臺灣臺中地方法院刑事判決 九十二年度易字第一二八六號
公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 丁○○○ 女
丙○○ 女共 同選任辯護人 謝子熾律師右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵續字第二二三號），本院判決如左：
主 文丁○○○、丙○○均無罪。
理 由
一、本件公訴意旨略以：被告丁○○○及丙○○係姐妹關係，其等共同基於詐欺取財之犯意聯絡，明知登記為被告丁○○○所有坐落臺中縣○○鄉○○段第一三四九之一三地號及同段第一三四九之九地號之兩筆土地（下稱系爭土地），業已作為被告丙○○所有相鄰○○鄉○○村○○路○段○○○號（整編前為民生路四一二號）房屋及同地段第一三四八之一、之九、之十號建物之法定空地，竟仍於民國八十四年十一月間，委由不知情之仲介業者惠雙房屋大雅店長甲○○，先在惠雙房屋八十四年十一月十七日出刊之不動產快訊上刊載內容為「店面地正民生路、二十八坪、每坪二十六萬元」之廣告，且向承購人乙○○表示：「如買這兩筆土地，可供興建店面房屋，隔壁房地係丙○○所有，共同壁沒有問題」等語，詐稱該地為可供建築店面之土地，並由被告丙○○出具共同壁使用協議書同意乙○○於建築時共同使用被告丙○○上開房屋之牆壁，致乙○○陷於錯誤，以為該地全部均可作為蓋店面使用之建地，而於同年月二十五日，以每坪二十五萬七千一百四十三元，總價七百二十萬元之價格，向被告丁○○○及丙○○買受系爭兩筆土地，嗣乙○○於八十九年間，欲將該二筆土地出賣他人，發現該系爭土地有十八坪為他人建築之法定空地，僅剩八坪為建地，不得建築房屋，始知受騙。因認被告丁○○○及丙○○共同涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、公訴人認被告丁○○○及丙○○共同涉犯前揭罪嫌，無非係以（一）系爭土地於建築時，確係作為被告丙○○所有相鄰○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋及後方房屋以及同地段第一三四八之一、之九、之十號上建物之法定空地，土地並無位移誤測之事實，業據本署檢察官會同台中縣政府工務局建築管理課課長郭應桐及大雅鄉雅潭地政事務所職員張中原會勘屬實，且有履勘現場筆錄在卷。（二）系爭土地於七十二年十二月六日與訴外人劉水源辦理分割登記，被告丙○○擁有持分四分之一，於七十四年十月二日以買賣原因辦理移轉登記予被告丁○○○，又於七十五年九月八日以贈與原因，將持分四分之一移轉登記予被告丁○○○，有登記簿影本可稽，而此房屋係在七十一年七月間建築完成，編有門牌號碼，亦有七十一年間之使用執照影本附卷，被告丙○○於七十一年間買受後，應已知○○○鄉○○村○○路○段○○○號建物之法定空地留在屋旁之系爭土地上，惟因當時之法定空地法令可另行分割設定地號，而將系爭土地由建物之地號另行割出獨立設定地號，實際上仍為建物之法定空地。而被告丙○○復於七十四年十月二日以買賣原因辦理移轉登記予被告丁○○○，又於七十五年九月八日以贈與原因，將持分四分之一移轉再登記予被告丁○○○，足認其等均知悉出賣之系爭土間囑託世聯不動產鑑定公司鑑定結果，系爭土地地價為一千一百二十五萬二千元，有鑑定報告書可憑，惟被告丁○○○當時係為出國移民作為財產證明，其鑑定價格為配合出國，是否真實已有疑問，而其在交付鑑定公司鑑價時，並未告訴鑑價公司土地已是他人建物之法定空地，倘係鑑價公司知悉已作為法定空地，鑑價公司之鑑定絕無此價值，是該鑑價並不能做為有利於被告之證據，為其論據。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條第二項定有明文。次按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院五十二年台上字第一三○○號著有判例可資參照。再認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院三十年上字第八一六號著有判例可資參照。末按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法之所有以詐術使人陷於錯誤，而將本人或第三人之物交付為構成要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，始為相當，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年台上字第二六О號著有判例可資參照。
四、訊據被告丁○○○固坦認其確有於前揭時、地，委託甲○○刊登前揭廣告，並以前揭價格將其所有之系爭土地售予乙○○，又系爭土地確實含有法定空地，依法有部分土地不得建築房屋等情不諱；另被告丙○○亦供承其確曾於前揭時、地出具前揭共同壁使用協議書予乙○○等情詳實。惟其等仍均堅詞否認有何共同詐欺之犯行，被告丁○○○辯稱：系爭土地係經乙○○出價七百二十萬元後出售，辦理本件買賣事宜之唐誼代書事務所既係乙○○所委託，且乙○○亦曾找人測量系爭土地，乙○○不可能不知系爭土地之情況，伊未告以系爭土地含有法定空地乃因伊對土地登記謄本等資料亦不甚明瞭所致，伊尚無隱瞞乙○○藉以詐財之情形，又乙○○事後亦以系爭土地向銀行借款三百萬元，並設定抵押債務五百五十二萬元，且伊於八十三年十月間囑託世聯不動產鑑定公司鑑定系爭土地價值之結果，系爭土地價格為一千一百二十五萬二千元，顯見伊並無以較高之價額出售系爭土地予乙○○等語；另被告丙○○則係辯稱：伊自始未參與系爭土地之任何買賣事宜，僅為方便乙○○建築房屋時使用共同壁而出具前揭共同壁使用協議書等語。經查：
（一）被告丁○○○與告訴人乙○○確曾於前揭時、地，就系爭土地訂立買賣契約，且於收取買賣價金後辦理過戶，而被告丙○○亦有出具前揭共同壁使用協議書予乙○○，又系爭土地於建築時，確係作為被告丙○○所有相鄰○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋及後方房屋以及同地段第一三四八之一、之九、之十號上建物之法定空地，土地並無位移誤測等事實，業為被告丁○○○及丙○○所是認，且與告訴人乙○○所指情節互核相符，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、共同壁使用協議書及會勘現場筆錄等存卷可參，則足認被告丁○○○確有以前揭價格出售系爭土地予乙○○，又售予乙○○之系爭土地亦經被告丙○○同意使用共同壁，而系爭土地含有部分法定空地且為田地，並非全部均得建築房屋等情，先堪認定。
（二）又公訴人以系爭土地於七十二年十二月六日與劉水源辦理分割登記，被告丙○○擁有持分四分之一，於七十四年十月二日以買賣原因辦理移轉登記予被告丁○○○，又於七十五年九月八日以贈與原因，將持分四分之一移轉登記予被告丁○○○，有登記簿影本可稽，而此房屋係在七十一年七月間建築完成，編有門牌號碼，亦有七十一年間之使用執照影本附卷，另被告丙○○復於七十四年十月二日以買賣原因辦理移轉登記予被告丁○○○，又於七十五年九月八日以贈與原因，將持分四分之一移轉再登記予被告丁○○○等情，是認被告丙○○於七十一年間買受後，應已知○○○鄉○○村○○路○段○○○號建物之法定空地留在屋旁之系爭土地上，惟因當時之法定空地法令可另行分割設定地號，而將系爭土地由建物之地號另行割出獨立設定地號，實際上仍為建物之法定空地，又被告丁○○○亦當知悉出賣之系爭土地屬被告丙○○所有建物之法定空地，固非無據。亦即被告丁○○○及丙○○辯稱渠等均不知系爭土地含有法定空地，依法有部分土地不得供建築使用云云，核非可取。
（三）惟公訴人雖另以告訴人乙○○購買系爭土地前，被告丁○○○已曾於八十三年底以每坪二十五萬元之價格，將該筆土地售予案外人劉水源之子劉建位並收取訂金，惟嗣經買受人發現該土地係屬法定空地後，則與被告丁○○○解除契約，此經證人劉建位及其兄劉建業於偵查中證述屬實，是認被告丁○○○確實知悉系爭土地事實上為法定空地，無法建築，而被告丙○○既為丁○○○之妹，且住於隔鄰，又系爭土地亦為其建物之法定空地，則其等對此均當知悉他人解約之原因云云；然查，證人劉水源迭次於偵查時既結證陳稱：「（問：你是否知土地是法定空地？不得蓋房子才解除契約？）不是。我太太並無把錢匯給我，因錢不夠才解除契約，我原本想是買該土地。」、「（問：你當初在買的時候是否知道被用為空地皮？）不知道，事後沒買也不知道。」及「（問：你有說有法定空地否？）我當時不知道有法定空地。是告訴人買了之後跟我反映有法定空地時候我才知道，我才跟他說可能後面相鄰的地有被用到，我在合建時候，至跟他買之前我都不知道。」等語詳實（詳見九十年八月十四日九十年度偵字第一二七七○號第十三頁偵訊筆錄、九十一年七月三日九十年度偵續字第號第二二三頁偵訊筆錄）及九十一年十二月六日九十年度偵續第二二三號第一四四頁偵訊筆錄），則被告丁○○○及丙○○辯稱渠等不知劉水源事後解除契約之原因為何等語，尚非無據，自不得以此為認定被告犯罪之不利證據。
（四）再查，被告丁○○○辯稱其與承買人乙○○在八十四年十一月二十五日締結前揭不動產買賣契約時，業已於契約第四條明定「本件不動產買賣契約登記手續日期約定八十四年十一月二十七日，雙方須同往唐誼代書事務所履行登記手續，屆時乙方（指被告丁○○○）應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲方（指乙○○）以便聲請登記」等內容，且事後亦確有委由房屋仲介甲○○提出載明系爭土地係屬法定空地等內容之相關地籍資料供承買人乙○○查詢，乙○○於系爭土地辦理過戶前，確曾看過系爭土地之土地登記簿謄本，又唐誼代書事務所乃係告訴人乙○○所委託，且有就系爭土地進行施測等情，既據證人甲○○於警詢中證稱：「簽約前三至五天之前我有將這兩筆土地的土地登記簿謄本之影本交給乙○○，他說要拿給代書去查證，過了三至五天，乙○○就要我們三方面去唐誼代書事務所簽約買賣，買賣時雖未告知含法定空地，但全部以登記簿謄本記載為準。」等語（詳見九十年一月八日九十年度他字第六五○號第三二頁警詢筆錄）及證人即代書蔡生財於偵查時證稱：「（問：你有替丁○○○、丙○○將房子分割出系爭法定空地？）該地從蓋房子開始就是由我辦理，出賣也是我替他們辦的。又以前建築法規定不是每戶有法定空地，是以整批建蓋基地為基準預留法定空地，所以建物基地是一筆，法定空地是另外一筆，以前可以建蓋後再分割，現在則不可以。以前登記簿上不會寫法定空地，若有寫的話地政事務所也不會讓我們辦理分割，建管課以前也沒有建檔，臺中縣約從八十年間才有正確登載法定空地。」（詳見九十二年一月十七日九十年度偵續第二二三號第一六九頁至第一七○頁偵訊筆錄）等語詳實，且為告訴人乙○○所是認，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本及臺灣省臺中縣土地登記簿附卷可參，自足認告訴人乙○○購買系爭土地前，被告丁○○○業已委由甲○○提供載明系爭土地含有法定空地等相關資料供承買人乙○○交予所委託之陳佳華代書進行查證，容無疑義。準此，堪認承買人乙○○依系爭土地資料上所載之地目及標示，抑或自其所委託之陳佳華代書（唐誼代書事務所）處，自得輕易獲知系爭土地含有法定空地等情事，是以，被告丁○○○既無刻意隱蔽以欺瞞上情之行為，當尚難據告訴人乙○○指陳其看不懂相關土地登記資料，且被告丁○○○並未告知系爭土地含有法定空地等情，作為認定被告丁○○○有前揭欺罔詐財犯行之不利證據，而被告丁○○○依此辯稱伊並無詐欺取財之主觀犯意，自屬有據，且告訴人乙○○指陳其乃因被告丁○○○及丙○○之前揭行為，致陷於錯誤，始購買系爭土地云云，顯非無疑。
（四）另者，被告丁○○○陳稱告訴人乙○○事後業以系爭土地向銀行借款三百萬元，並設定約達前揭買賣價格八成之抵押權五百五十二萬元予臺北銀行股份有限公司（下稱臺北銀行），且伊於八十三年十月間囑託世聯不動產鑑定公司鑑定系爭土地價值之結果，系爭土地價格為一千一百二十五萬二千元等情，既據告訴人乙○○自承在卷，且有土地登記簿謄本及世聯不動產鑑定公司鑑定報告書存卷可憑；而質以證人甲○○於偵查時亦證稱：「「（問：當初你仲介時，有無感覺賣的比較便宜？）沒有，當時的行情就是如此，價格沒有賣的比較便宜。」等語（詳見九十一年四月十七日九十年度偵續第二二三號第二五頁偵訊筆錄），以及告訴人乙○○另曾於八十五年一月二十三日以每坪約二十四萬元之價格，向劉水源購買鄰近坐落臺中縣○○鄉○○段第一三四九之六地號、共十七平方公尺之田地等情，亦有土地建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可參，則堪見系爭土地尚非未達前揭價值，被告丁○○○出售系爭土地之交易價格及過程尚符誠信，而被告丁○○○辯稱伊未以顯然過高之價額出售系爭土地予乙○○等情，應屬可取，否則臺北銀行蓋無同意乙○○以系爭土地質借前揭款項及設定抵押權之可能。從而，公訴人空言指陳被告丁○○○當時係為出國移民作為財產證明，其鑑定價格為配合出國，是否真實已有疑問，而其在交付鑑定公司鑑價時，並未告訴鑑價公司土地已是他人建物之法定空地，倘係鑑價公司知悉已作為法定空地，鑑價公司之鑑定絕無此價值，是認該鑑價並不能作為有利於被告之證據，即非有據，而亦難基此遽認被告丁○○○有何施用詐術以出售系爭土地，甚或藉此詐取超乎系爭土地原有價值之價金等詐欺行為。
（五）至被告丙○○確非本件買賣契約之當事人，伊僅係同意承買人使用共同壁而出具協議書，未曾參與本件買賣事宜等情，既據證人甲○○於偵查時陳稱：「（問：當初是誰委託你賣塊地的？）是丁○○○的父母委託我賣的，出來與我談的是丁○○○及其父母。」等情詳實（詳見九十一年四月十七日日九十年度偵續第二二三號第二六頁偵訊筆錄），且有不動產買賣契約書附卷足佐，則被告丙○○辯稱其並非系爭土地之所有人，且未參與系爭買賣，尚無從共同詐騙乙○○承買系爭土地等語，當非無據。況且，系爭土地僅係含有法定空地之田地，日後可變更為建地，尚非全部不得建築房屋等情，業為告訴人乙○○所是認，且經證人蔡生財於偵查中證述詳實，是被告丁○○○及丙○○辯稱系爭土地仍得為建築房屋使用，其後可能需要用到被告丙○○所有房屋之共同壁，被告丙○○始出具共同壁使用協議書等情，亦堪採信。
（六）末者，被告丁○○○於出售系爭土地之初，主觀上既無詐欺之故意，且客觀上亦無施用詐術使乙○○陷於錯誤而承買系爭土地之情，已如前述，則被告丙○○於買賣契約之當事人締約時單純出具共同壁使用協議書，自無從認定有何施用詐術之故意及行為。總言之，被告丁○○○及丙○○並無詐欺之意圖及施用詐術之行為，則本件尚非得以系爭土地實含有法定空地，致承買人無從使用全部之土地建築房屋等情，遽認被告丁○○○及丙○○自始均具有不法所有之意圖，且均有施用詐術之行為，亦即本件被告丁○○○及丙○○主觀上既無為自己不法所有之意圖，客觀上復無欺罔之施用詐術行為，當核與詐欺取財罪之構成要件不符，難遽對被告論以該法條之罪責。綜上所述，本件僅屬民事糾葛，自應循民事訴訟程序解決，揆諸首揭法條規定及最高法院判例意旨，既難謂被告丁○○○及丙○○有何共同詐欺取財犯行，自非得僅憑告訴人乙○○片面之指訴而入罪。此外，復查無其他積極確切證據足認被告丁○○○及丙○○有何詐欺取財之犯行，核屬不能證明被告丁○○○及丙○○二人犯罪，自均應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院刑事第二庭
審判長法 官 張 智 雄
法 官 莊 嘉 蕙法 官 許 惠 瑜右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀（須附繕本），上訴於臺灣高等法院台中分院。
書記官中 華 民 國 九十二 年 十一 月 四 日