臺中高等行政法院判決高等行政訴訟庭第三庭114年度訴字第101號民國115年9月17日辯論終結原 告 張和國
張和忠王媚玲共 同訴訟代理人 王德凱 律師被 告 臺中市政府代 表 人 盧秀燕訴訟代理人 柯瑞源 律師上列當事人間市地重劃事件，原告不服內政部中華民國114年1月22日台內法字第1140100959號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：被告經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列情形，爰併準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、爭訟概要：被告前以民國98年11月20日府地劃字第0980290751號公告「臺中市第14期美和庄市地重劃計畫」(下稱系爭重劃區）計畫書、圖，並以108年9月3日府授地劃一字第1080204575號公告第2次修正系爭重劃區計畫書(下稱系爭重劃計畫書)。嗣被告以109年1月13日府授地劃一字第1090009289號公告系爭重劃區土地分配各項圖冊(公告期間：109年1月17日起至109年2月17日止，下稱109年1月13日公告)，並以同日期府授地劃一字第10900092891號函通知系爭重劃區內各土地所有權人。原告與訴外人張梧桐(於110年12月11日亡故)原共有之坐落重劃前臺中市北屯區(下同)仁和段1305-2、1305-11地號土地及仁美段584-2、584-4地號土地，因重劃後仁和段1035-2、1035-11地號、仁美段584-4等3筆土地為公共設施用地，被告集中分配至仁美段584-2地號土地所在原街廓面臨8公尺巷道之重劃後環中段66地號土地(下稱系爭土地)。原告及張梧桐不服，提出異議，經被告109年11月4日府授地劃一字第1090267295號函(下稱109年11月4日函)復查處結果維持原分配結果，原告不服，提出陳情，經臺中市市地重劃委員會(下稱重劃會)於112年9月26日召開112年第6次會議決議調處結果不成立，經被告以112年10月6日府授地劃一字第1120284650號函(下稱112年10月6日函)檢送該會議紀錄予原告。原告復提出異議，經被告擬具處理意見報請內政部裁決，經內政部以113年9月12日台內地字第11302648553號函復同意維持原分配結果，被告據以113年9月23日府授地劃一字第1130264929號函(下稱113年9月23日函，與上開109年1月13日公告、109年11月4日函、112年10月6日函合稱原處分)通知原告。原告仍表不服，提起訴願，經訴願決定駁回，於是提起本件行政訴訟。
參、原告起訴主張及聲明：
一、起訴意旨略以：
(一)重劃前系爭4筆土地面積合計1,735平方公尺，重劃後集中分配於環中段66地號土地，面積664.23平方公尺，約僅重劃前土地之38%，且重劃後系爭土地雖位處商業區，竟僅面臨路寬8公尺之增設巷道，且該增設巷道與西側崇德路3段無法直接相通，致此等土地之使用價值顯然遠低於同一街廓面臨環美路或崇德19路之土地，造成原告權益受有重大損害，構成對原告之差別待遇：
1、重劃前584-2地號土地於原重劃計畫書、圖及第1次修正之重劃計畫書、圖中，位於商業區土地範圍內，該商業區東側為路寬15公尺之計畫道路環美路，南側規劃有路寬25公尺之崇德19路，北側規劃為學校用地(文中10)、西側規劃為機關用地，該機關用地西側為路寬約30公尺之崇德路。原告始終信賴重劃後分配土地應會與東側之環美路或南側之崇德19路相鄰，詎被告未充分考量此等商業區土地之使用需求，以系爭土地街廓深度過深為由，逕認「重劃區內都市計畫規劃之街廓無法符合重劃分配需要」之情形，依市地重劃實施辦法第28條第1項規定，於108年8月7日召開重劃會108年第2次會議於此商業區北側土地增設「寬度8公尺」道路，並將原告系爭土地分配至面臨該道路，被告機關自己則取得與環美路相鄰之環中段61、65地號土地及與崇德19路相鄰之環中段70地號土地。然系爭增設巷道，未通向西側主要道路崇德路3段，而由東側環美路朝西於中段往西南轉向崇德19路。其寬度及通向顯不利商業區土地使用需求。
2、若被告已無法重新規劃或拓寬道路，因系爭土地南側為被告機關之環中段70地號土地，該筆土地與崇德19路相鄰，應由被告機關取得系爭土地，並與環中段70地號土地共同規劃使用，以符合商業區土地之合理使用效益，亦與公私利益平衡之最妥適之方案。原告於異議過程中一再請求將系爭土地更換為環中段61、65地號土地，甚或其他價值相當之住宅用地，此等請求非無理由。
3、原處分所據之土地評定單價有瑕疵：面臨8公尺道路之商業區土地，與面臨較寬道路之同一商業區其他土地相比，未來的租金報酬及轉手增值潛力皆大幅降低，故在重劃分配時，面臨8公尺道路與面臨15公尺以上道路的土地，其「重劃後地價」理應有顯著差異。系爭土地僅面臨8公尺巷道，不利商業區土地利用，然評定單價為每平方公尺新臺幣(下同)8萬2,100元，而與寬度15公尺之環美路相鄰土地即環中段61、65地號土地，實際使用價值較高，每平方公尺評定單價84,700元，僅較系爭土地單價每平方公尺增加2,600元，似未充分考量商業區土地性質及上揭道路寬度不足所致之開發限制，此評定單價難謂公允。是第五種商業區土地配置8公尺道路，顯屬規劃不當。原告於重劃過程中負擔高額之公共設施用地及工程費用，理應分配獲得具備相應商業效益之土地，然地價評議未充分反映商業區土地配置8公尺道路造成之價值折損，則重劃分配結果顯失公平，應予撤銷並重新評定。
4、重劃前仁美段584-2地號土地形狀及位置，與重劃後環中段6
1、62、64、65、66、67、69地號土地均有部分重疊，被告並無不能將原告分配土地更換為環中段61、65地號土地之法律上理由。原告分得接近200坪土地，卻僅面臨8公尺道路，被告置之不理，偏重公部門利益而減損原告利益，顯有與民爭利，有違差別待遇，公私利益顯失均衡。重劃過程中增設8公尺寬巷道之不利益，不應由人民負擔。
(二)原告分得之環中段66地號土地，可能蒙受之開發限制及不利益分述如後：
1、建築高度受限：原告分得環中段66地號土地，雖位處第五種商業區，但僅面臨路寬8公尺之增設巷道，未來除非建築物大幅退縮，否則難以興建較高層建築，直接導致此等商業區土地的容積率可能難以完全利用。
2、退縮建築要求：依臺中市土地使用分區管制要點之規定，住宅區及商業區內所規劃之8公尺出入道路於建築時，免設騎樓，但應自道路境界線退縮2公尺以上之開放空間，其中至少留設2公尺之無遮簷人行道，進一步壓縮第五種商業區土地一樓的商業使用深度。
3、交通與出入限制：商業區土地通常預期有大量人車，但8公尺道路扣除人行道空間後，商場或辦公大樓所需的停車場出入口與裝卸貨空間將極度受限，顯然不適於商業區土地之使用。
(三)威名不動產估價師事務所雖以115年5月25日函回覆略謂：「……第14期重劃區建地主要有第1-1種住宅區及第5種商業區，系爭土地環中段66地號採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，已考量其為商業區土地性質，分區調整率為1.00。……2.道路寬度：本案所屬街廓2000-1、2000-3分配區塊以道路寬度8～12M為同一級距，道路寬度15～20M為同一級距，每一級距調增3.2%。系爭土地環中段66地號採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，比準地道路寬度為12M，系爭土地環中段66地號道路寬度為8M，已考量道路寬度，路寬調整率為1.00。二、同一街廓中相鄰2000-3分配區塊亦是採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，分區調整率亦為1.00，但因路寬為15M，路寬調整率為1.03211……」等語，惟查：
1、路寬8公尺與12公尺對商業區土地的交通可及性、容積利用率及店面效益通常有顯著影響，前揭回函之估價方法將路寬8公尺與12公尺之影響視為完全相同(調整率均為1.00)，並未對66地號土地僅面臨路寬8公尺之增設巷道之特殊不合理情況估為更細緻的個別因素調整。
2、再參酌估價報告書「表4-13」中「道路條件」6至10公尺以內與15至20公尺以內列為不同級距之比較標的（估價報告書第64頁），此估價方法將「道路寬度級距」8公尺至12公尺劃為同一級距的合理性與統計依據顯有疑義。
3、此外，2000-3區塊是同時面臨北方8公尺道路與東側15公尺道路的「角地」，此等角地通常具有更高的商業效益。估價報告僅將其視為「臨15M次要道路」的單面臨路地來估價，卻完全忽略其擁有雙面臨路（角地）的調整（調整率1.032)，在估價條件的設定上顯不合理，且形同高估2000-1區塊（調整率1.00)之地價。
4、66地號土地屬系爭估價報告書第120頁以下「K、東次商比準地」部分，第55頁以下「D、西主商比準地」及第100頁以下「J、西次商比準地」部分，對於第5種商業區土地價格修正有較完整之說明，第77頁以下「E、東主商比準地」及第120頁以下「K、東次商比準地」部分則類比簡要說明。就此，第103頁至105頁就「J、西次商比準地」所採用的比較標的1
0、11、12使用分區分別為「第2種商業區，建蔽率/容積率：70%/350%，60萬3,000元/坪」、「第2種商業區，建蔽率/容積率：70%、350%，63萬元/坪」、「第2種商業區，建蔽率/容積率：55%、280%，55萬元/坪」，於第107頁至110頁「表4-26」之個別因素「宗地條件」之10-9「法定建蔽率」中，與第5種商業區之比準地建蔽率60%相較，差異爲10%、10%、-5%，價格調整分別爲2%、2%、-2%。然於該表格10-10「法定容積率」中，與5種商業區之比準地容積率為180%相較，分別多出170%、170%、100%，差異分別194%、19%、156%，差異都超過50%以上，然其價格修正調整僅2.67%，與前揭建蔽率調整比例相較，此部分之價格調整比例不足，顯非合理。
5、據此，前揭估價報告書之合理性於此確有疑義，除應由被告就此等疑義詳予回覆及說明外，應有囑託專業機關就此進行覆核之必要性。請求另行囑託臺中市中臺灣不動產估價師公會就上揭不動產估價報告書進行覆核。
(四)原告張和國、張和忠為訴外人張梧桐之子，原告王媚玲為張和忠之配偶。張梧桐於110年12月11日過世，其遺產經全體繼承人協議分割，其中張梧桐所遺系爭4筆土地由原告張和國、張和忠於113年3月28日分割繼承取得。重劃前系爭4筆土地目前由原告3人共有，然原處分仍將此等土地分配予已過世之原共有人張梧桐，顯有疑義。
二、聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
肆、被告答辯及聲明：
一、答辯意旨略以：
(一)原告請求更換分配位置至重劃後環中段61或65地號土地，並無理由：重劃前仁美段584-2地號土地位於重劃後商業區街廓，已達原街廓原路街線最小分配標準，依規辦理原位次分配，至於仁和段1305-2地號、1305-11地號、仁美段584-4地號位於公共設施用地，依規辦理調整分配，是將該3筆土地與重劃前仁美段584-2地號合併分配，並無違反市地重劃實施辦法第31條第1項本文及第7款規定。另套疊重劃前仁美段584-2地號地籍及重劃後環中段66地號地籍，重劃前後位置亦屬相當(附圖3，本院卷第103頁)。原告並無指出本件分配有何違反規定，僅是單純訴求更換分配，欠缺公法上請求權依據。
(二)原告爭執重劃後環中段66地號地價查估結果：
1、就「重劃後地價」評估作業，係先劃分地價區段（先分成三側地價區：「西側地價區」、「東側地價區」、「南側地價區」，依第1-1種住宅區及第5種商業區兩種分區，再劃分面臨主要道路大地價區段及面臨次要道路大地價區段(參估價報告書第28頁），再劃設比準地（西主住比準地、西次住比準地、東主住比準地、東次住比準地、南主住比準地、南次住比準地、西主商比準地、西次商比準地、東主商比準地、東次商比準地、南主商比準地及南次商比準地，共12種比準地(參估價報告書第29頁)，以「比較法」及「土地開發分析法」為估價方法（估價報告書第30頁），先評估比準地地價（估價報告書第30-122頁），再以比準地地價進行成熟度修正推估為區段地價，進而求得分配線區段地價(估價報告書第123-126頁）
2、就「重劃前地價」評估作業，係以「比較法」及「成本法之預期開發分析」為估價方法（估價報告書第127頁），先評估「重劃前比準地」之土地價格後，求算全區土地重劃前之平均地價，再依宗地地價影響因素以地價分配率公式計算各宗地號重劃前之土地價格（估價報告書第127-141頁)。
3、被告機關係委託專業之不動產估價師辦理估價，再提報108年9月20日臺中市地價及標準地價評議委員會108年第8次會議決議評定通過(乙證16)。且參酌最高行政法院97年度判字第1159號判決、99年度判字第1010號判決意旨，地價評定之結果，應尊重委員會之判斷，原告僅是泛言爭執地價評定結果，並無足採。
4、原告爭執其分得環中段66地號土地重劃後地價，並以被告所分得環中段61、65地號土地為對照。惟參照分配圖附圖2(本院卷第99頁)及附件4-1(第351頁)，環中段66地號土地位於2000-1地價區段，環中段61、65地號土地則位於2000-3地價區段，兩者地價每平方公尺分別為82,100元與84,700元，價格已有差異。又依威名不動產估價師事務所115年5月25日函所示，重劃後環中段66地號土地所屬2000-1地價區段，以及重劃後環中段61、65地號土地所屬2000-3地價區段，均係採用東側次要道路「商業區」比準地價格為基準，因此估價已考量商業區土地性質，亦已考量道路寬度，依8-12M、15-20M分為不同級距進行調整。因此，系爭估價結果並無忽略道路寬度及使用分區因素，至於原告爭執調整比率應如何細緻云云，已屬其主觀看法。
5、原告聲請另囑託其他不動產估價師公會複核，與市地重劃制度、地價評定制定不符。
(三)系爭重劃區所劃設第5種商業區為低密度商業發展用途，原告所稱高強度開發云云，顯屬誤解：
1、按「各使用分區之容積率，依都市計畫書中所載規定；未載明者，其容積率（以下簡稱法定容積率）不得超過附表一之規定。」為都市計畫法臺中市施行自治條例第46條規定。
2、系爭重劃區都市計畫細部計畫書關於第5種商業區記載如下：
⑴臺中市政府98年6月26日公告細部計畫書中記載：「5.商業區
劃設原則：依據主要計畫商業區的配置，考量居民優質住宅環境，配合主要計畫維持本區低密度商業發展，區內依主要計畫商業區區位劃設為第5種商業區。」第5種商業區最高建蔽率為60%及基準容積率為180%。（乙證19-1)⑵臺中市政府103年12月8日公告變更細部計畫書中記載：「（
二）第5種商業區：本細部計畫區主要計畫劃設商業區面積合計20.24公頃，占全部計畫區面積之5.02%。經細部計畫規劃後商業區面積合計19.50公頃，占全部計畫區面積4.83%，依主要計畫低密度商業發展原則，全部商業區街廓皆劃為第5種商業區街廓，以提供區域鄰里商業之發展。」第5種商業區最高建蔽率為60%及基準容積率為180%。（乙證19-2)⑶臺中市政府105年11月14日公告變更細部計畫書中記載：「（
二）第5種商業區：本細部計畫商業區面積合計21.47公頃，占全部計畫區面積5.32%，依主要計畫低密度商業發展原則，全部商業區街廓皆劃為第5種商業區街廓，以提供區域鄰里商業之發展。」第5種商業區最高建蔽率為60%及基準容積率為180%。（乙證19-3)⑷臺中市政府106年1月17日公告變更細部計畫及108年5月13日
公告變更細部計畫中，第5種商業區均維持最高建蔽率為60%及基準容積率為180%。(乙證19-4、19-5)⑸從系爭重劃區都市計畫細部計畫書關於第5種商業區之說明以
及建蔽率、容積率規定可知，原告所認為第五種商業區用於高強度開發云云，顯屬誤解。
(四)因估價先於分配，分配劃定各宗土地後，方能知悉特定地號土地何者為街角地，是以2000-3地價區段並非街角地，重劃後環中段65地號土地方為街角地。另依市地重劃實施辦法第26規定：「前條臨街地特別負擔，應依左列標準計算之：一、面臨寬度超過4公尺未滿8公尺之道路者，其道路寬度超過4公尺部分，由兩側臨街地各負擔二分之一，二、面臨寬度8公尺以上未滿20公尺之道路者，其兩側臨街地各負擔路寬之四分之一。三、面臨寬度20公尺以上道路者，其兩側臨街地各負擔5公尺。街角地對其正面道路之臨街地特別負擔，依前項標準計算；其對側面道路之臨街地特別負擔，依前項標準二分之一計算。」街角地須承受特別負擔，假若依原告主張對於街角地調高地價，除邏輯順序顛倒外，反而會產生重複負擔情形。至於原告另提及建蔽率與容積率，係將不同因素直接作機械式類比，並無依據。
二、聲明：原告之訴駁回。
伍、本院的判斷：
一、本件爭訟概要欄所載之事實，業經兩造各自陳述在卷，並有下列證據足佐：被告98年11月20日府地劃字第0980290751號公告「臺中市第14期美和庄市地重劃計畫」(下稱系爭重劃區）計畫書、圖(訴願卷(下同)第213-222頁)、重劃會108年8月7日108年第2次會議紀錄(第365-366頁)、108年9月3日府授地劃一字第1080204575號公告第2次修正系爭重劃區計畫書(第223-239頁)、臺中市地價及標準地價評議委員會108年9月20日108年第8次會議紀錄(第368-376頁)、109年1月13日府授地劃一字第1090009289號公告及同日府授地劃一字第10900092891號函(第316-319頁)、重劃前後土地分配清冊(第320頁)、異議書(第322頁)、被告109年11月4日府授地劃一字第1090267295號查處結果函(第325-327頁)、陳情書(第328-329頁)、重劃會111年5月30日預為調處會議紀錄(第331-332頁)、重劃會112年9月26日112年第6次會議紀錄(第333-334頁)、被告112年10月6日通知函(第335頁)、異議書(第336-348頁)、被告113年8月19日擬具處理意見函請內政部裁決(第349-350頁)、內政部113年9月12日台內地字第11302648553號函(第351頁)、被告113年9月23日原處分(第352頁)、訴願決定(第409-416頁)。
二、本件應適用之法令：
(一)平均地權條例
1、第56條第1項、第2項、第4項：「（第1項）各級主管機關得就下列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃：一、新○○市○區之全部或一部，實施開發建設者。二、○○市○區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。三、都市土地開發新社區者。四、經中央主管機關指定限期辦理者。（第2項）依前項規定辦理市地重劃時，主管機關應擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。……（第4項）市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結算等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。」
2、第60條第1項、第3項規定：「(第1項)依本條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、○童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者，得移送法院強制執行。……(第3項)依第1項規定折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。」
3、第60條之1第1項規定：「重劃區內之土地扣除前條規定折價抵付共同負擔之土地後，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。但應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準，不能分配土地者，得以現金補償之。」
4、第60條之2：「（第1項）主管機關於辦理重劃分配完畢後，應將分配結果公告30日，並通知土地所有權人。（第2項）土地所有權人對於重劃之分配結果，得於公告期間內向主管機關以書面提出異議；未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。（第3項）前項異議，由主管機關調處之；調處不成，應報請上級主管機關裁決之。」
(二)平均地權條例施行細則第81條：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣(市)主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」
(三)市地重劃實施辦法
1、第1條規定：「本辦法依平均地權條例(以下簡稱本條例)第56條第4項訂定之。」
2、第7條第2項：「都市計畫指定整體開發之地區，其以市地重劃方式開發者，應以都市計畫指定整體開發地區為重劃地區範圍，並得依都市計畫劃定之開發分區辦理市地重劃；其經依第8條評估實施市地重劃確有困難者，應檢討都市計畫後再行辦理重劃。」
3、第20條第2款規定：「重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：……二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」
4、第28條第1項規定：「重劃區內都市計畫規劃之街廓無法符合重劃分配需要者，得於不妨礙原都市計畫整體規劃及道路系統之前提下，增設或加寬為8公尺以下巷道，並依第26條規定計算臨街地特別負擔。」
5、第29條第1項規定：「重劃負擔及分配面積之計算，以土地登記總簿所載之面積為準，其計算順序及公式如附件二。」及附件二：「重劃負擔及分配面積之計算順序及公式：一、重劃區臨街地特別負擔總面積=（正面道路負擔總面積+側面道路負擔總面積）（1-C）……二、重劃區一般負擔總面積=公共設施用地負擔總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積-臨街地特別負擔總面積。三、重劃區一般負擔係數=一般負擔總面積×重劃前平均地價/重劃後平均地價×（重劃區總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積）。四、重劃區費用負擔係數=工程費用總額+重劃費用總額+貸款利息/重劃後平均地價×（重劃區總面積-公共設施用地負擔總面積）。五、重劃前後宗地地價上漲率=重劃後宗地單價/重劃前宗地單價。六、各宗土地重劃後應分配之面積，依下列公式計算：G=[a(1-AxB)-Rw×F×L1-S×L2](1-C)。符號說明：G表示各宗土地重劃後應分配之面積，a表示參加重劃土地重劃前原有之宗地面積；如重劃後非以原有街廓分配時應先計算預計分配街廓之重劃前宗地面積(a')，a'=a×原位置之重劃前宗地單價/預計分配街廓之重劃前宗地平均單價，A表示宗地地價上漲率，B表示一般負擔係數，W表示分配土地寬度（宗地側街臨街線實際長度之中點向宗地分配線作垂直線所量其間之距離），Rw表示街角地側面道路負擔百分率，F表示街角第一筆土地面臨側面道路之長度，S表示宗地面臨正街之實際分配寬度，L1表示側面道路負擔尺度，L2表示正面道路負擔尺度，C表示費用負擔係數。」
6、第31條第1項第1款、第7款規定：「重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，其調整分配方法如下：一、同一土地所有權人在重劃區內有數宗土地，其每宗土地應分配之面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者，除依第22條規定辦理外，應逐宗個別分配；其未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，按應分配之面積較大者集中合併分配。但不得合併分配於公共設施用地及依法不能建築之土地。……七、重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地或非共同負擔之公共設施用地，經以公有土地、抵費地指配者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。」
三、由以上規定可知，所謂公辦市地重劃係指主管機關依照都市計畫之規劃內容，將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，興辦各項公共設施，並於扣除參與重劃土地所有權人之法定共同負擔公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃費用與貸款利息等所需土地後，依都市計畫之規定將原有土地予以交換分合，使其成為形狀整齊之土地，再重新分配予土地原所有權人之一種實現都市意象之整體開發方式(或工具)。主管機關於研擬都市計畫之際，本應考量未來於計畫區內採行市地重劃之可能性，並將之視為都市計畫形成過程中計畫目標之一，且具有重要性而得與其他公、私益(例如提供足夠公共設施)為利益衡量，是以市地重劃與都市計畫兩者間並非為各自完全獨立，而是具有相互緊密扣合之關係。(最高行政法院109年度上字第1068號理由五、(三))
四、經查，本重劃區之都市計畫，原為75年發布的臺中市都市計畫第一次通盤檢討所劃定1437公頃農業區變更住宅區之「後期發展地區」，93年6月15日發布實施「變更臺中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（第三次通盤檢討）（有關計畫圖、第十二期重劃區、部分體二用地、後期發展區）」案，修正原附帶條件，將「後期發展地區」變更為「整體開發地區」，將整體開發地區第九、十、十一單元範圍訂為「第14期重劃區」，98年6月26日府都計字第0980157643號公告發布實施「擬訂臺中市都市計畫（整體開發地區單元九、十、十一）細部計畫」案，經擬定重劃計畫書後，依平均地權條例第56條及市地重劃實施辦法第16條規定，報請內政部98年11月3日內授中辦地字第0980725842號函核定，以98年11月20日府地劃字第0980290751號公告「臺中市第14期美和庄市地重劃計畫」計畫書、圖。期間經數次變更細部計畫，後以108年9月3日府授地劃一字第1080204575號公告第2次修正系爭重劃區計畫書，嗣被告以109年1月13日府授地劃一字第1090009289號公告系爭重劃區土地分配各項圖冊(公告期間：109年1月17日起至109年2月17日止)，並以同日期府授地劃一字第10900092891號函通知系爭重劃區內各土地所有權人，有系爭重劃計畫書、相關公告函文等附卷可稽(訴願卷第213-264頁)。系爭重劃區土地總面積為403萬8,952.82平方公尺，公共設施用地負擔總面積178萬8,941.76平方公尺，重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地抵充面積20萬3,463.76平方公尺，一般負擔總面積152萬1,488平方公尺，費用負擔總額143億2,333萬105元，重劃前後平均地價分別為每平方公尺1萬5,938元及4萬5,334元，公共設施用地一般負擔係數為0.119749，費用負擔係數為0.14042205，公共設施用地平均負擔比率40.34%，費用平均負擔比率8.38%，土地所有權人平均重劃負擔比率概計48.72%，亦有臺中市第14期美和庄市地重劃區計算負擔總計表影本在卷可憑(訴願卷第63頁)，自堪認定。
五、本件原告主要爭執重劃後土地分配位次及重劃後之地價單價之查估，分別主張重劃後分配系爭土地，僅面臨8公尺巷道，顯不利商業區土地利用，被告應可交換分配環中段61、65地號土地予原告，及重劃後系爭土地面臨8公尺巷道，查估單價每平方公尺82,100元，與面臨15米環美路之環中段61、65地號土地單價每平方公尺84,700元，僅相差2,600元，顯非公允云云，循序提起行政救濟。茲就前揭爭點分述本院之判斷及其理由如下：
(一)重劃後土地分配位次：原告主張重劃前仁美段584-2地號土地形狀及位置，與重劃後環中段61、62、64、65、66、67、69地號土地均有部分重疊，被告應更換分配面臨環美路之同段61、65地號予原告，卻與民爭利，原處分有違差別待遇，公私利益顯失均衡云云：
1、原告與張梧桐原共有之重劃前仁美段584-2地號土地面積975平方公尺，評定單價為每平方公尺1萬9,572元；仁和段1305-2及1305-11地號土地面積各為514平方公尺及229平方公尺，評定單價均為每平方公尺1萬6,441元；仁美段584-4地號土地面積為17平方公尺，評定單價為每平方公尺1萬5,658元，因後3筆土地重劃後位於公共設施用地範圍，被告遂將之與仁美段584-2地號土地合併分配，而此4筆土地重劃前原有宗地面積合計為1,612.739平方公尺(即仁美段584-2地號土地面積975平方公尺，加計仁和段1305-2、1305-11及仁美段584-4地號土地倘位於仁美段584-2地號土地所在街廓，依其宗地市價差異換算之應有面積637.739平方公尺)，原街廓重劃前宗地單價為每平方公尺1萬9,572元，重劃後為8萬2,100元，上漲率為82,100/19,572＝4.000000000，街角地側面負擔比率為0，街角第1筆土地面臨側面道路之長度44.527公尺，且一般負擔係數為0.000000000，故重劃後應分配土地面積為〔1612.739×(1-4.000000000×0.000000000)-0×44.527×0-14.944×2-14.945×0〕×（1-0.0000000000)＝664.23平方公尺，有系爭土地分配計算表、分配清冊、重劃前地籍圖、重劃後土地分配圖(訴願卷第61、320、312-314頁)在卷可稽，堪予認定。
2、查原告與張梧桐重劃後獲配之環中段66地號土地，面臨8公尺寬道路，使用分區為商業區，坐落位置與重劃前仁美段584-2地號土地絕大部分面積重疊，僅少部分面積與61、65地號重疊，此有重劃前地籍圖、重劃後土地分配圖、重劃前後地籍套疊圖(本院卷第93、99、103頁)等附卷可稽。而重劃前仁美段584-2地號土地位於重劃後商業區街廓，已達原街廓原路街線最小分配標準，依市地重劃實施辦法第31條第1項第1款規定應辦理原位次分配，至於仁和段1305-2地號、1305-11地號、仁美段584-4地號位於公共設施用地，依同辦法第31條第1項第7款規定應辦理調整分配，是被告將該3筆土地與重劃前仁美段584-2地號集中合併分配於重劃後環中段66地號土地，重劃前後位置相當，核與上揭規定並無不合，即與重劃後土地分配的位置，原則上應遵循「原位次分配原則」相符。
3、重劃前仁美段584-2地號僅極少面積與61、65地號重疊(本院卷第103頁)，原告請求集中合併調整分配至環中段61、65地號，核與市地重劃實施辦法第31條第1項規定之分配調整原則不符，原處分並無違反差別待遇，公私利益失衡之情事。又重劃前仁美段584-2地號土地原本即未面臨崇德路、環美路及崇德19路，是原告主張其信賴分配後土地可面臨上揭道路，亦與市地重劃實施辦法第31條第1項所規定之分配調整原則不符，無從憑採。
4、至原告主張被告以街廓深度過深，於街廓內增設寬度8公尺道路，該增設巷道之寬度及通向顯不利商業區土地使用需求云云。查依市地重劃實施辦法第28條第1項規定，重劃區內都市計畫規劃之街廓無法符合重劃分配需要者，主管機關本得於不妨礙原都市計畫整體規劃及道路系統之前提下，於街廓內增設8公尺以下巷道，而街廓是否無法符合重劃分配需要，主管機關容有判斷餘地，除有認定事實或適用法律之顯然錯誤外，法院應予尊重。本件被告考量系爭土地所在街廓因重劃區所屬都市計畫所規劃之街廓朝東面臨15米道路土地之土地所有權人，將因街廓深度過深無法按其原街廓原位次進行分配或造成重劃後土地地形過於細長不利建築等因素，經重劃會於108年8月7日108年第2次會議決議，於計畫道路15M-49與25M-8間之道路，沿文中10、機15及商5使用分區線，於商5內增設巷道(即環中段66地號土地前系爭8米巷道)。
原告復請求將環中段66地號土地前8米路打通與崇德路相接一節，亦經重劃會於112年9月26日112年第6次調處會議審酌後，以該位置位於環中段72地號抵費地，其都市計畫使用分區為機關用地，屬重劃區內未列為共同負擔之公共設施用地，依市地重劃實施辦法第34條第1項規定指配抵費地，因該土地於分配設計無分配私有土地之需求，故無依上開辦法第28條第1項規定辦理增設巷道之需求，此有重劃會108年第2次會議紀錄及112年第6次調處會議紀錄(訴願卷365-366、284-288頁)附卷可稽。核被告業已陳明增設系爭巷道之必要性，及原告請求系爭巷道應通向崇德路等不可採之理由，原告僅泛稱該增設巷道之寬度及通向顯不利商業區土地使用需求，並未提出其他證據相佐，尚難據此即認被告有濫用裁量之情事。
5、綜上，被告審認原告與張梧桐應分配土地面積為664.23平方公尺，將原告土地集中分配至系爭土地，核與市地重劃實施辦法第25條第1項至第3項、第26條第1項第2款、第29條第1項及附件二有關重劃後應分配土地面積之計算方式、第31條第1款及第7款關於分配之規定，並無不合。
(二)重劃後之地價查估評定：原告主張重劃後系爭土地面臨8公尺巷道，查估單價每平方公尺82,100元，與面臨15米環美路之環中段61、65地號土地單價每平方公尺84,700元，僅相差2,600元，顯非公允，評定單價顯有瑕疵云云。
1、依前揭平均地權條例施行細則第81條規定可知，按平均地權條例第56條辦理市地重劃時，應由主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地評會評定。次依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第3款規定，該地評會之任務包含有關市地重劃前後地價之評議。該組織規程第4條規定，地評會組成委員15或16人，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等；該組織規程第7條規定，地評會以合議制方式審查，需有過半數委員之出席，始得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議。由上可知，有關估計重劃前後地價之判斷，係經由地價評議委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，故其決議具有計畫性政策性質，法院對此判斷之審查，原則上應當予以尊重，而承認其享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，除行政機關有未遵守法定程序，基於錯誤之事實為判斷，不遵守一般有效價值判斷，或夾雜與事實無關之考慮因素作成決定之情形外，均應尊重該行政機關所為具不可替代性、專業性及法律授權之專屬性之決定。
2、系爭地價區段重劃後地價之查估，係由臺中市政府地政局委託之估價師評估，依平均地權條例施行細則第81條、市地重劃實施辦法第20條規定，將查估結果提請地評會評定，並蒐集99年至103年期間鄰近土地買賣交易情形，據以估計重劃區內土地宗地重劃前（以重劃計畫書公告日98年11月3日為基準日）、重劃後（以重劃土地交接日108年12月31日為基準日）單位價格事宜，並經地評會108年第8次會議決議通過，有威名不動產估價師事務所出具之估價報告書摘要(本院卷第201-351頁)及該次會議紀錄影本(訴願卷第368-376頁)在卷可稽。又系爭重劃案重劃後地價評估，考量該區域都市計畫建築管制相關規定、預計土地分配計畫及區內規劃各土地分配線區段所在位置、地勢、交通、道路寛度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，首先將重劃區劃分三側(東側、西側、南側)地價區，三側地價區內，以面臨主要道路、土地使用分區、區位及預期發展情形等條件，依第1-1種住宅區及第5種商業區兩種分區，再劃分面臨主要道路地價區段及面臨次要道路大地價區段，選擇具代表性之地價區段劃設比準地，評估比準地之地價，並以比準地地價為區段地價。再以上述12種比準地之區段價格為基準，依各分配線區段之個別影響地價因素，調整評估各分配線區段價格。公共設施用地區段則以建地平均地價評估之(本院卷第203頁)。原告所有系爭土地位於東側地價區之第5種商業區，面臨次要道路，以東次商比準地地價區段地價調整重劃後地價(本院卷第229、320、325、326頁)。以「比準地價格x(分區調整率x道路系統調整率x路寬調整率x重劃前原已開發道路調整率x與主要道路同一街廓調整率）≒分配區塊價格」調整計算，系爭土地位於重劃後2000-1分配區塊(本院卷第351頁區段地價圖)，以東側次要道路「商業區」比準地價格每平方公尺74,600元為基準，調整評估地價為82,100元【74,600x(1.00x1.00x1.00x1.00x1.10)≒82,100元/㎡】，有威名不動產估價師事務所115年5月25日函復(本院卷第405-409頁)可稽，其估價方法及程序，核與市地重劃實施辦法第20條第2款規定並無不合。
3、原告爭執系爭土地僅面臨道路寬8公尺之增設巷道，是否有依商業區土地性質及道路寬度所致開發限制調整該筆土地評定單價等，經本院函詢威名不動產估價師事務所，經該事務所於115年5月25日函復略以：「1.商業區土地性質：第十四期重劃區建地主要有第1-1種住宅區及第5種商業區，系爭土地環中段66地號採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，已考量其為商業區土地性質，分區調整率為1.00。2.道路寬度：本案所屬街廓2000-1、2000-3分配區塊以道路寬度8～12M為同一級距，道路寬度15〜20M為同一級距，每一級距調增3.2%。系爭土地環中段66地號採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，比準地道路寬度為12M，系爭土地環中段66地號道路寬度為8M，已考量道路寬度路寬調整率為1.00。二、同一街廓中相鄰2000-3分配區塊亦是採用東側次要道路『商業區』比準地價格為基準，分區調整率亦為1.00，但因路寬為15M，路寬調整率為1.032，至於同一街廓中相鄰2000-2分配區塊則是採用東側主要道路『商業區』比準地價格為基準，故無法直接相比較。2000-3分配區塊價格74,600x(1.00x1.00x1.032x1.00x1.10)≒84,700元㎡。」(本院卷第405-409頁)，堪認查估報告就系爭土地位於2000-1地價區段、環中段61、65地號土地位於2000-3地價區段，均採用東側次要道路商業區比準地價價格為基準，估價已考量商業區土地性質，道路寬度亦依8-12米、15-20米分為不同級距進行調整。原告主張系爭土地估價未考量僅面臨8公尺巷道及商業區土地性質云云，難以採憑。
4、原告雖主張查估報告將路寬8公尺對商業區土地的交通可及性、容積利用率，與路寬12公尺列為同一級距顯不合理，請求囑託其他專業機關就此進行覆核云云。惟查，系爭地價區段重劃後地價之查估，由臺中市政府地政局委託估價師評估，依平均地權條例施行細則第81條、市地重劃實施辦法第20條規定，蒐集99年至103年期間鄰近土地買賣交易情形，據以估計重劃區內土地宗地重劃前、重劃後單位價格事宜，並經地評會108年第8次會議決議通過(訴願卷第368-376頁)，是被告辦理系爭重劃案地價查估事宜除將相關資料提供委員審閱外，並於討論前向委員簡報說明，提案經委員充分討論後作成決議，並無基於錯誤之事實、基於與事件無關之考量、組織不合法、不遵守法定程序及違反平等原則及一般公認價值判斷標準，是該地評會所為專業認定即應予尊重。再者，現行重劃法規（平均地權條例、市地重劃實施辦法）並無要求主管機關須委託複數不動產估價師做成不同估價報告，自無在估價階段產生歧異而須委請不動產估價師公會處理之情形。原告未舉證說明被告就系爭土地重劃後地價之估價程序或方法有何違法情事，僅泛指查估報告將路寬8至12公尺列為同一級距，指摘評定有瑕疵，請求另行囑託其他專業機關就此進行覆核，實變相將不動產估價師公會創設成為地評會之上級審查機關，破壞地價評定制度之專業、獨立行使職權、共同作成決定之特性。是原告聲請另行囑託不動產估價師公會覆核，與市地重劃制度、地價評定制度不符，即無必要。
5、至原告主張2000-3區域係同時面臨北側8公尺道路及東側15公尺道路之角地，具有較高商業效益，估價報告卻僅以「臨15公尺次要道路」條件調整價格；又估價報告書表4-26比較標的10、11、12之建蔽率、容積率差異與價格修正幅度顯不相當，足見估價結果失衡云云。惟查:市地重劃重劃後地價之查估，係以地價區段為估價單元，依各區段之區位、道路條件、土地使用分區、公共設施及預期發展情形等因素劃設地價區段，並選定比準地推估各地價區段之區段價格，而非就重劃完成後最終分配所得之個別宗地逐筆進行估價。是區段地價形成時，重點在於該區段整體價格水準之推估，而非預先評價未來特定宗地個別形狀、臨路情形或利用狀態。核原告所指之環中段65地號具街角地特性，係土地分配完成後始得具體確定之宗地個別條件，與重劃後地價查估階段所評估之區段價格，核屬不同層次之評價事項。原告僅以環中段65地號土地嗣經分配後形成角地，即主張系爭環中段66地號相對高估，係以重劃完成後形成之特定角地宗地利用條件，回溯質疑地價區段形成階段之區段價格評定結果，惟區段價格之形成與個別宗地最終利用狀態本屬不同層次之評價事項，尚難以前者推論後者即有不當。又土地價格形成本受區位、交通條件、道路系統、使用分區、市場供需及開發潛力等多重因素共同影響，並非僅取決於法定建蔽率或法定容積率單一因素，亦非各項價格影響因素與土地價格間均呈線性或同比例關係，各價格修正因素所占權重及調整程度，本具有整體綜合判斷性質，核估價作業係綜合交易市場價格所為整體判斷，縱個別比較項目在數值差異上有顯著差距，亦不當然導致相同比例之價格修正結果，原告僅以估價報告上開環中段65、66地號建蔽率與容積率調整幅度不同，即認價格修正結果失衡，無非係就估價模型中個別因素之權重配置提出不同見解，惟未有何具體證據足以證明估價方法違反專業估價原則，自難據以否定地價評議結果之適法性。
(三)市地重劃實施辦法第11條第1項第1款規定：「下列事項非屬本條例第59條第1項規定公告禁止或限制事項：一、土地繼承登記。」、第36條規定：「市地重劃負擔總費用證明書核發對象，以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為準。但依前條第3項規定提出異議者，以調處或裁決成立之日為準。」原告與張梧桐對於被告所為分配結果不服，循序提起行政爭訟，期間張梧桐於110年12月11日亡故，系爭4筆土地應有部分由原告張和國、張和忠於113年3月28日分割繼承取得，有原告提出戶籍謄本、土地謄本(本院卷第33-42頁)附卷可稽。而系爭土地重劃前後土地分配清冊係被告於109年1月17日編造(本院卷第43頁)，當時張梧桐仍在世，內政部於113年9月12日裁決維持原分配結果，屆時由被告依規定辦理更正即可，核無原處分違誤情事，原告主張土地分配清冊分配予已過世之張梧桐顯有疑義云云，亦無可採。
六、綜上所述，被告以原處分將原告與張梧桐原共有之土地重劃後分配至系爭土地，於法並無不合，訴願決定予以維持，亦核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要。
陸、結論：原告之訴為無理由。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
審判長法官 劉錫賢
法官 林靜雯法官 郭書豪以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 ㈡非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依 法得為專利代理人者。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈠、㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
書記官 林昱妏