臺中高等行政法院判決
107年度訴字第67號107年6月14日辯論終結原 告 陳裕曉被 告 臺中市大里地政事務所代 表 人 林至真訴訟代理人 楊佑敏
何淑玲上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服臺中市政府中華民國107年1月23日府授法訴字第1070012745號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告主張臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地（下稱系爭土地），原為民國（下同）47年87水災之流失地，原地主於68年間因與原告有債務關係，而將系爭土地提供原告使用，原告陸續在該土地填土整地，並建築房屋使用及繳納房屋稅迄今。訴外人朱武隆等人於103年12月間，因買賣陸續取得系爭土地，並於103年12月間由被告辦理移轉登記完竣，嗣於106年11月1日向臺灣臺中地方法院遞送民事準備狀，請求原告拆屋還地。原告接獲上開民事準備書狀後，乃於106年11月13日以里謄字第9122號申請書向被告調閱系爭土地登記簿謄本，始發現系爭土地已為訴外人朱武隆等人於103年12月間買賣取得所有權，原告不服前揭土地買賣移轉登記處分，提起訴願遭不受理，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）被告所登記於臺中市○○區○○○段○○○○○○○號為朱武隆所有的土地，地目為農業用地。若無種有農作物是不可以買賣過戶登記的。
（二）臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地，原告於68年時就建有房屋及舖水泥地使用，至今將近40年之久了，也有向國稅局繳稅。
（三）就如朱先生的民事準備書狀案號106年度重訴字第580號所載事實與理由的第1條所載「茲先陳報系爭臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地上現有被告所建鐵皮屋、水泥地，並植有樹木現場照片13幅（附件一：現場照片13幅）及被告最新戶籍謄本（附件二）……」朱先生既承認我的土地建有房屋、水泥地，並自己附13張照片，那麼農地有此情形被告又怎麼能於104年5月28日登記買賣過戶呢？
（四）原告已於106年12月5日向被告提出訴願，但迄今已3個多月，有如石沉大海杳無回音。原告於臺中市政府的回音是指原告在未取得被告的函復之前，不得向臺中市政府提出訴願，故以程序不符而不受理。
（五）非法過戶的地主於107年2月12日率領一批如虎如兕的人，大鬧我的住屋現場，並口出惡言的說，你（指原告）以為你的房子沒人敢拆，你蓋那麼多房子我照樣有辦法辦理買賣過戶登記，既然登記了就可拆除你的房子。我們於案號106年度重訴字第580號狀告你，馬上判決書就要下來，先拆後拆有何差別。其口氣如被告及臺灣臺中地方法院是他們自己開設的，鬧了很久，我想是不可理喻了，就撥110電話請求治安機關來幫我解圍。過了幾天，他們於我的地方綁1個警告招牌，4月10日那天又要拆，我跟他們說再鬧我又要麻煩治安人員來處理才作罷。107年4月11日郵差來送吳律師的民事更正聲明書狀，其口氣也是要拆我的建物，好像對司法院大法官的解釋彙編看不上眼似的。難怪他們的人說我們說了算，被告還不是照樣登記，地方法院也馬上會判決下來，你的房子早拆晚拆都要拆的。
（六）綜上所述，原處分認事用法，均有所違誤。並聲明求為判決：
1.訴願決定及被告就系爭土地於103年12月以買賣為登記原因之移轉登記予朱武隆等16人之行政處分均應撤銷。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）依土地異動索引資料，訴外人朱武隆於103年12月間陸續因買賣、贈與等原因辦理系爭土地移轉登記，收件案號分別為103年普登字第218130、218060、220850、225410、218070、218080、218090、218100、218110、229800、229
860、229840、220880、229820號等14件，經查系爭土地均為都市計畫土地，使用分區為農業區，經調閱案件重新審查案內檢附之各項文件，均符合買賣、贈與移轉等相關法令規定，登記當時登記簿標示部查無建物註記，亦無查封異議等限制移轉登記情形，審查無誤後即依正常流程辦理登記完竣，於法查無不符，原告起訴理由中主張「若無種有農作物是不可以買賣過戶登記」等言詞，顯然依法無據。
（二）本案買賣土地無須農業用地作農業使用證明書。農業發展條例第39條有關檢具農業用地使用證明書已於96年1月10日修正刪除。
（三）本案買方無須具有自耕能力證明：查土地法第30條，私有耕地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。已於89年1月26日因放寬農地農有政策，原有關農地移轉承受人資格及身分之相關規定，爰配合刪除。
（四）本案土地為都市計畫農業區土地為農業用地，已非屬耕地，移轉無受農業發展條例限制：查農業發展條例第3條第11款耕地之定義，已於92年1月13日修正。修正條文第11款「耕地」之定義修正及縮小其範圍：加入WTO後，糧食生產用地面積可適度縮小，且多年來政府已不再辦理地目等則調整工作，逐漸廢除以田、旱地目別作為土地管制之依據，實有配合刪除本款耕地定義中所列「田、旱地目土地」文字之必要，故將耕地之定義範圍縮小，這些保留為耕地之農牧用地，悉以區域計畫土地使用編定之用地別作為界定耕地之分際，符合辦理土地使用編定之精神；同時，將「依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地」、「非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地」及「國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目（指田、旱地目）規定之土地」，改列為「耕地以外之農業用地」，以符實際。
（五）原告因故在系爭土地上建有房屋，遭訴外人朱武隆（即系爭土地共有人之一）請求拆屋還地，以致質疑訴外人朱武隆買賣取得土地過程有所瑕疵，依照土地登記規則第7條規定，自當蒐證請求司法途徑解決，俟依法院判決確定結果，俾憑辦理登記，尚無法任意請求地政機關辦理塗銷登記。
（六）按土地登記簿謄本係對外昭示土地性質及物權登記情形，既未能限制登記名義人處分其不動產權利，對外亦未直接發生法律效果，其僅具公示性質，非屬行政處分文書，原告將其作為行政處分文書，容有誤解且與訴願法第56條第2項未合。
（七）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院按，土地法第72條規定：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。
」第73條第1項規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。」土地登記規則第34條規定：「（第1項）申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。（第2項）前項第4款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」
五、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造不爭執，並有臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地登記謄本、土地異動索引資料、被告土地地籍整理清冊、臺中市烏日區都市計畫土地使用分區證明書、臺中市政府地方稅務局106年度房屋稅繳款書、被告複丈成果圖、土地登記審查手冊、土地登記謄本、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、土地所有權狀及申請人身分證明等件附卷可稽，為可確認之事實。
六、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：原告有無提起本件撤銷訴訟之訴訟權能？被告所為訴外人朱武隆等16人之土地買賣移轉登記處分是否合法？茲分述如下：
（一）按「因不服中央或地方機關之行政處分而循訴願或行政訴訟程序謀求救濟之人，依現有之解釋判例，固包括利害關係人而非專以受處分人為限，所謂利害關係乃指法律上之利害關係而言，不包括事實上之利害關係在內……。」最高行政法院75年判字第362號判例可資參酌。可知，須因法律上利益受到侵害之人，始能以利害關係第三人資格就他人之行政處分提起撤銷之訴。若僅有事實上利害關係，而不具備法律上利害關係，自不得任意主張他人行政處分違法侵害其權益而提起行政爭訟。又「法律上利害關係」之判斷，係以「新保護規範理論」為界定利害關係第三人範圍之基準。如法律已明確規定特定人得享有權利，或對符合法定條件而可得特定之人，授予向行政主體或國家機關為一定作為之請求權者，其規範目的在於保障個人權益，固無疑義；如法律雖係為公共利益或一般國民福祉而設之規定，但就法律之整體結構、適用對象、所欲產生之規範效果及社會發展因素等綜合判斷，可得知亦有保障特定人之意旨時，即應許其依法請求救濟，此觀司法院釋字第469號解釋理由書自明。準此，非處分相對人起訴主張其所受侵害者，若可藉由保護規範理論判斷為其法律上利益受損害，固可認為具有訴訟權能，而得透過行政訴訟請求救濟；但若非法律上利益，而僅係單純政治、經濟、感情上等反射利益受損害，則不許提起訴願或行政訴訟（最高行政法院102年度判字第554號判決意旨參照）。查原告不服訴外人朱武隆等人於103年12月間，因買賣陸續取得系爭土地，並於103年12月間由被告辦理移轉登記完竣之土地買賣移轉登記處分，原告非該處分之相對人，亦未提出與該土地移轉登記有「法律上利害關係」之相關證據，尚難僅憑其言詞主張原地主於68年間因與原告有債務關係，乃將系爭土地提供原告使用，或其已時效取得系爭土地地上權等語，即可認原告有提起本件撤銷訴訟之訴訟權能，依照首揭說明，原告並不能提起本件行政爭訟。
（二）次按，「依土地行政之基本法理，地政機關對人民有關不動產登記請求之原因事實是否真正，基本上是採取外觀形式審查原則，地政機關只須審查請求人是否提出法律所要求之證明文件，以為准駁登記之依據。至於實體爭議部分，應由民事法院審理，而待民事法院形成確定判決後，地政機關才可依判決內容對登記事項再為變動。在此法理基礎下，土地登記規則第7條所指之法院，當然是指民事法院，而不是審查行政機關作為合法性之行政法院。」有最高行政法院96年度裁字第2751號裁定意旨可資參照。另土地登記規則第7條係規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」本件原告縱認有提起本件行政訴訟之訴訟權能，然查：訴外人朱武隆等16人於103年12月間，因買賣陸續取得系爭土地，並於103年12月間至105年11月間由被告辦理系爭土地所有權移轉登記完竣（參見本院卷第63頁至第90頁），乃於106年11月1日向臺灣臺中地方法院提起民事訴訟，請求原告拆屋還地等情，為前開所確認之事實。而系爭土地均為都市計畫土地，使用分區為農業區（參見本院卷第17頁及第105頁），經被告依據訴外人朱武隆等人申請辦理系爭土地所有權移轉登記所提出之相關文件審查，認定該申請符合買賣、贈與移轉等相關法令規定，且登記當時登記簿標示部查無建物註記，亦無查封異議等限制移轉登記情形，進而為本件准許土地所有權移轉登記，此有土地登記審查手冊、土地登記謄本、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、土地所有權狀及申請人身分證明等件在卷可稽，揆諸首揭規定，尚無不合。又房屋課徵房屋稅，不以該房屋為合法建物為必要，無使用執照的違章建築房屋，因建築物已實質存在，已具備課稅要件，所以違章房屋在未拆除前，亦應課徵房屋稅。而繳納房屋稅僅為納稅義務之履行，無法據以使無照違章建築房屋變成合法。是以，原告主張其於68年間即已在系爭土地建造房屋及舖水泥地使用，迄今近40年，亦向國稅局繳稅云云，並提出現場照片為證，並不能認定有合法建物存在。從而，原告主張被告所為系爭土地之移轉登記為違法云云，亦有誤解，並非可採。
（三）另按土地法第30條原規定：「（第1項）私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。（第2項）違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」該條文業於89年1月26日公布刪除。其刪除理由為：「……二、因放寬農地農有政策之執行，原有關農地移轉承受人資格及身分限制之相關規定，爰配合刪除。三、關於農地不得移轉共有之規定，於農業發展條例修正草案第15條亦已明文規定，現行相關規定併予刪除。」另現行農業發展條例第31條規定：「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理。」其於89年1月26日公布新增時原條文規定：「耕地之使用，應符合區域計畫法或都巿計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」新增理由為：「……二、開放農地自由買賣後，為落實農地農用，耕地之移轉，其使用不符合區域計畫法或都市計畫法之土地使用分區管制之相關法令規定者，在其不合法原因未消失前，如准辦理所有權移轉登記，易致土地投機，影響土地政策執行頗鉅，故明定耕地之使用應符合都市計畫法或區域計畫法之土地使用管制法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或因法院拍賣而移轉者，不在此限。」可知，農地自89年1月26日起即開放為自由買賣，農地移轉承受人資格不以能自耕者為限。是原告主張「農地買賣要有農地農用證明，那些土地並沒有在農用，違反農地農用的規定。」云云，容有誤解，亦無足採。
七、綜上所述，原處分經核並無違誤，訴願決定雖予以不受理決定，與本院見解不同，惟結論既無二致，原告以上開主張，認有違法，請求均予撤銷，尚難認為有理由，應予駁回。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 陳 文 燦法 官 劉 錫 賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 許 巧 慧