臺灣臺中地方法院刑事判決104年度易字第839號公 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 鄭敏雄
鄭耀森上二人共同選任辯護人 羅閎逸律師
林世勛律師(已解除委任)上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（104年度偵字第9655號），本院判決如下：
主 文鄭敏雄、鄭耀森均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告鄭敏雄、鄭耀森分別為益民開發建設股份有限公司(下稱益民公司)之負責人及總經理，且被告鄭耀森原為臺中市○區○○段0000000○0000000○0000000○0000000○地號土地之共有人，其等為從事建築房屋銷售事業之人，明知上開土地係屬臺中市都市計劃第二種住宅區，依臺中市政府都市發展局頒訂之建築物使用類組，土地使用類別為G類之辦公服務類，僅得興建供作辦公、零售、日常服務之房屋，而非B類、D類之商業或休閒、文教等用途。詎被告鄭敏雄及鄭耀森竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，隱匿上開建築物二樓使用用途為G2類組之資訊，於民國00年0月間，在上開土地開發、建築、銷售「NewCity益民一中商圈」之房地預售建案時，以不實之銷售廣告內容，包含「商圈更新改造」、「打造近兩百戶透天旗艦雙店面」及「規劃大型舞臺區、音樂噴泉廣場、懸吊式露天電視」，呈現該建案之房地可供商業區之商場營業使用，說明該建案為新型態複合式產品規劃，一、二樓雙店面，店面一律櫥窗設計，二樓以廊道串連逛街人潮等內容，委託不知情之寶○○開發有限公司(以下稱寶○○公司)人員代銷，並以此等說詞向告訴人林○彬推銷此區不動產，致告訴人因而陷於錯誤，誤認該建案為商業區之都市更新，建築物一、二樓均可供作全部商業類組之店面使用，且可合法建築大型舞臺、音樂噴泉廣場、懸吊式露天電視等公共設施以招攬人潮，而於96年1月20日，在該建案位於臺中市○區○○街000號、229號之銷售接待中心內，簽署訂購房屋預約單，預約購買編號C2、C3、B32、B33等房屋及土地，各支付預約訂金新臺幣(下同) 100萬元之支票。告訴人復於96年4月9日，與益民公司、被告鄭耀森及不知情之魏○珍、紀○鳳等人簽訂房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書，約定告訴人以每戶2900萬元，向益民公司等人購買編號C2、C3之房屋及土地，再於96年6月2日，簽訂房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書，以每戶2700萬元，向益民公司等人購買編號B32、B33之房地，總金額為5400萬元。惟自97年初交屋後迄今，因上開建築物二樓無法經營B類、D類等商業、休閒文教等行業，造成無大型餐飲事業或賣場承租，且自000年00月間起，益民一中New City商圈A區管理委員會陸續接獲臺中市政府之違建拆除通知單，告訴人始知其等前述廣告所謂大型舞臺區、懸吊式露天電視、二樓迴廊、天橋等均屬違建，而遭臺中市政府勒令拆除；臺中市政府另於102年10月15日，以一中New City商圈違反建築法、都市計畫法、公寓大廈管理條例、商業登記法等規定而進行聯合會勘，告訴人始知購買之上開四戶房屋、土地，二樓僅得作為G2類組之辦公室使用，上開建案僅是一般集合式透天厝住宅，而非如廣告介紹之商圈更新改造等項，至此始知受騙，因認被告鄭敏雄、鄭耀森均涉犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎。且刑事訴訟上證明之資料，無論其為直接證據或間接證據，均須達於通常一般人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利於被告之認定。又按檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第161條第1項定有明文。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號、92年台上字第128號判例意旨參照）。
三、公訴意旨認被告鄭敏雄、鄭耀森涉犯上開罪嫌，無非係以被告鄭敏雄、鄭耀森之供述、證人即告訴人林○彬、證人吳○仁、蔡○倫之證述、臺中市政府98府都建使字第00068號、第00037號使用執照、建築物使用類組及變更使用辦法節本、98年9月30日發布之建築物使用類組及變更使用辦法附表二使用項目例舉表、「NewCity益民一中商圈富者恆富」廣告、C
2、C3、B32、B33訂購房屋預約單、房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、違章建築拆除通知單、會勘通知單、臺中市政府都市發展局103年7月3日中市都管字第1030107148號函、本院101年度重訴字第545號民事判決、臺中市建築師公會鑑定結果為其主要論據。
四、訊據被告鄭敏雄、鄭耀森固坦承益民公司以系爭廣告圖冊作為銷售系爭建案之用，並銷售系爭建物予告訴人，惟堅決否認有何詐欺取財犯行，辯稱：渠等在系爭建物買賣過程中沒有與告訴人接觸，被告鄭耀森委託代銷公司寶○○公司銷售系爭建物，再由該代銷公司委託企劃公司製作廣告，系爭買賣契約是由代銷公司人員向告訴人說明，並交由告訴人簽約等語。辯護意旨則以：被告二人與告訴人均無實際接觸，且買賣契約第18條第2項特約條款已明文記載系爭建物之使用分區為都市計劃內第二種、第三種住宅區，二樓登記辦公室使用，三、四樓登記住家使用，並經告訴人在契約上簽名，又代銷人員吳○仁亦告知系爭建物之使用用途，一樓是店舖、二樓是辦公室、三樓以上都是套房，並無特別隱瞞告訴人，另二樓迴廊打通及天橋，係經告訴人簽名同意二次施作，告訴人明知是違章，至於銷售廣告只是示意圖，民事確定判決已認定被告二人並無詐欺，請諭知被告二人無罪之判決等語。
五、經查：㈠被告鄭敏雄、鄭耀森分別為益民公司之負責人、總經理，被
告鄭敏雄、鄭耀森於00年0月間，在臺中市○區○○段0000000○0000000○0000000○0000000○地號土地，開發、建築、銷售「NewCity益民一中商圈」之房地預售建案（以下稱系爭建案），以「NewCity益民一中商圈富者恆富」廣告（以下稱系爭廣告圖冊）作為宣傳銷售系爭建案之用，並委託寶○○公司代銷。告訴人林○彬於96年1月20日，在系爭建案位於臺中市○區○○街000號、229號之銷售接待中心內，簽訂訂購房屋預約單，預約購買層戶編號C2（門牌：臺中市○區○○街000○0號）、C3（門牌：臺中市○區○○街000○0號）、B32（門牌：臺中市○區○○街000○0號）、B33（門牌：臺中市○區○○街000○0號）房屋及土地（以下合稱系爭建物），並各交付預約訂金面額100萬元之支票1張。林○彬於96年4月9日與益民公司簽訂房屋預定買賣契約書，及與魏○珍、紀○鳳、被告鄭耀森簽訂土地買賣契約書，約定以每戶2900萬元之價格，購買層戶編號C2、C3之房屋及土地，復於96年6月2日與益民公司簽訂房屋預定買賣契約書，及與魏○珍、紀○鳳、被告鄭耀森簽訂土地買賣契約書，約定以每戶2700萬元之價格，購買層戶編號B32、B33之房屋及土地之事實，業據證人即告訴人林○彬、證人即寶○○公司負責人吳○仁、寶○○公司人員蔡○倫於檢察事務官詢問時證述在卷（見103年度交查字第204號卷〈以下稱交查卷〉一第74至78、241至242頁），並有益民公司委任銷售合約書、「NewCity益民一中商圈富者恆富」廣告、C2、C3、B32、B33訂購房屋預約單、C2、C3、B32 、B33房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書各1份在卷可稽（見交查卷一第19至22、29至34、100至103頁；103年度他字第44號卷〈以下稱他字卷〉第14至119頁；101年度重訴字第545號卷〈以下稱民事卷〉三第18至101頁；民事卷四第5至52頁；外放廣告圖冊），且為被告二人所不爭執，其事實足堪認定。
㈡而系爭廣告圖冊上有記載「商圈更新改造」、「打造近兩百
戶透天旗艦雙店面」、「結合五大主題的七條國際風情購物大道，時尚、精品、休閒、美食、3C電子、補教事業多元經營」、「一、二樓雙店面雙倍賺」、「店面一律櫥窗空間設計」、「規劃大型舞臺區、音樂噴泉廣場、懸吊式露天電視」、「二樓以迴廊串連逛街人潮」等內容，此有系爭廣告圖冊1份附卷足憑（見外放廣告圖冊）。告訴人林○彬主張系爭廣告圖冊之前揭不實內容，致其誤認系爭建物一、二樓均可供為建築物使用類別B類商業類（供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所）、D類休閒文教類（供運動、休閒、參觀、閱覽、教學之場所）之店面使用，因而購買系爭建物，此據證人即告訴人林○彬於檢察事務官詢問時證述在卷（見交查卷一第75、77至78、242頁），並有告訴人所提刑事告訴狀1份存卷可參（見他字卷第1至9頁）。準此，被告二人有無以系爭廣告圖冊傳達不實交易訊息向告訴人施用詐術、致告訴人陷於錯誤，及被告二人有無詐欺取財之犯意，為本院應予審究。
⑴查系爭建物之建築物使用類別為G類辦公、服務類，類組為地
上一層G3店舖(<500平方公尺)、G2辦公室、社區活動中心、梯間，地上二層為G2辦公室、社區活動中心、梯間，此有臺中市政府98府都建使字第00068號使用執照1份在卷可按（見民事卷五第150至168頁），固非供B類商業類、D類休閒文教類之使用用途。惟依建築法第73條之建築物使用類組及變更使用辦法及建築物使用類組使用項目舉例所示（見交查卷一第57至60頁），類組編號G2之使用項目有「1.不含營業廳之金融機構、證券交易場所…。2.一般事務所、辦公室...。3.提供場地供人閱讀之下列場所：K書中心、小說漫畫出租中心。」，類組編號G3之使用項目有「1.衛生所（健康服務中心）、健康中心、捐血中心、醫事技術機構、理髮場所（未將場所加以區隔且非包廂式為人理髮之場所）、按摩場所（未將場所加以區隔且非包廂式為人按摩之場所）、美容院、洗衣店、公共廁所、動物收容、寵物繁殖或買賣場所等類似場所。...4.樓地板面積未達500平方公尺之下列場所：店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所。5.樓地板面積未達300平方公尺之下列場所：餐廳、飲食店、飲料店（無陪侍提供非酒精飲料服務之場所，包括茶藝館、咖啡店、冰果店及冷飲店等）等類似場所。」，可知G2、G3類組之用途分門別類、項目繁多，則系爭廣告圖冊雖有「商圈更新改造」、「透天旗艦雙店面」、「一、二樓雙店面」、「店面一律櫥窗空間設計」等詞，惟以廣告圖冊僅泛言「商圈」、「店面」，由字面觀之，已難逕認係單指供作建築物使用類別B類商業類（供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所）、D類休閒文教類（供運動、休閒、參觀、閱覽、教學之場所）之使用用途，而排除建築物使用類組G2組、G3組之商業場所使用，自難執此即謂系爭廣告圖冊之內容不實。
⑵復觀之系爭廣告圖冊第2頁所載「結合五大主題的七條國際風
情購物大道，時尚、精品、休閒、美食、3C電子、補教事業多元經營」等文字，其下方配置「中友百貨人潮」、「一中街人潮」、「一中街、太平路口人潮」、「中友百貨」、「中山堂」、「體育場」等處之街景照片，且系爭廣告圖冊第3頁所示「NewCity益民一中商圈」之「壹樓全區平面配置圖」，即呈現系爭建案位於錦南街、錦新街之間，東側有哈佛大樓、劍橋大樓，各建物所面臨之街道將分別命名為日本表參道、巴黎香榭大道、紐約第五大道、國際米蘭大道、前衛時尚大道，整體觀之，係在強調該建案占地廣大，鄰近百貨、餐飲、補教、運動休閒等商圈處所，前景可期，顯屬商業上常見之情境營造宣傳方法，難認一般消費者瀏覽此廣告內容即信賴其一旦購入系爭建物，將可在系爭建物多元經營「時尚、精品、休閒、美食、3C電子、補教事業」，自無從直接將該等文字解為系爭建物可供作建築物使用類別B類商業類、D類休閒文教類之用途，故難遽認被告二人有以系爭廣告圖冊傳達不實交易訊息向告訴人施用詐術之情事存在。
⑶而證人即告訴人林○彬於檢察事務官詢問時固證稱：被告鄭耀
森有向其介紹系爭建物可以當雙店面等語（見交查卷一第75頁），然據證人即寶○○公司銷售人員蔡○倫於檢察事務官詢問時證稱：都是老闆吳○仁對告訴人說明銷售標的，被告鄭耀森沒有直接向客人介紹房屋，吳○仁在介紹時，被告鄭耀森並沒有在場過等語（見交查卷一第241頁），難認被告鄭耀森曾有直接向告訴人介紹銷售系爭建物之情。又據證人即寶○○公司負責人吳○仁於檢察事務官詢問時證稱：益民公司有說明這個建案房屋的使用用途，就是一樓是店面，二樓是辦公室，有住一及住二，就是一樓是店面，二樓是辦公室，三樓是套房，被告鄭耀森跟我說明一樓作店面，二樓作辦公室，我們向客人介紹就是一樓是店面，二樓是辦公室，三樓以上都是套房等語（見交查卷一第76頁），可知系爭建案代銷公司人員經由益民公司或被告鄭耀森告知系爭建案之使用用途，均係一樓可作店面、二樓為辦公室，代銷公司人員亦依此向客戶介紹上述使用用途，此與系爭建物之建築物使用類組為地上一層G3店舖(<500平方公尺)、G2辦公室、地上二層為G2辦公室等節尚無不符之處，足見益民公司或被告鄭耀森亦無透過代銷人員向告訴人傳達不實交易訊息之情形。⑷再觀諸系爭建物之房屋預定買賣契約書〈以稱系爭契約書〉所
示（見民事卷三第18至101頁），該契約書總計24條，各條文均以顯著文字加註標題，第1條即明確記載買賣標的坐落之土地、房屋編號、該戶房屋「房屋建照平面圖」如附件1-1（即契約書第19頁），且依附件1-1「房屋建照平面圖」所示，該平面圖已標明房屋一樓之建築用途部分供「店舖」使用、二樓供「辦公室」使用，並以全頁紙張呈現，其後緊接附件1-2「房屋完工平面圖」（即契約書第20頁），尚特別記載「本變更為買方所屬意，賣方將依變更後之圖面施工，買方不得因故再次要求更改或恢復原圖，若因此所產生任何費用，皆由買方負擔」，並由告訴人於附件1-1「房屋建照平面圖」、附件1-2「房屋完工平面圖」上簽名或蓋章。又系爭契約書第18條特約條款約定：「…二、本案使用分區為都市計畫內第二種、第三種住宅區，建築型態分為四樓、五樓、七樓及十二樓等建築類型，四樓及五樓建築類型之建造執照申請一樓登記用途為店鋪及辦公室使用，於建造執照上設計以分間牆做為區隔，賣方於取得使用執照後拆除；二樓登記用途為辦公室使用；…。本案於銷售時，銷售人員就本社區如做商場使用之說明僅為建議性質，本社區各樓層之本質使用用途仍各依建造執照上所登記之用途為準。…以上特約條款共計15項，買方業已詳細審閱並無條件同意確實遵守履行，且賣方於簽約時亦明確告知無誤，買方始簽署於后」，並由告訴人於該條款末處簽名及蓋章，堪認被告二人於系爭買賣契約簽訂之際，已藉由契約條款明確傳達系爭建物之使用分區為都市計畫內之第二種、第三種住宅區，其建造執照一樓之登記用途為「店舖」及「辦公室」、二樓之登記用途為「辦公室」等情，並無隱匿或詐稱系爭建物之使用分區及登記使用用途等重要交易資訊，自難認被告二人有何施用詐術之行為及詐欺取財之犯意存在。
⑸至告訴人縱經閱覽前揭廣告圖冊之內容而前來議約，然因系
爭契約書已載明系爭建物之使用分區為都市計畫內第二種、第三種住宅區，其建造執照一樓登記用途為「店鋪」及「辦公室」、二樓登記用途為「辦公室」，又系爭契約書附件1-1「房屋建照平面圖」，亦明確標示一樓之建築用途部分供「店舖」使用、二樓供「辦公室」使用，且益民公司將於取得使用執照後變更施工，並由告訴人簽名同意依變更後之圖面即附件1-2「房屋完工平面圖」施工，可見告訴人於簽訂系爭買賣契約時，即明瞭系爭建物之使用分區及登記使用用途，系爭建物並非都市計畫內之商業區，亦不可能符合建築物使用類別B類商業類、D類休閒文教類之用途，更約明於取得使用執照後由益民公司進行二次施工，而此二次施工後所形成之「違章建築」即附件1-2「房屋完工平面圖」，由告訴人同意承受二次施工後之現狀及後續所產生之相關費用，堪認告訴人實際上亦無誤認系爭建物一、二樓可供建築物使用類別B類商業類、D類休閒文教類用途使用之情形。
⑹另益民一中New City商圈管理委員會自000年00月間起，陸續
接獲臺中市政府通知系爭建案之露臺走道、電視牆、天橋、直通電梯等違章建築，應依規定限期改善（自行拆除）或執行拆除等情，固有臺中市政府都市發展局102年9月30日中市都違字第1020158934號函、102年10月29日中市都管字第1020169957號函各1份、違章建築限期改善（自行拆除）通知單、違章建築拆除通知單暨違建人名冊各3份在卷可按（見他字卷第120至130頁）。惟依系爭契約書第18條特約條款約定：「…六、本案為維護社區通行、安全考量及提升街面榮景，賣方無償於公共空間增設大型電視視訊硬體設備、公共廣播系統、鐘樓、電扶梯、戶外梯、鋼架廊道、地材鋪面、植栽園藝、公共藝術品、燈柱、燈座、街燈座椅、廣告招牌、入口大門或牌樓、公共指標系統、圍牆、垃圾處理設施、端景牆、水景、廣場等設施均供作公共使用以及本案各基地內之中庭…等作公共使用，上開項目皆為賣方所贈送之設施，均不含在房地價款內，賣方保有設計修改之權，於使用執照核發後施作，若以施作完成，則不論在任何情況下，買方均不得再為變更或請求賠償或解除契約或為其他瑕疵之主張或異議，買方對上情知悉並同意施作，買方應無條件提供使用，並遵守社區管理規約之相關規定。」，並由告訴人於該條款末處簽名及蓋章，顯示告訴人於簽訂系爭買賣契約時已知悉前揭附屬設施係由益民公司無償贈送，並於取得使用執照後始由益民公司進行施作，告訴人就益民公司施作完成之附屬設施，均不得再為變更或請求賠償或解除契約或為其他瑕疵之主張或異議等情。況告訴人於簽約時已明瞭系爭建物之使用分區及登記使用用途，系爭建物並非都市計畫內之商業區，亦不可能符合建築物使用類別B類商業類、D類休閒文教類之用途，業如前述，告訴人自亦無因系爭廣告圖冊中所提及「規劃大型舞臺區、音樂噴泉廣場、懸吊式露天電視」、「二樓以迴廊串連逛街人潮」之內容及該等設施之施作，致誤認系爭建物一、二樓係供建築物使用類別B類商業類、D類休閒文教類使用之可能。㈢綜上所述，被告二人固有將系爭廣告圖冊作為銷售系爭建物
之用，然經綜核本案證據資料之結果，難認被告二人有何以此施用詐術之行為及詐欺取財之犯意存在，亦難認告訴人實際上有何因此陷於錯誤之情形，自無從將被告二人以詐欺取財罪相繩。從而，公訴人所指被告二人之詐欺取財犯行，所為訴訟上之證明，尚未達到通常一般之人均不會有任何懷疑，而得確信被告二人犯行之真實程度，自無從說服本院形成有罪之心證。此外，復查無其他積極證據足認被告二人確有公訴人所指前揭犯行，被告二人之犯罪尚屬不能證明，基於無罪推定之原則，即應為被告二人無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官廖梅君提起公訴，檢察官宋恭良到庭執行職務。中 華 民 國 112 年 8 月 25 日
刑事第十七庭 審判長法 官 林依蓉
法 官 簡佩珺法 官 呂超群以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。
書記官 蕭訓慧中 華 民 國 112 年 8 月 25 日