臺灣臺中地方法院行政訴訟判決 106年度簡字第131號
107年1月23日辯論終結原 告 陳振德被 告 臺中市政府地政局代 表 人 張治祥訴訟代理人 陳柏份
許雅萍上列當事人間地政士法事件，原告不服臺中市政府中華民國106年10月13日府授法訴字第1060186498號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告係領有開業執照之地政士，執照有效期限：民國（下同）107年8月28日。其於105年10月18日向本市中正地政事務所（下稱中正所）代理申辦105年山正普跨字第000000號買賣登記案（交易標的：臺中市○區○○段○○○○○○○○○號，土地面積：1,383平方公尺，權利範圍：
177/10,000；建物：臺中市○區○○段○○○○○○○○○號，權利範圍：全部；臺中市○區○○段○○○○○○○○○號，權利範圍13/600；下稱系爭不動產），於105年10月7日辦竣登記，並於105年10月18日申報登錄不動產買賣成交案件實際資訊。
嗣相隔近半年左右，原告查詢實價登錄時發現其於登載實際成交價額時，將買賣契約所載交易總價新臺幣（下同）480萬元，誤載為48萬元，經原告告知中正地政事務所並主動請求更正後，被告於106年6月30日以中市地價一字第1060022725號函通知原告於文到10日內檢附相關證明文件以書面陳述意見，經原告以106年7月3日陳述書提出說明略以，因代書助理誤植48萬元，實際買賣價格應為480萬元。被告審認原告申報之不動產交易總價與買賣契約書所載之交易總價確有不符，違反地政士法第26條之1第1項規定，乃依同法第51條之1及臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2點規定，以106年7月11日地價一字第1060023992號函附裁處書（序號：00000000）裁處原告3萬元罰鍰並限期於收受裁處書次日起15日內改正。原告不服，提起訴願後仍遭駁回，爰提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠按地政士法第26條之1第1項規定，地政士應於買賣受託案件
辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；另依不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條第1項：「買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：一、交易標的：登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等資訊。二、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、物交易總價、車位個數車位類別、車位總價、有無管理組織、交易日期等資訊。三、標的資訊：土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等資訊。」㈡依上揭地政士法僅規定應於辦竣所有權移轉登記30日內，完
成不動產交易申報，其中並未規範申報後之「更正期限」，原告於發見登錄資訊有誤後，隨即主動向主管機關提出更正申請，並未違反前揭法規，被告將登錄期限自行解讀為更正期限，逕自增加法令所無之限制，曲解自行更正與申報不實之意涵，輕率認定原告違反地政士法之情，認事用法顯有違誤。
㈢行政罰目的，主要係以制裁為手段促使行政目的達成，而上
揭登錄及公示正確資訊之立法意旨，在於避免交易人陷於錯誤，而達市場健全發展目的。從而，所登錄之資訊倘未實際造成誤導或根本未使交易人陷於錯誤情形，亦應不構成違反地政士法規定應予裁罰之要件，方符合法治國家對人民權利保障及行政罰法設計精神。
㈣本案買賣移轉登記日期為105年10月7日，原告為合法執業登
記之地政士，業依規定於辦竣所有權移轉登記30日內（同年10月18日）完成不動產交易資訊申報，並登錄相關資訊。本案買賣總價為480萬元，原告雖在申報書上有誤植為48萬元之情形，惟此為一望即知之明顯誤寫．與該地段市場行情偏離，一般民眾均可輕易辨識非案件實際資訊。況且依不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第12條規定，直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之買賣案件實際資訊，應篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特定交易之資訊，可知顯著異常或特殊交易，主管機關負有義務予以剔除不列入公告資訊當中，亦不致造成公示資訊錯誤情形，本件並未損及民眾權益。
㈤復依不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第
11條第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關為抽查權利人、地政士或經紀業申報登錄成交案件實際資訊，得要求有關機關、團體或個人提示有關文書，或通知權利人、義務人、地政士或經紀業等陳述意見。觀此條規定可知，主管機關對於登錄案件係採抽查方式辦理，依106年臺中市不動產交易移轉案件高達3萬件來計算，被告不必然能抽查發見本案有誤載情形，惶論進行行政裁罰程序。倘原告存有僥倖故意誤導錯誤交易資訊心態，即無需主動向被告申請更正資訊。若被告對於主動更正與機關檢核後發見之情形，均採相同處罰立場，不斥鼓勵登錄義務人消極及僥倖心態，亦無法落實系統登錄自主管理之行政管理目的。
㈥退步言，縱使被告機關將原告「主動更正」擴大解釋為「申
報不實」，然依行政罰法第8條規定…但按其情節，得減輕或免除其處罰。同法第18條亦規定，裁處罰鍰應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。本案原告主動申請更正登錄資訊，顯與一般逾期或故意申報不實之行為態樣迥異，並不存在惡性，應得援引免除行政處罰或減輕規定，被告機關未衡酌個案情節與行為態樣，即逕予認定裁罰，與法治國家「相同事件相同處理、不同事件不同處理」之平等原則及要求適當性、必要性之比例原則有違，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠本案係原告於105年10月18日向本市中正所辦理不動產買賣
成交案件實際資訊申報登錄（下稱實價登錄）案件，申報書序號為A1BZ00000000000，申報房地交易總價為48萬元。原告向中正所申請更正，經中正所檢視本案不動產買賣契約書所載買賣總價為480萬元，與申報書所載房地交易總價不符。原告於業務檢查紀錄表中陳述意見：「因誤植總價48萬元，請更正480萬元」，復由中正所以106年6月22日中正地所三字第1060006217號函送原告疑涉實價登錄申報不實相關資料予本局。本局遂以106年6月30日中市地價一字第1060022725號函請原告陳述意見，原告於106年7月3日回復，其陳述書說明略以：「…因代書助理誤植48萬元，實際買賣價格應為480萬元。」案經本局彙整相關事證，因本案申報不實之事實明確，違反地政士法第26條之1第1項規定，爰依地政士法第51條之1、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條第5項及臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2點規定，以106年7月11日中市地價一字第1060023992號函處以新臺幣3萬元整罰鍰並限期15日內改正。惟原告不服前開處分，遂於106年8月11日在法定期間內提起訴願。案經臺中市政府以106年10月13日府授法訴字第1060186498號函為訴願駁回之決定。原告不服訴願決定於106年12月10日提起行政訴訟。
㈡按「地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以
上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」及「直轄市、縣（市）主管機關為抽查地政士申報登錄成交案件實際資訊，得要求有關機關、團體或個人提示有關文書，或通知地政士陳述意見…。直轄市、縣（市）主管機關發現…登錄資訊有不實之虞者，得對地政士…實施業務檢查，並查詢或取閱成交案件有關文書。…地政士…確有申報不實，應依地政士法第51條之1…規定，於接獲裁處書及限期改正通知書後15日內改正；屆期未改正，應按次處罰並限期於15日內改正，至完成申報登錄為止。」分別為地政士法第51條之1及不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條規定所明定。
㈢原告於105年10月18日申報本案實價登錄（申報書序號：
A1BZ00000000000），其申報房地交易總價為新臺幣48萬元整，然經查閱原告提示之不動產買賣契約書（立約日:105年7月21日）所載買賣總價款為新臺幣480萬元整，申報房地交易總價與不動產買賣契約書所載買賣總價款不符，顯有申報不實，爰依上開規定處以罰鍰及限期改正，並無違誤。
㈣原告於業務檢查紀錄表中陳述意見：「因誤植總價48萬元，
請更正480萬元」及106年7月3日陳述書略以：「…因代書助理誤植48萬元…」本局於裁處前已予以原告2次陳述意見機會，而原告皆敘明房地交易總價係屬「誤植」且未提供其他新事證。
㈤本案原告所提「…本案原告主動申請更正登錄資訊，顯與一
般逾期或故意申報不實之行為態樣迥異，並不存在惡意，應得爰引免除行政處罰或減輕規定，…」乙節，本局說明如下：
⒈依行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為
非出於故意或過失者，不予處罰。」其中「故意」乃人民對違反義務行為之事實，明知並有意使其發生者或預見其發生而其發生並不違背其本意者；而「過失」乃意指人民對於違反行政法義務行為之事實，按其情節應注意，並能注意，而不注意，致其發生或預見其能發生而確信其不發生者。人民違反法律上義務而應受行政罰之行為，法律無特別規定時，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件。然本案原告於2次陳述意見皆有提及本案申報房地交易總價係誤植，過失情事明顯，已構成實價登錄申報不實，故予以裁罰，縱原告未申請更正，轄管地所檢核亦會發現單價與總價異常，並不以有無申請更正或抽查為裁罰依據。
⒉次按「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日
內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」為地政士法第26條之1第1項規定所明定，原告若於登記完成後30日內發現申報登錄價格、資訊等事項有誤，均可自行撤銷後重新申報而無須受罰。查本案買賣移轉登記日期為105年10月7日，原告於105年10月18日完成申報登錄，若原告於105年11月6日前自行發現申報登錄價格、資訊等事項有誤，可逕行向地政事務所或於線上申辦系統撤銷原申報實價登錄資訊後重新申報。惟本案原告未於買賣移轉登記完成後30日內更正其申報房地交易總價，構成申報不實之情事，是原告所稱尚不足採。
㈥綜上，本案實價登錄（申報書序號：A1BZ00000000000）申
報不實裁處之行政處分，經蒐集相關事證後，皆依地政士法第26條之1第1項、第51條之1、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條第5項及臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2點規定辦理，並無違誤，原告主張無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點即為：原告因「過失」而為錯誤之實價登錄，得否主張豁免地政士法第51條之1之行政裁罰？經查：
㈠地政士法第1條規定：「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」第2條規定：
「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」第3條規定：「本法所稱主管機關：…在直轄市為直轄市政府…」第26條之1第1項規定：「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」第51條之1規定：「地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」㈡不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第1條規
定：「本辦法依平均地權條例第47條第7項、地政士法第26條之1第5項及不動產經紀業管理條例第24條之1第6項規定訂定之。」第3條第1項規定：「買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：一、交易標的：登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等資訊。二、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織、交易日期等資訊…。」第11條第3項及第5項規定：「直轄市、縣（市）主管機關發現登錄之成交價格或租金有顯著異於市場正常交易價格或租金，或登錄資訊有不實之虞者，得對地政士或經紀業實施業務檢查，並查詢或取閱成交案件有關文書。」「第1項及第3項地政士或經紀業確有申報不實，應依地政士法第51條之1或不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款及第2項規定，於接獲裁處書及限期改正申報通知書後15日內改正；屆期未改正，應按次處罰並限期於15日內改正，至完成申報登錄為止。」㈢臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2點規定
：「本府處理違反本法事件，統一裁罰基準如附表。：（節略）類別:丁。違規事件：……。二、地政士確有申報不實，應依地政士法第51條之1，於接獲裁處書及限期改正申報通知書後15日內改正；屆期未改正，應按次處罰並限期於15日內改正，至完成申報登錄為止。法條依據（地政士法）：第26條之1第51條之1、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條。法定罰鍰額度（新臺幣：元）或其他處罰：一、處地政士新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。並限期於15日內申報登錄。統一裁罰基準（新臺幣：元）：一、第一次查獲處新臺幣3萬元罰鍰，並以書面通知限期於15日內申報登錄。」（四）臺中市政府組織權限劃分自治條例第2條規定：「（第1項）中央法規明定直轄市政府為地方主管機關，而使本市取得地方自治團體管轄權者，本府得以組織自治條例及相關機關組織規程為權限劃分。（第2項）前項情形，應將管轄事項及法規依據公告之，並刊登本府公報。」及本府105年10月4日府授地秘字第10502139971號公告：「公告事項：臺中市政府地政局執行下列法規之主管機關權限：……二、地政士法及其子法。……」㈣原告係領有開業執照之地政士，被告審認原告申報系爭不動
產交易總價與買賣契約書所載之交易總價確有不符，違反地政士法第26條之1第1項規定之事實，有原告地政士資訊系統-地政士開業資料查詢列印畫面、中正所105年10月4日山正普跨字第013360號土地登記申請書及系爭不動產買賣成交案件實際資訊申報書（A1BZ00000000000）等影本附卷可稽，事證明確，並無疑義。
㈤原告主張其係主動發現上述錯誤而請求更正等情，亦為被告
自承無訛，從而本件之爭點即為：原告因「過失」所致之登錄錯誤，得否據為免除裁罰之依據？按地政士為國家專門技術人員考試合格之專業人員，依法受託辦理土地買賣登記業務，即應本於專業，就地政士法第26條之1規定所課予實價登錄義務確實履行，以完成實價登錄之法定義務。是以地政士就實價登錄資訊之確認，負有高度注意義務，否則無以達成實價登錄制度旨在促使不動產交易價格公開透明以及不動產交易市場健全發展之立法目的。尤其地政士法之法條用語更屬關鍵，第26條之1第1項規定：「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」第51條之1規定：「地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」兩者合併觀察即得證明，舉凡登錄資訊與實際資訊不符者，即為行政義務之違反，並不以刑法關於偽造文書之法條，均以行為人「明知」內容不實為必要。換言之，刑事責任攸關人權保障，關於偽造文書刑罰僅限「故意」，且為「直接故意」（明知）始足當之。法律上並無因為「過失」而致觸犯偽造文書之刑罰。然而，地政士法係屬行政法規，規範目的在於滿足正確登錄之行政目的，行為人倘有違反，依行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」除非法律另有明文，否則行為人無論係屬「故意」抑或「過失」，均難豁免行政裁罰之規定。準此，地政士未依地政士法第26條之1第1項規定，於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊者，依法自應受罰。
㈥末查，本件被告所為裁罰金額3萬元，係屬法定最低金額，
揆諸原告係主動發現後申請更正，可責性較低，則被告裁罰最低額之罰鍰，裁量亦屬允當。
五、從而，原處分並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 6 日
行政訴訟庭法 官 張升星上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 107 年 2 月 6 日
書記官 莊金屏