臺灣臺中地方法院刑事判決 九十一年度易字第一０九二號
公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 癸○○
辛○○右列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵字第一九０四號），本院判決如左：
主 文癸○○、辛○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告癸○○與辛○○為設於台中縣豐原市○○路○○○號代書事務所負責人，二人明知丁○○所有，門牌號碼為台中縣○○鄉○○村○○路○○號平房（下簡稱平房）及三層樓樓房（下簡稱三層樓樓房），其中三層樓樓房全部為未經保存登記之違章建築﹔亦明知前開土地之鄰地，為戊○○所有坐落於台中縣○○鄉○○○段后寮小段三三○號（下稱三三○號）、三三○之二十二號（下稱三三○之二十二號）之土地，該地為農業用地不得作為開設道路及工業用地，癸○○及辛○○竟共同基於為自己或為第三人不法所有之意圖，接續向丙○○隱瞞上述事實，而詐稱上開三層樓樓房僅二、三樓未為保存登記，且稱該地號三三○號、三三○之二十二號之土地可作為開設道路及工業用途，使丙○○陷於錯誤，誤以為該地可作為道路及工業使用，遂於民國八十八年六月三十日與丁○○簽訂不動產買買契約（下稱第一份契約），買受前開平房、三層樓樓房以及其所坐落之基地，地號分別為台中縣○○鄉○○○段后寮小段三三○之六號（下稱三三○之六號）、三三○之八號（下稱、三三○之八號）、三三○之二三號（下稱三三○之二三號）之土地，總金額為新台幣（下同）二千五百七十七萬元，又於八十八年七月一日與戊○○簽訂不動產買買契約（下稱第二份契約），買受地號三三○號、三三○之二十二號之土地，總金額為二百一十萬元，並支付辛○○仲介費，嗣於丙○○支付部分價款後，發現該三層樓樓房第一層樓為未辦保存登記之違章建物，無法獨立取得所有權，該土地為農業用地，不能為工業用途及開設道路，始知受騙，因認被告二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪嫌云云。
二、按不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第三百零一條第一項定有明文。再按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟第一百五十四條亦有規定。且告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；而認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，此有最高法院五十二年度台上字第一三００號、三十年度上字第八一六號判例可資參照。復按刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為構成要件，所謂以詐術使人交付，必係被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，始為相當，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成本罪（最高法院四十六年台上字第二六０號判例參照）。
三、公訴人認被告二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌，無非以
（一）被告二人詐稱該三層樓房屋僅第二、三層樓未登記，並於該第一份契約書中在買賣標的一項上只載明「三層樓之第貳、第參層未辦保存登記」，未提及第一層樓尚未登記之事實，業據告訴人指述歷歷，復有第一份契約書在卷可參，而該台中縣○○鄉○○村○○路○○號門牌所屬之建物已拆除完畢並辦理建物滅失，本案平房及三層樓樓房係後來加蓋屬違章建築之事實，更有建物平面圖附卷可稽，堪信屬實﹔被告癸○○辯稱其未向告訴人說明係因原三層樓樓房所有人丁○○未告知所致之詞，為丁○○所否認，且衡諸被告代書之專業能力及現今地政資料查詢之便利，被告豈有不知之理？被告推委丁○○隱瞞之詞，顯不足採﹔又該平房及三層樓房為買賣契約之標的，為第一份契約書所載明，足認該平房及三層樓樓房確為告訴人所買受，被告所辯該房子是要送告訴人之詞，顯與事實不符﹔故被告向告訴人隱瞞該三層樓樓房第一層樓未登記，致使丙○○陷於錯誤，其二人詐欺犯嫌，堪屬明確。（二）次查，被告二人向告訴人稱該三三○號、三三○之二十二號之土地可作為道路及工業用途，並於該第二份契約書之「坐落於台中縣○○鄉○○○段后寮小段三三○號」項下，故意不寫「田」而寫「內建」之事實，業據告訴人陳述明確，並經證人乙○於八十九年十一月十日在本署證稱：伊聽代書說要賣之路地是工業用地，所以伊才仲介等語證述屬實，復有該第二份契約書附卷可參，堪信屬實﹔被告明知告訴人買地目的在於開設聯外道路及工業用途之事實，亦為被告所自承，則倘被告無詐欺之意圖，何以被告明知告訴人買受土地目的下，竟未事先告知告訴人並予以阻止？更何以於契約上三三○號農地下書寫「內建」等字，不寫「田」？被告所辯告訴人早已明知該地為農地，若屬實情，則衡諸被告受委託及其代書專業，更應為法令限制之告知，豈有任憑告訴人自陷損失，故其所辯，顯不足採等為其主要論據。
四、然訊據被告癸○○、辛○○二人固均坦承於前開時、地為告訴人丙○○或仲介或處理買受前開建物及土地事宜，且知前開三層樓樓房第一層樓為未辦理保存登記之違章建築等事實，惟均堅詞否認有何詐欺取財之犯行，並均辯稱：該三層樓樓房一樓部分未辦理保存登記於買賣契約書中已記載，因一樓部分係賣方即證人丁○○之夫向他人買入，早已拆除，買賣契約書中所載名義不存在建號即指此而言；且前開作路地用之農地，於合約書中亦記明係田地目，告訴人早已知情，其等係因告訴人告知始知該農地不得當路地使用，其等均未欺騙告訴人等語。經查：
（一）告訴人向證人丁○○購買前開房地部分（即公訴人所指第一份契約書部分）：
１、依告訴人所提其與證人丁○○所訂之不動產買賣契約書內容觀之，其中買賣標示欄記載「左開土地上有他人名義不存在建號應由乙方（即證人丁○○）負責辦理註銷清楚點交給甲方（即告訴人）管業」、「建物座落同右基地上建號三
六、三八：：：」等語，且合約書第五條亦約定「本件買賣之不動產乙方保證為自己所有及自用土地：：：」等語，並不及於建物部分，此有該不動產買賣契約書附於臺灣臺中地方法院檢察署八十九年度發查字第一二一四號卷可稽。更參酌被告癸○○供稱：「我們當時只有交給他們三八、三六建號的所有權狀，三七號的因為當時為他人的，在合約書有表明要註銷，所以並沒有交給他們三七號的所有權狀」等語，而證人丙○○其後委託證人甲○○辦理指定建築線等事宜時，亦只交付三八及三六號所有權狀，並無三七號所有權狀等情，亦據證人丙○○、甲○○證述在卷（均見本院九十一年六月二十日審判筆錄），則被告等前開所辯該三層樓樓房一樓部分未辦理保存登記於買賣契約書中已記載，因一樓部分係賣方即證人丁○○之夫向他人買入，早已拆除，買賣契約書中所載名義不存在建號即指此而言等事實，顯非虛妄。
２、證人丁○○於本院審理時證稱買賣契約書之內容係其跟買方即告訴人談妥內容後，始由代書即被告癸○○撰寫，且合約書當時亦有註明未辦保存登記之建物等情明確（見本院九十一年五月二十四日審判筆錄）。證人庚○○於本院審理時亦證稱：「跟丁○○買房屋，土地的事情，我瞭解，跟戊○○買路地的事情我不知道。當時乙○有來找我，說有人要一間工廠，要我幫他找房地，我就去找辛○○，辛○○就介紹丁○○，乙○是介紹丙○○，買賣雙方我都不認識，他們在訂契約書的時候我有在場，但是我沒有看內容，是他們一邊談，代書癸○○一邊寫，寫的時候我沒有聽到說特別要求房子有無要保存登記的問題，我沒有印象，他們都同意以後，就由我們仲介簽名，我們仲介沒有關係，所以我們沒有看契約書，買賣雙方當時有看完內容才簽名的，其他的我就不清楚了」等語（見本院九十一年六月二十日審判筆錄）。另參酌告訴人丙○○於本院審理時證稱：「：：：後來是因為我買的路地，照法律的規定無法作路地的使用，所以無法申請建築線，基地是在八十八年八月份過戶的，房子也是在八十八年過戶的，不過只是過戶稅籍資料，因為沒有辦保存登記，所以無法辦過戶：：：」等語（見本院九十一年六月二十日審判筆錄）。則前開三層樓樓房第一層樓為未辦理保存登記建物之事實，告訴人丙○○於訂約時即已瞭然於胸，否則於八十八年過戶時，豈會毫無異議；故堪認被告等並未施用詐術，而告訴人亦未陷於錯誤而交付財物。
（二）告訴人向證人戊○○購買前開土地部分（即公訴人所指第二份契約書部分）：
１、告訴人丙○○於刑事告訴狀中先則指稱被告二人夥同己○○隱匿前開三三０之
二二、三三０地號土地早經公眾通行道路使用之事實，偽稱須購買始得通行，致其陷於錯誤而交付二百餘萬元予證人戊○○云云，此有告訴狀一份附於臺灣臺中地方法院檢察署八十九年度發查字第一二一四號卷可憑。告訴人於偵查中復指稱證人戊○○賣前開土地時稱係工業用地，結果其聲請建築線時始發現前開三三０之二二土地是農地，無法聲請道路使用等語（見臺灣臺中地方法院檢察署八十九年度發查字第一二一四號卷八十九年十一月十日訊問筆錄）。其經檢察官問及「外面那塊有說是既成道路？」時，其答稱：「有，我買得部分有分割給我」等語；其再被問及「路地部分告何事？」時，其答稱：「其中一塊是農地」等語（均見前揭筆錄）。則告訴人前後指訴情節不一，如別無證據足資證明，自難以其片面而有瑕疵之指訴遽為不利被告等之認定。
２、證人戊○○於本院審理時證稱：「當時是被告辛○○介紹的。當時辛○○說丙○○要跟我買路地，當時有提到是他們工廠要出入用的路地，當時我也不曉得說這個不能當路地使用，因為長久以來就是供丁○○他們這一戶在使用通行，本來就是當路地用的，但是丙○○他要求要買多一點，路可以更寬一點，所以我賣給他的面積比原來的路地還要多，是因為丙○○要求要買多一點，路要拓寬一點，事後他也有把道路完成、做好」等語（見本院九十一年五月二十四日審判筆錄）。證人己○○於本院審理時證稱：「只知道路地買賣的事情，就是戊○○的部分，戊○○是我的太太，辛○○有來跟我還有我太太說，說丙○○要跟我們買路地，當時他們買路地有無特別要求做什麼用途，我並不知道，只有提到說路不夠寬，所以才要買路地把路拓寬，我當時也有跟丙○○聲明，三三０之二十二是農地，另外三三０是工業區用地，還附贈給他旁邊的水利地，當時買賣的情形就只有這樣，其他的就不清楚了」等語（見本院九十一年六月二十日審判筆錄）。
３、而告訴人丙○○亦知戊○○所賣之土地係田地目，業據其證述在卷（見本院九十一年六月二十日審判筆錄）。且前開農地辦理過戶，需農業使用證明書，需有農作物照相，再向神岡鄉公所申請等過程，均係被告協同證人丙○○辦理申請故其早知農業用地之事等情，業據被告癸○○供述在卷，而證人丙○○對被告前開辦理過戶之供述亦無意見（見前揭筆錄）。則被告等是否告知告訴人前開土地係田地目等事實，均無礙於告訴人已知悉前開事實之認定。
４、又告訴人購得前開房地並向戊○○購得前開土地後，曾委託證人壬○○辦理指定建築線，而因告訴人向戊○○所購得前開土地經台中縣政府人員認定尚非既成道路，致無法指定建築線，且當時壬○○亦不知能不能辦理，業據證人壬○○證述在卷（見本院九十一年十月十一日訊問筆錄）；另參酌告訴人於本院訊問時亦證稱購買前開田地目土地時，不知不可作為道路使用，係事後申請時才知道等語（見本院九十一年七月十一日訊問筆錄）；故若其既不知前開所購買土地不可作為道路使用，則不會要求須可供道路使用，其若知是否可作為道路使用而有疑問時，亦必要求載明於契約書。顯見前開土地是否可供道路使用非一般民眾所可知悉，被告等及賣方戊○○亦不例外。況壬○○於本院訊問時亦結證稱：「當初癸○○介紹我辦理時，我也不知道能不能辦理，癸○○當時也不曉得能不能辦理，癸○○只是介紹給我辦而已，都沒有提到什麼細節」等語明確（見本院九十一年十月十一日訊問筆錄），顯見被告等均不知告訴人購得前開房地及向戊○○購得前開土地後，是否可辦理指定建築線，尚難以事後無法辦理指定建築線，即遽認被告等施用詐術。況告訴人其後再委託證人甲○○辦理指定建築線曾獲准，因指定建築線位置告訴人不滿意而訴願中，亦據證人甲○○證述在卷（見本院九十一年六月二十日審判筆錄），是前開土地是否為既成道路而可申請指定建築線，台中縣政府先後認定不同，證人壬○○、甲○○等專業人士亦無把握其辦理結論如何，則被告等非專業人士，更難認其等事先知悉而施用詐術欺騙告訴人。
（三）又證人乙○雖於偵查中及本院審理中證稱被告癸○○於訂約前跟其提及丁○○所賣前開建物一樓有使用執照，被告辛○○亦有提及；與被告癸○○曾跟其說戊○○之前開土地是工業區用地等語。然其證詞與前開事證均不相符，自不足採信。
（四）此外，復查無其他積極證據足資證明被告等有何公訴人所指之犯行，依前揭說明，不能證明被告等犯罪，自應諭知被告等無罪之判決。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十四 日
臺灣臺中地方法院刑事第七庭
法 官 陳 卿 和右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後十日內向本院提出上訴狀 （須附繕本） ，上訴於台灣高等法院台中分院。
書記官中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十四 日