臺灣臺中地方法院刑事裁定 100年度聲判字第61號聲 請 人即 告訴人 葛蜀光代 理 人 涂芳田律師被 告 陳明清上列聲請人因告訴被告涉嫌詐欺案件，不服臺灣高等法院臺中分院檢察署檢察長駁回再議之處分(100年度上聲議字第951號)，聲請交付審判，本院裁定如下:
主 文聲請駁回。
理 由
一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由之駁回處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判；法院認為交付審判之聲請無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1、第258條之3第2項前段分別定有明文。
二、聲請交付審判意旨略以:
(一)被告陳明清為乾燿實業有限公司(下稱乾燿公司)之負責人，聲請人即告訴人(下稱告訴人)葛蜀光於民國93年11月20日向乾耀公司購買福安美墅社區B1戶(即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號，建號:台中市○○區○○段○○○○號)建物及土地，依兩造訂定之「房地預訂買賣契約書」第7條明定:「一、本預售屋建築構造種類(主要結構)係為RC造，其規格應依照主管建築機關核准之建造執照興建。…三、本預售屋施工標準悉依台中市政府工務局核准之工程圖樣與說明書，及本契約附件㈣之『建材設備表』施工，乙方(即乾燿公司，下同) 保證建造本預售屋之材料不含輻射鋼筋及海砂。」；第9條亦明定:「…二、甲方(即告訴人，下同)申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為準。其他有關建築主要結構、立面外觀、管道間、公共設施等不得要求變更。三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由乙方提出追加減帳，通知甲方於7天內繳清工程追加款始為有效，若甲方未如期繳清追加款，視同甲方無條件取消工程變更要求，乙方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依原圖施工」。買賣契約書內並無雙方簽認之工程變更單可稽，則乾燿公司應依上開買賣契約以台中市政府核准之工程圖樣與說明書施工，不應就建築主要結構、立面外觀、管道間、公共設施為變更。
(二)陽台外推為違章建築，房屋所有權人將有被主管機關拆除之危險。故在預售屋而有陽台外推之情形，賣方除會在其房屋平面圖上特別以虛線標明原屬陽台之位置外，並應由現場銷售人員向買方說明可能衍生之法律責任，如買方同意購買，即於簽約時要求買方簽署「二次施工同意書」，以釐清賣方責任。然卷內根本並無告訴人簽具同意乾燿公司施作陽台外推之「二次施工同意書」可憑，是被告稱:在買賣契約即與告訴人確認陽台外推乙節，應完全無據。
(三)原不起訴處分理由有謂:「利用二次施工方式將陽台外推達到增加房屋室內面積之施工模式，乃臺灣建築業習見之施工手段，被告應無要求代銷人員刻意隱瞞此施工方式，以達銷售房屋目的之必要」云云。然查:
⒈系爭房屋原始設計1至4樓之陽台面積合計約21.42坪(1樓:17
.9平方公尺(8.95m×2.00m)。2樓:17.5平方公尺(9.10m×1.925m)。3樓:17.9平方公尺(9.10m×1.925m＋2.045m×0.185m)。4樓:17.5平方公尺(9.10m×1.925m)。然整棟登記面積(含1、2、3、4樓及陽台、屋突)為70.32坪；亦即扣除陽台，室內實際面積僅48.9坪。
⒉按諸社會通念，「陽台外推」之面積在通常可容許之範圍內
，固為有利銷售因素。但上開房屋之「陽台外推」面積達21.42坪，近整棟房屋3分之1，告訴人為嶺東中學教師，代銷人員當時若真有告知告訴人上開房屋有「21.42坪(將近3分之1)」是「違章建築」，隨時有被拆除之危險，以告訴人之智識程度，如何可能以高達新臺幣(下同)888萬元之價格購買上開房屋?⒊證人即與告訴人接洽之現場房屋代銷人員李季曇於偵查中證
稱:銷售當時伊有告知告訴人本件房屋有陽台外推二次施工云云證詞，應不足採信。①證人李季曇是銷售人員，本件又事涉其未盡告知義務之責任，自難期待其為真實及完全之陳述②告訴人明確指出證人李季曇當時並未告知前開房屋有陽台外推二次施工情事，即證人張豐賜亦證稱:「(檢察官問:
二樓的陽台外推是你要求的?)對。」、「我們認為他一切都是合法，就依照這個價格跟他買，他沒有告知我們有違建或是二次施工的情形」、「他的圖面是我們原本房子的樣子，我們不知道他有二次施工的情形」等語。③而據告訴人及代理人記憶所及，證人李紀曇於99年10月5日偵查中就告訴代理人詢及「是否有告訴客戶室內僅剩下9坪多，客戶還會願意買?」時，係答稱:「沒有銷售人員會跟客人說這些…這樣人家怎麼會買」等語，惟該偵查筆錄僅略記為「沒有銷售人員會問他這個問題」，堪認證人李紀曇證稱:伊於售屋當時有告知告訴人前開房屋有陽台外推乙節，即有明顯瑕疵，不足採信，證人李季曇應無明確告知告訴人本件房屋有陽台外推二次施工事實之可能，並請求調取該日偵訊筆錄錄音帶加以調查，以明實情。
(四)又:⒈偵卷所附上開福安美墅銷售DM、房屋平面圖及立體模型屋照
片，自外觀上根本無從得知上開房屋有陽台外推之情形(①銷售DM及房屋平面圖，並未特別以虛線標示原屬陽台之位置②立體模型屋只見2樓有一小露台，其餘2至4樓根本沒有陽台)；被告為乾燿公司負責人，竟任令現場銷售人員以上開不實之輔銷工具向告訴人介紹房屋，其主觀上自有詐欺之意圖。
⒉被告於偵查中辯稱:其在售屋現場之建築物模型與建築完成
交付之建築物相同，並無詐欺云云。然則，被告係以不實之平面圖，配合現場不實之建築物模型，欺詐購屋者，致使購屋者認所購之房屋，即為圖面及模型所示。實則，內含將被拆除之虛假室內坪數近3分之1。
(五)況駁回處分書內對於證人即福安美墅社區A1住戶張豐賜到庭具結證稱:「其購屋時賣方並未告知有二次施工」等語之不利被告之證詞，竟隻字未提，恝置不論，顯有調查未盡之違法。
(六)再者，被告於售屋之初，即明知陽台係附屬建物，依法不得擅自變更其用途做為室內空間使用，竟為增加銷售有利因素，擅自將陽台擴建做為室內空間銷售，復任令銷售人員以不實之輔銷工具行銷上開房屋，其自始具有詐欺取財之故意甚明。原不起訴處分以告訴人事後已經審閱屋況及建物所有權狀並同意交屋，遽認被告主觀上並無詐欺之故意，其認事用法亦顯違誤。
(七)被告辯稱:本件係「在客戶跟代銷公司談妥並下訂之後才按照建築設計圖修訂為陽台外推的完成圖」云云，完全不實。⒈被告於偵查中辯稱:「完成平面圖是在客戶跟代銷公司談妥
並下訂之後，代銷公司才會帶訂單帶回公司，向公司說明客戶買賣的內容，再由我們公司做合約書，這完成平面圖是由我們企劃人員按照建築設計圖修訂為陽台外推的完成圖後，再交給歐先生(指與乾燿公司締結房屋代銷契約之房屋代銷公司經理歐信志)帶回去給客戶簽約」、「平面圖是做合約時才跟契約過去的」云云。
⒉惟綜合卷證資料，前開買賣契約所附「陽台外推之完成平面
圖」應早在與客戶簽約之前即已繪製完成:①被告係以「定型化買賣契約」與客戶簽約，此觀被告100年1月24日刑事陳報狀附本建案各住戶之買賣契約條款內容均屬相同即明。且本建案之「銷售DM」及銷售中心擺放之「模型屋」，均是「陽台外推」之圖說及模型。②證人即歐信志於偵查中具結證稱:「我是負責現場的專案經理，…我們現場的有些銷售工具…有實際交屋的完工圖」；證人李季曇亦於偵查中具結證稱:「(檢察官問:「你們賣時就是依照已變更過的陽台外推的平面圖跟模型來賣?」)答:對。」等語。③足證本件買賣契約所附「陽台外推之完成圖」應早在與客戶簽約之前即已繪製完成。
⒊是被告所辯:本件買賣契約所附陽台外推之完成圖係「在客
戶跟代銷公司談妥並下訂之後才按照建築設計圖修訂」乙節，完全不實。
(八)被告明知依前開買賣契約書第7條第3項、第9條第2項，上開房屋應依台中市政府工務局核准之工程圖樣與說明書建造，且立面外觀不得變更。詎其建築時仍未依原核准圖樣施工，據偵卷所附陳永松建築師事務所之設計平面圖，一樓有人行道之標示，2至4樓有陽台之標示，與室內空間明顯區隔；然本件代銷公司使用之輔銷工具，無論係銷售DM、銷售中心擺放之模型屋及契約所附房屋完成平面圖，均是占用人行道及陽台外推之圖說，且被告於偵查中供稱:「（檢察官問:「本件B1房屋有哪些陽台外推2次施工的情形?)答:應該是每一層都有，都是屬於陽台外推的性質，結構都沒有變動，都是以二次施工變更，在使用執照檢查後才二次施工。(檢察官問:
那就是你們已經拿到建照後，改過設計圖，平面圖跟模型都是改過的?)答:我們預計要做陽台外推的銷售」等語，足證被告明知上開房屋應依合約內容按主管機關核准之圖樣施工，詎其竟變更設計，不僅佔用人行道興建上開房屋，且將2至4樓陽台外推，變更房屋之立面外觀，並任令代銷公司人員以不實之圖說及模型屋等輔銷工具，向告訴人介紹上開房屋，其主觀上自有詐欺之意圖甚明。
(九)綜上所述，被告明知其原設計之每層樓平面與契約附件之平面圖迥異，仍以不實之銷售DM、房屋平面圖及立體模型屋等輔銷工具騙取不知情之告訴人，致告訴人誤認契約平面圖之室內面積為真實，因此陷於錯誤，與之訂約；被告不僅積極以不實之輔銷工具詐騙告訴人，更隱匿其擅自變更設計圖樣之事實，致告訴人以總價880萬元購買70.32坪建坪而其中竟有近21坪為虛假之室內坪數，其售屋時即有詐欺故意並施用詐術致使告訴人陷於錯誤而交付財產之詐欺取財行為至明，駁回處分書遽認被告未涉詐欺嫌疑，遽予駁回再議之聲請，認事用法確有違誤，告訴人自難甘服，為此聲請交付審判等語。
三、查本件告訴人以被告涉有詐欺罪嫌，向臺灣臺中地方法院檢察署檢察官(下稱該署檢察官)提出告訴，由該署檢察官於99年7月12日以99年度偵字第12793號為不起訴處分，嗣聲請人聲請再議，由臺灣高等法院臺中分院檢察署檢察長(下稱該署檢察長)命令發回續行偵查，再由該署檢察官以99年度偵續字第326號為不起訴處分，復經告訴人聲請再議，由該署檢察長於100年5月25日以100年度上聲議字第951號處分書，認再議為無理由而駁回再議之聲請，該駁回再議處分書於100年6月3日寄存送達於告訴人戶籍所在地之協和派出所，告訴人旋於100年6月13日委任代理人涂芳田律師向本院遞狀聲請交付審判等情，業據本院調取上開偵查卷宗核閱無誤，並有前開處分書、送達證書及刑事聲請交付審判狀各1份附卷可稽，是本件聲請於程序上並無違誤，合先敘明。
四、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；且告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他事實以資審認，始得為不利於被告之認定，此經最高法院著有30年上字第816號、52年台上字第1300號判例可資參照。復按刑事訴訟法第258條之1規定，告訴人得向法院聲請交付審判，此係對於檢察官不起訴或緩起訴裁量權制衡之一種外部監督機制，此時，法院僅在就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權。依此立法精神，同法第258條之3第3項規定：法院就交付審判之聲請為裁定前，得為必要之調查等語，其所謂得為必要之調查，係指調查證據之範圍應以偵查中曾顯現者為限，不可就新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，否則將與刑事訴訟法第260條之再行起訴規定混淆不清。又法院於審查交付審判之聲請有無理由時，除認為告訴人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由違背經驗法則、論理法則或其他證據法則者外，不宜率予交付審判。至上開所謂告訴人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查，係指告訴人所提出請求調查之證據，檢察官未予調查，且若經調查，即足以動搖原偵查檢察官事實之認定及處分之決定，倘調查結果，尚不足以動搖原事實之認定及處分之決定者，仍不能率予交付審判。
五、經查:
(一)原告訴意旨係以:被告為乾燿公司之負責人，於93年間在台中市○○區○○○街建造「福安美墅社區」。告訴人於93年11月20日與乾燿公司簽訂房地預訂買賣契約書，向被告購買福安美墅社區B1戶，該屋於94年11月20日交屋，94年入住後沒注意房子有何問題，於97年底、98年初時發現該屋裝潢天花板變形，後來發現應該是含水量過高，導致裝潢變形；99年2月開始，告訴人發現該屋2、3、4樓漏水，告訴人找乾燿公司來看，乾燿公司表示已過1年保固期，經找來抓漏技師檢修，技師認為外牆滲水，可能是防水工程沒做好。經告訴人請教律師、地政士解析，建商將陽台封閉納入室內，致使現況與使用執照不符，經臺中市政府判定該屋有部分是違章建築，發文通知告訴人於99年5月31日前自行拆除，但違章建築乙事，告訴人事先不知道，也無同意，建商隱瞞違建事實，造成告訴人損害，因認被告涉有詐欺取財罪嫌。
(二)本件經再議發回，復經檢察官續行偵查終結後認為:⒈證人即房屋代銷經理歐信志證稱:其有要求在現場負責之銷
售人員，需向客戶說明房屋之一切情形，以避免糾紛等語；而證人即代銷人員李紀曇亦證稱:乾燿公司有找建築師對代銷人員上課，告訴代銷人員該建案有二次施工，以陽台外推方式增加室內面積，請代銷人員向客戶強調這點，以利銷售等語。揆諸利用二次施工方式將陽台外推達到增加房屋室內面積之施工模式，乃臺灣建築業習見之施工手段，被告應無要求代銷人員刻意隱瞞此施工方式，以達銷售房屋目的之必要。是被告所辯及證人所證被告有要求代銷人員告知客戶房屋二次施工情形乙節，應屬可信。被告既未要求代銷人員對告訴人刻意隱瞞房屋有二次施工情事，即難認被告有對告訴人施用詐術之情形。
⒉告訴人固稱購買房屋時，代銷人員未告知系爭房屋有二次施
工之情形。證人即福安美墅社區他戶屋主羅瑜慧證稱:「沒有印象，我只有叫小姐算便宜一點，我們看模型很漂亮，地點也好，我們就喜歡，所以沒什麼注意，只把注意力放在價錢上，其他沒有注意」等語；證人即福安美墅社區他戶屋主張家榮證稱:「這我不知道，我去看時就是他們的模型屋，模型外觀跟DM平面圖相符，電腦立體圖相符，他DM上也有各樓層之平面圖。我當時在銷售現場DM確實有劃陽台，我不知道那是二次施工陽台外推的。因為我也沒注意，也不知道要看，所以沒什麼意見」等語。足見住戶於購買前開福安美墅社區房屋之際，大都著眼於價錢、模型屋況與圖面是否相符、屋型是否美觀、地點是否適恰等，對於現場銷售人員是否說明陽台外推之情形，均未曾留心注意，是於證述買屋之過程均未就陽台外推之部分是否曾加以說明有所印象。而衡酌上開所述之陽台外推二次施工用以增加室內面積之情形，乃臺灣建築業習見之施工手段，復常為房屋代銷人員所加以介紹，以增大室內面積之手法，增加房屋銷售之有利因素。堪認銷售人員於解說銷售房屋之際，應就陽台外推乙節有所說明，較符實際。況縱使房屋代銷人員未就該屋陽台有二次施工外推之情形加以說明，核亦屬被告是否應依民法第224條規定，為所委任或僱用之房屋代銷人員故意、過失行為負民事債務不履行相關責任範疇，尚不能遽謂被告有對告訴人施以詐術之情形。
⒊本件房屋買賣價金達新臺幣800多萬元，價值不斐。衡情購
屋者自應審慎考慮房屋品質、位置、面積等一切相關事項，對於一般售屋者之常見施工、行銷手法；諸如本件之二次施工陽台外推以增加室內面積之施工、銷售模式，應能有所認知。而依告訴人自陳以數學老師為業，家庭中曾有購屋經驗等語，可認告訴人有相當之智識程度，亦非初次購屋，應不致輕易為建設公司或房屋代銷人員之行銷手法所惑。又依告訴人與被告締結之買賣契約書載明建物內含「陽台」；且依買賣契約書所附房屋平面圖，則清楚顯示告訴人所購買者係屬二次施工將陽台予以外推之房屋，此有卷附買賣契約書、平面圖等供參。縱使代銷人員未予告知，告訴人於審閱契約後即可發現此情。況依告訴人與被告締結契約的過程，告訴人自陳係到現場看過2、3次後，才決定購屋，且締約後，因住在工地附近，約每1、2個禮拜即會去看工地現場等語。而本件房屋既係以二次施工方式施作，告訴人亦當能發現本件房屋原有建造陽台，俟取得使用執照後，方予以納入為室內之情。又房屋完工，被告交屋時，告訴人應已詳予檢視房屋一切情形，認予買賣契約之約定相符，才同意交屋，此有卷附交屋單、移交物品清冊可稽。而交屋時，告訴人所收受之建物所有權狀亦載有「附屬建物：陽台」、「面積70.83平方公尺」之記載，告訴人審閱屋況及建物所有權狀，亦得以清楚查悉房屋有二次施工陽台外推之情形。綜觀本件預售房屋自締約、建造、交屋等過程，縱如告訴人所稱房屋代銷人員未告知系爭房屋屬於二次施工陽台外推之訊息；依常理，告訴人在預售屋之締約過程、建造過程或交屋過程中，當亦已有相當之資訊，足以知悉此項資訊，告訴人仍稱對此毫不知情，尚難採信。
⒋綜上，前開房屋二次施工陽台外推之情形，被告並無要求房
屋代銷人員予以隱瞞，且告訴人從客觀上之情狀，亦可推認應早已知情，則誠難認被告主觀上有何詐欺犯意，在客觀上亦無從認其有何詐欺犯行而陷告訴人於錯誤之情形，尚無從遽以詐欺罪責相繩，因認被告被訴詐欺取財之犯罪嫌疑不足，依法為不起訴之處分。
(三)又告訴人就上開檢察官不起訴處分聲請再議意旨雖略以:⒈原檢察官認被告並未對告訴人施用詐術致告訴人陷於錯誤而
交付財物乙節，其認事用法顯然違誤。按陽台外推係屬違章建築，房屋所有權人將有被主管機關拆除之危險。在「預售屋」之情形，如建設公司欲以此方式增加室內面積，以增加銷售之有利因素，通常均會在其「房屋平面圖」上特別以虛線標明原層陽台之位置，再由現場代銷人員向消費者說明此一方式可能衍生之法律責任後，如消費者仍同意購買，於簽約時即會要求買方簽署所謂二次施工同意書，以釐清賣方責任；被告要求代銷人員用「房屋平面圖」及「立體模型房屋」做為輔銷工具，向告訴人介紹本件房屋。惟系爭房屋原始設計，其1至4樓應有陽台，其面積如下：(1) 1樓部分:17.9平方公尺(8.95mx2.OOm)。(2)2樓部分:17.5175平方公尺(9.10mx1.925m)。(3)3樓部分:17.8958平方公尺(9.10mx1.925m+2.045mxO.185m)。(4)4樓部分:17.5175平方公尺(9.10mx1.925m)。然被告卻要求現場人員用未以「虛線」特別標示「陽台」位置之房屋平面圖及外觀上完全看不出任何「陽台」空間之「立體模型房屋」為輔銷工具，向告訴人介紹房屋，自屬施用詐術之行為。因現場人員以上揭輔助工具介紹房屋，致令告訴人誤以為「房屋平面圖」及「立體模型房屋」所示之「室內」空間全部為合法，而同意承買房屋，並陸續交付買賣價金，根本不知其中竟有近16坪係原屬陽台之空間，被告所為，自屬詐欺取財之行為。
⒉被告於售屋之初，明知「陽台係附屬建物，依法不得擅自變
更其用途做為「室內」空間使用，竟為增加銷售有利因素，擅自將「陽台」擴建做為「室內」空間銷售，復要求代銷人員用未以「虛線」特別標示「陽台」位置之「房屋平面圖」及外觀上完全看不出任何「陽台」空間之「立體模型房屋」做為輔銷工具，向告訴人介紹上開房屋，自始具有向告訴人詐欺取財之主觀犯意甚明。詎原檢察官竟以告訴人事後審閱屋況及建物所有權狀，亦得以清楚查悉系爭房屋有二次施工陽台外推之情形，遽認被告主觀上並無詐欺之故意，其認事用法自有違誤。
⒊按建築物之建築面積在百分之2之誤差範圍內，均屬合理。
被告明知其原設計圖樣之每層樓平面圖與契約附件之平面圖迴異，均以不實之平面圖騙取不知情之告訴人，致告訴人誤認契約平面圖之室內面積為真實，致陷於錯誤與之訂約。被告不僅積極以不實之設計圖詐騙告訴人，更隱匿其擅自變更設計圖樣之事實，致告訴人以總價金888萬元，購買70.32坪建坪，而其中室內近16坪為虛假之室內坪數。被告售屋時即施用詐術，致告訴人陷於錯誤之詐欺行為至明。原檢察官未細酌原委，難令人甘服，為此聲請再議，請求發回續查云云。
(四)惟經臺灣高等法院臺中分院檢察署檢察長駁回告訴人再議，其理由略以:查本件乃緣起乾燿公司前於93年8月7日即與證人歐信志簽立委託銷售合約書(含土地坪數分配表、建物坪數分配表、價格表、廣告預算、工作進度明細表、服務費計算方式)，委託證人歐信志代為銷售福安美墅社區預售屋，銷售期間自93年9月1日至93年12月31日止，委託銷售之戶數及底價，並保證委託銷售之不動產產權清楚。嗣經證人李季曇向告訴人介紹流程，以及說明解釋該預售屋有二次施工將陽台外推以增加室內空間(即面積坪數)之事項，並在銷售中心擺設模型屋、原始建築設計圖(包括立面、剖面)、完工圖、合約書範本、水電配置圖及展示建材(如磁磚、扶手材質等)。嗣於93年11月20日，告訴人乃與乾燿公司簽立買賣契約書(附有全區平面圖、房屋平面圖、委刻印章同意書、代辦貸款委託書)，約定房地總價計888萬元(土地價格606萬元及房屋價格282萬元)。其中買賣契約書第1條載明「廣告效力：本預售屋之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分。」，另第2條二、載明「房屋座落及面積:…。本房屋面積共計約70.32坪(含主建物、陽台、平台、雨遮等)。」。嗣於94年7月7日，經乾燿公司興建完成並向臺中市政府申請領得建築物使用執照(94府都建使字第0586-00號)之後，迄94年9月22日，經臺中市政府中興地政事務所審核將系爭房屋(1層面積35.52平方公尺、2層面積36.24平方公尺、3層面積37.34平方公尺、4層面積36.24平方公尺、突出物面積17.94平方公尺，另陽台面積70.83平方公尺）及本件土地(面積77.75平方公尺)依法第1次登記為告訴人所有，嗣後乾燿公司依約將上開房屋再二次施工增建加蓋2層、1層、1至4樓陽台，迄於94年10月8日，經告訴人至現場查驗後，同意承受該棟房屋，並依照原買賣契約完成交屋手續，特立交屋單為證。嗣因告訴人所有之前開房屋違章增建加蓋2層、1層、1至4樓陽台封閉及加蓋違建，經臺中市政府於99年5月13日以99年5月13日府都管字第0990133719號函通知告訴人將依法拆除違章建築，繼於99年5月20日再以99年5月20日府都違字第0990141471號函通知告訴人應於99年5月31日前自行改善(自行拆除)等情，業據原檢察官調查明確(見偵字卷第7頁至第41頁、第46頁至第50頁、第63頁至第96頁、第100頁至第115頁、第120頁至第122頁、第128頁至第130頁、偵續字卷一第20頁至第25頁、第29頁至第36頁、第44頁至第49頁、第61頁至第66頁、第68頁至第73頁、偵續字卷二卷、本署100年5月23日訊問筆錄）。足見本件乃被告委託案外人歐信志代為銷售福安美墅社區預售屋，並在銷售中心擺放模型屋、建築設計圖、完工圖、合約書範本、水電配置圖及展示建材等，嗣經證人李紀曇介紹說明本件預售屋需二次施工陽台外推，告訴人乃簽約承買系爭預售屋，難謂當時被告有何為自己或他人不法所有之意圖及施用詐術，致告訴人陷於錯誤之可言。綜上，被告辯稱否認犯行等語，核與事實相符，足堪認定，自難徒憑告訴人之片面指訴，而逕以入罪。是原檢察官以被告被訴詐欺取財之罪嫌不足，而為不起訴處分，經核並無不當。至告訴人承買預售屋後，該屋是否因含水量過高致裝潢之天花板變形、外牆漏水及二次施工陽台外推違建所生損害等事宜，宜另依民事訴訟請求救濟，告訴人聲請再議為無理由，而將聲請再議駁回。
六、按刑法第339條之詐欺罪，必須行為人自始基於不法所有之意圖，以詐術使人交付財物，始能構成，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。次按契約之締結，基於私法自治、契約自由原則，當事人對於締約與否、締約對象、締約內容、履行方式等，在締約過程中均可透過討價還價之方式，經自行評估，爭取對自己有利條件後而締約，倘認對方所擬契約條款對己不利、不公，自得拒絕與之締約，否則一旦締約後即應依約履行，要不得事後因認契約條款對己不利或較有利於對方，即遽認對方有施用詐術致其陷於錯誤之情。經查:
(一)前開福安美墅社區固為乾燿公司所興建，惟乾燿公司就該預售建案之銷售事宜，係委託證人歐信志代為銷售，有乾燿公司與證人歐信志簽立之委託銷售合約書1份附卷可稽(見偵字卷第89頁至第96頁)。且證人歐信志於偵查中證稱:福安美墅社區B1戶之售屋事宜是由伊公司之代銷人員即證人李季曇與告訴人接洽處理的等語(見偵字卷第120頁)。則被告就本件福安美墅社區B1戶房地買賣交易過程，並未親身積極與告訴人有所接觸洽談房地買賣之行為，且不曾向告訴人保證承諾該房屋建築現況為合法，自無從認被告對於告訴人購買本件房地有何施用詐術之行為。
(二)又告訴人購買福安美墅社區B1戶房地時，於銷售中心所見之房屋平面圖及立體模型房屋均有二次施工陽台外推之情形，已據告訴人於偵查中陳明，並於聲請交付審判狀中一再敘明無訛。且該房地買賣契約書所附之房屋平面圖，亦清楚得見該屋係二次施工將陽台外推之房屋，此有告訴人提出之福安美墅B1戶房地預訂買賣契約書、平面圖等件附卷可參(見偵字卷第8頁至第25頁)，足見被告於本件買賣契約之締約過程，並無以隱瞞交易重要資訊之方法對告訴人施以詐術甚明。況該屋建物所有權狀已記載「附屬建物:陽台，面積70.83平方公尺」，則該屋交屋現狀應附有陽台始符權狀所載，惟該屋既經二次施工陽台均已外推，實際交屋時已無陽台，告訴人本於交屋之際仍有質疑該屋現狀與平面圖不符之機會，然而告訴人卻於94年10月8日至現場查驗後，同意承受該屋，並依約完成交屋手續等情，此有其立據之交屋單1紙附卷可憑(見偵字卷第72頁)，堪認告訴人於本件房地買賣交易時，應係著眼於該屋之建築格局等住居條件，均與其需求相符始決定購買，而非因被告施以詐術陷於錯誤所致，不得遽認被告自始有詐欺取財之犯行，自難令被告負刑事詐欺之罪責。
(三)復自本件預售屋締約、建造、交屋等過程以觀，鑒於房地買賣應屬重大交易事件，交易價額動達數百萬元，價額甚鉅，交易風險亦甚高，告訴人既已自承:伊擔任嶺東中學數學老師，住在工地附近，約每1、2個禮拜即會去看工地現場等語，則告訴人顯具有相當教育程度，且勤於查看工地現場，對於該屋陽台外推之違建情形，當屬告訴人於交易過程中得以知悉之事，縱如告訴人所稱證人李季曇未告知該屋屬於二次施工陽台外推之訊息，依前所述，告訴人在該屋締約過程、建造過程或交屋過程中，當已有相當之資訊，足以知悉此項訊息，告訴人主觀上就此陽台外推並非合法乙節應已然知悉，而非毫不知情方是。
(四)至告訴人雖以證人李季曇99年10月5日之偵訊筆錄證述記載有疏漏為由，而聲請調閱該次偵查庭錄音光碟，惟上開調查事項未經告訴人於偵查中及再議程序時聲請調查，且事涉告訴人提出告訴及聲請再議以外之新證據，並非偵查中業已顯現應為必要調查之範圍，而涉及蒐集偵查卷以外之證據，本院自無法就此部分加以審酌。況縱加以調查後如係屬實，亦只能證明證人李季曇就房屋室內坪數未善盡告知、說明而已，亦無證據證明被告與證人李季曇間就此有何意思聯絡，仍無法動搖原偵查檢察官事實之認定及處分之決定甚明。
(五)另證人即福安美墅社區A1住戶張豐賜於偵查中具結證稱:「其購屋時賣方並未告知有二次施工」等語，惟告訴人主觀上就此陽台外推並非合法乙節既得於交屋前知悉，而於交屋時同意接受房屋陽台外推之現狀，即無從徒憑證人張豐賜上開證言為不利被告之認定。
七、綜上所述，本件歷次偵查卷宗內實查無積極、具體之證據足認被告有涉犯詐欺取財罪嫌，而前開不起訴處分及駁回再議理由暨事證，既經本院調閱前開偵查卷證核閱屬實，依卷證資料及前開聲請交付審判意旨所陳各節，本件仍未達於起訴之門檻甚明。況且聲請人聲請交付審判之理由，已經前開不起訴處分書及駁回再議處分書詳細論列說明為不起訴處分及駁回再議聲請之理由，復無何違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情事。本院因認本件並無告訴人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有何違背經驗法則、論理法則或其他證據法則等得據以交付審判之事由存在，聲請意旨仍對原處分漫加指摘聲請交付審判，為無理由，自應予以駁回。
八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
刑事第三庭 審判長法 官 賴恭利
法 官 陳玟珍法 官 丁智慧上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 王志伃中 華 民 國 100 年 11 月 30 日