臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第一二○八號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○
蘇俊維律師被 告 甲○○ 住臺中訴訟代理人 黃呈利律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文於原告給付新臺幣柒拾肆萬零肆佰柒拾元及至第七商業銀行辦理後開房屋及土地第一順位本金最高限額陸佰萬元之抵押債務人名義變更之同時，被告應將坐落臺中市○區○○○段第八五七號、地目建、面積八十六平方公尺土地，及其地上建物即建號第七四七號、門牌號碼臺中市○區○○路一段二三七巷五弄廿四號∣十九號鋼筋混凝土造住商用、面積共計一七三．六四平方公尺之三層樓房一棟，遷讓交付與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬陸仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣柒拾肆萬零肆佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落臺中市○區○○○段第八五七號、地目建、面積八十六平方公尺土地，及其地上建物即建號第七四七號、門牌號碼臺中市○區○○路一段二三七巷五弄廿四號∣十九號鋼筋混凝土造住商用、面積共計一七三．六四平方公尺之三層樓房一棟，遷讓交付與原告。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：坐落臺中市○區○○○段第八五七號建地八十六平方公尺及其地上建號
第七四七號建物即臺中市○區○○路一段二三七巷五弄廿四∣一九號鋼筋混凝土造住商用三層樓房一棟（下稱系爭房屋及土地）為被告所有，被告於八十六年十一月十三日作價新臺幣（下同）七十四萬零四百七十元及承受抵押權設定其債務之條件出賣與原告，並已於八十六年十二月廿七日辦理所有權移轉登記。惟被告將系爭房屋出售迄今已逾年餘，仍未交付，且經原告於八十七年十二月廿四日以郵局存證信函催告於文到二十日內履行，仍無效果，爰依買賣法律關係及民法第三百四十八條第一項前段提起本訴以保權益。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告辯稱兩造間移轉系爭房屋及土地所有權之行為係為讓與擔保性質，所為買賣為通謀虛偽云云，其所據無非為訴外人趙文寬與蔡東沛於八十七年四月卅日所簽定之協議書第三條前段所載「甲方得於本協議簽訂後三個月內銷售前揭不動產，以抵償債務」，惟雖有此約定，然該協議為八十七年四月卅日所作，自簽約次日起三個月，訴外人趙文寬可出售不動產以抵償債務之期限在八十七年七月卅一日即已屆滿，故依該條後段之約定「逾期未售出則乙方應就各項不動產之淨值承受，甲乙雙方不得異議」，訴外人趙文寬於此條件成就後，顯不得再主張渠仍有出售該不動產之權，或原告需無限期容忍其遲遲無法出售系爭不動產以清償債務，亦不願搬遷使原告取得占有之義務；況前揭該條後段既約明於訴外人趙文寬逾期無法出售系爭不動產後，即應由他方承受，於今即不得昧於約定，砌詞辯稱系爭不動產純為擔保而無代物清償之情事。
（二）再依前揭協議書第四條所載「甲方應於簽約日起一個月內遷出及終止所有租約，並負擔銀行貸款利息、滯納金、稅金等費用，遷出後則由乙方負擔」等語，依該條約定，既訴外人趙文寬能以被告名義不動產與他人為處分之協議，則契約之效果應及於被告，故被告早在八十七年六月以前，即應遷出系爭不動產並將其交予原告占有，詎其既不遷讓，亦不繳交銀行貸款利息、滯納金等費用，亦非法律所許。
（三）雖訴外人趙文寬於庭訊時，另以坐落臺中市○○○段第七五二地號土地及其上建號第一四四二、一四四五號房屋及地下室出售情事，抗辯原告之父乙○○已將該售屋所得挪用於清償七信利息云云，惟事實上，非但該房地與本件無關，且須澄清者是，該房地以四百廿五萬元售出，無論原告甚或訴外人蔡東沛，均不可能有人欲以較高之四百三十萬元承買卻刻意阻撓之情事，此其一，再者，上開房地雖未向七信貸款，然系爭不動產向七信貸款所應繳付之利息等費用，本應由趙文寬繳納然趙文寬卻不為繳納，而係由原告之父乙○○代繳，則乙○○於該次售屋後，即經趙文寬同意，於該售屋款中先取回部份已代繳之金額，此其二，至所賸的二萬八千四百十一元，則全數用於繳交該所售房屋、趙文寬歷期未繳之大樓管理費猶有不足，此其三，而且該售屋所得如何分配，無論清償銀行貸款或其他本票債務或稅賦，其處理均經訴外人趙文寬同意並簽字確認，任何人皆無擅自處分之情形，有其簽認之對帳表可證，直見趙文寬所述之不實。
（四）被告辯稱渠未曾收受原告分文，故無買賣情事云云，然事實上，被告即曾於八十五年九月間，持系爭不動產向原告抵押借款二百五十萬元，正因期限屆至被告始終無法清償，始有日後於八十七年四月，由趙文寬與蔡東沛書立協議，將系爭不動產做價七百五十萬元售予原告之情事，該七百五十萬元即包括被告所欠原告之二百五十萬元，以及七信抵押貸款五百萬元，豈如被告所言毫無對價？故無論被告是否願另以清償對原告之全部債務，包括上開二百五十萬元及原告已代被告繳納之七信銀行貸款費用共八十萬三千餘元，以取回系爭不動產所有權，如渠欲以債權擔保或通謀虛偽為由拒絕遷讓房屋，於法顯無任何理由。
（五）本件被告既再依系爭訴外人蔡東沛與趙文寬所簽立之協議書主張訴外人趙文寬有出賣系爭不動產之權利，並謂本件兩造間移轉系爭土地及房屋所有權之行為係為讓與擔保性質云云，顯見被告非僅就系爭不動產之處分已授權予訴外人趙文寬，同時更受系爭協議書內容所拘束，否則趙文寬就系爭不動產所為之處分的權利，即無所附麗，故被告臨訟又稱系爭協議書效力不及於她云云，實為自相矛盾，既系爭協議之效力及於被告，則被告非但有遷讓房屋予原告之義務，更無令原告需於其遷讓房屋前，負擔系爭不動產之銀行貸款；退萬步言，即便被告不受上開協議所拘束，惟依民法第三百四十八條第一項之規定，今被告雖主張同時履行抗辯云云，惟此不啻顯示被告亦已肯認系爭買賣之效力，至原告取得系爭不動產之所有權乃循抵償被告所欠債務及承擔系爭不動產之銀行貸款之對價，被告實無同時履行抗辯權利可資推委遷讓義務。
（六）證人即廖銘宏亦到庭證稱被告對系爭不動產以買賣為原因移轉予原告乃知之甚詳，除令銀行向原告催收利息外，更令銀行行使抵押權，然一旦銀行拍賣抵押物，甚連銀行皆恐債權無法全部回收，原告之鉅大損失更無從彌補，其損人而不利己之行為，實非法律所許。
（七）兩造於八十五年九月九日，曾由被告以系爭不動產，向被告設定第二順位擔保權利總金額二百五十萬元、權利存續期間自八十五年九月九日至八十五年十二月八日、利息按一般銀行貸放利率計算、違約金依權利總金額百分之二十計收、債務清償日期為八十五年十二月八日之抵押權，被告於抵押權存續期間內，非僅未依抵押權設定契約書之約定繳付任何利息，亦未於抵押權屆期後依約清償，故始於八十六年十一月間，依訴外人蔡東沛與趙文寬所簽定之協議書約定，以系爭不動產作價七百五十萬元移轉予原告，今姑且不論被告依該契約所應負之遷讓房屋義務與兩造間就系爭不動產之價金是否已為付清無關，即便欲論及價金是否已生給付效力，但以系爭不動產以七百五十萬元作價以觀，其目的無非係由原告承擔系爭不動產上第一順位之銀行抵押權五百萬元，以及清償所欠原告之第二順位抵押權，換言之，作價的對象係原告之抵押權，以消滅該抵押權為目的，與事實上抵押借款若干則無關係，抵押借款若高於二百五十萬元，原告亦因抵押權消滅而不能再為請求，相對而言，抵押借款不足二百五十萬元，作價而消滅該抵押權後，被告亦不能再就不足部份更向原告請求，故今被告以原告當時抵押借款僅二百萬元，尚有五十萬元未為給付主張履行抗辯云云，顯無任何理由。
（八）縱退萬步言，即使不認作價係以消滅該抵押權為目的，而須實際計算債權額，則雖原告當時借款債權僅二百萬元，依作價七百五十萬元之約定，尚有五十萬元價金未付云云，惟誠如前述，被告於抵押權存續期間有依約給付約定利息之義務，抵押權屆期未為清償，亦應依約支付違約金予原告，此二者已存在之債務被告迄今並無履行，經依上開抵押權設定契約書所載，被告應付之利息，以銀行一般放貸利率年息百分之十計算，自八十五年九月九日至八十五年十二月八日共計九十一天，每日利息為五百四十八元，九十一天利息為四萬九千八百六十八元，而抵押債務屆期未清償後應付違約金為「權利總金額百分之二十」，權利總金額為二百五十萬元，百分之二十為五十萬元，被告尚應給付原告五十四萬九千六百八十六元，換言之，即使原告尚應給付被告五十萬元之系爭不動產價金，然被告更應給付原告五十四萬餘元之借款利息及違約金，兩相抵銷後，被告猶欠原告四萬餘元未付，今原告除對此部分主張抵銷外，並保留餘款之請求，然無論如何，已見被告之抗辯，實無任何理由，其依法應負遷讓系爭房屋之義務已至灼然。
四、證據：提出土地、建物所有權狀影本各一件、存證信函影本一件、第七商業銀
行貸款繳款（息）收據影本十四紙、協議書影本一紙、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書影本二件、公證書影本一件、對帳單影本一件、他項權利證明書影本一件、抵押權設定契約書影本一件為證，並聲請訊問證人林阿滿及廖銘宏。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利之判決願供擔保，請免為假執行。
二、陳述：
（一）本件系爭房屋及土地係訴外人趙文寬（即被告之夫）因向訴外人蔡東沛借款一千萬元，而協議作價七百五十萬元以移轉所有權之方式擔保同額債務之用，斯時由蔡東沛指定以原告作為登記名義人，是兩造間實質上並無買賣契約之訂立真意，而係讓與擔保之性質，此部分之事實有趙文寬及原告所提之協議書可證。揆諸民法第八十七條規定，原告依據無效之法律行為請求遷讓系爭房屋自屬無據。
（二）次查，趙文寬與蔡東沛二人訂立上開協議後，協議書第三條更明定「乙方（即蔡東沛）同意甲方（即趙文寬）得於本協議簽訂後三個月內銷售前揭不動產，以抵償債務，並配合辦理所有權移轉登記手續．．．．」，此更可以證明系爭房屋及土地固移轉予蔡東沛所指定之登記名義人原告，但被告之夫仍有權予以出售，若出售之價值高於七百五十萬元，則可完全清償所擔保之債務，顯見上開移轉所有權登記之行為並非代物清債之意思，而係純然擔保之用。豈料被告之夫在上開期間內曾洽以九百萬元出售他人，因蔡東沛加以阻撓而未果，今原告遽行提起本件訴訟，被告既未曾收受原告分文，何來買賣情事。
（三）據原告所稱系爭建物乃係被告作價七十四萬四百七十元及承受抵押權設定之債務方式出賣，並提出訴外人蔡東沛及趙文寬簽立之協議書為證，惟查該協議書係兩造以外之第三人所為，其效力是否及於本人，誠有疑問。若回到正常之買賣關係論，單以原告所自承其向被告買受系爭不動產除承擔抵押債務外，尚須再給付原告七十四萬四百七十元，換言之，其承擔系爭不動產向第七商業銀行五百萬元之抵押債務及原告原為第二順位之抵押權人，其承擔後向銀行繳交利息則屬其應履行之義務，是其辯稱其已交付八十萬餘元之利息一節與本件被告是否應履行遷讓房屋之義務無關。且本件原告迄今尚未給付被告價款七十四萬零四百七十元，是在伊尚未給付該價款前，依民法第二百六十四條第一項規定，自得拒絕自己之給付。
（四）本件訴外人趙文寬在與蔡東沛簽立上開協議時，並無明示以被告名義為之，亦無其他情形足以推知有此代理之意思。經查上開協議書第四條所載內容均無隻字片語提及效力及於被告之問題，且據知協議書訂立之際蔡東沛斯時並未立即指定系爭建物所有權移轉登記名義人為原告，該契約條款中亦未明白表示，該條款之效力及於嗣後之登記名義人，是原告是否得援引第三人間之契約主張其權利，容有疑義。
（五）兩造間固有立不動產買賣所有權移轉契約書，惟依兩造所不爭執買賣價款為七百五十萬元之事實觀之，且據原告所自承其價款交付之方式係承擔被告在臺中市第七商業銀行之五百萬元抵押債務及以其對被告之二百萬元抵押債權抵銷，另尚須交付五十萬元現金，固以此當事人間約定效力而言，在表示以承擔銀行貸款之債務作為交付價金之一部分者，不論是否已辦理抵押人名義變更，買受人即應負擔該銀行貸款之利息，始有謂價款已交付之事實，否則若未繳付該貸款利息豈可謂「承擔抵押債務」，此為買賣關係中交付價款與否之當然解釋，是就兩造言，原告於買賣關係成立後繳交前開五百萬元抵押債務之利息是承擔後之當然結果，為其履行交付價金義務，否則依常理原告至愚亦不可能持續近二年之時間長期繳息，自無從以之作為拒絕給付尾款五十萬元之藉口。
（六）本件原告在請求被告履行遷讓房屋前應先負有「至第七商業銀行辦理系爭不動產第一順位本金最高限額六百萬元（實借五百萬元）之抵押債務人名義變更（此部分須被告協同辦理）」及「給付尾款五十萬元」之義務，此為兩造因系爭買賣契約所互負之債務，在原告未為履行前，被告非不得拒絕給付。
三、證據：聲請訊問證人趙文寬。理 由
一、原告起訴主張系爭房屋及土地為被告所有，被告於八十六年十一月十三日作價七十四萬零四百七十元及承受抵押權設定之債務之條件出賣予原告，並已於八十六年十二月廿七日辦理所有權移轉登記。惟被告將系爭房屋出售迄今已逾年餘，仍未交付，且經原告以存證信函催告被告於文到二十日內履行，仍無效果，爰依買賣法律關係及民法第三百四十八條第一項前段提起本訴以保權益。被告則以系爭房屋及土地係因訴外人趙文寬向訴外人蔡東沛借款一千萬元，而簽立協議書作價七百五十萬元以移轉所有權之方式擔保同額債務之用，並由訴外人蔡東沛指定以原告作為登記名義人，是兩造間實質上係讓與擔保之性質。又上開協議書係兩造以外之第三人所為，並無代理情形存在，且上開協議書訂立之際訴外人蔡東沛亦未立即指定系爭房屋及土地所有權移轉登記名義人為原告，該契約條款中亦未明白表示，該條款之效力及於嗣後之登記名義人，是原告是否得援引上開第三人間之契約主張其權利，容有疑義。再者，原告迄今尚未給付被告價款七十四萬零四百七十元，是在原告尚未給付該價款前，依民法第二百六十四條第一項規定，被告自得拒絕自己之給付。另原告在請求被告履行遷讓房屋前應先負有「至第七商業銀行辦理系爭不動產第一順位本金最高限額六百萬元（實借五百萬元）之抵押債務人名義變更（此部分須被告協同辦理）」及「給付尾款五十萬元」之義務，此為兩造因系爭買賣契約所互負之債務，在原告未為履行前，被告非不得拒絕給付等語資為抗辯。
二、原告主張系爭房屋及土地為被告所有，被告將之以作價七十四萬零四百七十元及承受抵押權設定之債務之條件出賣予原告，並已於八十六年十二月廿七日辦理所有權移轉登記。惟被告將系爭房屋出售迄今已逾年餘，仍未交付，經原告以存證信函催告被告履行，仍無效果等事實，業據原告提出土地、建物所有權狀、存證信函、第七商業銀行貸款繳款（息）收據、協議書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書及公證書為證，被告雖辯稱：系爭房屋及土地所有權之移轉乃擔保訴外人趙文寬之債務，屬讓與擔保性質云云。惟查依訴外人趙文寬與蔡東沛所簽立之協議書第三點約定：「乙方（指訴外人蔡東沛）同意甲方（指訴外人趙文寬）得於本協議簽訂後三個月內銷售前揭不動產，以抵償債務，並配合辦理所有權移轉登記手續，逾期未售出則乙方應就各項不動產之淨值承受，甲乙雙方不得異議」，而該協議為八十七年四月卅日所作，自簽約次日起三個月，訴外人趙文寬可出售系爭房屋及土地以抵償債務之期限在八十七年七月卅一日即已屆滿，故依該點後段之約定，訴外人趙文寬即以系爭房屋及土地代物清償其對訴外人蔡東沛之借貸債務，而原告亦即因此承受取得系爭房屋及土地之所有權。是原告上開主張之事實堪認信實。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第三百四十八條第一項及第二百六十四條第一項分別定有明文。查本件兩造已就系爭房屋及土地成立買賣契約，被告並已移轉其所有權予原告，有兩造所簽立之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書及土地、建物所有權狀附卷可稽，堪認信實。是以被告自應將系爭房屋及土地遷讓交付予原告。惟本件被告主張原告尚未為部分對待給付即給付價款七十四萬零四百七十元、至第七商業銀行辦理系爭不動產第一順位本金最高限額六百萬元（實借五百萬元）之抵押債務人名義變更及給付尾款五十萬元，而提出同時履行抗辯。經查：（一）就給付價款七十四萬零四百七十元部分言，原告既主張系爭房屋及土地係由被告作價七十四萬零四百七十元及承受抵押權設定之債務之條件出賣予原告，即已自認上開七十四萬零四百七十元為買賣系爭房屋及土地之對價，而被告主張原告迄今尚未給付該款項，為原告所不爭執，堪屬信實。是以被告本項抗辯尚屬可採。（二）次就至第七商業銀行辦理系爭不動產第一順位本金最高限額六百萬元（實借五百萬元）之抵押債務人名義變更部分言，依兩造所簽立之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書聲請登記以外之約定事項第４點他項權利情形：抵押權設定承買人願承受其債務之約定，本件原告（即承買人）既願承受被告抵押權設定之債務，則原告即有協同辦理系爭房屋及土地相關之抵押債務人名義變更之義務。被告本項所辯亦屬可採。（三）又就給付尾款五十萬元言，被告主張兩造就系爭房屋及土地所不爭執之買賣價款為七百五十萬元，扣除原告承擔被告在臺中市第七商業銀行之五百萬元抵押債務及以其對被告之二百萬元抵押債權抵銷，另尚須交付五十萬元現金云云，惟查原告對被告之抵押債權並非僅二百萬元而係二百五十萬元，有原告提出之他項權利證明書及抵押權設定契約書在卷可參，則原告自無須再行給付五十萬元予被告，是被告本項所辯並不可採。
四、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係請求被告遷讓交付系爭房屋及土地，於其給付被告七十四萬零四百七十元及協同被告至第七商業銀行辦理系爭不動產第一順位本金最高限額六百萬元（實借五百萬元）之抵押債務人名義變更之同時為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
五、兩造均陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，母庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 三 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 洪舜帆右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 四 日~B法院書記官 李玉容