臺灣臺中地方法院刑事判決 100年度易字第2816號公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 許坤仲選任辯護人 陳鴻謀律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度調偵字第470號），本院判決如下：
主 文許坤仲無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告許坤仲係國雄國際股份有限公司（下稱國雄公司）負責人，就房屋現況與使用執照是否相符及房屋車庫之進出道路，屬私人所有之土地，非既成道路等情，有據實告知之義務。許坤仲明知國雄公司所建造坐落於臺中市○○區○○段206-5、206-4、206-3、206地號土地及其上建築物即門牌臺中市○○區○○街○○○巷○號、6號、8號、10號房屋（下稱系爭房屋）之車庫，實際建築在上開建物地下1樓，非如使用執照及建築物測量圖所載係在該建物之地上1樓，屬違章建築，及上開車庫後方之通行道路即臺中市○○區○○段○○○號土地屬私人土地，非既成道路，上開建物之住戶無法駕車自由進出等情，竟未據實告知楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽等人，致楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽等人陷於錯誤，先後於民國95年7月22日、96年1月5日、
96 年4月3日、96年4月17日與許坤仲就上開建物（含土地），訂定買賣契約，並陸續交屋，楊琼滿等4人並因此給付價金予許坤仲。嗣於97年12月2日，因上開建物車庫門外遭自稱為臺中市○○區○○段○○○號土地所有權人僱工設置圍籬，阻斷上開建物之車庫之通行，楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽等始知受騙。案經楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽委由黃紫芝律師告訴偵辦，因認被告許坤仲涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
二、按：㈠犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不
能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。且按告訴人之指訴，既係以使被告受有罪之判決為目的，從而，不得以告訴人之指訴作為認定被告犯罪事實之主要證據，仍應調查其他必要之證據，以察與事實是否相符。被害人之陳述如無瑕疵，且就其他方面調查又與事實相符，固足採為科刑之基礎，倘其陳述尚有瑕疵，則在究明前，自難遽採為被告有罪之根據，最高法院亦著有61年台上字第3099號判例可資參照。又按事實之認定，應憑證據，如未能發現確實之證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；再犯罪事實所憑之證據，無論係直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於一般人均不致有所懷疑而得確信為真實之程度，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達此程度而尚有合理之懷疑存在時，本諸無罪推定原則，自應為被告無罪之諭知。
㈡刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人
不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法之所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。所謂以詐術使人交付，必係被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，始為相當，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成本罪（最高法院69年台上字第1531號判例、76年度台上字第4986號、46年台上字第260號判例意旨參照）。
㈢刑法上之詐欺罪，所謂之詐術，固不以欺罔為限，即利用人
之錯誤而使之交付，亦不得謂非詐欺；且事實上之不告知，有時雖亦可認係詐術之手段，即依事實上之不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。然在一般社會經濟交易中，刑法上詐欺罪之規範用意，應係在禁止於經濟行為中使用詐騙之方法得利為其規範目的，而經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考；且基於刑法謙抑原則，並非所有無價值之行為，一概均應予刑法非難評價，而動之以國家刑罰權。是除非係屬於明顯資訊不對等之交易，倘以一般社會普遍存在之各項公示制度或習慣，得以掌握各項與交易有關之資訊，即無從苛求經濟行為之交易人之任何一方將所有不利或有利於對方或己方之各項考量因素之資訊均以揭露，況所謂有利或不利之交易考量因素，實具相對性，孰利孰不利，事涉交易人之個別主觀認知，無從以一定標準予以具體規範，交易人之任何一方尚不得將自己應承擔之徵信責任轉嫁予對方。故於社會上之經濟交易，事實之不告知並非於任何場合均一概值以刑法非難之評價，仍須按諸刑法一般不作為犯之原則，即須於法律上負有告知義務，故而隱之，並以之為犯罪手段者，始克相當。易言之，利用人之錯誤而使其為財物之交付，固亦屬詐術，惟其前提須行為人有告知他人錯誤之義務，或此錯誤認知係行為人所引致，行為人竟不為告知，而積極利用他人之錯誤，促成交易，且行為人受有財物之交付與其利用他人錯誤之行為間有因果關係為限。至是否具有法律上之告知義務，其判斷標準，並非單純就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由認定其具有防止或作為義務，即直可遽認屬於法律上負有告知義務，仍須視其不告知之程度是否已逾交易上所容認之限度，是否逾越社會上可認相當之範圍而定，俾免有違刑法罪刑法定主義之原則。
㈣民法上稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用，或契約預定交用之瑕疵；而買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；且買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同；而買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。民法第345條第1項、第354條、第359條、第360條及第361條定有明文。是於房屋買賣交易之情形，依社會通常交易習慣，房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要精神，至買賣標的物如有未達影響正常使用收益之非重大瑕疵，買受人固得依民法買賣編之相關規定，主張減少價金，然出賣人亦不至達於應受刑法詐欺罪予以非難之程度。
三、本件公訴人認定被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，無非係以：㈠被告許坤仲於偵查中之供述（證明被告以上開建物之車庫係建造在該建物之地下層之狀態銷售；且被告並未告知告訴人等人房屋現況與使用執照不符之情）。㈡告訴人陳淑麗、吳友欽、告訴代理人莊佩穎、劉智銓、郭振峰分別於偵查中之證述（證明上開建物車庫之出入道路係屬私人土地）。㈢卷附國雄聖山莊銷售資料（證明被告以上開建物之車庫係建造在該建物之地下1層之狀態銷售）、臺中市中興地政事務所建物測量成果圖、臺中市政府100年2月22日府授都管字第1000021635號函（證明被告申請之上開使用執照上所載上開建物之車庫係建在該地上1層與實際上車庫係建在地下1層之狀態不符○○○區○○段○○○○號之土地登記公務用謄本（證○○○區○○段○○○號之土地係私人所有）、相片6張（證明上開建物之車庫無法進出）等節，為其主要之論據。
四、惟訊據被告堅詞否認有何詐欺取財之犯行，並辯稱：㈠本件系爭國雄聖山莊建案於92年初整地開發當時，系爭巷道即早已供當地民眾通行多年，緊臨告訴人住處之鄰地瑞聯天地住戶之車道亦係使用該巷道進出。又自國雄聖山莊建案於92年初整地開發乃至建築完成，乃至告訴人等95、96年間簽約購買成屋遷入居住1、2年均未曾有何人主張該巷道有何糾葛，或不能通行之情事，被告及國雄公司人員主觀上亦認該巷道應為既成巷道。㈡國雄公司有一定之組織，各該組織部門有各自之權責，被告身為董事長並不會親自介入有關本案個別承購戶之銷售事務。再告訴人向國雄購買系爭房屋時，整個國雄聖山莊建案早已建築完成，國雄公司並已將完成之成屋委由豐碩廣告事業有限公司代為銷售，被告於告訴人等和代銷公司洽購房屋期間，並未和告訴人等有何洽談相關購屋細節，此觀諸告訴人及告訴代理人等於檢察官偵查中之供述即明，被告既未直接和告訴人等洽談購屋細節，自無可能對告訴人等施用詐術至明。㈢告訴人等係購買成屋而非預售屋前已言之，告訴人等於和代銷公司洽購房屋期間，系爭巷道亦確供民眾通行使用，本件購屋案係成屋買賣並依現況交屋，並無任何訛詐情事。㈣告訴人所指車庫未經合法登記為車庫云云。查系爭國雄聖山莊建案係利用當地地形，規劃設計有車庫供住戶停車使用，代銷公司於成屋銷售時從未向購屋者謂車庫係合法登記為車庫，而是向客戶解釋該車庫係屬受益範圍內之面積，並規劃為停車使用，惟倘購屋者不願將之做為車庫使用，自亦得另行規劃為其他用途使用，此觀諸建築改良物有權買賣移轉契約書中僅詳列1、2、3、4各樓層之面積，並未列有地下層之面積；另於買賣契約書第2條中亦詳列主建物之面積並註明（本戶另受益面積之坪數）及（本面積未登錄在權狀內，未設定保存登記），可資佐證告訴人於簽約前應已由代銷公司處得悉所承購建物中車庫部分係未辦保存登記等實際使用狀況。㈤本件純屬民事糾葛，國雄公司並於偵查中之100年4月21日即已在鈞院和告訴人等達成和解，由國雄公司取得系爭台中市○○區○○段第203號土地權利範圍9600分之3385所有權之土地，並將該持分移轉登記予告訴人等四人每人權利範圍各7680分之677共有人，使告訴人等四人均成為系爭土地之共有人，得以共有人之身分永久合法使用進出系爭巷道並排除他人或共有人之圍堵通行等不法行為等語。
五、本院查：㈠被告係國雄之負責人，國雄公司於95年初於坐落臺中市○○
區○○段206-5、206-4、206-3、206地號土地上完成建造門牌臺中市○○區○○街○○○巷○號、6號、8號、10號之地上4層建物房屋（屬於「國雄聖山莊」14戶建案之其中4戶），於95年2月22日申請臺中市中興地政事務所實施建物測量，並取得使用執照（95年府都建使字第74號，為4層樓房屋，即民間俗稱3樓半）；又該等房屋之停車空間（即車庫）原於申請建築時，係規劃設置於地面層（即俗稱1樓），其車道出入係利用「國雄聖山莊」社區內同屬國雄公司原所有之同地段206之2及206之1地號土地為車道，以對外聯絡非國雄公司所有之同地段207、208號土地之15米計劃道路或同地段
186、186之1、186之2地號土地上之福聯街49巷巷道（本院按，206之1及186之1亦同屬8米計劃道路範圍之內），惟因上開4戶房屋坐落之土地屬斜坡處，國雄公司於實際建造時即利用該斜坡處於該等房屋增建地下1樓做為停車空間（即增設作為車庫之樓層，而原1至4樓之樓層與原設計相同不變），並將206之2及206之1地號土地建造成為封閉式之「國雄聖山莊」社區中庭，「國雄聖山莊」社區之各戶房屋，其中坐落於同地段206之6至206之10地號土地上之各戶，其車道則改直接由北側即同地段186地號土地上之福聯街49巷巷道出入，坐落於同地段206之11至206之15地號土地之各戶，其車道改直接由南側即同地段同地段207、208號土地之15米計劃道路出入，至於系爭4戶房屋，則改直接由東側即同地段203號之私人共有土地（按該土地之地面，早於92年1月16日國雄公司聖山莊建案開發整地當時，即已舖設有柏油路面供通行），嗣國雄公司於取得上開「國雄聖山莊」建案之房屋使用執照後，於95年4月1日起委託豐碩廣告公司銷售「國雄聖山莊」社區房屋，並以上情製作銷售廣告之圖示；其後告訴人楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽等人先後於95年7月22日、96年1月5日、96年4月3日、96年4月17日與國雄公司就系爭房屋（含土地），訂定買賣契約，並陸續完成交屋，楊琼滿等4人因此給付價金予國雄公司；惟於97年12月2日，因系爭4戶房屋之地下1樓車庫門外之出入處，遭自稱為臺中市○○區○○段○○○號土地所有權人僱工設置圍籬，而阻斷系爭房屋車庫出入之通行，嗣後告訴人楊琼滿、陳天浩、陳淑麗、吳友欽等人即對被告提出詐欺告訴，而於偵查中經檢察官移請本院臺中簡易庭調解並成立調解，由國雄公司及被告於100年5月30日前，將國雄公司及被告之兄許坤爐所取得上開203地號土地之持分，移轉登記予告訴人等4人，並於本院審理中之同年5月10日辦竣移轉該土地持分之登記，由告訴人等4人取得共同使用203號土地之權利，使其等房屋之車庫得以出入203號土地之巷道等情，分別經告訴人、代理人等於偵、審中指訴（述），及為被告所是認（見本院卷第17頁正、背面、第95至96頁），並有卷附相關書證為憑（見他卷第4頁國雄公司基本資料查詢、第5至36頁土地、房室買賣契約書、第37頁地籍圖謄本、第38至42頁國雄公司聖山莊銷售廣告資料、第66至69頁臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖、第70頁證物袋內建築圖說，偵續卷第66頁92年1月16日整地照片、第68至73頁不動產委託銷售契約書、第130頁建築配置圖、第117至122頁檢察官履勘現場所拍攝之房屋及附近土地照片，調偵卷第50至51頁背面本院調解程序筆錄，本院卷第42至51頁委託代銷付款票據明細、收據存根、支票正反面影本、第56至57頁移轉203地號土地持分予告訴人等之土地登記簿謄本影本），合先敘明。
㈡就被告就系爭4戶房屋（含土地）之買賣，是否為本件公訴意旨所指對告訴人等直接施用詐術之行為人乙節：
⒈告訴人陳天浩之代理人莊佩穎雖一度於偵查中陳稱：「我
是直接跟被告辦公室跟他談，那時被告跟我們說那是既成道路」云云（見調偵卷第29頁）；但另於偵查中結證稱：
買屋時是與現場銷售人接洽等語（見調偵卷第68頁）；其於本院審理時結證稱：當時簽約都是伊先生簽約的，伊先生叫陳春庭，他已經往生了，房子當時是購買伊公公的名字陳天浩，因為是伊公公出錢的，所以登記他的名字；買房子時是伊跟伊先生先去看，後來再帶同伊公公去看，是在95年年底，那是成屋，已經蓋好了，從地下室算起來是
5 層樓，1個車庫，2個車位；看房子時，現場有1個賣屋的辦公室，有銷售小姐，伊等是向銷售小姐接洽；當時銷售小姐有介紹汽車要地下室進出，地下室的門就是在房屋後面，所以由那裡出入，當時房屋後面有馬路，有鋪設柏油路，柏油路過去就是瑞聯建設的房子。伊是在最後面透過所認識的國泰世華銀行的專員到被告位於市政路健保局樓上的國雄公司辦公室與被告談價錢，那時候伊等購屋的問題都是跟銷售小姐談妥了，最後面是要談房屋的總價是多少等語（見本院卷第61頁背面至63頁背面）。
⒉告訴人楊琼滿之代理人劉智詮於偵查中陳稱：「我是跟被
告公司經理朱經理洽談的，當時經理的確跟我們講說那是既成道路，我們的車可以自由通行」等語（見調偵卷第29頁），另結證稱：買屋時是與現場銷售人接洽等語（見調偵卷第68頁）；共於本院審理時結證稱：伊於95年7月時，到國雄公司設於玉門路上的接待中心，當時接待中心的1位陳小姐說他們的房屋已經全部蓋好，陳小姐在接待中心簡單介紹後，就帶伊等到房屋現場，並介紹房子的結構，從地下室到4樓都有看過，當時有詢問價格該房型的房價是整棟1288萬元，被告在伊購買房子的過程，並沒有親自跟伊接洽或是介紹房子等語（見本院卷第65頁背面、第67頁背面）」⒊告訴人陳淑麗於偵查中陳稱：「是售屋小姐告訴我們，那
裡是車庫，車子就從那裡出入；我們在96年4、5月份的時候向被告建設公司買房子的時候，銷售小姐跟我們說地下室是車庫，外面是鐵捲門，外面有1條路，沒有路名；當時我是跟1位銷售小姐談的，但朱經理也在場，當時那位小姐跟一起去現場看，那位小姐跟我說這個巷道和外面通行的道路是相通的，可以自由通行」等語（見他字卷第49頁、偵續卷第58頁、調偵卷第29頁），而證人即告訴人陳淑麗之代理人郭振峰於偵查中結證稱：買屋時是與現場銷售人接洽等語（見調偵卷第68頁）；陳淑麗於本院審理時結證稱：買房子的時候是伊與伊先生郭振峯到房屋的現場看屋，國雄公司有接待中心，裡面1位張小姐及朱經理帶伊等去看屋；那天主要是張小姐介紹，從地下室開始看，其他的房子我們沒有去看。當時我去看屋的時候只剩下3間房屋還沒有賣出去，到了地下室的時候他們將鐵捲門打開，說那是停車的地方，可以停2部車；車庫外面就是道路，有機車、汽車在行走，所以伊也沒有想到那是否為既成道路，於整個接洽過程中，被告沒有親自與伊等接洽等語（見本院卷第68頁正、背面、第69頁正、背面）。⒋告訴人吳友欽於偵查中結證稱：買屋時是與現場銷售人接
洽等語（見調偵卷第68頁）；其於本院審理時結證稱：95年或是96年的時候，伊與陳淑麗的先生一起到已經蓋好的房屋現場，伊與陳淑麗他們是同一年購買的；賣方是由1一位張小姐介紹，伊購買的時候就是成屋附有車庫，車庫出來就是對著瑞聯天地的住戶車庫出口，每天都有車輛進出，所以伊認為那是公眾通行的道路；於購屋過程中被告沒有親自與伊接洽等語（見本院卷第70頁正、背面、第71頁背面）。
⒌由上開證人所證，足認被告就系爭4房屋之買賣，除曾與
告訴人陳天浩之代理人莊佩穎就最後階段之買賣價金接觸議價外，均未就其他買賣事宜直接與買方接觸，顯見其並非公訴意旨所指直接對告訴人等施用詐術之行為人，要堪認定。
㈢就被告或國雄公司有無利用其他售屋人員於售屋時對告訴人等施用詐術部分：
⒈證人莊佩穎（即告訴人陳天浩之代理人）於本院審理時結
證稱：「（當時銷售小姐有無介紹汽車要如何進出？）從地下室進出，地下室的門就在房屋後面，所以由那裡出入。（當時房屋後面是否有馬路？）我們買的時候後面的馬路有舖設柏油路，柏油路過去就是瑞聯建設的房子。（瑞聯建設所蓋的房子，其住戶是否也由該馬路出入？）是的，是由該條馬路出入。（瑞聯天地的住戶、其他人都可以通行那個地點？）對啊，整條路是這樣子，他們一半是從那裡彎進去，那時整個是馬路啊。（你們車庫通往外面的馬路，於購買房子時賣方有無跟你們保證該馬路他們有所有權或使用權？）沒有。」等語（見本院卷第62頁正、背面、第63頁背面、64頁背面）。
⒉證人劉智詮（即告訴人楊楊琼滿之代理人）於本院審理時
結證稱：「（當時售屋小姐有無特別講到汽車進出的馬路是屬於社區的土地？）沒有。（你有無特別詢問？）沒有，因為當時有很多機車、汽車通行，我以為那是1條正常可供公眾通行的馬路。（於洽購房子的過程中，賣方有無特別說明車庫外面的馬路他們有所有權或使用權？）都沒有。」等語（見本院卷第65頁背面、第73頁背面）。⒊證人陳淑麗於本院審理時結證稱：「（他們〈指賣屋的人
〉如何介紹？）到了地下室的時候他們將鐵捲門打開，說那是停車的地方，可以停2部車。車庫外面就是道路，有機車、汽車在行走，所以我也沒有想到那是否為既成道路。（賣屋的人是否有提到車庫外面的馬路問題？）我在現場時賣屋的人都沒有提到，因為那看起來就是馬路，我們也沒有想到。（賣方於接洽過程中有無向你們保證車庫外面的馬路他們有所有權或使用權？）沒有。」等語（見本院卷第68頁背面、第69頁背面）。
⒋證人吳友欽於本院審理時結證稱：「（賣方有無提到車庫
出去的馬路是屬於社區所有或是他人所有或是屬於既成道路？）都沒有提，我們車庫出來就是對著瑞聯天地的住戶車庫出口，每天都有車輛進出，所以我認為那是公眾通行的道路。（賣方於售屋過程中，有無特別向你保證車庫外面的馬路他們有所有權或使用權？）沒有。」等語（見本院卷第70頁背面、第71頁背面）。
⒌又坐落系爭4戶房屋車庫東側之臺中市○○區○○段第203
號土地為私人共有土地，於「國雄聖山莊」建案於92年初整地開發當時，早已是舖有柏油路面之巷道並供公眾通行，並於告訴人買受系爭房屋時，該巷道依然供公眾通行，迨至嗣於97年12月2日，因上開建物車庫門外遭自稱為臺中市○○區○○段○○○號土地所有權人僱工設置圍籬，而阻斷系爭4戶房屋車庫之對外通行等情，已有如前述被告所提出之證物照片及告訴人之指訴等證據可明。而私有之土地為公眾通行久成既成巷道者，在社會上不乏其例，在司法爭訟案例上亦非少見（尤以行政訴訟案件特多，從司法院之法學資料庫即得以搜尋驗證），況參以連買受房屋之告訴人等於洽購時，在直覺上亦同認其等所購買房屋車庫出入之聯外道路為公眾通行之巷道，則被告辯稱國雄公司人員或銷售人員主觀上認該203地號土地之巷道為供公眾通行之既成巷道乙節，容非無據。
⒍本案國雄公司售予告訴人等系爭4房屋（及土地），並未
及於同段之203號土地，此有上開買賣房屋、土地之契約書在卷可明，且上開證人亦於本院均證稱「國雄聖山莊」之銷售人員未特別對告訴人等保證車庫外面的馬路他們有所有權或使用權，故尚難認國雄公司人員或銷售人員於銷售系爭房屋時，有積極施用詐術之情形。又我國不動產（建物、土地）所有權之歸屬係採登記之公示主義，且任何人均得隨時請領建物、土地登記簿謄本或地籍圖謄本以查閱其況，再徵諸卷附由國雄公司或銷售人員所提供予買者之房屋銷售廣告文宣，其內所示之「國雄聖山莊」房屋平面圖（見他字卷第41頁），並無將系爭房屋車庫外之203地號土地所在之巷道，標示於「國雄聖山莊」建案之社區內，此情當為購買者得以輕易研判知悉。準此，關於系爭房地買賣契約，其買受標的物其所有權範圍及其周遭狀況為何，固有賴出賣人之解說，但買受人之一方依其能力所及仍得以徵信查證，而由被告所提供之銷售廣告資料顯示，其並無特別予隱瞞第203號土地之巷道為他人所有之情事，此在法律上亦無就「買賣標的」以外之土地所有權、使用權歸屬有應予告知之義務規定，自無從認定被告或國雄公司或其等有利用委託之銷售公司國施用詐術或故隱而不告知，甚或利用告訴人認知錯誤而為買賣交易之情形，被告所辯上情，應屬可信。
㈣就有關告訴人所承購之系爭4戶房屋之車庫實際上是建築在
地下1樓，非如使用執照及建築物測量成果圖所載係在該建物之地上1樓，被告是否該當刑法詐欺取財罪嫌乙節：
⒈依照前揭本案事件發展經過之說明，及被告之供述，暨證
人即告訴人（系爭房屋之買受人）或告訴代理人分別於偵、審中所述或證述，均得以確認本案系爭房屋之買賣，係屬成屋買賣，並非預售屋買賣，即買賣時係依已建造完成並經取得使用執照後之房屋現狀為交易。
⒉被告於偵查中已自承本案系爭房屋有做「二次施工」，原
停車的空間應在1樓，實卻改至地下1樓，於買賣當時有告知告訴人等語（見調偵卷第65頁）。雖告訴人或告訴代理人等分別於偵、審中均陳稱銷售人員並未告知地下室為二次施工，亦未告知房屋現況與使用執照不符，或其於買賣當時並不知情云云（見調偵卷第68 頁、本院卷第62頁背面、第63頁背面至64頁、、第66頁背面、第67頁正、背面、第68頁背面、第70頁、第71頁）。惟被告於本院已自承：系爭4戶房屋原係4層樓房屋，又該等房屋之停車空間（即車庫）原於申請建築時，係規劃設置於地面層（即俗稱1樓），惟因系爭4戶房屋坐落之土地屬斜坡處，國雄公司於實際建造時即利用該斜坡處於該等房屋增建地下1樓做為停車空間，賣給告訴人等時多了一個地下室等情（見本院卷第17頁），而證人莊佩穎、劉智詮、陳淑麗、吳友欽於本院均大致證稱：買屋時看屋是從地下室看起，由連同地下室共5層樓等情（見本院卷第61 頁、65頁，68頁背面、第70頁），佐以卷附臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖顯示，該系爭4房屋之使用執照所核准者為無地下1樓之4層樓房（見他字卷第66至69 頁），故可確認系爭4戶房屋於告訴人等購買房屋時，早已「二次施工」各增建地下1樓完竣。至於係何時為「二次施工」？雖據卷附測量日期為99年2月22日之臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖（見他字卷第66至69頁），其內顯示各樓層之平面圖，僅在地面層有標示「停車空間」位置，而無標示另有增建無地下1樓之情形；然該圖內亦註記有：「本建物平面圖、位置圖及建物面積係依使用執照（95）年府都建使字第74號設計圖或竣工平面圖『轉繪』計算」，及「一、本建物係四層建物，僅測量第一～四層」、「
二、本成果表以建物登記為限。」等語，而衡情建造房屋係由地基往上建造，地下1樓之天花板即為地面層（1樓）之地板，常情上似不可能未有地下1樓空間即能懸空建造地面層（1樓）之情形，故增建地下1樓之「二次施工」當與有別於一般情形之「二次施工」（例如陽台外推），而被告於本院準備程序亦坦承：在申請測量之前地下室即已經建造完成等語（見本院卷第17頁背），再徵諸卷附系爭房屋之照片，其外觀顯示房屋之地下1樓與地面層（1樓）乃係明顯可以區分之不同空間區域（見他字卷第44至46頁），應非係由原本一完整之空間區域事後從中增建樓地板而形成不同樓層之空間區域（在建築技術上，事後要從中建造水平之樓地板，恐非易事），何況對照各戶買賣契約書第2條之記載（詳下述）及上開臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖，顯示各戶未保存登記之受益面積即增建地下1樓之面積均遠比地面上任一樓層個別之面積甚多，其占用範圍亦遠比卷附臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖所標示之停車空間範圍還大之情，因由現有大面積之地下1樓往上縮小面積建造地面層乃合於常情，由現有之小面積地面層再往下擴建大面積之地下1樓，則殊難想像，故可認地下1樓應是在建造地面層（1樓）時即已建造完成。被告所稱於申請測量前已建造地下1樓空間等語，要堪信實，尚不得以臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖為判斷依據；至於臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖有無施測錯誤，因其圖說已加註係「轉繪」及「僅測量第一～四層」，且本件買賣房地並未以該測量成果圖為買賣之重要參考、說明或依據，對於本案有無構成詐欺之認定不生影響，併此敘明。
⒊按我國民間建造房屋多有於取得使用執照後，由建商或應
買主要求再為「二次施工」以增加使用面積之情事，此為社會上房屋買賣之一般交易人或多或少得以耳聞及關心之事；況據卷附各告訴人所提出之買賣房屋契約書，其中第
2 條中均各詳列主建物之面積，並有特別記載：「本戶另受益面積…（本院按分別約66.81平方公尺即20.21坪不等）。」及「（本面積未登錄在權狀內，未設定保存登記）」等語之條款，證人莊佩穎、劉智銓、陳淑麗、吳友欽於本院一致證稱買賣系爭房屋是採整棟議價等語（見本院卷第64頁背面、65頁、68頁背面，第70頁正、背面），再徵諸各戶增建地下1樓之面積均遠比地面上任一樓層個別之面積甚多，其占用範圍亦遠比卷附臺中市中興地政事務所實施建物測量成果圖所標示之停車空間範圍還大，衡情被告或國雄公司不可能憑空讓買受人無端受此巨大利益，買受人付出高額價金買受包括未保存登記之受益面積在內之房屋，亦不可能對此毫不關心。參以「二次施工」部分，乃屬建章建築，容有遭行政機關拆除之虞，基於利害關係之故，告訴人或代理人所稱：銷售人員未告知地下室為二次施工或其等不知此情云云，核與一般買屋交易習慣有違，殊值存疑，亦欠缺憑信性，自無可採。準此，國雄公司既敢在買賣契約書內為此註記，白紙黑字，其殊無再為隱瞞之必要，告訴人等買受系爭房屋時，即可得而知悉有二次施工建造地下室之情形，自難以認定國雄公司有故為隱瞞之情事，故此部分亦無從認被告或國雄公司或其等有利用銷售人員對告訴人施用詐術致其等陷於錯誤，或故為隱瞞而利用告訴人之認知錯誤，而為本件房屋買賣之行為。
六、由上開事證之調查，並揆諸上開法律見解之說明，被告或國雄公司間與告訴人等就本案系爭房屋之買賣，應僅存有民事買賣契約債務不履行或瑕疵擔保等糾葛，尚難據以刑法詐欺罪評價，何況被告於本院審理中業已履行與告訴人之調解條件，移轉203號土地之持分予告訴人等，使其等之車庫得以自由出入203號土地之巷道，無從認被告有不法所有意圖。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺犯行，應認不能證明被告犯罪，依法應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官張溢金到庭執行職務中 華 民 國 100 年 12 月 22 日
刑事第三庭 審判長法 官 賴恭利
法 官 丁智慧法 官 陳玟珍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
書記官 陳錫威中 華 民 國 100 年 12 月 22 日