臺灣臺中地方法院刑事判決114年度自字第2號自 訴 人 李信坤自訴代理人 張淵森律師
廖煜堯律師被 告 洪榛林選任辯護人 賈俊益律師上列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文洪榛林無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告洪榛林為不動產經紀營業員，於精英開發有限公司擔任協理之職。門牌號碼臺中市○○區○○○○路000巷0號建物及坐落土地（下稱本案房地）前為自訴人所有，相鄰門牌號碼同區文心南三路530巷8號房地則為自訴人胞兄李信助所有，被告因看好該地段之發展潛力，積極拜訪自訴人及周圍鄰居，冀能博取住戶信任以接受各住戶委託，將土地出售予建商。自訴人於民國112年11月1日、胞兄李信助於112年10月30日，與精英開發有限公司簽立土地專任委託銷售契約書，委由被告尋找有意購買上開房地之建商，並約定傭金。自訴人於簽約時本擬以每坪新臺幣（下同）150萬元價格出售本案房地，詎被告竟基於詐欺取財及背信之故意，對自訴人佯稱：經與鄰近各戶交涉，行情至多為每坪130萬元云云，自訴人因信賴被告刻意誤導之詞，因而於112年12月28日以總價4351萬3079元將本案房地出售予浩瀚開發建設股份有限公司，計算後自訴人最終出售價格約每坪130萬元。嗣自訴人檢索內政部不動產交易實價查詢服務網，發現該地段共12筆房地係由被告經手與浩瀚開發建設股份有限公司洽談售價，其中交易實價最高者為每坪224萬7460元，均價亦達每坪168萬5768元，與被告所稱之交易行情顯有相當落差。因本案房地最終交易價格遠低於鄰近住戶均價，自訴人要求被告出面解釋，雙方於113年9月10日在本案建物內見面，被告於當日向自訴人及其父李國明表示：「我沒白賊話就不會成交啊」、「我如果可以不騙能成交，我就不用騙，我也不需要擔這種責任」、「整合就是這樣，公平不會成交」等語，自訴人始知被告從未坦白鄰近地段之正確市場行情，而係以欺瞞方式利用自訴人對被告長久以來之信賴，誘使自訴人將每坪售價自150萬元降低至130萬元。因認被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財及同法第342條第1項之背信等罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。此項規定，於自訴程序同有適用；因此，自訴人對於其所自訴之被告犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任（最高法院91年度台上字第5597號判決意旨參照）。且無罪判決之理由，僅須與卷內證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，無庸就證據能力逐一論述。
三、本件自訴意旨認被告涉犯詐欺取財及背信罪嫌，無非係以證人即自訴人胞兄李信助之證述、土地及建物登記謄本、買賣契約書、LINE對話紀錄、同意書、對話譯文等為其主要論據。
四、訊據被告固坦承由其處理被告委託出售本案房地予建商事宜，且最終以每坪約130萬元價格出售予浩瀚開發建設股份有限公司之事實，惟堅詞否認有何詐欺取財及背信之犯行，辯稱：被告依契約對各地主之買賣契約內容負有保密義務，被告於整合過程中不會將其他地主交易訊息透露給自訴人，此次土地整合，須符合住變商之條件，若有任何一戶不願出售，即不符合住變商，整合不會成立，而買賣係土地連同其上建物一起出售，每位地主之地上物條件不同，售價也會不同，且土地若鄰南三路，價格亦會較高，本次整合土地，因各地主之不動產條件不同，自訴人從未承諾以相同價格出售予建商，且住變商後之行情事先無法得知，建商未曾以所謂住變商後之行情來購買，被告也未曾表示以所謂住變商後之行情來磋商，而係依各地主要求之價格與建商可接受之價格磋商，在此次整合土地中，自訴人之本案房地賣價並非最低，亦未低於合理行情，且被告並未向自訴人收取傭金，僅向李信助收取傭金；被告多次向自訴人說明沒有欺騙，也向自訴人說明向其未收取傭金、價格並非最低價；被告第一次找的買家係嘉磐建設事業股份有限公司，原本建商要以130萬元購買，但因自訴人及李信助2人突然跳價、即突然抬高價格，所以112年6月間與嘉磐建設事業股份有限公司未成交，被告原本已放棄整合土地，但之後李信助於中秋節前夕打電話給被告，叫被告再去整合，李信助說他要去說服親人接受130萬元價格，被告有努力幫忙他們爭取每坪140萬元或150萬元，價格越高對被告收取傭金越有利，但整合有期限，價格也要建商同意，被告從112年8月至12月都努力去談價格，但建商沒有同意，決定價格的是建商，不是被告等語。
五、經查：㈠被告為不動產經紀營業員，於精英開發有限公司擔任協理，
精英開發有限公司於112年10月30日與自訴人胞兄李信助簽立委託書，於112年11月1日（契約書日期記載112年10月31日）與自訴人簽立委託書，受託處理土地整合事宜，由被告負責處理，最終自訴人之本案房地以總價4351萬3079元出售予浩瀚開發建設股份有限公司，價格約每坪130萬元，而附近該地段共12筆建物及坐落土地由被告經手與浩瀚開發建設股份有限公司洽談售價，其中交易實價最高者為每坪224萬7460元（門牌號碼文心南三路536號），均價亦達每坪168萬5768元等情，被告並不爭執，並有被告名片、精英開發有限公司經濟部商工登記公示資料查詢結果、建物謄本、土地謄本、土地買賣契約書、實際登錄查詢、地籍圖謄本、土地專任委託銷售契約書在卷可稽（本院卷第27至77、129、137至139頁），此部分事實首堪認定。
㈡觀諸被告與自訴人、自訴人父親李國明、自訴人母親廖碧玉
、自訴人胞兄李信助於113年9月30日對話內容，自訴人及其家屬向被告質疑為何本案房地出售價格較低，並不斷指稱被告欺騙、說謊，被告於對話過程中陸續表示：「我現在講什麼也沒有用」、「我沒說白賊話就不會成交啊」、「我講的都白賊話，你滿意嗎？」、「120的沒出來」、「我現在都說白賊話，不要聽我說話，我說什麼都讓你生氣，我不要說話」、「沒有，我沒辦法和你講，我沒辦法講到大家都滿意，沒辦法，一定是大家…我如果可以不用騙能成交，我就不用騙，我就不需要擔這種責任」、「如果你們把傭金4%往上加，你不是130，你是往上加的價格會比實際上還高，然後他們還要再減10%」、「我良心就是要整合」、「我絕對不要講實情啊，因為我講的都做賊心虛、講白賊…我家神明也在聽，沒關係」、「我沒爭，我只是實情跟你說這樣，你要往下減然後實拿，如果別人是往下減，你們是沒有往下減這樣，我只是告訴你這樣，我沒有爭」、「我們現在說什麼都沒有用，因為我說的都是白賊話，現在都不要再講那，多講多想的，該做的事情做好就好，我就是白賊話，白賊話下次不要再提起，對不起對不起啦，因未接也沒用啊，讓你生氣」、「都沒啦，我沒聽到沒關係、沒關係。我就白賊人，我說白賊話，我對不起你，不要再講了」、「也有一個120的，一個100的，但是沒有出來，你不相信我也沒辦法」、「因為他們的坪數比較少」、「（問：坪數較少，卻賣得比我們貴？）我跟你說，整合就是這樣，公平不會成交」、「實際上你們都傭金真的很低」、「我個人，我就是零啊」、「我沒說你賣得比較便宜」、「因為你們不是最俗，後面比你們還便宜」等語，有自訴人所提對話錄音譯文存卷可考（本院卷第329至383頁），核其等對話前後脈絡，被告係在自訴人及家屬質疑為何本案房地售價較低之情境下，解釋本案房地售價並非最低，且被告未向自訴人收取傭金，但有向他人收取傭金，加計傭金後價格未有太大落差，並說明土地整合本不可能完全公平、不可能讓大家都滿意，然自訴人及其家屬無法接受被告說法，一再指責被告欺騙，被告因而無奈表示自己說的都是「白賊話」並詢問對方這樣是否滿意，被告所述真意，顯非承認自己對自訴人有何詐欺，而係在面對自訴人及其家屬諸多不滿及指責下，所為之自嘲言語，無從依上開對話內容認定被告有何詐欺、背信情事。
㈢又依證人即嘉磐建設事業股份有限公司開發經理張雅卉於本
院114年度重訴字第115號民事事件中證述：商談過程中，我有和被告聯絡，我們幾乎每1、2週都要開會檢討進度，112年4月至6月間，進入快要簽約階段，那時自訴人要簽約的單價為130萬元，但有2位地主即自訴人及其兄李信助跳價（高於簽約金額），讓公司拒絕簽約，因而破局，簽約當日被告接獲自訴人及李信助說價格要跳上來，對我公司而言，我們從頭到尾都只知道130萬元是我們可以接受的價格，破局之後，有人與我的主管接洽，自稱他受自訴人或李信助委託來詢問公司是否願意用130萬元購買，要單獨賣給我們，詢問我們意願，但對建設公司來說要的是大範圍的整塊土地，單獨買賣無法開發，因此拒絕等語（本院卷第423至435頁），可知嘉磐建設事業股份有限公司與受各地主委託處理整合土地出售之被告磋商，嘉磐建設事業股份有限公司本擬以每坪130萬元價格購買本案房地及其兄李信助所有房地，然自訴人及李信助於簽約前突然跳價、提高價格，嘉磐建設事業股份有限公司無法接受該價格，導致土地整合破局。而本案房地最終以每坪130萬元之價格出售予浩瀚開發建設股份有限公司，與嘉磐建設事業股份有限公司願意購買本案房地之價格相同，堪認此價格與同業行情並無重大背離。又建商對各房地願意收購價格不同，因房地坐落地點、條件不一，例如臨路寬度較寬、店面等價格會較高，巷內價格較低等情，業據證人張雅卉於上開民事事件中證述明確（本院卷第427、433至434頁），參以被告所提其他地段土地整合資料（本院卷第325至327頁），各不動產間均有價格落差之情形，足見整合土地出售建商時，各不動產雖位置相近，然因土地是否面臨主要幹道、臨路寬度、建物樣式及狀態等節，均會影響建商收購價格，價格不同本屬交易常情。是故各房地因位置、條件不同，合理之交易價格亦不同，自無從因部分鄰近房地出售價格較本案房地為高，遽認本案房地出售價格低於合理行情，或被告對自訴人有何詐欺或背信行為存在。且依證人張雅卉上開所述，自訴人或其兄李信助在與嘉磐建設事業股份有限公司簽約破局後，託人詢問嘉磐建設事業股份有限公司是否願意單獨以每坪130萬元價格購買其等房地，此核與被告所述：李信助於第一次與嘉磐建設事業股份有限公司破局後，聯絡被告請被告繼續整合土地，並表示要說服家人接受130萬元價格之情節吻合，足見李信助於要求高於每坪130萬元價格遭嘉磐建設事業股份有限公司拒絕後，已同意以每坪130萬元價格出售房地，並說服其家人即自訴人同意以此價格出售，則自訴人最終以每坪130萬元之價格出售本案房地，是否係基於與其兄李信助等家屬商議之結果，或係基於其對嘉磐建設事業股份有限公司跳價遭拒之議價經歷所為之價格判斷，非無可能，尚難遽認被自訴人係因被告詐欺而將本案房地出售價格降為每坪130萬元。
㈣復依證人即自訴人胞兄李信助於本院審理中證述：所有價格
資訊都是被告提供，我及自訴人希望以市場的平均價格售出，我沒有提到平均的數字，被告於成交之前沒有跟我說過均價多少，我們後來係以每坪130萬元價格委託被告幫我們賣，被告用LINE或口頭跟我說130萬元算高的，其他只賣120萬元、甚至100萬元，還給優惠，我及自訴人2戶傭金只要150萬元，我認為我占便宜，才簽給被告，150萬元傭金都從我這邊扣，自訴人不用出傭金等語（本院卷第473至486頁），併觀諸證人李信助所提其與被告間LINE對話紀錄（本院卷第509至535頁），李信助於112年8月10日向被告表示：「我還是申明我們家的立場，完全同意整合開發，價格只要在平均價格內，隨時可以來簽訂協議」等語，可知證人李信助及自訴人係擬以均價出售，且未向被告表明均價多少，並非自訴人所述原欲出售價格每坪150萬元；又依證人李信助上開證述，被告並未向證人李信助及自訴人提及均價多少，且該時尚在被告代理各地主與建商磋商階段，各地主尚未與建商簽約，實無均價可言，已難認自訴人所指被告以欺瞞方式使自訴人將本案房地每坪售價自150萬元降低為130萬元乙節屬實。再者，部分鄰近房地固有以高於自訴人出售價格每坪130萬元之價格售出，然亦有出售價格低於該價格之情形，此有自訴人、被告所提表格存卷可憑（本院卷第9、184頁），可徵本案房地出售價格並非最低，則被告向證人李信助表示附近有人出售價格低於每坪130萬元，合於實情。而各不動產因位置、條件不同，合理價格亦不同，且自訴人及證人李信助前要求高於每坪130萬元之價格，遭嘉磐建設事業股份有限公司拒絕等情，均經證人張雅卉證述如上，被告縱告知自訴人及證人李信助每坪130萬元價格算高，此亦係基於自訴人及證人李信助之房地條件及被告代理自訴人及證人李信助與建商磋商後所為之價格判斷，尚難認定被告有何故意詐欺、背信之情事。
六、綜上所述，依自訴人所提證據，尚不足使所指被告詐欺取財、背信之犯行，達於無所懷疑而得確信為真實之程度，既不能證明被告犯罪，自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
刑事第十五庭 審判長法 官 洪瑞隆
法 官 謝佳諮法 官 劉育綾以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 李俊毅中 華 民 國 115 年 8 月 27 日