臺灣臺中地方法院行政訴訟判決111年度簡字第46號原 告 邱素蘭訴訟代理人 王永富律師被 告 臺中市雅潭地政事務所代 表 人 汪懋功訴訟代理人 紀一民
廖千儀上列當事人間平均地權條例事件，原告不服臺中市政府111年4月28日府授法訴字第1110107730號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣2,000元由原告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：原告邱素蘭（即買方)與陳萬添（即賣方)委託代理人王永富於109年8月19日向被告申辦不動產(大雅區清雅段62、62-1、62-2、107、386、129、131、132、382地號等9筆土地)買賣登記，並同時辦理不動產買賣成交案件實際資訊申報登錄（申報書序號為A3BZ00000000000)，申報交易日期109年7月9日、交易總價新台幣(下同)4,000萬元。嗣經被告發現雙方簽訂之土地買賣合約書，所載交易日期為109年7月13日，買賣總價款為3,600萬元；與上述實價登錄申報書所載交易總價4,000萬元不符，故認定原告未以實際之交易價格進行實價登錄申報，已違反平均地權條例第47條第2項之規定，爰依同法第81條之2第2項規定，並以111年2月22日雅地三第0000000000號函附同文號裁處書及限期改正通知書（下稱原處分)處以3萬元罰鍰，並由原告及賣方陳萬添買賣雙方各負擔二分之一，即各處1萬5,000元整之罰鍰。原告人不服原處分提出訴願，遭訴願決定駁回，遂提起本件訴訟。
二、原告主張略以：出賣人陳萬添與原告109年7月9日簽訂系爭土地買賣契約，價金確係4,000萬元；其中3,600萬元由台新銀行擔任履約保證人將價款給付予陳萬添；另400萬元係雙方約定給予介紹人陳俗蓉作為佣金，故原告受陳萬添之指示直接開立900萬元支票(400萬元外，另500萬元是原告與陳俗蓉其他票據關係而合併開立支票)給付陳俗蓉，故扣除佣金後，原告僅需再給付陳萬添3,600萬元即可。從而，109年7月9日實價登陸申報書，及所附簽訂日期亦為109年7月9日之土地買賣契約書，交易總價記載為4,000萬元與實際交易相符。至雙方於109年7月13日另行簽署土地買賣合約書所載之買賣價金雖為3,600萬元，惟該合約書第15條其他特約事項有約定：「本合約約定條款，若與109年7月9日簽訂之契約書不同，以109年7月9日契約約定優先適用。」故本件實價登陸申報書所載之4,000萬元確係實際之交易價格。原處分誤認原告未以實際之交易價格進行實價登錄申報，應有違誤等語。並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
三、被告答辯略以︰109年7月13日土地買賣合約書所載買賣總價款為3,600萬元，與實價登錄申報書交易總價4,000萬元，二者間之差額400萬元而不同。佐以出賣人陳萬添於111年2月11日調查之陳述意見，其自陳該差額400萬元係給予介紹人之佣金。雖原告主張該400萬元係陳萬添指定給付予陳俗蓉，為不動產本身實際交易價格之一部分，倘如原告主張4,000萬元為本案土地買賣之交易總價，則原告於109年7月13日簽訂之土地買賣契約書時交易總價即應載明為4,000萬元。是被告審認3,600萬元方為系爭不動產之真實交易價格，買賣雙方需以3,600萬元作為申報登錄價格，不得將買方負擔仲介費納入買賣成交價格一併申報，原告主張不足採憑等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)按「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」、「有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰：一、違反第47條第2項規定，申報登錄價格資訊不實。……」分別為平均地權條例第47條第2項、第81條之2第2項所明定。
(二)又平均地權條例第47條第2項之立法理由略以，為提升買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益，經由買賣雙方相互勾稽確認並申報，以提升資訊正確性，減少申報登錄不實及哄抬情事。可知，為正確反映真實交易金額，此應登錄之買賣交易總價，應係指買賣契約書所載買賣總價款，為土地價款、建物價款及車位總價款之總計，其他與不動產本身交易無關之裝潢費、傢俱設備費、土地增值稅或其他稅費、仲介費、地政士服務費等費用，僅為交易之稅費，應不屬於不動產交易價格，如申報之交易金額有上述費用含括則應予註明，否則將墊高交易價格而影響市場正常行情之判斷，形成變相哄抬交易行情，自有害立法目的。因此，不動產交易之仲介費，本不能計入申報登錄成交之交易總價內，否則為申報登錄價格資訊不實，應受處罰。
(三)經查，由士林稽徵所提供予被告之「原告109年度個人房屋土地交易所得稅之買賣契約書」(見本院卷第30-40頁)，買賣簽約日期是109年7月13日、價金係記載係3,600萬元；與被告所取得雙方簽訂之土地買賣合約書(見原處分卷第79-84頁、本院卷第86-91頁)一致；惟此與實價登錄申報書(見本院卷第75-76頁)所載交易日期為109年7月9日、交易總價4,000萬元，存有兩歧情事。雖然雙方於109年7月13日所定土地買賣合約書所載之買賣價金3,600萬元外，復於該合約書第15條另載：「本合約約定條款，若與109年7月9日簽訂之契約書不同，以109年7月9日契約約定優先適用。」惟不論3,600萬元或4,000萬元，金額均非微菲，差額400萬元對買賣雙方權益關係甚大，依一般社會交易常情，自會經買賣雙方充分折衷協議以慎重確定，豈會前後契約存在二種不同之交易金額？原告對此，自應就土地交易金額確屬4,000萬元、而非3,600萬元提出令人信服之說明，否則400萬元之差額至多僅能認係額外所支付的仲介費(佣金)，依上揭說明不能計入申報登錄成交資訊之交易總價內。
(四)原告雖陳稱，本件土地買賣之交易總價係4,000萬元，其中3,600萬元原告給付予陳萬添、另400萬元原告受陳萬添之指示直接給付予陳俗蓉等語。惟查，賣方陳萬添於被告調查階段，曾致函被告略謂，系爭土地係其向蔡耀東購買借名登記於蔡俊宜名下，後發生交易糾紛而解除買賣契約，其要求返還3,600萬元，後改由其出賣予原告，成交後辦理申報登錄事務委由他人處理，伊未持有申報書，亦對申報書內容不知悉等語（見本院卷第81-82頁)。嗣陳萬添又到法院（本院囑託士林地方法院調查)結證稱，本件系爭土地交易，原告支付予伊的買賣價金是3,600萬元，伊從頭到尾只知道私契的買賣價金是3,600萬元，後來才知道申報登錄之價金及申報用的公契是寫4,000萬元，當初是將印章交給王永富律師處理，公契如何記載伊沒有看過，公契記載的內容也不知道，伊與陳俗蓉是朋友關係，伊於交易後才知道原告另外給陳俗蓉400萬元等語(見本院卷第235-239頁調查程序筆錄)。陳萬添於法院之上開證述，係於法官訊問前，經簽署證人結文(見本院卷第241頁)後，由法官就相關問題一一提問、由其一一回答之結果，應係證人基於慎重之證述，尚不致甘冒刑法偽證嫌追訴，而作出反於真實之陳述；因此，上揭證述內容，如有與先前被告調查中之陳述不符，自應認以法院中之證述為可採。
(五)依陳萬添於法院之證述，伊將印章交予王永富律師處理，後續辦理之資料內容伊並不知悉等語。經查，賣方陳萬添有將申報登錄資訊、相關土地增值稅負之事項，確於109年7月9日委託王永富律師辦理，此有委託書在卷可憑（見本院卷第77頁)，故陳萬添證述有交付印章予王永富律師等語，與客觀證據相符，並非難信；則陳萬添於交付印章後，對於後續相關辦理之資料，可能出於信任而不再追問、核對，致給予原告任意填載契約條款、交易金額的機會。從而，本件109年7月9日實價登陸申報書，及所附簽訂日期亦為109年7月9日之土地買賣契約書交易總價記載為4,000萬元、109年7月13日土地買賣合約書第15條所載：「本合約約定條款，若與109年7月9日簽訂之契約書不同，以109年7月9日契約約定優先適用。」，雖蓋有陳萬添印文，然不一定為陳萬添所明知或授意，尚不能由此遽認本件實價登陸申報書所載之4,000萬元，確係實際之交易價格。
(六)再查，由陳萬添上述於法院中之證述亦知，其收受之買賣價金僅係3,600萬元，另400萬元是原告要給陳俗蓉的，不是陳萬添要給陳俗蓉的，及申報登錄之價金及申報用的公契價金寫4,000萬元，是陳萬添於交易完成後才知道的事情；此與原告所陳交易金額包括賣方陳萬添指定交付予陳俗蓉之400萬元、共計4,000萬元一節，明顯不同。然查，依雙方交易當時之履約保證來往資料（見本院卷第92-95頁)顯示，履約保證之金額共係3,600萬元，並非4,000萬元。倘全部之交易價金係4,000萬元，縱然其中400萬元是依照陳萬添之指示，是要原告直接給予陳俗蓉的，惟仍屬賣方預期獲得之全部價金之一部，況金額非少，自有同受履約保證機制保障的必要；更何況原告是以支票交付陳俗蓉，較之現金匯付，尚存有事後不獲兌付風險，則依交易常情，陳萬添應不至於願將此400萬元，無端排除於履約保障之外。可見400萬元尚非陳萬添原預期獲得之交易金額，應非實際交易價金之一部。則陳萬添證述，本件買賣價金係3,600萬元，原告有另外給陳俗蓉400萬元是伊事後才知道等語，綜觀上述事證，應較原告所述可採。從而，原告主張，400萬元是原告依照陳萬添要求，所直接給付陳俗蓉之買賣價金的一部云云，不能採信。
(七)綜上，本件實際交易金額應係3,600萬元，原告另外給付陳俗蓉之400萬元，應係仲介費用，並與陳萬添應收取之成交金額無關，當非可計入申報登錄成交實際金額內；惟原告實價登錄申報書(見本院卷第75-76頁)所載交易總價4,000萬元、非3,600萬元，被告認為原告申報登錄價格資訊不實，以原處分(見本院卷第19-21頁)予以處罰，應無違誤。
(八)被告機關認原告違反平均地權條例第47條第2項規定，申報登錄價格資訊不實，與事實相符，所處罰金額已屬法定金額度之最低額（由原告及賣方陳萬添買賣雙方各負擔二分之一，即各處1萬5,000元），亦無裁量濫用之虞。從而原處分之認事用法，應均無違誤；訴願決定遞予維持，亦無不合。原告提起本件訴訟，請求撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，應予駁回。至本件第一審裁判費為2,000元，應由敗訴之原告負擔，爰確定第一審訴訟費用額如主文第2項所示。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
行政訴訟庭 法 官 吳俊螢上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 王素珍