臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度簡上字第三七六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 劉鴻基 律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 劉惠娟 律師
林開福 律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十五日本院台中簡易庭第一審判決（八十八年度中簡字第一四四九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人遷讓房屋、給付金錢及遷讓房屋履行期部分，並該部分假執行之宣告暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、兩造間之租賃關係為土地租賃關係，而非房屋租賃關係，且兩造間之土地租賃關係為不定期基地租賃，被上訴人自無依該不存在之房屋租賃契約，請求上訴人給付租金及依民法四百四十條及第四百四十三條定期房屋租賃之關係，主張終止房屋租賃契約之餘地。上訴人並未與被上訴人於八十六年九月一日，簽訂房屋租賃契約，被上訴人於原審所提之「房屋租賃契約書」上，甲○○之簽名及指印均非上訴人所有，而係他人所偽造，上訴人否認其真正，被上訴人依法應舉證證明該契約書之真正。
二、系爭房屋為上訴人所興建，所有權屬上訴人所有，被上訴人起訴主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，而依所有權之物上請求權請求上訴人遷讓，及依不當得利法則，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，顯無理由。
三、對被上訴人辯之陳述：
（一）被上訴人於原審所提之房屋租賃契約書，係屬偽造，上訴人否認其為真正，且該契約書簽訂之日期為八十七年五月三十一日，租賃期間卻自八十六年九月一日起至八十八年八月一二十一日，簽約日期發生於租賃關係發生之後，與常情不符，係被上訴人為規避不定期基地租賃之適用，而事後偽造。且該契約書之文字係出自同一人筆跡，包括立契約書人即兩造之簽名，與其他填載部分均屬同一人筆跡，該契約書上訴人之簽名顯非上訴人所為。另契約書立書人下方指紋經鈞院採集上訴人指紋，送法務部調查局比對，雖因印泥淤積，摸糊不清，無法辨識其紋線特徵，致無法鑑定，惟被上訴人不能證明係上訴人所按捺，即不能證明系爭契約書為真正。證人陳金卿為被上訴人之父親，其證詞已有偏頗，不可遽採。況證人賴陳金卿所稱：系爭契約書係上訴人持進房間捺指印後交付，惟系爭契約書上立約人之簽名已非上訴人所簽，而該指印經送鑑定不能證明係上訴人之指印，證人證詞即無可採。且證人賴陳金卿復陳證，簽約當時有證人陳樹林在場見聞，惟經鈞院傳訊證人陳樹林到庭陳證：其已否認見聞，是證人陳金卿之證詞，自無可採。
（二）被上訴人騰號上訴人之八十八年一月十六日，台中公益路郵局第三三號存證信函明載：「敬啟者：台端承租本人所有坐落台中市○○區○○段○○○○○號約一百五十坪…」等語，該存證信函明載上訴人係承租被上訴人之土地，即被上訴人亦自認兩造間之租賃關係為基地租賃關係，且被上訴人八十八年十月八日答辯狀理由二，亦自承上訴人係向其承租系爭土地約一百五十坪土地，做為搭建廠房使用，並檢附土地租賃契約書一份為憑，被上訴人亦自認本件係基地租賃無誤。
（三）查兩造於七十九年七月二十八日，簽訂之土地租賃契約書，租期自七十九年九月一日起至八十四年八月三十日止，嗣延長至八十六年八月三十一日止，期滿後上訴人仍續使用系爭基地及廠房，被上訴人並未表示反對，且繼續收每月租金肆萬元，兩造並未另訂契約，是不論系爭房之所有權及使用權歸屬於何人，兩造間之土地租賃契約，自應視為未定期限基地租賃契約。原訂租約之各項條款再無適用餘地，被上訴人自無從主張依原契約第七條第六款之約定，而認上訴人繼續使用系爭土地，應與被上訴人成立房屋租賃契約，或主張上訴人無權占有。又兩造間既只有基地建築之土地租賃契約，非有土地法第一百零三條規定之事由，出租人不得收回。被上訴人依民法第四百四十條及第四百四十三條定期房屋租賃之規定，主張終止契約，依法不生終止效力。
（四）又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係存在，如當事人間無相反之特約，則房屋所有權人將其房屋之一部供與他人使用，是為所有權人對於地上房屋使用收益之行使，此與單純基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。最高法院七十九年台上字第二六七八號判決參照。兩造原租約業已變成不定期租地建築契約，原約定條款自不再適，且原土地租約僅約定上訴人不得將土地一部或全部轉租與他人，並無特別約定承租人不得將房屋供他人使用，是本件上訴人將房屋之一部轉租予訴外人黃學盛，屬承租人就房屋使用收益之行為，並無違反租約，被上訴人主張依民法第四百四十三條規定終止契約，並依民法第四百五十五條之規定請求遷讓房屋，委無理由。
參、證據：請求傳訊證人陳樹林為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴人之上訴。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、兩造間所訂之房屋租賃契約第六條第一款及第四條第二款分別訂明：「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房屋或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍仍不支付時，甲方得終止契約」、「未甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其變相方法由他人使用房。」。查上訴人自八十七年七月一日起，即未依約給付租金，迨至八十七年九月間已積欠七至十月兩期四個月之租金壹拾陸萬元。嗣兩造雖於八十七年十月間達成調解，惟上訴人仍未繳納，且就八十七年十一月至八十八年二月份兩期四個月之租金壹拾陸萬元亦未給付，被上訴人乃於八十八年一月十六日，以存證信函催告上訴人給付，惟上訴人仍拒不給付，且上訴人復違反兩造約定，將房屋擅自轉租予訴外人黃盛學使用，被上訴人依民法第四百四十條、第四百四十三條之規定當然有權終止系爭房屋租約，並請求上訴人返還租賃物。
二、系爭房屋租賃契約書立契約人下方甲○○之指紋印，確係上訴人所捺之指紋，業據證人賴陳金卿到庭所證明，足證兩造間確有房屋租賃契約存在。證人陳樹林雖到庭陳證稱：其印象中並無陳金卿所指拿契約書至上訴人中用印一事，此乃事隔二年餘，證人記憶不清所致，不得因此即認系爭房屋租賃契約不存在。何況以兩造間之土地租賃契約關係，於八十六年八月三十一屆滿後，依土地租賃契約第七條第六款之規定，系爭房屋所有權及使用權已歸屬被上訴人，亦即上訴人已無繼續占有使用系爭屋之權利，此為上訴人所明知，但其仍繼續占有使用系爭房屋並繳納每月肆萬元之租金予被上訴，因此被上訴人同意上訴人繼續使用系房屋，亦足見兩告間確有房屋租賃契約存在。
三、退步言之，縱兩造間並無房屋租賃契約關係存在，惟依兩造之土地租賃契約第七條第六款：「…本約期滿後，地上廠房所有權、使用權歸甲方所有，乙方絕無異議」之約定，系爭未保存登記建物之事實處分權，亦已於八十六年八月三十一日該土地租賃契約屆滿時，歸屬被上訴人，亦即上訴人自八十六年九月一日起，即無占有使用系爭房屋之合法權源，如上訴人未向被上訴人承租系爭房屋，則被上訴人自得另依土租賃契約書第七條第六款之規定，本於事實處分權，請求上訴人履行契約遷讓系爭房屋予被上訴人。
四、系爭房租賃契約終止後，上訴人繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因，而得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，則被上人自得依不當得利之法則，訴請上訴人給付自本租約終止翌日起至上訴人交還房屋之日止，按月給付相當於租金肆萬元計算之金額。
五、上訴人積欠被上訴人八十七年十一月至八十八年二月份四個月租金壹拾陸萬元，爰依房屋定期租賃契約之租金給付請求權，請求上訴人給付上開租金及法定遲延利息。
六、縱認兩造間並無房屋租賃契約存在，而係土地租賃，惟依兩造於台中市南屯區調解委員會調解，並經鈞院於八十七年十一月三日核可之調解書記載，系爭土地租賃契約於八十八年八月三十一日，業已屆止，被上訴人自可請求上訴人返還租賃物，又按系爭房屋坐落於土地上，而房屋之使用與土地不可分離使用，兩造土地租賃契約屆滿，系爭房屋所有權、使用權亦歸屬被上訴人，上訴人並無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬於法有據。
參、證據：援用原審之立證方法並補提土地租賃契約書一份、並請求傳訊證人賴陳金卿、陳樹林。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人甲○○向被上訴人承租坐落台中市○○區○○段第一二五六地號土地上建物即門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號房屋（以下簡稱系爭房屋）使用，租賃期限自八十六年九月一日起至八十八年八月三十一日止。兩造並約定每月租金肆萬元，於每月壹日以前繳納。該租金每次應繳貳個月份，無任何理由不得拖延或拒納。詎自八十七年七月一日起，上訴人即未依約按時於每月壹日前繳納每期二個月份之租金捌萬元，迨至八十七年九月間已積欠七至十月兩期四個月份之租金壹拾陸萬元。嗣被上訴人雖於八十七年十月間，與上訴人調解成立，惟上訴人不僅未依調解內容於八十七年十一月十五日給付原告八十七年九、十月份該期之租金捌萬元，而僅給付貳萬元，且復未給付八十七年十一月至八十八年二月兩期共四個月份之租金壹拾陸萬元，原告乃於八十八年一月十六日，以存證信函催告上訴人於文到一星期內支付租金，惟竟不獲置理。
且原告復獲悉上訴人擅自違約將系爭廠房轉租予訴外人黃盛學使用，迫不得已，爰提起本件訴訟，並以起訴狀之送達對上訴人為終止租賃契約之意思表示。契約終止後，上訴人即應將系爭房屋交還，且系爭房屋為被上訴人所有，上訴人無權占有，依法亦應返還。為此，依據民法第四百五十五條、第七百六十七條前段、第一百七十九條等規定，聲明請求上訴人應將坐落台中市○○區○○段第一二五六地號土地上建物即門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號房屋全部遷讓交還被上訴人，並給付被上訴人自八十八年五月十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月以新台幣肆萬元計算之金額，及給付被上訴人壹拾陸萬元租金及自八十八年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行（原審依職權為假執行宣告）等語。
二、被上訴人則以：兩造間之租賃關係為土地租賃關係，而非房屋租賃關係，且兩造間之土地租賃關係，為不定期基地租賃，被上訴人自無依該不存在之房屋租賃契約，請求上訴人給付租金及依民法百四十條及第四百四十三條定期房屋租賃之關係，主張終止房屋租賃契約之餘地。上訴人並未與被上訴人於八十六年九月一日簽訂房屋租賃契約，被上訴人於原審所提之「房屋租賃契約書」上，甲○○之簽名及指印均非上訴人所有，而係他人所偽造，上訴人否認其真正，被上訴人依法應舉證證明該契約書之真正。且系爭房屋為上訴人所興建，其所有權屬上訴人所有，上訴人自得合法占有使用，被上訴人起訴主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有，而依物上請求權請求上訴人遷讓，及依不當得利法則請求上訴人給付相當於租金之不當得利，顯無理由等語，資為抗辯。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件被上訴人於原審起主張上訴人向其承租系爭門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號房屋，惟未依約給付租金，並違反約定轉租予他人，其乃依法終止兩造間之房屋租賃契約，並依租賃物返還請求權及所有權物上請求權請求上訴人遷讓系爭房屋，並依房屋租賃契約請求上訴人給付租金壹拾陸萬元與遲延利息，及依不當得利法則請求上訴人自八十八年五月十五日起至遷讓交付房屋日止，按月給付被上訴人相當於租金肆萬元之不當得利，惟上訴人業已否認被上人主張之事實，是被上訴人就兩造間有定期房屋租賃契約存在之事實，及就系爭房屋有所有權之物上請求權存在，自應負舉證責任。經查：
（一）被上訴人主張兩造就系爭房屋訂有定期租賃房屋契約之事實，固提房屋租賃契約書一份，並舉證人賴陳金卿及陳樹林為證，惟上訴人業已否認該契約書之真正，且經本院採集上訴人指紋送請法務部調查局比對，系爭房屋租賃契約書上「立契約人（乙方）名下之指紋印」，因印泥淤積，模糊不清，無法辨識其紋線特徵，致無法鑑定，有法務部八十九年八月八日（八九）陸字第八九０五八二七九號函文一件在卷可參。又被上訴人所舉證人賴陳金卿到庭陳稱：「（系爭房屋租賃契約）是我女兒陳美琴寫的，書寫之後我拿去找上訴人蓋章，他告訴我沒印章，我告訴他如沒印章可蓋指紋，上訴人將契約書拿進去房間蓋，蓋完後交給我，是因房屋租期到了，我們才寫契約書。本件契約書是因上訴人原來租地，土地契約期滿上面之房屋為被上訴人所有，因甲○○要繼續使用房子，才簽房屋租賃契約書。」等語（詳參本院八十九年四月十四日準備程序筆錄），然證人賴陳金卿為被上訴人之父親，關係密切，其證詞難免偏頗，況且被上訴人提出之兩造房屋租賃契約書訂於八十七年五月三十一日（見原審卷附契約書），而被上訴人提出之調解書（原審卷第十三頁，兩造於八十七年十月二十一訂立）、存證信（原審卷第十四頁，被上訴人於八十八年一月十六日發），均明示兩造係訂立「土地租賃」，依被上訴人事後明示之表示，竟與房屋租賃有異，亦可認為若無其他佐證，尚難遽以賴陳金卿之陳述即為有利於被上訴人之認。再被上訴人主張證人賴陳金卿攜帶系爭房屋租賃契約書予上訴人蓋章時，有證人陳樹林見聞該情事，惟經本院傳訊證人陳樹林到庭陳證：「與兩造為朋友關係」、「（提示爭房屋租賃契約書），沒見過，當事人的租約糾紛，我並不清楚。」、「有在上訴人家中見過賴陳金卿，但印象中沒有看過賴陳金卿拿契約書讓甲○○簽名」等語（詳參本院八十九年十月三十一日準備程序筆錄），是證人陳樹林並未見聞證人賴陳金卿所陳之蓋章過程，被上訴人指稱：系爭房屋租賃契約書上訴人有捺指紋印簽名，且陳樹林有見聞之事實，顯不可採。按被上訴人既無法舉證證明，系爭房屋租賃契約書上「立契約書人甲○○簽名之指紋印」為上訴人所為，上訴人抗辯其未與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，自屬可採。又依被上訴人於八十八年一月十六日，寄予上訴人之台中公益路郵局第三三號之存證信函，其內容載有：「敬啟者：台端承租本人所有坐落台中市○○區○○段○○○○○號約一百五十坪…」等語（詳原審卷第十四頁），明白表示上訴人係承租被上訴人所有之土地；且兩造於八十七年十月二十一日，在台中市南屯區調解委員會成立之調解，其調解內容亦載：「對造人（即上訴人）向聲請人（即被上訴人）承租坐落台中市○○區○○段第一二五六地號土地，租賃期間自民國八十六年九月一日至八十八年八月三十一日，每月租金新台幣肆萬元整，因對造人積欠租金迄今未付致兩造發生租賃契約糾紛事件…，」（詳參原番卷第十三頁）等語，該調解書亦載明上訴人係向被上訴所承租土地使用，是上訴人辯稱：兩造間僅有土地租賃契約，而無房屋租賃關係，應屬可採。被上訴人就兩造間訂立定期房屋租賃之事實，未能舉證證明，其主張上訴人向其租賃系爭房屋，自不可採。上訴人既未向被上訴人承租系爭房屋，被上訴人主張上訴人遲交房屋租金達二期以上，且將部分房屋違法轉租予訴外人黃學盛，因而主張依民法第四百四十條第二項規定及四百四十三條規定終止兩造間之房屋租賃契約，顯屬無據。
（二）又被上訴人於原審起訴主張系爭門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號房屋為其所有，惟其未提任何證據證明，且上訴人抗辯系爭房屋，係上訴人於七十九年九月一日，向被上訴人承租坐落台中市○○區○○段第一二五六地號面積約一百五十坪土地後所興建之未保存登記建物之事實，為被上訴人所不爭執，系爭房屋既為上訴人所建造，自由上訴人原始取得。按不動產物權依法律行為而取得、喪失及變更者，非經登記不生效力。本件房屋之所有權，為上訴人原始取得，惟其未辦理保存登記，自無法移轉登記予被上訴人，是被上訴人主張其為所有權人，顯不可採。又被上訴人主張兩造所立八十六年八月三十一日期滿之土地租賃契約第七條第六款有：「…本約期滿後，地上廠房所有權使用權歸甲方所有，乙方絕無異議」之約定，系爭未保存登記建物之事實處分權，業已歸屬於被上訴人，被上訴人自得依物上請求權請求上訴人返還云云。惟查：兩造就系爭房屋所在之土地，先於七十九年九月一日訂約，於八十四年八月三十一日屆滿，惟於期滿後，兩造另行合意約定土地租賃契約延長兩年，即自八十四年九月一日至八十六年八月三十一日期滿，而該契約第七條第六款確有：「…本約期滿後，地上廠房所有權使用權歸甲方所有，乙方絕無異議」之約定，固上訴人所不爭執，並有被上訴人所提之土地租賃契約書一份在卷可參，然兩造間之土地租賃契約於八十六年八月三十一日期滿後，被上訴人並未取回土地，上訴人亦未將房屋交付予被上訴人，而係由上訴人繼續使用系爭土地及房屋，並繼續繳納租金至八十七年六月間，至直八十七年七月以後方遲交租金之情事，為被上訴人所不爭執，按系爭土地租賃契約於八十六年八月三十一日期滿後，兩造未訂立新的土地租賃書面契約，而由上訴人繼續占有系爭土地使用，並續繳租金，上訴人亦未為反對之表示，顯見兩造於八十六年九月一日起，就系爭土地業已成立不定期限租賃，兩造以往之定期賃契約即不存在，其原租約中所有各項條款，即再無適用餘地。是被上訴人自無再依兩造已失效之定期土地租賃契約第七條第六款：「…本約期滿後，地上廠房所有權使用權歸甲方所有，乙方絕無異議」之約定，主張系爭房屋之事實處分權業已歸屬其所有，而認上訴人占有系爭房屋，為無權占有。另兩造於八十七年十月二十一日下午二時在台中市南屯區公所四樓調解室，就系爭土地租賃成立調解，其內容為上訴人向被上訴人承租坐落台中市○○區○○段第一二五六地號土地，租賃期間自民國八十六年九月一日至八十八年八月三十一日，每月租金新台幣肆萬元整，因對造人積欠租金迄今未付，致兩造發生租賃契約糾紛事件，…經調解成立…」等語，調解書既載明兩造就系爭土地之租賃期間，約定為八十六年九月一日至八十八年八月三十一日，顯見兩造於調解時，均已同意，將兩造間原有之不定期土地租賃契約，合意改訂為定期土地租賃無誤，是上訴人抗辯兩造間所存在之土地租賃契約為未定期限土地租賃，雖不足採，惟兩造間之不定期土地租賃租期雖改為定期，然其未載明原訂之定期租賃契約條款可予沿用，是兩造間雖有定期土地租賃契約，惟原已屆至失效之定期土地租賃契約各項條款，因兩造無特別約定，自無再予適用之餘地，是被上訴人主張依兩造於八十七年十月二十一日，合意改定之定期土地租賃契約，原八十六年八月三十一日屆至之租賃契約條款，應再予適用，自不可採，被上訴人依此主張其於八十八年八月三十一日已取得系爭房屋之事實處分權，上訴人應將系爭房屋交由被上訴人任意收益處分，顯無理由。
（三）按系爭房屋既為上訴人所有，被上訴人並未取得事實處分權，是上訴人占有系爭房屋使用，有合法權源，自屬有權占有。被上訴人主張上訴人無權占用其所有之系爭房屋，有不當利之情事，自無可採。又兩造間既無定期房屋租賃契約，被上訴人起訴主張兩造間訂有定期房屋租賃契約，上訴人積欠其房屋租金壹拾陸萬元，亦無足採。
四、綜上所述，兩造於被上訴人起訴時，就系爭房屋既無定期房屋租賃契約存在，而僅有定期土地租賃契約存在，被上訴人主張上訴人積欠房屋租金達兩期以上，且有違法轉租房屋之情事，因而依民法第四百四十條第二項、第四百四十三條規定，主張終止房屋定期租賃契約，並依民法第四百五十五條之租賃物返還請求權請求上訴人返還租賃物及依租金請求權請求上訴人給付房屋租金壹拾陸萬元及遲延利息，於法無據，不應准許；又系爭房屋為上訴人建造原始取得之未保存登記建物，非屬被上訴人所有，且被上訴人對系爭房屋亦無事實處分權存在，上訴人占有系爭房屋為有權占有，被上訴人起訴主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋受有利益並致其受有損害，而依民第七百六十七條所有權人物上請求權請求上訴人返還系爭房屋，並據民法第一百七十九條規定，請求上訴人自八十八年五月十五日起至返還房屋日止，按月給付相當於肆萬元租金之損害金，亦無理由，應併予駁回。原審判命上訴遷讓房屋並如數給付租金並附加利息及相當於租金之損害金，並定房屋履行期間及依職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結果不生影響，爰不一一贅述。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 六 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
審判長法官 王 銘法 官 林 學 晴法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 四 月 六 日
法院書記官