臺灣臺中地方法院刑事裁定 108年度聲判字第63號聲 請 人即 告訴人 段文琪代 理 人 葉恕宏律師被 告 徐松森
楊式雅張嵩佶周俊吉上列聲請人因告訴被告等詐欺案件，不服臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長駁回再議之處分(108年度上聲議字第1194號) ，聲請交付審判，本院裁定如下:
主 文聲請駁回。
理 由
一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判；法院認交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。本件聲請人即告訴人段文琪(下稱告訴人)以被告徐松森、楊式雅、張嵩佶、周俊吉涉有詐欺罪嫌，向臺灣臺中地方檢察署提出告訴，經該署檢察官於民國108年2月27日以107年度偵字第00000號為不起訴處分，經告訴人聲請再議後，仍經臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長認其再議為無理由，而於108年6月6日以108年度上聲議字第1194號處分書駁回再議之聲請，該駁回再議之處分書則於108年6月12日送達告訴人之住所，告訴人即委任代理人葉恕宏律師於108年6月24日提出書狀向本院聲請交付審判，此有上開檢察分署送達證書、刑事聲請交付審判狀及其上之本院收狀章1枚等件在卷可稽，經加計在途期間後，尚未逾10日之法定期間，本件交付審判之聲請，自屬合法，合先敘明。
二、聲請交付審判意旨略以:
(一)被告徐松森將位於臺中市○區○○路○○號及48號房屋(下稱系爭房屋)具有諸多瑕疵現況之重要因素於事實上隱匿不告知，使告訴人基於錯誤資訊而決定購買，而被告徐松森身為系爭房屋屋主，被告楊式雅、張嵩佶身為房屋仲介人員，既知悉系爭房屋有諸多瑕疵，均各自負有告知義務，渠等將該等客觀上屬交易之重要事項，故意隱瞞或構詞欺騙而未誠實告知告訴人。然駁回再議聲請處分書卻僅單論被告等「並無隱瞞系爭房屋有漏水之情形」，不僅因果顛倒，更無視其他重大瑕疵，駁回再議聲請處分書之認定顯有違誤。駁回再議處分書略以被告等已據實告知漏水並無隱瞞之情事云云，惟查：
1.按「刑法第339條之詐欺罪，其成立固以行為人有施用詐術之行為為必要，然所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內(最高法院90年度台上字第7781號、93年度台上字第5678號判決亦同此意旨)。」臺灣高等法院102年度上易字第2754號刑事判決意旨參照。
是以，詐術行為係因行為人消極隱瞞致使被害人陷於錯誤亦屬之。
2.次按「具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明(最高法院87年度臺非字第100號判決)，是凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時，即該當詐欺罪之施行詐術範圍。查違章建築係未經建築許可擅自建造之建物，若因其他權利人主張權利須承擔違章建築隨時有遭拆除之風險。因此，在不動產交易過程中，依市場交易習慣，賣方於出售有違建之房屋時，應於房屋現況說明書、現況確認表之「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」項目，明確告知買方，以使買方充分知悉現況，再決定是否購買。此一事項就買方而言，涉及其所買入不動產之安全及價值，客觀上屬交易之重要事項，自不容許出賣人故意隱瞞或構詞欺騙。」，有臺灣高等法院102年度上易字第2829號刑事判決意旨可參。是以，行為人對買賣契約中使消費者有研判機會決定購買與否之事項，係為重要事項而具有告知義務，倘於事實上隱匿不告知致對方陷於錯誤而交付財物，成立詐欺罪。
3.被告徐松森確實知悉系爭房屋存有諸多瑕疵而亟欲脫手出售，竟刻意隱瞞實際屋況，於系爭房屋之不動產買賣契約所附之「標的物現況說明書」項次9之「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形?」、項次10之「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌?」、項次14之「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛?」、項次16「本棟建物是否因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形?」、項次19「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事?」等欄內，均勾選「否」，導致告訴人因此陷於錯誤，進而誤認屋況甚佳購買之。
4.而系爭房屋存有嚴重漏水已為被告所不爭執，且漏水絕非突然，勢必係基於其他房屋瑕疵所生之結果，然被告徐松森卻未向告訴人據實說明係因何等瑕疵而造成系爭房屋嚴重漏水，反而編撰諸多藉口理由，一方面向告訴人表示「樓上有洗地板水漏下來」、「樓上廁所漏水」等語，使告訴人信賴系爭房屋漏水尚屬輕微，另於房仲人員詢問漏水乙事時則以冷氣管線漏水帶過，除企圖淡化漏水情節外，更刻意隱瞞其他瑕疵而故意矇騙告訴人甚明。
5.詎料，原不起訴處分及駁回再議聲請處分卻僅單論被告等「並無隱瞞系爭房屋有漏水之情形」而已，均無視系爭房屋存有諸多結構性破壞、建築傾斜等重大瑕疵之事實，亦未調查被告徐松森刻意於「標的物現況說明書」中項次9、項次10、項次14、項次16及項次19為不實之記載，即遽論被告等無詐欺之犯行，而觀諸上開不實記載之房屋現況事項，或與房屋增違建有關，或與房屋傾斜危樓有關，或與房屋結構毀損有關，均與居住安全息息相關，而此等瑕疵均為一般購屋消費者所無法容忍，遠較漏水瑕疵更為嚴重，然原不起訴處分及駁回再議聲請處分卻置若罔聞，無視於此類結構瑕疵所帶來之危險，更未就實現公理正義窮盡一切努力，反而刻意挑選漏水瑕疵為被告徐松森解套，實難令告訴人甘服。
6.更有甚者，被告徐松森除刻意隱瞞系爭房屋之實際情況外，更刻意遮蔽漏水處之跡象。於出售前處理系爭房屋屋況，使牆面滲水處不明顯，樑柱漏水處不僅係以木板加以遮蔽，而地下室承接漏水用之水盆更係完全以天花板隔間加以掩蔽，此亦佐證被告徐松森於出售系爭房屋時全然未揭露、未說明漏水情事。是被告徐松森係以新臺幣(下同)1350萬元之高價將系爭房屋出售予告訴人，然告訴人進行系爭房屋之看屋時，若能知悉系爭房屋之諸多瑕疵，預先知悉系爭房屋存在嚴重漏水及傾斜之瑕疵現況如此嚴重，告訴人必然不會購買。則被告徐松森將系爭房屋具有嚴重漏水及傾斜之瑕疵現況之重要因素於事實上隱匿不告知，使告訴人無從有研判機會決定購買與否。
(二)駁回再議聲請處分書忽略被告徐松森長年持有系爭房屋情事，僅憑以被告等均不具土木專業而不知系爭房屋有嚴重漏水等瑕疵情事。然姑不論被告有無土木專業背景，被告徐松森對系爭房屋故意另施作隔板裝潢加以掩飾嚴重漏水瑕疵情事，在在顯示被告徐松森明知系爭房屋不符合告訴人購屋目的，不能成就系爭房屋順利購屋交易，然原不起訴處分書未察，而有應調查而未調查，認事用法及理由不備之違誤，而駁回再議處分書亦通篇就此未有論述，其認定實過於速斷，如此草率敷衍之處理方式，影響告訴人權益至鉅，告訴人焉能心服。駁回再議處分書略以被告等均不具土木專業，又豈能因被告徐松森曾擁有系爭房屋多年，即遽指其早知大量違章建築致系爭房屋結構破壞、水管破裂等情，而逕認被告等有隱瞞交易重要資訊之詐欺故意云云(駁回再議處分書第5頁第17行至第25行)。惟查：
1.被告徐松森於偵查過程表示系爭房屋漏水乙事係因樓上沖洗地板方導致漏水或樓上之馬桶水管管線漏水所致。然此均與被告徐松森與告訴人所言不符，已如前述，顯見被告徐松森有意掩蔽漏水事實。又被告徐松森知悉告訴人購買系爭房屋，係有意為出租店面營運使用，因此環境濕度之要求必然為店家所重視。況被告身為知名書法家，擔任過臺灣省書畫教育協會理事、講師，理應清楚環境濕度對書法藝術等紙張保存重要性。同理，就一般商品儲存環境若濕度過高，易導致商品品質快速敗壞之情事自難諉為不知。
2.衡以被告徐松森長年持有系爭房屋，且均為被告徐松森經年累月之使用，則依經驗法則，被告徐松森豈可能持有系爭房屋多年，對系爭房屋此番嚴重漏水毫無知悉，蓋冰凍三尺非一日之寒。而本案爭點重在被告徐松森是否知悉系爭房屋有嚴重漏水，仍故意不告知此交易重大資訊予買方即告訴人知悉。而被告確實知悉系爭房屋有嚴重漏水問題，故意另施作隔板裝潢加以掩飾系爭房屋第46號之天花板滲水而致牆面壁癌嚴重之情形；且系爭房屋第48號一樓樑柱更係漏水嚴重，漏水處之鄰近牆面不僅壁癌情形極為嚴重，持續需以水桶盛接漏水，更極易累積大量積水於地面；而系爭房屋第48號地下室甚至殘留被告徐松森因處理漏水而安置之水盆，此乃告訴人為處理漏水問題而拆除系爭房屋第48號地下室之天花板隔間始發見水盆。從而，被告徐松森刻意隱瞞系爭房屋實際情況，於出售房屋過程全無揭露漏水之情事，並且刻意遮蔽漏水處之跡象。於出售前處理系爭房屋屋況，使牆面滲水處不明顯，樑柱漏水處不僅係以木板加以遮蔽，而地下室承接漏水用之水盆更係完全以天花板隔間加以掩蔽，此亦佐證被告徐松森於出售系爭房屋時全然未揭露、未說明漏水情事，然不起訴處分書對於隔板裝潢何時施作，究為何人施作，均未為調查，亦未論述不查之理由，其調查顯非完備。再議駁回處分書亦就此部視而不見，致使告訴人對於此不起訴處分書之理由不備，無法甘服，亦對再議駁回理由書所載之理由甚感詫異。
3.據上，不起訴處分書忽略被告徐松森長年持有系爭房屋情事，且姑不論被告有無具備土木專業背景，被告徐松森對系爭房屋故意另施作隔板裝潢加以掩飾嚴重漏水瑕疵情事，在在顯示被告徐松森明知系爭房屋不符合告訴人購屋目的，不能成就系爭房屋順利購屋交易，對告訴人施行詐術，致告訴人陷於錯誤，交付財物，自應以刑法詐欺取財罪相繩。原不起訴處分書未察，而有應調查而未調查，認事用法及理由不備之違誤，雖告訴人本期盼高檢臺中分署能維護公平正義，然卻就再議駁回處分書之內容，未給予告訴人其為何認定無發回續偵之具體理由，僅泛稱原不起訴處分書之承辦檢察官認定被告等無隱瞞系爭房屋漏水等情且不具土木專業云云，即駁回再議聲請，忽略告訴人所提出之相關證據，均未調查亦未為不採信之理由，遂而終結此案，告訴人實有不甘。
(三)告訴人於系爭房屋過戶後，發覺瑕疵問題不斷導致告訴人必須南北奔波處理，造成時間、精神之嚴重壓力及耗損。並經告訴人委請建築專家詳細勘查系爭房屋後始知悉系爭房屋重大瑕疵之情事，是被告徐松森將系爭房屋具有諸多瑕疵現況之重要因素於事實上隱匿不告知，使告訴人基於錯誤資訊而決定購買，而被告徐松森身為系爭房屋屋主，被告楊式雅、張嵩佶身為房屋仲介人員，既知悉系爭房屋有諸多瑕疵，均各自負有告知義務，渠等將該等客觀上屬交易之重要事項，故意隱瞞或構詞欺騙而未誠實告知告訴人:
1.告訴人於系爭房屋過戶後，驚覺漏水問題不斷，委請建築專家詳細勘查系爭房屋後始知悉漏水問題之緣由，其中漏水處部位C區漏水情況日趨嚴重，造成貨品泡水毀損。因嚴重漏水處為違章私設管道間(即非原建照施工圖範圍之內容)，供樓上2樓至8樓違章加建部位之廚房、衛浴設備間之給排水之用。因係非法加設，且施工者因陋就簡，偷工減料，採不符標規之塑膠管，其彎道接頭亦未符標準膠合及施作適當斜度，導致不利排水，且管道區施作完成後隨即封管，未留維修人孔。
2.告訴人於購入系爭房屋後始悉購屋前即曾發生滴漏水現象，而被告徐松森針對此問題所施作措施乃係將一樓D處上部(即樑柱交接口處)之違章管道間打開施作簡易排水措施。開一口洞(實質上並未排除原本漏水問題)，而施作排水完成後，仍保留該口洞，以供日後若再發生漏水時便利維修，僅簡易訂作一木板暫時封口，而此封口，後由一樓施作天花板，封閉其上。告訴人於買受該房地前，檢視買賣標的現場，無法發見，而買賣契約書附表之標的物現況說明書，被告徐松森關於有無滲漏水或壁癌之情形卻勾選為「否」，藉以隱瞞真相。然自購屋後，D處仍漏水不斷，打開天花板後，始發覺真相。雖然信義房屋公司曾委請相關廠商修繕漏水後訂作一L型不銹鋼片取代木製封存板，然終究治標不治本，且漏滲水情形日益嚴重。
3.再者，調查漏水問題乙事，乃係建築專家經由大樓管委會成員會同走訪漏水部位管道間相關2、3、4樓層，發現2樓之D處管道間有十分嚴重滲漏及壁癌問題。1、2、3、4樓與漏水相關區位已發現違章加建之樓地板及牆壁發生外傾及龜裂現象，因5樓、6樓、7樓，以及完全違章加建之8樓因不得其門而入而無法知悉現況。而由上可知，造成大量出現在1樓D處之漏(噴)水現象之原因，竟係因大樓大規模違章加建向外增設(北向後半部)，建物變形傾斜之擠壓導致，及非法管道間之塑化管破裂所致。是如此嚴重的問題並非單純「修繕管線」可以解決，而係整棟大樓結構性問題。
4.依系爭房屋所處之大樓現象與狀態，已符合危樓之徵兆，安全性顯有疑慮。另，經建築界專家檢視被告等人交付告訴人之「買賣標的示意圖」及「標的物現況說明書」，除第9、10項關於滲漏水部分有不實記載外，其他涉嫌買賣標的揭露不實之處尚包括:
(1)依標的物現況說明書第13項「本標的物是否有增建、違建之情況?」:被告徐松森所勾選之違建位置係「天井」及「法定空地」。惟被告徐松森僅交代違建之平面位置，然所謂建築物之買賣標的，應屬由長、寬、高的三次元所組構之立體空間。被告徐松森僅在平面示意圖揭露在法定空地加蓋違建。然並未揭露自1樓法定空地加蓋違建空間以後，該區位2樓至8樓就依例如法炮製在1樓加蓋物依序往上加蓋，倘無1樓前屋主即被告徐松森首肯，絕無可能發生如此荒謬情形。此外，於較高樓層處更發現:違建再違建外推陽台，且更高樓層還有違建再違建之現象等不可思議及危害住戶安全之現象。系爭房屋所處大樓如此大規模於法定空地加蓋之違章建築，居然未於地面下施作結構樑柱支撐，使大樓呈現頭重腳輕之軟腳結構現象(建築北面局部剖面示意圖)。前述種種狀況導致系爭房屋樓地板傾斜、牆壁龜裂、水管擠壓破裂等重大瑕疵，況高樓集合式住宅，乃具結構連動性，倘若發生倒塌情事，則住戶之生命財產安全絕不能倖免。這豈是一紙平面示意圖揭露加蓋位置就能免責，而被告徐松森為謀私利，如此隱瞞重要事實，而信義房屋公司長年經營房屋銷售卻有違購買者信任未詳實把關銷售房屋之瑕疵情況。
(2)標的物現況說明書第14項「是否知悉本標的物之增建違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛?」:關於違建可曾被檢舉、查報或與他人發生糾紛?被告徐松森皆勾選為「否」。然於告訴人調查漏水事件過程中已知8樓之違建曾被市政府違規取締。而廣義的買賣標的(建築物)，應係包括全棟大樓，含公共設施、設備、外觀及逃生避難空間及設備。且8樓之違建已封閉本大樓逃生避難平台，倘發生火警，大樓住戶將無處可逃。而1樓法定空地之違建加蓋，亦閉塞了防火巷之救災逃生及地面逃生之路徑，如此危害生命財產安全之物件，信義房屋公司事前審查豈能諉為不知。
(3)標的物現況說明書第16項「本棟建物是否因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形?」:被告徐松森勾選為「否」，然依整棟大樓嚴重違建程度(系爭房屋所處大樓之北側剖面圖)所示，以及1樓至3樓之樓地板傾斜、牆壁龜裂及水管因壓擠破裂等徵兆，系爭建物如報請檢測，應已符合危險建築要件無疑。然被告徐松森卻勾選為「否」，顯有不實填載之情。
(4)標的物現況說明書第17項「本棟建物是否有傾斜?」:被告徐松森勾選為「否」。惟2樓之建物於系爭部位之樓地板已出現承受不了上層龐大違建壓力，呈現嚴重傾斜、龜裂現象；同區位之1樓頂蓋樓板亦已出現龜裂現象。
(5)標的物現況說明書第19項「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事?」:被告徐松森勾選為「否」，然房屋之分隔戶外牆，多半係結構牆，而系爭房屋46號及48號北側外牆，於告訴人買賣之前，即已遭拆除，故平面示意圖未見有牆體表示。此與原來建、使照圖說不符，顯然有揭露不實之情。
(6)標的物現況說明書第30項「本標的物室內格局曾否變更?」:被告徐松森勾選為「否」，然買賣標的依被告等人所出示之現況平面示意圖及現場實況，應早已遭變更，根本與原始圖說不符。
(7)系爭房屋所處之大樓現象與狀態，已符合危樓之徵兆，安全性顯有疑慮。並依被告等人交付告訴人之「買賣標的示意圖」及「標的物現況說明書」，則系爭房屋之不動產買賣契約所附之「標的物現況說明書」項次9之「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形?」、項次10之「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌?」、項次14之「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛?」、項次16「本棟建物是否因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形?」、項次19「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事?」等欄內，被告徐松森均勾選「否」，導致告訴人因此陷於錯誤，進而誤認屋況甚佳購買。是被告徐松森確實掩飾系爭房屋第46號之天花板滲水之情形；系爭房屋第48號一樓樑柱漏水嚴重情形；系爭房屋第48號地下室之天花板隔間情形。被告徐松森確實沒有揭露系爭房屋之所有嚴重瑕疵實況，致告訴人陷於錯誤，誤認屋況甚佳，而於與被告徐松森簽訂系爭房屋之不動產買賣契約。
5.被告徐松森以1350萬元之價格出售系爭房屋予告訴人，告訴人若交易前知悉系爭房屋存在嚴重漏水及傾斜之瑕疵現況如此嚴重，本不會購買。況且被告徐松森於告訴人面臨系爭房屋多處重大瑕疵結果，至今對告訴人之受害情形不聞不問，被告徐松森顯無意願處理系爭房屋之問題。則被告徐松森將前述此等交易上重要資訊隱匿不告知，使告訴人無從研判機會決定購買與否。故被告徐松森係刻意隱瞞，於簽訂不動產買賣契約時為虛偽之陳述，主觀上自有不法所有之意圖，客觀上更有施用詐術之行為甚明，被告自應成立刑法第339條之詐欺罪，要無疑義。
(四)綜上所陳，告訴人受此系爭房屋嚴重漏水之損害不僅無從彌補，甚至基於房屋交易重要事項之據實說明義務，告訴人必然須將系爭房屋之瑕疵事項揭露於交易市場上，惟告訴人不僅無法再將系爭房屋以原始房屋價金再轉手他人外，系爭房屋之諸多重大瑕疵更令人卻步。對此，告訴人係於此事件中唯一之受害者，參與本事件之被告等人卻無人因此負責。是原不起訴處分尚有諸多可議之處，且調查未盡完備，再議駁回處分亦未說明其駁回之具體理由，告訴人實難甘服，自有將本案交付審判之必要，請求准予交付審判。
三、按刑事訴訟法第258條之1規定，告訴人得向法院聲請交付審判，揆其立法意旨，係法律對於「檢察官不起訴裁量權」制衡之一種外部機制，法院之職責僅在就檢察官所為不起訴處分是否正確加以審查，藉以防止檢察機關濫權。是刑事訴訟法第258條之3第4項規定:「法院為交付審判之裁定時，視為案件已提起公訴。」，則交付審判之裁定自以訴訟條件俱已具備，別無應不起訴處分之情形存在為前提。依此立法精神，同法第258條之3第3項規定法院審查聲請交付審判案件時「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，更應以偵查中曾顯示之證據為限，不得就告訴人新提出之證據再為調查，亦不得蒐集偵查卷以外之證據，否則，將與刑事訴訟法第260條之再行起訴規定，混淆不清，亦將使法院兼任檢察官而有回復「糾問制度」之虞；且法院裁定交付審判，即如檢察官提起公訴使案件進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，否則，縱或法院對於檢察官所認定之基礎事實有不同判斷，但如該案件仍須另行蒐證偵查始能判斷應否交付審判者，因交付審判制度並無如同再議救濟制度得為發回原檢察官續行偵查之設計，法院仍應依同法第258條之3第2項前段規定，以聲請無理由裁定駁回。
四、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利證據；告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院30年上字第816號及52年台上字第1300號分別著有判例意旨可資參照。
五、經查:
(一)原告訴意旨略以:被告周俊吉為信義房屋仲介股份有限公司(下稱信義房屋)負責人，被告張嵩佶、楊式雅為臺中市○○區○○路0段000號1樓信義房屋大隆店之經紀人。詎被告徐松森明知其所有系爭房屋有嚴重漏水及傾斜之瑕疵，仍委託信義房屋大隆店代為出售該屋，而被告周俊吉、張嵩佶、楊式雅均明知上情而承接該案，由被告張嵩佶、楊式雅擔任賣方經紀人，並刻意隱瞞該屋之上開瑕疵，而於前揭房屋之不動產買賣契約所附「標的物現況說明書」第9項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形?」第10項「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌?」等欄位內，均勾選「否」，致告訴人陷於錯誤，誤認該屋屋況甚佳，而於民國102年7月30日同意以1350萬元買受該屋，並在信義房屋逢甲黎明店內簽訂該屋不動產買賣契約書，嗣並繳清價款且辦理所有權移轉登記完竣。嗣因發現該屋有漏水情形，委請友人高建文前往查看，方悉有嚴重漏水及因上部大量違建導致建物傾斜等情形。因認被告4人共同涉犯刑法第339條之4第1項第2款之加重詐欺罪嫌。
(二)原檢察官偵查結果略以:訊據被告徐松森、楊式雅、張嵩佶均堅決否認有何詐欺犯行。被告徐松森辯稱:交易時房子沒有漏水，告訴人來查看時天花板確實有水痕，可能是房子老了樓上有洗地板水漏下來或樓上廁所漏水影響，其沒說是冷氣管線漏水，且其要求信義房屋將漏水載明契約，所以契約第7頁第16項(不起訴處分書記載為點)有載明滲漏水之情形，交屋後告訴人有反映漏水問題，但漏水地點在增建部分，依契約第7頁第10項本來就是現況點交，其本來可以不理會，但因住在樓上，所以雙方有簽訂協議書，約明告訴人就該屋瑕疵不再向賣方即信義房屋主張，告訴人已知該屋全部瑕疵，卻於3年後才提出本件告訴，並無理由等語；被告楊式雅辯稱:其是信義房屋科博中港店簽章經紀人，業務員接案後，製作不動產說明書，其要在上面簽章，但未實際處理本件買賣事宜，前後詳情其不清楚等情；被告張嵩佶則辯稱：伊是信義房屋大隆店店長，本件買賣雙方仲介都是信義房屋，賣方仲介是科博中港店的蔡宗孝，同仁帶客戶看屋後如有問題，會先由買賣雙方的仲介接洽，買方仲介是葉日煌，葉日煌告訴伊現場有水痕，問過屋主即被告徐松森後，被告徐松森答稱是冷氣管線漏水，伊等不放心，故在契約內特別加註天花板及地下室有漏水情形，就此不負擔保責任，大家都知道，當時漏水位置在店面，交屋後漏水位置是後面倉庫，此部分由法務處理，伊不清楚等語。經查，告訴意旨認被告4人涉有本件犯行，無非以告訴人指述、證人高建文證述為論據。然查，該屋買賣契約中現況說明書雖就漏水一欄勾「否」，然簽訂契約前告訴人即已發現並知悉該屋天花板及地下室有滲漏水之情形，並經買賣雙方於契約書第7頁第16項載明，就該瑕疵不負物之瑕疵擔保責任，且該頁下方，告訴人、被告及買賣雙方仲介均簽名，業經告訴人及被告等人陳述明確，並有契約影本1份附卷可稽，足證被告徐松森等人已揭露漏水之瑕疵，且告訴人亦明確知悉；而證人即當時之買方仲介葉日煌到庭證稱：告訴人當時說要購買前方為店面、後方有倉庫、最好有2出口的房子，後來找到該屋，是公司接受委賣的案子，當時其有帶告訴人去看房子，屋主即被告徐松森已搬走，當時看到一樓、地下室天花板有水痕，簽約時問被告徐松森，被告徐松森稱是冷氣管滴水造成，告訴人也有聽到並接受，故順利簽約，第一次告訴人是在交屋後半年內告知漏水情形，因在6個月漏水保固期間內，其到場察看發現是一樓後方柱子漏水，公司請廠商處理，也處理好了，第二次是交屋至少一年以後，店面要往地下室的樓梯牆面滲水，這次已逾保固期，公司請廠商來修，公司與被告徐松森各付一半費用，這有牽涉到法律問題，是由公司法務處理，其僅居中傳達，當時也處理好了，106年間告訴人說第一次漏水的地方又漏水，當時其已離職，其告知被告張嵩佶，被告張嵩佶聯絡廠商處理，廠商發現漏水原因涉及二、三樓，可能要找二、三樓屋主到場處理，社區總幹事跟廠商協調，但後來社區總幹事另外找廠商施作，其雖已離職，但告訴人找其幫忙，故其知道，除契約記載之滲漏水處外，售屋時並未發現其他漏水部分，該案購屋事宜主要由其處理，被告張嵩佶只是從旁協助，被告楊式雅是分店秘書，有不動產經紀人資格，契約需要她用印，她未參與本件買賣，被告周俊吉是公司董事長等情，足徵告訴人前往看屋時被告徐松森早已搬離，是被告徐松森於勾選時因認無漏水情況而勾「否」，然簽約時發現前揭水痕後，即另外訂定前開條款，實已將現有瑕疵全部揭露，買賣雙方約定就此部分出賣人不負物之瑕疵擔保責任，難認有何詐欺之主觀犯意。雖被告徐松森到庭辯稱其未曾說是冷氣管線漏水等語，與其他被告及證人葉日煌所述不符，然該屋出售已久，前後又有多次漏水情事，被告徐松森有記憶不佳甚至誤解原因等情亦非無可能，況漏水情形業已揭露，當時亦未有專業人士到場辨識，縱使漏水原因與真正情形不同，亦難認被告徐松森有何詐欺之主觀犯意。而前揭契約條款僅載明滲漏水之情形及處所，就滲漏水原因並未載明，足徵雙方當事人並未將漏水原因列為契約必要之點，自不能以事後情況與被告徐松森所述不符，即反推被告徐松森於出售時即有詐欺之故意。復該屋乃於74年所建，至本件買賣時已近32年，屋況既舊，則隨使用時間越長，本即容易陸續發生漏水情形，此本為一般人所能預知，而證人高建文亦證稱，該屋確實有漏水，其先從臺中市○區○○路○○號開始查看，經過管委會協調，前往樓上住家查看，漏水原因為該址3樓水管漏水等情，足證後來漏水之原因乃樓上住戶所致，而告訴人指稱漏水及該屋上部大量違建導致建物傾斜等情，既是上方住戶所為，且被告等人均不具土木專業，自難就此有何認識，更不能以此推認被告等人於締約之始有何詐欺之主觀故意。而被告楊式雅僅於契約上用印，被告周俊吉為信義房屋董事長，均未實際參與本件買賣，自難認渠等有何詐欺犯行。綜上所述，本件實乃為買賣所生物之瑕疵擔保之民事糾紛，與刑法詐欺罪無涉，自應循民事訴訟程序解決紛爭。此外，復查無其他積極證據足認被告4人涉有何告訴意旨所指犯行，揆諸前揭法條規定及判例意旨，應認被告4人此部分之犯罪嫌疑尚有不足，依刑事訴訟法第252條第10款規定而為不起訴之處分。
(三)告訴人就上開檢察官不起訴處分聲請再議意旨雖略以:
1.被告徐松森明知其所有系爭房屋有嚴重漏水、結構性破壞及傾斜等重大瑕疵，仍委託被告周俊吉擔任負責人之信義房屋，及信義房屋在臺中市○○區○○路大隆店任職經紀人之被告張嵩佶、楊式雅代為出售。而被告周俊吉、張嵩佶、楊式雅均明知上情而承接該案，由被告張嵩佶、楊式雅擔任賣方經紀人，並刻意隱瞞系爭房屋之上開瑕疵，而於系爭房屋之不動產買賣契約所附「標的物現況說明書」第9項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形?」第10項「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌?」等欄位內，均勾選「否」，致告訴人陷於錯誤，誤認系爭屋屋況甚佳而購買。而系爭房屋之漏水情況，或可否永久改善系爭房屋之瑕疵，本為告訴人決定是否購買系爭房屋之判斷要件。告訴人亦將可藉由專業人士研判評估系爭房屋之漏水等瑕疵可否修繕，以作為購屋最後判斷。因被告等均未誠實揭露訊息，則告訴人將無可能接受系爭房屋買賣乙事。被告徐松森以及系爭房屋仲介即被告張嵩估、楊式雅，對於系爭房屋所涉及不動產之安全及價值等瑕疵資訊，本具有告知義務。詎被告等將該等客觀上屬交易之重要事項，故意隱瞞或構詞欺騙未誠實告知告訴人，自應成立詐欺罪。
2.因被告等於系爭房屋之不動產買賣契約所附「標的物現況說明書」項次9之「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形?」、項次10之「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌?」、項次14之「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知?是否曾因增達建而與他人發生糾紛?」、項次16「本棟建物是否因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為危險建築之情形?」、項次19「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事?」等欄內，均勾選「否」，確實沒有揭露系爭房屋所有嚴重瑕疵之實況，致使告訴人因陷於錯誤購買，使財產受有嚴重損失。被告等對系爭房屋之重大瑕疵，並非僅有漏水乙事未揭露，仍有諸多事項須揭露予告訴人而未揭露，被告等隱匿不告知，自屬詐欺，原檢察官實未盡調查之能事。
3.系爭房屋位於一樓，而其二樓前原屋主確知房屋漏水，結構性破壞，傾斜等問題嚴重，於告訴人對被告等提告後，即刻僱工修補並加粉飾後，以低價出售予訴外第三人柯茂豐。以免日後或因違章、危建遭致拆除，或因經不起強震，而使原屋主蒙受生命財產之損失。系爭房屋之漏水情況，不因二樓修繕、粉飾而改善，漏水問題仍不斷發生。而系爭房屋之二樓屋主柯茂豐雖以低價買進，然該屋漏水瑕疵過於嚴重，隨即急於出售，並於108年l月間成功再出售予他人，然因二樓新買主獲知其所購買之二樓因漏水等問題，可能與告訴人有訴訟紛爭，於是二樓新買主乃撤銷買賣契約，而二樓房屋之房仲業者亦終止與二樓屋主柯茂豐之仲介契約。
4.被告徐松森於交易時，即避重就輕對告訴人聲稱漏水係因冷氣機排水所致，則此等排水所致漏水容易克服。然事實上被告徐松森於系爭房屋出售前已經整修，其整修系爭房屋乃是為了掩蓋嚴重漏水瑕疵、壁癌等情，目的係為使告訴人於不知漏水瑕疵之真相，及其他重大瑕疵資訊而達成交易，蓋告訴人倘知悉此等瑕疵真相，必然不會購買系爭房屋。雖原處分以系爭房屋係於74年間所建，至本件買賣時已近32年，屋況既舊，使用時間越長，本即容易陸續發生漏水，為一般人所能預知。然法定鋼筋水泥之建構有其一定安全指數，系爭房屋之建築物尚於法定壽命範園，系爭房屋之各處嚴重漏水等情實因不法違章所致。證人高建文作證時亦稱，多次漏水原因實因大量違章建築所致結構破壞、水管破裂所致，絕非如被告徐松森所稱係冷氣排水漏水，因此除了將系爭房屋大樓原本之違章建築拆除後，將排水管線重新改善以外，並無法解決系爭房屋現有之漏水瑕疵，被告徐松森擁有系爭房屋多年應早知上情，被告等故意隱瞞交易重要之資訊，應涉有詐欺云云。
(四)惟經臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長駁回告訴人之再議，其理由略以:
1.證人即當時之買方仲介葉日煌於原署到庭證稱:當時伊有帶告訴人去看系爭房屋，屋主即被告徐松森已搬走，有看到一樓、地下室天花板有水痕，簽約時問被告徐松森，被告徐松森稱是冷氣管滴水造成，告訴人也有聽到並接受，故順利簽約。是在交屋後半年內第1次告訴人告知有漏水情形，因在漏水保固期間內，伊到場察看發現是一樓後方柱子漏水，公司請廠商處理，也處理好了；第2次則是交屋至少1年以後，店面要往地下室的樓梯牆面滲水，因已逾保固期，公司請廠商來修，伊僅居中傳達。106年間告訴人說第1次漏水的地方又漏水，當時伊已離職，即告知被告張嵩佶聯絡廠商處理，廠商發現漏水原因係涉及二、三樓，可能要找二、三樓屋主到場處理。系爭房屋除了契約記載之滲漏水處外，售屋時並未發現其他漏水部分，且該案購屋事宜主要由伊處理，被告張嵩佶只是從旁協助，被告楊式雅是分店秘書，係因有不動產經紀人資格，契約需要她用印，事實上並未參與本件買賣，被告周俊吉則是公司董事長，更未參與本件買賣事宜等語。堪認被告等雖於系爭房屋之不動產買賣契約所附「標的物現況說明書」勾選無漏水之情況，然被告等因系爭房屋現況有水痕，亦已在契約內特別加註天花板及地下室有漏水情形。換言之，被告等並無隱瞞系爭房屋有漏水之情形。
2.況證人即告訴人之友人高建文亦證稱:伊因系爭房屋漏水，就先從臺中市○區○○路○○號開始查看，經過管委會協調，前往樓上住家查看，漏水原因係該址3樓水管漏水等情，益證後來漏水之原因乃樓上住戶所致，而系爭房屋本身於出售時雖有漏水之情形，然業已據實告知並無隱瞞之情事。被告楊式雅、周俊吉更未參與本件買賣事宜，並據證人葉日煌證述明確。
3.告訴人固陳稱:系爭房屋除了漏水，且有結構性破壞及傾斜等重大瑕疵云云。然被告徐松森已堅決陳稱:系爭房屋未曾有更改變動格局等語。而證人高建文雖證稱:多次漏水原因實因大量違章建築致結構破壞、水管破裂所致等語，然並無積極證據證明被告徐松森有對系爭房屋進行結構破壞，以致水管破裂。況本件漏水原因係該址3樓水管漏水，已如上述，以被告等均不具土木專業，又豈能因被告徐松森曾擁有系爭房屋多年，即遽指其早知大量違章建築致系爭房屋結構破壞、水管破裂等情，而逕認被告等有隱瞞交易重要資訊之詐欺故意。原檢察官因認被告等詐欺罪嫌尚有未足，因而為不起訴處分，於法並無不合，爰依刑事訴訟法第258條前段為駁回之處分。
六、本院查:
(一)系爭房屋之不動產買賣契約第十七條第十六項已載明「本物件現況天花板及地下室，有滲漏水之情形，雙方合意依賣方除就該瑕疵不負物之瑕疵擔保責任外，房屋現況仍應比照契約第十七條第四項約定方式辦理。」(他卷第17頁)，而該不動產買賣契約第十七條第四項約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、…、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理:由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。」，則告訴人與被告徐松森2人間就系爭房屋滲漏水部分既有上開約定，即難認被告徐松森有何故意隱瞞而不告知致告訴人陷於錯誤可言。又告訴人認被告徐松森應知悉該屋漏水嚴重，無非係以被告徐松森所有該屋長達20幾年、被告徐松森係知名書法家，應該清楚濕度對環境重要性，及被告徐松森故意施作隔板等裝潢以掩飾漏水瑕疵等，然被告於偵查中已陳稱:系爭房屋之格局其沒有變動過(他卷第119頁反面)，且卷內尚乏證據足資認定被告徐松森有故意裝潢變更系爭房屋以掩飾漏水等情，此部分聲請意旨尚屬無據。另聲請意旨稱系爭房屋因違建導致有諸多結構性破壞、建築嚴重傾斜等問題，查系爭房屋天井及法定空地之違建部分，告訴人與被告徐松森2人間已於買賣契約第十七條第十項中約定同意以現況點交之(他卷第17頁)，而系爭房屋是否因該等違建而導致結構性破壞、建築嚴重傾斜等情，當有賴結構技師、土木技師等專業人士為詳實之鑑定後始能確實知悉，此應非身為書法家之被告徐松森自始即能明確知悉，亦難徒憑被告徐松森於標的物現況說明書中就房屋結構性相關問題勾選「否」，即遽認被告徐松森有故意隱瞞系爭房屋之結構性瑕疵等情。況依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形，買受人得依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關權利，倘無足資證明犯罪之具體事證，基於刑法之謙抑性及刑罰之最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予刑事責任。故系爭房屋縱有前開聲請意旨所指漏水等瑕疵，惟依偵查全卷現存之證據，尚難遽認被告徐松森有故意隱匿該等瑕疵而施用詐術情事，自不得以刑法之詐欺罪相繩。
(二)被告楊式雅為信義房屋科博中港店簽章經紀人，被告周俊吉則為信義房屋之負責人，均無實際處理系爭房屋買賣事宜。而被告張嵩佶為信義房屋大隆店店長，則其協助告訴人與被告徐松森2人間簽立之買賣契約中，就系爭房屋滲漏水部分既有為前開明確之約定，即難認被告張嵩佶有配合被告徐松森隱瞞本件買賣交易之重要資訊，亦難認其等有何詐欺之犯行。
七、綜上所述，原不起訴處分及駁回再議理由暨事證，業經本院調閱前開偵查卷宗核閱屬實，經本院詳閱本件偵查中所呈現之卷證資料及前開聲請交付審判意旨所陳各節，認本件仍未達於起訴門檻，其理由已詳如前述，且前開不起訴處分書及駁回再議處分書中復無其他違背經驗法則、論理法則或其他證據法則等得據以交付審判之事由存在，聲請意旨仍對原處分加以指摘聲請交付審判，為無理由，自應予以駁回。
八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 19 日
刑事第十五庭 審判長法 官 丁智慧
法 官 黃如慧法 官 陳翌欣上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 廖明瑜中 華 民 國 108 年 8 月 19 日