臺灣臺中地方法院行政訴訟判決 103年度簡字第100號
104年2月12日辯論終結原 告 楊簡玉雪被 告 財政部中區國稅局代 表 人 阮清華訴訟代理人 黃雅雯上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國103年5月13日台財訴字第00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告民國95年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶楊文嘉所有南投縣○○鎮○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之租賃收入新臺幣（下同）477,000元，必要損耗及費用1,175,895元，租賃所得0元，經被告所屬南投分局核定租賃所得449,497元，歸課綜合所得總額1,293,873元，補徵應納稅額97,584元。原告不服，申經復查，未獲變更，提起訴願亦遭駁回，遂提起本件訴訟。
二、原告主張略以：㈠聲明：⑴訴願決定及原處分均撤銷。⑵請求重新核定95年度之租賃所得。⑶訴訟費用由被告負擔。
㈡陳述：
⒈被告課徵綜合所得稅應以實地事實認定，不得依據房屋稅課稅之坪數。
⒉財政部訴願決定書第8頁第2項2樓承租期間合計算錯，應改為3個月。
⒊地下樓出租可使用面積49.59平方公尺，未收到租金，請
傳訊訴外人張幼，當時張幼表示有多餘收入再繳租金，用分紅方式支付租金，結果都未繳。
⒋2、3、4、6樓出租面積與核算租金有誤，2、3樓為配偶楊
文嘉營業2間遊藝場，僅出租少數面積且是較差位置，不得與臨近租金相比較，2樓法定7折，3樓5折計算租金。3樓租金只收到法院拍賣的72,150元。
⒌4樓未收到承租人林康夫租金，95年度根本沒有出租林康夫，且核算面積及期間有誤等語。
⒍6樓部分僅出租145號3間房間，每月租金6,000元等語。
三、被告答辯略以：㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
⒈原告配偶楊文嘉95年間將南投縣○○鎮○○路○○○○○○○號
房屋之地下1樓（下稱B1）至地上7樓【房屋稅籍編號(145號B1至3樓：Z00000000000)、(147號B1至3樓：Z00000000000)、(145號及147號4至7樓：Z00000000000)】分別供自己（含供楊文嘉獨資經營商號使用）及出租予他人使用（原卷第143至153頁）。原告95年度綜合所得稅結算申報，列報配偶楊文嘉租賃收入477,000元，必要損耗及費用1,175,895元，租賃所得0元（原卷第165頁），被告所屬南投分局以前揭房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及出租面積，參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入1,268,722元、809,756元及958,957元，並依財政部頒訂財產租賃必要損耗及費用標準，減除43％必要損耗及費用，核定租賃所得723,171元、461,560元及546,605元合計1,731,336元歸課原告綜合所得稅（原卷第142頁）。
嗣經依原告提示必要費用單據、說明書、租賃契約書及公證書等資料（原卷第126至141頁），乃據以更正租賃收入486,104元、215,001元及546,840元合計1,247,945元，減除必要損耗及費用240,906元、99,814元及457,728元合計798,448元，重行核定租賃所得245,198元（序號23，即145號B1至3樓）、115,187元（序號24，即147號B1至3樓）及89,112元（序號25，即145、147號4樓至7樓）合計449,497元（原卷第166、172至173頁）。
⒉地下層（B1）部分：
原告於復查申請書、訴願申請書及訴訟起訴狀皆主張楊文嘉出租系爭房屋B1面積只有49.59平方公尺，其他為防空避難室，如有違規使用承租人自行負責；復於訴訟過程中改稱只出租145號23.85平方公尺。惟查租賃契約書約定使用範圍為145及147號地下層，並未註明出租面積為49.59平方公尺或23.85平方公尺，並標示地下層之使用區域，是被告以145及147號地下層均為出租範圍，並無不合。另依98年1月6○○○鎮○○路○○○○○○○號B1現場實勘照片（照片內亦有承租人張幼君在場）顯示，系爭房屋145號及147號B1為打通使用，至少8座撞球桌台分布於145號及147號，尚有接待櫃台及撞球桿櫃，所使用面積明顯大於49.59平方公尺（約15坪），是原告主張，顯不足採。又依承租人張幼君103年3月26日出具說明書表示，「94年間於楊文嘉所有坐落南投縣草屯鎮145號地下1樓及147號地下1樓之樓房，設立亞運企業社，該行號營業至98年12月31日即無營運，本人所支付租金亦至98年12月31日（租金按營業額抽成實際金額因年代久遠已不記得）」，原核定以租賃契約所載每月租金12,000元，按南投縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積74.23坪換算，其約定之租金每坪每月162元，顯較當地一般租金標準700元為低；被告乃參照當地一般租金標準，並依非住家（含營業用）房屋（含土地）之當地租金標準表適用說明之規定，按大面積房屋及樓層等影響租金之客觀因素，給予折減，設算租賃收入362,479元，所設算之租金平均每坪每月407元，亦低於查得之鄰近房屋租金平均每坪每月1,386元（原卷第12頁），是原核定並無不合。又原告94年度綜合所得稅、楊文嘉96及97年度綜合所得稅就系爭房屋之B1租賃所得不服提起訴訟，主張未收租金且僅出租面積49.59平方公尺（復稱出租23.85平方公尺），業經臺中高等行政法院100年度簡字第132號及鈞院103年度簡字第44號行政訴訟判決駁回在案，併予陳明。
⒊2樓部分：
查楊文嘉95年度將系爭房屋2樓出租與張國樑，雙方簽訂租賃契約並經法院公證，約載每月租金30,000元，惟未註明出租面積，被告乃依契約所載每月租金30,000元核算租金收入195,000元（每月30,000元x6.5個月，租賃期間94年11月12日至95年5月11日、95年8月25日至95年11月11日）。原告雖於訴願階段主張僅出租20坪（復查階段未對2樓租賃所得表示不服），及訴訟階段主張出租面積有誤，惟均未能說明所主張之面積對契約所訂租金之影響為何，並提示具體事證供核，空言主張，自難採據。另查，出租人楊文嘉於97年11月20日出具切結書說明「本人坐○○○鎮○○路○○○號、147號房屋……2樓為本人自行經營……草屯親子遊藝場……讓出部分出租予……張國樑……經營電動玩具」；復於98年2月24日出具補充說明書，主張2樓出租比例如下：「2樓出租4/5。」是依房屋稅課稅明細表所載2樓總面積計431.7平方公尺（216.9+214.8），換算楊君自承2樓出租面積為345.36平方公尺（約104.47坪）；楊文嘉又於100年1月20日出具說明書主張出租予張國樑為60坪；原告則另於訴願階段主張僅出租20坪，惟皆未提示具體資料供核，是渠等說詞明顯前後不一，尚難採據。
被告依契約所載租金核算租金收入195,000元並無不合。
⒋3樓部分：
查楊文嘉95年度將系爭房屋3樓出租與段樹仁，雙方簽訂租賃契約並經法院公證，約載每月租金20,000元，惟未註明出租面積，被告乃依契約所載每月租金及保證金，核算租金收入143,627元（每月租金20,000元x7個月+保證金300,000元x年利率2.015% x219天/365天）。原告雖於訴願階段主張僅出租20坪（復查階段僅主張未收到租金，未就面積表示不服），及訴訟階段主張出租面積有誤，惟均未能說明所主張之面積對契約所訂租金之影響為何，並提示具體事證供核，空言主張，自難採據。另查，楊文嘉於97年11月20日出具切結書說明「段樹仁於95年7月1日遷離。」復於98年2月24日出具補充說明書，主張3樓出租比例如下：「3樓出租4/5」。經依房屋稅課稅明細表所載3樓總面積計431.7平方公尺（216.9+141.1+73.7），換算楊文嘉自承3樓出租面積為345.36平方公尺（約104.47坪）；楊文嘉又於100年1月20日出具說明書主張出租予段樹仁為60坪；原告另復查階段主張段樹仁係於95年12月5日交回3樓房屋，復於訴願階段主張只出租20坪，是渠等說詞明顯前後不一，尚難採據。被告依契約所載租金核算租金收入143,627元並無不合。
⒌4樓部分：
原告主張未收取林康夫租金，惟依首揭規定，縱係無償借與他人使用，倘係供營業或執行業務者使用，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入；本件係就系爭房屋4樓供營業之事實設算租賃收入，據營業稅稅籍資料顯示，系爭房屋4樓於89年7月1日由楊文嘉君設立動感冷飲店（原卷第61頁），94年10月1日負責人變更登記為承租人林康夫（原卷第60頁），95年4月1日始註銷登記（原卷第59頁），原查乃以系爭房屋4樓於94及95年度供動感冷飲店營業使用之事實，設算楊文嘉之租賃收入。有關94年度4樓設算租賃收入部分，原告不服提起行政訴訟，該案業經臺中高等行政法院100年度簡字第132號判決駁回確定在案（原卷第45及39頁），是原核定依首揭規定設算95年租賃收入亦無不合。次查，楊文嘉復出租系爭房屋4樓予簡正順，租期95年2月8日至95年9月13日（全部出租），有租賃契約及終止租賃契約同意書影本可稽（原卷第31及34頁），是原核定95年度租賃期間計8個月，尚無不合；至原告主張4樓面積核認有誤乙節，查南投縣政府稅務局核定之房屋稅95年度課稅明細表記載，系爭房屋4樓非住營面積
431.6平方公尺（「店舖」列示於「非住營」欄項，原卷第115及120頁），是原查以面積431.6平方公尺核算4樓租賃收入，尚無不合。
⒍6樓部分：
①按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併
計算之：第5類：租賃所得……四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用及法院公證。」為行為時所得稅法第14條第5類第4款、第5款及同法施行細則第88條所明定。次按「旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、門廳。二、旅客接待處。三、客房。四、浴室。五、物品儲藏室。
」為旅館業管理規則第6條所規定。
②原告於103年12月11日出庭時自承，系爭房屋145及147
號6樓格局自95年以來並未更動，經被告訴訟代理人、被告所屬南投分局同仁會同原告於同日實地勘查時，原告卻以沒有錀匙且需有搜索票為由，拒開8間房門，是被告僅能從現場之設置狀況、未開門房間之房門外觀及7間已開門之房間判斷，先予陳明。
③經查系爭房屋145號及147號6樓係打通使用，坐落145號
有9個房間（3間未開門）及公共走道；坐落147號有6個房間（5間未開門），並設置電梯、管理櫃台、公共走道、2座樓梯（櫃台前方1座，走道盡道1座）、座位休息區、冰箱、儲物櫃及飲水機，此有103年12月11日實地勘查所繪平面圖及照片可稽。次查，15座房門外觀一致，編列房號601、602、603、605、606、607、608、
610、611、612、615、616、617、621、623，且房門、管理櫃台、管理櫃台內之電源控制箱、時鐘、儲物櫃及飲水機等設備與98年1月6日實地勘查照片相符，原告亦自承系爭房屋6樓格局並未更動。另由已開門之房間（坐落145號6間及坐落147號1間）的內部顯示，皆有寢具、衣櫥、電視及電扇，床舖被單折疊整齊，梳妝台及浴室已整理乾淨，為可供出租使用狀態。原告雖稱坐落147號的管理櫃台係大樓管理中心，非供王子賓館使用，惟被告於103年實地勘查時，櫃台後牆上方掛有南投縣衛生局頒發予王子賓館之獎狀，櫃台前側方有房型介紹看版，各房間的電源係由該櫃台內之電源控制箱控管，櫃台後牆上有皇冠標記及Prinee字樣，該皇冠標記兩邊雖已貼上紅紙，惟依98年1月6日勘查照片所示，皇冠標記兩邊分列「王子」、「賓館」4字，是該櫃台顯供王子賓館使用。原告雖稱坐落147號的樓梯及公共通道係供整棟大樓共同使用，惟查櫃台前方之樓梯在5樓往6樓處設有玻璃門，已從6樓內上鎖且門上對外印有王子賓館4字及皇冠標記；而6樓公共走道皆舖紅地毯，與櫃台前側方王子賓館的房型介紹看版的風格一致。
④王子賓館於設立登記時雖以9間房間計算核課營業稅，
惟依旅館業管理規則第6條規定，旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、門廳。二、旅客接待處。三、客房。四、浴室。五、物品儲藏室。而145號及147號6樓既係打通使用，則坐落147號之管理櫃台、電源控制箱、公共走道、2座樓梯、座位休息區、冰箱、儲物櫃及飲水機等，難謂非供王子賓館使用以達到可供營運之狀態。又系爭房屋145及147號6樓於95年1月至9月經南投縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積431.6平方公尺，有南投縣政府稅務局103年11月14日投稅房字第0000000000號函可稽。另依一般經驗法則，旅館的客房係按其本身所需管理之範圍去編號，倘僅以9間客房經營，房號會以601-609或是611-619等連號方式編排以方便管理。但由租賃契約可見，楊文嘉與江素杏訂約當時6樓就已編排有612、616、623房間，與103年12月11日實地勘查系爭房屋6樓以15間房間共同編碼，最後一間房號是623之情形相符；而坐落147號的6個房門之外觀與坐落145號之9間房間風格一致，且坐落147號之1間已開門之房間內部擺設亦與145號其他已開門之房間相似，難謂王子賓館非以15間房間統籌運用；況8間未開門之房間倘如原告所稱係提供員工住宿或房東自己使用，非供王子賓館出租或物品儲藏室使用，則原告對此有利於己之事實，卻拒不開門供查核，空言主張，難謂原告所稱為事實。退萬步言，縱有部分房間供員工住宿，惟原告既未提出經公證之無償借用契約供核，依前揭規定，仍應依當地一般租金標準設算租賃所得。
⑤綜上，原核定以租賃契約所載每月租金6,000元，按南
投縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積130.56坪換算，其約定之租金每坪每月46元，顯較當地一般租金標準700元為低，被告乃依前揭規定，參照當地一般租金標準，並依非住家（含營業用）房屋（含土地）之當地租金標準表適用說明之規定，按大面積房屋及樓層等影響租金之客觀因素，給予折減，設算租賃收入296,856元，所設算之租金平均每坪每月239元，亦低於查得之鄰近房屋租金平均每坪每月1,386元（原卷第12頁），是原核定並無不合等語。
四、本件兩造之爭點為：被告核定系爭房屋95年度之租賃收入分別為486,104元、215,001元及546,840元合計1,247,945元，經減除必要損耗及費用240,906元、99,814元及457,728元合計798,448元，核定租賃所得245,198元（序號23）、115,187元（序號24）及89,112元（序號25）合計449,497元，歸課綜合所得總額1,293,873元，補徵應納稅額97,584元，是否適法？原告請求被告重新核定95年度租賃所得，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算
之：……第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得……：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。……四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」及「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款、第4款、第5款、同法施行細則第16條第3項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」業經財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋在案。
㈡經查，原告配偶楊文嘉95年間將系爭房屋分別供自己（含供
楊文嘉獨資經營商號使用）及出租予他人使用，原告95年度綜合所得稅結算申報，列報配偶楊文嘉租賃收入477,000元，必要損耗及費用1,175,895元，租賃所得0元（原卷第165頁），被告所屬南投分局以前揭房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及出租面積，參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入1,268,722元、809,756元及958,957元，並依財政部頒訂財產租賃必要損耗及費用標準，減除43％必要損耗及費用，核定租賃所得723,171元、461,560元及546,605元合計1,731,336元歸課原告綜合所得稅（原卷第142頁）；嗣經依原告提示必要費用單據、說明書、租賃契約書及公證書等資料（原卷第126至141頁），乃據以更正租賃收入為486,104元、215,001元及546,840元合計1,247,945元，減除必要損耗及費用240,906元、99,814元及457,728元合計798,448元，重行核定租賃所得245,198元（序號23）、115,187元（序號24）及89,112元（序號25）合計449,497元（原卷第166、172至173頁）等情，為兩造所不爭執，且有95年度綜合所得稅結算申報書（原卷第165頁）、綜合所得稅核定通知書（原卷第142、166頁）、租金所得核定明細表（原卷第172、173頁）附卷可稽，堪信屬實。
㈢原告雖以前開情詞主張原處分核定租賃所得有誤，應予撤銷重新核定云云，惟查：
⒈地下層（B1）部分：
①原告於復查申請書、訴願申請書及起訴狀皆主張楊文嘉
出租系爭房屋B1面積只有49.59平方公尺，其他為防空避難室，如有違規使用承租人自行負責；復於訴訟過程中改稱只出租145號23.85平方公尺云云。惟依楊文嘉與張幼簽訂之房屋租賃契約書（原卷第105-110頁）顯示，約定使用範圍為145及147號地下層，並未註明出租面積為49.59平方公尺或23.85平方公尺，並標示地下層之使用區域，故被告以145及147號地下層均為出租範圍，洵屬有據。另依98年1月6○○○鎮○○路○○○○○○○號B1現場實勘照片（照片內亦有承租人張幼在場）顯示，系爭房屋145號及147號B1為打通使用，至少8座撞球桌台分布於145號及147號，尚有接待櫃台及撞球桿櫃，所使用面積明顯大於49.59平方公尺（約15坪），是原告此分主張，顯不足採。參以，原告94年度綜合所得稅、楊文嘉96及97年度綜合所得稅就系爭房屋之B1租賃所得不服提起行政訴訟，主張未收租金且僅出租面積49.59平方公尺（復稱出租23.85平方公尺），業經臺中高等行政法院100年度簡字第132號及本院103年度簡字第44號行政訴訟判決駁回，並已確定在案。
②又承租人張幼於103年3月26日出具說明書載明：「本人
94年間於楊文嘉所有坐落南投縣草屯鎮145號地下1樓及147號地下1樓之樓房，設立亞運企業社，該行號營業至98年12月31日即無營運，本人所支付租金亦至98年12月31日（租金按營業額抽成實際金額因年代久遠已不記得）」等語，足證原告主張未收到張幼租金云云，顯與事實不符。衡諸常情，苟張幼95年度未給付租金，楊文嘉豈能容忍張幼使用B1至98年12月31日！③原核定以房屋租賃契約所載每月租金12,000元，按南投
縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積74.23坪換算，其約定之租金每坪每月162元，顯較當地一般租金標準700元為低；被告乃參照當地一般租金標準，並依非住家（含營業用）房屋（含土地）之當地租金標準表適用說明之規定，按大面積房屋及樓層等影響租金之客觀因素，給予折減，設算租賃收入362,479元，所設算之租金平均每坪每月407元，亦低於查得之鄰近房屋租金平均每坪每月1,386元（原卷第12頁），是原核定並無不合。
⒉2樓部分：
①經查，楊文嘉95年度將系爭房屋2樓出租予訴外人張國
樑，雙方簽訂租賃契約並經法院公證，約載每月租金30,000元，惟未註明出租面積，原告雖於訴願階段主張僅出租20坪，及訴訟階段主張出租面積有誤，惟均未能說明所主張之面積對契約所訂租金之影響為何，並提示具體事證供核，其空言主張，自難採據。次查，楊文嘉於97年11月20日出具切結書說明「本人坐○○○鎮○○路○○○號、147號房屋……2樓為本人自行經營……草屯親子遊藝場……讓出部分出租予……張國樑……經營電動玩具」；復於98年2月24日出具補充說明書，主張2樓出租比例如下：「2樓出租4/5。」是依房屋稅課稅明細表所載2樓總面積計431.7平方公尺（216.9+214.8），換算楊君自承2樓出租面積為345.36平方公尺（約104.47坪）；楊文嘉又於100年1月20日出具說明書（原卷第100頁）主張出租予張國樑為60坪；原告則另於訴願階段主張僅出租20坪，惟皆未提示具體資料供核，是渠等說詞明顯前後不一，尚難採據。
②被告依據楊文嘉與張國樑簽訂之房屋租賃契約（原卷第
233-235頁）所載每月租金30,000元核算租金收入195,000元（每月30,000元x6.5個月，租賃期間94年11月12日至95年5月11日、95年8月25日至95年11月11日），並無不合。至於財政部訴願決定書第8頁第2段雖僅記載2樓租賃期間為95年8月25日至95年11月11日，漏載另一租賃期間94年11月12日至95年5月11日，但並未影響其結果，原告主張租賃期間應為3個月云云，顯不可採。
⒊3樓部分：
①經查，楊文嘉95年度將系爭房屋3樓出租予訴外人段樹
仁，雙方簽訂有房屋租賃契約並經法院公證（原卷第78-84頁），約載每月租金20,000元，租賃期間自95年5月1日至97年4月30日，惟未註明出租面積，原告雖於訴願階段主張僅出租20坪（復查階段僅主張未收到租金，未就面積表示不服），及訴訟階段主張出租面積有誤，惟均未能說明所主張之面積對契約所訂租金之影響為何，並提示具體事證供核，其空言主張，自難採據。次查，楊文嘉於97年11月20日出具切結書說明「段樹仁於95年7月1日遷離。」復於98年2月24日出具補充說明書，主張3樓出租比例如下：「3樓出租4/5」。經依房屋稅課稅明細表所載3樓總面積計431.7平方公尺（216.9+141.
1+73.7），換算楊文嘉自承3樓出租面積為345.36平方公尺（約104.47坪）；楊文嘉又於100年1月20日出具說明書（原卷第100頁）主張出租予段樹仁為60坪；原告另於復查階段主張段樹仁係於95年12月5日交回3樓房屋，復於訴願階段主張只出租20坪，是渠等說詞明顯前後不一，尚難採據。
②被告依房屋租賃契約所載每月租金及保證金，及段樹仁
於95年12月5日出具證明書（原卷第77頁）表明於當日交回房屋並終止租約，核算租金收入143,627元（每月租金20,000元x7個月+保證金300,000元x年利率2.015%x219天/365天），並無不合。
③至原告主張其僅收到法院拍賣價金72,150元，其餘未收
取租金乙節。經查，原告提示之本院97年度司票字第5398號民事裁定內容（原卷第99頁），係就段樹仁簽發之本票內載憑票支付楊文嘉1,000,000元其中之750,000元及利息予以強制執行。而依房屋租賃契約所載每月租金20,000元，每期每月支付，立約同時將全部租金及水電設備等，開具本票「分期」支付，由出租人楊文嘉收執，楊文嘉另收取保證金現金300,000元及本票100萬元，約定於租賃契約期滿交還房屋時無息返還。惟原告提示之乙張本票1,000,000元，其金額與張數尚與房屋租賃契約書所載每期每月租金不符；況該本票僅750,000元之本金及利息未獲清償而遭強制執行，顯示楊文嘉就其中250,000元業已獲清償，倘如原告所稱，該本票係因段樹仁未交租金而予以聲請裁定強制執行，而押租金之性質，乃擔保承租人租金之給付及其他租賃債務之履行，如承租人有積欠租金或其他租賃債務情事，自可由出租人以押租金抵付租金或其他租賃債務，是出租人楊文嘉既已受清償250,000元、保證金300,000元及拍賣價金72,150元，其受償租金金額顯大於原核定之租金收入143,627元，原核定3樓租金收入並無不合。
⒋4樓部分：
①原告主張未收取訴外人林康夫租金，惟依首揭規定，縱
係無償借與他人使用，倘係供營業或執行業務者使用，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入；本件係就系爭房屋4樓供營業之事實設算租賃收入，據營業稅稅籍資料顯示，系爭房屋4樓於89年7月1日由楊文嘉設立動感冷飲店（原卷第61頁），94年10月1日負責人變更登記為承租人林康夫（原卷第60頁），95年4月1日始註銷登記（原卷第59頁），原核定以系爭房屋4樓於94及95年度供動感冷飲店營業使用之事實，設算楊文嘉之租賃收入，洵屬有據。而且，有關94年度4樓設算租賃收入部分，原告不服提起行政訴訟，該案業經臺中高等行政法院100年度簡字第132號判決駁回確定在案（原卷第45及39頁），是原核定依首揭規定設算95年租賃收入亦無不合。
②其次，楊文嘉復出租系爭房屋4樓予訴外人簡正順，租
期95年2月8日至95年9月13日（全部出租），有房屋租賃契約書及終止租賃契約同意書影本可稽（原卷第31-34頁），是原核定租賃期間計8個月，尚無不合；至原告主張4樓面積核認有誤乙節，查南投縣政府稅務局核定之房屋稅95年度課稅明細表記載，系爭房屋4樓非住營面積431.6平方公尺（「店舖」列示於「非住營」欄項，原卷第115及120頁），是原核定以面積431.6平方公尺核算4樓租賃收入，亦無不合。
⒌6樓部分：
①按「將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立
無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用及法院公證。」為行為時所得稅法施行細則第88條所明定。次按「旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、門廳。二、旅客接待處。三、客房。四、浴室。
五、物品儲藏室。」旅館業管理規則第6條規定甚明。②經查，原告於103年12月11日本院審理時自承，系爭房
屋145及147號6樓格局自95年以來還維持現狀，嗣經被告訴訟代理人、被告所屬南投分局同仁會同原告於當日下午實地勘查時，原告卻以沒有鑰匙且需有搜索票為由，拒開其中8間房門，致被告僅能從現場之設置狀況、未開門房間之房門外觀及7間已開門之房間作為判斷。原告一方面質疑被告未以實地事實作為認定依據，另一方面又蓄意不配合被告機關之實地查核，前後立場自相矛盾，益證其所述不可採。
③次查，系爭房屋145號及147號6樓係打通使用，坐落145
號有9個房間（3間未開門）及公共走道；坐落147號有6個房間（5間未開門），並設置電梯、管理櫃台、公共走道、2座樓梯（櫃台前方1座，走道盡道1座）、座位休息區、冰箱、儲物櫃及飲水機，15座房門外觀一致，編列房號601、602、603、605、606、607、608、610、
611、612、615、616、617、621、623，且房門、管理櫃台、管理櫃台內之電源控制箱、時鐘、儲物櫃及飲水機等設備與98年1月6日實地勘查照片相符（原告亦自承系爭房屋6樓格局並未更動）；另由已開門之房間（坐落145號6間及坐落147號1間）的內部顯示，皆有寢具、衣櫥、電視及電扇，床舖被單折疊整齊，梳妝台及浴室已整理乾淨，為可供出租使用狀態，此有被告103年12月11日實地勘查所繪平面圖及照片可稽。原告雖陳稱坐落147號的管理櫃台係大樓管理中心，非供王子賓館使用，惟被告於103年12月11日實地勘查時，櫃台後牆上方掛有南投縣衛生局頒發予王子賓館之獎狀，櫃台前側方有房型介紹看版，各房間的電源係由該櫃台內之電源控制箱控管，櫃台後牆上有皇冠標記及Prinee字樣，該皇冠標記兩邊雖已貼上紅紙，惟依98年1月6日勘查照片所示，皇冠標記兩邊分列「王子」、「賓館」4字，是該櫃台顯係供王子賓館使用。另原告雖陳稱坐落147號的樓梯及公共通道係供整棟大樓共同使用，惟櫃台前方之樓梯在5樓往6樓處設有玻璃門，已從6樓內上鎖且門上對外印有王子賓館4字及皇冠標記；而6樓公共走道皆舖紅地毯，與櫃台前側方王子賓館的房型介紹看版的風格一致，亦據被告陳明在卷。
④又王子賓館於設立登記時雖以9間房間計算核課營業稅
，惟依旅館業管理規則第6條規定，旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、門廳。二、旅客接待處。三、客房。四、浴室。五、物品儲藏室。而145號及147號6樓既係打通使用，則坐落147號之管理櫃台、電源控制箱、公共走道、2座樓梯、座位休息區、冰箱、儲物櫃及飲水機等，難謂非供王子賓館使用以達到可供營運之狀態。又系爭房屋145及147號6樓於95年1月至9月經南投縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積431.6平方公尺，亦有南投縣政府稅務局103年11月14日投稅房字第0000000000號函可稽。另依一般經驗法則，旅館的客房係按其本身所需管理之範圍去編號，倘僅以9間客房經營，房號會以601-609或是611-619等連號方式編排以方便管理。但由租賃契約可見，楊文嘉與江素杏訂約當時6樓就已編排有612、616、623房間，與103年12月11日實地勘查系爭房屋6樓以15間房間共同編碼，最後一間房號是623之情形相符；而坐落147號的6個房門之外觀與坐落145號之9間房間風格一致，且坐落147號之1間已開門之房間內部擺設亦與145號其他已開門之房間相似，難謂王子賓館非以15間房間統籌運用；況8間未開門之房間倘如原告所稱係提供員工住宿或房東自己使用，非供王子賓館出租或物品儲藏室使用，則原告對此有利於己之事實，卻拒不開門供查核，其空言主張，本院自難為有利於原告之認定。
⑤證人江素杏雖證稱：95年間其僅承租3間房屋，每1間月
租2,000元，共6,000元云云。惟查，證人江素杏對於其本人為王子賓館負責人，竟陳稱其不知情；且對於系爭房屋6樓共有幾個房間、房間是否有編號、租期、6樓其餘房間由何人使用等情，亦表示不知悉或忘記了等語（見本院卷第57-59頁），是其是否確為承租人，誠屬有疑。又經比對房屋租賃契約書上之「江素杏」簽名（原卷第26頁）與證人江素杏於本院具結之簽名筆跡（本院卷第56頁），二者並不相同，足見該房屋租賃契約書應非證人江素杏所簽訂，故證人江素杏之證言自難以採信。
⑥綜上，原核定以房屋租賃契約書所載每月租金6,000元
，若按南投縣政府稅務局依實際使用情形核課營業面積
130.56坪換算，其約定之租金每坪每月僅46元，顯較當地一般租金標準700元為低，被告乃依前揭規定，參照當地一般租金標準，並依非住家（含營業用）房屋（含土地）之當地租金標準表適用說明之規定，按大面積房屋及樓層等影響租金之客觀因素，給予折減，設算租賃收入296,856元，所設算之租金平均每坪每月239元，亦低於查得之鄰近房屋租金平均每坪每月1,386元（原卷第12頁），原核定並無不合。
㈣綜上所述，原告上述主張均無可採。從而，被告核定系爭房
屋95年度之租賃收入分別為486,104元、215,001元及546,840元合計1,247,945元，經減除必要損耗及費用240,906元、99,814元及457,728元合計798,448元，核定租賃所得245,198元（序號23）、115,187元（序號24）及89,112元（序號25）合計449,497元，歸課綜合所得總額1,293,873元，補徵應納稅額97,584元，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，並請求被告重新核定95年度租賃所得，均為無理由，應予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經核於判決結果
不生影響，爰不逐一論列，另原告聲請傳訊張幼以證明其未收到租金，本院認無傳訊之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 5 日
行政訴訟庭法 官 陳文燦上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 104 年 3 月 5 日
書記官 張隆成