臺灣臺中地方法院行政訴訟判決 102年度簡字第80號
102年8月8日辯論終結原 告 林朝棟被 告 臺中市政府地政局代 表 人 曾國鈞訴訟代理人 詹之淵上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺中市政府中華民國102年6月25日府授法訴字第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告接獲民眾檢舉原告未具不動產經紀人員資格，亦未受僱於合法經紀業者，於民國101年7月28日仲介房屋門牌「臺中市○○區○○路0段0號」（下稱系爭不動產）之不動產買賣，並於不動產買賣契約書之仲介人處簽章，顯有從事仲介行為，經被告審認上開行為違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，乃以102年4月8日中市地價二字第0000000000號行政裁處書（下稱原處分）裁處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：㈠聲明：⑴訴願決定及原處分均撤銷。⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡陳述：
⒈臺中市○○區○○路0段00巷00號非仲介之營業處所，並
無任何電腦、電話等營業設備，僅係一些退休友人聚會之處所。
⒉系爭不動產出賣人梁宴隆之父為其友人，買受人梁水木
亦為其友人，因知悉梁宴隆欲出售該不動產，原告基於幫忙之好意始聯絡雙方見面，由雙方接洽商談，並由地政士辦理買賣登記事宜，因其不熟悉法律，地政士要原告簽章就簽章於仲介人之處，並未收取任何仲介費，僅為見證人。
⒊系爭不動產之買賣契約不成立，無效等語。
三、被告答辯略以：㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
⒈本案原告未具不動產經紀人員資格，亦未受僱於合法經紀
業，卻於101年7月28日仲介系爭不動產之買賣，於該買賣簽訂契約書之仲介人欄位簽名，並載有住址及電話，再查原告起訴理由四說明略謂：「…出賣人梁宴隆之父為其友人，買受人梁水木亦為其友人，因知悉梁宴隆欲出售該不動產，其基於幫忙之好意始聯絡雙方見面…，並未收取任何費用。」，顯有從事居間介紹行為。
⒉訴外人梁水木101年8月9日以消費爭議申訴資料表附件後
段略以：「…仲介林朝棟未善盡告知買方權利，慫恿我買房屋…倉促簽約…」等語，與原告上開所稱：「…基於幫忙之好意始聯絡雙方見面…」並不相符，依其常理單就幫助聯絡，未居間介紹者，應不致於在本案買賣契約書之「仲介人」欄位簽名。況本案係買方提出消費申訴，並就相關案情提出說明，與原告所陳僅聯絡買賣雙方見面，由雙方接洽商談交易云云，顯不相符。
⒊本案原告於行政訴訟起訴狀中陳述並未收取仲介費，查內
政部90年5月10日台（90）內中地字第0000000號函參照，另依據內政部90年8月31日台（90）內中地字第0000000號函釋略以：「未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟上開條例所稱「仲介業務」尚非以收取服務報酬為其必要條件…」，本案原告於起訴狀中陳述並未收取仲介費，惟仍未就是否居間介紹提出說明，依上開函示仲介業務非以收取服務報酬為其必要條件等語。
四、本件兩造之爭點為：原告基於幫忙之意，介紹訴外人梁水木、梁宴隆就系爭不動產成立買賣契約，是否屬經營仲介業務？被告認定原告違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，以原處分裁處原告10萬元罰鍰，是否適法？
五、本院之判斷：㈠按「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直
轄市政府地政處；……。」、「本條例用辭定義如下：……
四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……。」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。
」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第3條、第4條、第5條第1項、第32條第1項分別定有明文。又內政部90年8月31日台內中地字第0000000號函釋：「…按不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）第4條第4款及第5款、第5條、第32條分別規定『經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。』、『經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……』、『非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰……』，亦即經營仲介或代銷業務者，應為本條例所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。本案請依上述原則本諸事實認定之。」。
㈡查訴外人梁水木、梁宴隆於101年7月28日簽訂不動產買賣契
約書，由梁水木向梁宴隆買受系爭不動產，並由原告於不動產買賣契約書之仲介人欄位簽名，嗣因梁水木於101年8月9日消費爭議申訴資料表陳述原告慫恿其購屋，使其在未經思慮與家人商量下倉促訂約之仲介行為，而原告未依規定辦理經紀業許可及備查，且亦非經紀業所僱用之不動產經紀人員，經被告審認原告違反不動產經紀業管理條例第32條規定，乃以原處分裁處原告10萬元罰鍰等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、原處分裁處書附卷可稽，堪信為真實。
㈢本件原告介紹訴外人梁水木、梁宴隆就系爭不動產成立買賣契約，非屬經營仲介業務：
⒈本件買賣雙方梁水木、梁宴隆均係原告之友人，因梁水木
有意購屋，而梁宴隆亦有意出售系爭房屋，原告獲悉後乃介紹二人自行洽談買賣條件，原告並未從中斡旋，嗣其二人達成買賣合意後，梁宴隆乃通知地政士王大政攜帶不動產買賣契約書至原告處簽約，梁水木給付簽約金100萬元後就沒有繼續給付第二期款，後來梁宴隆給予延期一個月，梁水木要求解約並且減少沒收的金額，梁宴隆表示總價可以減，但是違約金不能減，最後梁水木電告梁宴隆決定放棄，簽約金同意讓梁宴隆沒收，梁宴隆乃通知地政士解除契約等情，業據證人梁宴隆到庭證述明確。
⒉介紹並不當然等同居間仲介，依民法第565條規定：「稱
居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，故須委託人與居間人雙方合意成立居間契約，約定一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方同意給付報酬，始足當之。本件原告僅係單純基於幫忙之意，介紹梁水木、梁宴隆二人自行洽談買賣事宜，並無證據足以證明原告與梁水木、梁宴隆二人間有何居間約定之合意，原告與梁水木、梁宴隆二人之間既未成立居間契約，自非屬經營居間仲介業務。衡諸常情，若原告係經營仲介業務，豈有不要求買賣雙方給付居間報酬之理。
⒊被告認原告經營仲介業務，無非係以原告於不動產買賣契
約書之仲介人欄位簽名，並載有住址及電話為其論據。惟查，原告之所以於不動產賣賣契約書之仲介人簽名，係因不動產買賣契約書係地政士王大政所提供，而王大政誤以為原告係仲介人乃要原告於該欄位簽名所致，但後來才知原告僅係介紹未收取報酬，故不動產買賣契約書上並未註記仲介報酬，業經證人王大政證述綦詳。原告與買賣雙方既無成立居間契約，尚不得僅因原告於仲介人欄位簽名，即逕認原告經營仲介業務。至於買方梁水木於101年8 月9日以消費爭議申訴資料表附件後段略以：「…仲介林朝棟未善盡告知買方權利，慫恿我買房屋…倉促簽約…」（訴願卷第113頁）等語，無非因其事後為求解約所為之陳述，自難以盡信。此由梁水木事後具狀向臺中市政府訴願審議委員會陳報原告確實非仲介人、居間人，未慫恿其買房屋等語（訴願卷第72頁），益足證之。
⒋不動產經紀業管理條例第32條第1項：「非經紀業而經營
仲介或代銷業務者，…」，所謂「經營業務」，觀念上乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為，自須行為人日常繼續反覆從事仲介業務，始該當於「經營仲介業務」。本件原告僅係單純介紹，並無仲介之事實，更遑論經營仲介業務。被告認為一般民眾只要幫忙介紹他人買賣房屋，即使未收取報酬，而且僅介紹一件買賣，即屬違反不動產經紀業管理條例第32條第1項之規定，而應予裁處，若依照被告之邏輯，則一般民眾只要幫忙他人介紹工作，即使未收取報酬，而且僅介紹一件，豈非即屬違反就業服務法第34條第2項有關「未經許可，不得從事就業服務業務」規定，而應依同法就業服務法第65條第1項處30萬元以上150萬元以下罰鍰。如此解釋法律及執法，誠屬失之過苛，且顯然誤解法律規範之意旨。
⒌綜上諸情以觀，原告僅係基於幫忙友人之意，介紹有意購
屋之梁水木及有意售屋之梁宴隆洽談是否成立買賣契約，至於買賣契約之詳細內容、條件均係買賣雙方自行洽談而定，原告並未介入，原告與梁水木、梁宴隆間並未成立居間契約關係，且未收取任何仲介報酬，此外，原告並未從事其他不動產之買賣仲介業務，應堪認定。
㈣綜上所述，原告主張其僅單純介紹買賣雙方自行洽談契約，
並未經營仲介業務，堪以採信。從而，原處分以原告違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，裁處原告10萬元罰鍰，尚有違誤，訴願決定未予糾正，亦有未合。原告訴請撤銷，為有理由，應予准許。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經核於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第236條、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 15 日
行政訴訟庭法 官 陳文燦上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 102 年 8 月 15 日
書記官 張隆成