臺灣臺中地方法院民事判決 八十六年度訴字第一三四五號
原 告 壬○○
癸○○被 告 戊○○
卯○○丙○○丁○○
子 ○庚○○辛○○己○○巳○○丑○○寅○○被 告 辰○○
甲○○乙○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○○應將坐落台中縣太平市○○路段第一○二─五○、一○二─四七、
一○二─五三等地號上如附圖所示編號１之地上物拆除，並將合計三百六十二平方公尺之土地返還原告，且應給付原告新台幣（下同）三十四萬九千一百五十二元，另自八十六年六月一日起至返還土地止，按年給付原告四萬零五百四十四元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告卯○○、甲○○、乙○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二號土地
上如附圖所示編號３之地上物拆除，並將編號３、３─１所示面積計二百七十二平方公尺之土地返還原告，且應連帶給付原告二十六萬二千三百四十六元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告三萬零四百六十四元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告丙○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二號土地上如附圖所示編號
４之地上物拆除，並將坐落同段第一○二、一○二─五二號如附圖所示編號４、４─１面積合計一百二十一平方公尺之土地返還原告，且應給付原告十一萬六千七百零五元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告一萬三千五百五十二元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告巳○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二─五一、一○二─二七號
土地上如附圖所示編號５之地上物拆除，並將同段第一○二─五一、一○二─
二七、一○二─二八號如附圖所示編號５、５─１面積合計三百零一平方公尺之土地返還原告，且應給付原告二十九萬零三百十七元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告三萬三千七百十二元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被告丁○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二、一○二─四六號土地上
如附圖所示編號６之地上物拆除，並將面積合計五十四平方公尺之土地返還原告，且應給付原告五萬二千零八十三元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告六千零四十八元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被告子○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二、一○二─四六號土地上如
附圖所示編號７之地上物拆除，並將面積合計二百三十二平方公尺之土地返還原告，且應給付原告二十二萬三千七百六十六元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告二萬五千九百八十四元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦被告庚○○、辛○○、己○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二號土地
上如附圖所示編號８之地上物拆除，並將編號８、８─１所示面積計三百四十二平方公尺之土地返還原告，且應連帶給付原告三十二萬九千八百六十二元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告三萬八千三百零四元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈧被告辰○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二─二九號土地上如附圖所
示編號９之地上物拆除，並將同段第一○二、一○二─二九號如附圖所示編號
９、９─１，面積合計二百五十六平方公尺之土地返還原告，且應給付原告二十四萬六千九百十四元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告二萬八千六百七十二元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈨被告丑○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二─一六（Ａ）、一○二─
二六（Ａ）號土地上如附圖所示編號１０之地上物拆除，並將同段第一○二─一六（Ａ）、一○二（Ｂ）、一○二─二六（Ａ）、一○二─二六（Ｂ）號如附圖所示編號１０，面積合計三百四十六平方公尺之土地返還原告，且應給付原告三十三萬三千七百二十元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告三萬八千七百五十二元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈩被告寅○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二─二五（Ａ）號土地上如
附圖所示編號１１之地上物拆除，並將同段第一○二─二五（Ａ）、一○二─二五（Ｂ）、一○二─二八號如附圖所示編號１１，面積合計一百八十七平方公尺之土地返還原告，且應給付原告十八萬零三百六十三元，及自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付原告二萬零九百四十四元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告願以現金或等值之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准予假執行。
二、陳述：㈠台中縣○○鄉○○路段第一○二、─一六、─二五、─二六、─二七、─二八
、─二九、─四六、─四七、─四八、─四九、─五○、─五一、─五二、─五三等十五筆土地係原告二人共有，應有部分各二分之一，有土地登記簿謄本可證，被告分別占有如聲明所載之土地，並於其上部分土地建有房屋，兩造間未訂立任何契約，被告屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，訴請被告拆除地上物，將被告所占有之土地返還。
㈡原告係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被告等無權占有各該土
地而獲得相當於租金之利益且致原告受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與原告。又各該土地於七十六年、八十年、八十三年其法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八．四元、一一二○元，此有土地地價冊可證。依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被告於占有期間自分別獲得如附表所載之利益，被告自應給付與原告，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
㈢又台中縣太平市○○路段○○號等三十六筆土地（含系爭土地），原係林鑽燧
所有，嗣林鑽燧於民國四十七年間死亡，由林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人繼承。於民國六十三年間，葉作樂冒名將各該土地售與癸○○、李文騫（即李燕參之子），並以癸○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託代管系爭土地，並無管理處分權，致遭人檢舉，經台中地方法院檢察處六十四年偵續字第七一、九十號案，將葉作樂、蔡行昭以偽造文書罪起訴，並經台灣高等法院台中分院分別以六十五年度上字第四七三號，及六十七年度上更字第二七六號判刑確定，並且認癸○○既不知林鑽燧已死亡，而其價買又屬真實，其蓋章辦理移轉登記要無不實之處，而諭知癸○○無罪判決確定，此有台灣高等法院台中分院刑事判決可參，而所訂之買賣契約雖經最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決，確認癸○○與葉作樂所訂買賣契約之買賣關係不存在，塗銷系爭土地之移轉登記，回復為林鑽燧名義，而判決確定，此有該判決可證。被告竟稱：系爭買賣契約之民事糾紛，經鈞院六十八年度訴字二○四○號民事判決，即已確定云云，顯與上開判決所示之事實不符，自不足採信。
㈣原告癸○○於前案判決後即數度遠赴日本直接與林守藩、林守直、林守成、林
玉枝協調後，林守直等人始同意追認葉作樂前開無權代理所為之處分行為，不但於六十八年八月三日書立聲明書送亞東關係協會東京辦事處袁菊辰用印完成認證行為（見台灣高等法院台中分院七十三年度再字第七號民事判決理由第六段），林守成等四人更於七十二年八月十七日、同年十一月二十四日分別將該三十六筆土地移轉事宜授與李燕參、李文騫、癸○○，且同意癸○○取得本件土地之所有權，該二授權書並經亞東關係協會東京辦事處認證無誤。嗣林守藩又於七十三年五月八日死亡，林守直等三人藉故拖延辦理繼承及所有權移轉事宜，癸○○及李文騫遂提起民事訴訟，經 鈞院以七十四年度繼字十七號判決：林守直等三人應辦理繼承登記並將所有權全部移轉與原告，該件因林守直等三人未上訴而確定，癸○○及李文騫原得持該判決正本，單獨向地政機關辦理。惟在該案訴訟期間，李文騫又將其二分之一之契約權利讓售與原告壬○○，依民事訴訟法第四百零一條規定，壬○○已繼受李文騫之權利，與癸○○均得逕行辦理登記事宜。嗣林守直等三人更於七十五年二月二十二日，再度至亞東關係協會東京辦事處，辦理認證授權癸○○辦理本件土地之繼承登記，及全部所有權之讓售及移轉登記等事宜，足證原告於七十六年十月三日，向地政機關所申請辦理移轉登記者，均係依照林守直等三人之授權意旨所為，並無不法情事，已至為明確。而依該四份授權書及聲明書所示，林守成等人顯一再承認葉作樂以代理人身分將該三十六筆土地售與癸○○、李文騫，且願據以辦理移轉與癸○○及李文騫之受讓人之事實。而李文騫於七十四年六月間以其三十六筆土地應有部分二分之一債權，與壬○○簽訂不動產買賣契約書，並於七十六年十月三日持向霧峰地政事務所辦理登記事宜，故原告二人取得該三十六筆土地所有權，係在原所有權人林守直等三人同意之下所為，且林守直等人若未取得買賣價金，無一再書立授權書、聲明書，並持向駐外單位辦理認證事宜者，益足證原告取得土地所有權，係合法買受並依林守直等三人之指示辦理，自無不法情事，被告雖以：原告等係非法取得土地等語置辨，顯非事實，不足採信。㈤又查癸○○與李文騫共同買受該三十六筆土地而支付價金後，有關前後二次繼
承登記所應繳納之遺產稅、積欠之地價稅及基於買賣而應繳納之土地增值稅及相關一切費用，均由買受人負擔，再依六十四年至七十六年之物價指數予以比較，於七十六年間若為移轉，每平方公尺之單價約為六千零五十元，三十六筆土地，面積一．八七四七公頃，總值為一億一千三百四十一萬九千三百五十元，原告遂據以繳納土地增值稅，於此之前，雖先以存證信函及鈞院七十六年度聲字第五○號准予公示送達之裁定，通知土地占有人是否優先承買。惟被告賴以證明租賃權之租金收據，均非林鑽燧所立，為林鑽燧死後他人所偽造，被告等自無租賃權，原告癸○○於七十五年辦理系爭土地移轉登記時，為利於儘速辦理登記，且誤以占有人為有權占有，而發存證信函與占有人及聲請公示送達。迨至原告等知悉上情，而原地主林守成等人亦表示未曾收到有關系爭三十六筆土地之租金，更不知有葉作樂代收之情事，此可由被告於另案自訴狀中自承：葉作樂並未將租金轉交出租人云云可知，原告知悉後隨即委託賴利水律師發函更正，主張被告等係無權占有系爭土地，故不得以前開原告因陷於錯誤所發之存證信函及公示送達之聲請，作為被告已取得租賃權之依據。況若林鑽燧有委任葉作樂代收，則葉作樂至少每年皆會與林鑽燧聯絡，報告租金收支情形並交付租金，何以葉作樂不知林鑽燧已於四十七年死亡，而仍以林鑽燧之名義簽訂租約並代收租金者？是被告辯稱與林鑽燧訂立租約，林鑽燧委由葉作樂管理代收租金等語，顯與常理相違，自不足採信。
㈥復按不動產所有權移轉登記行為，係物權行為而具無因性，是若義務人有移轉
不動產所有權登記之意思，並已依民法第七百六十條規定作成書面，縱該書面所載移轉不動產所有權登記債之原因與其真意不符，除其意思表示有無效或得撤銷之原因而經撤銷者外，尚不生所有權移轉登記應否塗銷之問題，此有最高法院所著八十七年度台上字一四○○號判決可參。由原地主林守成等人，與原告所立之三份授權書可知，林守成等人確有將系爭三十六筆土地之所有權移轉登記與原告之意思，並且已依民法第七百六十條規定作成所有權移轉之書面，縱 鈞院認該書面所載買賣價金與實際不符，惟依前開判決意旨及物權無因性之法理，在林守成等人將系爭三十六筆土地之所有權移轉登記與原告之法律行為撤銷前，尚不因該書面所載債之原因中，買賣價金記載有出入，而生所有權移轉登記應否塗銷之問題，被告竟以買賣價金記載不實，進而主張原告尚未取得所有權，應塗銷所有權移轉登記等語置辯，與法顯有不合，其主張自屬無據。
㈦依被告所提出鈞院六十八年度訴字第二○四○號、及台灣高等法院台中分院六
十八年度上字第一一五四號、最高法院七十年度台上字第一四六八號判決所示，該案訴訟標的為確認買賣關係不存在，故癸○○與林守成、林守直、林玉枝、林守藩間之買賣契約及移轉所有權之行為，是否有效、存在，為該案審理重點，亦僅於此部分始有既判力之問題。況該判決理由已說明：「被上訴人部分（即指張英隆、寅○○等十二人及王昭明）雖無租賃關係，惟其他部分之被上訴人（張英隆、寅○○等等十二人及王昭明除外）租約是否終止，既有爭執，上訴人癸○○又未請求確認」，足見該判決並未作實體審酌認定該案其他被上訴人是否有租賃關係，自不得據此判決為有利被告之認定。況林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，對於系爭土地已非權利義務之主體，自無權能再授權葉作樂將系爭土地出租於他人。且被告等迄今仍未提出租賃文件之正本，以供查核，而就鄭串租賃文件影本雖載明：「租賃期間自三十八年一月一日起，出租人為林鑽燧」，日期雖在林鑽燧死亡以前，但與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故顯非林鑽燧所為，而子○、丙○○分別所提租金文件影本均係在林鑽燧死亡後即四十八年一月一日與五十一年一月一日所立，且丙○○之租金文件收租欄更為空白，更足證明上開租金文件應屬偽造，至為明確。另巳○○之租賃文件，記載租用日期為五十一年一月一日起至五十六年十二月三十一日止，收租欄之收租人竟是巳○○自己，且僅繳租一次後即未有再繳納，則該文件為偽造，巳○○並無租賃權，更屬明確。而戊○○、丁○○、庚○○、辛○○、己○○、丑○○、寅○○、辰○○、黃瑞昌、甲○○、乙○○等被告迄未提出向林鑽燧承租系爭土地之證明文件，自不得認已有合法之租賃契約。又原告已否認上開被告所提之文書係林鑽燧所親自或授權葉作樂訂立，並否認其他未提出租賃文件之被告，就系爭土地有租賃關係，依民事訴訟法第二百七十七條規定，被告等主張就系爭土地曾與林鑽燧訂有租賃關係，自應就其所主張對系爭土地有租賃契約之事實，負舉證責任，被告既無法舉證證明該文書之真正，或租賃契約之存在，自不得僅憑其主張及占用之事實而認被告享有承租權。
㈧被告另提出林守直等三人於八十七年五月十三日所立之確認書，惟其內容不僅
與前開林守直等三人訴訟繫屬前所立三份授權書之內容相違，亦與鈞院七十四年度繼字十七號確定判決，及台灣高等法院台中分院七十三年度再字第七號確定判決意旨所採認之事實不符，自非實在，且該確認書縱確由林守直等人所立，惟依製作日期觀之，顯係在本件訴訟中所為，該製作名義人既未到庭作證，該文書無證據能力，自不得據以為有利被告之認定。
㈨原告於另案即台中地方法院檢察署八十七年度偵續字第三二三號案中雖由辯護
人陳稱：台中縣太平市○○段○○○號等三十六筆土地，原係林鑽燧所有，嗣林鑽燧於民國四十七年死亡，由林守成、林守籓、林玉枝、林守直四人繼承，並於六十三年間，委託葉作樂管理處分該土地等語。惟葉作樂對系爭三十六筆土地並無管理處分權，此不僅有被告所提台中地方法院檢察處六十四年偵續字第七一、九○號偽造文書案起訴書，及最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決，確認原告癸○○與葉作樂所訂買賣契約之買賣關係不存在，及塗銷系爭三十六筆土地移轉登記，回復為林鑽燧名義之確定判決可證，亦經被告自承在案。且葉作樂就系爭土地若有管理處分權，六十三年所訂之買賣契約及辦理土地移轉登記之行為，即不會為最高法院判決認定買賣關係不存在，及塗銷系爭三十六筆土地移轉登記，原告亦無須於六十六年、七十二年及七十五年四度前往日本與林守成、林守籓、林玉枝、林守直四人連續簽訂三份授權書，並特地前往亞東關係協會認證，以確認雙方對系爭三十六筆土地之買賣契約。原告前開於檢察署之陳詞僅在說明六十三年葉作樂冒用林守成、林守籓、林玉枝、林守直四人名義為買賣之過程，自不得以之認原告已自認林守成、林守籓、林玉枝、林守直四人，於六十三年間有委託葉作樂管理處分該土地。況在刑事案件所為陳述，非民事訴訟法第二百七十九條所謂之自認（二十八年上字第二一七一號判例參照），是被告所為抗辯，均與事實不符。
㈩次按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，此經最高法院著有三十年渝上字第三一一號、三十七年上字第六八八六號判例可參。又租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時終止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態甚至因之拆除而終止，此有最高法院八十五年度台上字第七九○號判決可參。依台中縣稅捐稽徵處大屯分處稅屯二字第八八○三二一六六號函、第00000000號函所示，門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，門牌號碼太平市○○路新生巷四十二號之房屋，門牌號碼太平市○○路新生巷十五號、三十四號之房屋，卯○○、甲○○、乙○○、丙○○、辰○○、辛○○、己○○等人，均非納稅義務人暨所有權人，顯然被告等並非上開房屋之起造人，而係自他人移轉而來。又房屋稅條例係民國五十七年一月一日起施行，以前稱為房捐條例，上開房屋若於五十七年一月一日以前已存在，自無於五十七年始核徵房屋稅者，且上開房屋之納稅義務人既非被告，更足證明被告於五十七年間尚非系爭土地之占有人，應係事後隨同房屋自他人處繼受而來，依前開判例所示租賃權為不得讓與債權之意旨，被告等就測量圖所示占用之部分並無租賃權，已至為明確。又依上揭二份台中縣稅捐稽徵處大屯分處函所示：戊○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，房屋稅係起課年月為六十三年七月，足見係為六十三年七月建築完成，巳○○所有門牌號碼太平市○○路新生巷十五號之房屋，丁○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，子○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，房屋稅起課年月均為五十七年一月，足見均係為五十七年一月建築完成，庚○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋房屋稅起課年月為六十三年四月，足見係為六十三年四月建築完成，門牌號碼太平市○○路新生巷四十二號之房屋共有二棟，其中一棟為丙○○所有係於六十五年三月建築完成，另一棟為寅○○所有於八十年七月建築完成，此有卷附台中縣稅捐稽徵處大屯分處稅屯二字第八八○三二一六六號函、第00000000號函可稽，足見被告等所辯：系爭土地上之建物為日據時代之建築，為其祖先之遺產云云，即與事實不符，則縱使被告等所辯租地建屋為真，惟其建物已非當時訂立租用契約時所建造之房屋，係經拆除後改建者，已至為明確，依前開最高法院三十年渝上字第三一一號判例意旨及同院八十五年度七九○號判決意旨，其租賃契約亦因改建而消滅，被告等已非租賃人為無權占有，更屬無疑。原告並以此狀繕本之送達，再為終止之意思表示。
綜上所陳，原告確係系爭土地之所有權人，被告則為無權占有人，其所為抗辯
，已為原告所否認，被告均無法舉證證明，更與常情有違，洵非可採。退步言之，縱認林鑽燧生前有委任葉作樂代為管理系爭三十六筆土地，惟依民法第五百五十條規定，委任關係因當事人之一死亡而消滅，林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，與葉作樂之委任關係亦同時消滅，葉作樂自無權再代管系爭三十六筆土地、訂立租約及代收租金，被告等嗣後改建房屋之行為及移轉房屋所有權之行為，更未取得林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人之同意，則雙方之租地契約，依最高法院三十年渝上字第三一一號及三十七年上字六八八六號等判例之意旨，於改建或移轉所有權時已消滅，不得僅因無代理權之葉作樂有收受部分款項（已非租金）之事實而認租賃契約繼續有效存在。
三、證據：提出土地登記簿謄本、地價證明、七十三年度再字第七號判決、自訴狀、八十七年度台上字第一四００號判決、六十八年度上字第一一五四號判決、八十五年度台上字第七九０號判決、六十五年度上字第四七三號判決、七十年度台上字第一四六八號判決為證。並聲請發函⑴太平地政事務所查詢系爭土地其地目何時改為建地，更改前其地目為何？⑵台中縣稅捐處大屯分處查詢系爭土地上被告之房屋稅自何時開始繳納？並查明房屋稅納稅義務人暨所有權人為何？有無買賣或改建而變更房屋稅籍資料？若有係何時申請變更？等情。
乙、被告方面：
壹、被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○○、丑○○、寅○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告等願供擔保，請求宣告免予假執行。
二、陳述：㈠緣前太平望族林鑽燧於民國四十二年間遷居日本，其名下坐落台中縣○○鄉○
○路段之耕地有數百甲，在日據時期，均已出租給太平鄉新光村（現已改為太平市新光里）之居民即被告或被告之被繼承人及其他佃農耕作，其中其所有坐落同段第一０五號建地面積０．０三八０公頃，同所一０五之二號建地面積０．九九三０公頃，同所一０二之二號建地面積０．００六０公頃，及同所一０二之七號建地面積０．五二七０公頃等筆土地，則出租給被告或被告之被繼承人及其他同村住戶建屋居住，並按各該住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由其族親葉作樂律師管理及收租。
㈡嗣於民國六十四年間，原告癸○○知悉林鑽燧上開土地已乏人管理，竟與葉作
樂共同意圖為自己不法之所有，於同年一月十日以林鑽燧名義與癸○○訂立買賣契約（私契訂約日期為六十三年十二月二十四日），將上開四筆建地作價一百零四萬元出賣，並辦理不動產所有權移轉登記，嗣癸○○即以該土地之所有權人自居，主張承租人已積欠多年租金未繳，要終止租約，收回租賃物云云。然事經新光村村民發現林鑽燧於民國四十七年八月十六日已經死亡，上開土地買賣契約書係屬偽造，乃由新光村租用上開土地之佃農戶組織「新光村房屋基地處理委員會」，由村長林松木等四十四人對癸○○、葉作樂提偽造文書之刑事告訴，及對癸○○與林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直提起確認買賣關係不存在及塗銷上開土地所有權移轉登記之民事訴訟。其中刑事部分，經檢察官偵查結果，更發現癸○○與台中縣霧峰地政事務所擔任業務員，職司土地登記初審工作之蔡行昭勾串，由該員抽取林鑽燧生前為辦理另案土地繼承登記卷宗內所附之印鑑證明書，移花接木轉作上開四筆土地所有權移轉登記案之證件，於東窗事發後，更將前案登記卷宗匿藏或毀棄，而以瀆職等案件對蔡行昭、葉作樂、癸○○提起公訴（案號：台灣台中地方法院檢察處六十四年偵瀆字第七一、九０號）；另民事訴訟部分，案經台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號民事判決確認癸○○與林鑽燧間就上開四筆土地於六十四年一月十日所為之買賣關係不存在，其所有權移轉登記應予塗銷，嗣經判決癸○○敗訴確定，上開土地即塗銷回復登記為林鑽燧名義。凡此，有起訴書及民事判決書可證。
㈢嗣於民國七十二年八月十七日，林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具
授權書，授權李燕參（00年0月0日出生，Z000000000，台中縣○○鄉○○村○○鄰○○路○號）就台中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十八筆土地（詳如附表Ｍ，本件系爭土地，均係由上開四筆土地分割而出），有代理本人全權行使辦理先父林鑽燧之遺產申報、繼承登記、讓售、訂立契約領取價款、申報現值（增值稅）、所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界、標示變更、補（換）書狀登記等有關一切手續之權、並有民事訴訟法第七十條所定特別代理權。代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍證明文件。凡此，亦有授權書一份可證。嗣又於民國七十二年八月二十日，原告癸○○赴日本與林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：①葉作樂與癸○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為新台幣一百零四萬元。於癸○○交付林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由癸○○自行處理。凡此，亦有日文之和解書及其譯本一份可證。嗣於民國七十二年十一月二十四日，林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權李文騫（四00年0月0日出生，Z000000000，台中縣○○鄉○○村○○路○段○○巷○○號）及原告癸○○就前開台中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十六筆土地，⑴前被授權人李燕參如因故不能行使權利時得由被授權人李文騫、癸○○等二人共同全權行使原授權書所載事項。⑵授權人同意被授權人癸○○取得本件土地之所有權。凡此，亦有授權書一份可證。嗣李燕參於七十三年四月十二日以林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人之被授權人地位辦理前開林鑽燧名下三十六筆土地之繼承登記申請，將該三十六筆土地登記為林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。（按登記代理人為蔡行昭，00年0月0日出生，Z000000000，住：台中市○區○○里○○路○○巷○○號）。凡此，亦經被告等聲請鈞院向台中縣霧峰地政事務所調閱該登記申請案全案卷宗可證。
㈣嗣林守藩於民國七十三年五月十八日死亡，然李燕參竟於民國七十三年五月十
五日以出賣人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三十六筆土地出賣給買受人癸○○及李文騫（按李文騫為李燕參之子），買賣價款為：⑴於六十四年五月十五日間，已由承買人癸○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新台幣貳佰貳拾壹萬柒仟貳佰玖拾肆元捌角整。⑵於七十二年八月間，在日本東京都和解時，再由承買人癸○○交與出賣人日幣壹仟萬元以上列兩項金額為本件全部買賣價款。且第八條約定：本件土地之出租權（包括對土地承租人之積欠租金請求權，交還土地請求權）。全部一併讓與甲方即癸○○、李文騫。凡此，亦有不動產買賣契約書可證。嗣癸○○、李文騫竟於七十四年三月二十五日對林守成、林玉枝、林守直等三人起訴請求被告林守成、林玉枝、林守直等三人應將前開三十六筆土地林守藩應有部分四分之一辦理繼承登記後，將該土地所有權全部移轉登記予原告癸○○、李文騫等共有。案經台灣台中地方法院七十四年度繼字第十七號民事判決原告全部勝訴，被告未經上訴而告確定。凡此，亦有判決書一份可證，並聲請鈞院調閱上開案號之請求繼承登記等事件全案卷宗可證。
㈤嗣於民國七十五年二月二十二日，林守成、林玉枝、林守直等三人出具授權書
，授權原告癸○○就前開台中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十六筆土地，有代理本人全權行使辦理林守藩應有持分四分之一遺產申報、繼承登記，及土地全部所有權之讓售、訂立契約領取價款、申報現值（增值稅）、所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界、標示變更、補（換）書狀登記等有關一切手續之權、並有民法第五百三十四條、民事訴訟法第七十條所定特別代理權。代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍證明文件。授權人並同意被授權人癸○○自己取得本件土地之所有權。凡此，亦有授權書一份可證。嗣於民國七十五年五月七日原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位辦理前開林守藩名下三十六筆土地應有部分四分之一之繼承登記申請，將該三十六筆土地應有部分四分之一登記為林守成、林玉枝、林守直三人分別共有。（按登記代理人仍為蔡行昭）。然原告癸○○為恐上開土地經被告等基地承租人以上開於七十二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新台幣一百零四萬元加計日圓一千萬元）或於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟明知如下不實之事項，由原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄發存證信函給被告或被告之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新台幣六０五０元（即折算每坪約二萬元），按被告等及其他佃農等所用面積計算價款出售，請於接函十五日內向台中市○○路○段○○○號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云。凡此，亦有被告等聲請鈞院向台中縣霧峰地政事務所調閱系爭土地之所有權移轉登記全案卷宗所附之存證信函可證（如證九）。然而上開存證信函僅單純表示要將系爭土地以每平方公尺新台幣六０五０元出賣給被告等及催繳欠租等語，不僅未表明該土地已出賣給他人之事實（雖買受人癸○○或癸○○、李文騫無庸表明，然至少應表明出賣之事實），且未催告被告等或其他承租佃農行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被告等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。
㈥嗣於七十六年六月二十七日再由原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直三人之
被授權人地位，與原告癸○○自己及原告壬○○虛偽訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，將上開附表所示三十六筆土地虛偽以買賣價款總金額新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，出賣予原告癸○○及壬○○二人（按上開三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於一億一千一百千一百四十一萬九千三百五十元正），嗣於七十六年六月二十九日將該虛偽買賣移轉土地之情事，向台中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，使該處之承辦公務員將該不實之出賣移轉事項登載於其職務上所掌之公文書即「土地增值稅繳款書」三十六份，嗣於七十六年八月二十二日將該不實之買賣過戶情事，持向台中縣霧峰地政事務所辦理所有權移轉登記，隨即撤回銷號，嗣又於七十六年十月三日將該不實之買賣過戶情事，並檢附上開不合法催告之存證信函，作為被告等基地承租人已放棄優先購買權之證據，持向台中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，使該所承辦人員將該不實事項登載於其職務上所掌之公文書即土地登記簿上，均足以影響公文書之正確性，及侵害被告等承租人之優先購買權利（即將買賣價格虛偽故意提高，使被告等不敢行使優先購買權）。案經被告等及其他承租戶於八十六年十月二日對原告癸○○、壬○○等二人提出偽造文書之刑事告訴，凡此，亦有土地買賣所有權移轉契約書一份、登記申請書及告訴狀一份可稽。
㈦原告二人係違法取得系爭土地：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法條訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例闡釋甚明。又依土地登記規則第七十七條規定：「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於申請書適當欄記明『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣。但依同法第一百零四條或第一百零七條規定，優先購買權人放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請。」。本件原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二０三、一二四二、一二四七、一二五九、一二六三、一二六五、一二六九等號存證信函分別通知被告丁○○、戊○○、寅○○、賴陳阿鑾、丙○○、子○及巳○○等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語，然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於癸○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與癸○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告被告等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被告等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。甚至原告癸○○以林守直等人之授權人地位與原告壬○○、癸○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向被告所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日或同年九月十一日，由此觀之，原告於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買權﹖且被告等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與癸○○、壬○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經原告癸○○灌水提高後之不實價格。基此，原告癸○○、壬○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為被告等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，甚為明確。
㈧依癸○○與林守直等人於七十二年八月廿日所簽訂之和解契約書，其第一條約
定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限權收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給癸○○，同意癸○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，如有違背，即屬違背委任之本旨，且屬越權之行為。而癸○○既違背委任人林守直等人之委任本旨，擅自將土地買賣所有權移轉契約書上之價金，從「新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元」提高為「新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元」，此部分係屬「越權行為」，既屬越權行為，應認癸○○就其逾越權限部分，仍屬無制作權，而構成偽造私文書罪。
㈨又林守直等人雖授權癸○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三十六
筆土地，然壬○○並未向林守直等人購買系爭三十六筆士地之人，其亦非癸○○所指定之登記名義人（按依林守直等人與癸○○所訂之上開和解契約書並無關於買受人得自由指定登記名義人之約定），且依壬○○於刑事偵查中自承其就系爭卅六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭卅六筆士地出賣於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月廿五日將其從李燕參處受讓卅六筆土地應有部分二分之一債權為由與壬○○簽訂不動產買賣契約書（見台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵續一字第七號不起訴處分書第七頁第十三行以下），可見，壬○○取得系爭卅六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從癸○○處而來，而係從李文騫、李燕參處而來。然癸○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人，又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及癸○○（應有部分各二分之一）（按李燕參以林守直等人之授權人地位，於七十三年五月十五日與李文騫、癸○○訂立不動產買賣契約書），為何會如此處理？是否李燕參、李文騫父子圖利自肥？又上開不動產買賣契約書之價金，與和解契約書之記載不同，究竟以何者為準？原因為何？壬○○又以多少之價金向李文騫購買系爭三十六筆土地之權利（按壬○○於刑事案件第一次偵查庭庭訊時，自承以新台幣七百五十萬元購買）？關於此部份，真假尚有爭議，設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予壬○○部分，均未以書面通知被告等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，滋生更大之爭議？㈩又按林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文
化代表處認證，表明渠等並不知有上開買賣情事。又林守成等四人既依和解書將系爭三十六筆土地全部出賣給癸○○，又何來李燕參以代理人之地位再次將系爭三十六筆土地出賣予癸○○、李文騫﹖況嗣後辦理登記時，完全與該李燕參所為之不動產買賣契約書無關，顯見李燕參上開所為之不動產買賣契約書，係違反林守成等人授權之委任本旨。又壬○○於第一次偵查庭，即坦承其係以新台幣七百五十萬元購買系爭三十六筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，原告二人於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六０五０元之價格通知被告等人（全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見原告二人涉有如上之偽造文書之犯行甚明。又就癸○○是否有支付價金以及究竟支付多少價金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得癸○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得癸○○之其他任何款項（按依該和解書所另外約定之新台幣一百零四萬元，在訂立和解書之前，已經葉作樂律師取得），基此，可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元」，此觀上開確認書已載明林守成等三人特別聲明：「．．．．又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權癸○○依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知癸○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由癸○○以吾等三人之被授權人名義與癸○○、壬○○訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到癸○○、壬○○所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、癸○○、李文騫之有關授權。」等語自明。
又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系
爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託癸○○氐代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語。凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證。可見，原告癸○○所為之上開不實買賣及過戶，並未經原地主同意，並授權謝扶憲處理，以便向癸○○及壬○○收回土地，另行出賣給被告等承租人。被告等已積極著手進行提起民事訴訟，先位聲明請求確認林守直等人與癸○○、壬○○間就上開三十六筆土地之買賣關係不存在，癸○○、壬○○二人應將上開三十六筆土地之所有權移轉登記塗銷。備位聲明請求確認被告等就上開三十六筆土地之優先購買權存在，癸○○、壬○○二人應將上開三十六筆土地之所有權移轉登記塗銷。
被告等為系爭土地之合法承租人，並非無權占有：
按被告等或被告之被繼承人自日據時期起即已向系爭土地之原地主林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以繳納稻谷作為租金，嗣林鑽燧於光復後不久即遷居日本，有關系爭土地之管理均委由其親戚葉作樂律師代理為之，並由葉作樂向被告等系爭土地之承租人收租，並立具「租金繳納記帳」為憑，凡此，有承租人鄭鐘、丙○○、子○、巳○○四人之租金繳納記帳四紙可證。又原告癸○○以林守直等人之受任人身份，亦曾於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二０三、一二四二、一二四七、一二五九、一二六三、一二六
五、一二六九等號存證信函分別通知被告丁○○、戊○○、寅○○、賴陳阿鑾、丙○○、子○及巳○○等人，催告被告等人就系爭土地之租用繳納欠租。凡此，亦有存證信函七份可證，足見原告二人並不否認被告等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉﹖依台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號民事判決，其理由第三點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與原告等（即本件被告等）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來，又該案所謂之原告，包含陳今、丑○○、巳○○、寅○○及林枝掌（按林枝掌係被告庚○○、辛○○、己○○之被繼承人）等人，凡此，亦有民事判決書一份及戶籍登記簿謄本二份可證，足見被告等確係系爭土地之基地承租人。又上開民事判決，經癸○○等人上訴第二審台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，認定除張英隆、王玉美、林東山、林朝權、李義雄、余雪花、林郭員、林瑞朝、黃昹昇、林清謙、賴明鎮、陳朝男於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘三十二人均經第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由癸○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、癸○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人）等三十二人提起此部份之訴（即確認林守直等人與癸○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回癸○○及林守直等人之上訴，而告確定。基此，被告等人就系爭土地，確為合法之承租人，殆無疑義。又依原告癸○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被告等，亦有和解契約書及中文譯本一份可證。又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託癸○○氐代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語。凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證。可見，被告等就系爭土地確有承租權。又依被告等人委託王金順於八十四年三月二日以中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，寄給癸○○及壬○○二人，經原告壬○○收受，原告癸○○拒收退還，然原告二人均委託張文俊律師於八十四年四月十九日中律俊字第０四一九之二號函，表示上開租金本票予以收受，但移作損害賠償金云云，足見原告二人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權占有，移作損害賠償金而已，然原告二人此舉，並非合法，並不影響被告等作為承租人之權利。凡此，亦有存證信函及附件暨律師函各一份可證。
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人
，仍繼續存在。民法第四百二十五條定有明文。本件，被告等為系爭土地之承租人，既如上述，則姑不論原告癸○○及壬○○二人係以不實之買賣及違法之登記取得本件系爭土地，退步言，縱認其係合法取得系爭土地，被告等不僅得行使基地承租人之優先購買權，亦得依上開規定，主張買賣不破租賃，其租賃契約對原告二人仍繼續存在。
綜上，被告等既係有權占用系爭土地，並非無權占有，故原告二人訴請被告等拆屋還地，為無理由。
對原告陳述之答辯：
⒈原告於八十八年六月二十八所提出之辯論意旨狀理由第三點主張：「於民國
六十三年間葉作樂冒名將各該土地售與癸○○、李文騫（即李燕參之子），而以癸○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託管理系爭土地，並無管理處分權．．．」等語，惟查：葉作樂律師上開盜賣林鑽燧所有土地之行為，僅能證明其盜賣當時林鑽燧已死亡，其無法再以林鑽燧之名義出賣土地及移轉所有權而已，且其土地過戶過程，並未先辦理繼承登記，即逕為所有權移轉登記，於法有違，然不能以其對林鑽燧之土地無處分之權限而已，即因此認定其對林鑽燧之土地無管理之權限。原告主張葉作樂律師對林鑽燧之上開土地無管理權云云，並非實在，應不可採，蓋從被告等所提出之租金繳納記帳等證物，確由葉作樂律師代理林鑽燧對被告等承租人收取租金，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租（參原告同時向鈞院對其他村民所提起之五件拆屋還地訴訟），並非僅對本件被告等人收租，且其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約記帳記帳單給基地承租人。又於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地，此從原告癸○○與林守直等人所簽訂之和解契約書記載渠等均嗣後承認葉作樂律師之無權代理及無權處分行為可知，況依民法第五百五十條及五百五十一條之規定，其委任關係並非自林鑽燧死亡後，即當然消滅。又葉作樂律師於六十三年當時出賣土地之對象，僅癸○○一人，訴外人李文騫或李燕參當時均尚未牽涉其內，如上所述，李燕參、李文騫父子介入此案，係民國七十二年以後之事，故原告主張：「於民國六十三年間葉作樂律師冒名將各該土地售與癸○○、李文騫（即李燕參之子），而以癸○○為登記名義人」云云，並不實在，且無法舉證以實其說。原告又主張壬○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文簽承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，原告此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予壬○○部分，均未以書面通知被告等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，並非合法。
⒉又原告主張被告所提出之租金繳納記帳單為偽造云云，惟查被告等或被告等
之祖先均係自日據時期開始即已向林鑽燧承租系爭土地，並由林鑽燧收取租金。嗣林鑽燧遷至日本，無法管理系爭土地，而委由其親戚葉作樂律師管理系爭土地，自此而後改由葉作樂以林鑽燧之名義向被告等收租，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租，並非僅對本件被告等人收租，且其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約記帳記帳單給基地承租人。又於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地。然葉作樂律師於林鑽燧死亡之後，並未告知被告等基地承租人，仍繼續以林鑽燧之名義向被告等及其他承租人收租，並以林鑽燧之名義於租金繳納、記帳單上簽署林鑽燧之姓名、及用印，甚至於六十三年間仍以林鑽燧之名義將系爭土地出賣於癸○○，故該租金繳納、記帳單之林鑽燧名義，縱於林鑽燧死亡之後，繼續製作沿用，要屬葉作樂律師之個人行為，與被告等無關，其有無涉及偽造，係屬葉作樂律師與林鑽燧或其繼承人間之內部關係，被告等人既有實際上繳納租金之行為，其租賃關係仍屬繼續存在。原告雖辯稱癸○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，惟原告此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，不足採信。
⒊又原告主張林守直等人既有移轉土地所有權於原告之真意，縱於實際登記時
所載價金不符，除有無效或得撤銷之原因而經撤銷外，尚不生所有權移轉登記應否撤銷之問題云云。惟查，依林守直等人先後出具授權書給李燕參一人或李文騫、癸○○二人或癸○○一人，其授權意旨均只同意癸○○一人取得系爭三十六筆土地，壬○○並不包括在內，故原告二人之所有權移轉登記程序，已涉及越權之問題。又本件尚有牽涉基地承租人之優先購買權問題，原告二人不僅以非法手段辦理過戶之手續，復以不合法及不實之存證信函通知被告等人，故其物權移轉行為不僅有無效之原因，為自始當然無效外，且不能對抗被告等基地承租人。
⒋又原告抗辯稱被告等人未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪
失其權利云云。惟查，迄目前為止，被告等人均上未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被告等人行使優先購買權之意旨，故被告不知其真正之買賣條件為何，無從行使該項權利，何來喪失權利？被告等人除以本狀向原告表示願以癸○○與林守直等人間之真實買賣契約書（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨。
三、證據：提出台灣台中地方法院檢察處六十四年偵瀆字第七一、九０號起訴書影本一份（引用雜誌內容）、台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號民事判決書影本一份、授權書影本一份、和解書及中譯本影本各一份、授權書影本一份、不動產買賣契約書影本一份、台灣台中地方法院七十四年度繼字第十七號民事判決書影本一份、授權書影本一份、存證信函影本七份及台灣台中地方法院七十六年度聲字第五０號民事裁定書影本一份、土地買賣所有權移轉契約書影本一份、登記申請書影本一份、告訴狀影本一份、授權書影本一份、租金繳納記帳影本四紙、戶籍謄本三份、確認書影本一份、八十四年三月二日中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函影本一份及張文俊律師函影本一份為證。
貳、被告辰○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請求宣告免予假執行。
二、陳述：被告係基於租賃關係佔用土地，並非無權占用。
三、證據：提出租金繳納記帳簿一份為證。
參、被告乙○○、甲○○部分：未於言詞辯論期日到場辯論，亦未以書狀提出任何聲明陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、被告乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場辯論，經核無民事訴訟法第三百八十六條第一項各款所列情形之一，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張追加之被告乙○○、甲○○與另一被告卯○○共有之建物，占用原告之土地，請求依民法第七百六十七條之規定拆除並返還土地，其餘被告雖表示不同意，惟該訴訟標的對於被告乙○○、甲○○及卯○○間必須合一確定，亦不甚礙其餘被告之防禦及終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款、第七款應予准許。
乙、得心證之理由：
一、兩造爭執要點：㈠本件原告主張坐落台中縣○○鄉○○路段第一○二、─一六、─二五、─二六、
─二七、─二八、─二九、─四六、─四七、─四八、─四九、─五○、─五一─五二、─五三等十五筆土地係原告二人共有，應有部分各二分之一，被告分別占有如聲明所載之土地，並於其上部分土地建有房屋，兩造間未訂立任何契約，被告屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，訴請被告拆除地上物，將被告所占有之土地返還。又原告係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被告等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致原告受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與原告。而各該土地於七十六年、八十年、八十三年其法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八．四元、一一二○元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被告於占有期間自分別獲得如附表所載之利益，被告自應給付與原告，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息等情。
㈡被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○
○、丑○○、寅○○則以：渠等或渠等之被繼承人與系爭土地之訴外人林鑽燧及訴外人林鑽燧就系爭土地有基地租賃之關係，並按各該住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟訴外人林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由其訴外人葉作樂管理及收租，嗣前揭管理人與原告勾串偽造買賣契約而使系爭土地之所有權發生爭議，嗣於七十二年八月十七日，訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界等一切手續。嗣又於七十二年八月二十日，原告癸○○赴日本與訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：訴外人葉作樂與訴外人癸○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元。於原告癸○○交付訴外人林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由原告癸○○自行處理。再於七十二年十一月二十四日，訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李文騫及原告癸○○就前開臺中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十六筆土地之繼承登記申請，將該三十六筆土地登記為訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。嗣訴外人林守藩於七十三年五月十八日死亡，然訴外人李燕參竟於七十三年五月十五日以訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三十六筆土地出賣給原告癸○○及訴外人李文騫，買賣價款為：於六十四年五月十五日間，已由承買人癸○○，交與訴外人葉作樂新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，另於七十二年八月間，在日本東京都和解時，再由原告癸○○交與出賣人日幣一千萬元以上列兩項金額為本件全部買賣價款，然原告癸○○為恐上開土地經被告等基地承租人以上開於七十二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新臺幣一百零四萬元加計日圓一千萬元）或於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟明知如下不實之事項，由原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄發存證信函給被告或被告之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六０五０元（即折算每坪約二萬元），按被告及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內向臺中市○○路○段○○○號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項定之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以被告既係有權占用系爭土地，並非無權占有，故原告訴請被告拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。
㈢被告辰○○則以：被告係基於租賃關係佔用土地，並非無權占用等語，資為抗辯。
㈣被告乙○○、甲○○二人均未到庭表示意見或以書狀提出任何答辯。
二、查本件原告主張渠等係前開系爭土地之所有權人，被告於該系爭土地上占用等情，為被告所不爭，復經本院囑託臺中縣霧峰地政事務所測量，製有測量成果圖一件（如附圖）為證，堪信原告之此部分主張為真實。
三、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文，該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院六十五年臺上字第二七○一號、六十七年臺上字第四七九號判例闡釋甚明，復按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知，耕地三七五減租條例第十五條第二項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之優先購買權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。經查：
㈠本件被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○
、巳○○、丑○○、寅○○及辰○○均主張：被告等或被告之被繼承人自日據時期起即已向系爭土地之原地主林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以繳納稻谷作為租金，嗣林鑽燧於光復後不久即遷居日本，有關系爭土地之管理均委由其親戚葉作樂律師代理為之，且由葉作樂向被告等系爭土地之承租人收租，並立具「租金繳納記帳」為憑等情，有其提出之承租人鄭鐘、丙○○、子○、巳○○及辰○○等人之租金繳納記帳五紙可證。
㈡再者，本件原告癸○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九
月九日依序以台中郵局第一二０三、一二四二、一二四七、一二五九、一二六
三、一二六五、一二六九等號存證信函分別通知被告丁○○、戊○○、寅○○、賴陳阿鑾、丙○○、子○及巳○○等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六千零五十元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○○、丑○○、寅○○提出之存證信函七份可證，自堪採信。
㈢又依本院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在訴訟事件之民事判
決，其理由第二點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與原告等（即本件被告等）建屋等情，而本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來，又該案所謂之原告，包含子○、丑○○、巳○○、寅○○及林枝掌（按林枝掌係被告庚○○、辛○○、己○○之被繼承人）等人等事實，有被告提出之民事判決書一份及戶籍登記簿謄本二份可證。
㈣綜右所述，被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、
己○○、巳○○、丑○○、寅○○及辰○○主張：被告等或被告之被繼承人與原地主間有租賃關係一節，自可採信。又本件原告既主張因坐落系爭第一０二號土地如測量圖即附圖所示編號三、三之一部分之土地為卯○○、乙○○、甲○○所共同占用而追加乙○○、甲○○為被告，已見前述，則被告乙○○、甲○○雖均未曾到庭或以書狀提出答辯，然被告卯○○之部分，既經認定其與原地主間有租賃關係，則此有利益之事項自及於有合一確定必要之被告乙○○、甲○○，附此說明。
四、又查本件原告與林守直等人於七十六年六月二十七日所訂之買賣契約，其買賣價金為新台幣一百零四萬元，加上和解金一千萬日圓，業據被告提出和解書一紙附卷可憑，另參酌被告於八十八年偵續一字第七號卷內提出之林守直等三人於八十七年五月十三日在台北駐日經濟文化代表處認證之確認書影本內容記載：「吾等除依上開和解契約之約定，取得癸○○所交付之和解金日幣一千萬圓外，並未取得癸○○之其他任何款項，．．．不知癸○○以吾等三人之授權人名義訂立土地買賣所有權移轉登記，．．．亦從未收到邱、林二人所交付之新台幣一億一千一百四十一萬元，．．．」等語，堪認原告前揭存證信函中所提及之買賣價金新台幣一億一千一百四十一萬元並非實在，揆諸前揭說明意旨，原告對於被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○○、丑○○、寅○○及辰○○等人，並未為合法有效之優先承買權之通知，自不得對抗前揭被告。
五、又原告之主張被告等人占用之建物為新建，原租約已失效云云，而被告戊○○、丁○○、子○、辰○○於八十九年三月八日審理時均自認：原土造房屋，因八七水災（指民國四十八年）倒塌而改建等情。按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。然此所指租賃至房屋不堪使用時為止，應係指正常情況下房屋使用自然耗損而至不堪使用之情形而言，應不包括天災使房屋倒塌而有改建必要之情形，否則承租人之房屋於仍堪使用之情形下，突遭天災毀壞，而予重建，仍解為使用目的已達，對於承租人權益之保護殊有未週，亦不符上開解釋意旨，故應將天災使房屋倒塌而有改建必要之情形排除適用，始合事理。準此而論，雖被告戊○○、丁○○、子○、辰○○於八十九年三月八日審理時均自認：原土造房屋，因八七水災（指民國四十八年）倒塌而改建等事實，然此改建之原因既屬天災所造成者，據此尚不足遽認該承租人之租賃已達房屋不堪使用時而為終止，故原告此部分主張自不足取。又原告主張其餘被告等人占用之建物為新建，原租約已失效云云，未舉證以明其實，則其空言原租約已不存在云云，即無理由，從而原告對於前揭被告之前開請求即無足採。
六、綜前所述，本件原告訴請被告戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○○、丑○○、寅○○、乙○○、甲○○及辰○○拆屋還地部分，因被告等與原地主間有租賃關係存在，依買賣不破租賃之原則，被告自屬有權占有，且原告對於被告等並未為合法有效之優先承買權之通知，揆諸前揭意旨，自不得對抗被告。從而，原告本於民法第七百六十七條規定，訴請被告拆除地上物，將被告所占有之土地返還，及返還相當於租金之損害暨自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息云云，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，爰併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日
臺灣臺中地方法院民事庭~B法 官 張國華右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十九 日~B法院書記官 簡芳敏