臺中高等行政法院判決
104年度訴字第448號105年2月25日辯論終結原 告 洪振剛訴訟代理人 沈泰基 律師複代理人 楊淳淯 律師被 告 臺中市政府代 表 人 林佳龍訴訟代理人 張絮媛
陳柏份趙子鑫上列當事人間不動產估價師法事件，原告不服內政部中華民國104年7月23日台內訴字第1042200598號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣民眾檢舉原告在臺中市經營「華聲科技不動產估價師事務所」，於接受臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）民國102年度重家訴字第8號回復特留分事件委託不動產估價，未依不動產估價技術規則（下稱技術規則）第16條第2項、第21條及第26條規定製作估價報告書，涉有違反不動產估價師法第19條第2項規定。案經提送臺中市不動產估價師懲戒委員會104年第1次會議審議，以原告接受臺中地院委託辦理臺中市○里區○○○段106及107地號等多筆土地鑑價，上開106及107地號2筆土地登記謄本其他事項記載「有三七五租約」註記，然原告於估價報告書內未註明勘估標的物有三七五租約之其他負擔，且就臺中地院函要求查估標的97年之價格，原告查估方法不符技術規則第21條比較法估價程序，另其估價報告檢討後試算價格之間差距達20%以上，不符技術規則第26條之規定等，違反不動產估價師法第19條第2項規定屬實，被告乃依同法第36條第2款規定，以104年3月19日府授地價一字第1040060997號函附104年度估懲字第1號懲戒決定書處原告申誡1次（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠事實陳述：
1.原告前經臺中地方法院以102年度重家訴8字第83665號函，就回復特留分事件，委託辦理臺中市○里區○○○段、牛稠坑段、后義段、文化段等13宗土地及同區2筆房屋之市價鑑定。原告就牛稠坑段106、107地號等土地，於102年9月3日製作第一份鑑定報告書，其上載有：「【鑑定綱要】九、價格條件：2.本案勘估標的價格係以無他項權利或其他私權影響價格之情形下進行評估」；「【鑑定內容】貳、本報告之法令分析：三、產權分析：3.其他登記事項：無。」而以不考量三七五減租事宜之前提，以不動產正常價格之估定。惟於該鑑定報告書之附件，則附有前揭土地之土地登記謄本，其上已於土地標示部欄揭露三七五租約之資訊。
2.原告就后義段781地號及481建號之土地，於102年8月29日製作第一份鑑定報告，其上載有：「肆、價值分析：一、因本案勘估標的位處發展較早地區，不動產以自住為主，故評估本案標的僅運用市場比較法推算價格。3.比準單價試算表：
比較標的一試算價格為179,000元/坪、比較標的二試算價格為120,750元/坪。」及就牛稠坑段106地號等土地，於102年9月3日製作第一份鑑定報告，其上載有：「肆、價值分析：
本勘估標的為農牧用地，土地收益資料與種類不確定性高，故不適用收益法與成本法等其他估價方法，僅採用市場比較法進行評估。3.比較單價試算表：比較標的二試算價格為24,960元/坪、比較標的三試算價格為18,158元/坪。」另○○里區○村路○○○路、文化段等土地，於102年8月29日製作第一份鑑定報告，其上載有：「肆、價值分析：一、因本案勘估標的位處發展較早地區，商業活動以甲后路及三豐公路為○○○區○巷道內不動產以自行使用為主，故評估本案標的僅運用市場比較法推算價格。3.四村路150號比準單價試算表：比較標的一試算價格為302,175元/坪、比較標的三試算價格為233,120元/坪；禮義路26號比準單價試算表：比較標的一試算價格為188,536元/坪、比較標的三試算價格為135,315元/坪」，因鑑定物件區域內市場交易不甚活絡，而僅得以少數樣本取樣做比較法之價值估算。
3.臺中地方法院嗣以103年1月20日中院東家維102年度重家訴8字第7530號函，就前揭事件涉及之不動產，通知補充鑑定於97年5月29日之市價。原告遂依該函辦理，復於103年10月17日檢送更正鑑定報告書，其上載有：「壹、價格回估：二、土地價格推定：1.本案標的係回推到民國97年5月間價格……由於地價之表現，跟隨其都市化之程度有所不同，故可援引採用『都市地價指數』予以調整修正。2.歷年公告土地現值。3.消費者物價房租類指數。4.領先指標綜合指數能提前反映景氣變動情況，以預測短期未來景氣變化。5.本單位以以上資料分析所得之市價調整指數求算各年度標的市價變化情況。6.本案標的97年5月間，依前述因素推定出其價格。
」而以102年8月間現況調查評估之價格，依據前揭各項綜合數據調整，推估97年5月間之價格。
4.被告以原告送交委託機關之鑑定報告所記載之前揭事項，違反技術規則，而課以申誡1次之不利益處分。
㈡被告以原告未記載三七五租約，而認違反技術規則第16條規定，應屬違背法令：
1.按技術規則第16條規定：「不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。估價報告書應載明事項如下：八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。」、同規則第2條、第6條規定：「本規則用詞定義如下：一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：㈠以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。」、「不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。」是不動產估價因評估價格參考之實際需求及原因不同，需納入考量之不動產之條件亦不同，而有四種估定價格之方式。若以正常價格估定時，重在不動產本身於市場上之潛在交易資質，即不需考量其上所設定之任何負擔，而僅就其坐落位置、面積寬廣、鄰地關係、物價波動等單純涉及經濟上、社會上、行政上因素，客觀分析於市場之交易價格。
2.復按地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第7點規定：「鑑定書應以A4紙張製作，並包括下列內容：㈢不動產鑑定書須載明下列內容（如附件二）：11.他項權利分析表」；「附件二、他項權利分析表：權利種類：抵押權。」堪認因法院囑託辦理之不動產估價事務，應循司法院頒布之作業參考要點格式辦理，本非受不動產估價技術規則第16條規定辦理限制，此亦為內政部102年12月20日修正不動產估價技術規則第16條所明文。故所謂他項權利之記載，應係指所有權以外之其他物權登記，而尚非包括標示變更欄之登記事項。
3.原告經臺中地方法院委託鑑定市價，應屬客觀不動產價值，而不需記載三七五租約：
⑴原告受臺中地方法院委託鑑定市價。所謂市價，文義應係
指市場客觀交易流通價格，又原告既未經該院通知訴訟之實質爭執內容，自難判斷應以其他方式之價格作估定，是原告善意信賴函文文義，而就該案依不動產估價技術規則第2條所指之正常價格估定，尚非有疏漏或違誤。復以正常價格作為標準估定，本係就無負擔之客觀不動產價值作判斷，自不需記載三七五租約之情事。
⑵所謂三七五租約，係當事人約定，一方以耕地租與他方自
任耕作，他方支付地租之契約。其本質上仍為租賃關係，僅部分權利義務因法律規定而賦予物權之效力，惟於該特殊條件成就前，其仍未因而生特別負擔或權利，而與一般擔保物權、用益物權性質大相徑庭，自難認同屬他項權利或其他負擔之列。且縱認三七五租約屬他項權利或負擔等記載事項之一，惟因本件屬法院囑託辦理，依地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點應依據其獨立之辦理準則及格式以茲共守，而該作業參考要點，僅列抵押權屬必要記載事項，堪認三七五租約非本件鑑定報告書之他項權利或負擔欄之應記載事項。
⑶縱認記載三七五租約屬該鑑定報告書之應記載事項，惟不
動產估價技術規則並無規定該事項應記載位置、應以何方式記載或以何格式記載，應認將該事項揭示於鑑定報告書內即已足。原告於該鑑定報告書之附件，業附入前揭土地之土地登記謄本，其上已於土地標示部欄揭露三七五租約之資訊，應堪認原告將三七五租約之事宜，記載揭露於鑑定報告書內，是原告顯無原處分所指摘未記載三七五租約，而違反不動產估價技術規則第16條之規定。
㈢被告未考量回溯推估價值之特殊性，即認定原告有違反不動產估價技術規則第21條之比較程序，應屬違背法令：
1.按技術規則第18條規定：「比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。」是比較法於作推估時，係就欲推估標的價格，以區域內之其他物件作比較分析及調整之方式。
2.又技術規則第21條規定：「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。前項第5款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。」
3.過去時間之價格評估，因具特殊性，應得以102年之價格作比較標的，再推過去時點之價格。本件鑑定於作過去時點價格評估時，因無過去相似或相同之交易價值可直接作比價標的參考，而僅得以區域內之他物現況作比較標的，並取得現況推估價值後，再回溯過去時點價格。且不動產估價規則並未規定於作比較法推估時，均需取得同時段之時間點作比較標的評估，是縱未就他比較標的取樣數值先推估回溯過去時點之推估價值，再作比較分析，亦非不當。是原告先取樣102年之他不動產現況價值，逕作比較標的，應已符合不動產估價規則第21條程序。又原告係以102年9月間之市場價值為基礎，再推算至法院要求之時間點97年5月29日。依技術規則第2條規定價格日期：指表示不動產價格之基準日期。原告以102年9月為價格日期符合規定，且蒐集比較實例過程亦符合技術規則第12條規定。
㈣原處分未考量估定標的區域內足憑作比較之市場交易資料欠
缺，即以達標準未排除該比較標的為違反估價規則，判斷顯違法令：
1.按技術規則第26條規定：「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。」、第5條規定：「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」、第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」
2.是為避免因取樣不當，造成比較之估定結果有失客觀，技術規則預先訂立一標準以作為排除基準，惟因不動產事涉因素複雜，各地區往往有特殊原因致市場交易資訊短缺或不足，若均排除適用，將導致完全無足資比較之取樣標的以作估價，故亦予許特殊地區得不排除。基於同一法理，於技術規則第26條之情形，規範適用應具一致性，並就事物本質上相同之事件作相同處理，故於技術規則第26條之情形，亦應有第25條規定但書之適用。
3.又技術規則第14條規定：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」是不動產之估價方法之擇定，亦得於報告書中敘明理由後，不必然遵守以二種以上估價方法之規則，足見估價方法之使用，非屬強制應遵守之規則，而容不動產估價師本於專業確信視不動產之現況作選擇。既估價方法之使用非強制規定，則於選定估價方法後之操作細節，更無排除不動產估價師就個案之專業確信，而強制令其應遵守僵化之程序之理，否則個別估價方法既得捨棄不為，而擇定特定方法後反需強制一律應遵守特定程序而不得做調整，豈非捨本逐末？是舉重以明輕，堪認技術規則第26條之情形，亦有同規則第14條但書之適用。
㈤原告已記載估定不動產之特殊性而無比較標的，應屬例外得
不再比較之情形：查原告就欲估定之不動產，已於鑑定書內記載各不動產之特性，雖該勘估標的試算價格之取樣差距超過百分之二十，惟因欲估定之不動產位於開發較早區域，或為農牧用地，或多作自用，市場交易樣本原就稀少，而屬區位特殊缺乏市場交易資料之情形，若再強令排除該數據，則即無法再以比較方法作估算，堪認已符得不排除之要件。是原告本於經驗法則，進行調查、勘查、整理、比較、分析及調整，以專業智識而客觀公正地認定以不排除為適當，自無違背規則之處。
㈥原處分未記載決議懲戒之審酌理由，應屬決議欠缺理由：按
公務員懲戒法第10條規定：「辦理懲戒案件，應審酌一切情狀，尤應注意左列事項，為處分輕重之標準：一、行為之動機。二、行為之目的。三、行為時所受之刺激。四、行為之手段。五、行為人之生活狀況。六、行為人之品行。七、行為所生之損害或影響。八、行為後之態度。」不動產估價師雖無類似規範，惟應屬無意之疏漏，基於同一事理同樣處理，應認於施以不動產估價師懲戒之不利益時，亦應審酌該列情狀。復按行政程序法第96條規定：「行政處分以書面為之者，應記載下列事項：二、主旨、事實、理由及其法令依據。」原處分未於理由欄記載辦理懲戒案件之應審酌情狀事項，即逕為應申誡處分之判斷，應屬決議欠缺理由及違背法令等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分暨104年3月19日府授地價一字第1040060997號函。
三、被告則以：㈠有關原告未記載三七五租約，違反技術規則第16條規定部分：
1.按「權利狀態之確定是對評估權利的確定，不動產估價一般評估不動產所有權價值，當有其他物權或債權存在時(例如地上權、地役權、抵押權或租賃權)，不動產所有權價值將受到影響。因此，對於附有其他權利不動產，其價值需扣除其他權利之價值。」（參見梁仁旭、陳奉瑤編著，不動產估價，第2版，67、68頁）
2.本案臺中地院以函文委託原告鑑○○里區○○○段106及107地號等2筆土地之市價，該2筆地號土地登記謄本標示部其他事項欄載有「有三七五租約」註記，依前開學者見解，委託人委託估價時，可能會忽略該項權利之存在，估價師必須加以確定，故原告應行文法院查明三七五租約是否要考量併入估價事件，若法院回覆無須考量，即可按照正常之市價去查估，惟本案原告未有前述查證行為。
3.原告所出具之估價報告書第7頁「三、產權分析：3.其他登記事項」項下記載為「無」，針對前述記載事項，原告於臺中市不動產估價師懲戒委員會104年第1次會議上陳述：「不這麼認為，因為其他登記事項是我們認為沒有其他要登記的事項。」惟評估不動產所有權價值時，若土地有三七五租約登記者，該土地租金有其限制，且不得隨時收回土地，若經收回，可能有平均地權條例第77條所定支付三分之一地價補償費及改良土地費用之情事，自對該土地利用有重大影響及負擔，進而影響土地權利價值，是三七五租約應屬技術規則第16條第2項規定於估價報告書應記載之「其他負擔」事項，而非原告所陳，僅將該地號土地登記謄本附於估價報告書附件即可替代。
4.原告所陳地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點規定，鑑價報告無須將三七五租約等其他負擔予以載明部分，依該作業參考要點第1點規定：「為規範法院民事執行處選任鑑定人之作業流程，提昇鑑定水準，促進民事強制執行業務之順利推動，並維護當事人權益，特訂定本參考要點。」且按技術規則第16條第4項規定：「因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前2項之限制。」可知該參考要點係作為強制執行業務之用，與本案回復特留分事件不動產估價性質自有所差異。
5.本案勘估標的之三七五租約等其他負擔事項，應於估價報告書中記載敘明，原告所出具之鑑價報告書，實未符合技術規則第16條第2項鑑價報告書應載明事項之規定。
㈡有關原告稱「被告未考量回溯推估價值之特殊性，即認定原告有違反技術規則第21條之比較程序」乙節：
1.本案臺中地院先以102重家訴8字第83665號函，委託原告鑑○○里區○○段○○○○號等12筆土地及同段481建號等3棟建物102年之價值，後以102重家訴8字第7530號函委託原告鑑定該等標的97年之價值，先予敘明。
2.按技術規則第21條規定：「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整……」臺中地院要求原告查估勘估標97年之價值，惟原告未蒐集並查證97年比較標的之相關資料，逕以102年所查估之價格，依相關參數反推查估97年之價格，其所出具之估價報告書，實未符合技術規則第21條比較法估價程序之規定。
㈢有關「原處分未考量估定標的區域內足憑作比較之市場交易
資料欠缺，即以達標準未排除該比較標的為違反估價規則」乙節：按技術規則第26條第1項已定有明文，並無第25條但書或其他例外規定，即便估定標的區域內足憑作比較之市場交易資料欠缺，原告亦應於估價報告書中予以敘明，惟本案原告除未符合前開規定外，亦未於估價報告書中說明檢討後試算價格之間差距仍達20%以上之原因，足見原告不符不動產估價技術規則第26條第1項規定之事實明確。
㈣綜上所述，本案原告違反規定事實明確，故臺中市不動產估
價師懲戒委員會充分討論議決懲處，並無違誤等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：被告以原告未依技術規則第16條第2項、第21條、第26條規定製作估價報告書，違反不動產估價師法第19條第2款規定，爰依同法第36條第2款規定予以申誡1次之懲戒處分，是否適法？
五、經查：㈠按「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技
術規則，由中央主管機關定之。不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」、「不動產估價師違反本法規定者，依下列規定懲戒之︰二、違反第18條或第19條第2項規定情事之一者，應予申誡或停止執行業務。」、「不動產估價師有第36條各款情事之一時，利害關係人、直轄市或縣（市）主管機關或不動產估價師公會得列舉事實，提出證據，送請該不動產估價師登記地之不動產估價師懲戒委員會處理。」、「被懲戒人受懲戒處分後，應由直轄市或縣（市）主管機關執行，並通知公會及刊登政府公報。」為不動產估價師法第19條、第36條第2款、第38條、第40條所明定。復按「本規則依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之。」、「估價報告書應載明事項如下：八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。」、「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。」「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。」為不動產估價技術規則第1條、第16條第2項第8款、第21條、第26條所明定。
㈡查本件如事實概要所述之情事，有系爭土地登記第二類謄本
及鑑定報告書影本、被告懲戒決定書（即原處分）、訴願決定書等附卷可稽（見訴願卷第182、188、206、209、238、251-2 52、253、32-37、2-5頁），堪予認定。
㈢有關原告違反技術規則第16條第2項規定部分：
1.按不動產所有權之價值，如因其他限定物權或債權（例地上權、地役權、抵押權或租賃權）存在而影響所有權之完整權能，則不動產所有權之交易價值，勢將受該限定物權或債權之影響。故就所有權價值之估算，自應斟酌具體情事，扣除限定物權或債權對於所有權價值之影響。土地有三七五租約登記者，因該土地租金有其限制，且不得隨時收回土地，若經收回，可能有平均地權條例第77條所定支付三分之一地價補償費及改良土地費用之情事，對該土地利用有重大影響及負擔，進而影響土地權利價值，故三七五租約應屬不動產估價技術規則第16條第2項規定估價報告書應記載之「其他負擔事項」。本案臺中地院委託原告鑑○○里區○○○段106及107地號等2筆土地之市價，該2筆地號土地登記謄本標示部其他事項欄載有「有三七五租約」註記，然而本件原告竟未參酌上述三七五租約事項，即於出具之估（鑑）定報告書「三、產權分析」之3.其他登記事項記載「無」，顯未依技術規則第16條第2項、第21條及第26條第2項規定製作估價報告書，違反不動產估價師法第19條第2項規定。
2.原告雖主張按地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第7點㈢規定「不動產鑑定書須載明下列內容（如附件二）：11.他項權利分析表」、「附件二、他項權利分析表：權利種類：抵押權。」而所謂他項權利之記載，應係指所有權以外之其他物權登記，尚非包括標示變更欄之登記事項，故無庸記載三七五租約云云。惟查，依上揭作業參考要點第1點規定：「為規範法院民事執行處選任鑑定人之作業流程，提昇鑑定水準，促進民事強制執行業務之順利推動，並維護當事人權益，特訂定本參考要點。」及不動產估價技術規則第16條第2項第8款、第4項規定：「估價報告書應載明事項如下：……八、勘估標的之所有權、他項權利及『其他負擔』。」、「因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前2項之限制。」可見上述參考要點乃係強制執行估價作業之標準常規，本件則係回復特留分訴訟之具體個案所涉不動產估價計算。強制執行之估價係供執行法院作為訂定底價之參考，實際拍定價格則由投標人競價決定，因此仍由市場經濟之競爭關係決定拍賣標的之終局價格；然而訴訟個案之特留分計算，其估價結果即為法院計算之重要依據，自應精確詳盡，否則即因估價錯誤而導致判決結果不符公平正義，兩者本質不同，自難相提並論，原告以彼類此，任意比附，自非有據。本件原告於估價報告書記載「三、產權分析：⒉他項權利設定狀態：無。⒊其他登記事項：無。」要難主張已將土地登記簿謄本作為估價報告之附件，即未違反技術規則第16條第2項第8款之規定。
㈣有關原告違反技術規則第21條規定部分：
1.查本案臺中地院先以102年8月13日中院東家維102重家訴8字第83665號函，委託原告鑑○○里區○○段○○○○號等12筆土地及同段481建號等3棟建物102年之價值，後以103年1月20日中院東家維102重家訴8字第7530號函委託原告鑑定該等標的97年5月29日之市價，此為原告所不爭執。
2.按技術規則第21條規定：「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整……」又技術規則第2條第7項規定，價格日期係指表示不動產價格之基準日期。確定價格日期，就是在決定勘估標的所表彰價額之基準日期。由於影響不動產價值之因素不斷變化，故不動產價值於不同時間有不同價值。本件原告雖先於102年8月13日受臺中地院委託就上揭不動產102年之市價為估價，原告並於102年8月29日提出第一份估價報告書，然臺中地院復於103年1月20日再次委託原告就上揭不動產97年5月29日之市價再為鑑價，原告竟未蒐集並查證97年比較標的之相關資料，逕以102年所查估之價格，依相關參數反推查估97年之價格，此有原告出具之估價報告書所載「土地價值推定：1.本案標的係回推到民國97年5月間價格，由於本案標的位於后里區，其對於地價之敏感程序亦隨后里區之地價起落相當，當國內各項經濟指數之表現起落時，后里區之地價亦隨之波動。由於地價之表現，跟隨其都市化之程序有所不同，故可援引採用『都市地價指數』予以調整修正」等語可稽（訴願卷第252頁）。顯見原告係以國內經濟指數之表現起伏，逕行推算過去時點（97年）之價格，而非經由蒐集查證，於無法查得97年比較標的之相關資料後，始採反推方式查估97年之價格。原告所稱過去時間之價格評估因具特殊性，應得以102年之價格作比較標的，反推過去時點價格云云，顯屬卸責之詞。原告所為鑑定報告書，顯與技術規則第21條之估價程序不符。
㈤有關原告違反技術規則第26條第2項規定部分：
原告對於估價報告書中，檢討後試算價格之間差距仍達20%以上乙節並不爭執，惟其主張技術規則第26條第2項雖預先訂立標準作為排除基準，但不動產所涉因素複雜，各地或有特殊原因導致市場交易資訊不足，倘若均予排除，即無足資比較之取樣標的，故亦容許特殊地區不予排除。基於相同法理，於技術規則第26條之情形，亦應有第25條但書之適用。
另依技術規則第14條規定，估價方法並非強制遵守事項，自應容許不動產估價師基於專業確信另為選擇。然查，縱令標的區域欠缺足供比較之市場交易資料，依據技術規則第25條但書或第14條但書之規定，亦應於估價報告書敘明，本件原告除未符合技術規則第26條第2項之規定外，亦未於估價報告書中說明檢討後試算價格之間差距仍達20%以上之原因，原告違反技術規則第26條第1項之規定，亦屬明確。
㈥另原告主張原處分未於理由欄記載懲戒應審酌情狀事項，應
屬決議欠缺理由云云。惟按「不動產估價師違反本法規定者，依下列規定懲戒之︰……二、違反第18條或第19條第2項規定情事之一者，應予申誡或停止執行業務。」為不動產估價師法第36條第2款所明定。原告違反不動產估價師法第19條第2項規定，被告所為申誡1次之行政處分，已屬最輕，原告主張原處分應比照公務員懲戒法第10條規定，審酌一切情狀而為處分輕重之標準，於法無據。原告另稱不動產估價師法第36條、第19條規定，直接以技術規則作為懲戒要件，違反憲法授權明確性原則等語，然查不動產估價師法第19條之立法意旨，係為使不動產估價師對於不動產估價之作業程序、技術方法及其他事項，均能遵循共同之規範，即授權技術規則由中央主管機關定之，並無牴觸授權明確性之原則。
㈦綜上所述，原告所述均無足採。被告所為原處分並無違誤。
訴願決定予以維持，亦無不合。原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。本件原告所受申誡處分係因被告104年度估懲字第1號懲戒決定書所為行政處分，至於104年3月19日府授地價一字第1040060997號函，僅將上述申誡處分通知原告，上開函文性質上係屬觀念通知，並非行政處分，原告就此訴請撤銷，於法不合，併以判決駁回之。兩造其餘訴辯事由，與判決結果無影響，爰不逐一審論，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法官 林 秋 華
法 官 莊 金 昌法 官 張 升 星以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
書記官 林 昱 妏