臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度簡上字第四二一號
上 訴 人 丁○○
丙○○共 同訴訟代理人 林春榮律師被上訴人 甲○○ 住臺訴訟代理人 陳廷獻律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月四日本院台中簡易庭八十八年度中簡字第四三四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決所載相同茲予引用外，補稱：
（一）本件由上訴人等出資興建之系爭建物，兩造約定應以被上訴人為起造人，而其原有之建造執照亦係以被上訴人為起造人，足知兩造係因被上訴人已申請出在系爭土地上建築房屋之建造執照，始約定即使由上訴人出資興建，亦須以被上訴人為起造人。再揆諸系爭租約第五條規定建築施工期限自簽約日起，六個月內完成，完全無預留申請建造執照之期間，此乃被上訴人之代理人曾美津於簽約時即保證「其原申請之建造執照，只要隨便搭個寮仔，立即可回復其效力」云云之最有力證據。
（二）依被上訴人在原審所提土地租賃契約之記載，上訴人丁○○係就臺中市○○區○○段第八十八號面積○．一五三九公頃土地與被上訴人訂立租賃契約，租期五年，被上訴人僅提供土地，丁○○則以自己之費用負責興建房屋，該屋雖應以被上訴人為起造人，但於租期屆滿後始歸被上訴人所有，被上訴人於房屋建築完成後，以其係起造人身分而持向地政事務所辦理建物第一次登記，已有違約情事，且其與丁○○間係直接當事人，無土地法第四十三條之適用，故不得以被上訴人已以非法之手段登記為所有權人，即指土地租賃契約已及於地上之建物。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，若僅承租土地者，依同法第一百零五條準用第九十七條，則以土地之法定地價計算之。查系爭土地自民國（下同）八十六年七月一日起之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）七千三百五十二元，此有地價證明書可稽，被上訴人並未申報地價，依平均均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，故該土地之法定地價為每平方公尺五八八一．六元，以一五三九平方公尺計算，總價為九百零五萬一千七百八十二．四元，若以最高額度計算，被上訴人每年所得獲取之租金不得逾九十萬五千一百七十八元，而丁○○花費上千萬元以建屋，五年後之產權歸屬被上訴人，故被上訴人每年從房屋中已獲得二百萬元以上之利潤，顯已逾租金最高限度九十萬五千一百七十八元，被上訴人依法自無權再向丁○○收取其他租金，其竟以丁○○積欠八十七年十月至十二月之租金七十六萬八千零七十五元而提起本件訴訟，依法顯屬無據。
（三）次按「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租」，土地法第九十九條定有明文。縱令丁○○興建房屋之支出不能抵付租金，惟被上訴人於租期屆滿後既無償取得該房屋之所有權，則於審酌土地法第九十七條租金數額時，自應一併衡量，應以法定地價百分之二計算之，即每年不得高於十八萬一千零三十五．六元，每月不得高於一萬五千零八十六．三元，被上訴人所得收受之擔保金不得高於三萬零一百七十二．六元，惟丁○○於簽約時交付被上訴人保證金高達三百萬元，此有該契約可證，顯已逾擔保金最高限度，上訴人依土地法第一百零五條準用第九十九條第二項規定，亦得據以抵充以後之租金，經抵充後，丁○○在租期屆滿前，已無再付任何租金之義務，被上訴人竟認上訴人丁○○有積欠租金，亦屬無據。
（四）再按超過法定最高租金數額者，出租人固無請求權，但承租人仍任意予以給付者，則無不當得返還請求權，若基於契約之約定，以擔保金折抵以後之租金，則非承租人任意之給付，承租人於租期屆滿後，得請求返還；縱在租賃期限內，亦得主張抵扣以後之租金。上訴人丁○○簽訂契約時既給付擔保金三百萬元予原告，而上訴人每月得請求之租金數額不得逾一萬五千零八十六‧三元，法定二個月之擔保金為三萬零一百七十二‧六元，第一年以契約抵充之租金為十五萬零八百六十三元，尚餘二百八十一萬八千九百六十四‧四元，顯足以抵充被上訴人在本件之依法得請求之數額，被上訴人自已無請求權。
（五）上訴人丁○○雖於八十六年十二月四日、八十七年一月十九日與訴外人婁台生、乙○○分別就部分建物訂立租賃契約，惟係事前徵得被上訴人之同意始為之，且被上訴人縱未事前同意，惟其於八十八年三月九日所提答辯狀已自認「原告代理人曾美津於民國八十七年二月十一日、十二日，與己○○先生、乙○○先生及婁台生先生及被告之一丁○○先生達成協議合致，並經切結，由被告授意其轉租之相對人開立支票交予原告」（見一審卷第四十五頁），則被上訴人於八十七年二月十二日亦已同意上訴人丁○○所為轉租行為，且乙○○、婁台生係依上訴人丁○○之指示將本應給付上訴人之租金逕行交付被上訴人，當被上訴人受領，對上訴人亦已發生清償之效力，是被上訴人竟以上訴人有欠租行為，顯非實在。又兩造與訴外人乙○○共同於八十七年二月十二日所簽立之補充條款並無「八十八年三月一日起，改由乙○○擔任承租人，上訴人退出承租人地位」之記載，而僅約定兩造租期屆滿日由乙○○逕行將房屋點交予被上訴人。且被上訴人（上訴人誤載為「上訴人」）既自認其共同簽立補充條款，自已於八十七年二月十二日承認上訴人將房屋出租予乙○○之行為，自不得再以上訴人違法轉租而終止租約，是被上訴人一再主張自八十八年三月一日起，上訴人已非承租人及上訴人有違法轉租行為等事實，自屬無據。
（六）最高法院五十四年台上字一五二八號判例係就市場攤位之租賃而表示其法律上見解，而本件純屬土地租賃，自無該判例之適用，被上訴人竟依該判例而指本件無土地法第九十七條租金最高數額之限制，顯非可採。又房屋分為供人居住及供其他用途之用，土地法第九十四條至第九十六條係就僅供人居住之房屋作規範，至第九十七條至一百零一條，則規範所有之房屋，此由最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨可知，蓋判例係稱「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條．．．之拘束」，而非稱「土地法第九十七條僅適用於供人居住之房屋，本件既供市場攤位之用，自不受該條之拘束」及最高法院七十二年度台上字第二八三號判決更稱「市場攤位租賃為房屋租賃之一種」等可知。而租用基地建築房屋，依同法第一百零五條規定，既僅準用第九十七條、第九十九條及第一百零一條，而不包括第九十四條至第九十六條，則所建築之房屋，自將供人居住及供其他商業用途者均包括在內。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提設計平面圖二張、使用執照影本乙件、地價證明書乙份為証。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決所載相同茲予引用外，補稱：
（一）按建物之建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，並向地政機關申請建物第一次測量後，再提出使用執照及建物測量成果圖申請所有權第一次登記，而該一登記，具有絕對之效力，此為建築法第七十條第一項及土地登記規則第七十三條第一項、土地法第四十三條所明定。本件上訴人在租賃土地上所承建之地上第一層（四○六‧八三平方公尺）、第二層（二六六‧○二方公尺）建物，依約既係以被上訴人為起造人申請建造執照及使用執照，顯見兩造在締約當時，即已就該第一、二層建物建造完成後所有權之歸屬，約定歸屬於被上訴人所有。否則，上訴人丁○○豈肯協同將之登記為被上訴人所有。此從本件租賃契約第九條所定「‧‧‧乙方（指上訴人丁○○）由代表人丁○○負責承租承建，磊鉅汽車公司合作使用，不得再轉租或供他人使用，，否則視為違約，甲方（指被上訴人）『得隨時收回自用』，乙方不得異議」之內容，可得明證。上訴人丁○○謂：伊以自己費用所承建之房屋，雖以被上訴人為起造人，但應於租期屆滿後始歸被上訴人所有，被上訴人竟於房建築完成後，即以起造人之身分向地政關辦理建物第一次登記，已有違約，且無土地法第四十三條之適用云云，顯然故意扭曲租賃契約之真義，自無足採。又本件租賃契約之標的物，既包含被上訴人原有土地一五三九平方公尺及既有之地下建物（一一一八‧七四平方公尺）暨由上訴人丁○○依約出資興建之地上第一層（四○六‧八三平方公尺）、第二層（二六六‧○二平方公尺）之建物，則其租賃之標的物，顯非僅限於被上訴人原有之地下建物或僅土地一項，則其租金之計算，自不在土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」條款之限制。況市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此特殊利益在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所定房租及地租最高限制之約束，亦經最高法院五十四年台上字第一五二八號判例釋示在案。本件上訴人所承租之前開土地及房屋，位處台中市最繁華之公益路二段之商業地區，上訴人丁○○不僅在其承租之商店得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付之租金不僅為使用該商店之對價，且包括此特殊利益在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，依前開判例所釋，其租金自不受土地法土地法第九十七條所定最高限制之約束，此從上訴人違約轉租與訴外人乙○○及婁台生部分之月租金共高達四十二萬元（乙○○部分月租金三十五萬元，婁台生部分月租金七萬元），即可得明證。茲上訴人所謂被上訴人所得獲取之租金，不得超過土地法第九十七條所定最高租金之限制云云，亦顯與法不合。又上訴人在租賃土地上所承建之房屋，其所有權本歸屬於被上訴人所有，已有如前述，則其所花費之建築費用若干，本在其承租利益之全部估算範圍之內，自不能因被上訴人依約可收回該一房屋，而謂被上訴人另受有該一房屋之利益，而可主張與原約定之租金互為抵銷。故其所謂被上訴人每年可從收受房屋利益中獲取二百萬元以上，已逾最高租金限度九十餘萬元，依法自無權再向上訴人丁○○收取其他租金云云，亦顯非的論。
（二）上訴人丁○○在簽約時所給付被上訴人之三百萬元係履約保證金並非押租金。況該保證金業經雙方依約抵付其第一年之租金，並經被上訴人將所餘之二十萬元退還丁○○，此有其收受該一退還餘額之單據乙紙可憑。茲上訴人就該已不存在之保證金主張依土地法第九十九條之規定抵充未給付之租金云云，亦無可採。
（三）又被上訴人於八十八年三月九日在原審所提出之答辯中所陳「原告代理人曾美津於民國八十七年二月十一日、十二日，與己○○先生、乙○○先生及婁台生先生及被告之一丁○○先生達成協議合致，並經切結由被告授意其轉租之相對人開立支票交與原告」乙節，係在被上訴人獲悉丁○○違約轉租，並由丁○○囑由原租賃介紹人己○○先生從中斡旋，而由兩造與婁台生、乙○○各三方協議，八十八年三月一日起，將原由丁○○違約轉租與婁台生及乙○○之部分建物，改由原告為出租人，並約定此後婁台生、乙○○之租金，應逕行給付與原告，被告丁○○則自八十八年三月一日退出原租賃關係而言。茲上訴人竟以被上訴人此一陳詞，扭曲為被上訴人已在八十七年二月十二日同意轉租，並由丁○○指示乙○○及婁台生將本應給付與上訴人之租金逕行交付被上訴人，並已發生清償之效力云云，要無可取。添
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提被上訴人退還上訴人丁○○保證金餘額二十萬元之單據影本乙紙為証，並聲請傳訊證人乙○○、己○○。
理 由
一、本件被上訴人主張：上訴人丁○○於八十四年五月二十日承租伊所有之坐落臺中市○○區○○段○○○號面積○‧一五三九公頃之土地，含地下建物使用，約定租期自八十四年六月十七日起至八十九年六月十六日止，共計五年，租金第一、二年每坪每月五百元，第三、四年每坪每月五百五十元，第五年每坪每月六百零五元，其給付方式為第一年一次付清，第二年起每月開立即期支票於到期前日給付，並由上訴人丙○○為連帶保證人。詎上訴人丁○○除依約給付租金至八十七年九月份外，其餘八十七年十月份起至八十八年二月份之租金共計一百十二萬六千五百十元，均未依約給付。其中八十七年十月份至十二月份之租金經被上訴人催告上訴人於同年十二月十六日以前清償，上訴人仍不於期限內清償，爰本於租賃契約及連帶保證之法律關係，先請求上訴人二人給付前開三個月份之租金七十六萬八千零七十五元，及自八十七年十二月十七日起算之法定遲延利息等情。
二、上訴人則以：（一）被上訴人與上訴人丁○○於訂立系爭租賃契約時，曾向丁○○承諾其可使用被上訴人原有之建造執照建築地上物，但被上訴人之建造執照已逾五年有效期，致使上訴人丁○○須重新申請，直至八十四年七月二十六日，始請准建造執照，而受有一個月又十日之地租損失計三十萬六千六百六十七元，應准與本件租金抵銷。（二）又上訴人丁○○於八十七年一月十九日，將承租地上之一層樓約四百五十坪鐵架屋經被上訴人同意後轉租與訴外人乙○○，其租期自八十七年三月一日起至八十九年五月三十一日止。原告之母曾美津竟於八十七年十二月十七擅自出面向訴外人乙○○收取自八十八年三月一日起至八十九年五月三十一日止之租金，再扣除同期間上訴人丁○○應給付被上訴人之地租及扣除訴外人乙○○交付之七十萬元押租金，僅將餘額四十萬二千三百八十九元交付被告。是被上訴人既扣取前開七十萬元押租金，並預收自八十七年十二月十七日起至八十九年六月十六日止每月二十五萬三千元之租金，算至八十九年六月十六日租期屆滿時，前開押租金部分所生利息為八萬二千零九十四元五角，預收租金部分所生利息為二十九萬二千零三元，應准與本件租金抵銷。（三）被上訴人之母曾美津曾向乙○○聲稱上訴人丁○○對地下室未花錢裝設不必給付每月五萬元租金予伊，致伊損失自八十七年三月一日起至八十九年五月三十一日止之租金共一百三十五萬元，應准與原告之租金互相抵銷。（四）系爭租賃契約為基地租賃，依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，系爭土地自八十六年七月一日起之公告地價為每平方公尺七千三百五十二元，被上訴人並未申報地價，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，故該土地之法定地價為每平方公尺五八八一．六元，以一五三九平方公尺計算，總價為九百零五萬一千七百八十二．四元，若以最高額度計算，被上訴人每年所得獲取之租金不得逾九十萬五千一百七十八元，而上訴人丁○○花費上千萬元以建屋，五年後之產權歸屬被上訴人，故被上訴人每年從房屋中已獲得二百萬元以上之利潤，顯已逾租金最高限度九十萬五千一百七十八元，被上訴人依法自無權再向上訴人丁○○收取其他租金。（五）縱令上訴人丁○○興建房屋之支出不能抵付租金，惟被上訴人於租期屆滿後既無償取得該房屋之所有權，則於審酌土地法第九十七條租金數額時，自應一併衡量，應以法定地價百分之二計算之，即每年不得高於十八萬一千零三十五．六元，每月不得高於一萬五千零八十六．三元，則被上訴人所得收受之擔保金，依土地法第九十九條之規定，即不得高於三萬零一百七十二．六元，惟上訴人丁○○於簽約時交付被上訴人保證金高達三百萬元，顯已逾擔保金最高限度，上訴人依土地法第一百零五條準用第九十九條第二項規定，亦得據以抵充以後之租金，經抵充後，丁○○在租期屆滿前，已無再付任何租金之義務等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張上訴人丁○○於八十四年五月二十日承租伊所有之坐落臺中市○○區○○段○○○號面積○‧一五三九公頃之土地，含地下建物使用，約定租期自八十四年六月十七日起至八十九年六月十六日止，共計五年，租金第一、二年每坪每月五百元，第三、四年每坪每月五百五十元，第五年每坪每月六百零五元，其給付方式為第一年一次付清，第二年起每月開立即期支票於到期前日給付，並由上訴人丙○○為連帶保證人，八十七年十月至十二月間，兩造間就系爭土地之租賃關係仍存在，上訴人並未實際給付被上訴人該三個月份之租金等情，業經提出兩造間之土地租賃契約書、存證信函均影本各乙份為證，並為上訴人所不爭，自屬真實。
四、上訴人雖以前開情詞置辯，惟查：
（一）系爭土地租賃契約書並未明文約定，保證承諾上訴人可使用被上訴人原有之建造執照建築地上物，此有該土地租賃契約書乙份在卷可稽。上訴人雖主張依系爭租賃契約第五條規定「建築施工期限自簽約日起，六個月內完成」，完全無預留申請建造執照之期間，已足以證明被上訴人有為上開承諾。然前開契約條文亦可解釋成兩造於約定建築施工期限時，已將申請建造執照之期間考量在內，故未預留申請建造執照期間，是僅據前開契約條文尚不足以推定被上訴人有為上開承諾。上訴人復未能另行舉證證明兩造確有此約定，是其辯稱被上訴人之建造執照已逾五年有效期，致使其不得不重新申請建造執照，直至八十四年七月二十六日，始請准建造執照，而受有一個月又十日之地租損失計三十萬六千六百六十七元，應准與本件租金抵銷云云，顯無足採。
（二）戊○○○○於原審結證稱：「‧‧‧丁○○說其原來合作之磊鉅汽車已經呈現虧損，希望虧不要那麼大，能將租來之不動產轉租，要我與原告（指被上訴人）溝通商量，要他們同意轉租予婁台生與乙○○，結果原則上原告（指被上訴人）同意，才寫下此補充條款，丁○○原來先將部份之租賃物轉租予婁台生，之後再把部分之租賃物轉租予乙○○，他自己的部分都沒有了，全部轉租給他們二人，等於是丁○○將其租賃權轉讓予婁台生與乙○○，以後他自己沒有再使用租賃物」等語（見原審卷頁一一○）；證人乙○○亦於原審結證稱：「‧‧‧八十七年二月十一日三方同意轉租，說從第二年即八十八年三月一日才由原告每月收二十五萬元租金，丁○○是二房東收十萬元租金，七十萬元押租金由丁○○拿走未拿給原告（指被上訴人），但言明以後要扣抵以後之租金，第二年之租金我都有付‧‧‧」「問：八十七年二月十一日訂立契約之真意為何？」「答：即丁○○退出租賃之關係，但每月再給付他十萬元‧‧‧因為他原向原告每月租二十五萬三千元，我向丁○○租三十五萬元，故每月再補賠丁○○九萬七千元」等語（見原審卷頁一一一），並於本院結證稱：「我租用系爭房屋是與上訴人談的，是在我裝潢時被上訴人來阻止，我才知道房屋是被上訴人的，我的租金第一年是交給上訴人，因不得轉租，我才於協調後交給被上訴人甲○○，是依協調內容處理，與在原審時陳述相同」等語。顯見自八十八年三月一日起，上訴人丁○○與被上訴人間就系爭土地之租賃關係及丁○○與訴外人乙○○間就系爭土地上一層樓建物之租賃關係，已合意終止，轉由被上訴人與乙○○就前開建物建立新的租賃關係，因此乙○○方逕行將租金交付予被上訴人，而由於丁○○原係以較高之租金轉租予乙○○，乙○○尚須補貼其每月九萬七千元，惟可以丁○○原收取之七十萬元押租金扣抵。而戊○○○○、乙○○與被上訴人並無親屬、僱傭關係，衡情其等不致干冒偽證罪責到庭作不實之證詞，其證言應可採信。是上訴人主張被上訴人擅自向乙○○收取八十八年三月一日起至八十九年五月三十一日止之租金後，扣取七十萬元押租金及自八十七年十二月十七日起至八十九年六月十六日止每月二十五萬三千元之租金，前開押租金及預收租金所生利息，應准與本件租金抵銷云云，實不足採。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。是上訴人主張被上訴人之母曾美津曾向訴外人乙○○聲稱上訴人丁○○對地下室未花錢裝設不必給付每月五萬元租金予伊，致伊損失租金共一百三十五萬元等情，應由上訴人負舉證之責，惟上訴人並未能舉證以實其說，其主張該筆損失應准與本件租金抵銷云云，即不足採。
（四）按基地租賃係指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。是承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，此有最高法院三十九年度台上字第一三一三號判例可資參照。查兩造間之土地租賃契約書第八條約定「申請建物建築執照係以甲方（出租人）名義興建，乙方（承租人）出資，租約期滿，該建物產權無條件歸甲方所有，乙方不得提出任何主張和補償要求」，有該土地租賃契約書附卷可稽。是兩造於訂立系爭租約時，已約明房屋所有權仍屬於被上訴人，上訴人不過代為出資建築房屋，揆諸前揭判例，系爭租約顯非土地法所規範之基地租賃契約，其租金額度自不受土地法第九十七條第一項、第九十九條之限制。上訴人雖主張依前開契約書條款之約定，前開建物雖以被上訴人為起造人，但於租期屆滿後始歸被上訴人所有，被上訴人於房屋建築完成後，以其係起造人身分而持向地政事務所辦理建物第一次登記，已有違約情事云云。惟按申請建物所有權第一次登記，除應提出使用執照及建物測量成果圖外，如申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，土地登記規則第七十三條第一項第二款定有明文。是如上訴人所言屬實，兩造理應另外書立有移轉契約書或其他證明文件，以便上訴人申請該建物所有權第一登記，使該建物所有權於系爭土地租期屆滿前仍歸上訴人所有，然上訴人並未提出前述證明文件以實其說，顯見兩造於訂立系爭租約時，即已約明建物所有權仍屬於被上訴人無疑，而所謂「租約期滿，該建物產權無條件歸甲方所有」，非指租約期滿產權才歸甲方所有，而係強調甲方取得產權係「無條件」，此自其下文「乙方不得提出任何主張和補償要求」即可得知。又按土地法第九十四條規定，城市地方應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。為免政府所建之房屋，不足人民承租使用，故同法第九十七條復規定，非由政府建築之城市地方房屋，租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，藉以保護無房屋居住之弱勢房屋承租人。而此一規定，於租用基地，建築房屋，亦準用之，同法第一百零五條定有明文。是縱認系爭租約為基地租賃，然本件依前開土地租賃契約書所載，當初原告係出租上開土地予被告，建造建物，供開立磊鉅汽車公司之用，且於建物建造完成後，係供作營業用，並未作為住家使用，業為兩造所不爭執。顯見被告租用上開土地所蓋之建物，係供營業用，並非建築房屋，供人民承租居住。準此，上開土地之租金自不受土地法第九十七條規定之限制。同理，自亦無同法第九十九條有關擔保金規定之適用，要屬當然。則綜上所述，上訴人辯稱系爭租賃契約為基地租賃，其租金應受土地法第九十七條之限制，而上訴人丁○○花費上千萬元以建屋，五年後之產權歸屬被上訴人，故被上訴人每年從房屋中已獲得二百萬元以上之利潤，顯已逾租金最高限度九十萬五千一百七十八元，被上訴人依法自無權再向上訴人丁○○收取其他租金云云，即屬無據。上訴人另辯稱上訴人丁○○於簽約時交付被上訴人之保證金高達三百萬元，顯已逾土地法第九十九條所定擔保金之最高限度，上訴人依土地法第一百零五條準用第九十九條第二項規定，亦得據以抵充以後之租金云云，亦無理由。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人積欠八十七年十月份至十二月份之租金七十六萬八千零七十五元，為可採。從而被上訴人本於租賃契約及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付租金七十六萬八千零七十五元，及自八十七年十二月十七日起算之法定遲延利息，並依職權宣告假執行等情，為有理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌並不影響判決結果，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 廿八 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
審判長法官 吳惠郁
法官 王金洲法官 廖穗榛不得上訴中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日~B法院書記官