臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第一三六九號
原 告 甲○○訴訟代理人 涂芳田律師
周平凡律師被 告 乙○○訴訟代理人 熊賢祺律師複 代理人 王世勳律師訴訟代理人 嚴惠芬右當事人間請求給付借款事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾陸萬肆仟玖佰柒拾捌元，及自民國八十八年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰肆拾玖萬元供擔保後，得假執行；被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰肆拾陸萬肆仟玖佰柒拾捌元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）五百六十八萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願提供擔保，請求准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於八十二年四月十日向原告預購「天生望族」之店舖Ａ２一戶，即坐落於臺中縣○○鄉○○段一四四二之九四地號上，建號為二三七三號（下稱系爭房屋、土地）；土地面積坪數共約二六、五坪，約定價金為六百六十七萬元；建坪共約七十坪（二三五、二三平方公尺，含主建物及附屬建物和共同使用部分面積，即室內面積、陽台、騎樓等），約定價金為二百八十五萬元，總計土地及房屋價金為九百五十二萬元。雙方並約定共分三十七期繳交自備款為三百八十一萬元，其餘不足部分，則委由原告以上開房地向金融機構辦理貸款清償（契約約定土地部分預貸四百萬元、房屋部分預貸一百七十一萬元）。
（二）被告於簽立買賣契約後，均按期以票據或現金繳付每期應繳之價款予原告，原告見其依約履行乃於八十二年九月二十七日辦理土地所有權移轉登記予被告所指定之第三人陳麗卿金兩人。並於八十三年三月一日交屋而於同年六月二十八日辦理建物所有權第一次登記，總計被告至八十三年三月一日原告交屋止共繳付三百八十四萬元。尚欠五百六十八萬元之買賣價金即未再依約繳付。
（三）兩造於簽定買賣契約時，即約定由原告代被告辦理貸款事宜，而於核貸後，由原告直接向金融機構領取，作為被告購買前揭房地應繳付之部分價金。惟嗣後因原告事務繁忙而未代被告辦理貸款，被告亦拒繳付其餘房地之價金。
（四）爰依民法第三百六十七條之規定，請求被告給付本件買賣價金。
三、對被告抗辯所為陳述：
（一）被告所主張其曾代原告支付營造發票一十二萬二千五百元部分，原告同意抵銷。
（二）被告所代墊之增值稅款七十八萬八千六百三十五元，原告已自房屋及土地之期款，第二十七期，第三十二期、第三十三期、第三十四期，共四期每期八萬元，及第三十六期為三十七萬元及暫收期款二十四萬四千五百元中扣除，被告代墊之款項，原告已藉由扣除期款償還，原告並未積欠被告增值稅代墊款。
（三）代書費用五萬五元部分，依契約書第二十條約定，應由被告負擔，原告其後也未以口頭同意由原告支付，從而被告以之主張抵銷，顯無理由。
（四）代繳工程規費及未完工支出部分：原告於八十二年十一月二十四日就系爭房屋，已依約完工，並於八十二年十二月二十三日取得使用執照，而於雙方簽署承諾書時，該承諾書乃載有「爾後由買方（即被告）所有人與本人（呂進元）處理未完成部分」。況被告所提工程規費由該承諾書可知，應係被告與呂進元間之義務關係，而與原告無關。惟同意①一至四樓各樓層之對講機一萬元，②廚房設備一組二萬五千元，③瓦斯管路一萬元，④衛浴天花板設備一萬二千元，⑤衛浴吹風機四千元，⑥壓條一萬五千元，⑺頂樓ＰＵ二萬七千元，⑻頂樓鐵門一萬五千元，⑼申請自來水及裝錶一萬二千元，合計十三萬元，由價金中扺銷，其餘另行主張未完工部分之支出不同意，且本件原告已於八十三年三月一日交屋，被告依瑕庛擔保請求減少價金已超過六月之法定期間。
（五）逾期完工罰款二千零六十八天部分：原告就系爭房屋，於八十二年十一月二十四日完工，八十二年十二月二十三日取得使用執照，原告已於八十三年三月一日交屋。而依雙方契約第九條第一項約定，原告係應於八十二年九月三十日以前交屋。準此，原告自八十二年十月一日至八十三年二月二十八日（共一五Ｏ日），負遲延交屋之責任。是該違約金至多僅五十七萬五千五百元。超出此部分並無理由，違約金同意以每日三千八百三十七元計算。
四、證據：
提出房屋及土地預定買賣合約書各一件、房屋及土地分期付款明細表各一件、土地登記簿謄本二件、建築物登記簿謄本一件、承諾書一紙、臺中縣政府工務局使用執照一件（均影本）為證；並聲請訊問證人陳孟珠。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如為不利於被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告主張依兩造及訴外人呂進元所簽訂之「承諾書」，兩造當事人已完成交屋手續，惟該承諾書究為何種法律關係？要無疑問。且探求該「承諾書」之真意，乃因工程中途停止，原告又避不見面，被告經承包商（即訴外人呂進元）告知，始知原告竟未將應給付之工程款付給承包商，且原告開予承包商之支票亦跳票，承包商可能因此查封地上物，被告怕房屋及土地之產權再生變化，故於八十三年三月一日與原告協議，今後所有工程費用都由被告直接交給承包商，不再由原告經手。因此，承諾書中所謂「交屋手續」乃係指所有關於房屋之行政事務皆改由承包商與被告處理，而所謂「與甲○○無關」係指今後未完成部分之費用，均直接繳交給承包商，不必再由原告經手，並非係指房屋已完工。
（二）再依雙方所簽立之房屋買賣合約書第十五、十六條，原告既主張其八十三年三月一日已完成交屋手續，即推定原告認為被告已於八十三年三月一日付清或視同付清全部房屋價款，原告復起訴請求洵屬無據，而依合約書第十五條之意旨房屋建造完成並經完成水電、瓦斯接戶使用及公共設施、前後排水溝、後面圍牆等工程後才能辦「交屋」手續，可推知在雙方並未辦理交屋手續，可證原告所提出之承諾書所指之「交屋手續」並非原合約書指之「交屋」手續自明，原告仍應依合約書第九條規定，自八十二年九月三十日起至交屋之日即八十八年五月三十一日止，合計二千零六十六天，負給付違約金七百九十三萬四千九百十六元之責任。此部分之金額亦可由本件買賣價金中扣除。
（三）本件原告與第三人就系爭房地有多次債務糾紛，均賴被告基於避免工程延宕而代為墊付款項或完成未完工部分工程，是以原告對被告自應負民法第三百五十四條物之瑕疵擔保責任，而被告自得依據民法第三百五十九條請求原告減少價金，另依不完全給付或絡付遲延之債務不履行請求損害賠償。茲列舉被告代支事項暨主張扣抵金額，以供鈞院參酌：
⑴八十二年八月二十一日代繳土地增值稅七十八萬八千六百三十五元，扣
除抵充土地及房期款 (包括第二十七、第三十二期、第三十三期、第三十四期) 之二十八萬元，原告尚欠被告屋五十萬八千六百三十五元，及自八十二年十二月三十一日至至八十八年七月三十日止按年息百分之五計算之利息為十五萬六千零二十元，合計為七十一四千六百五十五元，另同意扣除第三十六期工程款三十七萬元。
⑵八十二年八月二十二日由原告暫收期款二十四萬四千五百元，及自八十
二年十二月三十一日起至八十八年七月三十一日止按年息百分之五計算之利息九千六百九十九元，合計二十五萬四千六百九十九元。⑶八十二年八月十日代繳營造發票費用一十二萬二千五百元及自八十二年
十二月三十一日起至八十八年七月三十一日止，按年息百分之五計算之利息共三萬四千二百十三元，合計十五萬六千七百十三元。
⑷同年十月一日代支代書費五萬五千元。
⑸原告未依照契約完成之工程，主張金額部分：①一至四樓各樓層之對講
機一萬元，②廚房設備一組二萬五千元，③瓦斯管路一萬元，④衛浴天花板設備一萬二千元，⑤衛浴吹風機四千元，⑥壓條一萬五千元，⑺頂樓ＰＵ二萬七千元，⑻頂樓鐵門一萬五千元，⑼申請自來水及裝錶一萬二千元，合計十三萬元，由價金中扺銷，其餘一樓水電配裝等其他修繕及損害賠償，共一百零一萬元亦可由本件價金中扣除。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書及分期付款明細表各一件、建物所有權狀一件、民事執行處通知二件、土地增值稅繳款書二紙、估價單三紙、營造發票費用收據一紙，呂進元八十八年八月六日於本院八十八年度重訴第一二三號事件之言詞辯論筆錄一份（均影本）為證，並聲請訊問證人陳孟珠、謝麗卿、嚴惠芬。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十二年四月十日向其預購「天生望族」店舖Ａ２一戶，總價金為九百五十二萬元。雙方並約定共分三十七期繳交自備款，其餘不足部分共五百七十一萬元，則委由原告以上開房地向金融機構辦理貸款清償，被告於簽立買賣契約後，均按期以票據或現金繳付每期應繳之價款予原告，原告見其依約履行，乃於八十二年九月二十七日辦理土地所有權移轉登記予被告所指定之第三人陳麗卿。並於八十三年三月一日交屋而於同年六月二十八日辦理建物所有權第一次登記，總計被告至八十三年三月一日原告交屋止共繳付三百八十四萬元，尚欠繳五百六十八萬元之買賣價金。其後原告雖未依約為被告辦理貸款事宜，被告於取得系爭房地之所有權後，即未再繳交其餘之價金。爰依民法第三百六十七條規定訴請被告給付上開欠繳之金額。
二、被告則以原告未依約為被告辦理貸款，且迄今未辨理交屋手續，原告尚未履行其義務，被告應可免給付本件價金之義務。且依原告所提之承諾書中載明八十三年三月一日即與原告無關，原告請求之房屋之全部價金即屬無理由。再者，原告與第三人就系爭房地有多次債務糾紛，均賴被告代為出面解決，代為支付款項及未完成工款之支出費用，及其利息，共二百三十三萬六千四百二十八元，被告自得主張抵銷。又承諾書中所謂「交屋手續」乃係指所有關於房屋之行政事務皆改由承包商呂進元與被告處理，而所謂「與甲○○無關」係指今後未完成部分之費用，均直接繳交給承包商，不必再由原告經手，並非係指房屋已完工而言，是以原告仍應依合約書第九條規定，自八十二年九月三十日起至交屋之日即八十八年五月三十一日止，合計二千零六十八天，負給付違約金之責任，共七百九十三萬四千元，可抵銷前述價款等語資為抗辯。
三、本件原告起訴主張其與被告間有前述之買賣關係，及被告已繳交價金三百八十四萬元，尚有五百六十八萬元未交，及本件之房地均已完成所有權移轉登記之事實業據其提出房屋及土地預定買賣合約書、房屋及土地分期付款明細表、土地及建築物登記簿謄本等件為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信實。另依原告提出，被告所不爭執之卷附「承諾書」記載：「本人（指證人呂進元）營建林辰輝（應係甲○○）所有之建築物，於八十三年三月一日雙方同意辦理交屋之手續，今後雙方同意依現況共同交由買方處理，爾後由買方所有人與本人處理未完成部份，本人將依林辰輝之條件來完成所有部份，將與林辰輝無關。」而買賣雙方（即被告與原告）同意併同簽名於其上，則探求當事人之真意，解釋上應係指買賣雙方均同意以八十三年三月一日之房屋現況辦理交屋手續，並已更改先前雙方所簽立之房屋預定買賣合約書第十五條、第十六條關於交屋手續之約定，又第三人呂進元於本院八十八年度重訴第一二三號給付價金事件八十八年八月六日言詞辯論時亦證稱：「主體工程建築已完成，但是內部修繕工程（含貼磁磚、油漆等）則尚未完成，八十三年三月一日立承諾書意思是買賣雙方辦理交屋手續，而未完成部分由買方付款，由我負責完成，我繼續處理的部分，直接向買方請款，與原告無關係，未完成部分指所買房子沒完成部分而非增建部分，所有的住戶都是我繼續完工，工程款由購買戶直接付給我，．．．，然後我施作的有：水電、貼磁磚、油漆、衛浴設備、鐵門等，給了我多少工程款已不記得了」，此有雙方均不爭執之審判筆錄影本一份，在卷可參，足見原告與被告於八十三年三月一日已完成現況交屋手續，本件原告已完成交屋，自可依法向被告主張交付買賣價金，另原告雖依當時雙方當人所訂立之委託書，須為被告辦理貸款，惟此係原告違反該契約，是否可以請求賠償問題而已，非謂原告即不能向被告請求本件未付價金。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，又買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第三百四十八條第一項及第三百六十七條分別定有明文。本件被告與原告雙方既簽立有系爭房屋及土地之買賣契約，且原告已將系爭房屋及土地交付予被告並移轉其所有權予被告所指定之第三人陳麗卿，已如前述，則揆諸首開法條，被告自有交付約定價金予原告之義務。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項定有明文，本件被告抗辯其為原告代為支付款項，及原告未完工之工程費暨原告本依約完工之違約金而主張抵銷，是否有理由茲分述如下：
（一）營造發票費用十二萬二千五百元部分：此業據被告提出原告及證人呂進元簽收之收據，且為原告所自認，自應許其抵銷。
（二）土地增值稅七十八萬八千六百三十五元部分：此為被告所代為支付，有證人陳孟珠之證詞，及土地增值稅繳款書二份在卷可參，且為原告所自認，自屬信實。惟原告主張此部分已自房屋及土地之期款及暫收期款第二十七期、第
三十二、第三十三期、第三十四期，每期八萬元，合計二十八萬元，及第三十六期之期款三十七萬元中扣除，且為被告所同意（八十九年一月十四日言辯論筆錄參照），自可扣除，故此部分十三萬八千六百三十五元可抵銷。
（三）代書費用五萬五千元部分：依雙方所簽立之房屋預定買賣合約書第十四條第二款、第二十條及土地預定買賣合約書第七條第一項第二款約定均由甲方即被告負擔，被告雖主張原告曾口頭同意由其負擔，惟為原告所否認，證人陳孟珠亦僅供稱代書費伊約定是由被告付，不記得曾協調原告支付等語，尚難證明原告曾口頭上另行同意支付代書費，被告亦未再舉證證明，故被告主張抵銷此部分款項，應不予准許。
（四）原告未依照契約完成之工程及金額部分：本件原告已於八十三年三月一日已完成現況交屋手續，已論述如上，僅尚有內部修繕工程並未完成，嗣經第三人呂進元繼續施作始完工。因本件已於八十三年三月一日完成交屋，至今已逾六個月，被告再依瑕庛擔保請求減少價金，即無理由，原告此部分抗辯為有理由，惟然雙方既未就買賣之價金有所調整，則被告依雙方所訂契約及不完全給付債務不履行規定，上開未完成部分之工程費用自應可向原告請求，由所約定之買賣價金中扣除之，尚屬可採。其中被告所主張之①一至四樓各樓層之對講機一萬元，②廚房設備一組二萬五千元，③瓦斯管路一萬元，④衛浴天花板設備一萬二千元，⑤衛浴吹風機四千元，⑥壓條一萬五千元，⑺頂樓ＰＵ二萬七千元，⑻頂樓鐵門一萬五千元，⑼申請自來水及裝錶一萬二千元，合計十三萬元，為原告所同意，自可由價金中扺銷，其餘一樓水電配裝等其他修繕及損害賠償，共一百零一萬元，為原告所否認，被告並未提出證據證明係原告應完成之工程部分而未完成，自不能由本件價金中扣除。
（五）逾期完工違約金罰款部分：依雙方之房屋預定買賣合約書第九條約定，系爭房屋應於八十二年九月三十日前交屋，乙方（即原告）如因前項事由而逾期完工或交屋時，每逾一日按本約房地自備款之千分之一計付違約金給甲方（即被告），而系爭房屋之現況交屋日為八十三年三月一日，已如前述，則原告自八十二年十月一日至八十三年二月二十八日，共一五一日 (原告同意其有遲延一百五十天)，負遲延交屋之責任。是原告應給付被告違約金為雙方同意每日三千八百三十七元乘一百五十一為五十七萬九千三百八十七元，被告主張此部分之抵銷應予准許，逾此部分則無理由，應不予准許。
(六) 暫收期款二十四萬四千五百元部分：原告曾有收受此部分期款，業據被告提
出有原告簽名表明收到暫收期款新台幣二十四萬四千五百元之房屋分期付款明細表一份為證，且為被告所自認，被告主張堪認為真正，雖原告辯稱此部分暫收期款，雙方已同意與前述被告代墊土地增值稅部分抵扣，原告並未取得該款項，被告不能再主張，當時代書陳孟珠計算後原告才於分期付款明細表上簽名的，證人即代書陳孟珠於本院八十八年七月九日言詞辯論時供稱，我不太清楚二十四萬四千五百元元是否增值稅金額，應該是增值稅金額扣掉到下次期款金額之差額，確定是如此沒錯等語，惟查此部分原告曾於八十八年七月三日之準備書狀中同意扣抵，且如上所述被告所代墊之土地增值稅扣除前述土地及房屋期款後，僅剩十三萬八千六百三十五元，已見前述，何能再扣除此部分達二十四萬四千五百元，且前述扣除買賣價金之期款，係在該分期付款明細表簽收人欄上書寫已付清，或如第三十六期上均未有任何標示，殊無另於付款明細表另附記已收到暫收期款新台幣二十四萬四千五百元整之字樣，證人之證詞及原告所主張均與事實不合，尚難採信，原告亦無其他證據可證明此部分之期款被告已同意抵銷土地增值稅而不存在，被告自得主張抵銷本件之價金。
（七）被告另行主張扣除前述代繳營造發票、土地增值稅、暫收期款等三部分自八十二年十二月三十一起至八十八年七月三十一日止，按年息百分之五計算之利息，惟查此部分係不定期之債，被告於八十九年三月一日所提出之答辯狀中表示無法提出催告之證明，則履行期尚未屆至，原告尚未付遲延責任，自無須支付遲延利息，被告此部分之主張尚無理由，自無從與本件價金抵銷，
（八）綜上所述，本件被告主張抵銷之款項於代繳營造發票十二萬二千五百元，代繳土地增值稅十三萬八千六百三十五元，原告暫收期款二十四萬四千五百元，未完成之工程費十三萬元，及工程逾期罰款五十七萬九千三百八十七元，合計一百二十一萬五千零二十二元範圍應予准許，逾此部分則無理由，應不予准許。
五、綜上所述，本件原告依民法第三百六十七條規定訴請被告給付價金四百四十六萬四千九百七十八元，並自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林清鈞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日~B法院書記官