臺灣臺中地方法院刑事判決 103年度易字第1272號公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 王智建選任辯護人 張豐守律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103年度偵字第2904號），本院判決如下：
主 文王智建無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告王智建與友人劉雲海於民國95年10月31日以不到新臺幣（下同）800萬元之價格，向劉徐鳳嬌買入臺中市○○區○○段○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋，以上合稱系爭房地），並借名登記在不知情之友人邵健明、邵建新名下。被告與劉雲海買入系爭房屋時，仲介曾告知系爭房屋內曾有發生非自然身故事件（即俗稱之「凶宅」），並記載於買賣契約書中，且被告、劉雲海搬進系爭房屋居住期間，原屋主林目麵（於94年9月14日將系爭房屋轉售予劉徐鳳嬌）之子廖確穎曾至系爭房屋多次，當面告知被告、劉雲海其父廖錦章於94年1月26日在系爭房屋內上吊自殺死亡，劉雲海更因此舉辦多次法會。其後劉雲海因無力負擔房貸利息而於98年間退出投資案，由被告繼續繳納利息。詎被告意圖為自己不法之所有，明知系爭房屋曾發生非自然身故事件，竟於101年10月9日委託不知情之群霖不動產經紀有限公司（下稱群霖公司）文心青海特許加盟店仲介人員陳冠良擔任賣方仲介人，在「不動產標的現況說明書」第18項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」，致告訴人劉寅生陷於錯誤，而於102年3月9日與被告簽訂不動產買賣契約書，以1500萬元買入系爭房屋。因認被告犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按，事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院40年台上字第86號及30年上字第816號判例可資參照。據此，刑事訴訟上證明之資料，無論為直接證據或間接證據，均須達於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信為真實之程度，始得據為有罪之認定，若關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑、利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，最高法院76年台上字第4986號判例意旨可資參照。另檢察官對於起訴之犯罪事實，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出之證明方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院92年台上字第128號判例意旨足資參照。
三、公訴人認被告涉犯詐欺取財罪嫌，無非係以告訴人之指訴及於偵查中之證述、證人劉雲海於偵查中之證述、證人廖確穎於偵查中之證述、證人黃怡臻於偵查中之證述、相驗屍體證明書、標的現況說明書、不動產買賣契約書、系爭房屋謄本、邵健明、邵建新簽立之授權書及被告之供述等為其主要論據。訊據被告固不否認其與劉雲海於95年10月31日以不到800萬元之價格，向劉徐鳳嬌買入系爭房地，並借名登記在邵健明、邵建新名下，嗣劉雲海因無力負擔房貸利息而於98年間退出投資案，由被告繼續繳納利息，被告於101年10月9日委託群霖公司出售系爭房地，告訴人於102年3月9日向被告買受系爭房地，買賣價金為1500萬元等情，惟堅決否認有何詐欺取財犯行，辯稱：房屋出售前有聽過左鄰右舍說曾經有人在屋內往生，伊有到凶宅網查過，另外也有到警察局查詢過都說這不是凶宅，所以伊認為不是凶宅等語；被告之辯護人則以：被告主觀上認知廖錦章係於送醫途中死亡，而非凶宅。因被告為基督徒，被告不會理會劉雲海作法事，也不能因為劉雲海作法事而推知被告明知為凶宅。被告於系爭房屋住了七年，因父母均已95歲高齡，岳母又患失智症，需轉往臺北就近照料長者，才有出售房屋之舉。且被告以1500萬元出售系爭房屋，裝潢約200萬元，仲介費用約32萬元，貸款七年，利息每月3萬元，共250萬元，付給邵建新、邵健明各425,000元、趙麗華7萬元，房屋稅與土地稅每年3萬元，7年為21萬元，總共支出625萬元，因此不能認為是暴利，被告客觀上無不法所有之犯意。另被告持有產權達七年之久，在此期間並無發生凶殺或自殺，被告在房屋現況說明書「在標的物產權持有期間，有無發生凶殺或自殺致死」欄勾選否，並無不合等語置辯。經查：
㈠被告與劉雲海於95年10月31日以不到800萬元之價格，向劉
徐鳳嬌買入系爭房地，並借名登記在邵健明、邵建新名下，嗣劉雲海因無力負擔房貸利息而於98年間退出投資案，由被告繼續繳納利息，被告於101年10月9日委託群霖公司出售系爭房地，告訴人於102年3月9日向被告買受系爭房地，買賣價金為1500萬元，並簽立買賣契約書，簽約時係由被告出面與告訴人簽立，並由仲介人員陳冠良擔任賣方仲介人等情，為被告及其辯護人所不爭執（見本院卷第49頁反面），並經證人邵健明、邵建新、陳冠良及劉雲海於警詢及偵查中證述明確（見他字卷第31頁反面、第33頁反面、第35頁反面；偵卷第29頁正面、第36頁反面），復有臺中市○○區○○段○○○○○○號土地登記第二類謄本、同段298建號建物登記第二類謄本（見他字卷第5頁至7頁）、102年3月6日授權書1份（見他字卷第11頁）、臺灣房屋不動產買賣契約書（見他字卷第12頁至15頁）、102年3月14日切結書（見他字卷第41頁）、投資契約書（見他字卷第42頁）、臺中市中興地政事務所102年11月25日中興地所資字第0000000000號函暨臺中市○○區○○段○○○○○○號及同段298建號之異動索引（見他字卷第83頁至98頁）可佐，堪信為真實。
㈡廖錦章為林目麵之配偶，系爭房地於94年9月14日由林目麵
以買賣名義移轉所有權予劉徐鳳嬌，劉徐鳳嬌再於95年10月31日以買賣名義移轉所有權予邵健明、邵建新，又廖錦章於94年1月26日在系爭房屋以繩索上吊自殺窒息死亡等節，業經證人即廖錦章之子廖確穎於偵查中及本院審理時證述明確在卷（見他字卷第141頁正反面；本院卷第92頁正反面、第94頁正反面），並有臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書1紙（見他字卷第100頁）、三親等資料查詢結果（見他卷第103頁）、臺中市中興地政事務所102年12月20日中興地所四字第0000000000號函暨附件1份（見他字卷第106頁至135頁）可參，此部分事實，自堪認定。被告及其辯護人雖辯稱：被告有上凶宅網查詢，並有到警察局查詢都不是凶宅，如果是凶宅，渣打銀行不會貸款云云。查，台灣凶宅網之網頁資料並無本案廖錦章之自殺資料，而臺中市政府警察局第六分局亦查無姓名「廖錦章」之人於系爭房屋自殺之資料，此有台灣凶宅網網頁列印資料及臺中市政府警察局第六分局102年10月4日中市警第六分偵字第0000000000號函附卷可考（見偵卷第31頁至32頁；臺灣臺中地方法院民事庭102年度訴字第2178號卷第48頁），另經本院向萬泰商業銀行詢問系爭房屋於抵押設定時有無調查是否為凶宅一節，其函覆為：「凶宅」非屬公開透明資訊，實難加以查證，且本案買賣時，並未於買賣契約書充分揭露是否為凶宅（兇殺或自殺致死情事）。本案當時於徵信或現場勘查過程中，無特別異狀，即依照本行現行標準流程辦理；若買賣關係人（買方、賣方、仲介）未充分揭露告知，實難查證等語，此有凱基商業銀行股份有限公司104年4月7日凱銀消房字第00000000000號函在卷可參（見本院卷第64頁），據此，凶宅網、警察機關及本案貸款銀行雖均查無系爭房屋有人自殺之情事，然凶宅網、警察機關及銀行一時查無相關檔案資料，亦有可能，自難以此即為有利於被告之認定。是系爭房屋之前屋主林目麵之配偶廖錦章確曾在系爭房屋內自縊身亡，應堪認定。
㈢證人廖確穎於本院審理時證稱：廖錦章是伊父親，伊父親在
94年1月26日在系爭房屋吊自殺，伊媽媽先看到，伊跟媽媽合力兩個人把爸爸從上面抱下來，把他抱下來的時候就幫他做CPR，那時候就已經沒有生命跡象。後來把系爭房地移轉登記給伊之前公司經理沈孝瀧他女朋友的媽媽劉徐鳳嬌，伊是跟沈孝瀧接洽，伊有把自殺的事情告知沈孝瀧。伊經過那邊看到房子在裝潢，伊進去看到在庭的劉雲海及一些工人，印象當中有看過王智建。伊沒有跟劉雲海講廖錦章是送醫途中死亡或是在家裡死亡，伊只有說爸爸在家裡上吊，伊沒有告訴王智建這件事情，至於劉雲海有無跟王智建說伊不知道等語（見本院卷第91頁反面、第93頁正面、第94頁正反面、第95頁反面至96頁反面），另參酌證人劉雲海於偵查中證稱：伊跟王智建買進系爭房地時仲介有告知我們有人死在裡面，仲介不知道是怎麼死的，王智建當然也知道，而且當時的賣方是死者兒子的前老闆，後來伊有碰到廖錦章的兒子，他剛好有來房子那邊看，就進去屋子找伊，他跟伊說他爸爸是在頂樓上吊，送醫中途死亡，這件事王智建當然知道。伊跟王智建後來在系爭房屋住了二年多，廖錦章的兒子來過好幾次，王智建跟伊都見過他好多次，而且左鄰右舍也會說廖錦章的事。伊跟廖錦章兒子的前老闆買入系爭房地的時候，所簽署的買賣契約上面有註明系爭房地是凶宅。伊有在系爭房地辦過法事，我們當初願意買就是因為比較便宜等語（見偵卷第37頁正面至38頁正面）；於本院審理時證稱：買的時候仲介就有告知這房子有人自殺過，廖確穎跟伊講說他不確定是在現場死亡還是送醫途中死亡。那時買的價錢是在800萬元以內，比市價便宜100多萬元，前屋主一開始就有告知我們那間是凶宅，伊有明確告知王智建是凶宅，可是他是基督教，他有沒有把這件事情放在心上伊不曉得，伊在那住兩年多就沒有住了。王智建那時好像有去問是不是凶宅，管區那邊也沒有資料等語（見本院卷第99頁正面、第100頁正反面、第101頁反面、第102頁反面）；於本院102年度訴字第2178號民事案件言詞辯論庭以證人身分證稱：系爭不動產94年時伊有出資一部分，96年就撤資了，當時廖錦章的兒子廖確穎有告訴伊他父親在該屋上吊自殺，他兒子跟伊說父親在送到醫院前就已經死亡了。我們買屋時賣主有跟我們說，他的前手有人自殺，後來廖錦章的兒子才跟我們說他父親在該屋上吊自殺，他兒子跟我們確認名字後，我們有幫廖錦章作法事超度，當時仲介有告訴我們系爭房屋曾經有人自殺過，因為價錢並不貴，我們要賣的時候也知道是凶宅所以賣的價錢沒有太高，我們在買完一年後大概97年初時有請法師來超度，做了4、5次法事，我們自己也有為廖錦章唸經超度。後來我和王智建不合，97年底左右我就離開了沒有參與這個投資案，之前伊和王智建有住過裡面。當時買受房屋的總價不到800萬元，代書費、仲介費另算。有貸款910萬元，裡面包括修繕費用等語，此有本院102年度訴字第2178號民事案件102年11月25日言詞辯論筆錄1份可參（見偵卷第18頁至19頁），並經本院調閱該民事案件卷宗核閱無誤。依證人廖確穎及劉雲海上開所述，可知被告與劉雲海買受系爭房屋前，前屋主及仲介人員均有告知劉雲海系爭房屋有人自殺，而買受系爭房屋後，廖確穎亦有告知劉雲海其父在系爭房屋內自殺乙事，劉雲海知悉後亦有轉告被告，是被告對於系爭房屋內確有人自殺死亡一事，尚難推諉不知。況且，劉雲海尚有於系爭房屋內進行法事，被告既然亦居住於系爭房屋，豈有不經人告知之可能，況被告復於本院審理時自承稱：伊購入系爭房屋後，有一次伊同居人汪小姐之母親至公園，鄰居告知她系爭房屋有人自殺，她有轉告伊，這是在伊出售系爭房地予劉寅生之前等語（見本院卷第171頁），自可認被告至遲於出售系爭房地予告訴人前，應明確知悉該屋內有發生過自殺之情事。而衡酌證人劉雲海與被告並無恩怨，實無虛構上開事實之理，是證人劉雲海之證述應可採信。
㈣公訴意旨雖以被告於101年10月9日在「不動產標的現況說明
書」第18項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」，因而認定被告有施用詐術。然查：
⒈按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三
人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260號判例意旨參照）。又所謂之詐術，固不以積極之作為為限，單純事實之緘默，有時亦足使他人陷於錯誤，而該當詐欺罪。但事實上之不告知，有時雖亦可認係詐術之手段，即依事實上之不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，但尚不得遽認其負有法律上告知義務而論以詐欺罪。蓋消極犯罪中之不純正不作為犯，須以行為人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積極之作為義務為前提，始能令負犯罪責任，此觀刑法第15條規定自明（參考最高法院86年度台上字第5904號判決意旨參照）。此種不作為欺罔，一般以為應以有無告知義務為準，而此告知義務，必須在對方發生錯誤前即已有之。至於是否具有法律上之告知義務，雖不限於明文規定，要必就法律之精神觀察，有此義務時，始能令負犯罪責任（最高法院31年上字第2324號判例意旨參照），而非就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由而認定之防止或作為義務，均可認於法律上即負有告知義務，以免有違刑法罪刑法定主義之原則。
⒉徵之被告出售系爭房屋予告訴人時，雙方所訂立之不動產
買賣契約書內容（見他字卷第12頁至15頁），雙方就價金交付方式、產權移轉、稅金負擔均約定甚詳，更在約款之第5條載明賣方應負擔之擔保責任，及於第10條部分載明違約之效果，更於第14條特約事項，另以手寫方式記載關於屋內物品遷移之事項，是以若告訴人既已知悉以約款方式規範雙方權利義務，自當將其所認為交易上重要事項列入其中，始為合理；然上開契約內容第6條第3項係約定「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無凶殺或自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」（見他字卷第13頁反面），僅係約定被告就其產權持有期間，系爭房屋是否有上開情形負有告知及保證之義務，並無其他任何條款，足使被告知悉系爭房屋於其持有產權之前，是否曾發生有兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事亦為影響購買土地重要事項，並課予被告須於出售系爭房屋時，應主動告知系爭房屋於其持有產權之前曾經發生有非自然身故之情事之義務，亦即若告訴人認系爭房屋為凶宅，不論該非自然身故之情事係發生於被告產權持有期間或之前，均將影響其購買意願時，則應於簽約時將上開契約第6條第3項之約定加以修正，或將此事項列入第14條之特別約定內，惟其並未採取此方式。基此，上開不動產買賣契約條款既未課予被告告知義務，則被告即不具有契約上之保證人地位，故其出售系爭房屋時，雖未主動告知告訴人系爭房屋內於其持有產權之前亦曾發生自殺情事，並不違反雙方所訂之上開契約條款之告知義務。
⒊查卷附「標的現況說明書」（見他字卷第10頁）之內容為
邵建新所填寫，又邵建新填寫當時係就其所知勾選，被告並無在場，且無逐條詢問被告系爭房屋之現況一情，業據證人邵建新於本院審理明確在卷（見本院卷第第161頁反面至162頁正面），核與被告所辯該標的現況說明書並非其所寫等語相符（見本院卷第143頁正面），是公訴意旨認上開標的現況說明書為被告所填載，容有誤會。證人即辦理本件買賣之代書黃怡臻於偵查中證稱：伊有參與本件買賣合約簽署的過程，本件買方是劉寅生，賣方是王智建來簽約，王智建有帶邵健明、邵建新的授權書，邵健明、邵建新簽約當時並沒有出席。依照合約第6條有關凶宅約定，我們會附不動產現況證明書，裡面有記載非凶宅部分讓賣方簽名，當時就是記載不是凶宅。當時就凶宅部分沒有口頭詢問契約雙方，伊會跟買方說這個房子是乾淨的不是凶宅，請他在契約第6條簽名，另外伊也會請買賣雙方在現況證明書上簽名，代表他們已經審閱過等語（見偵卷第22頁反面至23頁正面），核與證人即告訴人劉寅生於本院審理時證稱：代書就該標的現況說明書有逐條跟被告確認，當時被告都是按照標的現況說明書所勾選的做回答等語（見本院卷第132頁正面）相符，可見被告與告訴人簽訂買賣契約當時，雙方有就「不動產標的現況說明書」上所載內容做確認。觀之該不動產標的現況說明書第18項（見他字卷第10頁），係記載「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」，用語僅侷限在「賣方產權持有期間」，就其文義而言，並未要求賣方就其對於系爭房屋產權持有前，是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故等情事均有說明之義務，而被告產權持有期間係於95年10月31日之後，廖錦章係於94年1月26日死亡，已如前述，並非發生於被告就系爭房屋之產權持有期間。又依證人黃怡臻及劉寅生上開所述，證人黃怡臻亦僅係依照不動產標的現況說明書第18條所載內容請被告確認，並未明確要求被告進一步說明就其持有系爭房屋產權之前，系爭房屋是否有發生該說明書第18條所載之情事，則被告主觀上以該條款文義上意涵逕為勾選，難認其有以故意隱匿系爭房屋曾有人自殺死亡之事實而以此方式對告訴人施以詐術。
㈤被告自95年10月31日取得系爭房屋之所有權後，迄至102年4
月8日始因買賣關係而將系爭房屋辦理過戶登記至告訴人之配偶朱淑琴名下一節，亦有臺中市中興地政事務所102年11月25日中興地所資字第0000000000號函檢附之臺中市○○區○○段○○○○○○號及同段298建號之異動索引1份在卷可參（見他字卷第83頁至98頁），被告所持有系爭房屋近7年間，係將該屋作為自宅居住之用，因考量照顧親人之不便，始決定將系爭房屋出售等情，並經被告於審理時供陳在卷（見本院卷第97頁反面、第139頁正面）。則被告既係於95年10月31日以購入系爭房屋，用作自宅居住約7年後，始因上開因素於102年4月8日間將系爭房屋出售，此即與一般投機人士明知標的房屋係所謂之凶宅，意圖轉售謀取差價，而以遠低於一般市場行情之價格買入重新整修後，旋於短期內蓄意隱瞞該標的房屋為凶宅一事，以高出所購入價格甚多或達數倍之價格轉手賣出，從中謀取暴利，其持有標的房屋目的並非供自己居住之用，且持有產權之期間甚短之情況有所不同，自難遽認被告出售系爭房屋時，主觀上有何不法所有之意圖暨施以詐術之行為。
㈥據上，被告出賣系爭房屋予告訴人時，雖未主動告知廖錦章
曾於94年間於系爭房屋內自縊身亡之事實，然此事實上之不告知，尚非基於不法所有意圖而故意隱匿，亦未違反何告知義務，已如前述，此自與刑法詐欺取財罪之構成要件有間。況依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形，買受人得依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關權利，倘無足資證明犯罪之具體事證，基於刑法之謙抑性及刑罰之最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予刑事責任。故被告未主動告知告訴人系爭房屋曾發生有前揭非自然因素身故情事，然並無積極證據足認其有何犯罪行為，尚不能以此即以刑法之詐欺罪相繩。
四、綜上所述，依公訴人所提出之證據，尚難遽以認定被告有何詐欺取財之情事而須負擔刑事責任。此外，本院復查無其他積極證據足資證明被告有何公訴人所指詐欺取財之犯行，應認被告之犯罪尚屬不能證明，自應為被告無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官顏淑惠到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
刑事第十六庭 審判長法 官 黃齡玉
法 官 楊欣怡法 官 徐右家以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 孫曉鳳中 華 民 國 104 年 9 月 15 日