台灣台中地方法院民事判決 八十七年度訴字第一三九號
原 告即反訴被告 巨庭建設有限公司法定代理人 江耀閭訴訟代理人 丙○○律師複代理人 甲○○被 告即反訴原告 壬○○右 一 人訴訟代理人 丁○○被 告即反訴原告 丑○○兼 右一人訴訟代理人 癸○○被 告即反訴原告 辛○○即張淑
戊○○寅○○子○○右 一 人訴訟代理人 卯○○兼 右一人訴訟代理人 庚○○右八人共同訴訟代理人 楊俊樂律師被 告即反訴原告 巳○○被 告 辰○○右二人共同訴訟代理人 黃振源律師被 告 己○○右 一 人訴訟代理人 午○○右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：
主 文本訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告庚○○負擔百分之九；反訴原告癸○○負擔百分之五；反訴原告壬○○負擔百分之四；反訴原告丑○○負擔百分之三；反訴原告辛○○負擔百分十六；反訴原告戊○○負擔百分之十三；反訴原告寅○○負擔百分之八；反訴原告子○○負擔百分之九；反訴原告巳○○負擔百分之三十三。
事 實本訴部份：
甲、原告方面：
壹、聲明：被告庚○○應給付原告新台幣六十二萬零八百六十三元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣十六萬七千五百十五元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告癸○○應給付原告新台幣二十七萬元整及自起訴狀繕本送達約翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告壬○○應給付原告新台幣十五萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丑○○應給付原告新台幣二十四萬九千九百九十九元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張淑玫應給付原告新台幣三十四萬三千五百零二元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新台幣五十八萬一千九百七十元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告寅○○應給付原告新台幣四十五萬八千零二十元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告巳○○應給付原告新台幣四十三萬三千三百八十二元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告子○○應給付原告新台幣四十八萬三千二百八十五元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告辰○○應給付原告新台幣三十六萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：按被告庚○○等十二人前分別向原告買受坐落彰化縣彰化巿牛稠子段牛稠子小段
一五Ｏ、一五Ｏ之一、一五一之一號土地上，案名「菩緣尊邸」之房屋及其基地持分，而原告早將房屋興建完成，並將房屋及土地持分辦理所有權移轉登記及交屋完畢，惟被告等十一人所積欠尾款、代辦費等未交付，被告積欠金額如下：
㈠被告庚○○：買受房屋編號Ｆ棟六樓，共有尾款新台幣（以下同）五十九萬五千
元（包括土地自備款六萬九千元、房屋自備款二萬六千元、銀行貸款差額五十萬元）及代辦款二萬五千八百六十三元（包括外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、並扣除被告預付款二萬五千二百八十二元），共計積欠六十二萬零八百六十三元。
㈡被告己○○：買受房屋編號Ｄ棟六樓，共有尾款十五萬元（即銀行貸款差額）及
代辦費一萬七千五百十五元（包括外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、並扣除被告預付款五萬零一百三十元），共計積欠十六萬七千五百十五元。
㈢被告癸○○：買受房屋編號Ｐ棟六樓，共有尾款十四萬二千元（包括土地自備款
五萬元、房屋自備款五萬二千元、銀行貸款差額四萬元）及代辦款十二萬八千元（包括外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、代書費一萬六千五百元、印花稅一千零十元、契稅四萬六千六百二十元、管理費八千元、地政規費七千一百四十四元、並扣除被告預付款二千四百十九元），共計積欠二十七萬元。
㈣被告壬○○：買受房屋編號Ｍ棟七樓，共計積欠銀行貸款差額十五萬元。
㈤被告辛○○：買受房屋Ｃ棟十二樓，共有土地自備款二十八萬元、房屋自備款十
七萬八千元、外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、代書費一萬六千五百元、契稅四萬七千三百七十元、火險保費六千八百六十一元、管理費八千元，共計積欠三十四萬三千五百零二元。
㈥被告戊○○：買受房屋編號Ｐ棟九樓，共有土地自備款四萬元、房屋自備款二萬
七千元及外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、代書費一萬六千五百元、印花稅九百五十一元、契稅四萬六千六百二十元、工程追加款一萬二千二百三十六元、管理費八千元、地政規費六千五百十八元，共計積欠五十八萬一千九百七十四元。
㈦被告寅○○：買受房屋編號Ｋ棟五樓，共有銀行貸款差額三十二萬元、及外水費
一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、代書費一萬六千五百元、印花稅一千零九十元、契稅五萬四千一百十二元、管理費八千元、地政規費七千一百七十三元，共計積欠四十五萬八千零二十元。
㈧被告丑○○：買受房屋編號Ｐ棟七樓，共有土地自備款四萬四千元、房屋自備款
三萬六千元、銀行貸款差額四萬元，及外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、代書費一萬六千五百元、印花稅一千零十元、契稅四萬六千六百二十元、管理費八千元、地政規費六千七百二十四元，共計積欠二十四萬九千九百九十九元。
㈨被告巳○○：買受房屋編號店Ｂ６，共有土地自備款二十四萬三千元及十九萬七千元未付，扣除預付款九千九百十八元，共計積欠四十三萬三千三百八十二元。
㈩被告辰○○：買受房屋編號Ｅ棟七樓，共計積欠銀行貸款差額三十六萬元。
被告子○○：買受房屋編號店Ａ１，共有尾款四十五萬五千元（包括土地自備款
四萬五千元、房屋自備款一萬元、銀行貸款差額四十萬元）及代辦款二萬八千二百八十五元（包括外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元、瓦斯費三萬四千四百三十元、並扣除被告預付款二萬二千八百六十元），共計積欠四十八萬三千二百八十五元。
對被告抗辯之陳述：
㈠被告庚○○部份：否認有被告庚○○所指之瑕疵或面積不足及所提估單之真實性
；且瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。又被告庚○○之原應貸款金額為一百三十七萬元（該部分全部為房屋款部分，土地款部分則未約定貸款），但被告庚○○之該原約定貸款金額並未向銀行貸款支付予原告，而係以現金分別支付三十七萬元及五十萬元，共計八十七萬元，尚有五十萬元未給付。㈡被告己○○部份：否認有被告己○○所指之瑕疵；且瑕疵擔保請求權已逾民法第
三百六十五條之六個月期限。又被告己○○原定應貸款之金額為二百七十七萬元，該貸款金額被告己○○曾以現金支付三十二萬元。從而實際應貸之金額為二百四十五萬元，而被告己○○向華南銀行貸款之金額為二百三十萬元，不足之部分即為十五萬元。
㈢被告癸○○部份：被告癸○○於八十六年五月十九日存證信函中自陳，其於八十
五年八月三十一日接受交屋完畢，惟未依法請求解除契約或減少價金，已逾民法第三百六十五條之六個月期限。就被告癸○○應給付之金額，原告已提出買賣契約書被告癸○○辯稱原告未提出證明尚不足採。又被告癸○○雨富比帝公司所簽訂買賣契約書之付款明細表記載，被告癸○○應給付之自備款尚有十萬二千元未給付（三十五期至四十期之期款及交屋款）。
㈣被告壬○○部份：否認有被告壬○○所指之瑕疵；被告於八十五年間即已交屋完
畢，然被告壬○○遲至八十六年四月間始發函通知修繕，其瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。又被告人原告未依房屋買賣契約書第六條第二款為書面通知，惟本件起訴狀繕本早於八十七年間即已送達被告，迄今被告壬○○仍未給付，被告壬○○以該約定為抗辯，並不足採。又被告壬○○應貸款金額為三百三十萬元，但被告壬○○之該原約定貸款金額並未向銀行貸款支付予原告，而係以現金分別支付一百三十五萬元、四十七萬元（以上為土地款部分）及一百三十三萬元（以上為房屋款部分），共計三百十五萬元，尚有十五萬元未給付。
㈤被告辛○○部份：否認有被告辛○○所指之瑕疵或面積不足及所提估單之真實性
；被告辛○○所借之銀行貸款，係用以支付買賣價金之用，其利息本即應由被告辛○○負擔。又被告辛○○於八十四年四月七日與原告簽訂之買賣合約，其中附註特別記載雙方同意坪數為三十五點二九坪，總價金由四百五十萬變更為三百十五萬，而被告辛○○應給付之自備款尚有三十萬六千元，可見本件坪數並未有短少之情事。
㈥被告戊○○部份：否認有被告戊○○所指之瑕疵或面積不足及所提估單之真實性
；且瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。又其所指利息三十萬六千元，本即被告戊○○所應負擔，倘該利息應由原告負擔，原告亦得以被告戊○○多取得之建物面積價值抵銷之。又依被告戊○○與富比帝公司所訂買賣契約之付款明細表記載，被告戊○○應給付之自備款尚有三十一萬元未給付（房屋款自第七期至第二十四期之期款，土地款自第二十一期至第二十四期之期款）。㈦被告寅○○部份：否認有被告寅○○所指之瑕疵；且瑕疵擔保請求權已逾民法第
三百六十五條之六個月期限。又被告蔡嚴原定應貸款之金額為二百七十二萬元（土地部分為一百五十萬元、房屋部分為一百二十二萬元），而被告寅○○向華南銀行實際貸款之金額為二百四十萬元，不足之部分即為三十二萬元。
㈧被告丑○○部份：否認有被告丑○○所指之瑕疵；且瑕疵擔保請求權已逾民法第
三百六十五條之六個月期限。又依被告丑○○與富比第公司所訂買賣契約之付款明細表記載，被告丑○○應給付之自備款尚有八萬元未給付（第三十五期至第四十四期之期款，及交屋款）。
㈨被告巳○○部份：本件房屋係於八十五年十月十五日交屋完畢，然被告巳○○迄
於八十六年五月間始催告原告修繕，瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。又被告巳○○主張坪數不足，應減少價金五十一萬二千六百十八元，惟被告巳○○所為之計算係依土地及房屋總價計算單價，此誠屬不合，蓋本件房屋面積在公設部份約少兩坪，應依房屋總價平均計算。
㈩被告辰○○部份：被告辰○○應付之價金總計為三百六十九萬，此為被告辰○○
所不爭執，其中停車位買賣價金為六十萬元，尚有三十六萬元未支付。又被告辰○○所指之交屋通知單，係屬漏列該款項，此徵諸兩造所定買賣契約書，其中房屋應貸一百二十五萬、土地應貸一百五十二萬、停車位應貸三十六萬，總計三百十三萬元，但該交屋通知單僅記載二百七十七萬，少三十六萬，當可明之，此非原告免除被告辰○○該部份之給付義務。
被告子○○部份：否認有被告子○○所指之瑕疵；且瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。
參、證據：提出與被告庚○○、癸○○、壬○○、辛○○、戊○○、寅○○、乙○○、己○○之土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書影本各二份；與被告辰○○、巳○○之房屋預定買賣契約書影本各一份；與被告子○○之土地買賣契約書、房屋預定買賣契約書影本共四份；台灣省自來水公司各項費款收據影本三紙、台灣電力公司收據影本、欣彰天然氣股份有限公司收據影本各一紙、土地登記專業代理人章政城之請款明細表影本六紙、火災保險單影本二紙、契稅繳款書影本四紙；工程變更追加單一紙為證，並聲請向金融機構函調各被告之貸款金額資料。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：被告庚○○、壬○○、寅○○、子○○、辛○○、戊○○、丑○○、癸○○共同部份之答辯：
㈠本件被告子○○、辛○○、戊○○、丑○○、癸○○係由原告自訴外人薛爃萍（
土地部分）、富比帝建設開發股份有限公司（建物部分）承受其契約（下稱舊契約）後，另與被告簽訂土地、房屋預訂買賣合約書（下稱承受契約）；被告庚○○、壬○○、寅○○則逕與原告簽訂土地買賣契約書、房屋預定買賣契約書（下稱新契約），故並非八個人之契約內容皆相同。
㈡在舊契約中雖未明訂須建築完成始得要求交屋，但從舊契約第三條：「第二條所
列各期款甲方應於接到乙方繳款通知後五日內以現金或即期支票繳清各期款與乙方。」而第二條所列各期款第三十九期款係「內部裝修完成」第四十期款係「外水電接通」，另於交屋時有交屋期款，具見原告亦須建築完成後始有交屋請求權，而由甲方須完成建築另須通知繳款以言，原告應有先為給付之義務，如原告未完成建築即逕行通知交屋並請求給付交屋尾款，其提出給付既不合法，被告自得拒絕受領。至於新契約中之房屋預定買賣契約書第十五條：「本房屋經乙方『建造完成』，且甲方完全履行左列各項義務後始得要求交屋。」已明定原告須建造完成始得要求交屋。
㈢就完成交屋日期而言，在舊契約房屋預定買賣契約書第十三條約定：「乙方通知
甲方辦理房屋點交手續日起超過五日甲方仍未接管，以約定之日期視為完成交屋日期。」；在新契約房屋預定買賣契約書第十六條 (一)約定：「甲方應按乙方通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續受領房屋之交付，若有瑕疵，則依本條第 (二)項處理，甲方不得不履行付款義務，倘甲方不依通知辦理點交，逾十日者，視為交屋清楚論。」⒈上開舊契約雖較合理，惟其適用之前提，仍須以其已『建造完成』始得要求交屋
，否則即使其已提出交屋之通知，因非合法通知，被告得拒絕之，仍無該條適用之餘地。
⒉上開新契約之約定完全不合公平誠信原則，即使房屋未建造完成而提出不合法之
給付或瑕疵重重，無法為正常之使用，被告仍須先繳清價款，否則仍視為交屋清楚。完全忽視原告有先為給付之義務，及其提出給付須已達契約約定及可為正常使用之目的，其不合公平誠信莫此為甚，自已違背消費者保護法第十二條規定，應為無效。
⒊因此不論新舊契約，皆須建造完成始有通知交屋之餘地，亦以此前提始有適用視為完成交屋之餘地。
㈣就房屋已否建造完成而言，原告就公共設施之建造瑕疵重重，被告已提出照片說
明綦詳，即就其於廣告中表示有耗資千萬元之兒童發展中心，迄未完成，依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」即廣告內容亦為原告應負之義務，其內容既尚未完成，其建造未完成自無庸疑。
㈤故本件被告癸○○、壬○○、丑○○、子○○已完成交屋手續；被告庚○○、戊○○、辛○○、寅○○則未完成交屋手續，合先陳明。
㈥前揭已完成交屋手續之被告，因出賣人不為完全之給付，而其瑕疵係可補正者，
可類推適用給付遲延之法則，買受人得拒絕受領該不完全給付而請求補正。在出賣人補正或賠償損害以前，買受人得行使同時履行抗辯權。此有最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議足稽。
㈦前揭未完成交屋手續者，亦得拒絕受領，並主張同時履行抗辯權。因原告提出給付須依債之本旨，否則其提出非合法，被告依法自得拒絕受領。
⒈履行債務須給付某特定物時，債務人所交出之物與契約訂定內容不符者，不得謂
為依債務本旨之提出，自不生提出之效力。最高法院三十一年上字第二四八一號判例著有明文。
⒉原告於廣告中大肆宣傳有價值千萬之兒童發展中心，該廣告亦包含於契約之內容
，但原告迄未完成該中心之建築，即率而提出交屋之請求，依前揭說明，被告自得拒絕受領。原告有先為給付之義務，則被告自得拒絕給付價金。
被告個人部份之答辯：
㈠被告庚○○部份：
⒈本件原告請求被告庚○○給付尾款、代辦費，惟未提出證據證明之：
⑴據原告提出土地買賣契約書附約（二）付款明細表及房屋預訂買賣契約書附約
（二）付款明細表，均於「收款人簽章」處蓋妥江耀閭收款專用之章，並於「收款日期」填上日期，僅於土地部分第四十期「外水電接通」一萬五千元，「交屋」五萬四千元；房屋部份第四十期「外水電接通」六千元，「交屋」二萬元未有相同記載而已，是依原告提出之契約書，被告庚○○應付尾款僅九萬五千元而已。但被告庚○○已完成交屋，為原告所不爭執，依房屋預定買賣契約書第十五條第一項第一款規定「付清全部房屋價款」（含金融機構貸款）後始得要求交屋，則被告庚○○應已付清全部房屋價款，否則不可能完成交屋。⑵另代辦費部份，據原告提出之台灣省自來水公司各項費款收據三紙，並無法證
明有被告庚○○應繳之費用在內，且其提出外電三千八百九十九元，並提出台灣電力公司收據乙紙為憑，惟其抬頭為巨庭建設股份有限公司，實無從看出與被告庚○○有何關係。另電力公司預繳費用二千元，竟僅以手寫而未提出任何單據，被告庚○○茲否認之；其提出欣彰天然氣股份有限公司收據（扣抵聯）乙紙，已表明是內管裝置費，卻又手寫為「外瓦」之費用，已有不符，即從其中亦無法看出與本件被告庚○○有何關聯。
⑶銀行貸款差額五十萬元，就此部分，鈞院函查中興商業銀行興中分行，並無被
告庚○○貸款資料。故原告如何計算貸款差額五十萬元，即有疑義。更何況原告在寄發之「交屋通知單」上，並未載明有貸款差額，自不容其恣意請求。⑷原告於八十九年六月九日提出之契約書相當紊亂，難辨真假。就丑○○部分，
竟提出二份不同之舊契約書，且其收款記載亦有不同，據未更正舊契約之付款明細，土地、房屋部分皆已付到三十四期款，而據更正之舊契約之付款明細，土地、房屋部分均僅付到第一期款而已，何者為真正付款明細，已非無疑，若審酌丑○○已完成交屋手續，而交屋款為最後一期款，正常程序應已交付始有可能完成交屋，而原告提出之付款明細，竟有違該正常程序自不足憑信。
⒉遑論原告未能舉證以實其請求，即使其已舉證明確，亦因原告有先為給付之義務
，其尚未建造完成已如前述，即使其通知被告庚○○交屋，亦非合法提出給付，被告自得拒絕之。
㈡被告癸○○部分：
⒈本件原告請求被告癸○○給付尾款、代辦費，仍未提出證據證明之。
⑴本件原告僅提出承受契約，無法自其中看出被告癸○○尚有多少尾款未付。
⑵另代辦費部份，其提出交屋通知單雖記載尾款為十萬二千元，惟為原告自行制
作之文書，被告癸○○茲否認其真正。據原告提出之土地登記專業代理人章政城制作之請款明細表乙紙，為私人制作之文書，被告癸○○茲否認其真正，又未提出各項登記或稅費之收據亦無以實其說；其提出之台灣省自來水公司各項費款收據三紙，為外水費之證明，惟從其中並無法看出與被告癸○○有何關連；本件其提出交屋通知單上雖有記載外電費電力公司預收電力費及契稅，惟並未附上各項證明文件，自無以實其說。
⑶銀行貸款差額四萬元，惟查被告癸○○之貸款額度，在土地部分為一百四十五
萬元，在房屋部分為九十五萬元，共二百四十三萬元。惟據原告提出之交屋通知單上已載明「中華：二百四十三萬」與原擬貸款額度相同，亦據 鈞院函查屬實。故本件應無貸款差額可言。
⒉即使原告能證明其應請求金額，惟其既未建造完成係爭建物，自不能請求被告癸○○給付尾款。
㈢被告壬○○部分：
⒈本件原告請求被告壬○○給付銀行貸款差額十五萬元，惟查原告提出之契約書上
，土地部分之貸款於八十五年七月十六日、八十五年八月十六日已繳清，房屋部分貸款八十五年八月十六日尚餘十五萬元未繳，但據原告寄發之交屋通知單上則已載明「８／１６華南：一百九十五萬」「７／１６匯入：一百三十五萬」，貸款差額則無記載，是被告壬○○在八十五年八月十六日即已付清貸款，並無差額可言。
⒉即使原告能證明其應請求金額，惟其既尚未建造完成係爭建物，自不能請求被告壬○○給付尾款。
㈣被告丑○○部分：
⒈本件原告請求被告丑○○給付尾款、代辦費，仍未提出證據證明之。
⑴土地餘款四萬四千元，房屋餘款三萬六千元：本件原告並未提出契約書，無以證明土地、房屋尚有哪部分期款未付，自不能請求被告丑○○給付。
⑵代辦費十二萬九千九百九十九元，亦無相關書據足以證明之，原告舉證責任未
盡。Ｃ銀行貸款差額四萬元，本件土地貸款原訂一百零一萬元，房屋貸款原訂九十五萬元，共一百九十六萬元。但據 鈞院函查台灣土地銀行彰化分行，其回函載明被告丑○○在八十五年九月十日向該行借款二百零八萬元，較之原擬貸款額度猶多出十二萬元，就此自無差額可言。
⒉本件原告尚未建造完成係爭建物，被告丑○○自得拒絕自己之給付。
㈤被告辛○○部分：
⒈本件原告請求被告辛○○給付尾款、代辦費，仍未提出證據證明之。
⑴原告請求土地餘款二萬八千元，房屋餘款十七萬八千元，惟據原告提出之土地
、房屋預定買賣契約書附件一、土地、房屋付款明細表，已詳載被告辛○○繳清各期款、貸款之情形，並無餘款未付之記載，故就原告提出之契約書觀之，其請求殊無理由。另其提出交屋通知單雖記載尾款為二十萬六千元，惟為原告自行制作之文書，被告辛○○茲否認其真正。尤其被告辛○○與原告間應僅有舊契約及承受契約，惟原告竟提出新契約，為被告辛○○所不曾見過者，應係原告所偽造者，尤不足為證明之據。
⑵原告於八十九年六月九日提出之契約書相當紊亂，難辨真假。就辛○○（即張
淑玫）部分，又提出與其起訴狀提出之新契約書不同之承受契約書，益見前提之新契約書為原告所偽造，原告提出之新契約，雖然偽造，但其付款明細應係參照實際付款情形而制作，既已無保留而無應付期款，應無再請求之餘地。⑶另代辦費部份，據原告提出土地登記專業代理人章政城制作請款明細表乙紙，
為私人制作之文書，被告辛○○茲否認其真正，其又未提出各項登記或稅費之收據，亦無以實其說；其提出之台灣省自來水公司各項費款收據三紙，為外水費之證明，惟從其中並無法看出與被告辛○○有何關連；其請求外電費，並提出台灣電力公司收據乙紙為憑，惟其抬頭為巨庭建設股份有限公司，實無從看出與被告辛○○有何關係。另電力公司預繳費用二千元，竟僅以手寫而未有任何單據，被告辛○○茲否認之；其請求外瓦費用三萬四千四百三十元，並提出欣彰天然氣股份有限公司收據（扣抵聯）乙紙，惟其上已記載為內管裝置費，與原告請求已有不符，即從其中亦無法看出與本件被告辛○○有何關聯；其請求火險費六千七百六十一元、契稅四萬七千三百七十元，業據提出火災保險單、契稅繳款書，應可證明。
⒉本件原告尚未建造完成係爭建物，被告辛○○自得拒絕自己之給付。
㈥被告戊○○部分：
⒈本件原告請求被告戊○○給付尾款、代辦費，仍未提出確實證據以證明之。
⑴土地餘款四萬元及房屋餘款二十七萬元部份，原告僅提出承受合約，從其中並
無法看出被告戊○○尚有多少尾款未付。另其提出交屋通知單雖記載尾款為三十一萬元，惟為原告私行制作之文書，被告戊○○否認其真正。尤其兩造於八十五年八月十八日簽訂協議書其中二載明：銀行貸款後，百分之十五餘款于付款前乙方必須達成甲方之四項要求：待乙方完工後，將公共設施完全交于所成立之管委會後，確認驗收完成。﹍﹍惟公共設施根本未施作或瑕疵重重迄今仍未修補，則原告尚未符合第一項要求，自無請求給付尾款之餘地。
⑵另代辦費部份，其請求外水費用，並提出台灣省自來水公司各項費款收據三紙
，惟從其中並無法看出與被告戊○○有何關連；其請求外電費用，並提出台灣電力公司收據乙紙為憑，惟其抬頭為巨庭建設股份有限公司，實無從看出與被告戊○○有何關係。另電力公司預繳費用二千元，竟僅以手寫而未提出任何單據，被告戊○○茲否認之；其請求外瓦費用，並提出欣彰天然氣股份有限公司收據（扣抵聯）乙紙，惟其所載為內管裝置費，是否為外瓦已有可疑，即從其中亦無法看出與本件被告戊○○有何關聯；又本件地政規費、代書費及印花稅等請求，原告並未提出任何單據，其舉證責任未盡，尤其衡諸其交屋通知單上已將編號１４「工程追加減」之款項刪除，竟仍請請求，益證其制作之文書不實。至其請求契稅四萬六千六百二十元，並提出契稅繳款書乙紙，應可為憑證。
⑶銀行貸款差額十三萬元之部分：據原告提出之交屋通知單已將編號３「貸款差
額」十三萬元刪除，衡諸 鈞院函查中華商業銀行，業據該行函覆，被告戊○○確於八十五年八月十九日貸款二百二十萬元，較之其交屋通知單上所載「８／１９中華貸：一百八十萬」高出四十萬元，如果貸一百八十萬元尚差十三萬元，則貸二百二十萬元，應已無差額才對，此所以其於交屋通知單上將該筆款項刪除之故。
⒉惟即使原告就其請求項目、金額已負舉證責任，然原告就係爭建物既尚未建造完成，依法並不得請求被告給付戊○○尾款。
㈦被告寅○○部分：
⒈本件原告請求被告寅○○給付尾款、代辦費，仍未提出證據證明之。
⑴銀行貸款差額三十二萬元部份，據原告提出之土地買賣契約書附件一土地付款
明細，其土地貸款已於八十五年八月十六日繳清（已蓋收款專用章，未為保留註記），其提出之房屋預訂買賣契約書附件一房屋付款明細，亦有相同之記載，故據原告提出之契約書觀之，被告寅○○應無何貸款差額可言。雖其提出交屋通知單記載尾款為三十二萬元，惟為原告私行制作之文書，被告寅○○茲否認其真正。尤其本件新契約書並無被告寅○○之簽名，係因兩造就契約內容尚有爭執，則兩造之契約內容是否依據上開契約，即非無審究餘地。
⑵另代辦費部份，其提出土地登記專業代理人章政城制作請款明細表乙紙，為私
人制作之文書，被告寅○○茲否認其真正，其又未提出各項登記或稅費之收據，尤無以實其說；其請求外水費用，並提出台灣省自來水公司各項費款收據三紙，惟從其中並無法看出與被告寅○○有何關連；其請求外電費用，並提出台灣電力公司收據乙紙為憑，惟其抬頭為巨庭建設股份有限公司，從其中實無法看出與被告寅○○有何關係。另電力公司預繳費用二千元，竟僅以手寫而未有任何單據，被告寅○○茲否認之；其請求外瓦費用，並提出欣彰天然氣股份有限公司收據（扣抵聯）乙紙，惟其所載為內管裝置費，與原告請求已有不符，即從其中亦無法看出與本件被告寅○○有何關聯；至其請求契稅五萬四千一百十二元元，並提出契稅繳款書乙紙，應可為憑證。
⒉本件原告既尚未建造完成係爭建物，依法不得請求被告給付尾款，其率而請求，被告寅○○自得拒絕之。
㈧被告子○○部分：
⒈依原告提出之舊契約、承受契約無法看出被告子○○尚有多少尾款未給付。
⒉且兩造於八十五年八月十六日簽訂交屋同意書其中第二條即載明：「本戶自即日
起，有關土地、建物及價款之相關事項雙方驗收無誤，雙方均確認已全部依所訂買賣契約書內容履行完畢。」故原告已無再向被告子○○請求任何款項之餘地。
㈨被告巳○○部分：
⒈查原告雖稱已完工並移轉登記房屋，土地所有權予被告巳○○，並曾發交屋通知
書，惟被告巳○○於辦理交屋之際發現系爭房屋有多項瑕疵，曾就多項缺失及重大瑕疵擬具清單要求被告巳○○修繕後再辦理交屋，惟原告置而不理，反以合約書第十六條稱，買受人不得以房屋瑕疵拒絕給付款項，要求被告巳○○先付清尾款及各項費用，始願考慮交屋及修結。惟查系爭房地買責契約書係建設公司即企業經營者為不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，乃消費者保護法第二條第一項第七款所定義之「定型化契約」，自應同法第十二條之規定本於誠信原則及公平原則。惟系爭契約第十五條規定被告於付清所有價款及各項稅捐及費用後始得要求交屋，而交屋時發現有瑕疵依第十六條規定只能列單要求修繕，不得以此拒絕履行付款之義務。按系爭契約之解釋，被告巳○○不付清價款即一日不得請求交屋，而房屋存有瑕疵，若原告不為修繕或而不修繕或修繕不完全，均不必負任何責任，反可取得全部價款而置而不理。上揭約定只課予被告巳○○義務而對原告未課以任何義務，實違反平等互惠原則，且顯對被告巳○○失其公平；再者交屋係房地買責契約之主要權利義務，因受第十五條、第十六條之限制致契約目的顯難達成。是上揭約定應屬無效自應回歸民法一般規定，以其公平約束雙方權利義務關係。是被告巳○○以原告未依債之本旨提出符合契約約定之品質及適於通常效用房屋前，援引民法第二百六十四條規定之同時履行抗辯權，依法自無不合。
⒉依雙方契約第二條之約定，房屋面積如有不足，願依約定單價減少價款，本件依
雙方約定之建物面積為二九點零九坪、車位面積為四點五坪，合計三十三點五九坪（合約面積），而權狀面積合計主建物（六九點一五平方公尺）、附屬建物（一０點四六平方公尺）、公設持分（二二點七０平方公尺）合計為三０點九四九坪（計算式：102.31m×0.3025=30.949坪）尚不足二點六四一坪。購屋款為六百五十二萬元，合約坪數三三點五九坪，則每坪單價為十九萬四千一百元（計至百位），依約應減少價款五十一萬二千六百十八元（計算式：194,100×2.641=512,618），經減除價款後，被告巳○○已溢付款項，原告不予退還，反起訴主張價款，自有不合。
㈩被告辰○○部份：
⒈按被告買受前揭房屋、土地及停車位共價三百六十七萬元，被告辰○○已依約以
分期繳款方式按時繳交完結，嗣於八十五年六月許配合辦理貸款（二百五十五萬元），並接獲原告所發交屋通知書，上記載被告辰○○貸款二百五十五萬元，尚有貸款差額（即尾款）二十二萬元應付，另加計相關代辦費用，於扣除被告辰○○已先暫繳之二十二萬元後，應再繳二十三萬八千二百十八元，且交屋通知書上記明於繳交上述金額並繳回合約書後即予交屋，再依原告合約書第十五條約定：「本房屋經乙（即原告）建告完成，且甲方（即被告辰○○）完全履行左列各項義務後始得要求交屋，﹍﹍（一）付清全部房屋價款（含金融機構貸款）及因變更設計增加之工程款。（二）付清因逾期付款而應繳納之滯納金。（三）付清一切代辦費用及乙方墊繳之稅捐及基本水電費。」被告辰○○基此嗣於八十五年八月十日交付合作金庫彰儲支庫帳號一一八四之二，支票號碼ＸＴ0000000面額二十三萬八千二百十八元予原告，以繳付所有房屋土地價款及相關代辦費用，原告併交付被告辰○○權狀及相關收據正本。是被告辰○○就房屋、土地、車位之全部價款及相關代辦費用均如數給付完結，並無積欠原告任何款項。
⒉原告之指述實與事實不符，被告辰○○已給付所有應給付之價款予原告收執，時隔壹年有餘，另啟事端，實無理由，自應駁回其訴。
被告己○○部份未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為之陳述略謂：被
告己○○向原告購買其所興建之不動產，工程進行期間，被告己○○發現該買賣契約所載公設部份遲未完工及坪數減少，曾發函原告處理，原告亦曾簽訂協議書保證修繕，惟原告未依協議書如期將公設部份完工，故被告己○○拒繳尾款，並依民法第三百五十九條規定，主張解除契約或減少其價金。
參、證據：提出彰化縣政府函文影本一件、買賣契約書影本七件、存證信函影本十二件、協議書影本二件、照片六十七張、土地及建物登記簿謄本共八份、立法委員翁金珠聯合服務處函影本一件等為證。
反訴部份：
甲、反訴原告方面：
壹、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告庚○○四十一萬五千零九元，及自反訴狀繕本送達之翌
日起至清日止，按年息百分之五計算之利息，並點交坐落彰化市○○○段牛稠子小段一五０地號土地持分壹萬分之肆捌及坐落同前小段九一四四建號建築改良物（門牌號碼：彰化市○○里○○路○段○○○巷○○號六樓）予反訴原告占有，及交付上開建築改良物所有權狀各乙紙。
㈡反訴被告應給付反訴原告癸○○二十一萬四千四百十一元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢反訴被告應給付反訴原告壬○○十六萬二千四百八十三元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣反訴被告應給付反訴原告丑○○一萬五千元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，並將坐落彰化市○○○段牛稠子小段九一七四建號公設部分建號九二八八地下一、二層及屋頂突出物之登記面積更正為八平方公尺四五平方公寸。
㈤反訴被告應給付反訴原告辛○○七十萬二千五百八十一元，及自反訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並將坐落彰化市○○○段牛稠子小段九二五五建號公設部分建號九二八八地下一、二層及屋頂突出物之登記面積更正為九平方公尺０八平方公寸，及點交同前小段一五０地號土地持分壹萬分之參伍及坐落同前小段九二五五建號建築改良物（門牌號碼：彰化市○○里○○路○段○○○巷○號十二樓）予反訴原告占有，暨交付上開土地、建物所有權狀各乙紙。
㈥反訴被告應給付反訴原告戊○○五十七萬六千零八十六元，及自反訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並將坐落彰化市○○○段牛稠子小段九二一二建號公設部分建號九二八八地下一、二層及屋頂突出物之登記面積更正為捌平方公尺肆伍平方公寸，及點交同前小段一五０地號土地持分壹萬分之參肆及坐落同前小段九二一二號建築改良物（門牌號碼：彰化市○○里○○路○段○○○巷○○號九樓之一）予反訴原告占有，暨交付上開土地、建物所有權狀各乙紙。
㈦反訴被告應給付反訴原告寅○○三十四萬二千零十七元，及自反訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並將坐落彰化市○○○段牛稠子小段九一三一建號之公設部分建號九二八八地下一、二層及屋頂突出物之登記面積更正為壹零平方公尺玖柒平方公寸，及點交同前小段一五０地號土地持分壹萬分之參捌及坐落同前小段九一三一號建築改良物（門牌號碼：彰化市○○里○○路○段○○○巷○○○號五樓）予反訴原告占有，暨交付上開土地、建物所有權狀各乙紙。
㈧反訴被告應給付反訴原告子○○四十一萬元，及自答辯暨反訴補充理由狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈨反訴被告應將座落於彰化市○○路○段○○○巷○號之房屋及基地持分點交予反
訴原告巳○○占有，並交出前揭房地之所有權狀正本。反訴被告應返還反訴原告巳○○六十一萬五千六百十八元，及自本訴狀送達日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴被告應賠償八十三萬六千元予反訴原告巳○○，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈩反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、陳述：㈠反訴原告庚○○、癸○○、壬○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○、子○○共同主張之部分：
⒈預售屋契約之性質，並非典型之買賣契約足以規範，審諸其付款方式係反訴被告
完成某部分工作後，反訴原告始須給付該部分價金而言，其性質應有類於承攬契約，而得類推適用承攬契約之相關規定，尤其在工作物瑕疵修補請求權之期間部分更應予以適用始合契約公平誠信之原則。蓋建築改良物，其瑕疵非如一般動產較易發現，通常須較長時間始有可能發現，基於這項特性，如適用買賣物之瑕疵擔保，僅能於六個月內主張，惟如適用承攬之瑕疵擔保，則得於五年內主張，應較符契約之本旨。
⒉就房屋坪數減少找補之問題而言，有下述問題須先闡明：
⑴在舊契約中誤差在百分之二以內不須增減價款；在新契約中則誤差在百分之一範圍內不增減價格。
⑵在舊契約中「如有誤差時依照本戶與另同時訂立之土地預定買賣契約書合計，
總價款除以上述面積換算每坪單價」；在新契約中則「依本契約第三條規定總價除以本條約所定面積單價」。其計算每坪單價方式不同，而以舊契約之約定較符合公平誠信原則，亦較符合交易習慣，故新契約之約定不符公平誠信原則，有違消費者保護法第十二條規定，應屬無效，因此不論新舊契約其計算每坪單價方式應為：土地、房屋總價除以房屋買賣約定面積。
⒊本件反訴原告中有丑○○、辛○○、戊○○及寅○○未購買地下室停車位，依舊
契約附件四預訂停車場買賣契約書第二條約定：「停車位面積內含於房屋坪數內。」依新契約書第十七條（二）約定：「未購買汽車停車位之住戶．．．所購房屋坪數其地下室持分面積，亦未含車位之持分面積。」是未購買停車位者，其地下室持分即不應包括車位之持分面積（依新契約為四點五坪）。惟竟因反訴被告所僱用之承辦代書錯誤，仍登記該持分予未購車位者，業經反訴被告於訴訟外自認，故反訴被告就此錯誤登記自應為更正。
㈡反訴原告個人陳述之部分：
⒈反訴原告庚○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用共二十萬二百元。
⑵房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為四六‧八坪，登記面積四四‧四０坪
，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為二‧九坪，本件土地總價二百四十二萬元、房屋總價一百九十七萬元，總價金為四百三十九萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬三千八百零三元，需找補二十一萬四千八百元。
⑶本件土地、房屋尚未完成交屋手續，有請求反訴被告辦理點交之必要，俾其能占有使用收益。
⑷本件土地所有權狀尚未交付，有請求反訴被告交付之必要，俾其能為權利之處分。
⒉反訴原告癸○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用為十一萬五千元。
⑵房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為三七‧六一坪，登記面積三五‧八三
坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧０三坪，本件土地總價二百十八萬元、房屋總價一百四十五萬元，總價金為三百六十三萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬六千五百十六元，需找補九萬九千四百十一元。
⒊反訴原告壬○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用為五萬二千元。
⑵房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為四五‧三九坪，登記面積四三‧六八
坪，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為一‧二六坪，本件土地總價二百十八萬元、房屋總價一百八十萬元，總價金為三百九十八萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為八萬七千六百八十五元，需找補十一萬零四百八十三元。
⒋反訴原告丑○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用為十一萬五千元。
⑵就面積登記錯誤之回復原狀部分，本件反訴原告丑○○未購買停車位，故其買
賣面積不包括地下室停車場之持份面積。但反訴被告仍於地下室一、二層公設部份登記之，此為反訴被告所自認，故應將車位持份面積四‧五坪（約一四平方公尺八八坪方公寸）剔除後始為登記面積，現行地下室一、二層樓登記面積為二三平方公尺三三平方公寸，扣除上開面積，其應登記面積為八平方公尺四五平方公寸。
⒌反訴原告辛○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用，為四十萬五千六百八十一元。
⑵反訴被告應負擔利息部分：
Ａ反訴被告於承受契約，土地部分於第七條，房屋部分於九條皆約定：「乙方應
於金融機構貸款後一個月通知交屋，如逾一個月未能通知交屋，就逾期部分因應計銀行貸款之利息由乙方負擔。」Ｂ惟承受契約附註（１）則約定：「甲乙雙方同意於交屋完成日起核撥銀行貸，
，甲方應於通知日起三十日內完成交屋手續。」Ｃ本件尚未完成交屋手續，銀行貸款應尚不能核撥，惟反訴被告竟仍於八十五年六月十二日核撥貸款，此部分貸款利息自應由反訴被告負擔。
⑶面積登記錯誤之回復原狀部分，本件反訴原告辛○○未購買停車位，故其買賣
面積不包括地下室停車場之持份面積。但反訴被告仍於地下室一、二層公設部份登記之，此為反訴被告所自認，故應將車位持份面積四‧五坪（約一四‧八八平方公尺）剔除後始為登記面積，現行地下室一、二層樓登記面積為二三‧九六平方公尺，扣除上開面積，其應登記面積為九‧０八平方公尺。
⑷房屋坪數減少部分，本件房屋約定價金每坪為九萬元，本件房屋買賣面積為三
五‧二九坪，登記面積（扣除誤登面積）應為三二‧六八坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧九一坪，需找補十七萬一千九百元。
⑸本件土地、房屋尚未完成交屋手續，有請求反訴被告辦理點交之必要，俾其能占有使用收益。
⑹本件土地、建物所有權狀尚未交付，有請求反訴被告交付之必要，俾其能為權利之處分。
⒍反訴原告戊○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用為十七萬元。
⑵反訴被告應負擔利息部分：
Ａ兩造於八十五年八月十八日協議書一即載明：「乙方應於金融機構貸款後一個
月內通知交屋，如逾一個月未能通知交屋，就逾期部分因應計銀行貸款之利息由乙方負擔。」Ｂ本件尚未完成交屋，惟反訴被告仍於八十五年六月十八日核撥貸款，則自八十五年七月十八日起，即應由反訴被告負擔銀行貸款利息。
⑶面積登記錯誤之回復原狀部分，本件反訴原告戊○○未購買停車位，故其買賣
面積不包括地下室停車場之持份面積。但反訴被告仍於地下室一、二層公設部份登記之，此為反訴被告所自認，故應將車位持份面積四‧五坪（約一四‧八八平方公尺）剔除後始為登記面積，現行地下室一、二層樓登記面積為二三‧三三平方公尺，扣除上開面積，其應登記面積為八‧四五平方公尺。
⑷房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為三三‧一一坪，登記面積（扣除誤登
面積）應為三一‧三三坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧一二坪，本件土地總價一百五十八萬元、房屋總價一百四十萬元，總價金為二百九十八萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬零三元，需找補十萬零八十元。
⑸本件土地、房屋尚未完成交屋手續，有請求反訴被告辦理點交之必要，俾其能占有使用收益。
⑹本件土地、建物所有權狀尚未交付，有請求反訴被告交付之必要，俾其能為權利之處分。
⒎反訴原告寅○○部分：
⑴房屋瑕疵之修復費用為十八萬五千元。
⑵面積登記錯誤之回復原狀部分，本件反訴原告寅○○未購買停車位，故其買賣
面積不包括地下室停車場之持份面積。但反訴被告仍於地下室一、二層公設部份登記之，此為反訴被告所自認，故應將車位持份面積四‧五坪（約一四‧八八平方公尺）剔除後始為登記面積，現行登記面積為二五‧八五平方公尺，扣除上開面積，其應登記面積為一０‧九七平方公尺。
⑶房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為三七‧八三坪，登記面積（扣除誤登
面積）應為三五‧四七坪，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為一‧九八坪，本件土地總價一百六十五萬元、房屋總價一百三十五萬元，總價金為三百萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為七萬九千三百零二元，需找補十五萬七千零十七元。
⑷本件土地、房屋尚未完成交屋手續，有請求反訴被告辦理點交之必要，俾其能占有使用收益。
⑸本件土地、建物所有權狀尚未交付，有請求反訴被告交付之必要，俾其能為權利之處分。
⒏反訴原告子○○部分：
⑴本件子○○與反訴被告間相關款項，皆已履行完畢，所餘者僅坪數減少部分如
何找補而已。其中關於房屋坪數減少部分，本件房屋買賣面積為九０‧六七坪，登記面積為八八‧０一坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為０‧八五坪，本件土地總價一千一百八十萬元、房屋總價四百十九萬七千零七十四元，總價金為一千五百九十九萬七千零七十四元，除以房屋買賣面積，每坪價金為十七六千四百三十二元，需找補十四萬九千九百六十七。
⑵惟反訴被告於其所提本訴中就反訴原告子○○部分提出附註乙份，已詳載「交
屋時，因購買坪數與權狀坪數誤差太大，經雙方同意允予折價新台幣四十一萬元。」此部分附註雖為反訴原告子○○之承受契約附註所無，為反訴被告私行制作，惟兩造確於交屋時對如何折價達成初步共識，故反訴被告所提出附註，應係其於訴訟上之自認。
⑶然反訴原告子○○已付清價金，又無其他欠費，則反訴被告即應將該折讓部分返還予反訴原告。
⒐反訴原告巳○○部份：
⑴反訴原告向反訴被告巳○○，買受坐落彰化市○○○段牛稠子小段一五０地號
土地持分及其上九０七七建號（即門牌號碼：彰化市○○路○段○○○巷○號）房乙棟。依民法第三百四十八條第一項規定，反訴被告雖已將系爭房地之所有權，移轉登記予反訴原告巳○○名下，然卻仍未將系爭房地點交，反訴原告巳○○緣為訴之聲明第一項之請求。
⑵依雙方房地買賣契約第二條之約定，房屋面積如有不足，願依約定單價減少價
款。核本件依雙方約定之建物面積為二九．０九坪、車位面積為四．五坪、合計三三．五九坪（亦即，合約買賣面積）；然而，所有權狀記載面積合計主建物（六九．一五平方公尺）、附屬建物（一０．四六平方公尺）、公設持分（
二二．七０平方公尺），合計為三十．九四九坪（計算式：102.31㎡* 0.3025= 30.949坪），尚不足二．六四一坪。又依雙方約定之購屋款，為六百五十二萬元合約所載坪數三三．五九坪，則每坪單價為十九萬四千一百元（計至百位），故反訴被告依約應減少價款五十一萬二千六百十八元（計算式：
194,1002.641=512,618）。依照民法第三百五十四條第一項規定，及最高法院七十三年台上字第一一七三號判例所示，若出賣特定物其所含數量短少，且使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。故反訴被告所欲交付之房屋，除多數施工不良之瑕疵外，其實際面積均較約定面積為少，顯已構成物之瑕疵，應由反訴被告負瑕疵擔保責任。今系爭房屋之施工瑕疵部分，經反訴原告催告而未予修補，故已僱工自行修繕部分，尚有部分未修繕，而總計需花費：十萬三千元，再加上前揭房屋面積不足部分，故反訴被告實應賠償並返還如訴之聲明第二項之金額於反訴原告巳○○。
⑶再者，系爭基地及房屋分別於八十五年三月十一日及八十五年十二月二十日，
辦妥銀行貸款事宜及抵押權擔保設定登記，故反訴原告巳○○自八十五年六月十一日起，須逐月繳納貸款利息，每月為三萬八千元，累計至八十八年四月止，已繳納八十三萬六千元。而依民法第二百三十一條第一項規定，反訴被告遲遲未將房地交付，實已對反訴原告巳○○造成損害，亦即無法使用系爭房地之不利益，而此損害額計算，當以已繳納之貸款利息為準，爰為訴之聲明第三項之請求。
參、證據：提出估價單影本七紙、被告公司函文影本一件、放款繳息查詢單影本一份、房屋土地預定買賣契約書影本一件、利息收據影本一份等為證。
乙、反訴被告方面：
壹、聲明：㈠反訴原告巳○○、庚○○、丑○○、癸○○、壬○○、辛○○、戊○○、寅○○、子○○之反訴均駁回。
㈡訴訟費用由反訴原告等負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保，請宣告准免假執行。
貳、陳述：㈠反訴原告庚○○部份：否認有被告庚○○所指之瑕疵或面積不足及所提估單之真實性；且瑕疵擔保請求權已逾民法第三百六十五條之六個月期限。
㈡反訴原告癸○○部份：否認買賣標的物有瑕疵或面積不足及估價單上所列金額之真實性，且縱有瑕疵亦已超過六個月期限。
㈢反訴原告壬○○部份：否認買賣標的物有瑕疵或面積不足及估價單上所載五萬二千元之真實性，且縱有瑕疵亦已超過六個月期限。
㈣反訴原告寅○○部份：否認買賣標的物有瑕疵及估價單上所載十八萬五千元金額
之真實性；且反訴原告寅○○所取得之土地持份面積，其價值減除其少取得之房屋面積之價值，反訴原告寅○○所得標的物之價值不減反增。
㈤反訴原告巳○○部份：
⒈否認買賣標的物有瑕疵，且縱有瑕疵亦已超過六個月期限。
⒉否認反訴原告巳○○於八十八年四月十三日所只自行故宮修善之費用十萬三千元。⒊反訴原告巳○○主張反訴被告未將房屋交付，誠屬不實，蓋反訴原告巳○○既自
陳僱工修復房屋之瑕疵，標的物顯已移轉反訴原告巳○○所有占有，故反訴被告已交付房屋，自不待言。
⒋另反訴原告巳○○所借之銀行貸款係為支付價金之用，貸款利息本應由反訴原告
巳○○負擔，且買賣標的物記已交付反訴原告巳○○占有，自無由反訴被告負擔之理。
三、證據：援用本訴部分之立證方法。理 由
甲、程序分面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條第一項定有明文。本件被告於本訴言詞辯論終結前，提起反訴，主張原告應負瑕疵擔保之責任，而請求減少價金等事實，核與本訴之訴訟標的與防禦方法具有牽連關係，且得行同種訴訟程序，依民事訴訟法第二百六十條第一項、第二項之規定，爰予准許。
二、本件被告己○○受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部份：本訴原告起訴主張本訴被告庚○○等十一人分別向本訴原告買受坐落彰化縣彰化
巿牛稠子段牛稠子小段一五Ｏ、一五Ｏ之一、一五一之一號土地上，案名「菩緣尊邸」之房屋及其土地，本訴原告主張依買賣契約請求各本訴被告應清償如附表一所示之土地餘款、房屋餘款、外水費、外電費、瓦斯費、代書費、印花稅、火險保費、工程追加款、管理費、地政規費等債務。茲依本訴原告請求本訴被告應給付之費用項目，依附表一所列順序，分述如下：
㈠本訴原告請求本訴被告庚○○給付土地餘款六萬九千元、房屋餘款二萬六千元；
請求本訴被告癸○○給付土地餘款五萬元、房屋餘款五萬二千元；請求本訴被告丑○○給付土地餘款四萬四千元、房屋餘款三萬六千元；請求本訴被告辛○○給付土地餘款二萬八千元、房屋餘款十七萬八千元；請求本訴被告陳振源給付土地餘款四萬元、房屋餘款二十七萬元；請求本訴被告巳○○給付土地餘款二十四萬三千元、房屋餘款十九萬七千元部分；⒈本訴原告請求本訴被告庚○○給付土地及房屋餘款部分：本訴原告與本訴被告就
土地及房屋之買賣價金之給付方式，於土地買賣契約第二條及房屋預定買賣契約第三條均係以「分期付款」表約定之時間及金額為依據。上開土地買賣契約書第三條、房屋預定買賣契約書第四條之約定：「甲方（反訴被告）於每期接到乙方繳款通知十日內以現金或即期支票繳付各期款（如附表㈠）。」是以，本訴原告於每期土地或房屋期款付款時間屆至時，均應依契約約定之方式通知反訴被告繳款，並應詳為記載係屬第幾期之期款，始能明確計算反訴被告是否依約給付各期價款。經查：⑴反訴原告主張被告庚○○尚有土地自備款六萬九千元、房屋自備款二萬六千元未付之事實，雖據其提出兩造所簽訂之買賣契約書，而依上開土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書附約（二）之付款明細表所載，於土地部份「第四十期之外水電接通一萬五千元」、「交屋五萬四千元」，及房屋部份「第四十期外水電接通六千元」、「交屋二萬元」等付款項目下未蓋有原告公司之法定代理人江耀閭之收款專用章，且該四筆付款項目總計之金額，與原告所稱被告尚有土地自備款六萬九千元及房屋自備款二萬六千元未付之事實雖屬相符。⑵惟上開契約所載之內容，均屬反訴原告作成之書面，尚難僅以此契約上之記載，用以證明反訴被告庚○○未給付之期款。⑶且依上開土地及房屋買賣契約之約定，本訴原告請求本訴被告給付各期價金時，應「通知」反訴被告繳納，然反訴原告均未提出任何證據證明其已通知反訴被告繳納。⑷再者，期款之給付應於給付條件成就時始得請求，然本訴原告對於是否完成「交屋」手續等請求之條件是否成就，均未舉證以實其說，則本訴原告請求本訴被告庚○○給付土地餘款六萬九千元、房屋餘款二萬六千元，均無理由。
⒉本訴原告請求本訴被告癸○○給付土地餘款及房屋餘款部分：本訴原告與本訴被
告癸○○簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定預定買賣合約書均約定：兩造間之契約係屬本訴被告癸○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。其相關款項之給付亦均以本訴被告癸○○原與富比帝公司及薛爃萍簽訂契約之付款明細表為依據。然依本訴原告提出之本訴被告癸○○與訴外人富比帝公司、薛爃萍簽訂之買賣契約付款明細表所示繳款之情形，未蓋用本訴原告收款章之土地期款共計四萬八千元，此與本訴原告請求之土地餘款五萬元並不相符，而房屋期款未蓋用本訴原告收款章之三萬八千元，亦與本訴原告主張請求之五萬二千元不符。準此以觀，本訴原告請求本訴被告癸○○尚應給付土地餘款五萬元及房屋餘款五萬二千元，難認有理。
⒊本訴原告請求本訴被告丑○○給付土地餘款四萬四千元、房屋餘款三萬六千元部
分：⑴本訴原告與本訴被告丑○○簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定預定買賣合約書均約定：兩造間之契約係屬本訴被告丑○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。其相關款項之給付亦均以本訴被告丑○○原與富比帝公司及薛爃萍簽訂契約之付款明細表為依據。⑵然本訴原告竟提出二份完全不同，由本訴被告與訴外人富比帝公司及薛爃萍簽訂之房屋及土地買賣契約，其中有關期款收受之記載亦完全不同。由此亦難認為本訴原告請求本訴被告丑○○給付土地餘款四萬四千元、房屋餘款三萬六千元未給付為有理由。
⒋本訴原告請求本訴被告辛○○給付土地餘款二萬八千元、房屋餘款十七萬八千元
部分：１本訴原告於起訴時提出其與本訴被告辛○○（即張淑玫）簽訂之土地及房屋買賣契約，其中土地付款明細表並無餘款二萬八千元之記載，而房屋付款明細亦無餘款十七萬八千元之記載。２本訴原告嗣又提出本訴被告辛○○與其簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定買賣合約書，其中均約定：兩造間之契約係屬本訴被告辛○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。而依本訴被告辛○○與訴外人富比帝公司及薛爃萍簽訂之房屋及土地買賣契約所附之付款明細表，房屋及土地期款均僅繳交一期，此顯與兩造間實際付款情形不符。３本訴原告雖另提出約定書一紙，其中記載房屋坪數及價金減少之計算方式及本訴被告應繳之款項，然亦無本訴被告辛○○尚欠土地餘款二萬八千元及房屋餘款十七萬八千元之證明。４本訴原告先後提出不同之契約書，其中對於本訴被告辛○○應繳餘款之記載又均不一致。是以，本訴原告請求本訴被告辛○○給付土地餘款二萬八千元及房屋餘款十七萬八千元，均無理由。
⒌本訴原告請求本訴被告戊○○給付土地餘款四萬元、房屋餘款二十七萬元部分：
１本訴原告與本訴被告戊○○簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定預定買賣合約書均約定：兩造間之契約係屬本訴被告戊○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。其相關款項之給付亦均以本訴被告戊○○原與富比帝公司及薛爃萍簽訂契約之付款明細表為依據。惟上開付款明細表之內容，並無土地餘款四萬元及房屋餘款二十七萬元之記載。２再者，本訴原告與本訴被告戊○○於八十五年八月十八日簽訂協議書，就系爭房屋及土地買賣事項為補充協議，其中約定本訴原告請求本訴被告戊○○給付價款前，應完成約定事項「１待乙方（本訴原告）完工後，將公共建設完全交予所成立之管委會後，確認驗收完成。２待甲方（本訴被告）核定公設比與實際房屋坪數無誤後。３工程變更增減款與工程瑕疵未改善完成，擬同意合理估價扣款處理。４即日起，不能再發生人為之斷水、斷電行為」。是以，本訴原告自應證明其已依約完成上開事項後，始得請求反訴被告戊○○給付餘款，然本訴原告均未舉證證明其已完成上開約定事項。從而，本訴原告請求本訴被告戊○○給付土地餘款四萬元及房屋餘款二十七萬元，難謂適法。
⒍本訴原告請求本訴被告巳○○給付土地餘款二十四萬三千元、房屋餘款十九萬七
千元部分：本訴原告僅提出其與本訴被告巳○○簽訂之房屋預定買賣契約書，其中付款明細表均已蓋用收款完畢之印章，並無任何房屋餘款之記載。而本訴原告並未提出土地買賣契約，自無本訴被告巳○○應繳土地餘款之任何證明。是本訴原告請求本訴被告巳○○給付土地餘款二十四萬三千元及房屋餘款十九萬七千元，均難認為有理由。
⒎本訴原告請求本訴被告子○○給付土地餘款四萬五千元、房屋餘款一萬元部分：
１本訴原告與本訴被告子○○簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定預定買賣合約書均約定：兩造間之契約係屬本訴被告子○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。其相關款項之給付亦均以本訴被告子○○與富比帝公司及薛爃萍簽訂契約之付款明細表為依據。２依本訴被告子○○與訴外人富比帝公司及薛爃萍簽訂之契約付款明細表記載，所有期款均已蓋用收款印章，本訴原告雖又已「立可白」塗去收訖之記載，此益見本訴原告有關本訴被告應給付款項計算之不明確，更足證明難憑本訴原告提出之契約影本，證明本訴被告巳○○尚有土地餘款二十四萬三千元、房屋餘款十九萬七千元未給付。
㈡本訴原告請求本訴被告庚○○、己○○、癸○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅
○○、子○○給付外水費、外電費、瓦斯費部分：⒈依兩造簽訂之房屋預定契約書第五條雖約定：外水電接戶費應由本訴被告庚○○等人負擔。惟該接通之工程費用則需原告憑有關機關或公司之共同收據，始得向本訴被告請求。⒉本訴原告主張本訴被告分別積欠本訴原告外水費一萬零八百十六元、外電費五千八百九十九元，並提出台灣省自來水公司各項費款收據影本三紙、台灣電力公司收據影本、欣彰天然氣股份有限公司收據影本各一紙為證。然本訴被告對於上揭單據之真正既已否認，且上開三張自來水費收據就住戶之戶數、地址之記載及用戶營利事業統一編號等記載均不一致；而上開台灣電力公司收據上關於「電力公司預繳費用每戶二千元（每個電錶）」之記載，僅以手寫，未見任何單據，又該電力公司之收據，其抬頭僅以手寫記載「巨庭建設股份有限公司」，其餘如住戶戶數、地址等事項，均付之闕如，尚難認為上揭單據即為本訴被告庚○○等人依約應負擔之費用，原告復未提出其他證據證明上開單據即為外水電接戶費之接通工程費。
是原告主張本訴被告庚○○等人應分別給付積欠之外水電費之主張，為無理由。⒊復依兩造所定依買賣契約書，關於外瓦斯之費用並未約定需由本訴被告庚○○等人負擔，則原告依兩造所簽訂之買賣契約書主張本訴被告庚○○等人應分別支付外瓦斯費四萬四千四百三十元，亦屬無據，不應准許。
㈢本訴原告請求本訴被告癸○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○給付代書費、
印花稅、契稅部分：依兩造簽訂之土地買賣契約第八條第七款及房屋預定買賣契約第十四條第二款之約定，本件買賣代書費、印花稅、契稅雖均由本訴被告癸○○等人負擔。然本訴原告所提出之土地登記專業代理人章政城之請款明細表影本，為私人製作之文書，反訴被告均否認該文書之真正，原告復未舉證證明該收據即為反訴被告依約應負擔之款項。且印花稅、契稅亦應有相關之單據，惟本訴原告均未提出相關之單據用以證明反訴被告應繳納之印花稅、契稅係屬實在。本訴被告等應繳納之印花稅、契稅既無證據得以證明，此亦足說明本訴原告請求本訴被告給付之代書費亦非有據。
㈣本訴原告請求本訴本訴辛○○給付火災保費部分：如前所述本訴原告於起訴時提
出其與本訴被告辛○○簽訂之土地及房屋買賣契約，嗣又提出本訴被告辛○○與本訴原告簽訂之房屋預定買買合約書及土地預定預定買賣合約書，其中均約定：兩造間之契約係屬本訴被告辛○○與訴外人富比帝公司（房屋部分）及薛爃萍（土地部分）原已簽訂契約之承受契約。本訴原告主張其請求依據之契約書面既有前後不一之情形，則其究係基於何時簽訂之契約而為本項主張，自屬有疑。本訴原告並未具體舉證證明本訴被告辛○○應依約給付上開火災保險費，則其請求本訴被告辛○○給付火災保險費，亦無理由。
㈤本訴原告請求本訴被告戊○○給付工程追加款部分：兩造除簽訂上開之土地及房
屋買賣契約書外，本訴原告並未提出其他之追加工程契約，實難證明兩造間另訂有追加工程合約。且依本訴原告提出之交屋通知單金額明細表所列，其中第十四項工程追減之金額一萬二千二百三十六元，業經除去，總金額為四十五萬一千九百七十元，此與本訴原告起訴主張之總金額五十八萬一千九百七十元，亦不符合。是本訴原告請求本訴被告戊○○給付工程追加款一萬二千二百三十六元，尚屬無據。
㈥本訴原告請求本訴被告癸○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○給付管理費、
地政規費部分：本訴被告癸○○、丑○○、戊○○與本訴原告簽訂者為承受契約，而依本訴原告承受之契約內容以觀，並無約定本訴被告應繳交八千元管理費之約定。另本訴原告所提出其與本訴被告辛○○簽訂之合約前後不一，本訴原告究係基於何時簽訂之契約而為主張，亦屬有疑。本訴被告寅○○依其簽訂之房屋預定買賣契約書第九條第一項第二款應依「大樓住戶公約第二十七條預繳管理費新台幣八千元」，然本訴原告並未提出大樓住戶公約以為證明。此外，地政機關收取之規費均有相關憑證得以證明，本訴原告並未提出本訴被告癸○○等人各應給付之規費明細及其相關單據，自難認為本訴原告上開主張為真實。是以，本訴原告請求本訴被告癸○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○分別給付管理費及地政規費，均無理由。
㈦本訴原告請求本訴被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、丑○○、戊○○、寅
○○、辰○○、子○○給付銀行貸款差額分別為五十萬元、十五萬元、四萬元、十五萬元、四萬元、十三萬元、三十二萬元、三十六萬元、四十萬元部分：⒈本訴原告與上開被告簽訂之土地及房屋買賣契約，對於本訴被告依約究應給付、已給付多少土地及房屋價款，或有前後不一，或有金額計算錯誤之情形，業如上述。且本院依本訴原告之聲請，請求相關金融機關檢送本訴被告等人貸款金額以計算是否仍有貸款差額，其結果為：「本訴被告庚○○並未辦理貸款；本訴被告己○○貸款二百三十萬元；本訴被告癸○○貸款二百四十三萬元、本訴被告壬○○貸款一百六十萬元、本訴被告丑○○貸款二百零八萬元、本訴被告戊○○貸款二百二十萬元、本訴被告寅○○貸款二百四十萬元、本訴被告蔡明豐貸款二百五十五萬元」此有中興商業銀行興中分行八十八年八月十七日興興事字第九九０三七號函、華南商業銀行彰化分行八十八年七月十四日華彰放字第一三０號函、台灣土地銀行彰化分行八十八年七月十五日彰授字第八八００四七一號函、中華商業銀行貸放明細查詢單等，附卷可稽。⒉參照上開兩造契約約定之買賣總價金及貸款金額計算之結果：被告庚○○既未向銀行辦理貸款，且本訴原告於通知本訴被告庚○○交屋時，亦無記載貸款差額之金額；被告己○○、癸○○、壬○○、丑○○、戊○○、寅○○、辰○○均已依約向銀行辦理貸款，其中反訴被告壬○○部分，有原告所制作之交屋通知單一紙為證，依該交屋通知單上之記載，於銀行貸款及貸款差額之應繳金額欄內並無任何記載，而於銀行貸款之備註欄內記載「8/16華南：195萬」、於貸款差額之備註欄內則記載「7/16匯入：135萬」，該兩筆金額之總額核與被告壬○○就系爭房地所貸款之總額三百三十萬元相符，另反訴被告子○○部分亦兩造於八十五年八月十六日所簽訂之交屋同意書，其中第二條即載明：本戶自即日起，有關土地、建物及價款之相關事項雙方驗收無誤，雙方均確認已全部依所定買賣契約書內容履行完畢，亦見反訴原告主張反訴被告子○○尚應給付貸款差額四十萬元，要屬無據。是本訴原告主張上開本訴被告應給付貸款差額，並無理由。⒊本訴原告提出之反訴被告辰○○之交屋通知單上所列金額明細，其中並無貸款查額三十六萬元部分，嗣經本訴被告辰○○依約給付本訴原告通知應繳之款項後，本訴原告亦出具收據一紙予本訴被告辰○○。由此觀之，本訴被告辰○○業已清償本件買賣價款無疑。本訴原告以「公司人員漏未記載」為由，請求本訴被告辰○○給付貸款查額三十六萬元，亦無理由。
綜上所述，本訴原告請求本訴被告給付如附表一所示之金額，均無理由，應予駁回。
貳、反訴部份：反訴原告庚○○等九人起訴主張，反訴被告巨庭公司與其等簽訂土地及房屋買賣
契約，反訴原告分別向反訴被告買受坐落彰化縣彰化巿牛稠子段牛稠子小段一五
Ｏ、一五Ｏ之一、一五一之一號土地上，案名「菩緣尊邸」之房屋及其土地。反訴原告主張反訴被告給付之房屋坪數減少，應再依約給付反訴原告金錢，另本訴被告給付之房屋仍有瑕疵，應給付反訴原告瑕疵修補費用及銀行貸款利息，又反訴被告未依約點交房屋予反原告，亦未交付土地所有權狀等情。茲依反訴原告請求反訴被告給付之項目，分述如下：
㈠反訴原告庚○○、癸○○、壬○○、辛○○、戊○○、寅○○、子○○、巳○○請求反訴被告給付房屋面積不足應減少之價款部分：
⒈反訴原告庚○○部分：反訴原告庚○○主張，本件房屋買賣面積為四六‧八坪，
登記面積四四‧四０坪，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為二‧九坪，本件土地總價二百四十二萬元、房屋總價一百九十七萬元，總價金為四百三十九萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬三千八百零三元，需找補二十一萬四千八百元（詳如附表二所示）。然查：⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「登記面積以地政機關丈複並登記完竣之結果為準。登記面積與本（契約）所載主建物面積如有誤差在不超過百分之一範圍內，雙方同意不增減價格，超出或不足部分，雙方同意依本契約第二條規定總價除以本契約所定之面積後之單價相互增減房屋價款。」是以，兩造是否因房屋面積誤差而應相互增減房屋價款，自應以登記面積與契約所載「主建物」面積是否誤差超過百分之一為斷。本訴原告以全部建物之面積為計算之基準，自與上開契約約定之內容有違，而難憑為計算兩造應否增減房屋價款之依據。⑵反訴原告庚○○與反訴被告簽訂之上開房屋預定買賣契約書第一條約定之主建物面積為二四．七０坪，登記之面積為八一．六五平方公尺，即二四．六九九一二五坪，其主建物面積誤差並未超過百分之一。參照兩造簽訂之上開契約第二條內容以觀，反訴被告給付之面積既在契約約定之範圍，則反訴原告庚○○請求反訴被告給付減少之房屋價款二十一萬四千八百零九元，自無理由。
⒉反訴原告癸○○部分：反訴原告癸○○主張，本件房屋買賣面積為三七‧六一坪
，登記面積三五‧八三坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧０三坪，本件土地總價二百十八萬元、房屋總價一百四十五萬元，總價金為三百六十三萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬六千五百十六元，需找補九萬九千四百十一元（詳如附表二所示）。然查：⑴反訴原告癸○○與反訴被告簽訂之房屋預定買賣合約書，係承受反訴原告與訴外人富比帝公司簽訂之房屋預定買賣契約等情，已如上述。依反訴原告癸○○與訴外人富比帝公司簽訂之買賣預定買賣合約書第一條之約定，本件房屋建築面積（包括室內、陽台、平台、花台、露台、屋頂突出物、蓄水池、配電室、機械室、受電室、梯間、防空避難室、水塔、門廳等及其他各種公共設施分攤在內）為三十一．八六坪，如誤差在百分之二之內不增減價款，此有房屋預定買賣契約書在卷可憑。是兩造約定應否增減價款之計算內容，並未包含停車位之面積，本訴原告將停車位面積四．五坪計算為反訴被告應給付之面積，自屬有誤。⑵反訴原告癸○○買賣之系爭房屋，其主建物及各種公共設施總計之登記面為一一八．四四平方公尺，即三五．八二八一坪，其誤差並未超過百分之二，反訴原告癸○○請求反訴給付被告減少之房屋價款九萬九千四百十一元，難認適法。
⒊反訴原告壬○○部分：反訴原告壬○○主張，本件房屋買賣面積為四五‧三九坪
，登記面積四三‧六八坪，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為一‧二六坪，本件土地總價二百十八萬元、房屋總價一百八十萬元，總價金為三百九十八萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為八萬七千六百八十五元，需找補十一萬零四百八十三元（詳如附表二所示）。然查：⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「登記面積以地政機關丈複並登記完竣之結果為準。登記面積與本（契約）所載主建物面積如有誤差在不超過百分之一範圍內，雙方同意不增減價格，超出或不足部分，雙方同意依本契約第二條規定總價除以本契約所定之面積後之單價相互增減房屋價款。」是以，兩造是否因房屋面積誤差而應相互增減房屋價款，自應以登記面積與契約所載「主建物」面積是否誤差超過百分之一為斷。本訴原告以全部建物之面積為計算之基準，自與上開契約約定之內容有違，而難憑為計算兩造應否增減房屋價款之依據。⑵反訴原告壬○○與反訴被告簽訂之上開房屋預定買賣契約書第一條約定之主建物面積為二四．八七坪，登記之面積為
八二．一二平方公尺，即二四．八四一三坪，其主建物面積誤差並未超過百分之一。參照兩造簽訂之上開契約第二條內容以觀，反訴被告給付之面積既在契約約定之範圍，則反訴原告壬○○請求反訴被告給付減少之房屋價款十一萬零四百八十三九元，自無理由。
⒋反訴原告辛○○部分：反訴原告辛○○主張，本件房屋約定價金每坪為九萬元，
本件房屋買賣面積為三五‧二九坪，登記面積（扣除誤登面積）應為三二‧六八坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧九一坪，需找補十七萬一千九百元（詳如附表二所示）。然查：⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「登記面積以地政機關丈複並登記完竣之結果為準。登記面積與本（契約）所載主建物面積如有誤差在不超過百分之一範圍內，雙方同意不增減價格，超出或不足部分，雙方同意依本契約第二條規定總價除以本契約所定之面積後之單價相互增減房屋價款。」是以，兩造是否因房屋面積誤差而應相互增減房屋價款，自應以登記面積與契約所載「主建物」面積是否誤差超過百分之一為斷。本訴原告以全部建物之面積及扣除車位面積後為計算之基準，自與上開契約約定之內容有違，而難憑為計算兩造應否增減房屋價款之依據。⑵反訴原告辛○○與反訴被告簽訂之上開房屋預定買賣契約書第一條約定之主建物面積為二０．八六坪，登記之面積為六八．九六平方公尺，即二０．八六０四坪，其主建物面積誤差並未超過百分之一。參照兩造簽訂之上開契約第二條內容以觀，反訴被告給付之面積既在契約約定之範圍，則反訴原告辛○○請求反訴被告給付減少之房屋價款十七萬一千九百元，亦無理由。
⒌反訴原告戊○○部分，反訴原告戊○○主張，本件房屋買賣面積為三三‧一一坪
，登記面積（扣除誤登面積）應為三一‧三三坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為一‧一二坪，本件土地總價一百五十八萬元、房屋總價一百四十萬元，總價金為二百九十八萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為九萬零三元，需找補十萬零八十元（詳如附表二所示）。然查：⑴反訴原告戊○○與反訴被告簽訂之房屋預定買賣合約書，係承受反訴原告與訴外人富比帝公司簽訂之房屋預定買賣契約等情，已如上述。依反訴原告戊○○與訴外人富比帝公司簽訂之買賣預定買賣合約書第一條之約定，本件房屋建築面積（包括室內、陽台、平台、花台、露台、屋頂突出物、蓄水池、配電室、機械室、受電室、梯間、防空避難室、水塔、門廳等及其他各種公共設施分攤在內）為三十三．一一坪，如誤差在百分之二之內不增減價款，此有房屋預定買賣契約書在卷可憑。是兩造約定應否增減價款之計算內容，自應以登記之面積作為計算之基準，自無扣除其中某部分之面積後再為計算，反訴原告主張應扣除部分之地下室面積，自屬有誤。⑵反訴原告戊○○買賣之系爭房屋，其主建物及各種公共設施總計之登記面為一一八．四四平方公尺，即三五．八二八一坪，反訴被告給付之面積並未減少。是反訴原告戊○○請求反訴給付被告減少之房屋價款十萬零八十元，難謂適法。
⒍反訴原告寅○○部分：反訴原告寅○○主張，本件房屋買賣面積為三七‧八三坪
，登記面積（扣除誤登面積）應為三五‧四七坪，允許誤差百分之一，故房屋坪數不足面積為一‧九八坪，本件土地總價一百六十五萬元、房屋總價一百三十五萬元，總價金為三百萬元，除以房屋買賣面積，每坪價金為七萬九千三百零二元，需找補十五萬七千零十七元（詳如附表二）。然查：⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「登記面積以地政機關丈複並登記完竣之結果為準。登記面積與本（契約）所載主建物面積如有誤差在不超過百分之一範圍內，雙方同意不增減價格，超出或不足部分，雙方同意依本契約第二條規定總價除以本契約所定之面積後之單價相互增減房屋價款。」是以，兩造是否因房屋面積誤差而應相互增減房屋價款，自應以登記面積與契約所載「主建物」面積是否誤差超過百分之一為斷。本訴原告以全部建物之面積為計算之基準，並主張扣除部分地下室面積，自與上開契約約定之內容有違，而難憑為計算兩造應否增減房屋價款之依據。⑵反訴原告寅○○與反訴被告簽訂之上開房屋預定買賣契約書第一條約定之主建物面積為二四．五四坪，登記之面積為八一．一二平方公尺，即二四．五三八八坪，其主建物面積誤差並未超過百分之一。參照兩造簽訂之上開契約第二條內容以觀，反訴被告給付之面積既在契約約定之範圍，則反訴原告寅○○請求反訴被告給付減少之房屋價款十五萬七千零十七元，自無理由。
⒎反訴原告子○○部分：反訴原告主張，本件房屋買賣面積為九０‧六七坪，登記
面積為八八‧０一坪，允許誤差百分之二，故房屋坪數不足面積為０‧八五坪，本件土地總價一千一百八十萬元、房屋總價四百十九萬七千零七十四元，總價金為一千五百九十九萬七千零七十四元，除以房屋買賣面積，每坪價金為十七六千四百三十二元，需找補十四萬九千九百六十七（詳如附表二所示）。然查：本件兩造於八十五年八月十六日曾就系爭土地及房屋之買賣事宜前定「交屋同意書」，其中第二條約定：「本戶自即日起，有關土地、建物及價款之相關事項雙方驗收無誤，雙方均確認以全部依所訂買賣契約書內容履行完畢，日後不得以原買賣契約書內容或各種銷售資料提出異議。」第四條第三項約定：「依雙方所簽訂房屋預定買賣契約書第一條條文建物面積約九０．六七坪與地政機關所核發之面積有所減少，該戶（店Ａ１、Ａ３）建物及土地面積減少由承購戶向消基會或公平會申訴面積減少部分之價格認定，再依消基會或公平會認定該戶總價，如何再行補足予承購戶」，此有反訴原告子○○提出之交屋同意書影本一紙可憑。準此以觀，反訴原告依上開交屋同意書約定之內容，自不得再以原契約之內容而為主張，且對於房屋坪數減少部分之價款增減，亦應循約定之程序辦理，要難僅以反訴原告單方面之計算方式，主張反訴被告應給付反訴減少之房屋價款十四萬九千九百六十七元，反訴原告子○○此項請求，自無理由。
⒏反訴原告巳○○部分：反訴原告巳○○主張，依雙方契約第二條之約定，房屋面
積如有不足，願依約定單價減少價款，本件依雙方約定之建物面積為二九．零九坪、車位面積為四點五坪，合計三十三點五九坪（合約面積），而權狀面積合計主建物（六九點一五平方公尺）、附屬建物（一０點四六平方公尺）、公設持分（二二點七０平方公尺）合計為三０點九四九坪，尚不足二點六四一坪。購屋款為六百五十二萬元，合約坪數三三點五九坪，則每坪單價為十九萬四千一百元（計至百位），依約應減少價款五十一萬二千六百十八元（194,100×2.641=512,618）云云。然查：⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「登記面積以地政機關丈複並登記完竣之結果為準。登記面積與本（契約）所載主建物面積如有誤差在不超過百分之一範圍內，雙方同意不增減價格，超出或不足部分，雙方同意依本契約第二條規定總價除以本契約所定之面積後之單價相互增減房屋價款。」是以，兩造是否因房屋面積誤差而應相互增減房屋價款，自應以登記面積與契約所載「主建物」面積是否誤差超過百分之一為斷。本訴原告以全部建物之面積為計算之基準，自與上開契約約定之內容有違，而難憑為計算兩造應否增減房屋價款之依據。⑵反訴原告巳○○與反訴被告簽訂之上開房屋預定買賣契約書第一條約定之主建物面積為二０．六三坪，登記之面積為六九．一五平方公尺，即二０．九一七八坪，其主建物面積並無不足。參照兩造簽訂之上開契約第二條內容以觀，反訴被告給付之面積既在契約約定之範圍，則反訴原告巳○○華請求反訴被告給付減少之房屋價款五十一萬二千六百十八元，自無理由。
㈡反訴原告庚○○、癸○○、壬○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○、巳○○，請求反訴被告給付房屋瑕疵修補費用部分：
⒈按民法第三百六十五條第一項之規定：買受人因物有瑕疵，而請得請求減少價金
者，其請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。此項期間係屬無時效性質之法定期間，買受人減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院八十七年度台上字第二八七二號判決意旨參照）。經查：⑴本訴原告庚○○等人均已占有使用系爭土地及房屋之事實，為兩造所不爭執。其中本訴原告癸○○、壬○○、丑○○均陳述於八十五年八月三十一日為交屋日期，其中除反訴原告癸○○曾於八十五年八月二十三發函通知反訴被告主張瑕疵擔保；反訴原告壬○○曾於八十六年五月二十二日發函通知反訴被告主張瑕疵擔保外，丑○○並未提出任何證據證明其等曾於本件訴訟前主張瑕疵擔保請求權。⑵反訴原告庚○○、戊○○、辛○○、寅○○雖主張反訴被告未辦理系爭房屋之交屋手續，然其等均已占有使用房屋，且反訴原告庚○○等既均主張瑕疵擔保請求權，足見反訴原告等人均已檢查系爭房屋無疑。⑶反訴原告庚○○曾於八十五年八月三十一日發函通知反訴被告主張瑕疵擔保請求權；反訴原告戊○○則於八十六年五月二十日發函通知反訴被告主張瑕疵擔保請求權；反訴原告寅○○則於八十五年十月間發函通知反訴被告主張瑕疵擔保請求權。然反訴原告辛○○、巳○○則未提出任何證據證明其等曾於本訴訟前主張瑕疵擔保請求權。⑷綜合上情而論，反訴原告丑○○、辛○○、巳○○等三人均未舉證證明曾於物之交付六個月內，行使瑕疵擔保請求權，反訴原告壬○○於八十五年八月三十一日辦理交屋，然至八十六年五月二十二日，始主張物之瑕疵擔保請求權，參照上開最高法院判決意旨所示，反訴原告丑○○等四人之請求，均難認為適法。⑸反訴原告癸○○雖於法定期間內主張瑕疵擔保請求權。反訴原告庚○○、戊○○、寅○○雖曾分別發函通知被告主張瑕疵擔保請求權，然其等對於確實受理物之交付日期又未明確陳述。且反訴被告既已否認依其等主張之瑕疵之內容及估價單所示之金額，實難證明反訴原告庚○○、戊○○、寅○○已於法定期間內主張瑕疵擔保請求權，及反訴原告癸○○等四人提出之照片及估價單所列修復事項，係反訴被告交付之物有瑕疵所致。是以，反訴原告癸○○、庚○○、戊○○、寅○○等四人，請求反訴被告給付瑕疵修費用，均無理由。
⒉反訴原告雖另提出立法委員翁金珠服務處函文主張，反訴原告曾於八十五年十二
月五日主張瑕疵擔保請求權云云。然上開函文係就系爭建物全體住戶與建商間之買賣糾紛應如何協調，所發之開會通知，並非反訴原告向反訴被告具體指出其所交付之物有何瑕疵存在，實無以民意代表基於協調之性質所發之函文，而為主張買受人已依民法規定主張瑕疵擔保。反訴原告此項主張，要無可採。
⒊又本件兩造簽訂之契約為「買賣契約」實無足疑，縱其對於價金之給付係屬分期
為之，亦非難因此解釋兩造所簽訂者為為「承攬契約」。反訴原告庚○○、癸○○、壬○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○主張兩造間簽訂者為無名契約，而接近「承攬契約」性質，實無足採。
⒋再者，買賣當事人之出賣人，於物之交付時已約契約之本旨而為給付，且無任何
瑕疵之存在，然為擔保物之使用期限，另於契約約定保固之期間，於此種情形自無物之瑕疵存在可言。此與物之出賣人因所交付之賣物有滅失或減少其價值之瑕疵，或有減失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，買受人得主張瑕疵擔保之情形，自屬有間。本訴原告庚○○、癸○○、壬○○、丑○○、辛○○、戊○○、寅○○主張兩造間瑕疵擔保之期間，應以契約約訂之保固期間一年為適當，亦屬有誤。
㈢反訴原告丑○○、辛○○、戊○○、寅○○請求反訴被告更正登記之建物面積部分：
⒈反訴原告丑○○等四人主張，其等均未購買未購買停車位，故其等買賣面積不包
括地下室停車場之持份面積，故應將車位持份面積四‧五坪（約一四‧八八平方公尺）剔除後始為登記面積九‧０八平方公尺云云。
⒉惟反訴原告丑○○等四人均為系爭建物之所有權人，其有關所有權內容之登記事
項，自應由現在之所有權人，依循相關行政程序而為辦理。反訴被告已將建物所有權移轉登記予反訴原告，其是否仍得就所有權登記內容而為主張，實屬有疑。反訴原告主張，依行政院五十六年十月四日台（56）訴字七七六七號函，本訴原告得訴請反訴被告為更正登記。然該函文之內容為「若更正事項涉及原登記以外之人之權利關係，應由該第三人會同聲請，如第三人有所爭執即應依法訴請司法機關審判以資解決。」足見，縱若登記事項之爭執涉及原登記以外第三人之權利關係，亦應先由原登記人及該第三人會同向登記機關聲請，如有爭執始得訴請司法機關審判。反訴被告已非系爭建物之所有權人，有關登記事項之更正，是否仍涉及非區分所有權人之反訴被告，要非無疑，換言之，反訴原告應以因本件更正登記而涉有權利關係者爭訟之對象，方屬適法。再者，反訴原告既未會同有權利關係之第三人向登記機關聲請更正登記，亦未證明該第三人對此有所爭執，其逕行起訴請求反訴被告應更正上開面積之登記，難認有理，不應准許。
㈣反訴原告庚○○、辛○○、戊○○、寅○○、巳○○請求反訴被告將其等買受之土地及房屋交予反訴原告占有，及交付土地、建物所有權狀部分：
⒈按對於物有事實上之管理之力者，為占有人。民法第九百四十條定有明文。查反
訴被告已依買賣契約之約定，分別將系爭土地及建物所有權移轉登記予反訴原告庚○○等五人，反訴原告均為系爭土地及建物所有權人，應無足疑。又反訴原告庚○○等五人均已占有系爭建物使用之事實，亦為兩造所不爭執。依此情形而論，反訴原告已為系爭土地及建物之所有權人，又已事實上管理該不動產，而反訴被告既非系爭土地及房屋之所有權人，又未事實上管理該不動產。則反訴原告請求反訴被告「交付」系爭土地及房屋予反訴原告「占有」，顯與系爭不動產之所有權及占有現狀不符，不應准許。
⒉反訴原告庚○○、辛○○、戊○○、寅○○、巳○○請求反訴被告交付建物、土
地所有權狀部分，茲依兩造間契約約定之內容分別論述：１反訴原告庚○○、辛○○、寅○○與反訴被告簽訂之土地買賣契約第十條約定：「本土地完成所有權移轉登記，甲方（反訴原告）並確實履行附件（一）「分期付款明細表」之付款合約，俟貸款手續全部辦妥後，所有權狀歸甲方」，另於房屋預定買賣契約書第二十條約定：「本房屋辦妥產權登記且甲方業已全部履行本契約之約定後，始得要求交付所有權狀，憑遷入證明書正本及印章向乙方（反訴被告）領取。」另反訴原告巳○○與反訴被告簽訂之房屋預定買賣契約書第二十條亦為相同之約定。又反訴原告戊○○與反訴被告簽訂之買賣契約係承受反訴原告戊○○與訴外人富比帝公司、薛爃萍簽訂之合約，其中並無就所有權狀之交付而為約定。２以此而論，反訴原告庚○○、辛○○、寅○○、巳○○等四人，自應證明其等已分別依土地買賣契約第十條、房屋預定買賣契約第二十條之約定，「履行分期付款明細表之付款合約」及「全部履行契約約定」始得請求反訴被告交付土地、建物所有權權狀。然本件兩造對於買賣契約是否全部履行爭執甚鉅，反訴原告否認反訴被告價金之請求，然亦無法證明其等均已依約履行全部買賣條件。是以，反訴原告庚○○、辛○○、寅○○、巳○○等四人，於證明履行買賣條件前，自不得請求反訴被告交付土地及房屋所有權狀。３反訴原告戊○○與反訴被告間，雖未就交付所有權狀之履行而為約定，然兩造於八十五年八月十八日簽訂之協議書第二條約定：「銀行貸款後，15％餘款于付款前，乙方必需達成甲方之四項要求．．．
。」反訴原告戊○○於本訴程序抗辯反訴被告未依約履行其等約定之條件，由此足見，反訴原告戊○○亦未依約給付百分之十五餘款。反訴原告戊○○既未依約給付全部價款，則其請求反訴被告交付土地、房屋所有權狀，亦無理由。
㈤反訴原告辛○○、戊○○、巳○○，請求反訴被告給付貸款利息部分：
⒈反訴原告辛○○、戊○○主張，本件尚未完成交屋手續，銀行貸款應尚不能核撥
，反訴被告竟仍核撥貸款，此部分貸款利息應由反訴被告負擔云云。然查：系爭土地及房屋均已由反訴原告辛○○、戊○○占有使用等情，已如上述，反訴原告既已對於系爭土地及房屋為事實上之管理，其等自不得再請求反訴被告交付系爭不動產。是以，反訴原告主張系爭土地及房屋並未「交屋」，自不可採。再者，銀行貸款之辦理，應由貸款人親自對保、用印，金融機關始可依約撥款，換言之，銀行貸款是否核撥，並非反訴被告得以主張，如反訴原告未自行辦理相關手續，金融機關自不可能核撥貸款，亦無貸款利息之產生可言。反訴原告既已占有使用系爭不動產，又親自辦理貸款手續，其等再主張尚未交屋，應由反訴被告負擔銀行貸款利息云云，顯無可採。
⒉反訴原告巳○○主張，系爭基地及房屋分別於八十五年三月十一日及八十五年十
二月二十日，辦妥銀行貸款事宜及抵押權擔保設定登記，故反訴原告巳○○自八十五年六月十一日起，須逐月繳納貸款利息，每月為三萬八千元，累計至八十八年四月止，已繳納八十三萬六千元。而依民法第二百三十一條第一項規定，反訴被告遲遲未將房地交付，實已對反訴原告巳○○造成損害，亦即無法使用系爭房地之不利益，而此損害額計算，當以已繳納之貸款利息為準，爰為訴之聲明第三項之請求云云。然查：反訴原告巳○○業已使用系爭土地、房屋之事實，為兩造所不爭執，則反訴原告主張「反訴被告遲遲未將房地交付，實已對反訴原告巳○○造成損害，亦即無法使用系爭房地之不利益」，自與事實不符。再者，銀行貸款之辦理，應由貸款人親自對保、用印，金融機關始可依約撥款，換言之，銀行貸款是否核撥，並非反訴被告得以主張，如反訴原告未自行辦理相關手續，金融機關自不可能核撥貸款，亦無貸款利息之產生可言。反訴原告既已占有使用系爭不動產，又親自辦理貸款手續，其再主張無法使用系爭房地，而以銀行貸款利息作為損害計算之基準，自無理由。
綜上所述，反訴原告之訴為無理由，均應予駁回。
反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
參、本件本訴、反訴之事證均已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，對於判決之結果均不生影響，不予以一一論述，併此敘明。
據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴亦無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 林三元右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十 日~B法院書記官