臺中高等行政法院判決
106年度訴字第180號106年11月16日辯論終結原 告 蘇素日被 告 南投縣政府代 表 人 林明溱訴訟代理人 洪汝君
趙一璘林志豪上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年3月28日台內訴字第1060017653號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被
告同意，或行政法院認為適當者，不在此限。」行政訴訟法第111條第1項定有明文。原告於民國（下同）106年5月23日起訴主張：「一、訴願決定及原處分均撤銷，二、土地徵收與地上物徵收之補償金額如原告對內政部之起訴狀聲明之所載（見本院卷第11頁），被告凡未遵循法律規定導致（衍生）的任何事項使原告直接、間接的損失包括身心時間等損耗，均應依法賠償，各項金額如鈞院106年度訴字第80號之起訴狀（因為都同屬南投縣○里鎮○○段○○○○○○○號系爭土地（包含準備狀增修調整之金額）」，該起訴狀繕本於106年6月9日送達被告後，本院於106年8月8日行準備程序時原告未到庭，而於106年8月21日提出行政訴訟準備狀㈠（見本院卷第635頁），載明其原「一、訴願決定及原處分均撤銷」之聲明維持不變，而就有關「二、徵收補償及相關損失」未敘明部分，補充為：「二、㈠土地徵收補償費以106年1月公布之公告現值每平方公尺新臺幣（下同）1,600元徵收土地面積1,129平方公尺8.43328倍＝15,233,877元。㈡近期得知法律規定以應按當時該建築物改良之重建價格估定之。姑不論近20年之原物料及工資漲幅逾倍，懇請鈞座准予以原始成本270萬元賠償。撤銷原列扣除折舊60％後以殘值40％求償。㈢交易終止之各項支出損失求償共409,146元。㈢之1：
⒈各項支出與差旅費，原未列金額（明細詳之前聲明）故以□待填尊重鈞座裁決。⒉今年3月收內政部決定書才知另有徵收補償費訴訟，估約150天未列，加計前列1,360天，共計1,510天每天400元，總計604,000元。三、土地登記簿使用分區錯登，求償金額列二種算法，尊重鈞座擇一裁決。㈠3,780,000元。㈡3,150,000元加計11年之各年度法定利率複利計之。」原告上開補充係就其原不明確完整之聲明予以補正使其明確完整，並非訴之變更或追加，先予敘明。
㈡本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴
訟法第218條準用民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、事實概要：緣被告辦理「埔里鎮眉溪向善堤防工程」，申請徵收南投縣○里鎮○○段○○○○○○○號（分割前為同段474-25地號）土地（特定農業區農牧用地，下稱系爭土地），並一併徵收其土地改良物，經內政部以104年11月9日台內地字第1041309477號函核准徵收，被告據以104年11月12日府地權字第10402277541號公告徵收補償（公告期間自104年11月13日起至104年12月12日止）。原告為系爭土地所有權人，對系爭土地徵收補償價額不服，於104年12月11日公告期間內提出異議，經被告以105年2月5日府地價字第1050028045號函通知原告查處結果。原告不服查處結果，提出復議，被告依土地徵收條例第22條規定，提請南投縣地價及標準地價評議委員會（下稱南投縣地評會）復議。案經南投縣地評會105年4月7日105年第2次會議決議維持原查估市價為每平方公尺2,600元，並依土地徵收條例第30條第3項規定，以南投縣地評會104年6月30日104年第2次會議評議，南投縣埔里鎮市價變動幅度為100.05％，調整計算系爭土地徵收補償市價為每平方公尺2,700元，被告據以105年4月26日府地價字第1050087541號函通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部於106年3月28日以台內訴字第1060017653號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠土地法第43條明定：依本法所為之登記，有絕對效力。此經
司法院釋字第513號與第600號之認證，足證系爭土地核准徵收前之使用分區仍是農牧用地，不能徵收成為水利用地：被告未遵循法律規定應先變更使用分區為公共設施用地再予徵收，被告違法徵收系爭土地，尤其應先行變更使用分區為河川（水利）用地之後，才可以辦理土地徵收。
㈡遭變更（劃定）為公共設施用地後市價崩跌、乏人問津更助
跌勢至公告現值之12％至40％，視特殊優區之極少數才有40％，或有徵收訊息或有心人收購而定。被告違法未變更使用分區。依法如原證10的臺灣高等法院高雄分院判例賠償原告。
㈢被告違法致使系爭土地購地價金鉅額損失，及原告逾4年衍
生之各紛擾與各項支出，與身、心多種耗損，均源自被告多項違法，且被告須負責賠償。
㈣被告違反土地徵收條例第30條規定：徵收公共設施保留地，
應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。又被告違法未遵循土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第2條、第20條、第22條規定之徵收程序。
㈤被告以系爭土地遭法定限制而限縮開發之定估土地徵收補償
費，已違反土地徵收條例第30條規定，且未遵循市價查估辦法，背離專業與交易習性：
⒈姑不論土地徵收條例第30條規定或市價查估辦法。僅以未
變更使用分區致使原告誤信以農牧用地價值置產而鉅額貶損應依法賠償（臺灣高等法院高雄分院判例）。農牧用地突遭劃定為河川區之限縮開發管制，收益損失，尤其地價驟貶，依法應賠償。被告違法未賠償損失於先，今徵收又以用途受限制而限縮開發之貶損市價定估為土地徵收補償費，違反法律無效。被告若依法變更使用分區，不致發生大法官所言的土地法之物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民財產權及維護交易之安全；土地法第43條規定：依本法所為之登記，有絕對效力；以及臺灣高等法院高雄分院判決：屏東地政事務所應賠償。被告若依法於80年11月即變更使用分區，原告則會另購他地，或以原購價之五分之一以下（公共設施用地之市價）才會講買。
⒉中台世界博物館占地9公頃，斥資25億元，歷經4年於105
年竣工並開放參觀。緊鄰之普台一貫學程之高、國、小、幼學校招生就學已十多年。中台襌寺耗資數百億元竣工近20年。緊鄰之麗寶集團斥資數百億元，以45公頃土地規模，分3期開發大飯店、養生村、醫療專區，第1期即將竣工。被告斥資新臺幣30多億元原於105年8月發包開發埔里鎮為溫泉專區，廬山溫泉廢除並最遲於107年前遷入埔里，距系爭土地10多公里。系爭土地周邊多家民宿，在職或已退休之公教人員陸續置產、預定或已住居。距國道六號交流道不到1公里距離。上述優勢增值要件完全符合被告之法規依據：地價調查估計之交通運輸、自然條件、公共建設、工商活動、發展趨勢。中台與麗寶系列與系爭土地都屬平地非山坡地，相距5公里，有非山路之平面路地之投73號公路可互通並有公車班次。被告竟曲解形同素地，誤成開發期待。系爭土地非山路與非山坡地何來兩地有山麓相隔之背離實境。以價格影響因素不包括土地開發期待，故不予以調整價格。山坡地且無道路可互通方稱為兩地有山麓相隔。若是山坡地且有產業道路仍會有些許加值效益。被告答辯令人匪夷所思、完全脫離實境。
⒊另誤認系爭土地非整筆宗地、寬度皆臨向善路，故綜效價值受影響。
⒋國內、外聲名遠播多年之朝聖與觀光勝地，竟遭被告以價
格因素不包括土地開發期待，故不予以調整價格。被告既引述法規，卻欺瞞藉詞規避卸責。這難道是法治國家之公務單位該有的表現嗎？只為掩飾瑕疵包庇，連中央政府亦集體知法玩法、欺辱人民。
⒌上述被告答辯之斟酌地價差異要件規定，完全符合系爭土
地優勢增值，唯有臨路土地是最大受益者，此為商情，更是房地產基本之常識知識。
㈥市價查估辦法第2條與第22條，與土地徵收條例第30條相似
。被告卻以土地遭法定限制而限縮開發，以定估徵收補償費。遭限縮開發乃政策需要且未賠償損失，為何再次傷害土地所有權人？市價查估辦法第20條已納入道路條件、接近條件、周邊環境條件。地價調查估計規則第19條亦如同上述市價查估辦法第20條，且有裡地與臨路地之區隔價差，被告卻以臨路地與裡地之公告現值為同價答辯。
㈦面臨公路之系爭土地與相距800公尺之遙的臨河川區之裡地
，土地徵收補償費為每平方公尺2,600元與2,300元，價差低於12％，嚴重背離商情與專業。
㈧向來支持國家建設，從未自居釘子戶當刁民，未欲藉詞抬價
。本次徵收地區，絕對多數地主為50年前政府為了培養增加自耕農之政策，廉價放領。原告購地期間，政府方才劃定河川區，訊息未傳開，被告違法未登載變更使用分區。原告據此高價值置產。鄰地同屬臨路地於民國92年前後交易，雙方均知是河川區。是原告成本之30％（買方預估會徵收），晚於原告交易11年。將其資金定期儲蓄存款11年以複利累計之本利和逾本金2倍。概算含時間成本其購地單價不及原告之13％。若非徵收補償費低於成本，必如同數位異議者，放棄訴願領取徵收補償費，如同以前的快樂倒數過日。徵收初始階段發現異常，隨著異議後各程序好奇才自修惡補強化自己，後段尋法源依據，如同揭開潘朵拉的盒子，連中央政府亦違法行政。
㈨臺北市政府以公告現值15％價格底價競標公共設施用地，足
證是市價行情。新訊息再證明與原告前論述之一致性。再次確證遭劃定之公共設施用地，市價崩跌買方卻步。且要依照各年度法定利率加計複利率賠償損失，更有臺灣高等法院高雄分院之判例依循。
㈩土地徵收補償費停留於25年前購地成本，嚴重違背憲法第15
條規定及司法院釋字第400號，徵收人民財產應給予相當之補償，司法院釋字第652號，應給予合理之補償：
⒈原告購地金額＋仲介費（3％）＋規費＋代書費＝新臺幣4
50萬（1＋3％）＋5,816＝4,640,816元，4,640,816元1,840平方公尺＝2,522.18元（81年每平方公尺之購地成本）。
⒉購地迄今25年，若當年以最笨（輕鬆）的方式定存於金融
機構，3年後續存定期儲蓄存款複利累計迄今之本利和，已達本金5倍以上。
⒊土地徵收補償費每平方公尺2,600元等同25年前購地成本，經異議後因跨年度跟隨104年度地價調整為2,700元。
依內政部89年12月26日台（89）內地字第0000000號函、101
年3月15日台內地字第1010307672號函及內政部編印之土地徵收作業手冊第二章作業程序之玖規定，徵收前之協議自屬土地徵收之合法要件，又協議程序既經法律明訂為土地徵收行政程序之一環，需用土地人所踐行之協議程序，不得徒以形式上之開會協議，而無實質之意義與內容，參與協議之人員，並應與所有權人詳予溝通交涉，始與正當法律程序無違。而本件被告對於系爭土地之徵收，並未實質履踐協議程序。系爭土地公告徵收仍是農牧用地，證明徵收程序違法，被告32年前以每坪約1萬元徵收他筆土地，地主經行政訴訟勝訴確定，索回土地，目前市價每坪23萬元，漲幅23倍，系爭土地25年前購置成本每平方公尺2,446元，與現今徵收補償費相近，與他筆土地漲幅23倍相較，有如天壤之別，證明徵收補償費嚴重低估，侵害原告權益甚鉅。
綜上等情，聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉徵收補償及相關損失部分：⑴土地徵收補償費以106年1月
公布之公告現值每平方公尺1,600元徵收土地面積1,129平方公尺8.43328倍＝15,233,877元。⑵近期得知法律規定以應按當時該建築物改良之重建價格估定之。姑不論近20年之原物料及工資漲幅逾倍，懇請鈞座准予以原始成本270萬元賠償。撤銷原列扣除折舊60％後以殘值40％求償。⑶交易終止之各項支出損失求償共409,146元。⑶之1：①各項支出與差旅費，原未列金額（明細詳之前聲明）故以□待填尊重鈞座裁決。②今年3月收內政部決定書才知另有徵收補償費訴訟，估約150天未列，加計前列1,360天，共計1,510天每天400元，總計604,000元。③土地登記簿使用分區錯登，求償金額列2種算法，尊重鈞座擇一裁決。A、3,780,000元。B、3,150,000元加計11年之各年度法定利率複利計之。
⒊訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：㈠本案系爭土地之市價查估作業均依平均地權條例第46條；地
價調查估計規則第3條、第18條、第21條；土地徵收條例第30條；土地徵收條例施行細則第30條第1項、市價查估辦法第2條、第4條、第9條、第10條、第11條、第18條、第20條、第21條第3款等規定辦理，合先敘明。
㈡經查本案屬「埔里鎮眉溪向善堤防工程用地」徵收範圍內土
地，經需用土地人（經濟部水利署）依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，作業單位南投縣埔里地政事務所係依土地徵收條例第30條及市價查估辦法第17條、第27條相關規定辦理，以103年9月1日為估計基準日，並依規定蒐集103年3月2日至103年9月1日期間買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價，並於105年1月21日重新提經南投縣地評會105年第1次會議更正評議通過在案，併予敘明。
㈢本案徵收土地之地價區段劃分，係由作業單位-南投縣埔里
地政事務所，依市價查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」，及第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」辦理，將向善橋以西、觀音山以東，向善路以南至眉溪以北間之特定農業區農牧用地，劃分為埔里鎮第P014-00地價區段。
㈣本案原告所有系爭土地為特定農業區農牧用地，位處向善路
南側，即劃屬上開埔里鎮第P000-0○○○區段○○○區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為主，經作業單位南投縣埔里地政事務所依市價查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取」辦理，於第P014-00徵收地價區段範圍內，選取具代表性（位置、形狀、寬度及深度等條件較能代表所屬地價區段內土地價值）○○里鎮○○段474-20⑴地號土地，為本徵收案之比準地。
㈤另依市價查估辦法第22條規定，應估○○里鎮○○段474-20
⑴地號比準地地價，以該比準地地價為第P014-00地價區段內各宗地市價估計之比較基準；上○○里鎮○○段474-20⑴地號比準地地價查估，因無法於所屬預定徵收土地範圍第P014-00地價區段選取比較標的，案經作業單位南投縣埔里地政事務所依市價查估辦法第19條第2項、第3項規定：「地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整」，及第19條第1項第3款規定：「考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價」辦理，經於P000-0○○○區段○○區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為主），於內政部不動產交易實價查詢服務網資料庫選○○里鎮○○段○○○○號及八股段478、479地號等2件買賣實例為比較標的，其比準地地價查估分述如下：
○○里鎮○○段○○○○號（比較標的編號00007）：土地正常
買賣單價每平方公尺為3,472元，交易日期103年7月22日，交易日期調整百分率為0.40％；個別因素調整百分率為-11.75％；區域因素調整百分率為-14.22％；比準地試算價格為每平方公尺2,639元。
○○里鎮○○段478、479地號（比較標的編號00008）:土地
正常買賣單價為每平方公尺為3,025元，交易日期為103年4月22日，交易日期調整百分率1.00％；個別因素調整百分率為-9.75％；區域因素調整百分率為-14.22％；比準地試算價格為每平方公尺2,365元。
⒊比準地○○里鎮○○段474-20⑴地號地價：考量差異百分
率絕對值加總分別為26.37％及24.97％，並依各比較標的權重比例45％及55％，最後形成比準地地價為每平方公尺2,500元。
⒋埔里鎮P014-00區段地價，○○里鎮○○段474-20⑴地號
比準地地價為區段地價，即每平方公尺2,500元，且以比準地為基準，依需地機關提供之宗地個別因素清冊之各筆土地差異，再依個別因素基準明細表為適當修正，估算出系爭土地宗地補償市價為每平方公尺2,600元。
⒌又因本工程徵收案係以103年9月1日為估價基準日估計之
徵收補償市價，尚須依據土地徵收條例第30條第3項規定，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，該變動幅度亦由104年6月30日召開南投縣地評會104年第2次會議評議，所屬埔里鎮市價變動幅度為100.05％，經計算調整結果，系爭土地104年補償市價為每平方公尺2,700元。
㈥本案原告陳述有關用地變更部分說明如下：
⒈依區域計畫法第11條、第15條、區域計畫法施行細則第11
條、第13條、非都市土地變更編定執行要點第10點、內政部營建署90年6月20日營署綜字第036966號函規定，於需用土地人依法取得土地後一併辦理變更編定為適當（水利）用地，且免送區域計畫擬定機關審議後變更為河川區，其辦理程序均依法行政，並無違誤。
⒉另原告援引司法院釋字第513號，指摘被告「未先行變更
使用分區為公共設施用地再予徵收」乙節，按該號解釋爭點：「都市計畫區內之非公共設施用地，得否未經都市計畫變更程序，逕予徵收？」，主要針對都市計畫內之非公共設施保留地之徵收問題所為之解釋，而本案系爭土地係區域計畫法所稱之非都市土地，依規編定為特定農業區農牧用地，兩者劃定之使用分區及使用管制方式均不同，原告誤引司法院釋字第513號指摘被告辦理程序違法，並無理由。
㈦本案原告主張：「被告違反土地徵收條例第30條規定：公共
設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。……。三、被告違反未遵循土地徵收補償市價查估辦法第2條、第20條、第22條規定……」乙節，查本案原告所有系爭土地為特定農業區農牧用地，係為非都市土地，且非屬都市計畫區內之公共設施保留地，其土地宗地市價查估，爰無原告所陳需遵循土地徵收條例第30條及市價查估辦法第22條規定之適用，是以，原告之認知恐有錯誤。本案系爭土地宗地市價查估，經作業單位南投縣埔里地政事務所，依市價查估辦法第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。」按各宗地個別因素進行個別因素調整，估計土地徵收補償市價為每平方公尺2,600元，並依104年6月30日召開南投縣地評會104年第2次會議評議，所屬埔里鎮市價變動幅度為
100.05％，經計算調整結果，徵收補償市價為每平方公尺2,700元。綜上，本案系爭土地之市價查估程序、方法及案例之引用與修正，均係依據土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價查估辦法規定辦理，於估價基準日所查估並經地評會評定之市價，符合土地徵收條例施行細則第30條及市價查估辦法第2條所明訂之市價，即市場之正常交易價格，至為明確。
㈧本案原告主張：「中台世界博物館占地9公頃，斥資新臺幣
25億元，歷經4年於民國105年竣工並開放參觀。緊鄰之普台一貫學程之高、國、小、幼學校招生。緊鄰之麗寶集團斥資新臺幣數百億元……。中台與麗寶系列與系爭土地都屬平地非山坡地，相距5公里，有非山路之平面路地之投73號公路可互通並有公車班次。」乙節，經查中台襌寺、麗寶建設等一帶土地，位於被徵收土地東北側，與被徵收土地距離約有5公里遠，兩地實有山麓相隔，係屬不同區域範圍，兩區域間差異性甚大，非系爭土地所屬P014-00徵收地價區段範圍，按土地徵收條例第30條之規定，查估補償之標的為被徵收土地，當不及於徵收範圍外土地；復依市價查估辦法第9條規定，土地徵收補償市價查估應考量影響地價區域因素（包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料），依規定區域因素考慮價格影響因素不包括土地開發期待因素，乃以法定用途為前提考量，非法定用途使用之效益於查估過程中均不予調整。依內政部所頒訂之「影響地價區域因素評價基準表」所載，土地開發期待因素非影響農業用地區域因素查估徵收補償市價所應考量之因素；另查原告所有系爭土地，非屬臨街地，南側臨眉溪，在堤防施作前遇有河水氾濫時，常遭淹沒，發生農作物損失財損，且系爭土地位於依水利法相關規範之堤防預定線內，其用途經法定限制而限縮開發。是原告主張「麗寶建設雄厚實力與經營能力分三期開發，第一期即將完工，經營養生村……。尚有中台襌寺及普台幼稚園、國小、國高中。上述優勢增值要件完全符合被告之法規依據云云，……。」自與本件系爭土地查估徵收補償市價無關。
㈨又原告主張：「另誤認系爭土地非整筆宗地寬度皆臨向善路
故綜效價值受影響」乙節，查原告所有系爭土地，係分割自同段474-25地號，該地號距離向善路約有22公尺左右，相當靠近眉溪，即使母地號臨向善路，在堤防施作前遇有河水氾濫，皆屬高度淹沒區域。因此，縱然該宗地原來母地號係臨街，亦僅係各個影響地價因素條件中之一小部分，對最終地價形成之影響有限。又母地號臨街面寬僅為約3.5公尺，占該宗地臨街面寬比例微小，非整筆宗地寬度皆臨向善路，故宗地之綜效價值受有相當程度之影響。系爭土地徵收前為水尾段474-25地號，臨向善路面寬僅約3.5公尺，係依地籍圖實際量測結果，由地籍圖資佐證；經查右側水尾段474-32地號，使用地類別為農牧用地，所有權屬為中華民國，是以，原告所陳與事實不符。
㈩另原告主張：「土地徵收補償市價查估辦法……與上述『伍
』之土地徵收條例30條相似……，且有裡地與臨路地之區隔價差。被告卻以臨路地與裡地之公告現值為同價答辯」乙節，依地價調查估計規則第18條第1項及第21條規定，區段地價劃分與公告土地現值編製係考量「區域因素」較相近之土地劃為同一地價區段，參酌所調查之地價動態，估○○○區段之土地現值區段地價。公告土地現值作業，僅考量影響地價之區域因素，而將條件相近者劃為同一個地價區段，並以各個地價區段為單位估計區段地價，再行計算在各地價區段內之每一筆土地單價，因此並無法詳細考量同一個地價區段內每一筆土地彼此間個別因素之異質性，屬區段價。且公告土地現值訂定和土地徵收市價查估作業之法令依據及目的均不同：⒈公告土地現值：依平均地權條例第46條及地價調查估計規則辦理查估，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考。⒉土地徵收補償：依土地徵收條例第30條及市價查估辦法辦理查估，作為土地徵收補償依據（土地徵收條例第30條，於101年7月20日行政院院臺建字第1010040049號令發布第30條定自101年9月1日施行）。然徵收土地並無課徵土地增值稅，故旨揭地號土地公告現值之價格高、低並未造成土地所有權人之權益受損。再者，因原告所有系爭土地所處區域位屬郊外，與埔里鎮市中心約有4.8公里的距離，○○○區位於○街地影響並不明顯，且所陳宗地係為特定農業區農牧用地，周圍農地皆應為農業使用，本於農地性質應著重其使用價值，亦即為農地之收益性，非如臨街情形對都市土地有顯著影響。
有關原告主張：「面臨公路之系爭土地與相距800公尺之遙
的臨河川區之裡地，土地徵收補償費為每平方公尺2,600元，與新臺幣2,300元，價差低於12％，嚴重背離商情與專業」乙節，經查本案原告所有系爭土地，徵收前原母地號474-25地號，雖位處向善路，惟分割後之系爭土地則屬非臨街地，作業單位南投縣埔里地政事務所於辦理104年宗地市價查估作業時，已依土地徵收補償市價查估作業手冊規定，斟酌分割前該筆474-25母地號土地臨街情形，並依南投縣埔里鎮影響農業用地個別因素評價基準明細表之規定，賦予1.25％調整率，估計徵收補償市價為每平方公尺2,600元；另本案埔里鎮眉溪向善堤防工程用地範圍內所有被徵收河川區土地，皆係劃屬第P014-00同一地價區段，案經轄區作業單位埔里地政事務所依市價查估辦法第20條規定，以比準○○里鎮○○段474-20⑴地號土地每平方公尺2,500元為基準，依需地機關提供之宗地個別因素清冊之各筆土地差異，再依個別因素基準明細表就面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢、面道路寬度、接近市場程度、接近車站程度、嫌惡設施、使用分區或編定用地等宗地個別因素綜合評估，並依規定賦予調整差異率，非僅單一項目臨街情形而決定地價差異。且被徵收之裡地部分為合併單元，依規定於查估作業亦斟酌所有權整體狀況，於面積、深度皆賦予不同調整率為適當修正，經估計其土地徵收補償市價宗地單價介於每平方公尺2,200至2,700元。綜上，作業單位南投縣埔里地政事務所辦理「埔里鎮眉溪向善堤防工程」用地徵收補償市價查估案，其查估作業係遵循內政部依土地徵收條例第30條第4項所訂定之市價查估辦法規定辦理。案例之引用與修正皆符合相關規定，符合市價查估辦法第2條所謂市價之規定，即市場正常交易價格，應屬合理。
末查土地徵收條例第22條規定：「土地權利關係人對於第18
條第1項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。被徵收土地權利關係人對於徵收補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」本案原告不服被告105年2月5日府地價字第1050028045號函所為之查處結果，被告已依上開規定，於105年4月7日提請南投縣地評會105年第2次會議復議，並依地價及標準地價評議委員會組織規程第6條規定，通知原告到會列席說明在案，案經委員會復議審議及經出席委員全體同意決議，維持原查估價格每平方公尺2,600元。其理由：「本案105年1月21日提經貴會重新評定通過為每平方公尺2,600元，且依委員意見依照異議書復議人所陳102年原已出售所訂買賣契約折合新臺幣為每平方公尺2,826元，係母地號原臨路狀況，且104年3月判決買賣契約亦未成立，顯見買賣市場價格應無所主張4,600元之價位。」上開復議結果並經被告依規以105年4月26日以府地價字第1050087541號函復原告；惟原告仍不服復議結果，於105年5月19日在法定期間內提起訴願，案經內政部訴願審議委員會以106年3月28日台內訴字第1060017653號訴願駁回之決定。
綜上，本案原告所有系爭土地徵收補償市價查估作業，皆依
土地徵收條例第30條及市價查估辦法等規定辦理，於程序上或實體上均無任何違法之處，原告主張並無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、兩造之爭點：被告105年4月26日府地價字第1050087541號復議結果，評定系爭土地徵收補償市價每平方公尺2,700元，其評定程序是否合法？徵收補償市價是否合理？經查：
六、本院之判斷：㈠按平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於
轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」、土地徵收條例第18條規定：「（第1項）直轄市或縣(市)主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。（第2項）前項公告之期間為30日。」、第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」、又地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」、第18條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。（第3項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。（第4項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。（第5項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」、第21條規定：
「（第1項）估計區段地價之方法如下：一、有買賣或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。（第2項）估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。（第3項）第1項第1款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間2項價格之平均數為中位數；實例為1個時，以該實例之土地正常單價為中位數。（第4項）影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」、土地徵收補償市價查估辦法（即市價查估辦法）第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」、第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」、第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」、第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。（第5項）同一公共設施保留地分次徵收時，得視為同一公共設施保留地劃設地價區段。」、第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」、第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：
一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積三、地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：㈠該買賣實例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。㈡該買賣實例土地權利單價＝該買賣實例土地權利價格該買賣實例土地持分面積。㈢土地正常買賣單價之估計，以前目土地權利單價為準，並考慮樓層別效用價差調整。四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：㈠該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。㈡土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格該買賣實例土地面積。」、第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」、第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」、第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」、第21條規定：「（第1項）比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：一、每平方公尺單價在新臺幣1百元以下者，計算至個位數，未達個位數無條件進位。二、每平方公尺單價逾新臺幣1百元至1千元者，計算至10位數，未達十位數無條件進位。三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。四、每平方公尺單價逾新臺幣10萬元者，計算至千位數，未達千位數無條件進位。（第2項）依第27條土地市價變動幅度調整之宗地市價單價尾數無條件進位至個位數。」㈡本件被告辦理「埔里鎮眉溪向善堤防工程」，申請徵收南投
縣○里鎮○○段○○○○○○○號（分割前為同段474-25地號）土地為特定農業區農牧用地（即系爭土地），並一併徵收其土地改良物，經內政部以104年11月9日台內地字第1041309477號函核准徵收，被告據以104年11月12日府地權字第10402277541號公告徵收補償（公告期間自104年11月13日起至104年12月12日止）。原告為系爭土地所有權人，對系爭土地徵收補償價額不服，於104年12月11日公告期間內提出異議，經被告以105年2月5日府地價字第1050028045號函通知原告查處結果。原告不服查處結果，提出復議，被告依土地徵收條例第22條規定，提請南投縣地評會復議。案經南投縣地評會105年4月7日105年第2次會議決議維持原查估市價為每平方公尺2,600元，並依土地徵收條例第30條第3項規定，以南投縣地評會104年6月30日104年第2次會議評議，南投縣埔里鎮市價變動幅度為100.05％，調整計算系爭土地徵收補償市價為每平方公尺2,700元，被告據以105年4月26日府地價字第1050087541號函通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部於106年3月28日以台內訴字第1060017653號訴願決定駁回，而提起本件行政訴訟等情，為兩造所不爭執，並有內政部104年11月9日台內地字第1010309447號函、被告104年11月12日府地權字第10402277541號公告、原告104年12月11日異議書、被告105年12月21日府地價字第1040256698號函、南投縣埔里地政事務000000000000000000000000號函、地價區段勘查表、比準地地價估計表、買賣實例調查估價表、徵收地段圖、比準地與蒐集案例（比較標的）基本資料與照片、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、徵收土地宗地市價估計表、被告104年4月7日府地價字第1040064571號函、南投縣辦理104年第1次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄、被告105年1月28日府地價字第1050021215號函、南投縣105年第1次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄、被告105年2月5日府地價字第1050028045號函、被告105年4月18日府地價字第1050076751號函、南投縣105年第2次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄、被告105年3月1日府地價字第1050042829號函、原告104年6月30日異議書㈠、原告105年2月25日異議書㈡、被告105年4月26日府地價字第1050087541號函、被告104年7月7日府地價字第1040133201號函南投縣辦理104年第2次地價及標準地價評議委員會會議紀錄、眉溪向善堤防徵收前所有權屬地籍圖、土地登記簿謄本、原告訴願書、內政部106年3月28日台內訴字第1060017653號訴願決定書附訴願卷及本院卷可稽（見訴願卷第81頁至第87頁、第108頁至第113頁、第264頁至第270頁、第319頁至第323頁、本院卷第455頁至第462頁、第473頁至第559頁、第567頁、第568頁、第583頁至第611頁），上開事實堪信為真實。而被告係以，本件原告所有系爭土地位於被告辦理「眉溪向善堤坊工程」範圍內，經被告以104年11月12日府地權字第10402277541號公告徵收補償。原告對於系爭土地徵收補償價額提出異議，經被告以105年2月5日府地價字第1050028045號函通知原告查處結果，原告仍不服查處結果，提出復議，經被告提交南投縣地評會105年4月7日105年第2次會議決議，並加計市價變動幅度，維持原查估市價為每平方公尺2,700元。被告據以105年4月26日府地價字第1050087541號函通知原告復議結果。而土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當期之「市價」補償其地價，而系爭土地經與比準地比較後，並作宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，系爭土地之地價為每平方公尺2,600元，並由被告提交男南投縣評會104年3月27日104年第1次會議評議通過在案。嗣被告發現查估時製作之「徵收土地宗地市價評議表」及「徵收土地宗地市價清冊」等表冊，因人工疏失，誤將系爭土地地價記載為每平方公尺2,500元，經被告提交南投縣地評會105年1月21日105年第1次會議評議更正通過。又因本件係以103年9月1日為估價基準日，估計本件徵收補償市價，是被告依土地徵收條例第30條第3項規定，以南投縣地評會104年6月30日104年第2次會議評議，南投縣埔里鎮市價變動幅度為100.05％，調整計算系爭土地徵收補償市價為每平方公尺2,700元。因原告不服，經異議查處程序後，再提復議，亦由被告提交南投縣地評會105年4月7日105年第2次會議決議維持原查估市價為每平方公尺2,700元。是系爭土地查估程序皆依規定辦理，原處分並無違誤。
㈢原告起訴為上開主張，然查：
⒈本件徵收土地之地價區段劃分，係由作業單位-南投縣埔
里地政事務所，依市價查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」，及第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」辦理，將向善橋以西、觀音山以東，向善路以南至眉溪以北間之特定農業區農牧用地，劃分為埔里鎮第P014-00地價區段。概系爭土地為特定農業區農牧用地，被告依據市價查估辦法第10條第1項規定，將其劃屬第P014-00地價區段，並依上開規定考量地價之差異、當地土地使用管制與交通運輸等影響地價因素，將毗鄰系爭土地之土地，劃分為第P013-00（特定農業區農牧用地）地價區段，此有卷附地價區段勘查表、地價區段圖等影本在卷可稽，核與市價查估辦法第10條規定並不合。
⒉又此一區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為
主，經作業單位南投縣埔里地政事務所依市價查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取」辦理，於第P014-00徵收地價區段範圍內，選取具代表性（位置、形狀、寬度及深度等條件較能代表所屬地價區段內土地價值）○○里鎮○○段474-20⑴地號土地，為本件徵收案之比準地。而依市價查估辦法第22條規定，應估○○里鎮○○段474-20⑴地號比準地地價，以該比準地地價為第P000-0○○○區段內各宗地市價估計之比較基準；上○○里鎮○○段474-20⑴地號比準地地價查估，因無法於所屬預定徵收土地範圍第P014-00地價區段選取比較標的，經作業單位南投縣埔里地政事務所依市價查估辦法第19條第2項、第3項規定：「地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整」，及第19條第1項第3款規定：「考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價」辦理，經於P000-0○○○區段○○區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為主），於內政部不動產交易實價查詢服務網資料庫選○○里鎮○○段○○○○號及八股段478、479地號等2件買賣實例為比較標的，其比準地地價查估情形為：○○里鎮○○段○○○○號（比較標的編號00007）：土地正常買賣單價每平方公尺為3,472元，交易日期103年7月22日，交易日期調整百分率為0.40％；個別因素調整百分率為-11.75％；區域因素調整百分率為-14.22％；比準地試算價格為每平方公尺2,639元。○○里鎮○○段478、479地號（比較標的編號00008）:土地正常買賣單價為每平方公尺為3,025元，交易日期為103年4月22日，交易日期調整百分率1.00％；個別因素調整百分率為-9.75％；區域因素調整百分率為-14.22％；比準地試算價格為每平方公尺2,365元。
⑶比準地○○里鎮○○段474-20⑴地號地價：考量差異百分率絕對值加總分別為26.37％及24.97％，並依各比較標的權重比例45％及55％，最後形成比準地地價為每平方公尺2,500元。⑷埔里鎮P014-00區段地價，○○里鎮○○段474-20⑴地號比準地地價為區段地價，即每平方公尺2,500元，且以比準地為基準，依需地機關提供之宗地個別因素清冊之各筆土地差異，再依個別因素基準明細表為適當修正，估算出系爭土地宗地補償市價為每平方公尺2,600元。⑸又因本件徵收案係以103年9月1日為估價基準日估計之徵收補償市價，尚須依據土地徵收條例第30條第3項規定，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，該變動幅度亦由104年6月30日召開南投縣地評會104年第2次會議評議，所屬埔里鎮市價變動幅度為100.05％，經計算調整結果，系爭土地104年補償市價為每平方公尺2,700元。有南投縣埔里地政事務所00000000000000000000000號函、地價區段勘查表、比準地地價估計表、買賣實例調查估價表、徵收地段圖、比準地與蒐集案例（比較標的）基本資料與照片、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、徵收土地宗地市價估計表、南投縣辦理104年第1次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄、南投縣辦理104年第2次地價及標準地價評議委員會會議紀錄、南投縣105年第1次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄、南投縣105年第2次土地徵收補償市價查估作業簡報暨地價及標準地價評議委員會會議紀錄在卷可參（見本院卷第475頁至第494頁、第496頁至第512頁、第515頁至第521頁、第531頁至第545頁、第585頁至第598頁）。
⒊而系爭土地經與比準地比較後，並作宗地條件、道路條件
、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，系爭土地之地價為每平方公尺2,600元，並由被告提交南投縣地評會104年3月27日104年第1次會議評議通過在案。嗣被告發現查估時製作之「徵收土地宗地市價評議表」及「徵收土地宗地市價清冊」等表冊，因人工疏失，誤將系爭土地地價記載為每平方公尺2,500元，經被告提交南投縣地評會105年1月21日105年第1次會議評議更正通過。又因本件係以103年9月1日為估價基準日，估計本件徵收補償市價，被告依土地徵收條例第30條第3項規定，以南投縣地評會104年6月30日104年第2次會議評議，南投縣埔里鎮市價變動幅度為100.05％，調整計算系爭土地徵收補償市價為每平方公尺2,700元。
原告雖對此不服，然經異議查處程序後，再提復議，亦由被告提交南投縣地評會105年4月7日105年第2次會議決議維持原查估市價為每平方公尺2,700元。上開事實有相關更正前及更正後表冊、南投縣地評會會議歷次紀錄資料附卷可稽。系爭土地查估程序皆依規定辦理，亦無違誤。原告主張被告違反土地徵收條例第30條規定，亦未遵循市價查估辦法第2條、第20條、第22條規定云云，並非可採。
⒋再依地價調查估計規則第18條第1項及第21條規定，區段
地價劃分與公告土地現值編製係考量「區域因素」較相近之土地劃為同一地價區段，參酌所調查之地價動態，估計地價區段之土地現值區段地價。公告土地現值作業，僅考量影響地價之區域因素，而將條件相近者劃為同一個地價區段，並以各個地價區段為單位估計區段地價，再行計算在各地價區段內之每一筆土地單價，並無法詳細考量同一個地價區段內每一筆土地彼此間個別因素之異質○○○區段價。且公告土地現值訂定和土地徵收市價查估作業之法令依據及目的均不同：即公告土地現值係依平均地權條例第46條及地價調查估計規則辦理查估，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考。而土地徵收補償則依土地徵收條例第30條及市價查估辦法相關規定辦理查估，作為土地徵收補償依據，且徵收土地並無課徵土地增值稅，故系爭土地公告現值之價格高、低並未造成土地所有權人之權益受損。再因原告所有系爭土地所處區域位屬郊外，與埔里鎮市中心約有4.8公里的距離，○○○區位○○街地影響並不明顯，且宗地係為特定農業區農牧用地，周圍農地皆應為農業使用，本於農地性質應著重其使用價值，亦即為農地之收益性，非如臨街情形對都市土地有顯著影響。是原告主張市價查估辦法與土地徵收條例第30條相似，應有裡地與臨路地之區隔價差部分，亦無可採。⒌至於原告主張面臨公路之系爭土地與相距800公尺之遙的
臨河川區之裡地，土地徵收補償費為每平方公尺2,600元與2,300元，價差低於12％。嚴重背離商情與專業部分，經查本件原告所有系爭土地，徵收前原母地號為474-25地號，雖位處向善路，惟分割後之系爭土地則屬非臨街地，作業單位南投縣埔里地政事務所於辦理104年宗地市價查估作業時，已依土地徵收補償市價查估作業手冊規定，斟酌分割前該筆474-25母地號土地臨街情形，並依南投縣埔里鎮影響農業用地個別因素評價基準明細表之規定，賦予
1.25％調整率，估計徵收補償市價為每平方公尺2,600元；另本件埔里鎮眉溪向善堤防工程用地範圍內所有被徵收河川區土地，皆係劃屬第P014-00同一地價區段，經作業單位南投縣埔里地政事務所依市價查估辦法第20條規定，以比準○○里鎮○○段474-20⑴地號土地每平方公尺2,500元為基準，依需地機關提供之宗地個別因素清冊之各筆土地差異，再依個別因素基準明細表就面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢、面道路寬度、接近市場程度、接近車站程度、嫌惡設施、使用分區或編定用地等宗地個別因素綜合評估，並依規定賦予調整差異率，已如前述，非僅依單一項目臨街情形而決定地價差異。且被徵收之裡地部分為合併單元，依規定於查估作業亦斟酌所有權整體狀況，於面積、深度皆賦予不同調整率為適當修正，經估計其土地徵收補償市價宗地單價介於每平方公尺2,200至2,700元。是作業單位南投縣埔里地政事務所辦理「埔里鎮眉溪向善堤防工程」用地徵收補償市價查估案，其查估作業係遵循內政部依土地徵收條例第30條第4項所訂定之市價查估辦法規定辦理。案例之引用與修正皆符合相關規定，符合市價查估辦法第2條所謂市價之規定，即市場正常交易價格，自屬合理，原告上開主張，並非可採。
七、綜上所述，原告所訴均非可採，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求徵收補償及相關損失（⒈土地徵收補償費以106年1月公布之公告現值每平方公尺1,600元徵收土地面積1,129平方公尺8.43328倍＝15,233,877元。⒉近期得知法律規定以應按當時該建築物改良之重建價格估定之。姑不論近20年之原物料及工資漲幅逾倍，懇請鈞座准予以原始成本270萬元賠償。撤銷原列扣除折舊60％後以殘值40％求償。⒊交易終止之各項支出損失求償共409,146元。3之1：⑴各項支出與差旅費，原未列金額（明細詳之前聲明）故以□待填尊重鈞座裁決。⑵今年3月收內政部決定書才知另有徵收補償費訴訟，估約150天未列，加計前列1,360天，共計1,510天每天400元，總計604,000元。⑶土地登記簿使用分區錯登，求償金額列2種算法，擇一裁決。①3,780,000元。②3,150,000元加計11年之各年度法定利率複利計之。）為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰不一一論述，並予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段、第218條、民事訴訟法第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢法 官 莊 金 昌以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
書記官 李 孟 純