臺灣臺中地方法院行政訴訟判決 103年度簡字第44號
103年5月23日辯論終結原 告 楊文嘉被 告 財政部中區國稅局代 表 人 阮清華訴訟代理人 王素芬
劉貞秀張本德上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國103年1月21日台財訴字第00000000000號及103年1月22日台財訴字第00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：本件原告96年度綜合所得稅結算申報，列報其所有坐落南投縣○○鎮○○路○○○號及147號房屋（下稱系爭145號及147號房屋）租賃收入新臺幣（下同）202,000元，減除必要費用及成本1,477,745元，租賃所得0元；被告初查以系爭145號及147號房屋之地下1樓至地上7樓係連棟，且同樓層貫通，145號地下1樓至地上3樓部分之房屋稅籍編號為Z00000000000，147號地下1樓至地上3樓部分之房屋稅籍編號為Z00000000000，另地上4樓至7樓則合併編屬同一房屋稅籍編號Z00000000000，原告96年度將系爭145號及147號房屋地下1樓、地上2樓、3樓及6樓分別出租予張幼、張國樑、洪國亮及呂耀鵬、曾大吉等5人使用，乃以房屋稅籍作為區分按各樓層出租期間及出租比例，參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入為1,232,095元、0元及347,370元，並依財政部頒訂財產租賃必要損耗及費用標準減除43%之必要損耗及費用後，核定租賃所得為702,294元、0元及198,000元，即調增租賃所得合計900,294元；嗣依原告提示必要費用單據、出具說明書及查得租賃契約書、公證書等資料，重行核定租賃收入為429,031元、168,476元及55,048元，減除必要損耗及費用241,974元、86,999元及49,527元，核定租賃所得為187,057元、81,477元及5,521元，即調增租賃所得合計274,055元，歸課核定原告96年度綜合所得總額1,183,661元，所得淨額841,593元，補徵稅額83,507元。原告就調增租賃所得部分不服，申請復查結果，獲追減租賃所得8,404元，原告仍表不服。另本件原告97年度綜合所得稅結算申報，列報其所有系爭145號及147號房屋之租賃收入314,700元，減除必要費用及成本2,490,876元，租賃所得為0元；被告初查以原告於97年度將系爭145號及147號房屋之地下1樓、地上2樓、3樓、4樓及6樓分別出租予張幼、張國樑、周文鴻及呂耀鵬、陳竹良及曾大吉等6人使用，乃以房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及出租比例，參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入為434,262元、186,590元及58,704元，並依財政部頒訂財產租賃必要損耗及費用標準，減除43%必要損耗及費用後，核定租賃所得247,529元、106,356元及33,461元，即調增租賃所得合計387,346元；嗣依原告提示必要費用單據、說明書，重行核認必要損耗及費用為231,812元、89,384元及53,451元，更正核定租賃所得為202,450元、97,206元及5,253元，即調增租賃所得合計304,909元，歸課核定原告97年度綜合所得總額1,146,949元，所得淨額741,792元，補徵稅額67,732元。
原告就調增租賃所得部分不服，申請復查，未獲變更。據此，原告對於上開二核定處分及復查決定不服，向財政部提起訴願遭駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
(一)原訴願決定書略以96年度綜合所得總額1,183,661元，所得淨額841,593元，補徵稅額83,507元，原告就調增租賃所得部分不服，申請複查結果，獲追減租賃所得8,404元；又認97年度綜合所得總額1,146,949元，所得淨額741,792元，補徵稅額67,732元，原告申請複查，未獲變更。原裁定機關未依法事實真相且未舉任何積極證據，顯見原決定於法不合。
(二)本件實際之爭執點乃被告未依法按原告實際出租面積、實際租賃所得課稅，使原告無辜受到損害。按原告實際出租之面積只有49.59平方公尺（合法可使用之店舖面積）而B1依法為避難室，有建築使用執照可資證明。更何況原告確實並未收到租金，有本院97年度司票字第5429號民事裁定附卷為證，該裁定之本票實際上乃陳國榮支付給原告之租金，承租人雖以陳國榮之母親張幼（已是近80歲高齡之人頭）名義承租，但實際上均由陳國榮負責。原決定書不但未舉任何積極證據，而且未詳細審酌原告所有B1、2F、3F租賃所得核定與事實不符，原告事實上根本未曾收取B1分文租金；B1使用執照店鋪只有23.85平方公尺，其餘面積均為防空避難所，不得違規使用；且原告未收到租金亦有南投地方法院99年度司票字第232號民事裁定可查為證；2F、3F各出租30坪，關於B1為承租人不合法之營業場所之用，豈能與鄰近租金相較；亦未調查在草屯地區所有之地下室根本沒有人願意承租，只有二家供人免費使用；而2F、3F部分原由房東自行營業，只各分租30坪供寄放娛樂機檯；原審更未審酌關於承租人違規使用之部分，業經南投縣政府開罰單分別裁處6萬元、30萬元之罰款並命令停業即斷水、斷電後，原告確實未收到租金等情，顯見被告所為之訴願決定於法不符，使原告之權益無辜受害。
(三)爰聲明：原處分（96、97年度綜合所得稅）及其訴願決定均撤銷；訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯則以：
(一)按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之…第5類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得…一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額…五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函所明釋。
(二)有關96年度綜合所得稅租賃所得部分：
1、查系爭房屋之地下1樓原告於民國94年5月1日出租予張幼，而張幼94年5月27日於該址設立登記亞運企業社（獨資）經營撞球，94年9月14日異動增加營業項目電動玩具。並於101年2月14日向南投縣政府申請變更營業人名稱及負責人，變更後營業人名稱及負責人為高手企業社及原告，有營業稅稅籍資料查詢、房屋租賃契約書及南投縣政府102年5月2日府建工字第0000000000號函及附件等資料可稽。原告倘未取得系爭房屋地下1樓之租金，卻仍繼續出租予張幼作營業使用至101年2月13日，顯有違經驗法則。又原告所檢附本院97年度司票字第5429號民事裁定，係原告以陳國榮為相對人聲請本票准許強制執行之事件，該裁定記載之本票內容與系爭地下1樓之房屋租賃契約書所載之每月租金給付時間、金額不符，自難核認該裁定所載強制執行之聲請內容即為其所稱系爭地下1樓96年度未收取之租金。從而，原告主張未收取租金，核不足採。
2、原告主張系爭房屋地下1樓出租面積49.59平方公尺（合法可使用之店鋪面積）乙節，查依原告提示建物使用執照，雖記載系爭地下1樓之店鋪面積為49.59平方公尺（145號23.85平方公尺＋147號25.74平方公尺），其他為避難室，惟經向南投縣政府稅務局查詢系爭房屋地下1樓96年1月至12月房屋稅課徵情形，經該局分別於102年2月8日及同年月1日以投稅房字第0000000000號及第0000000000號函復略以：⑴系爭房屋145號地下1樓依使用執照所載用途為避難室及店舖，面積分別為195.75及23.85平方公尺，96年皆按營業用稅率課徵。
⑵系爭房屋147號地下1樓依使用執照所載用途為避難室及店舖，96年1月至7月分別核定免稅（避難室，列示於住家用欄項）及非住非營（店舖）面積為193.9及25.7平方公尺；96年8月變更核定免稅及非住非營面積為179.6及40平方公尺。
是原告主張系爭房屋地下1樓出租面積49.59平方公尺，核不足採。
(三)有關97年度綜合所得稅租賃所得部分：
1、查原告提示建物使用執照，雖記載系爭145號及147號房屋地下1樓之店鋪面積為49.59平方公尺，其他為避難室，惟南投縣政府稅務局核定之房屋稅系爭年度（97年度）課稅明細表記載，系爭145號房屋地下1樓住家用（避難室）及營業面積分別為0及219.7平方公尺；147號房屋地下1樓住家用及非住營（店舖）面積分別為179.6及40平方公尺，原告主張，核不足採。
2、次查，依營業稅稅籍資料所載，系爭房屋之地下1樓於94年5月27日設立登記亞運企業社（獨資），負責人為張幼，經營撞球，94年9月14日異動增加營業項目電動玩具，並於101年2月14日向南投縣政府申請變更營業人名稱及負責人，變更後營業人名稱及負責人為高手企業社及原告，有南投縣政府102年5月2日府建工字第0000000000號函及附件等資料可稽，原告倘未取得系爭房屋地下1樓之租金，卻仍繼續出租予張幼作營業使用至101年2月13日，顯有違經驗法則。至其提示臺灣南投地方法院民事99年度司票字第232號民事裁定，主張未取得租金，然該裁定所載強制執行聲請內容之相對人為陳國榮，非承租人張幼，是原告主張未收取租金，核不足採。
3、又依原告提供之租賃契約書所載每月租金為8,000元，其約定之租金顯較當地一般租金標準為低，縱其主張未收取租金，依首揭所得稅法規定，稽徵機關仍應參照當地一般租金標準計算租賃收入，原核定並無不合，應予維持。
4、原告主張系爭145號及147號房屋2樓、3樓出租面積各僅30坪乙節，查系爭房屋2樓部分，租賃契約未註明出租面積，原核定系爭租金收入係依據經法院公證之租賃契約所載每月租金核算租金收入180,000元，尚非依出租面積及參照當地一般租金標準核算；系爭房屋3樓部分，查系爭房屋3樓經原告分別簽訂2份租賃契約，與周文鴻簽訂之租賃契約書未註明出租面積，與呂耀鵬簽訂之租賃契約書則載有出租平面圖，原告於99年3月17日出具說明書自承145號及147號房屋3樓出租予呂耀鵬面積為25坪，出租予周文鴻面積為60坪，復查時改稱出租面積僅30坪，惟迄未提出相關之事證供核，其主張尚難採據。又本件原核定出租予周文鴻之租金收入係依據經法院公證之租賃契約書所載每月租金核算租金收入40,000元，尚非依出租面積及參照當地一般租金標準核算。至出租予呂耀鵬之租金收入係依據租賃契約書所載出租平面圖之出租比例，據以核算租金收入12,913元，是原核定系爭房屋3樓租金收入52,913元（12,913元＋40,000元）並無不合。原告主張，容有誤解，本件請續予維持。
(四)綜上所述，本件原告之訴為無理由。爰聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷：
(一)按行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款及第5款規定：「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：…第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。…五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、同法施行細則第16條第3項則規定：「本法（即所得稅法）第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」。又依財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」，該函釋乃係主管機關財政部賦稅署本於法定職權就有關綜合所得稅租賃所得設算之租金核課基礎所為解釋，尚與前揭法律規定意旨無違，本院自得予以適用。
(二)關於原告96年度綜合所得稅租賃所得部分：
1、查本件原告96年度綜合所得稅結算申報，原列報系爭145號及147號房屋之租賃收入202,000元，減除必要費用及成本1,477,745元，租賃所得0元；被告初查以原告96年度將系爭145號及147號房屋之地下1樓、地上2樓、3樓及6樓分別出租予張幼等5人使用，乃以房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及比例，參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入為1,232,095元、0元及347,370元，減除43%必要損耗及費用後，核定租賃所得702,294元、0元及198,000元；嗣依原告提示必要費用單據、出具說明書及查得租賃契約書、公證書等資料，重行核定租賃收入為429,031元、168,476元及55,048元，減除必要損耗及費用241,974元、86,999元及49,527元，核定租賃所得為187,057元、81,477元及5,521元，即調增租賃所得合計274,055元。原告不服，請求被告重新核定，申經被告復查決定略以：（一）系爭房屋之地下1樓至地上7樓係連棟，且同樓層貫通，地下1樓至地上3樓部分，以房屋坐落位址145號及147號編定房屋稅籍編號分別為Z00000000000及Z00000000000，另地上4樓至7樓合併編屬同一房屋稅籍編號Z00000000000。原告96年度將系爭房屋之地下1樓、地上2樓、3樓及6樓分別出租予張幼等5人使用，有營業稅稅籍資料查詢、房屋租賃契約書及公證書等資料可稽。（二）原告所檢附本院97年度司票字第5429號民事裁定，係原告以陳國榮為相對人聲請本票准許強制執行之事件，該裁定記載之本票內容與系爭地下1樓之房屋租賃契約書所載之每月租金給付時間、金額不符，自難核認該裁定所載強制執行之聲請內容即為其所稱系爭地下1樓96年度未收取之租金。又依營業稅稅籍資料所載，系爭房屋之地下1樓於94年5月27日設立登記亞運企業社（獨資），負責人為張幼，經營撞球，94年9月14日異動增加營業項目電動玩具，並於101年2月14日向南投縣政府申請變更營業人名稱及負責人，變更後營業人名稱及負責人為高手企業社及原告，有南投縣政府102年5月2日府建工字第0000000000號函及附件等資料可稽。原告倘未取得系爭房屋地下1樓之租金，卻仍繼續出租予張幼作營業使用至101年2月13日，顯有違常情，是原告主張未收取租金，核不足採。（三）原告主張系爭房屋地下1樓可使用面積為49.59平方公尺，其他為避難室，不得使用乙節，經向南投縣政府稅務局查詢系爭房屋地下1樓96年1月至12月房屋稅課徵情形，該局分別於102年2月8日及同年月1日以投稅房字第0000000000號及0000000000號函復略以：⒈系爭145號房屋地下1樓，依使用執照所載用途為避難室及店舖，面積分別為195.75及23.85平方公尺，96年皆按營業用稅率課徵。⒉系爭147號房屋地下1樓，依使用執照所載用途為避難室及店舖，96年1月至7月分別核定免稅（避難室，列示於住家用欄項）及非住非營（店鋪）面積為193.9及25.7平方公尺；96年8月變更核定免稅及非住非營面積為179.6及40平方公尺。（四）原告將財產出租予他人使用，原查依查得資料及原告提示費用單據，依房屋稅籍做區分，並參照當地一般租金標準及公證資料，核定系爭房屋租賃收入429,031元、168,476元及55,048元，合計652,555元，系爭房屋地下1樓、地上2樓、3樓及6樓平均每坪每月租金為411元、500元（依公證資料核定）、298元及239元，已低於查得之鄰近房屋租金平均每坪每月996元，經減除必要損耗及費用241,974元、86,999元及49,527元，合計378,500元，核定租賃所得為187,057元、81,477元及5,521元，合計274,055元，固非無據。惟查原核定系爭147號房屋地下1樓租金收入，係以非住非營面積40平方公尺計算，然既如前述非住非營面積於96年1月至7月為25.7平方公尺，96年8月變更為40平方公尺，應按月份依不同面積分別計算租金收入與必要損耗及費用分別為56,295元及24,740元，租賃所得應為31,555元，原核定租賃所得36,615元，應予追減5,060元；另查系爭147號房屋地上3樓出租予洪國亮部分，原核定租金收入溢計3,344元，致溢核定租賃所得3,344元，租賃所得應為10,599元，原核定租賃所得13,943元，應予追減3,344元。經重行核算系爭147號房屋地下1樓至地上3樓（稅籍編號Z00000000000）之租賃收入150,279元，必要損耗及費用77,206元，租賃所得應為73,073元（150,279元－77,206元）為由，追減租賃所得8,404元。原告仍表不服，提起訴願遭駁回後，遂以前揭主張提起行政訴訟。從而，本件爭議之關鍵厥為：被告調增租賃所得之核定處分是否適法？
2、經查，原告所有系爭145號及147號房屋之地下1樓至地上7樓係連棟且樓層貫通，地下1樓至地上3樓部分，以房屋坐落門牌地址145號及147號編定房屋稅籍編號分別為Z00000000000及Z00000000000，另地上4樓至7樓合併編屬同一房屋稅籍編號Z00000000000。原告於96年度將系爭兩棟房屋之地下1樓出租予訴外人張幼；2樓部分出租予訴外人張國；3樓部分出租予訴外人洪國亮及呂耀鵬；6樓部分出租予訴外人曾大吉，有租賃契約書等資料可稽（見被告96年度綜合所得稅行政救濟案卷第25至62頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。
又被告更正原告租賃所得之核定係以房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及比例並參照當地一般租金標準及公證資料，分別核定租賃收入為1,232,095元、0元及347,370元，減除43%必要損耗及費用後，核定租賃所得為702,294元、0元及198,000元；嗣因原告提出相關單據等資料，而重行核定租賃收入為429,031元、168,476元及55,048元，減除必要損耗及費用241,974元、86,999元及49,527元，核定租賃所得為187,057元、81,477元及5,521元，即調增租賃所得合計274,055元。觀之系爭房屋地下1樓、地上2樓、3樓及6樓平均每坪每月租金為411元、500元（依公證資料核定）、298元及239元，業已低於被告所查得之鄰近房屋租金平均每坪每月996元，已屬有利於原告之核定，此有相關鄰近房屋租金資料可稽（見被告96年度綜合所得稅行政救濟案卷第85頁、第95頁、第100至104頁）。從而，本件被告所為調增租賃所得之核定處分，核與前揭規定及財政部函釋意旨相符，應予維持。
3、次查，原告仍主張地下1樓之實際出租面積只有49.59平方公尺（合法可使用之店舖面積），且未收到租金云云。查系爭房屋地下1樓前於民國94年5月1日出租予訴外人張幼，租金每月12,000元，且由承租人張幼設立亞運企業社經營撞球室或電動玩具店，嗣於101年2月14日亞運企業社始變更營業人名稱及負責人為高手企業社及原告，此有營業稅稅籍資料查詢單、房屋租賃契約書及南投縣政府102年5月2日府建工字第0000000000號函及附件等資料為據（見被告96年度綜合所得稅行政救濟案卷第10至14頁、42至62頁、134至140頁）。
足認系爭房屋地下1樓自94年5月1日起至101年2月13日止係由承租人張幼占有使用中，且原告獲有租金收益。然而，原告卻主張未收到租金，且到院陳稱：「因為地下室本來就沒有使用價值，所以如果有人願意承租，即使沒有租金，也比閒置有利。」等語（見本院卷第44頁反面）。經查，原告系爭房屋於96年度時尚有擔保債權約22,270,000元，原告卻仍將地下1樓無償出借予他人，顯與常情不符，此有合作金庫銀行股份有限公司南投分行放款往來餘額證明書足憑（見被告96年度綜合所得稅行政救濟案卷第17頁）。又原告既認為未收受租金亦無妨，則何需就承租人未給付租金部分聲請本票裁定以利強制執行。況且，原告所提出本院97年度司票字第5429號民事裁定，係以陳國榮為相對人聲請本票准許強制執行事件，且該裁定記載之本票內容核與系爭房屋房屋租賃契約書所載租金之給付時間與金額均不相符。且觀之房屋租賃契約書第7條第7點載明，承租人張幼積欠租金達兩期以上，出租人原告即得終止租約，然原告非但未終止租約，竟容任其欠租至租期屆滿，亦與經驗法則有違。據此，原告說辭矛盾、前後不一且有違常理，復未能提出事證以實其說，自不足採信。
4、再查，依系爭房屋之建物使用執照（見本院卷第46至47頁）所載地下1樓之店鋪面積雖為49.59平方公尺（145號23.85平方公尺＋147號25.74平方公尺），其他為避難室，然依南投縣政府稅務局於102年2月1日及同年2月8日分別以投稅房字第0000000000號及第0000000000號函略以：⑴系爭147號房屋地下1樓依使用執照所載用途為避難室及店舖，96年1月至7月分別核定免稅（避難室，列示於住家用欄項）及非住非營（店舖）面積為193.9及25.7平方公尺；96年8月變更核定免稅及非住非營面積為179.6及40平方公尺。⑵系爭145號房屋地下1樓依使用執照所載用途為避難室及店舖，面積分別為195.75及23.85平方公尺，96年皆按營業用稅率課徵（見被告96年度綜合所得稅行政救濟案卷第125、128頁）。足認原告系爭房屋地下1樓之出租面積並非僅為49.59平方公尺。
又原告於103年5月23日到院改稱：「我只有出租145，但是147並沒有出租。」，顯與原告於起訴狀所稱實際出租面積只有49.59平方公尺（145號23.85平方公尺＋147號25.74平方公尺）不符。且經本院詢問若干承租人中有何人可以證明地下1樓未出租？原告則表示：「因為承租人也欠我錢，他不敢出來。二、三、四樓的租戶也欠我錢。」等語（見本院卷第52頁反面），益證原告空言匿飾卸責，不足採信。
5、末查，原告主張系爭房屋2、3樓僅各出租30坪云云。依行政訴訟法第236條、第136條之規定，有關於民事訴訟法第277條之規定，於行政訴訟準用之。按民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」。查本件原告就其上開主張，並未能提出相關事證以資證明，本院自無從有利於原告之認定。
6、綜上所述，本件被告所為調增原告96年度租賃所得之核定處分，於法並無不符。原告所為主張，核無足採。
(三)關於原告97年度綜合所得稅租賃所得部分：
1、查本件原告97年度綜合所得稅結算申報，原列報系爭145號及147號房屋之租賃收入314,700元，減除必要費用及成本2,490,876元，租賃所得0元；被告初查以原告97年度將系爭145號及147號房屋之地下1樓、地上2樓、3樓、4樓及6樓分別出租予張幼等6人使用，乃以房屋稅籍作為區分，按各樓層出租期間及比例並參照當地一般租金標準及公證資料，分別核算租賃收入為434,262元、186,590元及58,704元，並依原告所提示之必要費用單據、說明書，減除必要損耗及費用231,812元、89,384元及53,451元，核定租賃所得為202,450元、97,206元及5,253元，即調增租賃所得合計304,909元。
原告不服，請求被告重新核定，申經被告復查決定略以：（一）原告97年度將系爭145號及147號房屋之地下1樓、地上2樓、3樓、4樓及6樓分別出租予張幼等6人使用，有營業稅稅籍資料查詢、房屋租賃契約書、公證書及新開業營業人訪問卡等資料可稽。（二）原告主張系爭房屋地下1樓出租面積為23.85平方公尺，其他面積為避難室不得使用，原核定可使用面積與事實不符乙節，查系爭145號及147號房屋地下1樓，依南投縣政府建設局67年間核發之使用執照及變更使用執照，分別記載用途為避難室及店舖之面積分別為195.75及
23.85平方公尺、193.86及25.74平方公尺，惟依南投縣政府稅務局核定房屋稅系爭年度（97年度）課稅明細表記載，系爭145號房屋地下1樓住家用及營業面積分別為0及219.7平方公尺；147號房屋地下1樓住家用及非住營面積分別為179.6及40平方公尺（房屋稅課稅明細之避難室列示於「住家用」欄項，店舖列示於「非住營」欄項，另所載系爭145號房屋地下1樓面積合計數219.7平方公尺與使用執照及變更使用執照面積219.6平方公尺差額係四捨五入誤差值），有南投縣政府稅務局102年2月8日投稅房字第0000000000號函、同年月1日投稅房字第0000000000號函及南投縣政府稅務局房屋稅97年度課稅明細表可稽，原查以出租面積219.7及40平方公尺，核算系爭145號及147號房屋地下1樓租賃收入，尚無不合，原告主張核無足採。次查，依營業稅稅籍資料所載，系爭房屋之地下1樓於94年5月27日設立登記亞運企業社之負責人為張幼，經營撞球，94年9月14日異動增加營業項目電動玩具，並於101年2月14日向南投縣政府申請變更營業人名稱及負責人，變更後營業人名稱及負責人為高手企業社及原告，有南投縣政府102年5月2日府建工字第0000000000號函及附件等資料可稽，此為原告所不爭執。原告檢附99年6月30日經南投地院民事99年度司票字第232號民事裁定，主張未取得系爭房屋地下1樓之租金，然該裁定所載強制執行聲請內容之相對人為陳國榮，非承租人張幼，且原告迄未提示相關事證供核，尚難核認該裁定即為其所稱系爭房屋地下1樓未收取之租金，是原告主張未收取租金乙節，核不足採。又依原告提供之租賃契約書所載每月租金為8,000元，以出租面積約78.5坪【(219.7平方公尺＋40平方公尺)×0.3025】言之，其約定之租金每坪每月102元，顯較當地一般租金標準700元為低，縱其主張未收取租金，依首揭所得稅法規定，稽徵機關仍應參照當地一般租金標準，並依據出租面積、房屋樓層等情形予以計算租賃收入，原核定並無不合。（三）原告主張系爭145號及147號房屋2樓出租面積僅30坪乙節，查系爭房屋依租賃公證書及所附租賃契約書記載，承租人為張國樑（未辦理營業登記），租賃使用範圍係系爭145號及147號房屋2樓，契約未註明出租面積。次查，系爭房屋2樓可供營業（店舖）使用面積達130.59坪，原告於99年3月17日出具說明書，自承系爭145號及147號房屋2樓出租予張國樑面積為60坪，復查時改稱出租面積僅30坪，惟迄未提出相關事證供核，其主張尚難採據。況本件原核定系爭租金收入係依據上開經法院公證之租賃契約所載每月租金核算租金收入180,000元（每月租金30,000元×租賃期間6個月），尚非依出租面積及參照當地一般租金標準核算，是原核定租金收入180,000元並無不合。（四）原告主張系爭145號及147號房屋3樓出租面積僅30坪乙節，查系爭房屋3樓經原告分別簽訂2份租賃契約，依租賃公證書及所附租賃契約書記載，承租人分別為呂耀鵬及周文鴻（均未辦理營業登記），租賃使用範圍為系爭145號及147號房屋3樓，原告與周文鴻簽訂之租賃契約書未註明出租面積，與呂耀鵬簽訂之租賃契約書則載有出租平面圖。次查，系爭房屋3樓可供營業（店舖）使用面積達108.29坪，原告於99年3月17日出具說明書，自承145號及147號房屋3樓出租予呂耀鵬面積為25坪，出租予周文鴻面積為60坪，復查時改稱出租面積僅30坪，惟迄未提出相關事證供核，其主張尚難採據。況本件原核定出租呂耀鵬之租金收入，係依據原告與呂耀鵬簽訂之租賃契約書所載出租平面圖之出租比例（2/5），據以核算租金收入12,913元；出租周文鴻之租金收入係依據上開經法院公證之租賃契約書所載每月租金核算租金收入40,000元（每月租金20,000元×租賃期間2個月），尚非依出租面積及參照當地一般租金標準核算，是原核定租金收入52,913元，並無不合。（五）原告既將財產出租予他人使用，原查依查得資料及原告提示費用單據，依公證租賃契約資料及參照當地一般租金標準，核定系爭房屋租賃收入為434,262元、186,590元及58,704元，合計679,556元，系爭房屋地下1樓、地上2樓、3樓平均每坪每月租金為412元、500元、241元，業已低於查得之鄰近房屋平均每坪每月租金1,309元，經減除必要損耗及費用231,812元、89,384元及53,451元，合計374,647元，核定租賃所得202,450元、97,206元及5,253元，合計304,909元，固非無據。惟原核算上開必要損耗及費用時，計算系爭房屋每年折舊費用係以原告提供購入系爭房屋價金60,000,000元及房屋使用年限50年，所計算出每年折舊費用為1,200,000元，然依所得稅法施行細則第48條第1項規定，固定資產計算折舊時，應預估其殘值，並以減除殘值後之餘額為計算基礎，則本件每年折舊費用重行核算為1,176,470元[60,000,000元/(50＋1)年]，經重行核算系爭房屋之必要損耗及費用為229,684元、86,857元及52,960元，合計369,501元，租賃所得為204,578元、99,733元、5,744元，合計310,055元，惟基於不利益變更禁止原則，原核定租賃所得202,450元、97,206元及5,253元，合計304,909元，應予維持為由，駁回其復查之申請。可知本件被告所為調增租賃所得之核定處分，核與前揭規定及財政部函釋意旨相符，應予維持。
2、至於原告主張未收到系爭房屋地下1樓之租金，且實際出租面積只有49.59平方公尺；系爭房屋2、3樓僅各出租30坪云云。查如前所述，原告未能提出相關事證以實其說，且說辭明顯矛盾、前後不一，是原告所為主張，均無足採。
3、系爭房屋94年度綜合所得稅申報，即因短報租賃所得而經被告調整，並且補徵應納稅額308,373元及滯納金、滯納利息等。嗣後原告之配偶楊簡玉雪（94年度綜合所得稅納稅義務人）即以系爭房屋僅有部分面積出租、並未收受租金為由提起行政訴訟，然因並無實據可佐，空言主張，難憑採信，而於100年11月30日判決敗訴在案（台灣台中高等行政法院100年度簡字第132號參照）。自前案敗訴迄今兩年有餘，原告復就96、97年度之租賃所得再以相同理由爭議，然其仍無任何具體事證，猶執前詞空言主張，尤難採信。
五、綜上所述，本件被告所為原處分及復查決定，並無不法，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷訴願決定、原處分及復查決定，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第195條第1項後段、第98條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
行政訴訟庭法 官 張升星上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 許清源