臺灣臺中地方法院刑事判決110年度易字第2556號公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官被 告 許碧玉選任辯護人 陳相懿律師
陳頂新律師林淑婷律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（110 年度偵字第3678
3 號），本院判決如下：
主 文許碧玉犯詐欺取財罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣肆佰肆拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
犯罪事實
一、許碧玉於民國102 年間向許學海買受臺中市○區○○路000 巷0
○0 號3 樓建物（建號臺中市○區○○段○○段○000 號），及建物坐落之臺中市○區○○段○○段0 ○0 ○0 ○00○0 ○00地號土地。
當時經許學海告知，許學海在建物以鐵皮向旁延伸所增建之建物及屋頂，係違建物，占用大樓住戶之共有土地，不能買賣，如有住戶要求拆除，即應配合拆除。許碧玉於110 年初某日，出售上揭房地時，竟基於詐欺取財之犯意，隱瞞前揭增建部分占用大樓住戶之共有土地之房屋買賣交易上重要事項，於110 年1 月24日簽立之買賣契約書內，就增建或占用範圍記載「詳現況說明書」（其先前於109 年11月5 日〔起訴書犯罪事實欄誤載為110 年11月5 日，應予更正〕簽立之標的物現況說明書之「是否有增建部分」欄僅載明「有陽台外推」，且於說明書上標示「無占用他人土地之情形」），使不知前開情事之詹瓊茹陷於錯誤，因而於110 年1 月24日委由其母林瑋真與許碧玉締立前開房地之買賣契約，並依約支付新臺幣（下同）440 萬元之價金予許碧玉。嗣詹瓊茹見鄰居在門口張貼字條要求拆除違建，始悉上情。
二、案經詹瓊茹訴由臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力部分：
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合刑事訴訟法第159 條之1 至之4 規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有同法第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條第1 項及第159 條之5 分別定有明文。經查，本判決所引用被告許碧玉以外之人於審判外之言詞與書面陳述，檢察官、被告及辯護人於本院言詞辯論終結前均不爭執（本院卷第175 頁），本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，揆諸前開規定，前揭傳聞證據均有證據能力。
二、本判決所引用其餘之非供述證據，與本件待證事實具有證據關連性，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，亦無顯有不可信之情況，亦有證據能力。
貳、實體部分：
一、認定犯罪事實所憑證據及理由：訊據被告於本院準備程序及審理時固坦承於110 年初某日，出售上揭房地時，隱瞞前揭增建不得買賣之情事，於110 年
1 月24日簽立之買賣契約書內，就增建或占用範圍記載「詳現況說明書」及其先前於109 年11月5 日簽立之標的物現況說明書之「是否有增建部分」欄僅載明「有陽臺外推」，且於說明書上標示「無占用他人土地之情形」之事實，惟矢口否認有何詐欺之犯意及犯行。辯稱：房子買來就是長這樣，我都沒有改變；有委託仲介廖芳庭賣屋，廖芳庭勾選標的物現況說明書時唸問題給我聽，問我有沒有，我告訴他有或沒有，仲介有去看房子，例如仲介會問我房子是不是兇宅，我就跟他說沒有云云。選任辯護人林律師為被告辯稱：現況說明書是廖芳庭代為勾選，仲介已經透過他的專業去判斷而去選擇適合的選項，然後交由被告去簽署，被告本人年事已高，所以就信賴他的選擇；我們買賣與交付的範圍是一致，告訴人詹瓊茹看屋當天也有請他的仲介到場，他的仲介也有他的土地專長，仲介有調查的義務，告訴人也自陳這件房屋的出售，是透過他的仲介轉知，所以在此情形下，殊難想像告訴人就此沒有發覺的可能性；這筆房屋的賣價是符合市場行情，本件沒有造成告訴人財物損害，被告欠缺詐欺故意云云。經查：
㈠臺中市○區○○路000 巷0 ○0 號3 樓建物有增建鋼架烤漆板1
層約3 公尺，面積約18平方公尺，經臺中市政府都市發展局認定為違章建築乙節，有臺中市政府都市發展局110 年12月27日中市都違字第1100249915號違章建築認定通知書1 份在卷可查（本院卷第95頁）。又被告出售上揭房地時，於110年1 月24日簽立之買賣契約書內，就增建或占用範圍記載「詳現況說明書」（其先前於109 年11月5 日簽立之標的物現況說明書之「是否有增建部分」欄僅載明「有陽台外推」，且於說明書上標示「無占用他人土地之情形」），及告訴人於110 年1 月24日與被告締立前開房地之買賣契約，依約支付440 萬元之價金予被告之事實，業據被告供承在卷（本院卷51頁），且有不動產買賣契約書（含價金履約保證申請書、本票授權書）、標的物現況說明書（成屋）影本、臺中市○區○○段○○段0 ○0 ○0 ○00○0 ○00地號土地、664 建號建物登記謄本、建物異動索引查詢資料、地籍圖謄本各1 份、現場照片1 張在卷可查（他卷第15至41、43至57、67至69、139至142 頁）。此部分之事實，首堪認定。
㈡訊據證人許學海於偵查中結證稱；房子有部分是增建，是我
建的，鐵皮搭一個屋頂，我是往旁邊建；我在賣房子時，我有跟許碧玉說那邊是違建；建是建在1 、2 樓旁邊的上面；我是直接跟許碧玉說這是違建，不能買賣，我是賣我的權利部分，是沒有權狀的；我確實有跟許碧玉本人講這是多建的，不能買賣；我在住的時候也沒有人跟我說要拆掉，但是違建部分如果別人要拆，就應該給別人拆，這是我跟許碧玉講的，我說這是違建等語（偵卷第189 至190 頁）。又據證人許學海於審理時結證稱：（審判長問：依你剛才所述，你有跟許碧玉說剛才你所指出的部分是你自己加蓋的，沒有權利，要拆就讓人家拆，這些事情是你跟許碧玉說的還是跟她女兒或其他人說的？）我跟許碧玉說的；（審判長問：許碧玉跟你買這間房子時，她就已經知道你剛才所指加蓋的部分是不包括在權狀內的？）是等語（本院卷第201 頁）。核其偵、審中結證屬實且前後一致，堪認被告向許學海買受本案房地時，已知道本案增建部分係許學海自己加蓋，沒有權利，係屬違建，不能買賣。
㈢又訊據證人即房屋仲介廖芳庭於審理時結證稱：（辯護人問
：現況說明書在本案之中妳是如何勾選的？）一般我們都會唸給賣方聽，由他們勾選並簽名；（辯護人問：本件是賣方勾選還是妳幫她勾？）我們不會幫人家勾；（辯護人問：現況說明書第39項記載「是否有占用他人土地之情形」，上面是勾選否，這部分是何人跟妳說的？）許碧玉講的；（辯護人問：當時許碧玉是跟妳說沒有占用他人土地？）對；（檢察官問：〔請提示他卷第39頁標的物現況說明書並告以要旨〕現況說明書勾選的部分是如何做成？）現況說明書賣方會勾選，她勾否，後來改陽台外推是因簽約的時候，建物測量成果圖有兩個陽台，但是現場沒有，只有後陽台，所以後來才改勾陽台外推；（檢察官問：所以是否都是被告本人自己勾的？）是；（檢察官問：標的物現況說明書是否因為賣方最知道她房屋的狀況，所以讓她填寫這些？）是；（檢察官問：你在幫賣方出售房屋時，現況說明書裡面的任何項目妳是否比賣方清楚？）他們會比我們清楚；（檢察官問：所以都是以賣方講的為主？）以賣方講的為主；（檢察官問：當時有無討論到沒有產權這部分會有爭議有可能會被拆除的情形？）許碧玉沒有講；（檢察官問：現況說明書第39頁記載「是否有占用他人土地之情形」，是勾選否，這部分也是賣方自己勾選的？）是；（檢察官問：你們在經營仲介，如果有增建沒有寫在產權，是否會在買賣契約特別標示有這個情形？）如果有特別需要或許會寫；（檢察官問：為何本案這件沒有寫？）因為當下沒有特別提到這個部分；（檢察官問：你們有無講到這個部分有可能會有被拆除的問題？）沒有，因為當下都沒有這個訊息，賣的之前也沒有這個訊息，所以不會特別寫等語（本院卷第207 至212 頁）。足證本件標的物現況說明書上之選項，係由仲介廖芳庭唸給被告，由被告自行勾選；且被告於本案締約前，已知增建部分不得買賣情事，卻未向其仲介廖芳庭告知關於沒有產權這部分會有爭議，有可能會被拆除之情事。
㈣再訊據證人即房屋仲介楊京達於審理時結證稱：（檢察官問
：〔請提示他卷第39頁並告以要旨〕第18項記載「是否有增建部分」，有勾選陽台外推，當時你看到上面的註明，你有無去了解情形是如何？）沒有特別去詢問，就是知道好像有增建；（檢察官問：當時賣方有無提到增建的部分是否有侵占他人土地或是什麼情形？）完全沒有提到）；（審判長問：在訂立買賣契約時，賣方許碧玉或賣方仲介廖芳庭有無明確的告訴買方或買方的仲介針對標的物現場圖的現場照片你畫粉紅線打勾的部分是有占用到法定空地的問題？）都沒有提到（本院卷第179 、193 頁）。
㈤以上證人證述互核，堪認被告於締約前並未將增建部分構成
違建之事告知告訴人。衡以建物之增建部分或有增加建物之使用價值，惟亦有成為違建而遭拆除之風險，於建物買賣過程，將影響買受人之買受意願，而成房屋交易上重要事項，建物出售人自負有於締約前翔實告知之義務，俾買受人判斷；詎被告對此交易上重要事竟予隱瞞。按刑法第339 條第1項規定之詐欺取財罪，係侵害財產法益之犯罪，以行為人施用詐術，使被害人陷於錯誤或繼續維持錯誤認識，基於此一錯誤而處分財產，致受有財產上損害，為其構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而消極隱瞞者（即學理上所謂「不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者（即學理上所謂「舉動詐欺」），均屬詐術之施用（最高法院107 年度台上字第1727號、109 年度台上字第5552號、111 年度台上字第687 號判決參照）。被告消極隱瞞本案增建之房屋買賣交易上重要事項，自屬詐術之施用。
㈥被告於締約前並未將增建部分構成違建之事告知告訴人，又
現況說明書係被告本人自己勾選，均如前述。再告訴人如締約前知悉本案建物有違建占用他人土地之情事，不一定會承購本案建物等情，亦據證人楊京達於本院審理時證述明確（本院卷第190 頁）；且告訴人於110 年5 月3 日具狀向地檢署申告時即陳明「倘告訴人知悉系爭房屋有無權侵占他人土地之情形，必不願承購系爭房屋」（他卷第11頁）。顯見本案建物有違建占用他人土地乙節，為告訴人是否處分（交付）財物承購本案建物之重要判斷事項，卻因被告消極隱瞞上揭情事而使告訴人加以承購。按刑法第339 條第1 項規定之詐欺取財罪中所謂錯誤，係指被害人對於是否處分（交付）財物之重要判斷事項，誤認行為人所虛構之情節為真實，或因行為人之消極隱瞞而陷於錯誤，並在此基礎上處分（交付）財物，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物之謂。此一錯誤，乃行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係，自屬當然（最高法院107年度台上字第816 號、111 年度台上字第687 號判決參照）。告訴人自屬陷於錯誤，且與被告「不作為詐欺」間具有相當因果關係。
㈦另建物是否有違建部分占用他人土地乙節，為一般承買人是
否交付財物承購建物之交易上重要事項，已如前述。參以，建物有無違建部分乙節所影響者，不僅係房屋買賣價格而已，通常尚影響承買人之承買意願。易言之，承買人如明知有違建之此等交易上重要情事而仍予買受，固無財產權受損可言；惟若不知此等重要情事而予承買並交付買賣價金，仍應認其財產權因此受損。查告訴人具狀申告時即已陳明「倘告訴人知悉系爭房屋有無權侵占他人土地之情形，必不願承購系爭房屋」（他卷第11頁），顯見本案建物有無違建，為影響告訴人承買意願之重要判斷事項。告訴人因被告之消極隱瞞而陷於錯誤，致支付440 萬元之買賣價金，當然受有財產權之損害。辯護人為被告辯稱房屋賣價符合市場行情，本件未造成告訴人財物損害云云，委不足採。
㈧按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，
得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。……」不動產經紀業管理條例第24條之2 定有明文，固可認經營仲介業務者負有告知瑕疵及協助檢查之責。惟仲介業者即使未盡此責任，亦僅構成行政秩序之違反，而應受主管機關處以罰鍰，此觀同條例第29條第1 項第3 款後段即可知，究不能憑此解免被告如實告知建物有無違建之責任。蓋本案建物有無違建，被告較諸仲介業者更知之甚稔，實不能執上揭規定，解免被告如實告知之責。辯護人為被告所辯，並具狀辯稱房屋仲介業者楊京達、廖芳庭顯係未盡據實調查與報告義務，客觀上難認被告符合詐欺取財之構成要件云云，亦要難憑採。
㈨綜上所述，本案事證明確，被告犯行，均堪認定，應依法論
科。
二、論罪科刑：㈠核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項詐欺取財罪。
㈡爰以行為人之責任為基礎，審酌被告為售出本案建物，竟隱
瞞「違建」此一房屋買賣上重要交易事項，致告訴人陷於錯誤而支付買賣價金，侵害告訴人之財產權，傷害其信任感，且侵及房屋買賣之市場交易秩序，實應予非難；犯後否認犯行之態度；未能與告訴人達成調解，亦未賠償告訴人之損失（本院卷第97、101 、109 、115 頁）；暨其無犯罪前科之素行、犯罪之動機、手段、所獲利益、造成之損害、生活狀況及自承智識程度為國小肄業、無業等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
三、沒收被告於本案詐得之款項為440 萬元，為其犯罪所得，且未扣案；又被告並未與告訴人達成調解，賠償其損害，已如前述，應依刑法第38條之1 第1 項前段宣告沒收，並依同條第3項規定宣告於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，判決如主文。
本案經檢察官洪佳業提起公訴，檢察官陳怡廷、謝道明到庭執行職務。
中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
刑事第三庭 審判長法 官 劉柏駿
法 官 路逸涵法 官 陳建宇以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。
書記官 黃筠婷中 華 民 國 112 年 2 月 3 日附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。