臺中高等行政法院判決
106年度訴字第19號106年6月22日辯論終結原 告 林隴志
林志龍共 同訴訟代理人 張家豪 律師
張顥璞 律師被 告 雲林縣政府代 表 人 李進勇訴訟代理人 許逸相
吳進財鐘淑滿上 一 人輔 佐 人 黃志豪上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年11月21日臺內訴字第1052201006號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告為辦理雲林縣「虎尾溪田頭堤段防災減災工程（二期）」，申請徵收坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號等37筆土地及土地改良物，經內政部104年11月12日臺內地字第1041309686號函核准徵收，被告據以104年11月12日府地權一字第0000000000A號公告（公告期間自104年11月13日起至104年12月13日止），其中原告林志龍所○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號○○○鎮○○段1-48、1-49地號土地，及原告林隴志所○○○鎮○○段
10、13-1地號土地（下合稱系爭土地）位於上開徵收範圍內。嗣土地徵收公告後，原告因補償地價偏低，以104年12月8日異議書提出異議，經被告分別以105年1月12日府地權二字第1052700134號、105年2月17日府地權二字第1052702409號、105年2月17日府地權二字第1052702458號函復原告查處結果。原告仍不服，再提出異議，案經被告依土地徵收條例第22條規定，提請105年6月24日雲林縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年第2次會議復議，經決議維持原補償價格。被告據以105年7月18日府地權二字第1052711449號函通知原告林志龍及105年7月20日府地權二字第1052711492號函通知原告林隴志復議結果（以下合稱原處分）。原告不服，主張經濟部水利署第五河川局於辦理用地協議價購前曾就系爭土地評估過市價，當時評估價格○○○鎮○○段10、13-1地號價格係每平方公尺新臺幣（下同）4,500元、同段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號等9筆土地係每平方公尺1,300元○○○鎮○○段1-48、1-49地號係每平方公尺1,200元，每平方公尺之價格均高於現在市場價格100元，故對於被告委託之估價事務所所查估之市場價格有疑義；又系爭土地之鄰地（坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號、使用分區為：農）面積3,017.85平方公尺，102年9月30日總交易價格為5,400,000元，即每平方公尺價格1,789元，此市場價格較被告對上○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號等9筆土地以○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地查估之市價（每平方公尺1,200元及每平方公尺1,100元）每平方公尺各高出589元及689元，故認為被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵，又認被告以有瑕疵之內容作為徵收價格是有違誤云云，提起訴願，惟遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵：⒈被告為配合經濟部水利署第五河川局而辦理「虎尾溪田頭
堤段防災減災工程（二期）」用地範圍徵收，並執行徵收：⑴原告林志龍所有坐落雲林縣○○鎮○○段4、0000000000000000000000號等9筆土地，業經被告委託歐亞不動產估價師聯合事務所查估，查估價格為每平方公尺1,200元，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,100元；⑵原告林隴志所有坐落雲林縣○○鎮○○段8、10、13-1、00000000000000000000000號等10筆土地，其中坐○○○鎮○○段
10、13-1地號等2筆土地之查估價格為每平方公尺4,400元，另其餘坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、24、25、27及28地號等8筆土地之查估價格則為每平方公尺1,200元。
⒉本件需用土地人經濟部水利署第五河川局於辦理用地協議
價購前，曾就系爭土地評估過市價，當時評估價格：⑴原告林志龍部分：坐○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、
15、23-1、26地號等9筆土地查估價格為每平方公尺1,300元、坐○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,200元；⑵原告林隴志部分：坐○○○鎮○○段10、13-1地號等2筆土地之查估價格為每平方公尺4,500元，另其餘坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、
24、25、27及28地號等8筆土地之查估價格為每平方公尺1,300元。是上開經濟部水利署第五河川局就系爭土地之市場查估價格均顯高於歐亞不動產估價師聯合事務所查估之市場價格每平方公尺100元，則歐亞不動產估價師聯合事務所就本件查估之市場價格已有疑義。
⒊又依不動產買賣成交案件實際資訊申報書所載，系爭土地
之鄰地（坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號、使用分區：農）面積3,017.85平方公尺，於102年9月30日之交易價格為5,400,000元，即每平方公尺價格為1,789元，此市場價格較被告對上開原告林志龍所有坐○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號等9筆土地查估徵收價格為每平方公尺1,200元、坐○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,100元，及原告林隴志所有坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、24、
25、27、28地號等8筆土地之查估價格每平方公尺1,200元。兩者間分別相差高達每平方公尺689元、每平方公尺589元，故認為被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵。
（二）按「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。（第2項）前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。……。（第4項）第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。（第5項）前項所稱市價，指市場正常交易價格。」「（第1項）……。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。……」「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。……」「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」分別為土地徵收條例第11條、第22條、第30條及同條例施行細則第30條所明定。次按「土地徵收補償市價查估辦法第6條第1項之規定『以蒐集市場買賣實例為主』、『是有關土地買賣實例，自以儘量蒐集地段及交易日期相近之買賣實例，此等買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價。……有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤。』」（臺中高等行政法院104年度訴字第317號判決要旨參照）依上所述，土地徵收條例第11條第1項規定需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，原則上應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，如所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依該條例申請強制徵收。又同條第4項及第5項規定，需用土地人依市價與所有權人協議價購，所稱市價，指市場正常交易價格；再依同條例第30條第1項之規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。故而，需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交易價格，二者並無不同，以貫徹徵收土地協議價購在先，強制徵收在後之制度，並維護被徵收土地所有權人之權益，方符合上開土地徵收條例規定之意旨及精神。又基於上述說明補償地價須符合市場正常交易價格及買賣實例取樣數充足等要件。準此，被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵情形如下：
⒈被告委託估價事務所並未徵詢原告意見，受委託者如何公
平辦理估價事宜，此顯然違反公平原則（行政程序法第1條參照）。
⒉原告提供之比準地，被告僅以其交易超過1年為由逕予否
決其參考性。此屬有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤（臺中高等行政法院104年度訴字第317號判決要旨參照）。且超過1年之交易比準地可透過價格日期調整予以修正，重點應在於土地位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等（臺灣金融研訓院編著不動產估價理論方法與案例分析第168頁、第269頁參照）。
⒊土地徵收條例第11條第1項規定需用土地人申請徵收土地
或土地改良物前，原則上應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，如所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依該條例申請強制徵收。是協議價購期間所提查估徵收價格，自應受到尊重。
（三）本件徵收程序並未實質協議價購，違反土地徵收條例第11條協議價購程序之規定：
⒈土地徵收條例第11條規定之意旨即在盡溫和手段以取得公
共事業所需之土地，避免強制剝奪人民之財產權，達成最少損害之原則。因此，需用土地人於辦理協議價購或以其他方式取得公共事業所需土地時，自應確實踐行該條所定協議之精神，不得徒以形式上開會協議，而無實質之協議內容，此有最高行政法院102年度判字第371號判決可資參照。另最高行政法院101年度判字第953號、94年度判字第1709號判決亦同此旨。
⒉復參以內政部93年3月25日臺內地字第0930060635號函釋
：「說明：三、按……為土地徵收條例第11條所明定，協議價購或以其他方式取得為徵收前之必要程序，需用土地人應體認徵收係取得土地之最後手段而非優先手段，參與協議之人員，應詳予溝通交涉，不得以徒具形式之開會，虛應故事，使得因土地徵收而對人民受憲法保障之財產權嚴重侵害之損害減至最輕。又土地徵收條例第11條雖然規定得以開會方式為之，但至少開會時之人數、空間、事項等，需用土地人之承辦人員得為交涉、說服土地所有權人出售或以其他方式取得土地之程度，如共同或相○○○區段之所有權人一起開會，若僅通知召集多數或全部被徵收土地所有權人，並告知土地徵收條例第30條之法定補償地價，自難謂係合法之協議價購或以其他方式取得。近日已有行政法院判決認為協議價購會議未依上開土地徵收條例第11條意旨辦理，而判定徵收處分違法之案例，請需用土地人參酌前開土地徵收條例協議價購或以其他方式取得之立法精神，積極辦理用地取得，無法達成協議者，始得申請徵收並應於協議價購會議紀錄敘明與土地所有權人協議價購或以其他方式取得之詳細經過情形。」意旨，可知協議價購應確實踐行實質協議精神，不得徒以形式之通知及開會，即認已達成實質協議之內容。
⒊系爭土地徵收程序徒具形式開會及通知，且徵收當期市價之部分未經實質協議，有所違法：
⑴被告於104年5月22日以開會通知單，通知被徵收人於104
年6月5日上午10時召開協議價購協調會，檢附「用地協議價購協調會說明資料、協議價購同意書」，並明示土地所有權人如對協議價購或徵收案有意見，得於本次會議中提出，或依行政程序法第105條第1項之規定，於期限內以書面提出意見陳述。
⑵被告於申請徵收前，應以「徵收當期之市價」與所有權人
進行協議價購程序。然觀104年6月5日之協議價購會議紀錄，所核定協議價購金額，完全無說明該協議價購之金額係如何計算出來。原告只得照被告所提出之協議價購同意書，而為接受或不接受之表示，根本無法實質協議。被告雖給予原告於協議價購協調會中表示意見之機會，然原告等提○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地區域之市價價格每平方公尺1,789.35元等意見，且原告又提出書面異議，詎被告均未參酌，是以協議之價購，與實際市價仍差距甚遠。足見本件被告僅為形式開會及通知，根本未實質踐行協議價購，違背正當法律程序而有行政瑕疵。
⑶會議紀錄雖載明「徵收之私有土地免繳納土地增值稅。」
等語，然該協議價購內容免徵土地增值稅實係本於土地稅法第39條第3項之規定，亦難成為協議價購之實質內容。
⒋本件系爭土地之徵收補償價額未依法律規定辦理，顯有行政瑕疵：
⑴被告查估比準地價格有行政瑕疵之部分：
依地價調查估計規則第18條第1項及第21條第1項；土地徵收補償市價查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定，被告選○○○鎮○○段47等地號○○○鎮○○段10等地號○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地為比準地，查估系爭比準地之地價，應以毗鄰該比準地之非公設保留地區段之1至3件作為比較標的，調整至估價基準日，進行區域因素及個別因素調整後推估比準土地之試算價格，然原處分○○○鎮○○段47等地號○○○鎮○○段10等地號○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地為比準地，卻逕選取距離甚遠○○○鎮○○○段○○○○○號（○○○鎮○○段47等地號距離有1.5公里左右）○○○鎮○○段117、1715、1716、17
17、1718地號（○○○鎮○○段47等地號距離有2.3公里至2.4公里左右）○○○鎮○○段○○○○號（○○○鎮○○段10等地號距離有1.8公里左右）○○○鎮○○○段5084、4814地號（○○○鎮○○○段137-23等地號距離有1.23公里至1.86公里左右）土地做為比較標的，該3筆比準地之比較標的位置偏僻，與系爭土地位於區域相距甚遠，故被告○○○鎮○○段47等地號○○○鎮○○段10等地號○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地為比準地之比較標的，查估市價程序亦顯有瑕疵。是被告應以與比準地條件相同或相似之土地為比較標的，而其採○○○鎮○○段117、171
5、1716、1717、1718地號買賣實例為比較標的，該土地地價區段為P015-02，雖為特定農業區農牧用地，與比準地相同，但其土地形狀非常狹長及不規則，依社會一般通念及土地利用條件，難以整體規劃利用。是以比準地之價格評估，須以土地整體之區域因素及個別因素為綜合評估。
⑵被告推估之比準地試算價格○○○鎮○○段47等地號每平
方公尺為1,168元○○○鎮○○段10等地號每平方公尺為4,337元○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地1,100元）均顯較上開比較標的價格為低，則被告是否違反前揭查估地價之規定，先主觀認定系爭土地及該比準地之價格，再倒推尋找符合該價格之比較標的，即非無疑。
⑶為此，被告以上開等地號土地買賣實例為比較標的予以綜
合比較調整比準地為每平方公尺市場正常交易價格，顯有故意降低系爭土地毗鄰土地之地價及查估市價程序顯有瑕疵，並有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤。
（四）被告主張原告提○○○鎮○○○段○○○○○○○號不符土地徵收補償市價查估辦法第17條之規定，而不予做為買賣案例之比較標的，並無理由：
⒈○○○鎮○○○段○○○○○○○號位置（P002-00地價區段）
與比準○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地僅距135公尺左右。區域因素、個別因素：為農地，該土地利用狀況、土地性質與系爭土地極為相近。系爭137-61地號土地於102年9月30日出賣，每平方公尺價格約1,789元。惟被告卻捨近求遠選○○○鎮○○○段5084、4814地號（○○○鎮○○○段137-23等地號距離有1.23公里至1.86公里左右）土地做為比較標的，觀其該等比較標的之土地利用狀況、土地性質與比準地均為相差甚遠，因而推算出比準地之價格每平方公尺僅為1,100元，與137-61地號土地102年9月30日實價登錄之市價1,789元相比，價差竟達1.63倍之多，足見本件之查估市價程序顯有行政瑕疵。
⒉又按不動產經紀業管理條例第24條之1、地政士法第26條
之1及平均地權條例第47條分別規定：買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，應向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理，上開登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。又不動產估價技術規則第2條第1款：「正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識，謹慎行動，不受任何脅迫，經市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」。而該137-61地號土地交易價格為每平方公尺1,789元，係買賣雙方於合意未受脅迫情況下，依市場行銷及正常交易條件所為之交易，核屬一般正常交易買賣之範圍，且該137-61地號土地於102年買賣雙方交易時，為空地且未作任何用途使用，被告卻辯稱該土地為原告之土地合併作為砂石場使用，並非事實。
⒊末按內政部101年6月編制不動產成交案件實際資訊申報登
錄作業手冊序言：本手冊分為六章，第一章「緒論」、第二章「受理申報作業」、第三章「申報登錄資訊逾（限）期申報及裁處作業」、第四章「申報登錄資訊抽查核對作業」、第五章「申報登錄資訊不實認定及裁處作業」、第六章「申報登錄資訊提供查詢作業」，依各章之內容，可見該手冊係提供各級主管機關辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊，僅為地政機關人員內部作業之參考。被告所提不動產成交案件實際資訊申報書，亦因該手冊法令位階低於前揭法律之規定，不應予優先適用。
（五）綜上所述，被告不應為徵收私人之土地，刻意曲解法令自行認定成交價額偏高，而主觀否決自由經濟市場決定正常交易市價，而將徵收土地區段周遭用地之正常買賣交易實價登錄均予以封鎖不開放查詢。且被告查○○○鎮○○段47等地號每平方公尺為1,168元○○○鎮○○段10等地號每平方公尺為4,337元○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地1,100元之比準地價格，顯有偏低，其所為無疑係為掩飾其區段徵收價格未依「徵收當期市價」辦理之行政瑕疵，自應撤銷等情，並聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）按「（第1項）權利關係人對於第18條第1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」為土地徵收條例第22條第1項至第3項所明定。次按土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價……。」又土地徵收補償市價查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格……。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主……。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價……。」第17條規定「……土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取……。」第20條規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之……。第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」及同辦法第28條規定：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據……。」合先敘明。
（二）查本案系爭土地屬「虎尾溪田頭堤段防災減災工程（二期）」用地徵收範圍內土地，經需用土地人經濟部水利署第五河川局依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，作業單位（雲林縣斗南、虎尾地政事務所）委託歐亞不動產估價師聯合事務所，依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦理，蒐集103年3月2日至104年3月1日期間（案例蒐集期間原以6個月為限，該期間無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內）買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價，並於104年5月14日提經地評會評議通過在案。又系爭土地徵收補償市價，有關地價區段劃設、查估過程、法令適用及所憑證據資料，茲彙整如「本案具體個案查估說明」；另附本案蒐集市場買賣案例「不動產買賣成交案例實際資訊申報書」在卷可佐。
（三）原告林志龍所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號等2筆、雲林縣○○鎮○○段4、0000000000000000000000號等9筆土地之土地市價查估部分，係依土地徵收補償市價查估辦法第3條規定，由雲林縣虎尾地政事務所及斗南地政事務所分別委託歐亞不動產估價師聯合事務所辦理，茲就其上開土地市價徵收補償價格之形成及合法性臚述如下：
⒈地價劃分區段之形成：
本案原告林志龍所有部分系爭土地位虎尾溪南側河岸，屬都市計畫內「河川區」土地，受水利法第78條規定有限制使用之規範，依土地徵收補償市價查估辦法第20條第5項第2款規定：「都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；……」依上開規定本案土地使用管制應填寫為「農業區」，並以同辦法第10條之規定考量地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將徵收範圍土地分別劃設為虎尾鎮P002-00地價區段及斗南鎮P015-00地價區段。
⒉選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：
○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆徵收土地部分：依土
地徵收補償市價查估辦法第6條、第13條及第17條規定，選○○○鎮○○○段○○○○○號及過溪子段4814地號等2件土地買賣實價案例作為比較標的並估計其買賣正常單價，另依同辦法第18條至第21條規定選取平和厝段137-23地號作為比準地，經調整後推估出比準地補償市價為每平方公尺1,100元。
○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1及26地號等9
筆徵收土地部分：依土地徵收補償市價查估辦法第6條、第13條及第17條規定，選○○○鎮○○○段○○○○○號○○○鎮○○段117、1715、1716、1717、1718地號等2件土地買賣實價案例作為比較標的並估計其買賣正常單價，另依同辦法第18條至第21條規定，選○○○鎮○○段47等地號（合併單元）作為比準地，經調整後推估出比準地補償市價為每平方公尺1,200元。
⒊估計系爭土地，提交地評會評定：
依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，以選取之比準地為基準，參酌需用土地人個別因素清冊等調整估計後，計算結○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆宗地地價為每平方公尺1,100元○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、
15、23-1及26地號等9筆宗地地價為每平方公尺1,200元，並提經105年第2次地評會評議通過。
（四）另原告林隴志所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○號等2筆土地之徵收補償價格為每平方公尺4,400元，查估單位歐亞不動產估價師聯合事務所依土地徵收補償市價查估辦法辦理，茲就上開土地市價徵收補償價格之形成及合法性臚述如下：
⒈地價劃分區段之形成：
本案林隴志所有部分系爭土地屬斗南交流道特定計畫區範圍內河川區建地目，現況為部分砂石場、部分空地，受水利法第78條規定為禁止建築之規範，依土地徵收補償市價查估辦法第20條第5項第2款規定：「都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；……」依上開規定本案土地使用管制應填寫為「農業區」，並以同辦法第10條之規定考量地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將徵收範圍土地分別劃設為P016-00地價區段。
⒉選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價
：依土地徵收補償市價查估辦法第6條、第00000000000○○○鎮○○段○○○○號土地買賣實價案例作為比較標的並估計其買賣正常單價，另依同辦法第18條至第21條規定選○○○鎮○○段10等地號（合併單元）作為比準地，經調整後推估出比準地補償市價為每平方公尺4,400元。
⒊估計系爭土地，提交地評會評定：
依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，以選取之比準地為基準，參酌需用土地人個別因素清冊等調整估計後，計算結○○○鎮○○段10、13-1地號等2筆宗地地價為每平方公尺4,400元，並提經105年第2次地評會評議通過。
（五）本案經被告以105年1月12日府地權二字第1052700134號、105年2月17日府地權二字第1052702409號、第0000000000號函復原告，原告不服查處結果，被告遂依土地徵收條例第22條規定，於105年6月24日提請地評會復議後決議：「本案經出席委員全數同意查估市○○○○○鎮○○段○○○○○○○○號土地原市價查估價格每平方公尺4,400元○○○鎮○○段1-48、1-49地號土地原市價查估價格每平方公尺1,100元○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號土地原市價查估價格每平方公尺1,200元。」
（六）有關原告起訴以：「……經濟部水利署第五河川局就本案系爭徵收土地之市場查估價格，均顯高於歐亞不動產估價師聯合事務所查估之市場價格每平方公尺100元，則歐亞不動產估價師聯合事務所就本件查估之市場價格已有疑義。」一節，查依土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除……外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。……第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。前項所稱市價，指市場正常交易價格。」次依內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函釋：「該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估。」是以協議價格屬私法契約範圍，需用土地人進行協議前應取得各項市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，與土地徵收補償市價查估作業程序雖同採市價標準，但因時間點不同，亦不一定有相同水準，故二者價格不同，應屬合理。
（七）復原告起訴狀稱：「……以雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號為都市計畫內農業區，面積3,017.85平方公尺，交易總價5,400,000元整，每平方公尺為1,789元，……」一節，依土地徵收補償市價查估辦法第17條規定略以：「……估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」本案估價基準日為104年3月1日，原則案例以交易日期103年9月2日至104年3月1日為主，若該期間無適當案例，則可放寬103年3月2日至104年3月1日。另土地徵收補償市價查估辦法第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一者，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正……但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……五、畸零地或有合併使用之交易。」查該案例為原告林志龍於102年9月30日買賣成交案例，交易日期已逾土地徵收補償市價查估辦法第17條有關案例蒐集期間之規定，且與原告之土地（鑫隆亨砂石場）相毗鄰為合併使用。況該土地位於河制線外臨防汛道路，系爭土地位於河川管制線內地勢、土地利用性等條件較差，查估單位歐亞不動產估價師聯合事務所業依估價基準日當期審慎作業，並依規定於法定案例蒐集期間內，於本徵收案之周邊同一供需圈選取比較標的，比較標的之案例價格應已反應原告所陳就各項影響地價因素之影響，基上理由，平和厝段137-61地號並不適用本件市價查估案之比較案例。
（八）原告起訴再稱：「……被告委託估價事務所並未徵詢原告意見，受委託者如何公平辦理估價事宜，此顯然違反公平原則。」一節，依土地徵收補償市價查估辦法第3條規定：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」查本案為作業單位斗南地政事務所、虎尾地政事務所依政府採購法等相關規定，委託歐亞不動產估價師聯合事務所依前揭規定辦理查估土地徵收補償市價，於法無違。
（九）原告起訴復稱：「……原告提供之比準地，被告僅以其交易超過1年為由逕予否決其參考性，此屬有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤。且超過1年之交易比準地可透過價格日期調整予以修正，重點應在於土地位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等。」一節，按土地徵收補償市價查估辦法第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」查本案查估基準日為104年3月1日，案例蒐集係於內政部不動產交易實價查詢系統並依規定案例蒐集期間採用適當比較案例，並無不當。復依土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。P015-00地價區段為鄉鎮交界東側虎尾○○○區○○○○○段47等地號（東德段47、50地號之合併單元），土地皆為徵收範圍內之土地，使用分區與P015-00地價區段一致皆為農業區，面積及條件適當，具P015-00地價區段內一般土地之代表性，以東德段47等地號為P015-00地價區段之比準地應屬合理且適當；P016-00地價區段為鄉鎮交界東側虎尾溪南側農業區建地目土地，該地價區段徵收範圍內僅東德段10等地號（東德段10、13-1地號之合併土地）一筆土地，故僅得以合併單元東德段10等地號為比準地；P002-00地價區段為158線東側鄉鎮交界西側虎尾溪農業區裡地土地，平和厝段137-23地號為徵收範圍內之土地，使用分區與P002-00地價區段一致皆為農業區裡地範疇，面積及條件相當，具P002-00地價區段內一般土地之代表性，以平和厝段137-23地號為P002-00地價區段之比準地應屬合理且適當。
（十）綜上所述，本案徵收範圍內系爭土地相關市價查估作業，歐亞不動產估價師聯合事務所均遵循內政部依土地徵收條例第30條第4項所訂定之土地徵收補償市價查估辦法規定辦理，案例之引用與修正皆符合相關規定，並無違誤。另原告林隴志105年3月31日申請復議函，對坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等8筆土地之徵收補償市價，並未有表示不服查處情形；僅○○○鎮○○段10、13-1地號等2筆土地徵收補償市價偏低提起復議，是以被告○○○鎮○○段10、13-1地號土地依土地徵收條例第22條規定，提請地評會復議，嗣於105年11月9日以府地權二字第1050554776號函復原告，原告亦未再提異議。是本案於程序上或實體上均無任何違法之處，原告主張並無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院按，土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細則第30條規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」又土地徵收補償市價查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……五、畸零地或有合併使用之交易。……」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積。」第17條規定：「依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。……（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：……二、都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」及第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」
五、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造不爭執，並有系爭土地地籍謄本、虎尾溪田頭堤段防災減災工程（二期）案號0000000-00-000、0000000-00-000查估書表、宗地個別因素清冊、歐亞不動產估價師聯合事務所105年1月20日（105）嘉歐字第004號函及105年1月22日（105）嘉歐字第007號函；經濟部水利署第五河川局104年12月23日水五產字第10450164340號函、105年2月25日水五產字第10550018940號函；內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函；雲林縣政府104年11月12日府地權一字第0000000000A號公告、105年1月12日府地權二字第1052700134號函、105年2月17日府地權二字第1052702409號函及第0000000000號函、105年7月18日府地權二字第1052711449號函、105年7月20日府地權二字第1052711492號函、105年11月9日府地權二字第1050554776號函、雲林縣政府地評會105年第2次評議會會議紀錄；本案具體個案查估說明、勘估標的及比較案例位置圖；雲林縣斗南地政事務所105年1月21日雲南地三字第1050000362號函、斗南地政事務所（斗南鎮及大埤鄉）影響地價區域因素評價基準明細表；雲林縣虎尾地政事務所105年1月26日虎地三字第1050000456號函、虎尾地政事務所（虎尾鎮）影響地價區域因素評價基準明細表及（虎尾、土庫、褒忠）影響地價個別因素評價基準明細表；土地徵收補償市價查估作業手冊節錄、不動產買賣成交案件實際資訊申報書等件附卷可稽，為可確認之事實。
六、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：原告所舉之買賣案例，可否作為本件系爭土地市場行情價格之參考？被告所為系爭土地市價之查估是否適法？其選取比準地及買賣實例過程有無瑕疵？原告主張本件查估價格未斟酌協議價購之價格是否有違法之處？茲分述如下：
（一）按土地徵收補償市價查估辦法係依土地徵收條例第30條第4項之授權規定所訂定，此觀土地徵收條例第30條第4項及土地徵收補償市價查估辦法第1條規定自明。依土地徵收條例第30條第4項規定，有關查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，均由中央主管機關定之。經核上開土地徵收補償市價查估辦法，為主管機關內政部基於此種授權所發布之命令，其內容未逾越授權範圍，並符合授權之目的，行政機關予以適用應符合依法行政原則。又上開土地徵收補償市價查估辦法第17條有關案例蒐集期間之規定，乃地價調查估計程序及方法之一部分，自在上開母法授權範圍，且未違反授權目的，應可適用，是原告主張「原告提供之比準地，被告僅以其交易超過1年為由逕予否決其參考性，此屬基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤。」云云，容有誤會，並非可取。
（二）次按，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，該市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之；另各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，為土地徵收條例第30條所明定。
又土地徵收補償市價查估辦法第4條第7款暨地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第5款亦明定，徵收土地宗地單位市價應提交地價評議委員會評定。又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等。顯見，有關徵收補償地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祇能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決、100年度判字第808號判決意旨參照）。
（三）本件被告為辦理雲林縣「虎尾溪田頭堤段防災減災工程（二期）」，申請徵收坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號等37筆土地及土地改良物，經內政部104年11月12日臺內地字第1041309686號函核准徵收（參見本院卷第114頁），其中原告所有系爭土地位於上開徵收範圍內，有土地登記謄本在卷可稽（參見本院卷第183頁至第210頁），需用土地人經濟部水利署第五河川局依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，經作業單位（雲林縣斗南、虎尾地政事務所）委託歐亞不動產估價師聯合事務所（參見本院卷第99頁、第103頁、第104頁、第107頁及第109頁），依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦理，蒐集103年3月2日至104年3月1日期間（案例蒐集期間原以6個月為限，該期間無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內）買賣實例及劃分地價區段後，據以估計徵收土地宗地單位市價。嗣原告因補償地價偏低，以104年12月8日異議書提出異議（參見本院卷第113頁），經被告分別以105年1月12日府地權二字第1052700134號（參見本院卷第93頁）、105年2月17日府地權二字第1052702409號（參見本院卷第95頁）、105年2月17日府地權二字第1052702458號函（參見本院卷第97頁）復原告查處結果。原告仍不服，再提出異議（參見本院卷第111頁至第112頁），案經被告依土地徵收條例第22條規定，提請105年6月24日雲林縣地評會105年第2次會議復議，經決議維持原補償價格（參見本院卷第151頁至第154頁），被告並據以原處分分別通知原告林志龍及原告林隴志復議結果。茲就本件系爭土地徵收補償市○○○○區段劃設、查估過程、法令適用及所憑證據資料查證如下：
⒈按劃分地價區段，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制
、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，為前揭土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項所明定。有關原告林志龍所有系爭土地，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號等2筆，另有雲林縣○○鎮○○段4、0000000000000000000000號等9筆，其所有部分系爭土地位於虎尾溪南側河岸，屬都市計畫內「河川區」土地（參見本院卷第181頁背面）。另有關原告林隴志所有系爭土地，坐落雲林縣○○鎮○○段8、10、13-1、00000000000000000000000號等10筆土地，其所有部分系爭土地屬斗南交流道特定計畫區範圍內河川區建地目，現況為部分砂石場、部分空地。由於上開被徵收土地大多屬都市計畫內農業區，所在鄉、鎮行政區域不同、被告考量其土地使用管制、自然條件、道路條件、接近學校、市場、公園、廣場、車站、商圈及嫌惡設施程度、停車方便性等宗地個別因素，乃將原告林志龍及林隴志所有之土○○○鎮○○段4、5、6、7、8、9、14、15、17、18、19-1、23-1、24、
25、26、27、28地號依前揭土地徵收補償市價查估辦法第10條規定，以雲林縣斗南鎮鄉鎮交界東側虎尾溪農業區土地為界，劃設P015-00地價區段（參見本院卷第314頁）；另原告林隴志所有之土○○○鎮○○段10、13-1地號，為農業區建地目，考量法規管制及使用形態等差異，故以雲林縣斗南鎮鄉鎮交界東側，虎尾溪南側為界，另行劃設為P016-00地價區段（參見本院卷第315頁）；又原告林志龍所有之土○○○鎮○○段1-48、1-49地號，因處於虎尾鎮，故依前揭土地徵收補償市價查估辦法第10條規定，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，故以雲林縣虎尾鎮158線東側，鄉鎮交界西側，虎尾溪農業區裡地土地為界劃設P002-00地價區段（參見本院卷第316頁），此有土地登記謄本、工程區域位置圖、擬徵收土地及比較案例地價區段圖、宗地個別因素清冊、地價區段勘查表、地價區段圖、徵收土地宗地市價評議表、雲林縣斗南地政事務所轄區鄉鎮影響農業用地區域因素評價基準明細表、農業用地影響地價個別因素評價基準明細表、土地建物查詢資料等件附卷可稽（參見本院卷第54頁至第78頁、第164頁至第171頁、第183頁至第234頁、第313頁至第343頁），揆諸上開規定，尚無不合。
⒉另依前揭土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，估價基
準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則；估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則，若案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。而以買賣實例估計土地正常單價，判定買賣實例情況非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依同辦法第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格，復經同辦法第13條第1款所明定。又比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取；而比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，並就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，且考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價；若地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整，亦經同法第18條及第19條所分別明定。依前揭土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，本件估價基準日為104年3月1日，原則上案例蒐集期間以交易日期103年9月2日至104年3月1日為主，若該期間無適當案例，則可放寬至103年3月2日至104年3月1日。經查：
⑴有關P015-00地價區段部分：本件劃設地價區段P015-00為
鄉鎮交界東側虎尾○○○區○○○○區段土地主要為農業區，自然條件中日照、傾斜度屬優級距，風勢、土質屬稍優，而此一地價區段位處虎尾溪流域旁，故保（排）水及地勢屬普通；農地改良條件具修築農路及排水等，南側650M處為小東社區，另考量區域內農作種類及型態，運銷中心需至西南側約2,500M斗南東菜市場，距離條件屬劣，另距消費市場為南側約2,700○○○鎮鄉街○○○區段內道路規劃及闢建程度屬稍劣級距，北側約100M及600M處分別有高壓電塔及虎尾垃圾掩埋場等特殊設施，東側約1,700M有一墓園，有衛星空照圖、地價區段勘查表在卷可稽（參見本院卷第260頁至第261頁）。依前揭土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，被告考量擬徵收土地之特性，就P015-00地價區段部分以東德段47等地號（為合併單元）為比準地。復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定，就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，○○○鎮○○○段○○○○○號○○○鎮○○段117、1715、1716、1717、1718地號土地為比較標的，將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。並於原案例蒐集期間內蒐集買賣實例，本件經被告查訪當地不動產相關人員、地政士及參考不動產交易實價查詢服務網後，經整理分析後選擇2個買賣實例，其位於P015-01及P015-02地價區段（參見本院卷第314頁），並分別參酌其區域因素及個別因素調整，依雲林縣斗南地政事務所轄區鄉鎮影響農業用地區域因素、個別因素評價基準明細表（參見本院卷第317頁至第335頁）調整修正，以評估P015-00地價區段比準地地價。其修正內容有區域因素，包含接近消費市場之○○○區段○道路規劃及闢建程度、地勢、保（排）水之良否、農地改良（耕地整理、水土保持、土壤改良、修築農路、潮流、灌溉、排水、防風、防砂、堤防）或其他改良、電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度、殯葬設施之有無及接近程度、廢棄物處理設施之有無及接近程度、水污染、噪音污染、廢氣污染、廢棄物污染等之有無及接近程度等，經上列因素調整修正後，買賣實例一（地價區段號P015-01）影響地價區域因素總修正數為-42.50％，買賣實例二（地價區段號P015-02）影響地價區域因素總修正數為-17.50％；另個別因素，包含臨街情形、地勢、面前道路寬度、接近市場之程度、接近車站之程度、嫌惡設施等，經上述比較分析後，調整百分率絕對值加總分別為買賣實例一50.0％（普通）、買賣實例二25.00％（較高），依價格形成因素之相近程度比較標的權重分別為40％、60％，決定以每平方公尺1,168元為比準地（東德段47等地號，宗地流水號0014）比較價格，此有區域因素調整：影響地價區域因素分析表、比較法調查估價表在卷可稽（參見本院卷第268頁至第269頁）。並依此推估方法，衡量該區域土地價格及比較法所蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定比準地之評估價格為每平方公尺1,200元。以上有買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表等件附卷可參，亦合於前揭土地徵收補償市價查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。
復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，預定徵收土地宗地市價應以同辦法第18條選取之比準地為基準，被告乃參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，計算結○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號等9筆土地補償價額為每平方公尺1,200元，此有徵收土地宗地市價估計表附卷可參（參見本院卷第274頁至第277頁），被告並提請地評會104年第2次會議評定通過在案。原告不服提出異議及復議，案經被告提請105年第2次地評會會議決議維持該補償價額。
⑵有關P016-00地價區段部分：本件劃設地價區段為鄉鎮交
界東側虎尾溪南側農業區建地目土地，位屬斗南交流道特定計畫區範圍內之「河川區」土地，現況為部分砂石場及部分空地，建蔽率為60％，容積率為180％，依水利法第78條規定禁止建造工廠或房屋，故有禁止建築之規定條件屬劣，主要道路為路寬25M158線，與大型車站（斗南火車站）距離約3,300M，與大業站站牌距離約550M，另距國道一號斗南交流道約900M，建築基地改良僅鋪築道路一項，條件屬稍劣；另因位處斗南鎮鄉街中心北側市郊，故公共設施配置較為不足，服務性設施皆需由南側約2公里斗南鎮鄉街中心或北側約2公里虎尾鎮鄉街中心提供，北側約300M及450M處分別有高壓電塔及虎尾垃圾掩埋場等特殊設施，東側約1,400M有一墓園，有衛星空照圖、地價區段勘查表在卷可稽（參見本院卷第279頁至第280頁）。依前揭土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，被告考量擬徵收土地之特性，就P016-00地價區段部分以東德段10等地號（為合併單元）為比準地。復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定，就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，○○○鎮○○段○○○○號土地為比較標的，將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價○○○區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。並於原案例蒐集期間內蒐集買賣實例，本件經被告查訪當地不動產相關人員、地政士及參考不動產交易實價查詢服務網後，經整理分析後選擇1個買賣實例，其位於P016-01地價區段（參見本院卷第315頁），並分別參酌其區域因素及個別因素調整，依雲林縣斗南地政事務所轄區鄉鎮影響村里鄰住宅用地區域因素、個別因素評價基準明細表（參見本院卷第317頁至第335頁）調整修正，以評估P016-00地價區段比準地地價。其修正內容有區域因素，包含使用分區（使用地類別）、接近大型○○○區段○道路規劃及闢建程度、地勢、排水之良否、建築基地改良或其他改良、接近學校之程度、接近市場之程度、接近服務性設施之有無及接近程度、有無禁止建築、容積率、建蔽率等，經上列因素調整修正後，買賣實例（地價區段號P016-01）影響地價區域因素總修正數為-59.50％；另個別因素，包含面前道路寬度、有無禁限建、接近學校、市場、公園、廣場、車站之程度、嫌惡設施、容積率、建蔽率等，經上述比較分析後，調整百分率絕對值加總為買賣實例93.3％（普通），依價格形成因素之相近程度比較標的權重為100％，決定以每平方公尺4,337元為比準地（東德段10等地號，宗地流水號0004）比較價格，此有區域因素調整：影響地價區域因素分析表、比較法調查估價表在卷可稽（參見本院卷第285頁至第286頁）。並依此推估方法，衡量該區域土地價格及比較法所蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定比準地之評估價格為每平方公尺4,400元。以上有買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表等件附卷可參，亦合於前揭土地徵收補償市價查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，預定徵收土地宗地市價應以同辦法第18條選取之比準地為基準，被告乃參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，計算結○○○鎮○○段
10、13-1地號等2筆土地補償價額為每平方公尺4,400元，此有徵收土地宗地市價估計表附卷可參（參見本院卷第291頁），被告並提請地評會104年第2次會議評定通過在案。原告不服提出異議及復議，案經被告提請105年第2次地評會會議決議維持該補償價額。
⑶有關P002-00地價區段部分：本件劃設地價區段為158線東
側鄉鎮交界西側虎尾溪農業區裡地土地，主要為農業區，自然條件屬稍優等級，修築農路等農地改良條件屬劣，北側距約680M處為平和厝社區，考量區域內農作種類及型態運銷中心需至西北側約2,100M虎尾鎮農會，距離條件屬普通；消費市場為西北側約2,600M虎尾鎮鄉街中○○○區段○道路規劃及闢建程度屬稍劣級距，區段內有高壓電塔及約500M處有虎尾垃圾掩埋場等特殊設施，有衛星空照圖、地價區段勘查表在卷可稽（參見本院卷第292頁至第293頁）。依前揭土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，被告考量擬徵收土地之特性，就P002-00地價區段部分以平和厝段137-23地號土地為比準地。復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定，就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，○○○鎮○○○段○○○○○號及5084地號土地為比較標的，將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。並於原案例蒐集期間內蒐集買賣實例，本件經被告查訪當地不動產相關人員、地政士及參考不動產交易實價查詢服務網後，經整理分析後選擇2個買賣實例，皆位於P002-01地價區段（參見本院卷第316頁），並分別參酌其區域因素及個別因素調整，依雲林縣虎尾地政事務所轄區鄉鎮影響農業用地區域因素、個別因素評價基準明細表（參見本院卷第336頁至第343頁）調整修正，以評估P002-00地價區段比準地地價。其修正內容有區域因素○○○區段○道路規劃及闢建程度、地勢、保（排）水之良否、農地改良（耕地整理、水土保持、土壤改良、修築農路、潮流、灌溉、排水、防風、防砂、堤防）或其他改良、電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度等，經上列因素調整修正後，買賣實例一、二（地價區段號P002-01）影響地價區域因素總修正數皆為-37.50％；另個別因素，包含面前道路寬度、接近車站之程度、嫌惡設施等，經上述比較分析後，調整百分率絕對值加總分別為買賣實例一44.3％（普通）、買賣實例二43.5％（較高），依價格形成因素之相近程度比較標的權重分別為45％、55％，決定以每平方公尺1,100元為比準地（平和厝段137-23地號，宗地流水號0004）比較價格，此有區域因素調整：影響地價區域因素分析表、比較法調查估價表在卷可稽（參見本院卷第299頁至第300頁）。並依此推估方法，衡量該區域土地價格及比較法所蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定比準地之評估價格為每平方公尺1,100元。以上有買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表等件附卷可參，亦合於前揭土地徵收補償市價查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。復依前揭土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，預定徵收土地宗地市價應以同辦法第18條選取之比準地為基準，被告乃參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，計算結○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地補償價額為每平方公尺1,100元，此有徵收土地宗地市價估計表附卷可參（參見本院卷第304頁至第305頁），被告並提請地評會104年第2次會議評定通過在案。原告不服提出異議及復議，案經被告提請105年第2次地評會會議決議維持該補償價額。
⒊上開地評會具有專業性、不可替代性及法律授權之專屬性
，應承認行政機關就此等事項之決定，具有判斷餘地，已如前述。被告所屬辦理系爭市價查估人員及受委託之歐亞不動產估價師聯合事務所除將相關資料提供委員審閱外，並於討論前向委員簡報說明，提案經委員討論後作成決議，通過被告所屬辦理查估人員所擬系爭土地之地價，被告乃參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判斷餘地。此外，復查此部分並無「基於錯誤之事實」、「基於與事件無關之考量」、「組織不合法」、「不遵守法定程序」及「違反平等原則及一般公認價值判斷標準」等情事，是被告所為之上開專業認定即應予尊重。
（四）雖原告主張「……依相關條文，補償地價須符合市場正常交易價格及買賣實例取樣數充足等要件。準此，被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵情形如下：⒈被告委託估價事務所並未徵詢原告意見，受委託者如何公平辦理估價事宜，此顯然違反公平原則。⒉原告提供之比準地，被告僅以其交易超過1年為由逕予否決其參考性，此屬有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤……且超過1年之交易比準地可透過價格日期調整予以修正，重點應在於土地位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等……」等云。按直轄市或縣（市）主管機關辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔，不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理，為土地徵收補償市價查估辦法第3條所明定。經查，本件原告所有系爭土地位於上開徵收範圍內，需用土地人經濟部水利署第五河川局依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，經作業單位（雲林縣斗南、虎尾地政事務所）依政府採購法等相關規定，委託歐亞不動產估價師聯合事務所（參見本院卷第99頁、第103頁、第104頁、第107頁及第109頁）辦理查估土地徵收補償市價。依上開土地徵收補償市價查估辦法第3條規定，此委託估價事宜，並無需徵詢原告意見之要件，是原告主張被告委託估價事務所並未徵詢原告意見，顯然違反公平原則云云，顯係對法令有所誤解，委非可採。另依土地徵收補償市價查估辦法第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」已明定估價時案例蒐集期間範圍。又依不動產估價技術規則第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」是蒐集比較案例，需為與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者即可，並未限定其距離。查本件查估基準日為104年3月1日，原則上蒐集案例以交易日期103年9月2日至104年3月1日為主，若該期間無適當案例，則可放寬至103年3月2日至104年3月1日。被告委託歐亞不動產估價師聯合事務所辦理本件市價查估，其案例蒐集係於內政部不動產交易實價查詢系統，於案例蒐集期間內採用適當比較案例，有買賣實例調查估價表及地價區段勘查表等件在卷足憑（參見本院卷第263頁至第266頁、第282頁至第283頁、第295頁至第297頁），經核其於法定案例蒐集期間內，於本徵收案之周邊同一供需圈選取比較標的，比較標的之案例價格應已反應原告所陳就各項影響地價因素之影響，與上開規定並無不合，自屬有據。復依土地徵收補償市價查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，P015-00地價區段為鄉鎮交界東側虎尾溪農業區土地（參見本院卷第314頁），東德段47等地號（即東德段47、50地號之合併單元）土地皆為徵收範圍內之土地，使用分區與P015-00地價區段一致皆為農業區，面積及條件適當，具P015-00地價區段內一般土地之代表性，被告乃以東德段47等地號土地為P015-00地價區段之比準地，有選取比準地略圖在卷可按（參見本院卷第262頁），應屬合理且適當；P016-00地價區段為鄉鎮交界東側虎尾溪南側農業區建地目土地（參見本院卷第315頁），該地價區段徵收範圍內僅東德段10等地號（東德段10、13-1地號之合併土地）一筆土地，故僅得以合併單元東德段10等地號為比準地，有選取比準地略圖在卷可按（參見本院卷第281頁）；P002-00地價區段為158線東側鄉鎮交界西側虎尾溪農業區裡地土地（參見本院卷第316頁），平和厝段137-23地號為徵收範圍內之土地，使用分區與P000-0○○○區段一致皆為農業區裡地範疇，面積及條件相當，具P002-00地價區段內一般土地之代表性，以平和厝段137-23地號為P002-00地價區段之比準地，亦有選取比準地略圖在卷可按（參見本院卷第294頁），應屬合理且適當。是原告主張被告僅以其交易超過1年為由逕予否決原告提供之比準地之參考性，有取樣不足及違反一般有效價值判斷原則等云，自係對法令規定有所誤解，委非可採。
（五）雖原告另主張「⒈原告林志龍所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等9筆土地，業經被告委託歐亞不動產估價師聯合事務所查估，查估價格為每平方公尺1,200元，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,100元；⒉原告林隴志所有坐落雲林縣○○鎮○○段8、10、13-1、00000000000000000000000號等10筆土地，其中坐○○○鎮○○段10、13-1地號等2筆土地之查估價格為每平方公尺4,400元，另其餘坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、24、25、27及28地號等8筆土地之查估價格則為每平方公尺1,200元。……然經濟部水利署第五河川局辦理用地協議價購，當時評估價格：⒈原告林志龍部分：坐○○○鎮○○段4、5、6、7、9、14、15、23-1、26地號等9筆土地查估價袼為每平方公尺1,300元、坐○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,200元；⒉原告林隴志部分：坐○○○鎮○○段10、13-1地號等2筆土地之查估價格為每平方公尺4,500元，另其餘坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、24、25、27及28地號等8筆土地之查估價格為每平方公尺1,300元。是上開經濟部水利署第五河川局就系爭土地之市場查估價格均顯高於歐亞不動產估價師聯合事務所查估之市場價格每平方公尺100元。則歐亞不動產估價師聯合事務所就本件查估之市場價格已有疑義。」等云。然查，土地徵收條例第11條規定：
「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。（第2項）前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。……（第4項）第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。（第5項）前項所稱市價，指市場正常交易價格。」可知，協議價購乃徵收之法定先行且必經之程序，倘需地機關依該條之規定所為之價購，係為達成行政目的而在徵收前所為之價購，則需地機關與土地所有權人依上開條例規定達成價購之協議，應屬行政契約之性質。惟此所謂之價購協議應限於為達代替徵收處分目的之契約，所以必須在徵收程序發動後或即將發動之際，並在徵收行政處分作成之前，需用土地人申請或即將申請徵收之際，為替代徵收行政處分之目的而達成協議，則該契約自屬行政契約。反之，若需用土地人尚無任何徵收計畫，或開始徵收程序前，並無任何跡證證明隨之有緊密接連徵收程序之開始發動，僅係人民為避免其土地日後被徵收而預先將其土地賣給需用土地人，則屬私法上之買賣契約（最高行政法院102年度裁字第1319號裁定意旨參照）。另依內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函釋：「……該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估。……」（參見本院卷第79頁）。固然，徵收前之協議價購，屬議約之性質，其價格如何取決兩造雙方之協議結果，但需用土地人進行協議前應取得各項市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，雖與土地徵收補償市價查估作業程序同採市價標準，但因時間點不同，且估價單位不同，故二者價格有些微差異，並非不合理。原告主張系爭土地在協議價購當時評估價格，各高於本件徵收補償價格每平方公尺100元等云，尚非超出合理差異範圍，並不能據此認為被告委託之估價事務所所查估之市場價格有疑義。是原告上開主張，並非可採。至於原告訴稱「被告於申請徵收前，應以『徵收當期之市價』與所有權人進行協議價購程序。然觀104年6月5日之協議價購會議紀錄，所核定協議價購金額，完全無說明該協議價購之金額係如何計算出來。原告只得照被告所提出之協議價購同意書，而為接受或不接受之表示，根本無法實質協議。被告雖給予原告於協議價購協調會中表示意見之機會，然原告等提○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地區域之市價價格每平方公尺1,789.35元等意見，且原告又提出書面異議。詎被告均未參酌，是以協議之價購，與實際市價仍差距甚遠。足見本件被告僅為形式開會及通知，根本未實質踐行協議價購，應違背正當法律程序而有行政瑕疵。會議紀錄雖載明『徵收之私有土地免繳納土地增值稅。』等語，然該協議價購內容免徵土地增值稅實係本於土地稅法第39條第3項之規定，亦難成為協議價購之實質內容。」等各節，要屬土地徵收前協議價購之先行程序，本件原告僅係對徵收補償之原處分不服，並非對徵收處分不服，其有關徵收處分未經協議價購有所違法之主張，亦屬徵收處分是否合法之問題，該徵收處分既未經撤銷或廢止，即對本件徵收補償處分不生影響，是原告此部分主張亦非可採。
（六）又原告主張「依不動產買賣成交案件實際資訊申報書所載，系爭土地之鄰地（坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號、使用分區：農）面積3,017.85平方公尺，於102年9月30日之交易價格為5,400,000元，即每平方公尺價格為1,789元，此市場價格較被告對上開原告林志龍所有坐○○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等9筆土地查估徵收價格為每平方公尺1,200元、坐○○○鎮○○段1-48、1-49地號等2筆土地查估價格為每平方公尺1,100元，及原告林隴志所有坐○○○鎮○○段8、17、18、19-1、24、25、27、28地號等8筆土地之查估價格每平方公尺1,200元，兩者間分別相差高達每平方公尺689元、每平方公尺589元。故被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵。」等云。按土地徵收補償市價查估應調查買賣或收益實例及有關影響地價之因素，包括地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素等；又買賣或收益實例如有因合併使用之交易，致價格明顯偏高或偏低，且影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，即應不予採用，此觀土地徵收補償市價查估辦法第4條第2款、第7條第5款、第9條及第10條第1項等規定自明。經查，有關徵收補償估價案例蒐集期間，前揭土地徵收補償市價查估辦法第17條已有明文規定。本件查估基準日為104年3月1日，依上開規定，其蒐集案例原則上為交易日期103年9月2日至104年3月1日，若該期間無適當案例，則可放寬為103年3月2日至104年3月1日。原告所舉坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○○號鄰地買賣實例，雖102年9月30日之交易價格為5,400,000元，即每平方公尺價格為1,789元，但其顯非上開法定蒐集期間之案例（參見本院卷第159頁至第160頁），被告以時間較近，且在案例蒐集期間之買賣實例為比較標的，除符合法令規定外，亦較允當。況且，該土地與原告林志龍經營之鑫隆亨砂石場土地相毗鄰，為原告自承在卷，亦有合併使用之可能性，有區段地價估價作業系統圖在卷足憑（參見本院卷第161頁），其交易價格是否能真實反應市價，亦不無疑問。查估單位歐亞不動產估價師聯合事務所依規定於法定案例蒐集期間內，在本徵收案之周邊同一供需圈選取比較標的，認定比較標的之案例價格應較能反應上開有關影響地價之因素，原告所舉平和厝段137-61地號並不適用本件市價查估案之比價案例，尚無不合。是原告主張被告所委託之估價事務所對市價並未詳細調查而有瑕疵云云，亦有誤解，洵非可採。
七、綜上所述，原處分經核並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告以上開主張，認有違法，請求均予撤銷，難認為有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，原告另請求本院應囑託雲林縣不動產估價師公會就本案重為估價鑑定，經核尚無必要；又兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 6 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 張 升 星法 官 劉 錫 賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 106 年 7 月 6 日
書記官 許 巧 慧