轉登記，依據土地登記規則第97條、減租條例第15條及內政部100年10月編印之土地登記審查手冊（判決、和解、調解與調處登記應附文件）等規定，並無權利人應檢附原買賣契約或實際交易價格或其他買賣條件等相關證明文件以備審查之規定。倘原告於接獲通知時對於起訴狀內所指「通知優先購買之土地價金」及「買賣條件未具體明確」有疑慮，顯應即向通知人或出租人洽詢反映，若通知人或出租人拒不回應或原告對於通知之回覆尚有疑義，自可循司法程序救濟，亦得參照土地登記規則第97條第3項規定：「依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」向被告提出異議，惟系爭土地之登記申請案於101年11月15日登記完畢前，被告並未接獲原告提出異議之聲明，無從認原告有行使優先購買權之表示。故縱認參加人涂宗泰等不得代出賣人切結承租人未行使優先購買權，然切結書應為承租人未行使或放棄優先購買權證明文件之替代，若依其他事證足認承租人確未行使或放棄優先購買權，應認足以補正切結書之欠缺。原告於訴願時即爭執通知不生合法通知效力，顯然未主張優先購買權，應以足為未行使優先購買權之證明，補正參加人涂宗泰等2人之申請要件。
4.至於彰化地院101年度司彰調字第149號給付價金事件調解程序筆錄，雖係在司法事務官前所作成，然土地登記規則第27條第1項第4款所定得因法院確定判決而得由權利人單獨申請之登記，顯基於強制執行法第130條第1項關於意思表示請求權執行方法之規定而來，即「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。」最高法院49年台上字第1225號判例參照。故上開土地登記規則所定「法院確定判決」，自應包含「其他與確定判決有同一效力之執行名義」。而「和解成立者，與確定判決有同一之效力」、「調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力」民事訴訟法第390條、第416條分有明文，足認依民事訴訟法成立之調解與確定判決有同一效力。至司法事務官辦理調解程序之效力，民事訴訟法第240條之1規定：
「本法所定事件，依法律移由司法事務官處理者，除別有規定外，適用本節之規定。」第240條之3則規定：「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。」依法院組織法第17條之2第1項第1款規定，司法事務官所辦理之事件包含「調解程序事件」。足見司法事務官係依民事訴訟法及法院組織法之規定辦理調解程序事件，其於事件中所為處分，均與法院所為者同，所為調解程序筆錄，自應具民事訴訟法第416條所規定之效力。而調解程序與訴訟程序有別，主要在使程序得依法公正進行，並以當事人合意為調解成立，司法事務關於程序中對調解內容所應注意者僅為是否有違強行規定、可否為執行名義等事，無關審判權之行使，當得由法律規定由司法事務官依法院內部事務分配為之，而無違憲之虞。
㈣綜上，原告並非本件所有權移轉登記之利害關係人，本件以
調解為原因之所有權移轉登記申請，被告皆依相關法令規定辦理，所做成之原處分並無違誤等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、參加人陳鄭喜雀、張淑仁、張陳幸、張滋欣、張必昌、張子儒、張洲源經合法通知未到庭，亦未提出書面答辯。
參加人涂宗泰則以：
㈠依被告所提系爭土地地籍謄本及相關資料申請書，原告張文
成早於103年8月15日即申請閱覽系爭土地移轉登記相關資料，顯見其於該時即知悉原處分。原告訴訟代理人亦稱其他原告係透過原告張文成才知道，且自認原告影印全卷資料時間是103年8月15日，渠等遲至103年12月4日才提起訴願，業已逾期。且參加人間買賣系爭土地後，曾於101年10月間委任律品法律事務所以存證信函告知參加人涂宗泰等2人已買售系爭土地。嗣後得知系爭土地早已無人耕作而呈荒廢狀態，復據減租條例第17條第1項第4款規定於103年3月間以存證信函致包含原告在內之承租人，而為終止租約之意思表示，該存證信函經原告張文成、張宏哲、陳張水香、張武雄、張福立、曾麗容等人收受，有郵局回執可稽，雖原告張敏宣、張雅惠及張瓊藝未有回執，然渠等3人與原告張文成同址，利害與共，張文成必將終止租約之事告知渠等3人。是原告於103年3月接獲終止租約之存證信函時，已然知悉原處分之存在。
㈡原告訴訟代理人並未否認系爭土地原先有4個人承租，各承
租人係劃區耕作，顯見各承租人實際僅各承租系爭土地之部分。依司法院所訂辦理強制執行事件應行注意事項第51條規定，及強制執行拍賣之性質採私法說，與一般私法之買賣無異，則原告等人自無優先購買權，而非原處分之利害關係人等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
參加人張弘謀於言詞辯論期日偕同輔佐人卜家蓁到庭陳稱：㈠依據減租條例第15條第1項之規定，耕地出賣時應由原土地
所有權人（參加人張淑仁等7人）通知承租人（即原告等），然而本件係由買受人（參加人涂宗泰等2人）所為通知，於法不合。
㈡本件參加人張淑仁等7人曾經通知原告，然被告拒絕受理，
並稱須由買受人通知，相隔月餘再由卜家蓁（參加人張弘謀之輔佐人）通知原告等，並且提出存證信函、收件回執為憑，並主張因地主與佃農仍有糾葛，請求撤銷系爭2筆土地之移轉登記及訴願決定，並將系爭2筆土地返還原地主。
六、兩造之爭點：原告是否為本件法律上之利害關係人？被告審認受理參加人涂宗泰等2人單方申請系爭土地所有權移轉登記，是否合法？
七、經查：㈠按土地登記規則第12條規定：「登記原因證明文件為依法與
法院確定判決有同一效力者，於第27條第4款……之規定準用之。」、第27條第4款規定：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：……四、因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。」、第34條規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。前項第4款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」、第97條第2項、第3項規定：「（第2項）依民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」、減租條例第15條第1項規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先購買之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。」、民事訴訟法第380條第1項規定：「和解成立者，與確定判決有同一之效力。
」、第416條第1項規定：「調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。」復按內政部81年3月26日台內地字第8172206號函略以：「法院於命被告應履行買賣契約義務，辦理所有權移轉登記予原告之判決主文與內容，倘未提及優先購買權人已放棄其優先權，而系爭不動產之買賣，依法涉及優先購買權情事者，權利人持憑該判決依土地登記規則第26條第4款（現為第27條第4款）規定，單獨申辦所有權移轉登記時，仍應依土地登記規則第77條（現為第97條）規定辦理。至於出賣人如未依法通知優先購買權人，得由權利人代為通知。」核屬主管機關基於權責，就法令執行所為之解釋，且與立法本旨並無違背，本院自得予以援用。
㈡本件系爭2筆土地係由原告等之被繼承人戴火來、張羗、張
聖賢、張連發共同承租，並訂有三七五租約。戴火來於78年4月3日死亡，其現存法定繼承人為訴外人李金釵、戴孟芳、戴賢明、戴美珠、戴金華、戴金池；張羗於93年1月30日死亡，其法定繼承人為訴外人陳張水雲、張玉嬌、張文科、張玉霞、張玉珍及原告張文成；張聖賢於100年10月27日死亡，其法定繼承人為原告張宏哲及陳張水香；張連發於90年3月10日死亡，其現存法定繼承人為原告張武雄、張福立、曾麗容、張敏宣、張雅惠、張瓊藝及訴外人張美鈴，此有相關戶籍資料附卷可稽（見本院卷第71-93頁）。原告等因繼承系爭2筆土地之三七五租約，依前開減租條例第15條規定，於系爭2筆土地出賣時，具有優先承買之權利，故就系爭2筆土地之移轉登記，具有法律上之利害關係，自得提起本件訴訟。
㈢系爭2筆土地，其中地號959號（即原607-8號）土地，依三
七五租約之記載，其承租面積為1.6300甲，換算面積結果為15,809.67平方公尺（1甲=10分=2,934坪；1平方公尺=0.3025坪；1坪= 3.30579平方公尺），核與959號土地現有登記面積15809.03平方公尺相當。另筆950號（即原618-2號）土地，依三七五租約之記載，其承租面積為0.1816甲，換算面積結果為1761.37平方公尺，而系爭950號土地原處分移轉登記之範圍為2316分之1816（參加人涂宗泰及訴外人陳鄭喜雀應有部分各為2316分之908），核算其面積為1683.82平方公尺，上開移轉面積與三七五租約相較，短少77.55平方公尺（約23坪），兩者面積雖非全然一致但仍約略相符。茲因系爭2筆土地均經土地重測，自應考慮土地重測導致面積誤差之因素，因此系爭950號土地移轉登記部分，應為三七五租約之範圍。而原處分准許系爭950號土地辦理「應有部分」之移轉登記，其法律基礎為彰化地院之調解筆錄，依三七五租約之記載，系爭950號土地（原618-2號）承租範圍並無記載「應有部分」或「持分」字樣，原處分准予移轉登記「應有部分」而非「特定範圍」，惟依上述面積換算之佐證，應認本件原告等就原處分准許系爭950號土地「應有部分」2316分之1816，仍然具有優先承買權。故本件原告等就原處分，具有法律上之利害關係，應無疑義。
㈣本件原告等繼承系爭2筆土地三七五租約之法律關係，彼等
繼承之權利義務雖屬公同共有之關係，然其優先承買權行使與否，繫諸三七五租約之繼承人「個別」意思而定，並無合一確定之必要。縱使多數三七五租約之繼承人共同起訴，自無合一確定之必要。依行政訴訟法第38條之規定，共同訴訟人中一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不及於他共同訴訟人。按「訴願之提起，應自行處分達到或公告期滿之次日起30日內為之。」、「利害關係人提起訴願者，前項期間自知悉時起算。但自行政處分達到或公告期滿後，已逾3年者，不得提起。」訴願法第14條第1項、第2項定有明文。是利害關係人若於行政處分對外生效後3年期間內提起訴願，倘不能證明其知悉行政處分之確切時點者，即不能認其有遲誤法定期間之情形。本件參加人涂宗泰等2人於民國101年11月12日向被告提出申請辦理坐落系爭2筆土地所有權移轉登記（且含同段956、957、958地號等3筆土地），被告於101年11月15日以原處分准許移轉登記，有卷附土地登記申請書及附件（見訴願卷第61-94頁）、土地登記謄本（見本院卷第9-11頁）、訴願書（訴願卷第9頁）等件可稽。經查原告張文成前已委任代理人，於103年8月15日向被告申請上揭參加人涂宗泰等2人之申請案卷，此有其申請書附卷可憑（本院卷第174頁），顯見原告張文成至少於上述申請案卷時，即已知悉原處分，然其遲於103年11月18日提起訴願，已逾30日不變期間，則其提起本件訴訟，自非合法。
㈤另依參加人張弘謀於言詞辯論期日偕同輔佐人卜家蓁到庭陳
稱系爭2筆土地簽訂買賣契約後，即於101年9月11日以存證信函通知原告張雅惠、張瓊藝、張宏哲、陳張水香、張武雄、張福立、曾麗容、張敏宣（下稱張雅惠等8人），並經提出存證信函及收件回執為憑（本院卷第331-337頁），經核參加人張弘謀提出之存證信函回執，均經原告張雅惠等8人收悉蓋印。上述存證信函係由參加人張淑仁等7人委任律師通知原告張雅惠等8人，內容略以原告張雅惠等8人係三七五租約之繼承人，然而三七五租期於79年12月31日屆滿後無人申請續租，三七五租約權利業已消滅。系爭2筆土地之承租人（即原告等之被繼承人）戴火來、張羗、張聖賢、張連發等並未給付租金，參加人張淑仁等7人擬將系爭2筆土地以3,631萬1,316元處分，原告張雅惠等8人倘若有意承購，請於收文後15日內依法行使權利等語。顯見張雅惠等8人均已知悉系爭2筆土地業經出售第三人之事實，然而張雅惠等8人嗣後並未行使優先承買之權利，則其業已放棄優先承買權，應堪認定。
㈥原告張雅惠等8人主張調解程序之聲請狀事實理由一記載：
「兩造於民國100年7月23日簽訂土地買賣契約書，相對人將其等所有之彰化市○○段607-8、615、616、617、618-2地號等5筆土地，出賣與聲請人，依買賣契約書之約定，總價新臺幣4,100萬元」等語，足見參加人涂宗泰等2人係以總價4,100萬元買受上述5筆土地，並未區分系爭2筆土地之價金為何，則前揭通知優先購買存證信函所載「上開土地之買賣價金為3,631萬1,316元」之內容顯然與買賣契約不符，則參加人涂宗泰等2人並未據實將系爭土地之買賣條件通知原告，自不生合法通知之效力。然查減租條例第15條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先購買之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。」揆其立法意旨係使優先承買權人得以「知悉」 耕地出賣之事實，並得選擇是否根據出賣人通知之「賣典條件」而優先承買。所謂「賣典條件」之內容如已包含買賣契約必要之點（例如買賣標的及價金總額）即為已足，並無須於通知內容鉅細靡遺，詳列契約條款之必要。蓋優先承買權人有意行使優先承買權者，即得向出賣人表明意願，並依出賣人通知之「賣典條件」優先承買。況查本件參加人涂宗泰等2人通知內容與參加人張淑仁等7人通知內容，均記載系爭2筆土地之買賣價金為3,631萬1,316元，彼等分別為系爭2筆土地之買受人與出賣人，況於本件訴訟程序中立場互異（參加人張弘謀與原告等立場一致，主張原處分應予撤銷；參加人涂宗泰則與被告立場相同，主張駁回原告之訴），然而渠等通知之買賣價金完全相符，益證系爭2筆土地之買賣價金確為3,631萬1,316元，從而原告張雅惠等7人主張本件優先承買權之通知並不合法云云，並非可採。
㈦再查，被告受理土地所有權移轉登記申請案件，僅就形式審
查是否符合法定要件，如涉實體私權爭議者，並無審查權限。依土地登記規則第34條關於申請登記之要件，參加人涂宗泰等2人申請土地移轉登記，無須檢附土地買賣契約、調解聲請狀或實際交易價格等以供被告審查。況且彰化地院101年度司彰調字第188號調解筆錄亦無關於系爭2筆土地買賣價金及給付條件之記載，有關買賣價金是否合理及買賣雙方付款條件之爭議，應屬優先購買權所生爭執，核屬私權爭議，應循民事訴訟程序解決（最高行政法院71年度判字第662號判決可供參照），並非被告審查範圍。從而，參加人張淑仁等7人及參加人涂宗泰等2人約定簽約時給付定金300萬元、第二期款1,800萬元應於101年3月31日前支付等情，要屬參加人買賣雙方之付款條件，並不影響原告等優先購買權之行使。又原告等接獲存證信函通知後，倘就「買賣價金」及「付款條件」仍有疑慮，自應即時反應詢問，然而原告等均無任何作為，亦未提出任何民事訴訟以資救濟，此經原告訴訟代理人於本院104年6月16日準備程序時自陳無訛，原告等亦未依土地登記規則第97條第3項規定，於登記完畢前，以書面向被告提出異議，表示願以同樣條件優先購買。綜上，顯難認定原告等已為優先購買權之意思表示。
㈧按「司法事務官辦理下列事務：一、返還擔保金事件、調解
程序事件、督促程序事件、保全程序事件、公示催告程序裁定事件、確定訴訟費用額事件。二、拘提、管收以外之強制執行事件。三、非訟事件法及其他法律所定之非訟事件。四、其他法律所定之事務。司法事務官得承法官之命，彙整起訴及答辯要旨，分析卷證資料，整理事實及法律疑義，並製作報告書。司法事務官辦理第一項各款事件之範圍及日期，由司法院定之。」為97年6月11日修正法院組織法第17條之2所明文規定。復按「司法事務官處理事件作成之文書，其名稱及應記載事項各依有關法律之規定。前項文書之正本或節本由司法事務官簽名，並蓋法院印。……」、「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。」、「調解成立者，應由書記官將解決爭端之條款詳細記入調解程序筆錄，送請司法事務官簽名。」分別為民事訴訟法第240條之2、第240條之3、司法事務官辦理調解事件規範要點第20條第1項定有明文。據此，司法事務官得辦理調解事件，調解成立時，並應於調解成立筆錄簽名，其所為調解成立與法院所為者有同一之效力。原告等主張彰化地院101年度司彰調字第149號調解程序筆錄，係司法事務官所為，並非法官所為，顯不合法云云，亦無足採。
㈨本件原告張文成請求行政救濟業已逾越法定期限，另經參加
人張淑仁等7人於101年9月11日以存證信函通知原告張雅惠等8人後，均未行使優先承買權而視為放棄，則被告依參加人涂宗泰等2人之申請，以原處分准許系爭2筆土地之移轉登記，即屬適法，並無違誤。原處分及訴願理由係依內政部前開函釋意旨，以參加人涂宗泰等2人寄發存證信函通知及記載「本案優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，權利人願負法律責任。」之切結書為憑，然依前揭之說明，本件原告張文成已逾行政救濟之法定期限，其餘原告張雅惠等8人則視為放棄優先承買權，原處分准許移轉登記，亦屬有據。
八、綜上所述，原告等人所述均無足採。被告所為原處分並無違誤。訴願決定予以維持，理由雖有不同，結論並無不合。原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。原告張文成部分業已逾越法定期限，聲明求為撤銷，顯非合法，本應裁定駁回，爰併以判決駁回。兩造其餘陳述主張及舉證，於結果核無影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 1 月 7 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法官 林 秋 華
法 官 莊 金 昌法 官 張 升 星以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 1 月 7 日
書記官 林 昱 妏