臺灣臺中地方法院刑事判決 九十一年度自字第五三三號
自 訴 人 丙○○代 理 人 林開福律師
楊國煜律師被 告 乙○○
甲○○右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院裁定如左：
主 文自訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：被告乙○○、甲○○及第三人黃富成分別共有坐落臺中市○○段○○段二二之一地號、二二之二地號兩筆土地，每人應有部分各為三分之一。被告於民國八十九年六月九日向臺中市中山地政事務所（下稱中山地政所）申請就前開二筆土地複丈，嗣並由該所繪製複丈成果圖並函知被告：前開二二之一地號土地之實際面積為一六○平方公尺，較土地登記謄本所載面積少七平方公尺；另二二之二地號土地之實際面積為四○平方公尺，較土地登記謄本所載面積少二平方公尺。被告二人明知上情，仍向自訴人誆稱前開二筆土地之面積確如土地謄本所載，致自訴人陷於錯誤，而於同月三十日與被告等訂立上開二筆土地之買賣契約，並分別以不實之土地登記謄本所載面積計算價金為新臺幣（下同）六百零三萬元（乙○○部分）及三百二十萬元（甲○○部分），且已給付乙○○五百六十五萬五千元，及給付甲○○三百二十萬元。嗣自訴人經中山地政所函知辦理土地面積更正登記，始知上情，因認被告二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問自訴人、被告及蒐集或調查證據結果，如認為案件有刑事訴訟法第二百五十二條至第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回自訴，同法第三百二十六條第三項定有明文。再按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。再按自訴被告犯罪者，除應具體說明被告犯罪事實外，尚應提出適於憑以認定犯罪之証據，以為法院調查審認之依據。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年臺上字第二六０號判例可資參照。
三、自訴人認被告乙○○、甲○○涉有詐欺取財罪嫌，無非以被告二人隱瞞所售土地實際面積較權狀面積為小之事實，而與自訴人簽立買賣契約受領價金為據。訊據被告乙○○、甲○○均堅決否認有詐欺犯行，乙○○辯稱：八十九年六月十九日複丈現場，測量人員並未告知伊測量面積較登記面積短少，伊至簽訂本件土地買賣契約時止，都不知道土地面積有短少之情，伊亦不曾收過地政事務所通知辦理面積更正的函文等語；甲○○辯稱：本件土地買賣伊並未經手，而係全權交由伊太太吳瑜瑜處理，簽訂買賣契約等過程都是由吳瑜瑜代理伊為之，故自訴人所指土地面積短少一事，伊完全不知情等語。經查：
（一）八十九年六月十九日中山地政所土地測量人員就本件買賣土地辦理實地複丈測量時，測量員有告知被告乙○○鑑界土地與登記面積不符一事，固據證人即中山地政所測量員施宏昌於臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度偵字第一○五四三號乙○○告訴余雪芬、丙○○詐欺一案偵訊中證述屬實，惟經本院向中山地政所函查求證前開面積誤差告知程序詳情，該所覆以：「本案於實地辦理鑑界之時，確曾告知申請人（即乙○○）二二之一地號超出地籍測量實施規則第二百四十三條誤差規定，並言明詳細更正面積將以書面通知，惟本案面積更正通知經簽核後因本課收發人員疏漏逕將該函稿予以歸檔，未將該函發出故並無郵局回證資料，乙○○女士未向本所申辦面積更正登記」等情，有該所九十二年四月二十一日中山所二字第○九二○○○六一九一號函及九十二年四月三十日中山地所二字第○九二○○○七一五二號函附卷可證，足徵該次土地複丈申請人乙○○雖經現場測量員告知鑑界土地面積有誤差現象，然中山地政所因疏失並未進一步具體函知乙○○詳細更正面積情形，是乙○○辯稱其並未曾收受通知辦理土地面積更正函文一節，經核屬實。復按土地登記制度具有絕對之公示、公信效力，而土地權狀或謄本為國家地政機關依嚴謹程序核發之土地權利內容證明文件，土地所有權人信賴土地權狀或謄本所載權利內容，以之為特定買賣標的之證明文件，要屬當然，雖本件測量人員於實地鑑界現場有口頭向乙○○提及面積不符一事，惟嗣並未正式函知詳細誤差情形，自難苛求乙○○嗣於簽立買賣契約時得以切確告知自訴人土地面積誤差詳細情形，即乙○○於簽約過程主觀上並無詐欺犯意，客觀上亦無施用詐術可言。
（二）按不動產價值高昂，買方於簽約前，必詳究標的物之所在地段、使用價值、格局方位、環境品質等諸多因素綜合考量後，再行議定價格，即不動產之交易價值具有相當主觀性，本契約自由原則，任何一筆不動產之實際成交價格端視買賣雙方主觀合意而定，一筆不動產於買賣成立前，殊無絕對衡定不變價格之存在，亦無僅憑面積大小一點議定價格之事，此為一般民間基本交易常規，況依自訴人於本院調查時所陳：「鑑界之前，乙○○主動來找我跟她買本案的房地，在協調議價的過程，是以該筆房地的總價金為準，並非以乙○○或甲○○三分之一的持分為準，因為乙○○有向我保證要將整筆房地的完整產權交給我，所以我都是以整筆房地（即二筆地號的土地及坐落其上的一棟房子）為考量來議價，價錢從一開始的一千四百五十萬元到後來以一千四百二十三萬元（即本件所有契約價金的總額）成交。我們議價並非以坪數面積為單位去計算，而是以整筆房地為考量來決定。我是住在復興路四段二○七號即本案房地的隔壁，我跟我先生從七十一年就在那邊合開診所迄今」等語，可知本件不動產買賣並非以坪數面積而係以整筆房地為價金計算標準，又自訴人為智識程度甚高之醫師，復長期緊臨本件買賣土地開設診所，對於該筆土地之合理交易價格自有定見，自難僅以本件土地登記面積有誤差現象，即謂係因受騙陷於錯誤而為本件買賣。
（三）證人即被告甲○○之妻吳瑜瑜於本院調查時證稱：「本件土地買賣實際上是由我全權負責出售，我先生只是權狀上的所有權人，並未經手本件買賣，我先生雖是買賣契約的出賣人，但是由我代理出售訂立本件買賣契約，我哥哥吳家樑有和我一起經手本件土地出賣事宜，我先生只知道要賣土地，至於買賣細節全權交給我及我哥哥吳家樑辦理」等語；證人即代書余雪芬於本院調查時亦結稱：「本件買賣之房地乙○○、甲○○、黃富成各持分三分之一，黃富成部分是單純另外簽約，以五百萬元成交，至於甲○○部分都是由乙○○洽談，只有簽約時，請甲○○的太太吳瑜瑜代理來簽約」等語；另自訴人丙○○於臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度偵字第一○五四三號詐欺案之九十一年四月六日警訊時復陳稱：「本件房地所有買賣均由乙○○代表出面和我接觸，且不讓我和另外二位地主見面」等語；再核卷附甲○○部分之不動產買賣契約書，確由吳瑜瑜代甲○○簽立，均足徵本件不動產交易過程賣方係由乙○○居於代表主導地位，簽約議價過程甲○○並未經手，且係由其妻吳瑜瑜出面代理簽約，自難僅以甲○○為本件不動產買賣賣方名義人，即遽指其有詐欺犯行。
（四）綜上所析，本件並無任何積極證據足資證明被告乙○○、甲○○有詐欺故意，且無證據證明被告二人施用詐術，或因之使自訴人陷於錯誤，自難僅以買賣土地實測面積與登記面積有誤差情形，即推測被告二人於簽立買賣契約之初，存有詐欺取財之主觀犯意。是本件顯僅係自訴人與被告二人間土地買賣之民事糾葛，宜另循民事爭訟途徑解決紛爭。自訴人所舉證據顯然不足以證明被告二人涉犯詐欺罪責，被告乙○○、甲○○之犯罪嫌疑自屬不足，揆諸首開說明，本件自訴應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百二十六條第三項、第二百五十二條第十款，裁定如
主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 二 日
臺灣臺中地方法院刑事第二庭
審判長法 官 張智雄
法 官 陳 葳法 官 蔡建興右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀，上訴於臺灣高等法院臺中分院( 須附繕本 )。
書記官中 華 民 國 九十二 年 六 月 三 日