臺灣臺中地方法院刑事判決 109年度易字第1246號公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官被 告 何台桂上列被告因竊佔案件，經檢察官提起公訴（108 年度偵字第0000
0 號），本院判決如下：
主 文何台桂犯竊佔罪，處拘役肆拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣貳萬貳仟玖佰伍拾伍元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
犯罪事實
一、何台桂於民國106 年9 月7 日，透過永慶房屋學士店陳伊佑仲介而購買坐落於臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地上之門牌號碼臺中市○區○○街000000000路○000 號房屋（溫馨雅舍社區），並登記於其女王文鈴（另經檢察官為不起訴處分確定）名下，由何台桂實際使用上開房屋，黃晨軒（已於偵查中出售其所有之房地）、曾進城則係同社區住戶而同為臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地之共有人。何台桂明知位於上址房屋右側（起訴書誤載為左側）之法定空地，屬該社區全體住戶共有，未經其他住戶之同意或經上開社區區分所有權人會議決議，不得擅自佔據使用，竟意圖為自己不法之利益，於106 年12月間某日，未徵得該社區其他區分所有權人之同意，僱用不知情之工人，在該法定空地上搭建採光罩、鋁門供自己開設店面及堆置生財器具使用，而以此方式竊佔上開法定空地面積42平方公尺之土地。
二、案經黃晨軒、曾進城訴由臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力部分：按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條固定有明文，惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159 條之1 至之4 規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159 條之5 亦定有明文。其立法意旨在於傳聞證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除，惟若當事人已放棄詰問或未聲明異議，基於證據資料愈豐富，愈有助於真實發現之理念，且強化言詞辯論原則，法院自可承認該傳聞證據例外擁有證據能力。經查，本案判決所引用之供述證據（含言詞及書面陳述），檢察官及被告何台桂於本院審理中調查證據時，均未於言詞辯論終結前聲明異議（見本院卷第33至40頁），且本院審認上開證據作成時之情況，應無違法取證或不當情事，與本案待證事實間復具有相當之關聯性，以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159 條之5 規定，自有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告何台桂固坦承有於106 年9 月7 日，透過永慶房屋學士店陳伊佑仲介而購買坐落於臺中市○區○村段00000 地號土地上之門牌號碼臺中市○區○○街○○○ 號房屋，並登記於其女王文鈴名下，由被告實際使用上開房屋，並於106 年12月間某日，僱用工人於上開房屋右側之法定空地上搭建採光罩、鋁門供自己開設店面及堆置生財器具使用之事實，惟矢口否認有何竊佔之犯行，辯稱：依據大樓使用執照及竣工圖顯示，空地在使用執照上為停車位，一樓為店面獨立出口，二樓以上為集合式住宅，集合式住宅的所有權人僅擁有大公使用權的持分，並未有小公的公共空間使用權的持分，一樓店面沒有使用到大公的共同通道與公設，所以只有小公的公設持分，並非管委會所言，空地為所有區分所有權人所共有，伊購屋流程係依售屋物件明細跟營業人洽談，並取得永慶不動產公司證明交易明細內容，都有以平面圖、圖示清楚的標示空地位置，交屋時契約書內交屋說明，亦包括空地上物品處理方式，所以伊確實以購買方式取得空地專用權，依規定停車位與地下室可以讓售給區分所有權人，但須以公共空間持分登記，依據臺北市政府法規委員會95年3 月1 日北市法一字第09530323800 號函認同空地可以讓售給區分所有權人，以上均需隨同建物移轉給買受人，伊的停車位僅有地平面的部分，地平面下為地下室，設有公共設備，所以無法以土地持分設定，伊購得的空地平面使用權，等同用公設的坪數價位向所有區分所有權人購得車位的使用權云云（見本院卷第41、45頁）。
二、經查：㈠被告何台桂於106 年9 月7 日，透過永慶房屋學士店陳伊佑
仲介而購買坐落於臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地上之門牌號碼臺中市○區○○街○○○ 號房屋，並登記於其女王文鈴名下，由被告實際使用上開房屋，並於106 年12月間某日，僱用工人在上開房屋右側之法定空地上搭建採光罩、鋁門供自己開設店面及堆置生財器具使用之事實，業據被告於偵查中供承不諱（見108 年度他字第470 號卷第69頁、108 年度偵字第28355 號卷第108 、109 頁），核與證人即告訴人黃晨軒於偵查中所述之情節相符（見108 年度他字第470 號卷第59、60、70頁、108 年度偵字第28355 號卷第109 頁），並據證人王文鈴、陳伊佑分別於偵查中證述明確（見108 年度他字第470 號卷第68、144 至145 、164 頁、108 年度偵字第28355 號卷第108 、109 頁），復有溫馨雅舍管理委員會寄予證人王文鈴之存證信函、社區平面圖、溫馨雅舍區分所有標的基本資料表、溫馨雅舍區分所有權人名冊各1 份、原空地及佔用情形照片7 張、臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地建物查詢資料、不動產說明書（內含產權調查表、增值稅概算表、一般委託銷售契約書、標的物現況說明書、地籍圖謄本等資料）、不動產買賣契約書、臺中市中山地政事務所108 年7 月12日中山地所一字第1080007260號函檢附之建物○○○區○○街○○○ 號建物所有權移轉登記申請書等資料各1 份附卷可稽（見108 年度他字第470 號卷第9 至27、33至53、177 至221 、325 至347 頁），是此部分事實，堪以認定。
㈡被告雖否認竊佔之犯行，而以前開情詞置辯，然查：
1.證人陳伊佑於偵查中具結證稱：臺中市○區○○街○○○ 號是由伊仲介賣給王文鈴，房地實際買受範圍依權狀上資料買賣，買的樓層總面積是104.42平方公尺，此面積包含樓層總面積加陽台、騎樓跟地下室，獨立產權包含1 、2 樓、騎樓、地下室、陽台，旁邊有一個法定空地是社區共有的，是屬於公設，伊沒有告知屬買受人可以獨立使用，伊有強調這是法定空地，有跟他們說法定空地不可以圍起來做個人使用，在買賣契約書上沒有備註，表示根本不在買賣範圍裡，房地平面圖是公司出具的，物件原屋主的承辦人員是胡睿旭，平面圖有將旁邊空地畫進去是依現況去畫格局，在格局圖上有標示僅供參考，這圖不代表出售範圍，只代表現況，伊有跟買受人說空地雖然原屋主有說有專用權，但提不出證明，所以不算數，伊很清楚的跟何台桂講等語（見108 年度他字第47
0 號卷第144 至146 、164 頁）；證人胡睿旭於偵查中具結證稱：臺中市○區○○街○○○ 號是由伊仲介賣給王文鈴，產權調查裡面對臺中市○區○○街○○○ 號左手邊有一塊空地，那塊空地是法定空地，建物平面圖畫出來的坪數層是屋主持有的面積跟坪數，其他地方是公設或不屬於屋主所有，平面圖有標示的才有獨立產權，沒有標示的是公設，即法定空地，就是所有住戶都有持分比例，住戶不能圍起來，要依社區規約使用，不能圍起來私用，沒有規約只能開放共同使用，原屋主在委託時沒有講空地有獨立產權，但買賣簽約完成時，原屋主有講該空地有權利可以使用，建商有給她憑證，但原屋主講的不清楚，伊有請原屋主將憑證找出來，但後來原屋主也沒有給伊，伊查證結果，該空地是法定空地比，而且原屋主一開始簽委託時，也有告知這塊空地沒有專有使用權，在標的物現況說明書第三項有勾選，此情形在帶看時，陳伊佑跟伊都有跟王文鈴、何台桂講說這是法定空地比，不能私用，簽約當天伊也特別跟王文鈴、何台桂講一次，旁邊空地是法定空地比，不能圍做私用，物件明細上強調邊有空地好利用是指一樓旁有空地可以曬衣服，是可以利用，跟圍起來做私用不同，屋主講到空地的事時，伊有再三請原屋主提出證明，但原屋主一直拿不出來，伊有請陳伊佑跟買方說原屋主講的空地有私用這是不算數，因為原屋主提不出證明，伊確定買賣契約的價金沒有將空地以獨立產權方式計價，賣方開價也沒有將空地以獨立產權計算進去，是公設部分沒有獨立產權等語（見108 年度他字第470 號卷第162 至164 頁）。且依上開標的物現況說明書所載（見108 年度他字第47
0 號卷第197 頁），第3 項內容「本標的物及社區是否有約定專用、約定共有或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）（若是，須檢附資料）」係勾選「否」，被告何台桂及原屋主蔡氏秋並在其上簽名。是依證人陳伊佑、胡睿旭上開所述及上開標的物現況說明書第3 項內容所載，被告上開所辯確實以購買方式取得空地專用權云云，顯不足採信。
2.證人即本案房地買賣辦理登記之地政士陳仲政於偵查中具結證稱：簽約當時伊在場，簽約當時有一筆地號移轉，跟地政登記一致，簽約當時沒有提到面對國強街129 號左手邊一塊法定空地將使用權連帶賣給後手，依權狀所載並沒有包含就左手邊法定空地有所謂單獨使用或專有使用之價金，合約上沒有就是沒有，從土地建物謄本無法看出或推算出國強街12
9 號左手邊法定空地歸國強街129 號這一戶單獨使用或專有使用，建物部分公設持分比較多，不代表在法定空地上有獨立使用權，既然是同筆地號，是所有住戶都有使用權，依大家約定來使用，如果沒有特別約定，共有人沒有辦法獨立使用，建坪比較多也不代表可以獨立使用，即便從土地謄本也無法判斷就特定空地有無單獨使用權，謄本上只會依建物大小來決定土地持分的多少，伊沒聽過共有部分比較高，就代表對於大公的特定部分有單獨使用權限，但住戶共同約定的話就可以，就地政登記是不會的等語（見108 年度他字第47
0 號卷第356 至358 頁）。另依臺中市政府都市發展局108年6 月18日局授都住寓字第1080102481號函檢附之溫馨雅舍社區依照內政部85年5 月27日台（85）內營字第8572700 號函訂定之溫馨雅舍社區住戶規約所載（見108 年度他字第47
0 號卷第271 、273 頁），其規約第2 條第2 款規定；「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為專用部分。」。是依上開所述，被告上開所辯法定空地非屬全體區分所有權人所共有而為其所有云云，顯屬無據。
3.另被告在該法定空地上搭建採光罩、鋁門供自己開設店面及堆置生財器具使用，以此方式竊佔上開法定空地面積42平方公尺之土地乙節，有原空地及佔用情形照片7 張在卷可參，亦經檢察官實地勘驗，並請臺中市中正地政事務所測量屬實，有108 年11月15日勘驗筆錄、臺中市中正地政事務所108年11月22日中正地所二字第1080012052號函檢附之臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地測量成果圖各1 份在卷可憑（見10
8 年度偵字第28355 號卷第65、66、73、75頁）。
4.至於被告依臺北市政府法規委員會95年3 月1 日北市法一字第09530323800 號函示（見本院卷第89頁），認空地可以讓售予區分所有權人云云，惟依上開函示說明二、㈡所載：「次查內政部90年9 月3 日臺（90）內中地字第0000000 號公告頒訂『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』第11點之（1 ）規定：『法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。』依消費者保護法第17條規定，違反中央主管機關公告規定其定型化契約應記載或不得記載事項者，其定型化契約條款無效，卷查本案契約書第10條所約定內容，法定空地產權仍約定登記為全體區分所有權人共有，雖約定『一樓前後庭院之法定空地，除區分所有權人會議作出不同約定之決議外，由一樓住戶享有永久專用使用權』，惟因一樓買受人亦屬區分所有權人，似未違反不得將法定空地為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權之規定。」等語，依上開函示說明，係認定法定空地為全體區分所有權人共有，但可經區分所有權人會議決議約定由屬區分所有權人之一樓住戶專用，並非指法定空地可讓售予區分所有權人，是被告所援引之上開函示，並無從為被告有利之認定。
㈢綜上所述，被告上開所辯，均屬卸飾之詞，均不足採信。本
案事證明確，被告上開竊佔之犯行，洵堪認定，應予依法論科。
三、論罪科刑部分：㈠按竊佔罪為即成犯，竊佔行為完成時犯罪即成立，之後繼續
竊佔乃狀態之繼續，而非行為之繼續，此與繼續犯之犯罪完成須繼續至行為終了時為止不同。本案被告何台桂於106 年12月間某日，在本案法定空地上搭建採光罩、鋁門供自己開設店面及堆置生財器具使用時，犯罪行為即已完成，繼續竊佔僅為狀態之繼續。而被告行為後，刑法第320 條規定業於
108 年5 月29日經總統以華總一義字第10800053451 號令修正公布，自同年月31日起生效施行，修正前刑法第320 條第
1 、2 項規定：「（第1 項）意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。（第2 項）意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」（前開罰金刑依刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段之規定，其單位為新臺幣，數額提高為30倍），修正後刑法第320 條第1 、2 項則規定：「（第1 項）意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金。（第2 項）意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」（前開罰金刑依刑法施行法第1 條之1 第
1 項之規定，其單位為新臺幣），經比較新舊法結果，修正後刑法第320 條所定之罰金刑較重，非有利於被告，修正後刑法第320 條之規定並未較有利於行為人，自應適用修正前刑法第320 條第2 項之規定。
㈡核被告何台桂所為，係犯修正前刑法第320 條第2 項之竊佔罪。
㈢被告利用不知情之工人為本案竊佔犯行，為間接正犯。
㈣爰審酌被告前未有犯罪之前科紀錄，有臺灣高等法院被告前
案紀錄表1 份在卷可參，素行尚稱良好，其僅為貪圖不法之利益，擅自佔用屬全體區分所有權人共有之法定空地，欠缺尊重他人財產法益之觀念，竊佔面積共計42平方公尺，時間長達2 年7 個月，迄本案判決時仍未返還該土地，兼衡被告犯罪之動機、目的、手段、犯後態度，及其於本院審理時自述之智識程度、經濟及家庭生活狀況（見本院卷第40頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知以新臺幣（下同）1,000 元折算1 日之易科罰金折算標準，以資懲儆。
㈤次按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；前2 項之沒收
，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；第1 項及第2 項之犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，刑法第38條之1 第1 項前段、第
3 項、第4 項分別定有明文。另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。查被告無正當權源竊佔本案法定空地共42平方公尺，受有相當於租金之不當得利，依前揭規定，自屬其犯罪所得。依土地法第105 條準用第97條第1 項，於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，而土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，如土地所有權人於公告期間申報地價，且未超過公告地價120%或低於公告地價80% ，則以其申報地價為法定地價，反之則以公告地價80% 為申報地價，平均地權條例第16條規定甚明。又基地租金之數額，除以其申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本案臺中市○區○村段○○○○○ ○號之土地，地目「建」，位於臺中市○區○○街○○○ 號之城市地方，且週邊住宅林立，有附近街景圖
1 張、土地所有權狀1 份附卷可參（見108 年度他字第470號卷第188 、345 頁），經審酌以上各情，認被告犯罪所得，以本案臺中市○區○村段○○○○○ ○號土地申報地價之年息5%計算，而上開地號土地之申報地價為每平方公尺4,240 元（以109 年1 月之當期申報地價為準，見108 年度偵字第00
000 號卷第197 頁），被告係自「106 年12月間某日」竊佔法定土地迄今，其期間首日參照民法第124 條第2 項規定，推定為106 年12月15日，計算至本案判決時即109 年7 月16日止，共計2 年7 月又1 日，竊佔面積為42平方公尺，依此計算其犯罪所得相當於租金之不當得利共計22,955元【計算式：42×4,240 ×5%×（2 ＋211/365 ）＝22,955（小數點以下四捨五入）】，自應依刑法第38條之1 第1 項前段、第
3 項之規定諭知沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第284 條之1 、第299 條第1 項前段，刑法第2 條第1 項前段、修正前刑法第320 條第2 項、刑法第41條第1 項前段、第38條之1 第1 項前段、第3 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官鄭珮琪提起公訴，檢察官陳永豐到庭執行職務。
中 華 民 國 109 年 7 月 16 日
刑事第十庭 法 官 陳玉聰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
書記官 李噯靜中 華 民 國 109 年 7 月 17 日附錄本判決論罪科刑之法條：
修正前刑法第320條意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
前二項之未遂犯罰之。