臺中高等行政法院判決
107年度訴字第160號107年11月15日辯論終結原 告 圓直營造股份有限公司代 表 人 蘇進家原 告 武田營造工程股份有限公司代 表 人 許中民原 告 弘泰營造工程股份有限公司代 表 人 黃世直上3人共同訴訟代理人 古富祺 律師
葉東龍 律師被 告 法務部行政執行署臺中分署代 表 人 郭棋湧訴訟代理人 胡天賜上列當事人間有關行政執行事務事件，原告不服法務部中華民國107年4月2日法訴字第10713501710號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要：緣原告圓直營造股份有限公司（下稱原告圓直公司）因滯欠房屋稅、地價稅、牌照稅、印花稅、營業稅、全民健康保險費、勞工保險費、勞工退休金、違反公路法罰鍰等，分別自民國（下同）104年11月間、105年9月間，陸續經臺中市政府地方稅務局、衛生福利部中央健康保險署、法務部行政執行署士林分署囑託移由被告執行。原告圓直公司曾於103年6月17日將其所有位於臺中市○里區○○段○○○號土地（權利範圍：537/6287）及其上之2筆建物【108建號（權利範圍74/1000）、104建號（權利範圍：全部）建物（門牌分別為臺中市○里區○○路○段○○○號地下2層、438-10號），下稱系爭房地】設定最高限額抵押權新臺幣（下同）1,400萬元（下稱系爭抵押權）予抵押權人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀），嗣後再於103年8月19日、104年12月3日及105年1月9日將系爭房地出租予原告武田營造工程股份有限公司（下稱原告武田公司）、弘泰營造工程股份有限公司（下稱原告弘泰公司）（下稱系爭出租行為）。嗣被告於105年9月8日函請臺中市大里地政事務所就原告系爭00000000000000000000000000號），經臺中市大里地政事務所於0000000000里00000000000000號函查復辦竣查封登記，並於105年11月30日上午9時45分至下午12時5分實施標的物查封。而抵押權人台中商銀於105年2月間向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）聲請執行系爭房地，因系爭房地已由被告查封，臺中地院於106年1月6日將案件移併被告執行，被告就系爭房地經鑑價等程序後，先後定於106年5月2日、同年6月6日進行第1次、第2次拍賣程序，拍賣最低價額分別為1,493萬元、1,194萬4,000元，前開第1次、第2次拍賣均無人應買，被告再於106年6月9日以中執禮105年地稅執字第00000000號公告，定同年7月4日進行第3次拍賣程序，拍賣最低價額為955萬6,000元。抵押權人台中商銀則於106年6月23日（被告收文日）具狀主張系爭出租行為均在系爭房地查封後，且已影響標的物之拍賣價值而損及抵押債權，故請求除去系爭出租行為以進行拍賣。被告認其申請為有理由，於106年6月29日以中執禮105年地稅執字第00000000號公告停止系爭房地之第3次拍賣程序，另於106年7月4日以中執禮105年地稅執字第00000000號執行命令（下稱系爭命令1）除去原告3人間就系爭房地之租賃關係，原告3人各於106年7月13日具狀聲明異議，經被告認有重新查證法律關係及系爭房地有使用情形等為由，於106年7月24日以中執禮105年地稅執字第00000000號函撤銷系爭房地之第1次、第2次拍賣程序及系爭命令1，另於106年9月5日以中執禮105年地稅執字第00000000號公告，定106年10月3日進行第1次拍賣程序，底價定為1,493萬元，但無人應買，依法擬進行第2次拍賣。台中商銀又向被告出具「民事聲請除去租賃權拍賣狀」（下稱系爭聲請狀）（被告於106年10月6日收文），請求除去系爭房地租賃關係。經被告認其申請有理由，遂於106年10月11日以中執禮105年地稅執字第00000000號執行命令（下稱系爭命令2）除去系爭房地租賃關係。
原告因不服系爭命令2，於106年10月30日具狀聲明異議，經被告於106年11月17日以中執禮106年度聲議字第14號決定（下稱被告系爭異議決定）駁回，再經法務部行政執行署於106年12月21日以106年度署聲議字第89號聲明異議決定書（下稱行政執行署系爭異議決定）駁回原告3人之異議。嗣原告3人仍對系爭異議決定不服，向法務部提起訴願，經法務部於107年4月2日以法訴字第10713501710號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：㈠主張要旨：原告圓直公司於103年8月19日將系爭房地左半邊
以每月租金1萬元出租給原告武田公司，為期1年（至104年8月18日）。於104年12月3日再續租給原告武田公司，為期10年（至114年12月2日），每月租金1萬元。原告圓直公司另於105年1月9日出租系爭房地右半邊給原告弘泰公司，每月1萬元，為期10年（至115年1月8日）。被告於105年9月12日以中執禮105年地稅執字第4266號函臺中市大里地政事務所000000000000000000000000號），並於105年11月30日上午9時45分至下午12時5分實施標的物查封。被告於106年5月2日及106年6月6日2次拍賣公告上公然偽造公文書，將上述出租行為變造在查封之後，已傷害到原告權利。
而從被告106年9月5日再次公告於106年10月3日下午3時公開拍賣之公告上，已明確證實租賃契約法律事實存在。台中商銀以未押發文日期之「民事聲請除去租賃權拍賣狀」向被告聲請除去系爭房地之租賃關係，被告負責之執行官「呂家琴」卻將此無效之拍賣狀變造為有效聲請狀，並批准核發系爭命令，已觸犯偽造文書罪。依96年3月5日修正之民法第866條立法理由之記載，法院得依聲請或依職權除去者，僅限權利部分，至於租賃關係，因屬繼續性契約，本質上無從除去使其從未發生，依修正條文第1、2項之規定以觀，自僅得以行使終止權方式消滅租賃關係，否則嗣後將徒增法律關係之複雜。本件被告係依職權除去上述租賃行為而非依抵押權人之聲請，其所為之系爭命令2並非適法。系爭房地係81年所建造完成，屬於超過25年的老舊商業大樓，用途為出租他人供辦公使用，且因設備老舊且多處尚待修繕，維護成本過高，導致市場殘餘價值不高，才是系爭房地無法拍定之主因，並非因為系爭租賃關係之故，此由系爭房地於除去系爭租賃關係後，復歷經3拍賣程序仍未拍定，有107年3月15日中執禮105年地稅執字第4266號應買公告，嗣再經107年5月9日中執禮105年地稅執字第4266號特別拍賣公告，亦足以佐證系爭租賃關係於系爭房地價值根本毫無影響，被告竟執意違法依職權為系爭命令2，顯然只為掩飾其於拍賣通知中所為系爭房地於103年10月14日由臺中地院查封之錯誤記載，至為明確。綜上，本件被告所為之系爭命令2，既非適當，且有前開諸多違誤，訴願決定未予糾正，亦有未合。
㈡聲明：
⒈訴願決定、被告系爭異議決定、行政執行署系爭異議決定及被告系爭命令2均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯及聲明：㈠答辯要旨：查系爭命令2係因原告圓直公司將系爭房地設定
抵押後，復將系爭房地出租第三人即原告武田公司及原告弘泰公司，致使系爭房地之價值低落，影響抵押權；並經抵押權人台中商銀依法向被告聲請除去租賃後，續行拍賣，而被告則依據民法第866條、司法院院字第1446號解釋及辦理強制執行事件應行注意事項第57點第4款規定除去系爭出租行為。是系爭命令2依法有據，原告之主張於法顯屬無據。
㈡聲明：駁回原告之訴。
四、本件之爭點：被告系爭命令2之核發是否適法？
五、本院的判斷：㈠前提事實：原告圓直公司前因滯欠房屋稅、地價稅、牌照稅
、印花稅、營業稅、全民健康保險費、勞工保險費、勞工退休金、違反公路法罰鍰等，分別自104年11月間、105年9月間，陸續經臺中市政府地方稅務局、衛生福利部中央健康保險署、法務部行政執行署士林分署囑託移由被告執行。原告圓直公司曾於103年6月17日將其所有系爭房地設定系爭抵押權予台中商銀（甲證7），嗣後再於103年8月19日、104年12月3日及105年1月9日將系爭房地出租予原告武田公司、原告弘泰公司（甲證1至3）。嗣被告於105年9月8日函請臺中市大里地政事務所就原告系爭房地辦理查封登記（105年9月12日收件109720號），經臺中市大里地政事務所於0000000000里00000000000000號函查復辦竣查封登記，並於105年11月30日上午9時45分至下午12時5分實施標的物查封（甲證8）。而台中商銀於105年2月間向臺中地院聲請執行系爭房地，因系爭房地已由被告查封，臺中地院於106年1月6日將案件移併被告執行，被告就系爭房地經鑑價等程序後，先後定於106年5月2日、同年6月6日進行第1次、第2次拍賣程序（甲證9至10），拍賣最低價額分別為1,493萬元、1,194萬4,000元，前開第1次、第2次拍賣均無人應買，被告再於106年6月9日以中執禮105年地稅執字第00000000號公告，定同年7月4日進行第3次拍賣程序，拍賣最低價額為955萬6,000元。台中商銀則於106年6月23日（被告收文日）具狀請求除去系爭出租行為以進行拍賣。被告認其申請為有理由，於106年6月29日以中執禮105年地稅執字第00000000號公告停止系爭房地之第3次拍賣程序，另於106年7月4日以系爭命令1除去原告3人間就系爭房地之租賃關係，原告3人各於106年7月13日具狀聲明異議，經被告認有重新查證法律關係及系爭房地有使用情形等為由，於106年7月24日以中執禮105年地稅執字第00000000號函撤銷系爭房地之第1次、第2次拍賣程序及系爭命令1，另於106年9月5日以執禮105年地稅執字第00000000號公告（甲證11），定106年10月3日進行第1次拍賣程序，底價定為1,493萬元，但無人應買，依法擬進行第2次拍賣。台中商銀又向被告出具系爭聲請狀（被告於106年10月6日收文）（甲證12），請求除去系爭房地租賃關係。經被告認其申請有理由，遂於106年10月11日以系爭命令2（甲證13）除去系爭房地租賃關係。原告因不服系爭命令2，於106年10月30日具狀聲明異議（甲證14），經被告於106年11月17日以系爭異議決定（甲證4）駁回，再經行政執行署於106年12月21日以系爭異議決定（甲證5）駁回原告3人之異議。嗣原告3人仍對系爭異議決定不服，向法務部提起訴願（甲證15），經法務部於107年4月2日以法訴字第10713501710號訴願決定（甲證6）駁回，遂提起本件行政訴訟。
以上事實有各項資料可查（甲證1至15，本件判決相關證據之編號詳附表）。
㈡被告核發系爭命令2，並無違誤：
⒈應適用的法令：民法第866條第1項及第2項、行政執行法
第26條、辦理強制執行事件應注意事項第57點第4款、司法院院字第1446號解釋文。
⒉依上述法令規定，不動產所有人設定抵押權後，於同一不
動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。是以，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，於公法上金錢給付義務行政執行事件，法務部行政執行署各分署就該不動產執行時，得依聲請或依職權除去該租賃關係後拍賣之，以避免拍賣後不點交，致影響拍定價格。至於抵押權設定後取得權利之人，因其權利不能使抵押權受其影響，即不足以排除強制執行，除得依民法第226條向設定權利人求償損害外，自不得提起異議之訴。
⒊經查，原告圓直公司於103年6月17日將系爭房地設定最高
限額抵押權予台中銀行，擔保債權總金額為最高限額1,400萬元（甲證7），台中商銀於105年2月間向臺中地院聲請執行，其債權金額為本金1,118萬5,852元並加計利息及違約金等，臺中地院於106年1月6日將案件移併被告執行，系爭房地經被告於106年10月3日進行第1次拍賣程序，無人應買，各債權人及移送機關亦未表示承受；而依原告武田公司、原告弘泰公司提出之租賃契約所載，原告圓直公司與原告武田公司先後於103年8月19日、104年12月3日就系爭房地簽訂租賃契約（甲證1至2），原告圓直公司與原告弘泰公司於105年1月9日就系爭房地簽訂租賃契約（甲證3），前開租賃關係均成立在抵押權設定之後。
⒋又系爭房地經過被告多次拍賣，仍無人應買，顯示系爭房
地之租賃關係影響拍賣價格。是以，抵押權人台中商銀以原告圓直公司、原告武田公司及原告弘泰公司間租賃關係之存在，已影響該銀行債權受償為由，以系爭聲請狀（甲證12）向被告申請除去系爭房地租賃權，被告於106年10月6日收受系爭聲請狀，台中商銀於系爭聲請狀蓋有法人名稱、法定代理人之印章，雖未填載年、月、日，然系爭聲請狀蓋有被告收件章，所載收件日期為106年10月6日，故台中商銀聲請除去租賃權之意思表示已到達被告，被告形式上審查認台中商銀之申請有理由，以系爭命令2（甲證13）除去原告3人間對系爭房地之租賃權（而自收受執行命令後始發生終止租賃關係），揆諸前開說明，並無不合。原告主張系爭出租行為在被告查封之前，且台中商銀系爭聲請狀未押日期，屬無效之文書，被告系爭命令2之核發係屬偽造文書，被告系爭異議決定、行政執行署系爭異議決定及訴願決定予以維持亦屬不合，應予以撤銷云云，核無足採。
㈢本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，併予敘明。
六、結論：原處分（系爭命令2）並無違誤，系爭異議決定及訴願決定分別予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢法 官 莊 金 昌以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
書記官 李 孟 純附錄本判決引用的相關條文：
【民法】第866條（第1項）不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
（第2項）前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
【行政執行法】第26條關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。
【司法院院字第1446號解釋】抵押權乃就抵押物之賣得價金得受清償之權，其效力并及於抵押物扣押後由抵押物分離之天然孳息，或就該抵押物得收取之法定孳息。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但於抵押物之賣得價金，或該物扣押後由抵押物分離之天然孳息，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響。則依同條但書之規定，其所設定之權利，對於抵押權人自不生效。如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致有上述之影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人，亦當然不能生效。其抵押權人因屆期未受清償，或經確定判決，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法逕予執行。至於抵押權設定後取得權利之人，因其權利不能使抵押權受其影響，即不足以排除強制執行，除得依民法第226條向設定權利人求償損害外，自不得提起異議之訴。
【辦理強制執行事件應行注意事項】第57點第4款關於第99條、第100條、第114條、第124條部分：
㈣不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其
他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。
附表、證據編號對照表┌──────┬─────┬──────┬─────┬─────┐│證據編號 │證據名稱 │ 證據內容 │所附卷宗 │頁碼 │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證1 │武田公司租│附件1 │本院卷 │第31至39頁││ │賃契約及公│ │ │ ││ │證書影本(1│ │ │ ││ │03年度中院│ │ │ ││ │民公倉字第│ │ │ ││ │0581號) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證2 │武田公司租│附件2 │本院卷 │第41至47頁││ │賃契約及公│ │ │ ││ │證書影本(1│ │ │ ││ │04年度雲院│ │ │ ││ │民公鍇字第│ │ │ ││ │1167號) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證3 │弘泰公司租│附件3 │本院卷 │第49至59頁││ │賃契約及認│ │ │ ││ │證書影本(1│ │ │ ││ │05年度雲院│ │ │ ││ │認字第0010│ │ │ ││ │01280號) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證4 │被告106年1│附件4 │本院卷 │第61頁 ││ │1月17日中 │ │ │ ││ │執禮106年 │ │ │ ││ │度聲議字第│ │ │ ││ │14號函影本│ │ │ ││ │(檢送106年│ │ │ ││ │聲議字第14│ │ │ ││ │號聲明異議│ │ │ ││ │案件卷宗) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證5 │法務部行政│附件5 │本院卷；法│第63至70頁││ │執行署106 │ │務部行政執│；第23至30││ │年12月21日│ │行署聲明異│頁 ││ │106年度署 │ │議案卷 │ ││ │聲議字第89│ │ │ ││ │號聲明異議│ │ │ ││ │決定書影本│ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證6 │法務部107 │附件6 │本院卷；訴│第73至78頁││ │年4月2日法│ │願卷 │；第3至8頁││ │訴字第1071│ │ │ ││ │0000000號 │ │ │ ││ │訴願決定書│ │ │ ││ │影本 │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證7 │系爭房地之│證據1 │本院卷 │第79至89頁││ │土地建物登│ │ │ ││ │記謄本影本│ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證8 │系爭房地現│證據2 │本院卷 │第91至104 ││ │場查封筆錄│ │ │頁 ││ │影本 │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證9 │被告106年 │證據3 │本院卷 │第105至106││ │4月14日通 │ │ │頁 ││ │知函影本( │ │ │ ││ │同年5月2日│ │ │ ││ │下午3時公 │ │ │ ││ │開拍賣) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證10 │被告106年5│證據4 │本院卷 │第107至108││ │月8日通知 │ │ │頁 ││ │函影本(同 │ │ │ ││ │年6月6日下│ │ │ ││ │午3時公開 │ │ │ ││ │拍賣) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證11 │被告106年9│證據5 │本院卷 │第109至110││ │月5日通知 │ │ │頁 ││ │函影本(同 │ │ │ ││ │年10月3日 │ │ │ ││ │下午3時公 │ │ │ ││ │開拍賣) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證12 │台中商銀民│證據6 │本院卷 │第111頁 ││ │事聲請除去│ │ │ ││ │租賃權拍賣│ │ │ ││ │狀影本 │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證13 │被告106年1│證據7 │本院卷 │第113至114││ │0月11日中 │ │ │頁 ││ │執禮105年 │ │ │ ││ │地稅執字第│ │ │ ││ │00000000號│ │ │ ││ │執行命令影│ │ │ ││ │本 │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證14 │原告106年1│證據8 │本院卷；被│第115至119││ │0月30日聲 │ │告聲明異議│頁；第2至1││ │明異議狀影│ │案卷 │4頁 ││ │本 │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證15 │原告訴願書│證據9 │本院卷；訴│第121至177││ │及附件影本│ │願卷 │頁；第17至││ │ │ │ │57頁 │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證16 │被告107年1│證據10 │本院卷 │第179至180││ │月4日通知 │ │ │頁 ││ │函影本(同 │ │ │ ││ │年2月6日下│ │ │ ││ │午3 時公開│ │ │ ││ │拍賣) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證17 │被告107年 │證據11 │本院卷 │第181至182││ │2月7日通知│ │ │頁 ││ │函(同年3月│ │ │ ││ │6日下午3時│ │ │ ││ │公開拍賣) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證18 │被告107年5│證據12 │本院卷 │第183至184││ │月9日通知 │ │ │頁 ││ │函(同年5月│ │ │ ││ │22日下午3 │ │ │ ││ │時公開拍賣│ │ │ ││ │) │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────┼─────┤│甲證19 │存證信函及│證據13 │本院卷 │第185至194││ │附件影本(3│ │ │頁 ││ │09號) │ │ │ │└──────┴─────┴──────┴─────┴─────┘