臺中高等行政法院判決
105年度訴字第30號105年3月30日辯論終結原 告 蔡圳祥被 告 彰化縣彰化地政事務所代 表 人 蔡主吉訴訟代理人 吳慶全
陳宗澤
參 加 人 鄧蔡英美
蔡意文上列當事人間所有權登記事件，原告不服彰化縣政府中華民國104年12月31日府法訴字第1040406031號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：彰化縣○○市○○○段○○○○段00○00○號土地及同段737建號建物（下稱系爭房地）之原所有權人即原告之母蔡陳金鳳，於民國(下同)104年4月29日與其女即參加人鄧蔡英美、蔡意文就系爭房地訂立所有權買賣移轉契約，並由參加人鄧蔡英美任代理人，檢附相關資料經由苗栗縣竹南地政事務所跨縣代寄，向被告申請辦理所有權移轉登記，經被告於同年6月4日收件，書面審查後於同月12日以104年彰資字第78400號辦竣所有權移轉登記予參加人（下稱原處分）。原告為蔡陳金鳳之子，不服原處分，提起訴願，遞經訴願決定不受理，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、原告訴稱略以：㈠緣原告之父於104年1月1日過世，原告之姊妹即參加人鄧蔡
英美及蔡意文涉嫌竊取由家父委託原告保管之系爭房地產權狀，再帶重度肢體失能失智又不識字之家母至戶政機關取得印鑑證明，以假買賣方式辦理過戶，是否涉及偽造文書及竊盜等刑事罪名，原告業已向地檢署提起告訴，現正審理中，合先敘明。
㈡系爭房地係原告陪同家父於代書處簽約所購，先付新臺幣(
下同)20萬元、貸款10萬元（其後以原告積蓄償還），家母僅係借名登記，且家母並無收入如何購置房地產？詎參加人逕帶家母申請印鑑證明，以假買賣方式將系爭房地過戶至其名下，顯然與法不符，蓋家母乃重度肢體失能失智，如何親自於印鑑證明文件上蓋9個章？又參加人鄧蔡英美於本件登記中，自己當委託人，有球員兼裁判之嫌，被告顯有行政疏失。
㈢又按夫妻聯合財產更名登記審查要點第8點指出以妻名義登
記之夫妻聯合財產，於夫死亡後原則上維持原登記名義，但夫之繼承人申辦繼承登記時，應先申辦更名登記為夫名義後辦理繼承登記。本件被告未參酌上開規定先讓原告之母申辦更名登記為夫名義後辦理繼承登記，顯與法未合。復按最高行政法院88年度判字第4115號判決及最高法院81年度台上字第2315號判決意旨，均可證明系爭房地係原告之父所有，原告之母無權為贈與或買賣行為。
㈣原告曾於104年5月6日以陳情書向被告表明因家父於104年1
月1日過世，整理家務卻不見家父生前所立遺囑（書明將系爭房地留給原告並親自書寫正本由原告保管等文字），恐有人以遺失權狀或其他名義重新申請權狀而涉及偽造及虛報表示，請求暫緩辦理系爭房地過戶等語，詎被告置之不理，仍做成移轉系爭房地所有權登記之處分。綜上，原處分顯有違誤，訴願決定未予指正，亦有不當，均應撤銷。
四、被告答辯略以：㈠本件參加人鄧蔡英美、蔡意文與蔡陳金鳳就系爭房地所訂立
土地建物所有權買賣移轉案件，經被告審查符合相關法令規定，且應備證件、身分證明、印鑑證明、土地及建物權利書狀等資料齊全，其土地權利移轉登記當屬適法。有關原告主張其母極重度失智失能之認定，依民法第14條、第1109條之1規定及內政部101年10月19日台內戶字第1010337176號函示意旨：「為保障民眾權益，請加強宣導民眾於監護宣告、收養、終止收養、認領、離婚事件等裁判確定後，應於法定期間內辦理戶籍登記。」等語，則原告雖提示其母身心障礙證明，然被告審查期間之戶役政查詢系統資料，其母個人記事部分並無任何特殊之註記。
㈡另原告主張系爭房地係60年4月由其與父親出資購買並借名
登記予母親名下，應符合74年6月5日親屬編修正前夫妻名下財產均屬夫所有之規定等語。惟依103年9月10日新修正夫妻聯合財產更名登記審查要點第1點規定：「夫妻聯合財產中，民國74年6月4日以前以妻名義登記之不動產，於民國86年9月26日以前，夫或妻一方死亡或夫妻均死亡，而仍以妻之名義登記者，除妻之原有財產或特有財產外，得提出第3點規定之文件，申請更名登記為夫所有。」而系爭房地原登記名義人蔡陳金鳳，其夫婿蔡裕鉉於104年1月1日死亡，並不符上開要點之規定。
㈢末按民法第758條規定，可知不動產之移轉，均需由權利人
及義務人雙方訂立契約後至登記機關依土地登記規則辦理登記，始取得土地所有權並以登記名義所彰顯之法律效果為準，為土地法第43條所稱土地登記絕對效力之表徵。本件原告對出資購買之爭議，屬私權爭執，應向地方法院民事法庭尋求解決。綜上，本件移轉所有權登記，被告皆依相關法令辦理，於法並無違誤。
五、參加人陳述略以：㈠原告提出之家父生前所立遺囑，與家父字體差異甚大，該遺
囑手印亦模糊，且原告30幾年從未返家探視父母，其所提遺囑真實性實有疑問。
㈡據參加人記憶，系爭房地係由居住日本之舅舅寄錢給外婆，
由外婆給家母所購買，自購買時即係登記為家母所有，原告主張借用家母名字並非真實；且原告於家母購買系爭房地時仍在當兵，如何存10萬償還房地貸款？㈢家母於102年至104年4月辦理印鑑證明期間，除因骨質疏鬆
導致不良於行外，身心狀況皆良好，自能親自辦理印鑑證明；且家母與參加人所立系爭房地買賣契約係為節稅，亦有實質價金往來，本屬正常。
㈣參加人蔡意文係因其兄弟棄養家母始帶回家扶養，且家母已
年邁，如何回彰化老家與獨居之父親同住？且原告多年來屢次對親兄弟姊妹提告，甚於家父往生前1個月回家向家父要2萬元等情，原告主張實不可採。
六、本件兩造之爭點為：原告是否為原處分(系爭房地移轉所有權登記事件)之利害關係人，而得提起本件撤銷訴訟？原告主張被告對於系爭房地所有權移轉之登記程序，有違法事由應予撤銷，是否有理由？
七、本院判斷：㈠按所謂利害關係人，係指違法行政處分之結果致其現已存在
之權利或法律上之利益受影響者而言，若僅具經濟上、情感上或其他事實上之利害關係者則不屬之（最高行政法院75年判字第362號著有判例）。而所謂法律上之利害關係，應指因行政處分致其權利或法律上利益直接受損害者而言（最高行政法院99年度判字第908號判決、99年度判字第336號判決及101年度裁字第178號裁定意旨參照）。原告主張本件系爭房地係由其出資，並借用其母名義登記，原處分將系爭房地所有權由其母移轉登記予參加人，影響其對於系爭房地之實質所有權，並提出原告之父表示系爭房屋係原告所有之聲明書為證(本院卷34頁)，可認原告為本件原處分之法律上之利害關係人，合先敘明。
㈡經查，本件系爭房地之原所有權人即原告之母蔡陳金鳳，於
104年4月29日與參加人鄧蔡英美、蔡意文就系爭房地訂立所有權買賣移轉契約，並由參加人鄧蔡英美任代理人，檢附相關資料經由苗栗縣竹南地政事務所跨縣代寄，向被告申請辦理所有權移轉登記，經被告於同年6月4日收件(同卷57頁登記申請書)，書面審查後以原處分將系爭房地所有權移轉登記予參加人(同卷16-17頁土地建物登記第一類謄本)。按「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」分別為土地法第43條及土地登記規則第7條所明定。是已登記之土地權利，除有土地登記規則第11章「塗銷登記」規定情事外，非有法律上原因，經法院判決塗銷確定者，登記機關不得塗銷登記，已辦竣移轉登記，即使有無效之原因，仍應經法院判決塗銷，而上開法院判決範圍，關於當事人私權上之爭執，由普通法院民事庭審理，如屬公法關係，始歸由行政法院審酌。原告主張系爭房地係由其出資，並借用其母名義登記，其對於系爭房地有實質之所有權，原處分將系爭房地所有權由其母移轉登記予參加人，影響其權益，原告對於系爭房地是否有實質所有權，與其母及參加人間之糾葛，係屬私權上之爭執，並非由本院得予審究，本件爭執，為被告於系爭房地所有權移轉之登記程序中，有無違法應撤銷之事由。
㈢次查，本件參加人與蔡陳金鳳就系爭房地辦理土地建物所有
權移轉，業據參加人鄧蔡英美代理，並檢具土地登記申請書、土地及建物買賣移轉契約書(依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二等親以內親屬間財產之買賣，以贈與論，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限)、土地及建物所有權狀、身分證影本、增值稅繳(免)納收據、契稅繳納收據、印鑑證明暨贈與稅繳(免)納收據證明等(同卷57-63頁)。被告以該申請登記案應提出文件齊備，亦經登記機關審查人員審核，僅有契約書正本漏蓋參加人蔡意文印章及訂正章，經通知補正業已補正完畢（同卷66頁），被告乃以原處分將系爭房地登記所有權人為參加人。
㈣原告主張參加人逕帶其母蔡陳金鳳申請印鑑證明，因其母重
度肢體失能失智，無法親自於印鑑證明文件上蓋9個章，又參加人鄧蔡英美於本件登記中，自己當委託人，有球員兼裁判之嫌，被告顯有行政疏失等語。惟為使監護登記之資料完整，保護交易安全，法院於選定監護人、許可監護人辭任及另行選定或改定監護人時，應依職權囑託該管戶政機關登記，民法第1109條之1定有明文，此為監護事件法院依職權囑託戶政機關登記之規定。原告雖提出其母蔡陳金鳳身心障礙證明為證(同卷13頁)，而本件登記事件係被告於104年6月4日收件（同卷57頁），被告同日即以戶役政查詢系統查詢蔡陳金鳳之戶政機關登記資料，個人記事欄並無影響其行為能力之選定監護人記載（同卷64頁正反面）。另本件登記事件中申請人已提出蔡陳金鳳印鑑證明，被告形式上審核無誤後，即可認定該證明係戶政機關核發，無須探究該證明於戶政機關核發中有無瑕疵而影響其效力。次按民法第3條規定：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經2人簽名證明，亦與簽名生同等之效力。」又行為時戶政事務所辦理印鑑登記作業規定第5點前段規定申請印鑑登記，應由當事人親自為之。依原告提出之蔡陳金鳳印鑑證明申請書，係於104年3月26日由蔡陳金鳳本人親自申請登記請領，以指印加用印章代簽名，並有參加人蔡意文及鄧蔡英美2人簽名證明（本院卷35-37頁），自可認蔡陳金鳳係由其本人向戶政機關申辦印鑑證明，並合於前揭法定要件。再按土地登記規則第36條第2項及第37條規定：「由代理人申請者，代理人並應於登記申請書或委託書內簽名或蓋章；……」、「土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。……但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。前項代理人……代理申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分。」本件登記事件係由參加人鄧蔡英美代理蔡陳金鳳、參加人蔡意文向被告申請辦理土地建物移轉登記，雖民法第106條前段規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」然當事人已成立私法上買賣或贈與契約，一方負有移轉土地建物所有權予對方之義務，當事人基於買賣或贈與契約，約定由一方向地政機關申請辦理土地建物移轉登記，該登記行為，非屬民法第106條自己代理及雙方代理之法律行為，並無該條規定之適用，參加人鄧蔡英美自得代理蔡陳金鳳及參加人蔡意文向被告辦理系爭房地所有權移轉，原告上開主張，並無可採。
㈤原告又稱依夫妻聯合財產更名登記審查要點第8點規定，以
妻名義登記之夫妻聯合財產，於夫死亡後原則上維持原登記名義，但夫之繼承人申辦繼承登記時，應先申辦更名登記為夫名義後辦理繼承登記，被告未先讓原告之母申辦更名登記為夫名義後辦理繼承登記，與上開規定及最高行政法院88年度判字第4115號判決及最高法院81年度台上字第2315號判決意旨有違等云。惟系爭房地原登記為原告之母蔡陳金鳳所有，原告之父蔡裕鉉(104年1月1日去世）於生前均未向被告辦理更正登記為其名義所有，而仍維持原登記名義，原告於其父去世後，亦未以繼承人地位依該要點第8點之規定，向被告辦理更正登記為其父名義所有後，再繼承登記。又本件參加人與蔡陳金鳳就系爭房地辦理土地建物所有權移轉，係基於彼此間之買賣契約，參加人並非對其父之遺產辦理繼承登記，此與上開要點第8點規定之情形不同，是被告未要求參加人先辦理更名登記為其父名義後，再辦理系爭房地移轉登記，並未有違該規定，原告前開所稱，對法令有所誤解，自乏依據。
㈥原告另主張其曾於104年5月6日以陳情書，向被告表明因其
父於104年1月1日過世，因不見家父生前所立遺囑，恐有人以遺失權狀或其他名義重新申請權狀而涉及偽造及虛報表示，請求暫緩辦理系爭房地過戶，被告置之不理，仍做成移轉系爭房地所有權登記之處分乙節。按「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。」為土地登記規則第57條第1項第3款所規定。又該規定應係指登記權利人，與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言，故明定登記機關應駁回登記權利人登記之申請(最高行政法院91年度判字第2070號判決意旨參照)。復按「查申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判，經法院囑託辦理查封登記，假扣押登記或假處分預告登記後，始得為之。」、「登記案件尚未送登記機關收件，登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者，參照內政部70年7月30日台內地字第26083號函釋意旨，本無從依土地登記規則第51條(修正後為現行第57條)規定處理。又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為，非屬應登記事項，登記機關對其內容，尚無需加註於地籍資料中；惟對該聲明或請求之內容，仍應予適當之重視，並依相關法令規定妥為答復，登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前，應予列管，以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。至其列管方式由各登記機關自行決定。」分別為內政部47年10月28日台內地字第19180號函及85年1月29日（85）台內地字第0000000號函釋在案。準此，本件被告受理系爭房地移轉登記，權利人(參加人)與義務人(蔡陳金鳳)間之買賣法律關係並無爭執，原告固主張其為系爭房地實質所有人，為法律上利害關係人，然系爭房地原登記為蔡陳金鳳所有，依土地法第43條之規定，其登記有絕對效力，須原告向民事法院對登記名義人提起確認所有權訴訟，或向民事法院聲請假處分預告登記，方能解決，並非登記機關所得能認定，當事人自不得以未經民事法院上開司法行為之前，僅以書面向登記機關請求不得由他人為所有權移轉登記，而違反土地法第43條規定之土地登記絕對效力。是原告雖於104年5月6日以陳情書，向被告請求系爭房地於法院確定判決前，勿讓任何人辦理過戶等語(訴願卷41頁)，經被告於104年5月12日以彰地一字第1040004597號函覆原告(同卷38頁)，且因原告並未循司法途徑向民事法院辦理聲請系爭房地假處分預告登記，或有經法院判決塗銷確定，被告受理本件系爭房地移轉登記，以原處分將系爭房地所有權移轉予參加人，未適用土地登記規則第57條第1項第3款之規定，亦屬正當。
八、綜上所述，原告所訴各節，俱無理由，原處分並無違誤，訴願決定以原告並非本件原處分之法律上利害關係人，而為訴願不受理之決定，雖有未洽，結論並無不同，仍應予以維持，原告請求撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，於本件判決之結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 王 德 麟
法 官 詹 日 賢法 官 許 武 峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
書記官 許 巧 慧