臺灣臺中地方法院刑事判決 99年度易字第3743號公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 黃仲青選任辯護人 楊玉珍律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度偵字第12526號），本院判決如下：
主 文黃仲青意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑壹年捌月。
犯罪事實
一、黃仲青為房屋投資客，專以購買二手屋，經整修、改作美容一新後，再交由房屋仲介公司介紹買主前來承買。其於民國95年間，將所有之坐落當時臺中縣大雅鄉（現改制為臺中市○○區○○○段○○○○號土地（應有部分1萬分之72）及坐落其上門牌號碼臺中縣大雅鄉（現改制為臺中市○○區○○○○路○○○巷○○號1樓之建物（係黃仲青於94年6月間買進，所在地建案名為「羅馬五期」，下稱系爭房地）出售予戴淑美，並在戴淑美尚未付清價款且尚未辦理移轉登記前，即將系爭房地交付予戴淑美在內居住使用，嗣戴淑美於95年5月11日為人發覺在上開建物內燒炭自殺身亡。詎黃仲青明知系爭房地為曾經發生非自然身故之凶宅，為求能將系爭房屋順利銷售出去以賺取價差，竟意圖為自己不法所有，先於95年12月20日委託不知情之東誠國際仲介經紀股份有限公司旗下之東森房屋大雅民生加盟店（下稱東森房屋）之仲介人員賈建民擔任系爭房地委賣之賣方仲介人，並於賈建民為其進行「不動產標的現況說明書」之一問一答登載時，隱匿系爭房屋為凶宅之事，而使賈建民於該說明書之「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」。嗣有不知情之張枝萬透過亦不知情之房仲人員鍾仁正（買方仲介人）之介紹，於參觀系爭房屋並閱覽系爭房地之相關證明文件後，因而陷於錯誤，而於95年12月25日與黃仲青就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，並依約陸續支付黃仲青買賣價金共新臺幣（下同）265萬元而購得系爭房地。嗣張枝萬辦妥過戶手續（因張枝萬信用不佳而未能自行辦理貸款，乃與楊登瑞合意借名將系爭房地登記在楊登瑞名下）後即舉家搬入系爭房屋居住，一陣子後張枝萬及其家人發現常有無法解釋之事情發生，深感居住不平安，嗣又有戴淑美之家屬前來舉行法事施作，張枝萬因而察覺有異，經向鄰人打聽後始知戴淑美曾在該屋內燒炭自殺身故之事而悉上情。
二、案經張枝萬訴由臺灣臺中地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力部分：按被告以外之人於偵查中向檢察官所為陳述，除顯有不可信之情況者外，得為證據，刑事訴訟法第159條之1第2項定有明文。偵查中對被告以外之人（包括證人、鑑定人、告訴人、被害人及共同被告等）所為之偵查筆錄，或被告以外之人向檢察官所提之書面陳述，性質上均屬傳聞證據。惟現階段刑事訴訟法規定檢察官代表國家偵查犯罪、實施公訴，依法其有訊問被告、證人及鑑定人之權，證人、鑑定人且須具結，而實務運作時，檢察官偵查中向被告以外之人所取得之陳述，原則上均能遵守法律規定，不致違法取供，其可信度極高，職是，被告以外之人前於偵查中已具結而為證述，除反對該項供述得具有證據能力之一方，已釋明「顯有不可信之情況」之理由外，不宜遽指該證人於偵查中之陳述不具證據能力。查本件被告黃仲青之選任辯護人固於準備程序中抗辯稱證人涂詩琁、黃麗華於偵查中之證述因未經被告及其選任辯護人反對詰問而未具有證據能力等語，惟就該等證人涂詩琁、黃麗華於檢察官偵查中所為之證述有何經檢察官在偵查時有不法取供之情形，復未釋明上開證述有顯不可信之情況；況證人涂詩琁、黃麗華已於本院審理中經本院傳訊到庭接受檢、辯雙方之交互詰問，依上說明，該證人涂詩琁、黃麗華於偵查中之證言自具有證據能力。至本院以下所引用之其他除證人涂詩琁、黃麗華外之證人證述，以及卷附之文書卷證資料，因被告及其選任辯護人並未就有何關於刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形於本院言詞辯論終結前聲明異議，且有關本案諸證人之證述、文書卷證資料亦經本院於審理期日逐一提示、朗讀，並告以要旨，本院復審酌相關證人證述筆錄製成、文書卷證資料取得，並無證據顯示有何違背程序規定情事，依據上述之說明，均應具有證據能力。
貳、得心證之理由：
一、訊據被告黃仲青（下稱被告）固就案外人戴淑美業於95年5月間於其所有之系爭房屋內自殺身亡之事不予爭執，復就其於上揭時、地將系爭房屋委由東森房屋之仲介人員賈建民銷售，後與告訴人張枝萬就系爭房地締結買賣契約，以265萬元成交並移轉交屋予告訴人張枝萬居住等情坦承不諱，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊雖然知道案外人戴淑美自殺身亡之事，惟不知是在系爭房屋內自殺身亡，當時委託東森房屋銷售系爭房屋時，也未在「不動產標的現況說明書」上關於「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」之事，那是房仲人員自行填載，與伊無關云云。經查：
㈠系爭房地原係被告於94年6月間購得，並登記在被告名下一
情，為被告所不否認，復有臺中縣雅潭地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀在卷足稽，首堪認定。而案外人戴淑美於95年間即就系爭房地與被告締結買賣契約，並在尚未辦妥貸款、移轉登記前，即先行搬入系爭房屋居住一節，業經證人戴淑卿（即戴淑美之胞妹）、詹雅純（戴淑美之女兒）、詹文堯（戴淑美之前夫）於偵查中迭次到庭具結證述屬實，核與證人涂詩琁於偵查中結證稱：「（檢察官問：戴淑美買中山北路117巷33號1樓是否你經手？）當初黃仲青來找我，代理辦過戶流程，買方信用有瑕疵貸款一直下不來，後來沒有辦法過戶撤件……」等語（參閱臺灣臺中地方法院檢察署99年度偵字第12526號卷第112頁），復於本院100年2月17日審理時到庭具結證述：「（檢察官問：戴淑美去買臺中市○○區○○○路○○○巷○○號1樓時，你有無參與？清楚嗎？）當時是被告找我說有一件買賣要辦，買主就是戴淑美，所有權人是何人因為事隔已久，案件那麼多，不記得，我是做過戶的報稅部分……」（參閱本院審理卷第64頁）、「（受命法官問：提示99偵12526號卷第112頁【告以要旨】，就系爭房屋，被告到底是委託你辦理過戶事宜，還是只辦理契稅部分？）我們接到案子應該是整個過戶流程，我的意思是說本案戴淑美購屋也是被告委託我辦理整個過戶流程，但是這個案子辦到契稅部分就停下來沒有辦。（受命法官問：辦理過戶流程中，身為代書的你手上會握有雙方哪些文件？）權狀、賣方的印鑑證明、雙方的身分證影本、契約書。（受命法官問：本案一開始辦理時，這些東西是否都有備齊交給你？）證人涂詩旋答是。」等語（參閱本院審理卷第67頁）相符；而證人王國基即系爭房屋所處社區之管理員警衛亦於偵查中結證稱：「（檢察官問：管理費本來是戴淑美繳？）是，我有收過，本來是黃仲青繳，後來改成戴淑美繳，黃仲青說房子賣給戴淑美，以後管理費跟戴淑美收。」（參閱同上偵卷第90頁）明確，復有登載系爭房屋於95年3至6月間由案外人戴淑美繳納管理費之宏倫管理顧問有限公司各類繳費登記簿在卷可稽。是上揭關於案外人戴淑美曾就系爭房地與被告締結買賣契約，並於過戶完成前即先行入住等節，實堪認定。而案外人戴淑美於95年5月11日經人發現在系爭房屋燒炭自殺身故一節，則經證人詹雅純、詹文堯以及陳惠鹽（即處理戴淑美自殺案件之時任臺中縣警察局豐原分局大雅分駐所員警）於偵查中結證明確，並有臺中縣警察局豐原分局98年5月22日中縣豐警偵字第0980029299號函暨檢覆戴淑美在臺中縣○○鄉○○○路○○○巷○○號1樓燒炭自殺相關資料乙宗（包括臺中縣警察局豐原分局大雅分駐所雅警普字第9505085號刑案偵查卷宗、臺中縣警察局豐原分局大雅派出所一般陳報單、臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書、詹雅純警詢筆錄、員警陳惠鹽製作之臺中縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○號一樓室內圖及戴淑美之遺書）附卷可佐，亦堪認屬實。
㈡被告雖以前詞置辯稱：在出售系爭房屋予告訴人時，並不知
道案外人戴淑美是在系爭房屋內燒炭自殺身故之事云云。惟查：
⒈證人涂詩琁即為被告與案外人戴淑美就系爭房地買賣辦理過
戶貸款事宜之代書於偵訊中乃具結證稱：「當初黃仲青來找我，代理辦過戶流程，買方信用有瑕疵貸款一直下不來，後來沒有辦法過戶撤件，後來有一天戴淑美的前夫詹先生之前就有合作過，他打電話給我，他問有無受理這個案件，他說他前妻已經在裡面燒炭自殺，他告訴我這事，他沒有委託我處理後續。我知道之後有跟黃仲青電話聯絡時有講到這件事，他說他會去處理。如何處理他沒有講，後來房子又賣給張枝萬我不知道，在詹先生跟我聯絡之後，我當天馬上就打電話給黃仲青，詹先生是4、5年前跟我講。（檢察官問：你在電話中跟黃仲青如何說？）我說怎麼有一位詹先生打電話來說他前妻戴淑美在房子裡燒炭自殺那是怎麼回事，案子要怎麼處理，他說他處理好再跟我聯絡，之前就已經在辦撤件因為一直找不到人，後來撤件沒有過戶。」等語（參閱同上偵卷第112頁）；並於本院審理中再度經傳到庭具結證稱：「（檢察官問：戴淑美去買臺中市○○區○○○路○○○巷○○號1樓時，你有無參與？清楚嗎？）當時是被告找我說有一件買賣要辦，買主就是戴淑美，所有權人是何人因為事隔已久，案件那麼多，不記得，我是做過戶的報稅部分，辦到一半有壹個詹先生打電話過來說『戴淑美』在房子發生一些事，就是在屋內死亡，原來戴淑美的身分證上配偶欄是空白，詹先生打電話來說是戴小姐的前夫，剛好詹先生也認識我，就打來問我，我蠻訝異他們是夫妻，也很訝異他太太為何會在該屋死亡，詹先生只是想要瞭解一下，就是告訴我戴小姐的事情，當時詹先生好像是說戴淑美是在屋內燒炭死亡，我就打電話給被告說這件事該如何處理，後續因為事隔5、6年不記得了。因為詹先生打電話給我說他前妻在屋內自殺，我蠻震驚的，所以印象深刻。（檢察官問：請提示99偵12526號卷第112頁，於偵訊中證述你有打電話給被告說有一位詹先生打電話來說他的前妻在屋內燒炭自殺等語，於偵訊中所述是否屬實？）實在。」、「（受命法官問：你在偵查中說本件沒有辦法過戶撤件是因為買方信用有問題？）對。（受命法官問：意思是說辦到貸款就辦不下去，係於何時撤件？）想不起來。（受命法官問：戴淑美信用有瑕疵而無法貸款，有無就此事去找過戴淑美或是被告就此部分該如何辦？有無找到人？）戴淑美後來我就找不到了。（受命法官問：那案子在詹文堯打電話給你之前，是否因為一直找不到戴淑美而一直懸著辦不下去？）是。（受命法官問：在你打電話告訴被告說詹文堯打電話給你的時候，這些辦理過戶的文件是否都還在你的手上？）在。（受命法官問：你打電話給被告有關詹文堯講的這件事時，用意為何？）就是辦過戶的後續流程應該如何跑。（受命法官問：被告的回答？）忘記了。（受命法官問：這些文件你後來如何處理？）忘記了。後稱應該是還給被告，且是在詹文堯打電話給我，我又打電話給被告說戴淑美於屋內燒炭自殺後，還給被告的，因為已經辦不下去了。…………（受命法官問：剛剛給你看過詹文堯於偵查中證述內容，他說他打電話給你時，有提到想要退90萬元訂金之事（提示99偵12526號卷第95頁）他稍微提到90萬元訂金之事，有說到想要退該屋，因為他太太已經在該屋自殺，他們不想要那棟房子。」等語（參閱本院審理卷第67至68頁正面）明確。而證人詹文堯亦於偵查中到庭具結證稱：是在戴淑美去世之後才知道她有向被告買系爭房屋，並已經付了部分價金，當時有找大雅的涂代書協請被告將戴淑美繳交的定金予以退還，但是被告反而寄存證信函要求我們履行戴淑美所簽立的合約等語（詳細內容參閱同上偵卷第79至80頁）。以證人涂詩琁所述代辦經過，堪認與一般房屋買賣過戶情節相符，而證人詹文堯身為案外人戴淑美之前夫，就此等足以觸景生情之物，其家人不想繼續擁有該屋而想要解約請求返還價金，亦屬常情，該等證人證述內容實堪採信。由證人涂詩琁、詹文堯上揭證述內容可知，關於案外人戴淑美向被告承買系爭房地之過戶、貸款事宜係由被告委由證人涂詩琁辦理，惟辦理到一半即因案外人戴淑美信用問題而無法繼續，嗣有證人詹文堯打電話給證人涂詩琁告知案外人戴淑美在系爭房地內燒炭自殺身故之事，持有過戶文件之證人涂詩琁自然會立即將此事通知賣方即被告，況證人涂詩琁已結證稱：手裡與案外人戴淑美有關之代辦案件僅此一件、詹文堯打電話來問應該就是問這件事情，跟被告講也就是指承辦的這一件等語，是被告就此自無不知情之理，所辯：證人涂詩琁沒有告知案外人戴淑美是在系爭房屋內燒炭自殺身故云云，洵屬事後矯飾卸責之詞，不足採認。
⒉又證人黃麗華雖於本院100年2月17日審理中到庭結證稱：被
告是在其居住之羅馬五期社區從事房屋仲介買賣之人，忘記是否曾經跟被告就戴淑美在社區房屋內燒炭自殺身故之事討論過，也不記得是不是是在告訴人張枝萬購買系爭房屋後才跟被告談到此事等語（參閱本院審理卷第69至70頁），惟其亦同時證稱：「（受命法官問：剛剛一直表示因為這件事情已經距離現在太久所以不記得，於偵查中檢察官問你時，是否依照印象回答？）是，我是依據印象據實陳述。」等語（參閱同上審卷第70頁）。衡諸證人黃麗華於偵查中乃具結略證稱：在95年5月間是羅馬五期社區的主委，當時知道戴淑美在社區房屋內自殺之事，在95年任職主委期間應該有跟被告在守衛室碰面時討論過此事，說事情到底怎麼會這樣，被告說對方沒有繳尾款，知道戴淑美在系爭房屋內燒炭自殺身亡，因為那時大家都知道，碰面也不用問很多，被告說她繳不起尾款還是怎樣等語（參閱同上偵卷第112至113頁），而該偵查訊問時間係在99年10月8日，以距案發時點距離之遠近與常人記憶清晰與否係呈反比觀之，當以距離事發時較近之記憶為可採。況證人黃麗華於本院審理時亦稱：因為本件關於戴淑美自殺、後來房屋又賣給張枝萬的事情發生訴訟，結果自己要當證人覺得很煩，所以在審理中已不願再回想此事等語，而依常情觀之，證人黃麗華於案外人戴淑美自殺身故時係該社區之住戶兼主委，就此事自當有所知悉，其會在與於該羅馬五期社區從事房屋仲介事宜之被告見面時提及此事，亦與常情不悖，益徵證人黃麗華於偵查中之結證內容與事實相符之處，被告所辯：是在告訴人購得系爭房屋之後才在社區中庭碰到證人黃麗華並提及戴淑美自殺之事云云，核屬事後卸責之詞而不堪憑採。
⒊再者，系爭房屋在案外人戴淑美經人發現燒炭自殺身故之後
至出殯前，屋內均留有濃厚之燒炭味，且事後屋內有關案外人戴淑美及其女兒詹雅純之物品，案外人戴淑美之家屬尚未及進行處理，即因房屋門鎖遭更換導致無法入內處理等節，分別據證人詹雅純、詹文堯於偵查中二度到庭結證明確（證人詹雅純部分請參閱同上偵卷第62、64、96頁，證人詹文堯部分請參閱同上偵卷第79至80、95至97頁）。而被告彼時正係系爭房屋之所有權人，則有利害關係且會入內進行遺物處理、更換門鎖之人，除被告外，實不作另外第二人想。且正因為被告係系爭房屋之所有權人，故該屋內發生案外人戴淑美燒炭自殺此一重大事故，依一般民間習俗，即便自殺身亡之人之遺物已經處理掉，尚有進行法事以消災解厄之習俗，被告豈有不經人告知之可能？況被告係從事投資房屋購置轉售之投資客，就此等重大事由自無不予以關切之理，實無容其徒以：案發時那幾天剛好出國前往日本、不在台灣所以不知情云云資為辯解，據此益徵被告所辯與常情不符而無足憑採。
⒋綜上證人所述及客觀常情判斷，被告於案外人戴淑美於系爭
房屋內燒炭自殺身故後、出售系爭房屋予告訴人張枝萬之前，即已明確知悉，乃屬昭然若揭。
㈡關於被告於出售系爭房屋時，並未將案外人戴淑美於該屋內自殺身故之事對仲介人員、購屋之告訴人進行告知部分：
⒈系爭房屋之不動產標的現狀說明書上關於「本戶（指專有部
分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」一欄係經勾選「否」一節，有不動產標的現況說明書影本在卷可稽；另告訴人向被告承買系爭房屋之不動產買賣契約書內關於「第五條」之擔保責任說明亦載明：「四、除不動產說明已載明者外，乙方保證本買賣標的之主見物（指專有部分）在其產權持有期間，絕無發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事。乙方如有違反此項保證，願無條件同意甲方解除契約，並賠償甲方因此所生之損失。甲乙雙方令有約定者，從其約定。」等情，亦有該買賣契約書影本附於卷內足堪憑採，而上揭文件均經被告親筆簽名之事，亦為被告所是認在卷，堪為認定。
⒉被告雖辯稱：系爭房屋之不動產標的現狀說明書並非伊所填
載，亦即伊並未跟房屋仲介人員說該屋並非凶宅，是仲介人員賈建民於告訴人張枝萬確定承買後才事後交付空白的現狀說明書供伊簽名云云。惟查：
⑴該等「不動產標的現狀說明書」係賣方仲介人賈建民對被
告以進行一問一答之方式予以填寫勾選並交由被告簽名等情，業據證人賈建民於偵查中具結證稱：「（檢察官問○○○鄉○○○路○○○巷○○號1樓是否你仲介？）我是賣方仲介，當時已是市場上流通的物件，所有人都可以賣，賣方本身在大雅市區從事仲介，我去找他寫物況說明書，有問到是否凶宅，他說不是，我就勾不是。（檢察官問：你知道這屋子曾發生自殺案？）不知道。（檢察官問：黃仲青說簽說明書時都是空白的？）不可能，一定是簽完後他才簽。」等語（參閱同上偵卷第45至46頁）明確；復於本院審理時到庭具結證述：「（受命法官問：一般在接到物件之後，你們的標準作業流程？）委託者將物件委託給我們之後，業務會簽專任委託書或是一般委託書，目的是表明要委託我們銷售該房屋，委託書裡面會有壹份不動產標的現況說明書，我們會在這時候對委託者一問一答進行勾選，這也是在剛委託我們時，一併簽署的文件之一。再來就由業務帶同客人去看。（受命法官問：剛剛你說委託書、現況說明書會否可能在還沒有簽委託書，先帶客人去看屋後，客人表示想要買，再回來請委託人補簽？）若沒有簽委託書，對仲介人員及買方都沒有保障，所以一定要在帶客人去之前就先簽好才可以，這是我們從事仲介業務人員的基本規範。（受命法官問：在你們對客戶做不動產現況說明書時，會否要求委託人據實說明？）一般的作法就是我們問委託人回答，我們就照委託人的答覆進行勾選，不會特別告知委託人是否一定要據實回答，基本上是他們答什麼我們就勾什麼，最後再讓委託人進行簽名。（受命法官問：是否記得曾經於95年12月間受被告委託仲介位於臺中市○○區○○○路○○○巷○○號1樓房屋之事？）是有這件事。（受命法官問：提示99偵12526號卷第30頁至36頁，對於這些文件是否有印象？）這些都是我寫的沒錯。…………（受命法官問：請你回想一下在勾選不動產標的現況說明書時，是否是壹個問題、壹個問題一一詢問？）我想他也是房仲的高手，這些程序他應該非常清楚，公司也不容許我們沒有簽，之前在我偵查中作證時，被告說我們拿空白的屋況說明書給他簽，但是我到現在還想不通他為何這樣說，我當時確實有一一詢問，並一一勾選，再請被告簽名，這是我們應該做的動作，況且我剛剛有說公司不容許我們拿空白的說明書給委託人簽署，我想委託人也不願意在空白的說明書上簽名。」等語（參閱本院審理卷第70頁背面至第71頁背面）屬實。則以被告自承係專業之房屋投資客及其投資模式，就此等制式之屋況說明書之內容自無不知之理，更遑論該內容中有關出售標的是否為「凶宅」此一在民間相當重視之購屋要件之事，其在證人賈建民進行詢問時未據實告知案外人戴淑美在該屋內自殺之事，自屬明知而未告知無訛。縱該等屋況說明書係證人賈建民所自行填載，亦係因被告並未在物件出售前就該事進行告知所致，被告明知該屋為一般認知中之凶宅，竟未在委託仲介進行銷售時就此重要之點進行揭示、告知，自屬隱匿，無容被告一再以「並未親自填寫屋況說明書」云云而解其隱匿此等房屋交易中依常情對買方屬於重要之點之事之行為。
⑵此外，依據告訴人張枝萬於偵、審中之指證述（均經具結
），以及買方仲介人即證人鍾仁正於偵查中之結證內容均可知悉被告於買方仲介人帶同告訴人前往系爭房屋進行觀看、議價之過程中，均未曾告知有關該屋內曾發生有人燒炭自殺身故之事，應屬無疑。
㈢而有人「非自然身故」情事之房屋，即一般所稱之「凶宅」
，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介業之規範即內政部所頒「房地產委託銷售契約範本」，泛指「曾發生兇殺或自殺致死案件」之房屋，此有內政部87年9月編印房地產委託銷售契約書影本附卷可稽。此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面的嫌惡狀況，對於居住於內之住戶而言，除對於居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，有此種狀況之房屋，均會嚴重影響購買及居住意願，其個別條件自產生負面評價，造成經濟性之價值減損，進而影響其交易價格。是交易之房屋內有無「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重要判斷資訊，此資訊應列入不動產交易（仲介或拍賣）應揭露之事項。亦即一般購買者若知有上情，多心生畏怖而無購買意願，就供給與需求之角度觀察，足以影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認屬交易上之重大瑕疵。是綜據前述，本件被告無論是在與仲介方簽訂委賣契約、與買方簽訂買賣契約之過程中，均未曾就其所知關於該屋在一般經驗內有因案外人在其內自殺身故之事而屬於「凶宅」之事進行告知等情，乃屬明確。而被告係以265萬元之價格將系爭房屋出售予告訴人張枝萬，該等價格係合於當時該地一般正常房屋之售價一節，業據證人賈建民於本院審理中當庭結證明確，衡諸被告持有系爭房地產權時，其貸款之本金最高限額為250萬元，有土地暨建物登記謄本附於臺灣臺中地方法院檢察署
99 年度他字第1781號卷第69頁（告訴人張枝萬購屋登記於楊登瑞名下之土地暨建物登記謄本之本金最高限額抵押為264萬元，此部分亦附於同他字卷第37頁），是被告顯然係以相當於市價之價格將系爭房地出售予告訴人，亦附此敘明。本件被告犯行既屬事證明確，自應對被告依法予以論科。
二、按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；「消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明」，此有最高法院87年度台非字第
100 號裁判要旨可資參照。次按一個欺罔行為先取得金錢債權，嗣而交付現金者，應構成詐欺取財罪（參照25年非字第119號最高法院判例意旨）。查被告依契約對告訴人負有告知該屋內曾發生非自然身故之有人在屋內燒炭自殺身亡事件之義務，竟隱匿不告知，致使告訴人陷於錯誤，誤認系爭房屋並非凶宅，而未行使解除買賣契約或減少價金之權利，進而依原訂買賣契約內容，如數交付其餘按市價所約定之買賣價金，被告應構成刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
三、爰審酌本件告訴人僅係一藍領階層之人，傾其一生積蓄卻購得俗稱「凶宅」之房屋，實屬情何以堪，而被告黃仲青身為專業之房屋投資客，復為登記在案之不動產經紀人（有被告於大府城不動產之業務名片附於同上他字卷第10頁可佐），未能以專業、誠信之態度與他人進行交易，僅為求能順利託售俗稱「凶宅」之系爭房屋，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項，致告訴人因而陷於錯誤購入系爭房屋，其犯罪之動機、目的、手段均無足為採，且其犯後非但未能坦承犯行，反而一再飾詞狡辯，無視於告訴人購入系爭房屋後心理上所承受之巨大痛苦及面對與被告進行解除契約之民事訴訟程序之煎熬與時間之浪費，被告雖未就民事敗訴判決（本院民事98年度易字第2309號）提起上訴，惟迄今亦未能履行判決主文本旨（該案中告訴人僅要求解除契約、回復原狀，尚未及於其他損害賠償），以其專事房屋投資，每次交易轉手中所獲得之利益，依一般常情，顯然高於授薪階級之人，詎其對告訴人已支付之區區數十萬元之房屋貸款猶要求要分期付款以茲清償，其惡性實非輕微等一切情狀，對被告量處如主文所示之刑，以示懲儆。（公訴人起訴雖求刑2年，惟本院已斟酌上揭情狀，認對被告科以如主文所示之刑，已足生懲儆之效，故未依公訴人雖求刑度而為判決，附此敘明。）
四、又被告行為後，中華民國96年罪犯減刑條例於96年7月4日制定公布，並自96年7月16日施行，而按「犯罪在中華民國96年4月24日以前者，除本條例另有規定外，依下列規定減刑：一、死刑減為無期徒刑。二、無期徒刑減為有期徒刑二十年。三、有期徒刑、拘役或罰金，減其刑期或金額二分之一」，中華民國96年罪犯減刑條例第2條第1項固定有明文。惟同法第3條第1項第亦規定，刑法第339條之罪經宣告死刑、無期徒刑或逾有期徒刑1年6月之刑者，不予減刑。則被告所為上開犯行之時間，雖係在96年4月24日以前，惟本院就其所犯前揭刑法第339條第1項之詐欺取財罪所宣告之刑已逾1年6月，依同條例第3條之規定，本件被告之犯行乃在不予減刑之列，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299第1項前段，刑法第339條第1項，刑法施行法第1條之1，中華民國96年罪犯減刑條例第3條第1項，判決如主文。
本案經檢察官陳雅瑩到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 3 月 10 日
刑事第十一庭 審判長法 官 林慧英
法 官 江奇峰法 官 林學晴以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 簡雅文中 華 民 國 100 年 3 月 10 日附錄論罪科刑法條中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。