台灣台中地方法院刑事判決 八十七年度自字第一０六一號
自 訴 人 丁○○
丙○○共同代理人 邱俊哲律師被 告 甲○○
戊○○共 同選任辯護人 林錦隆右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文甲○○、戊○○均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：甲○○為傑信建設股份有限公司（下稱傑信公司）之董事長，戊○○則為傑信公司之大股東，民國（下同）七十八年間，彼等以傑信公司名義，於台中市○○區○○段第二五五等地號土地上，推出企劃名為「傑聯洛克菲勒中心」十九層大樓，共分Ａ、Ｂ二棟（下稱系爭大樓）。詎料甲○○、戊○○竟意圖為自己不法之所有，並基於概括犯意，明知系爭大樓Ａ棟（門牌號碼台中市○○路○段○○○號）可加建一層成為二十層，而丁○○、丙○○等所欲承購者即為「頂樓」。甲○○、戊○○等竟於七十八年三月十四日，諉稱丁○○、丙○○等購買之十九樓即為「頂樓」，致使丁○○、丙○○等陷於錯誤，以總價新台幣（下同）九千二百二十四萬元向傑信公司及戊○○買受系爭大樓Ａ棟第十九樓房屋一戶，並於買賣契約加註載明「甲方（即丁○○、丙○○）購買本棟大樓十九層頂樓，若乙方（即傑信公司）建照變更為二十樓時甲方則為第二十樓頂樓」等語。嗣於同年九月二十六日，台中市政府准許甲○○、戊○○將系爭大樓變更建築為二十二層（即Ａ棟二十層、Ｂ棟二十二層），甲○○、戊○○等明知丁○○、丙○○購買之十九樓已非頂樓，猶陸續通知丁○○、丙○○依據原先買賣契約按期繳款，致使自訴人共計繳納三千二百十八萬元予傑信公司收受。嗣待系爭大樓辦妥保存登記後，丁○○、丙○○發覺系爭大樓係為二十層，十九樓並非頂樓，而且系爭大樓第十九層之所有權已於八十年間登記為光信國際發展股份有限公司（下稱光信公司）所有。丁○○、丙○○旋即多次要求甲○○、戊○○依約更換買賣標的為系爭大樓Ａ棟第二十層，惟因Ａ棟第二十樓面積僅為一百三十坪，第十九樓面積為五百九十坪，如予更換，甲○○、戊○○即須退還逾收價金並且償還銀行貸款，甲○○、戊○○遂復向丁○○、丙○○等詐稱，如果同意增購系爭大樓Ａ棟第七樓一戶，其即同意更換樓層，致使丁○○、丙○○陷於錯誤，而於八十二年七月二十二日再度訂約，由丁○○買受系爭大樓Ａ棟第二十樓，丙○○則以其妻許蕭美珍名義買受系爭大樓Ａ棟第七樓之三（即七Ｃ），增加一千四百八十七萬六千八百元之買賣價金，並將先前支付價金轉為部分屋款，約定分為三期給付。丁○○、丙○○等依約繳納款項，詎料甲○○、戊○○拒不辦理所有權移轉過戶登記，屢經丁○○、丙○○等以存證信函催告，惟均未獲置理，甲○○、戊○○復於八十五年十一月十五日，以系爭大樓Ａ棟第七樓之三房地作為共同擔保，逕向中央票券金融股份有限公司（下稱中央票券）貸款三億元，嗣經丁○○、丙○○等調閱土地及建物登記簿謄本，獲悉上情，因認被告等涉有詐欺取財之罪嫌云云。
二、自訴意旨認定被告等涉有右揭犯行，無非即以卷附土地及建物登記謄本、買賣契約書影本、台中市政府函文、存證信函、律師函及系爭大樓Ａ棟第七樓之三與同棟第二十樓所有權移轉持分表等為證，而認被告等共同意圖為自己不法之所有，並基於概括犯意，蓄意隱瞞本件買賣標的之樓層，嗣並誘騙自訴人等同意換約增加購買七樓之三之房屋，遲未辦理移轉登記，並連續向金融機構高額貸款為其主要論據。訊據被告等堅詞否認有何詐欺犯行，被告甲○○辯稱：
①七十八年三月十四日訂立房屋及土地預定買賣契約時，系爭大樓係超高建物，
設計圖及結構圖說均待送請台中市政府及內政部建管單位審核，被告等無從事先確知主管機關核准興建之樓層數目。自訴人等與傑信公司於契約內亦特別約定：「設計圖及結構圖說以將來正式核準之建築執照為準等語。」等語；自訴人等與傑信公司、被告戊○○所訂之契約臨時約定事項均載明：「甲方（即自訴人等）購買本棟十九層頂樓，若乙方（傑信公司）建照變更為二十樓則甲方為第二十樓頂樓」等語，顯見自訴人等就系爭大樓樓層變更一節，知之甚詳，自非陷於錯誤而簽訂買賣契約。
②兩造於八十二年七月二十二日換約時，契約書第四條第一項載明：「乙方（即
被告等）應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件，並蓋妥印鑑於移轉契約書時，交由甲方（一份指自訴人丁○○、另一則係自訴人丙○○之妻許蕭美珍）所委託之代理人乙○○，辦理權利移轉登記手續．．．」等語，惟因自訴人等係與他人合夥投資系爭大樓第七樓之三及二十樓之建物，渠等就應以何人登記為系爭房地之所有權人，無法取得共識，復因投資購買之系爭大樓已因景氣不佳跌價而無法獲利，自訴人等亦始終並未提供相關資料以利辦理過戶。迨至八十五年九月六日，自訴人雖以存證信函指稱業已提供過戶資料予傑信公司要求辦理過戶，實則渠等內部合夥人間仍有爭議，並未交付完整資料。反之傑信公司於接獲存證信函後，即於同年月十七日以存證信函覆請自訴人等提供同意書，明確指定登記名義人及其持分，連同其他必要證件交與傑信公司辦理過戶登記，惟自訴人等始終拖延未辦。嗣於八十六年八月三十日，自訴人等又以傑信公司遲未辦理過戶為由，主張解除契約並要求返還價款云云，然則本件買賣契約實係可歸責於自訴人等之事由而未辦理過戶，傑信公司本於誠信原則願意履約，然因不動產市場至八十六年八月間跌幅甚鉅，自訴人等為規避跌價損失，藉詞解除契約，要求返還已繳價金，自屬無據。況且自訴人等僅給付自備款部分，倘能如期辦理過戶，傑信公司仍可繼續收取尾款，焉有拒絕履約之理？是以本案實係自訴人等拒不配合辦理過戶，竟猶指摘被告等遲延違約，自非有據。傑信公司嗣於八十六年九月六日函請自訴人等配合辦理過戶並付清尾款，否則依法解除契約。綜上所述，顯見被告並非故意拖延移轉系爭大樓之所有權，自無不法所有之意圖。
③系爭大樓Ａ棟第二十樓建物，於八十年十二月十一日辦妥保存登記後，因貸款
需要而設定本金最高限抵押權一千四百四十萬元，迄今並無增設或變更之情形，嗣於八十二年七月二十二日重新換約後，自訴人等尚有尾款五百六十二萬元仍未付訖；系爭大樓Ａ棟第七樓之三建物，前經設定本金最高限額抵押權二千二百九十六萬元，惟此係於八十二年七月二十二日兩造換約前即已設定，自訴人等就此尚有尾款六百二十八萬六千八百元仍未給付。傑信公司嗣於八十五年十一月十五日，為財務調度及節省利息支出，將系爭大樓中含Ａ棟七樓之三原先設定之抵押權登記塗銷後，與同棟大樓其他二十餘筆房地作為共同擔保，向中央票券借款（Ａ棟七樓之三設定額度並無提高），並且設定最高限額抵押權三億元，並未增加Ａ棟七樓之三之擔保額度。傑信公司先後出售之建物，嗣均登記為傑信公司更名後之光信公司所有。足見傑信公司出售上開房地予自訴人等後，並無另行設定高額抵押權登記而牟取不法利益之情事。
被告戊○○則稱其固為傑信公司之股東，且為系爭建物坐落土地之所有權人，惟就自訴人等與傑信公司之交易，均由渠等自行洽談，其未實際參與傑信公司之業務經營等語。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。經查：
①傑信公司於八十五年十二月二十一日奉核改名為光信公司，迄今未再改名，董
事長均為被告甲○○等情，此有經濟部商業司八十九年四月十三日經（八九）商一字第八九二０六七四九號函暨所附股份有限公司變更登記事項卡影本二件在卷足徵，自堪採信。顯見傑信公司及光信公司係屬延續同一法人人格，原本登記為傑信公司之不動產，自八十五年十二月二十一日後，自亦更名登記為光信公司。自訴人等誤認傑信公司及光信公司係屬關係企業，自非事實。
②自訴人等於七十八年三月十四日與傑信公司簽訂之房屋預定買賣契約書及與戊
○○簽訂之土地預定買賣契書之臨時約定事項中均明載「甲方（即自訴人）購買本棟大樓十九層頂樓，若乙方（即傑信公司或被告戊○○）建照變更為二十樓時甲方則為第二十樓頂樓」，且二契約之附件（一）分期繳款付款明細欄內，均將金額攤分至第二十二樓頂板完成項目之後；而與傑信公司所訂之房屋預定買賣契約書之臨時約定事項中更載示：「本筆預定買賣之房屋係超高建築物，該設計及結構圖說待送台中市政府及內政部等建管單位審核，其應以將來正式核準之建築執照為準」，有房屋及土地預定買賣契書約影本二件附卷可稽。系爭大樓嗣於同年九月二十六日經台中市政府工務局准予更改至二十二層（即Ａ棟二十層、Ｂ棟二十二層）之事實，亦有建造執照變更設計申請書影本一件在卷足憑，核與台中市政府八十八年八月七日八八府工建字第一０七一四一函文及系爭大樓申請變更樓層之全案卷宗內容相符。足見自訴人等與傑信公司締約時即已預見系爭大樓Ａ棟未來或有興建第十九層以上之不確定性，遂與傑信公司於買賣契約加註上開特別約定條款。倘若被告等有意詐欺，豈會同意加註上開條款？自訴人等雖認被告等即以上開加註條款，誘騙自訴人等與其訂約，然查系爭大樓興建之樓層究竟若干，由其興建過程之外觀即可判斷，被告等實無任何隱瞞最高樓層之可能，在此客觀條件限制下，實難想像被告等意圖隱瞞系爭大樓之最高樓層，而與自訴人等訂約，猶能期望自訴人等漏未發覺？何況自訴人等係與包含被告甲○○之弟林宏志（詳見後述理由③）在內共同購買上開標的，衡情亦難想像被告甲○○意圖詐欺之對象，連同自身手足在內？倘若被告等確實有意詐欺，自應宣稱系爭大樓第十九樓即為頂樓，以期瞞騙自訴人等，避免渠等嗣後再加查證購買樓層是否即為頂樓；焉有故為上開加註條款，徒令詐欺過程橫生枝節，增加困擾之理？自訴意旨所稱被告等藉此施用詐術云云，尚乏實據可佐，自非可採。再者系爭大樓Ａ棟第十九層，整層分為四戶，即編號十九Ａ、十九Ｂ、十九Ｃ與十九Ｃ１，上開建物自八十年八月二十六日辦理保存登記迄今，始終為傑信公司及嗣後更名之光信公司所有，並無出售第三人之情事，此有土地登記謄本在卷可參。從而自訴意旨指稱被告等逕將系爭大樓Ａ棟第十九樓移轉登記為關係企業光信公司名下云云，顯屬謬誤。
③承上所述，自訴人等與傑信公司於八十二年七月二十二日換約增加購買Ａ棟七
樓之三，應係本於商業投資之自主判斷所為，並非宥於樓層因素，被告等施用詐術致使自訴人等陷於錯誤所為。況依自訴人等所述，倘認前次所購十九樓非屬頂樓，係遭被告等詐欺所致，何以復願再與傑信公司換約，增加給付買賣價金？自訴意旨所稱換約係遭被告等施用詐術矇騙云云，亦非可採。兩造換約既屬正常商務活動，有關權利義務之履行，即應本於不動產交易之程序進行。經本院訊問負責辦理本案標的過戶事宜之代書乙○○證稱：「（對本案是否知情？）特定情況我不瞭解，我如果有辦過的案件，我都有資料，通常是傑信公司陳協理和我聯絡，他們說可以辦我就辦」「（在場自訴代理人是否曾經代表承購戶向你反應（房子為何沒有辦理過戶）或發函？）沒有」「更換樓層經常有．．．」「．．．到目前為止，我沒有接到以自訴人名義辦理過戶申請」（參見本院八十八年十月四日審理筆錄）等語。證人即傑信公司協理陳仁義亦稱：「（是否知情本案？）當天（指八十二年七月二十二日）雙方換約的情形很融洽，後來沒有辦過戶是因為我向自訴代理人催討證件，但是自訴人沒有交，因為邱律師（本案自訴代理人）說要他們內部談好才要交給我」「（提示八八、０一、一八證八（即換購價格表影本一紙）是否由你交給自訴代理人？）是」（參見本院八十八年十月四日審理筆錄）等語。另就自訴代理人當庭所稱：「依照被告提出的資料，自訴人出具的承諾書加上甲○○的弟弟六分之一，合計就是一，八十五年也是一樣。因為我們認為換購表是優惠價格」一節，經本院訊問證人陳仁義則稱：「（是否如此？）不是，因為合夥人名義一直在變動，可見自訴人內部權利還有變動」（參見本院八十八年十月四日審理筆錄）等語。另查證人即被告甲○○之弟林宏志證稱：「（是否有和自訴人等投資洛克菲勒中心？）在民國七十八年我哥哥通知我有一個壹億多元的案子要我投資，當時我只知道投資的是邱律師（即本案自訴代理人）的案子，我所佔的比例是六分之一．．．我實際交付將近五百萬元左右，因為我沒有實際參與，所以我不知道我買的是幾層樓，因為當時房地產的景氣很好，所以準備隨時脫手．．．」「（這個案子至目前為止都無法過戶，你是否知情？）我知道，因為當時的目的是要投資轉手，我不知道為何不能過戶，也沒有接到任何通知要提供資料辦理過戶．．．」「（是否知道自訴人主張因為你的部分所佔六分之一沒有提供證件，所以沒有辦法辦登記？）我不知道，今天第一次聽說」「樓層有變更我是聽我哥哥說的．．．合夥投資是否有其他成員，我不清楚」（參見本院八十九年一月二十四日審理筆錄）等語。衡諸常情，自訴人等之內部合夥人中，既含被告甲○○之弟，被告等應不致於自訴人等備齊過戶文件後，蓄意延宕辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，因而同時牽累被告甲○○之弟。自訴代理人前於本院八十八年一月十一日審理中所稱：「戴文斌是隱名合夥人之一，他指定要過戶給舒愛琳．．．丙○○為蕭美珍之配偶，林宏志是被告甲○○之弟，是由甲○○出面接洽的，所以我們最後一欄是寫甲○○」等語，雖與卷附「傑聯洛克斐勒七樓之三及二十樓所有權移轉持分表」所載相符，然經審核卷附包含自訴人等在內之合夥人於八十四年八月間所提出之承諾書影本四紙，則係記載邱俊哲（本案自訴代理人）、黃陳敏．．．等五位不同於上開持分表所示之名義；要求移轉系爭大樓Ａ棟第七樓之三與第二十樓建物持分之比例，亦迥異於前揭持分表所載，足見自訴人等及其餘共同投資購買系爭房地之合夥人，人數多寡不定，隱名合夥或具名登記不一，足見被告等辯稱含自訴人等在內之合夥人等，渠等內部對於登記名義人與持分比例無法達成共識，以致始終並未交付完整過戶資料予傑信公司辦理過戶事宜等語，應非虛妄，足堪採信。
④兩造於八十二年六月二十九日協議，被告等以系爭大樓Ａ棟第七樓之三（即七
Ｃ）與第二十樓建物，交換自訴人等原先所買之同棟第十九樓建物，自訴人等並補繳差價，於同年七月二十二日訂立買賣契約，由自訴人丁○○買受系爭大樓Ａ棟第二十樓，自訴人丙○○以其妻許蕭美珍名義買受系爭大樓Ａ棟第七樓之三等情，此有協議書影本一件與不動產買賣契約書影本二件附卷可按。此後歷經三年多後，自訴人等始以存證信函指稱業已交付過戶文件予傑信公司要求辦理過戶，被告甲○○即於同年月十七日以存證信函，要求自訴人等開立明確指定登記名義人及其產權持分之同意書，並備齊必要證件辦理過戶登記；再歷一年左右之八十六年八月三十日，自訴人等始以傑信公司遲未辦理過戶為由，主張解除契約返還價金。然則本件買賣契約既因含自訴人等在內之合夥人內部對於登記名義人及持分比例無法達成共識，以致未能辦理過戶等情，已如前開③所述，佐以兩造間存證信函往來之時間及內容所示，益證被告等辯稱自訴人等購買上開房地之目的係為投資獲利，渠等為求節省稅捐支出而未辦理過戶，歷經數年均無異議，期間實係尋覓買主脫手，嗣因房地產景氣不佳，脫手不易，為求避免鉅額損失，遂以存證信函表明解約等語，核與上開存證信函及各紙登記名單及持分比例表相符。倘若被告等確有遲延給付，本案投資金額高達三千餘萬元，自訴人等竟然歷經數年均未辦理過戶而無異議，孰能置信？核其原因，無非即係本案投資併含被告甲○○之弟林宏志在內，自訴人等自恃產權保障無虞，始得暫不辦理過戶登記，同時尋覓機會求售。至其嗣後有關催告履行及解除契約之程序，應係鑒於景氣不佳，內部投資爭議無法取得共識，始行主張返還價金。否則自訴人等既以存證信函催告履行，竟猶無視本案標的金額龐大，遲於相隔一年左右始行表明解除契約，均與常情有違。此項辦理移轉登記之爭議，要屬民事糾葛，被告等並無詐欺之不法所有意圖，至為灼然。
⑤系爭大樓Ａ棟第二十樓建物，於八十年十二月十一日保存登記後，向新光人壽
股份有限公司（下稱新光公司）設定本金最高限抵押權一千四百四十萬元，迄今並無增設或變更之情形，此有建物登記簿謄本在卷可按。兩造八十二年間換約後，傑信公司對上開出賣自訴人丁○○之建物，並無設定抵押權之情事，自無所謂詐欺之情事。系爭大樓Ａ棟第七樓之三建物，因分戶貸款而作共同擔保，先於兩造換約前之八十年十一月二十一日，為國際票券金融股份有限公司（下稱國票公司）設定本金最高限額抵押權二千二百九十六萬元，亦有建號二一九０號（即系爭大樓Ａ棟第七樓之三）建築改良物登記簿謄本件卷足參。嗣後傑信公司於八十五年十一月十五日，逕將上開建物與其餘二十餘筆建物共同擔保向中央票券借款，並且設定最高限額抵押權三億元一節，亦有卷附土地、建物登記簿謄本可資佐證。固然該次共同抵押金額三億元，遠高於系爭大樓Ａ棟第七樓之三原始設定之二千二百九十六萬元，但依被告等提出內部抵押明細之計算（參見八十九年五月十日被告等所提貨款額度記錄），系爭大樓Ａ棟第七樓之三之抵押金額，並未逾越二千二百九十六萬元。固然自訴人等否認上開貸款額度記錄之真實性，惟其並未提出具體事證為佐。經查上開共同抵押之金額，依其計算結果共為二億三千七百二十六萬二千元，核與設定之最高限額三億元相當，應非無稽。兩造間就移轉登記名義人及其持分始終未能達成協議已如前述，系爭大樓產權登記久懸未決亦非被告等蓄意拖延所致，被告等於未增加系爭大樓Ａ棟第七樓之三原始設定最高限額抵押權之範圍內，另與傑信公司所有其餘二十餘筆房地共同設定抵押，應屬通常財務調度之安排，難認有何不法所有之意圖。
⑥被告等堅稱於系爭大樓Ａ棟第七樓之三抵押權設定額度二千二百九十六萬元範
圍內予以清償，即得部分塗銷抵押權一節，經查金融實務所謂「共同擔保貸款」即係金融機關辦理建築專案整批貸款之操作模式，倘共同擔保建物中，其中部分建物售出，則可依循土地登記規則第一百十條：「以數宗土地權利為共同擔保，經設定抵押權登記後，就其中一宗或數宗土地權利，為抵押權之塗銷或
變更時，應辦理抵押權部分塗銷及抵押權內容變更登記。」之規定，辦理俗稱「部分塗銷」之作業。依據被告提出系爭大樓Ａ棟第十四樓Ａ（即台中市○○區○○段○○○○號建物），係與系爭大樓七樓之三建物共同擔保之建物之一，嗣後分割為Ａ棟十四Ａ及Ａ棟十四Ａ１（即台中市○○區○○段二二二六、三四三四號建物），並將Ａ棟十四Ａ出售予加捷事業股份有限公司（下稱加捷公司），而於八十六年十月十四日完成移轉登記，並向中央票券辦理部分清償而將嗣後設定之三億元最高限額押權塗銷，再由加捷公司另行設定本金最高限額抵押權一千三百六十八萬元等情，此有卷附台中市○○區○○段二一九０、二二二六、三四三四號建物登記簿謄本所載相符，足證被告等辯稱如能清償系爭大樓Ａ棟第七樓之三原始抵押權設定額度二千二百九十六萬元範圍內之抵押債務後，即得辦理部分塗銷等語，於法有據，益證被告等嗣後逕以系爭大樓Ａ棟第七樓之三作為共同擔保之標的之一，並無不法所有之意圖。
四、綜上所述，自訴人等提出之事證，尚難證明被告等確有詐欺取財之犯行，本件應屬民事糾葛。此外查無其他積極證據足以證明被告有何不法犯行，揆諸前揭法條說明，自應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 七 日
臺灣臺中地方法院刑事第一庭
法 官 張 升 星右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官中 華 民 國 八十九 年 六 月 七 日