臺灣臺中地方法院民事判決 八十七年度簡上字第二五六號
上 訴 人 米迪貿易有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
許博堯 律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 丁○○
楊盤江 律師右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國八十七年五月五日本院台中簡易庭八十六年度中簡字第二四七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開之訴部分暨假執行及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣拾貳萬零肆佰柒拾貳元及自民國八十七年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔分之百分之十七，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，前開廢棄部分被上訴人應返還上訴人新台幣七十萬元，及自民國八十七年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
第一、二審之訴訟費用由上訴人等負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）緣上訴人自八十五年六月十二日起，向被上訴人承租門牌號碼台中市○區○○路一段一三四號一樓及地下樓之房屋，作為經營咖啡簡餐之用，雙方並約定每年換約一次，於八十六年六月十一日第一年租期屆滿後，兩造後又同意續租，上訴人並已依約簽發支票十紙（均已兌現）及押金十五萬元交付被上訴人收執，按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃標的物之一部滅失者，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第四百三十五條定有明文，依兩造租約附圖所示，上訴人本可使用一樓範圍為紅線標示部，店面面積可達二二至二三坪左右，詎於八十六年七月間接獲台中市政府工務局拆除隊通知，以上訴人店面違規占用騎樓為由，勒令強制拆除之面積達四分之三以上，經於同年月十七日拆除結果，不僅致上訴人所能使用之店面已不逾六坪，且店內原有裝潢及設備幾近全毀，以本件租賃目的為供餐飲使用而言，顯已無法達成，嗣經工務局拆除人員告知，早於八十四年間已曾對本件租賃標的物違建部分發出警告，詎被上訴人為牟己利，竟於上訴人承租時蓄意隱瞞上情，僅避重就輕表示只有外圍鐵門可能被拆，否則上訴人豈有以月租高達五萬元，並投資百萬元以上裝潢之方式，經營獲利不豐之咖啡簡餐店之理，是以上訴人乃於八十六年七月間即以存證信函表示終止本件租約，又從被上訴人於原審八十七年三月三十一日調查證據聲請及準備書狀之被證三號證物可知，被上訴人於八十六年七月三十日起即陸續僱工進入租賃標的物，進行租賃標的物之裝潢，改舖地磚、天花板、更換燈具、換裝電動捲門，另由上訴人八十七年五月二十一日聲明上訴狀所附之照片，亦可明顯看出被上訴人利用租賃標的物經營「馬上發菁仔行」，再被上訴人於原審八十七年三月三十一日所提出書狀之被證三號第一頁之自強廢棄物清除有限公司單據載明「一Ｆ角間裝璜拆除費、ＢＦ拆除及垃圾運送費」云云可知系爭租賃標的物之騎樓部分於八十六年七月十七日遭台中市政府拆除，上訴人事後再拆除租賃標的物一樓及地下室之裝潢，被上訴人若非自行使用租賃標的物，何苦再行拆除租賃標的物一樓及地下室之室內裝璜。另被上訴人提出之估價單之一載明「電動捲門、遙控器」云云，由此以觀被上訴人若非自行使用租賃標的物又何以加裝電動鐵捲門及搖控器。另一估價單載明「地磚35坪*40、油漆17500」，第六頁估價單載明「編織石膏天花板32坪」云云，可證被上訴人係將上訴人前所裝璜拆除，再舖設地磚，油漆及天花板，至為明顯，又其提出之免用統一發票收據載明「造形帆布鐵架、伸縮帆布」云云，可知被上訴人係在租賃標的物經營馬上發菁仔行無誤，由以上事實上可知，兩造已合意提前終止租約，是以上訴人爰各依不當得利之法律關係及兩造之契約關係請求被上訴人給付七十萬元及自八十七年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）另被上訴人所提之單據，全部為其改裝租賃標的物之費用，與上訴人無涉，此外租賃標的物於八十六年七月十七日拆除騎樓後，上訴人即自行雇工處理拆除後之廢棄物，共支出二千四百元之清理費用，而被上訴人竟將其改裝租賃標的物之費用混淆成清理費用達六十三萬三千一百六十元，且欲向上訴人主張抵銷云云，實令人不解，再被上訴人確代墊水電費用二萬九千五百二十八元，此部分上訴人同意被上訴人之抵銷，末上訴人均按時繳交租金，且房屋早由被上訴人占用，自無不交還房屋之問題，是以被上訴人就違約金為抵銷之主張亦無理由。
三、證據：援用原審之立證方法，另補提錄影帶一捲。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決所載相同者，茲予引用外，另補陳：
（一）騎樓違建為上訴人自行搭建，租約已載明如被禁止使用應自行拆除不得退租解約，上訴人請求終止全部或一部之租約，返還押租金及全部或一部之租金，均無理由。
（二）上訴人於八十五年六月五日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，承租台中市○區○○路一段一三四號一Ｆ及地下層樓，承租範圍並以紅線標示（第一條），租金每月伍萬元（第三條），租期自85.6.12起至86.6.11止為期一年第二條），雙方並約定：「１、臨忠義街外側兩面固定鋁窗，係前承租人增設，乙方（指上訴人）同意承接不予拆除，日後如騎樓地禁止使用，乙方應負拆除責任，且不得以此為退租解約之藉口」。於租期中，上訴人將原承租人增設之臨忠義街之鋁窗違建拆除，自行以玻璃及三夾板搭建。
（三）租期於86.6.11屆滿後，兩造另訂租約，承租範圍相同（第一條），租金調昇為每月伍萬伍仟元（第三條），租期仍為一年，自86.6.12起至87.6.11止（第二條）。如上所述，於前一年租期中，上訴人已將原承租人之鋁窗違建拆除自行搭建玻璃及三夾板違建，故兩造於此次租約中約定：「１、臨忠義街外側兩面固定玻璃，係承租人自行增設，日後如騎樓地禁止使用，乙方應負拆除責任，且不得以此為退租解約之藉口」。於簽約後，上訴人更將臨太原路之騎樓以玻璃及三夾板圍起搭建違建。如上所述，上訴人於第一次租期中將臨忠義街原承租人之鋁窗違建拆除，改以玻璃、三夾板等搭建，依兩造之約定，如被禁止使用，上訴人應負責拆除，且不得以此為退租及解約（終止租約）之藉口，至於面臨太原路之違建，乃上訴人於此次租期中所增建，均係可歸責於上訴人之事由而被拆除，無民法第四百三十五條規定之適用，上訴人不得要求終止全部或一部之租約，亦不得請求退還押租金及全部或一部之租金。
（四）上訴人於租賃關係存續中不使用租賃物，並非被上訴人未交付租賃物，不得以此為由，主張不當得利，又上訴人搬遷後，被上訴人僅將租賃物借人放置電玩數日，被上訴人並未使用租賃物，不構成不當得利。再按「建築物拆除後所遺留者，由原所有人、管理人或使用人清除」，廢棄物清理法第七條第五款定有明定，違反者依同法第二十三條第一款規定應處罰鍰，經通知改善仍未遵行者，按日連續處罰。查上訴人之裝璜被拆除後，迄不清理，如不迅速清理，將被處罰鍰，被上訴人乃於86.7.24以第14419號存證信函催告上訴人於函到三日內拆除，上訴人拒不拆除，被上訴人乃進入租賃標的物內並清除被拆除之違建，自非使用租賃標的物，自無同意提前終止租約之可能，上訴人所請為無理由，倘鈞院認上訴人所請仍有理由，被上訴人另就下列債權對上訴人主張抵銷：
１、中途退租之違約金拾伍萬元（租約第七條第５項）。２、不交還房屋之違約金參拾萬元（租約第六條第２項）。３、被上訴人支出之清理費用：六十三萬三千一百六十元。依租約第四條第４項約定，上訴人於交還房屋時應負責回復原狀。被上訴人雖於租賃期間即代上訴人回復原狀而有上述支出，惟上述支出於租期屆滿上訴人交還房屋時本應負責回復原狀，被上訴人雖預先代為回復，仍應由上訴人負擔。４、水電等費用：電費：八十六年六、七月份之電費合計二萬七千四百二十六元；電話費：八十六年六、七月之電話費合計：二千零五十六元。合計：二萬九千五百二十八元。
三、證據：援用原審之立證方法並補提估價單及收據共十五紙。理 由
一、本件上訴人起訴主張被上訴人於民國（下同）八十六年六月間，將門牌號碼台中市○區○○路一段一三四號一樓（含騎樓）及地下樓，以每月租金新台幣（下同）五萬五千元，押租金十五萬元，租予上訴人作為經營咖啡簡餐之用，租期自八十六年六月十二日至八十七年六月十一日止，為期一年，訂約後，上訴人即將一年份租金逐月開具支票十二紙連同上開押租金一併交付被上訴人，詎同年七月十七日，上訴人所營餐飲店遭台中市政府工務局拆除隊拆除，致上訴人所能使用之一樓店面由二十二至二十三坪，縮減為不逾六坪，上訴人利用該屋經營餐飲目的因而無法達成，上訴人乃於八十六年七月間以存證信函表示終止本件租約，又被上訴人於八十六年七月間即自行進入租賃標的物內裝潢，並經營馬上發菁仔行，顯然被上訴人亦同意上訴人提前終止租約，爰就已繳納之租金部分，依不當得利之法律關係請求被上訴人給付租金及另依契約關係請求返還押租金二者共七十萬元及自八十七年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語，被上訴人則以騎樓違建為上訴人自行搭建，租約已明載如被禁止使用應自行拆除，不得退租解約，上訴人請求終止租約，返還押金及租金之一部均無理由，又被上訴人亦得於上訴人請求金額之範圍內就下列債權主張抵銷１、中途退租之違約金拾伍萬元２、不交還房屋之違約金參拾萬元３、被上訴人支出之清理費用：六十三萬三千一百六十元４、水電等費用：合計：二萬九千五百二十八元等語資為抗辯。
二、按當事人主張有利於已之事實，就該事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，本件上訴人主張兩造之租約因兩造之合意提前於八十六年七月間終止等情，雖經上訴人提出存證信函一紙並援引被上訴人提出之估價單、統一發票、收據等為證，惟查兩造租約之特約事項一註明「臨忠義街外側兩面：：：日後騎樓地禁止使用，乙方應負拆除之責任，且不得以此為退租解約之藉口」等語，為兩造所不爭之事實，並經上訴人提出租賃契約一紙附卷可憑，則上訴人以租賃物之騎樓違建遭拆除為由，要求被上訴人同意提前於八十七年七月間終止租約，並返還已交付之租金，被上訴人是否會對前揭特約事項恝置不論而無條件同意，已有可議，是以上訴人應舉證證明兩造確實於前揭時間，在何地點同意前揭提前終止租約之提議，縱令被上訴人確曾於八十七年八月十一日就租賃標的物為裝潢，且占用租賃標的物經營「馬上菁」檳榔攤，惟就前開佔用之行為，僅得認係上訴人將租賃標的物棄置不用，而由被上訴人予以占用，尚難認前揭行為與租賃物之「交付返還」之意義相同，即不得以此推論被上訴人已默示同意該租賃物之提前終止，況上訴人於本院審理期間，先主張被上訴人係未經上訴人之同意占用系爭租賃物，嗣後才改變攻擊防禦方法認係雙方合意提前終止租約，更難以認定被上訴人同意上訴人提前終止租約，願意無條件返還租金之意思而占用租賃物，是以上訴人主張兩造合意於八十七年七月提前終止租約，被上訴人受有五十五萬之不當得利，其舉證責任尚有未盡，應無理由。
三、次查本件租約雖未提前合法終止，惟租約於八十七年六月十一日亦已到期，依約被上訴人本應返還押租金，是以上訴人請求被上訴人給付押金十五萬元之部分即有理由，惟被上訴人主張上訴人對被上訴人負有下列之債務，主張抵銷，茲就該主張有無理由，分述如下：
（一）不交還房屋之違約金三十萬元：被上訴人於八十六年七月二十四日固曾以存證信函限上訴人於三日內回復原狀並交還租賃物，逾期由被上訴人自行處理，惟被上訴人嗣後未待上訴人交付租賃物即自行進入系爭租賃物使用，業據證人李明章到庭結證其受陳先生之託在租賃物外架設平台斜坡，讓平台與騎樓一樣高等語，及證人陳國忠到庭結證稱伊到上述地點施作鐵捲門等語、證人梁文旭到庭結證伊有到現場架遮陽帆布等語明確，並經上訴人提出相片二紙為證，復經上訴人提出錄影帶一捲為證，堪信上訴人主張被上訴人於八十六年七、八月間已自行進入租賃物內使用租賃物等情屬實，被上訴人既自行進入使用租賃物，即無上訴人不交還房屋之問題。
（二）中途解約之違約金十五萬元：上訴人與被上訴人訂約後即以十張支票一次支付一年之租金，且均已由被上訴人提示兌領，是以就上訴人而言，即無中途解約之違約問題，被上訴人主張上訴人應另支付違約金十五萬元，亦無理由。
（三）廢棄物清理及回復原狀之費用部分計六十三萬三千一百六十元：被上訴人提出之收據及估價單之真正為上訴人所否認，且前揭單據上抬頭均註明「太原路陳先生」，而非被上訴人甲○○，故該支出無法證明係被上訴人自行回復原狀之費用，又依前揭證人所言之內容，該支出係架設平台、設立鐵門、帆布架之費用，無法證明與回復原狀有關，至於證人林宏柏固陳稱伊到場切割柱子，惟對於柱子之位置並不清楚，是否為回復原狀所必要，亦無從證明，此外就廢棄物之清理部分，上訴人亦提出估價單一紙為證，證明上訴人曾經僱請他人搬運廢棄物，則被上訴人提出之估價單就廢棄物之清理部分是否為工務局拆除後之廢棄物亦未舉證證明，其就此部分所為抵銷之主張，均屬不能證明，為無理由。
（四）水電費等共計二萬九千五百二十八元：為上訴人所自認得抵銷之範圍，自應予准許。
四、從而上訴人主張被上訴人應返還押金十五萬元扣除二萬九千五百二十八元，尚餘十二萬零四百七十二元及自八十七年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原審未及審酌租約已到期應返還押金之部分，而為上訴人全部敗訴之判決，即有未當，上訴人請求就前開駁回上訴人之訴部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示，即有理由，應予准許，其餘上訴，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 林清鈞~B法 官 許石慶~B法 官 陳如玲右為正本係照原本作成本案不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日~B法院書記官