台灣台中地方法院刑事判決 九十年度自字第八二四號
自 訴 人 丁○○代 理 人 陳亦奇律師被 告 乙○○選任辯護人 黃秀蘭被 告 丙○○選任辯護人 蘇顯騰右列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文乙○○意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑貳年。
丙○○無罪。
事 實
一、乙○○係多助開發實業股份有限公司之負責人，多助公司於中華民國八十八年間在台中市銷售該公司於台中市○○路○段○○○巷建造之「多助成家」集合住宅，客戶丁○○於八十八年五月三十一日與該公司訂約，購買該集合住宅編號D棟十樓之房屋與坐落之基地應有部分，即門牌號碼台中市○○路○段○○○巷○○○號十樓之三之房屋及坐落之土地之應有部分，雙方議定總價款為新台幣（下同）四百三十萬元，丁○○當日即支付訂金二十萬元，並言明其餘價款均以即期支票支付，不以所購買之房屋及土地向銀行辦理抵押貸款，同年六月十五日，雙方在「多助成家」銷售中心正式簽訂不動產買賣契約書，丁○○當場再支付一百萬元，同時再度對承辦之多助公司之職員甲○○，聲明付清所有價金而不以所購買之房屋、土地設定抵押貸款。詎乙○○竟意圖為自己不法之所有，不告知丁○○將以本件房屋及土地向金融機構辦理抵押權設定登記貸款，而委由不知詳情為該公司專辦登記業務之代書丙○○於八十八年七月十二日向聯邦商業銀行辦理本金最高限額一百八十八萬元之抵押權設定登記，並向該銀行貸款一百五十六萬元，於八十八年七月十九日再度向丁○○收取一百萬元，而於同年八月十六日將上開房屋及土地辦妥移轉登記予丁○○之後，於收取尾款之時，應告知已以本件房屋及土地向向聯邦商業銀行辦理本金最高限額一百八十八萬元之抵押權設定登記，並向該銀行貸款一百五十六萬元之事實，並應將上開一百五十六萬元扣除，竟乘丁○○不知此情，於八十八年七月十九日再度向丁○○收取一百萬元，而於又於同年八月十八日向丁○○收取二百十萬元，而收取全部價金詐得一百五十六萬元。嗣經丁○○發覺，請求乙○○辦理塗銷抵押權設定登記，乙○○拒絕辦理，也不退還以該房屋及土地設定抵押所貸得之金錢，丁○○方知上當受騙。
二、案經被害人丁○○提起自訴。理 由
一、被告乙○○除否認有不法所有之意圖及詐欺之行為之外，就自訴人所述上開事實均不否認，然辯稱多助公司承建「多助成家」集合住宅之初，係向中國信託銀行辦理建築融資，總共借款二億元，而公司開始辦理已購買戶之過戶及抵押貸款之初，中國信託銀行初始同意多助公司可以分戶清償貸款，然伺後卻要求多助公司必須整筆建築融資一次清償，不再同意多助公司就已經銷售之購買戶部分辦理分戶清償，導致公司週轉困難，不得已轉向聯邦銀行請求協商由聯邦銀行同意「多助成家」之購買戶向聯邦銀行辦理抵押貸款，再由聯邦銀行將各已購買戶之抵押借款金額一次向中國信託銀行代多助公司清償建築融資。惟當「多助成家」銷售一部份集合住宅之後，聯邦銀行又改變與公司原先之協議，而要求公司將未完成移轉過戶之餘屋全部設定抵押與聯邦銀行，多助公司因當時週轉困難，不得已只得聽從於聯邦銀行及中國信託銀行之安排，而於八十八年七月十二日將「多助成家」所有餘屋辦理抵押權設定登記與聯邦銀行，向聯邦銀行貸款九千萬元，用以清償向中國信託銀行所借貸之建築融資，多助公司於自訴人在八十八年八月十八日將餘款二百十萬元付清之時，理應將自訴人所購買之部分辦理抵押權塗銷登記，但聯邦銀行不接受多助公司之分戶清償，而多助公司確實因週轉困難而無法一次清償九千萬元貸款，並非以詐術誘騙自訴人購買本件不動產及交付購屋款，另因經濟不景氣房地價格大幅跌落，資金緊縮，多助公司也無力將款償還自訴人，惟本件確屬民事糾紛，被告並無詐欺犯行云云。
二、被告乙○○雖以前詞為辯，然查自訴人與被告之多助公司簽約之時，已明確約定自訴人以現金付清價款，不以所購買之房屋及土地向金融機構設定抵押貸款，此有自訴人所提出之契約書一份在卷可稽，而自訴人確實已付清所有價款，被告自不得以其與聯邦銀行或中國信託銀行之間之約定、協議，而將自訴人所購買之上開房屋及土地，向銀行設定抵押貸款，而若因銀行交易上之需要，必須以多助公司所建造之「多助成家」所有集合住宅辦理抵押權設定登記，則被告即應於辦妥登記之後將自訴人所購買之部分辦理塗銷登記，被告辯稱聯邦銀行不允分戶清償辦理塗銷登記，此應無理由，蓋因自訴人所購買之部分，被告係於八十八年七月十二日向聯邦銀行辦理一百八十八萬元之最高限額抵押權設定登記，並借款一百五十六萬元，且於八十八年八月十六日辦妥所有權移轉登記與自訴人，自無不許就該部分清償以辦理抵押權塗銷登記之道理，而查自訴人係於上開房屋、土地辦妥抵押全設定登記日期八十八年七月十二日之後之八十八年八月十八日交付尾款二百十萬元予被告公司之經辦人員，斯時被告即已明知出售予自訴人之房屋及土地已被其公司持向聯邦銀行設定抵押借款，且房屋及土地已於交付尾款前二日移轉登記與自訴人，日後應負清償貸款責任之人即為自訴人，當時就不可以再全數收取自訴人所交付之價金尾款，而應扣除抵押貸款部分之一百五十六萬元，被告竟仍收取自訴人所交付之尾款全數，且於收受之後未向聯邦銀行清償辦理抵押權塗銷登記，也拒絕將款退還自訴人，其顯然是利用自訴人之不知，以此詐術使自訴人交付金錢，所辯係因公司週轉困難無法返還價金無不法所有之意圖無詐欺犯行云云，乃屬推諉卸責之詞，不足採信，被告犯行堪以認定。
三、核被告乙○○所為，係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，本院審酌被告犯罪之動機、目的、手段及其品行、智識程度、犯罪後之態度與犯罪所得暨被害人所受之損害甚鉅等一切情狀，從重量處有期徒刑二年，以玆懲儆。
四、自訴意旨另以被告丙○○係本件不動產買賣之代書，受委任辦理所有權之移轉登記，明知自訴人與多助公司之間有不以所購買之房屋及土地向銀行辦理抵押貸款之約定，而自訴人已付清所有價金，無須以所購買之房屋及土地向金融機構設定抵押貸款，竟違背其任務，片面受多助公司之指示，於八十八年七月十二日向聯邦商業銀行辦理本金最高限額一百八十八萬元之抵押權設定登記，並向該銀行貸款一百五十六萬元，認為被告丙○○觸犯刑法第三百四十二條之背信罪。
五、被告丙○○否認右揭犯行，辯稱自訴人係於八十八年五月三十一日與多助公司就系爭房屋、土地以價格四百三十萬元成立買賣預約，並於八十八年六月十五日簽訂買賣契約書，而伊之代書事務所係於於八十八年六月廿一日始受多助公司委任，將系爭房地辦理過戶於自訴人丁○○，伊之代書事務所並未與自訴人直接接觸，故多助公司與自訴人間就系爭房屋、土地之買賣契約如何訂定？交易條件為何？伊因未參與，並不知情。至於自訴人所指之承辦人甲○○，係多助公司之職員，並非伊之代書事務所之職員，自訴人顯有誤認。而伊之代書事務所於受委任後，須先辦理稅捐之限值申報手續，至稅捐機關核發土地增值稅免稅證明書後，於八十八年八月十二日送地政機關收件，並於八十八年八月十六日辦理所有權移轉登記完畢，已依委任本旨，完成委任授權事項即所有權移轉登記事宜，並無背信之情事。又系爭房屋及基地於八十八年六月間當時仍有土地建築融資貸款存在，多助公司為將土地建築融資貸款轉為分戶貸款，以利將來各戶塗銷抵押權作業，故於八十八年七月三日另委任伊代書事務所辦理該公司所有系爭房屋及基地共同擔保為抵押權人聯邦商業銀行股份有限公司設定最高限額新台幣一百八十八萬元整之抵押權設定登記（即分戶貸款登記），伊代書事務所亦依委任本旨，完成抵押權設定登記。至於嗣後該抵押權是否須塗銷或由自訴人承受抵押權並由買賣價金中扣抵，此係多助公司與自訴人間私下之約定問題，與伊代書事務所無關，雖多助公司於嗣後收取自訴人全部買賣價款現金，而未辦理塗銷抵押權登記，此係多助公司違約之問題，與伊代書事務所無關，故自訴人指伊涉有背信犯行，顯有誤會。
六、 經查自訴人指訴被告丙○○犯有背信罪嫌，無非以與其接洽系爭房屋、土地買
賣事宜及收款事宜之承辦人甲○○，係被告丙○○代書事務所之職員，且於八十八年八月十八日以現金給付尾款二百十萬元時，明知系爭房屋、土地有聯邦銀行之一百八十八萬元抵押權設定登記存在，並未予告知，致其未將抵押貸款金額扣留，而多助公司於收取全部買賣價金之後，卻拒不將上開抵押權設定登記塗銷，致生損害其財產利益，為其主要論據。然查：
（一）經手系爭房屋、土地之買賣及收款事宜之承辦人員甲○○，並非被告丙○○代書事務所之職員，而係多助公司之職員，業經被告乙○○於九十一年三月二十九日本院審理之時陳明，且經稽之自訴人與多助公司所簽訂之不動產買賣契約書附表收款人簽名或蓋章欄，係蓋乙○○之收款專用章，亦可證明。甲○○既非屬丙○○代書事務所之職員，其行為即與被告丙○○無關，而再稽之自訴人與多助公司所簽訂之預約房屋訂單、不動產買賣契約書附表及「多助成家」交屋驗收證明單記載，自訴人於八十八年五月三十一日交付二十萬元、六月十五日給付一百萬元、八十八年六月二十四日交付代收稅款一十二萬五千元、八十八年七月十九日給付一百萬元，均係由多助公司之業務方偉民及經辦人甲○○經手，並蓋乙○○之收款專用章，且自訴人在自訴狀也指稱於八十八年八月十八日給付尾款二百一十萬元，亦係由甲○○經手，基此，有關本件房屋、土地之買賣交易細節及最後交屋及給付尾款等事宜，均係由多助公司之職員所經手，與被告丙○○無關。
（二）被告丙○○代書事務所雖經辦系爭房屋、土地之聯邦銀行分戶貸款之抵押權設定登記及系爭房屋、土地之所有權移轉登記，然僅受委任經辦登記作業之部分而已，並未參與其他各項作業，雖自訴人指稱依不動產買賣契約書及收款資料記載，代書費係由買方負擔，故被告丙○○係受其委任等語，然被告丙○○係受多助公司之委任，並向多助公司請款，並未受自訴人之委任，而稽之自訴人所指，僅係其與多助公司約定代書費由其負擔而已，不能因此即認定被告丙○○係受其委任。
（三）按刑法第三百四十二條之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言，最高法院著有四十九年台上字第一五三○號判例可稽。本件被告丙○○既未受自訴人委任，即非為自訴人處理事務之人，被告丙○○係受多助公司之委任辦理本件登記事項，故被告丙○○並無背信之犯行，甚為明確。
七、綜上所述，被告丙○○並無背信之犯行，不能證明被告丙○○犯罪，應諭知被告丙○○無罪。
據上論斷，應依刑事訴訟法第二百九十九條第一項前段、第三百零一條第一項、第三百四十三條，刑法第三百三十九條第一項，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日
法 官 李添興右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日