臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第二四七三號
原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 胡宗智律師被 告即反訴原告 泰賀建設股份有限公司 設台中市○○區○○路○巷○○弄○○號兼法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊印騰律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應給付原告新台幣壹佰零捌萬元；被告泰賀建設股份有限公司應給付原告新台幣肆拾肆萬元，及均自民國八十八年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告泰賀建設股份有限公司應給付原告新台幣壹拾捌萬捌仟貳佰柒拾參元，及自民國八十八年八月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告泰賀建設股份有限公司應將票號ＣＨ一七三八四四號，發票日八十七年十二月十四日，金額新台幣肆佰捌拾萬元之本票返還原告。如不能返還時，應給付原告新台幣肆佰捌拾萬元，及自民國八十七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。
被告泰賀建設股份有限公司應給付原告新台幣伍拾壹萬參仟柒佰陸拾元，及自八十九年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔十分之四；被告泰賀建設股份有限公司負擔十分之五，餘由原告負擔。
原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾陸萬元及新台幣參拾捌萬元，分別為被告甲○○及被告泰賀建設股份有限公司供擔保後得假執行；但被告甲○○及被告泰賀建設股份有限公司於假執行程序實施前，分別以新台幣壹佰零捌萬元及新台幣壹佰壹拾肆萬貳仟零參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告泰賀建設股份有限公司新台幣參萬貳仟參佰玖拾參元捌角，及其中新台幣柒仟陸佰拾參元部分，自民國八十九年五月三十日起，其餘新台幣貳萬肆仟柒佰捌拾元捌角，自民國八十八年二月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔六分之一，由反訴原告馬榮新負擔六分之一，其餘由反訴原告泰賀建設股份有限公司負擔。
反訴原告泰賀建設股份有限公司勝訴部分，於反訴原告泰賀建設股份有限公司以新台幣壹萬壹仟元為反訴被告供擔保後得假執行；但反訴被告於假執行程序實施前，以新台幣參萬貳仟參佰玖拾參元捌角元為反訴原告泰賀建設股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）先位聲明：
１．被告甲○○應給付原告新台幣（下同）壹佰零捌萬元，被告泰賀建設股份有限公司應給付原告肆拾肆萬元，及均自民國（下同）八十八年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２．被告泰賀建設股份有限公司應給付原告貳拾萬捌仟捌佰伍拾參元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３．被告泰賀建設股份有限公司應將票號ＣＨ一七三八四四號，發票日八十七年十二月十四日，金額肆佰捌拾萬元之本票返還原告，如不能返還時，應給付原告肆佰捌拾萬元，及自八十七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。
４．被告泰賀建設股份有限公司應給付原告陸拾壹萬參仟柒佰陸拾元，及自本（追加）訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
５．願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１．確認被告甲○○對原告之買賣價金請求權超過參佰柒拾壹萬伍仟柒佰陸拾參元部分不存在。
２．確認被告泰賀建設股份有限公司對原告之買賣價金請求權超過壹佰柒拾壹萬伍仟陸佰拾貳元部分不存在。
３．被告泰賀建設股份應給付原告陸拾陸萬參仟柒佰陸拾元，及自本（追加）訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
４．被告甲○○應給付原告壹佰伍拾貳萬元，及自本（追加）訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴部分：反訴駁回。並陳明如不受利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告於八十七年三月二十四日向訴外人喬寶建設股份有限公司（下稱喬寶公司）購買坐落台中縣大里市○里段第一七二之二（分割後即第一七二之三九）、第一七二之五○地號土地及其上「歡喜透天三樓半快樂別墅」編號Ｂ七之房屋，土地及房屋價款分別為四百四十八萬元及一百九十二萬元。其後，喬寶公司將其權利、義務讓與被告，被告泰賀建設股份有限公司（下稱泰賀公司）並簽具保證書，承受喬寶公司一切權利義務，原告業已支付土地價款一百零八萬元及房屋價款四十四萬元。反射玻璃費用一萬零五百八十元、瓦斯安裝費四萬零一百零八元、自來水接管及產權移轉費九萬五千一百六十五元、預收契稅五萬三千元、自費補貼花崗石費用一萬元，合計二十萬八千八百五十三元。
（三）然查被告泰公司並未將房屋完成，竟通知原告於八十八年二月五日辦理交屋手續，且應將所有未繳清之款項付清，殊無理由。經原告於八十八年二月四日向台中縣大里地政事務所聲請系爭土地及建物登記謄本，乃赫然發現所載面積均與約定不符。依兩造所訂之土地預定買賣契約書第三條所載：「其土地約三十四坪，包含本戶房屋使用範圍面積約三十坪及私設道路面積之持分約四坪」。，惟經原告實際測量結果，土地供房屋使用範圍面積僅二十三‧八四坪，短少約有六‧一六坪之鉅。此外系爭房屋各工程瑕疵甚多，舉其要者分別有：1.一樓後方未依廣告圖說設置廁所。2.客餐廳未依約鋪設花崗石，被告僅以類似花崗石花色之磁磚代替，經原告堅持乃由原告自行出資一萬元，委請地磚師父另行更換。3.車庫未鋪設專用植草磚，擅自變更為藝術連續磚。4.二樓未設置浴缸。5.陽台未依約使用鐵花欄杆，擅自變更使用預鑄式水泥酒瓶欄杆。6.通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼樓梯，擅自更改為活動式。7.無廚房及相關應有之廚具。8.一樓車庫未設置一公尺高之獨立鐵欄杆門。9.四樓未設置隔間牆。10. 門窗非採用力霸、信元、洋房等品牌。11.衛浴臉盆、馬桶部分未使用TOTO牌或和成阿爾卑斯ＭⅢ系列品牌。另被告之公共設施綠化未施作。原告乃分別於八十八年二月五日、二月二十四日以存證信函通知被告解決上開瑕疵，未料被告不予理會，竟仍於八十八年二月十日、三月八日以存證信函催告原告支付期款。又原告於八十七年十二月十四日簽發之本票，係用作擔保銀行貸款，且上開房屋尚未辦理交屋，被告自不得請求原告給付貸款部分，該本票債權尚未發生，詎被告泰賀公司竟以該本票向鈞院聲請裁定准予強制執行。而系爭房地既具有上開重大瑕疵，原告多次催促被告應予補正，被告均置之不理，故原告於八十八年七月十日發函被告一併解除兩造間之買賣契約。
（四）再查原告所交付之上開本票，係用於預備向銀行貸款支付被告甲○○土地之尾款三百三十六萬元及被告泰賀公司房屋尾款一百四十四萬元供擔保之用，姑不論被告嚴重違約，對原告已無任何債權可言，詎被告泰賀公司竟執上開本票向鈞院請求裁定准予強制執行，並向鈞院執行處聲請強制執行，而系爭房地已於八十九年八月三日由第三人劉文欽拍定，致被告無法交屋，其不能給付，依前所述，自可歸責於被告，從而，原告亦得依民法第二百二十六條、二百五十六條之規定解除買賣契約，並依同法第二百五十九條及一百七十九條規定，請求返還已支付之價金及自受領時起算之利息。
（五）又系爭土地因可歸責於被告之事由而遭拍定，致無法交屋，則自八十八年九月一日起至八十九年八月三日拍定時止共計遲延三百三十八日，而原告已繳交房地總價為一百五十二萬元，依前開合約第十一條第一款之規定（每遲延一日賠償已繳房地總價之千分之一即一千五百二十元），原告自得向被告泰賀建設請求給付遲延金五十一萬三千七百六十元。且本件被告違約在先，而系爭房地遭拍定，在此強制執行期間，原告迭遭鄰人指指點點。名譽及信用無辜遭受損害，特依民法第二百二十七條之一準用同法第一百九十五條第一項之規定，向被告泰賀公司求償精神慰撫金十萬元。爰依消費者保護法第二十二條、民法第三百五十四條、第三百五十九條、第二百二十七條、第二百五十九條第二款、第二百六十條之規定，求為判決如先位聲明所示。
（六）退步言之，鈞院若認原告解除契約尚非公允，亦請審酌本件土地部分少給付五‧八坪（原告原主張減少六‧一六坪），以每坪十三萬一千七百六十五計算，故買賣價金應減少七十六萬四千二百三十七元。另房屋瑕疵部分：1.一樓後方未依廣告圖說設置廁所，應減少價金六萬元。2.客餐廳未依約鋪設花崗石，原告自行出資一萬元，故應減少價金一萬元。3.二樓未設置浴缸應減少價金一萬五千元。4.無廚房及相關應有之廚具，應減少價金五萬元。5.車庫未鋪設專用植草磚、陽台未依約使用鐵花欄杆、通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼樓梯、一樓車庫未設置一公尺高之獨立鐵欄杆門、門窗非採用力霸、信元、洋房等品牌；及衛浴臉盆、馬桶部分未使用TOTO牌或和成阿爾卑斯ＭⅢ系列等瑕疵，共應減少價金十萬元。合計房屋部分價金應減少二十七萬五千元，然依鑑定瑕疵金額二十萬四千三百八十八元請求，故求為判決如備位聲明第一項、第二項所示。
（七）備位聲明第三、四項請求之理由，除同前（五）說明外，另系爭房地遭拍定，房屋部分遭受五萬元之差價損失，被告泰賀公司亦應賠償原告。
（八）對於被告抗辯之陳述：
１．喬寶公司有關本件買賣之一切權利義務，應由被告泰賀公司全部承受，有被告簽立之保證權利書可稽。尚不得任憑被告為有利於己之選擇性割裂承受。否則原建商自可漫天誇大，欺騙消費者簽約，嗣後，再隨意由其他建設公司接手規避責任，則消費者之權益如何確保。
２．本件系爭土地面積約定約為三十四坪，包括本戶房屋使用範圍面積約三十坪及私設道路持分面積約四坪，且依預購當時建物模型及廣告平面設計圖說亦明示私設道路位置及其範圍，惟經原告至現場查勘結果，實際上竟有十‧四一坪移作道路使用，足見被告嚴重違約，而該道路被告故意將前段列為各戶共有，後段卻列為各戶私有，即被告故意將原應屬原告所有之土地所有權坪數之部分土地，擅自規劃挪用為私設巷道使用，故其私設道路面積持分之權狀登記坪數雖與契約略符，但事實上卻係被告違約規劃挪用所致，是被告顯未善盡告知義務故意販售虛坪，欺騙原告，致誤信坪數大小而購買之。況且，其中多出之六‧四一坪土地，非但原告實際使用面積不足，猶供他人通行使用，需承擔公共地役關係之存在，影響原告權益甚鉅。至於被告所稱建物面積比合約面積多出二‧○三坪云云，顯非事實，殊無理由。
３．又公平交易委員會一再強調，如建商於售屋廣告或契約內，以「使用坪數」、「公共面積」、「室內面積」、「私有面積」或交易相對人所不明之其他非法定用語為表徵，倘未充分載明其意義或為其他避免交易相對人誤認之表示，致交易相對人對面積之數量產生誤認，則其廣告與契約內容，涉有違反公平交易法第二十一條第一項引人錯誤情事，而被告身為建商，對於「使用面積」及「公共面積」用語之意義，均未據實告知原告，故本件並無鑑定分析所謂「就土地之房屋使用範圍，包含前面私設路地乙節為買賣雙方認知不同，其使用價值之高低為個別主觀之考量」之問題，實係被告泰賀公司違法、違約所致。
４．況且被告通知原告辦理交屋手續前，即以系爭土地向萬通銀行設定抵押借款，該抵押權設定遲至八十九年八月十日（即系爭房地遭拍定後）始為塗銷，被告未予塗銷前即要交屋予原告，實有違債之本旨。雖兩造間土地預定買賣契約書第十一條第二款約定：被告甲○○應於取得買受人（原告）之金融機關貸款時，即負責塗銷，但此乃被告所提出片面不利於消費者之定型化契約，依消費者十二條之規定，此約定應屬無效。
三、反訴部分：本件係因反訴原告違約所致，其所辯均無理由。
參、證據：提出保證權利書、房屋及土地預定買賣合約書、存證信函、房屋款收款明細表、估價單、交屋通知單、廣告圖說、本票、現場照片、建築技術規則、公平交易委員會處分案例、台灣高等法院八十六年度上字第一二一九號判決、本院執行處函、地籍圖謄本、繳款通知單、天然氣裝設費用明細、預收款明細等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：原告之訴先位聲明及後位聲明均駁回。並陳明如就先位聲明部分受不利益之判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
二、反訴部分：反訴被告應給付反訴原告甲○○肆萬元，並自八十八年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；反訴被告應給付反訴原告泰賀建設股份有限公司貳拾萬伍仟柒佰壹拾柒元伍角，及其中柒仟陸佰壹拾參元部分，自八十九年五月三十日起；其餘拾玖萬捌仟壹佰零肆元五角，自八十八年二月一日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告於八十九年十一六日所提出之準備書狀㈤，雖「更正」先位聲明第四項：「被告泰賀建設股份有限公司應給付原告六十一萬三千七百六十元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，「更正」後位聲明第三項「被告泰賀建設股份有限公司應給付原告六十六萬三千七百六十元，及自本訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」；第四項聲明：「被告甲○○應給付原告一百五十二萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，均屬訴之追加，而非更正，被告不予同意。
（二）原告主張被告等不為給付或不完全給付而請求損害賠償云云，殊無理由。查原告所購買之「歡喜透天Ｂ七戶」土地及房屋，被告等於八十八年一月初建造完成，於同年二月一日產權移轉登記與原告，復於同年二月二日及二月八日通知原告點交房屋，惟原告因要求被告在結構體外之防火巷內增建廚廁等違建不遂，乃拒不依約辦理銀行貸款，不接受房屋點交，此非被告不為給付甚明。
（三）且原告謂本件買賣標的之土地及房屋有瑕疵，主張解除契約，請求返還價金及損害賠償云云，然查原告於八十八年三月二十四日向訴外人喬寶公司購買系爭房地，嗣因該公司經營不善，將在施工中（結構體已完成至一樓天花板）之二十三戶建案，於同年七月一日讓渡與被告泰賀建設承受，依當時協議書第二項約定：「泰賀公司願本誠信態度，依喬寶公司與原客戶所訂合約書內容及縣府核准建造圖施工，繼續完成此宗建案至結案為止」，被告乃於同年七月十日與原告依原約內容換訂新約。因此被告承受該宗建案之權利與義務，自以縣府核准建造圖及兩造所換訂之新約為依據，至於前手喬寶公司之廣告內容為何？喬寶公司與被告協議及原告與被告換訂新約時，既非明示於被告，又該廣告非預定買賣契約書之附件，對被告並無拘束力可言。
（四）就原告主張本件使用土地面積短少部分，查依土地預定買賣契約書第三條約定：土地面積約三十四坪，包括原告Ｂ七房屋使用範圍面積約三十坪，及私設道路面積持分四坪。惟依台中縣大里地政事務所實測結果，系爭第一七一之三九地號土地之房屋使用範圍面積為一百平方公尺，相當於三○‧二五坪；私設道路第一七一之五○地號土地面積一四二平方公尺，折算個人持分為三‧七五坪，兩者合計為三十四坪無誤，從房屋使用範圍面積觀之，非但未如原告所言短少六‧一六坪，反而增多○‧二五坪，且房屋占用地基以外之範圍，係法定空地，原告主張此僅係供道路使用，尚有誤解，該土地平面圖已附於建物契約書後，原告已經簽認。至建物部分依房屋預定買賣契約書第三項條所載，面積約為四六‧○四坪，惟依地政機關實測結果為四八‧○七坪，比契約反而增加二‧○三坪，從而原告依房屋買賣契約書第三條之約定，被告應補償被告泰賀公司六萬五千四百七十四元，此見公平交易委員會認定本件原告指摘被告土地短少尚無違反公平交易法規定之函示甚明。又原告主張建物部分之瑕疵部分：
1.一樓後面未設廁所，惟查原告與被告換訂之房屋買賣契約書及縣府核准之建造圖均無廁所之配置。且該處為結構體外之防火巷，依法自不容加件違建。
2.客餐廳未依約鋪設花崗石云云，惟查被告提供花崗石及大理石（即原樣品花崗石）供客戶選擇時，原告即選鋪窯片紅玫瑰花崗石，其事後講求氣派私洽地磚師表示願補差價一萬元改鋪更高級之花崗石，此係原告與地磚師間之私下行為，焉得謂係被告建物之瑕疵。
3.車庫未鋪設專用植草磚部分，查植草磚與藝術連續磚之價格相同，但被告如此變更，乃係被告應大多數之客戶要求所為，顯無瑕疵可言。
4.二樓未設置浴缸云云。查二、三樓原均有浴缸設置，惟原告為求洗衣方便及增加洗衣空間，乃要求二、三樓均更改為淋浴式。茲因原告將二樓更改為淋浴式係口頭要求，以致被告未比照三樓部分要求原告簽認同意書，倘原告認淋浴式為有瑕疵，何以其要求三樓更改為淋浴式？
5.陽台未依約使用鐵花欄杆，擅自變更使用為預鑄式水泥酒瓶欄杆云云。查鐵花欄杆易鏽易腐，小孩玩耍時易生危險，故原告不惜工本改作預鑄式水泥酒瓶欄杆，此見鑑定書可知，原告因而受益，竟反指物有瑕疵，實無道理。
6.通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼爬梯部分，被告考慮如採固定式爬梯，盜賊容易由鄰宅入侵，並基於兒童安全之考量，乃改採活動式樓梯代之，住戶莫不贊同。且按固定爬梯鑑定價為三千一百五十元，而移動式爬梯每支含稅為八百四十元，但客戶改作移動式者，被告均另為加做頂樓不鏽鋼ＶＨＦ高頻天線、支架及天線插座，每組八千元。故被告改移動式爬梯多花工料費六千二百四十元。
7.無廚房及相關應有之廚具云云。查一樓原設計有廚房與廚具，但因原告私下與包商承辦人洽商變更設計，將原配置廚房之牆壁開一扇門通往外面，而將廚房移設於結構體外之防火巷內，並加做廁所一間，被告為合法建商，安能在防火巷內違建。且相關廚具已放置現場，因原告在廚房位置之牆壁開鑿一扇門後，已無安裝廚具適當位置，故係因不可歸責被告之事由，致無法安裝，依法被告免除安裝之義務。另原告在防火巷內移建廁所、所需圍牆工料費三萬五千元、水電管路工程費五千元、瓦斯管路工程費一萬五千元，加一樓開門切割牆壁工資九千元、硫化銅門五千五百六十六元，共計五萬六千零六十六元上開款項原告均未支付包商，已由被告為原告利益墊付包商。
8.一樓車庫未設置一公尺高之獨立鐵欄杆門，此部分係前手喬寶公司水電、衛浴展示時，與承購戶有上開獨立鐵欄杆之共識，被告接手後依房屋買賣契約書及縣府核准之建造圖均無。且多數客戶認一米高鐵欄杆既無防盜功能又有礙車輛進出，乃要求改建社區藝術雕花大門。
9.四樓未設置隔間牆云云，此部分縣府核准建造圖亦無隔間牆為扶手欄杆。
10.門窗非採用力霸、信元、洋房等品牌部分，惟查大源牌氣密窗品質較信元牌佳，此見大源牌現場實做價格高於信元牌鑑定價格可證，且原告與被告承包商私下變更設計違章加做二個窗戶，亦採用大源牌，亦足證大源牌優於信元牌。至原告加做二個窗戶之工料費為一萬零九百七十六元八角，牆壁切割工資為一萬二千元，合計二萬二千九百七十六元八角，被告均為原告之利益墊付上開款項。
11.衛浴臉盆、馬桶部分未使用和成阿爾卑斯ＭⅢ系列品牌，惟查三樓部分採用和成牌「香格里拉」系列，已為全區住戶之共識。
12.一至四樓對講機無開大門按鈕功能，查按鈕開關原設置於獨立鐵欄杆，但因客戶要求改建社區大門，而無此設置。
13.大門硫化銅門未設透視門，查原告與被告換訂之房屋買賣契約書及縣府核准之建造圖均無透視門。
14.公共設施綠化未施作部分，查原告與被告換訂之房屋買賣契約書及縣府核准之均無造景之標示，況據公平會函稱：廣告圖示之環境綠化，僅為環境情景之表達，並非表示系爭廣告所標示之環境綠化及系爭建物完工後之環境，從而亦無法認為建物之瑕疵。
綜合上述，上開原告主張之部分，並無瑕疵可言，從而原告主張解除契約或減少買賣價金，均無理由。
二、反訴部分：
（一）查依土地買賣契約第四條約定，土地總價為四百四十八萬元，扣除銀行貸款三百三十六萬元（查反訴訴狀誤值為三百三十八萬元），反訴被告應給付反訴原告甲○○土地自備款一百十二萬元，反訴被告除已支付一百零八萬元外，尚應給付土地自備款四萬元，又依房屋買賣契約第四條約定，房屋總價為一百九十二萬元，扣除銀行貸款一百四十四萬元，反訴被告應給付反訴原告泰賀公司房屋自備款四十八萬元，反訴被告除已支付四十四萬元外，尚應給付房屋自備款四萬元，合計八萬元。
（二）另依房屋買賣契約約定，系爭房屋面積約四六‧○四坪，如出售面積與地政機關登記面積誤差在百分之一範圍內，雙方同意不增減買賣價金，超過百分之一時，應就超過部分按房價與房屋面積計算之單價補償。查本件系爭房屋經地政機關登記為四八‧○七坪，比契約約定面積多出二‧○三坪，扣除百分之一即○‧四六坪，尚超出一‧五七坪，依每坪單價四萬一千七百二十元九角計算，反訴被告應補償反訴原告六萬五千四百七十四元。
（三）再者反訴被告私下與反訴原告承包商變更設計部分：⑴一樓部分牆壁開鑿，所需圍牆工料費三萬五千元、水電管路工程費五千元、瓦斯管路工程費一萬五千元，加一樓開門切割牆壁工資九千元、硫化銅門五千五百六十六元，共計五萬六千零六十六元。增加二個窗戶，牆壁切割工資一萬二千元、大源牌鋁窗一萬零九百七十六元八角，合計二萬二千九百七十六元八角，上開費用反訴原告均已為反訴被告利益支付包商，故依無因管理之規定，反訴被告自應予以償還。
（四）依房屋買賣契約第九條第一項第一款約定，反訴被告依負擔之產權登記規費、印花稅、契稅、監證費及代書費共為五萬四千八百零四元，除原告預付五萬三千元外，尚欠一千八百零四元，已為反訴原告泰賀公司代為墊付此必要費用，反訴被告自應償還。
（五）房屋稅八十八年為二千二百五十五元，八十九年為五千三百五十八元，反訴原告亦已代繳，反訴被告亦應償還。
（六）查依房屋買賣契約書及縣府核准之建造圖，一樓並無設置一公尺高之獨立鐵欄杆門，此部分係前手喬寶公司水電、衛浴展示時，與承購戶有上開獨立鐵欄杆之共識，其後因多數客戶要求改建社區藝術雕花大門，該大門價金含稅為十萬五千元，每戶分擔九千五百四十五元五角，而獨立鐵欄杆鑑定價為八千元，因此反訴被告無法律上之原因受有利益一千五百四十五元五角。
（七）二、三樓原均有浴缸設置，惟原告為求洗衣方便及增加洗衣空間，乃要求均更改為淋浴式，但因淋浴式所貼磁磚色質較佳，且增加壁磚、地磚使用量，致使反訴原告多費工料費二千七百四十八元二角，此係反訴被告無法律上之原因受有利益，亦應予以返還。
（八）陽台欄杆改為預鑄式水泥酒瓶欄杆，致使反訴原告多費一千二百五十元，此係反訴被告無法律上之原因受有利益，亦應予以返還。
（九）通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼爬梯改採活動式樓梯代之。每戶另為加做頂樓不鏽鋼ＶＨＦ高頻天線、支架及天線插座，每組八千元。致使反訴原告多花工料費六千二百四十元，反訴被告亦應返還其利益。
（十）綜合上述，反訴被告應給付反訴原告甲○○四萬元，給付反訴原告泰賀公司之款項為二十萬五千七百十七元五角，其中房屋稅部分七千六百十三元，分別由反訴原告於八十八年五月二十一日及八十九年五月三十日代繳，自應於八十九年五月三十日起加計利息，其餘部分均發生於產權登記予反訴被告日（八十八年二月一日）前，應自八十八年二月一日起加計遲延利息。
三、證據：提出付款明細表、協議書、同意書、土地登記謄本、簽名單、工程變更設計表、二樓浴室建材成本比較表、現場照片、估價單、住戶交屋名冊、建築技術規則、建物測量成果圖、竣工圖、產權登記收費明細、房屋稅繳款書、統一發票、工程發包承攬書、支票、付款簽收簿、工程變更確認單、收據、公平交易委員會（八九）公參字第八八○八一九九○○六號函等件為證。
丙、本院依兩造聲請就系爭房地瑕疵送請台灣省建築師公會台中辦事處鑑定。並依職權勘驗現場，會同台中縣大里地政事務所派員測量系爭房屋使用基地面積，製作鑑定圖。
理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於八十九年十一六日所提出之準備書狀㈤，雖「更正」先位聲明第四項：「被告泰賀建設股份有限公司應給付原告六十一萬三千七百六十元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，復「更正」後位聲明第三項「被告泰賀建設股份有限公司應給付原告六十六萬三千七百六十元，及自本訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」、第四項聲明：「被告甲○○應給付原告一百五十二萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，然均屬聲明之追加，而非更正。但其請求之基礎事實，均本於系爭房地買賣契約經解除後之損害賠償，是原告訴之追加雖未經被告同意，然核與前開法條規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張其於八十七年三月二十四日向訴外人喬寶公司購買坐落台中縣大里市○里段第一七二之二（分割後為第一七二之三九）、第一七二之五○地號土地及其上「歡喜透天三樓半快樂別墅」編號Ｂ七之房屋，土地及房屋價款分別為四百四十八萬元及一百九十二萬元。其後，喬寶公司將其權利、義務讓與被告，被告泰賀公司並簽具保證書，承受喬寶公司一切權利義務，原告業已支付土地價款一百零八萬元及房屋價款四十四萬元。反射玻璃費用一萬零五百八十元、瓦斯安裝費四萬零一百零八元、自來水接管及產權移轉費九萬五千一百六十五元、預收契稅五萬三千元、自費補貼花崗石費用一萬元，合計二十萬八千八百五十三元。
然查被告泰公司並未將房屋完成，竟通知原告於八十八年二月五日辦理交屋手續，且應將所有未繳清之款項付清。經原告於八十八年二月四日向台中縣大里地政事務所聲請系爭土地及建物登記謄本，乃赫然發現所載面積均與約定不符，短少約有五‧八坪許，又系爭房屋各工程有諸多瑕疵，自屬不完全之給付，況系爭房地因可歸責於被告之事由，已經遭被告泰賀公司執原告用以擔保銀行貸款之本票向本院聲請裁定准予強制執行，並向本院執行處聲請強制執行，而於八十九年八月三日由第三人劉文欽拍定，致被告無法交屋，顯罹主觀給付不能，爰提起本件訴訟求為判決如先位聲明所示，若論本件上開瑕疵原告不得主張解除契約，爰請求判決如備位聲明所示。
三、被告則以：本件係原告要求被告在結構體外之防火巷內增建廚廁等違建不遂，乃拒不依約辦理銀行貸款，不接受房屋點交，此非被告不為給付甚明。且依土地預定買賣契約書第三條約定：本件土地面積約三十四坪，包括原告Ｂ七房屋使用範圍面積約三十坪，及私設道路面積持分四坪。而依台中縣大里地政事務所實測結果，系爭第一七一之三九地號土地房屋使用範圍面積為一百平方公尺，相當於三○‧二五坪；私設道路第一七一之五○地號土地面積一四二平方公尺，折算個人持分為三‧七五坪，兩者合計為三十四坪無誤，並無短少情形，且房屋占用地基以外之範圍，係法定空地，原告主張此僅係供道路使用，尚有誤解。至建物部分被告均依兩造房屋買賣契約書及縣府核准之建造圖建造，部分更改設計部分，或為原告自行與承包商私下協商或為全體住戶要求，均無瑕疵可言，原告自不得請求解除契約或減少價金等語置辯。
四、原告主張其於八十七年三月二十四日向訴外人喬寶公司購買坐落台中縣大里市○里段第一七二之二（分割後為第一七二之三九）、第一七二之五○地號土地及其上「歡喜透天三樓半快樂別墅」編號Ｂ七之房屋，土地及房屋價款分別為四百四十八萬元及一百九十二萬元。其後，喬寶公司將其權利、義務讓與被告，被告泰賀公司並簽具保證書，承受喬寶公司一切權利義務，原告業已支付土地價款一百零八萬元及房屋價款四十四萬元、反射玻璃費用一萬零五百八十元、瓦斯安裝費四萬零一百零八元、自來水接管及產權移轉費九萬五千一百六十五元、預收契稅五萬三千元、自費補貼花崗石費用一萬元，嗣被告泰賀公司於八十八年二月二日通知原告於八十八年二月五日辦理交屋手續。且原告因自行辦理銀行貸款，曾於八十七年十二月十四日簽發金額四百八十萬元之本票一紙予被告泰賀公司，嗣被告泰賀公司持該本票聲請本院裁定准予強制執行，而系爭房地已經由第三人拍定之事實，已為兩造所不爭執，並有保證權利書、房屋及土地預定買賣合約書、交屋通知單、本院執行處函、天然氣裝設費用明細、預收款明細、本票等件為證，是此部分之事實堪以認定。
五、惟原告主張系爭土地有坪數短少，房屋設計及建材使用有與約定不符之瑕疵，且系爭房地經被告泰賀公司聲請強制執行而遭拍定，因可歸責於被告泰賀公司之事由致給付不能之情形，主張解除兩造所訂之土地及建物預定買賣契約，被告則否認有原告主張之瑕疵，以及可歸責於被告泰賀公司之事由致給付不能情事，是本件兩造之爭執之點厥為：系爭房地是否具有瑕疵，原告是否得以此瑕疵解除契約，且系爭房地遭拍定而致給付不能之事由，究否可歸責於被告？
（一）按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條定有明文。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債之本旨之提出，自不生提出之效力。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，即非依債務之本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實信用方法者外，在未補正前非不得拒絕自己之給付（最高法院三十一年上字第二四八一號判例及七十五年台上字第三五八號判決參照）。查本件兩造所簽訂土地預定買賣契約書第三條固約定：「其土地面積約三十四坪，包含本戶房屋使用範圍面積約三十坪，及私設道路面積持分四坪。」等語，而依卷附之土地登記簿謄本所示，本件台中縣大里市○里段第一七一之三九地號（即建物基地部分）面積為一百平方公尺，折算坪數為三○‧二五坪；私設道路部分第一七一之五○地號土地面積一四二平方公尺，折算權利範圍萬分之八七三，為十二‧四○平方公尺，即三‧七五坪，兩者合計雖為三十四坪無誤。然就系爭房屋（大里段三二四四建號）之建物登記謄本觀之，其中每層最大面積為四二‧九四平方公尺，換算坪數為十二‧九八坪，而經本院囑託大里地政事務所丈量結果，系爭房屋使用土地面積為八十平方公尺，折合為二四‧二坪，有鑑定圖一件在卷可憑。扣除上開房屋每層最大面積十二‧九八坪，換言之，原告買受之上開大里段第一七一之三九地號，有十一‧二二坪為空地（包括建物前庭院部分地區、建築基準線延伸至土地邊緣後之三○○○區○○○○○路地使用之部分）。被告雖舉建築技術規則第一百六十三條規定「基地內各幢建築物間及建築物至建築線間之通路得計入法定空地面積」，且依建築法第十一條第一項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」。然此「建築基地」與上開土地預定買賣契約書第三條約定之「本戶房屋使用之範圍」，就消費者之認知而言，顯然無法等同視之。故兩造簽訂買賣契約時，對於所載「房屋使用範圍」○○○區住○○○路」使用之範圍，被告自應充分說明其意義與範圍，倘其怠於說明而有使原告誤認時，實不得以原告已在房屋預定買賣合約書所附房屋平面圖簽署之情，而予以免責。況且，依本件原告所預購之房地位置觀之，系爭房地位居該社區編號Ｂ等十一戶之首，其供路地使用之法定空地部分，係供該區十一戶住戶共同使用，並非原告專用部分，是就其客觀使用狀況而言，已難與契約約定之「房屋使用範圍」文義相侔，反之就原告主觀而言，其所購得之部分土地須供他人共同使用，土地之交易價值即有減損，而被告並無在契約內容明示「房屋使用範圍」包括可供他人通行之法定空地，無異剝奪原告買賣價金折衝之機會，是上開土地登記面積核算結果，雖與兩造土地預定買賣合約書所載面積相符，惟被告甲○○交付之土地面積計有五‧八坪供作住戶路地使用，尚難認被告給付之提出已符債之本旨。其次就原告主張本件房屋瑕疵部分：1.一樓後方未依廣告圖說設置廁所。2.客餐廳未依約鋪設花崗石，被告僅以類似花崗石花色之磁磚代替，經原告堅持乃由原告自行出資一萬元，委請地磚師父另行更換。3.車庫未鋪設專用植草磚，擅自變更為藝術連續磚。4.二樓未設置浴缸。5.陽台未依約使用鐵花欄杆，擅自變更使用預鑄式水泥酒瓶欄杆。6.通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼樓梯，擅自更改為活動式。7.無廚房及相關應有之廚具。8. 一樓車庫未設置一公尺高之獨立鐵欄杆門。9.四樓未設置隔間牆。10.門窗非採用力霸、信元、洋房等品牌。11.衛浴臉盆、馬桶部分未使用TOTO牌或和成阿爾卑斯ＭⅢ系列品牌。12.一至四樓對講機按鈕無開大門功能；13.大門硫化銅門未附透視門；14.四樓前後平台未造景等情。其中1.一樓後方未置廁所、8.一樓車庫未設置一公尺高之獨立鐵欄杆門、13.大門硫化銅門未附透視門、14.四樓前後平台未造景，原告所據者為訴外人喬寶公司銷售時之廣告圖說，其餘部分原告主張被告泰賀公司未符契約書約定給付。按「企業經營者，應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第二十二條定有明文，質言之，企業經營者對於消費者之給付責任，應與其所提供之廣告內容相符。經查，原告所舉上開建物瑕疵部分，其中1.8.13.14未予施作之部分，雖為訴外人喬寶公司廣告單所記載，揆之上開規定，訴外人喬寶公司對於原告給付之內容，仍應與廣告內容相符。被告泰賀公司固稱：喬寶公司於八十七年七月一日將系爭建案讓與其承受，依當時協議書第二項約定：「泰賀公司願本誠信態度，依喬寶公司與原客戶所訂合約書內容及縣府核准建造圖施工，繼續完成此宗建案至結案為止」，被告乃於同年七月十日與原告依原約內容換訂新約。因此被告承受該宗建案之權利與義務，自以縣府核准建造圖及兩造所換訂之新約為依據，至於前手喬寶公司之廣告內容為何？喬寶公司與被告協議及原告與被告換訂新約時，既非明示於被告，又該廣告又非預定買賣契約書之附件，對被告並無拘束力可言等語為辯。然上開協議內容係被告泰賀公司與喬寶公司私下作成，消費者已無從置喙，縱其前手喬寶公司未將原始廣告明示被告，被告泰賀公司已難以此情節免除上開消費者保護法規定之法定義務，況且被告泰賀公司所承受者乃喬寶公司關於本件建案之一切權利義務，倘其有所疑慮，自應於承受前審慎評估，其未向喬寶公司索取廣告圖，不查明權義內容即予概括承受，焉得事後選擇性承擔義務，而以此不利益轉嫁消費者？是被告泰賀建設辯稱其僅依兩造所換訂之契約內容對原告負責，要非可採。再者，原告主張上開
2.客餐廳未依約鋪設花崗石，被告僅以類似花崗石花色替代之瑕疵部分，已經被告提出原告簽認之同意書為證，依該同意書所示，原告於八十七年十二月十四日選用一樓地板材質為「窯片紅玫瑰花崗石」，對照原告所提出之現場照片及本件囑託台灣省建築師公會台中市辦公室鑑定時原告已將此部分「瑕疵」同意刪除等情觀之，是此部分被告所辯，堪以採信。另上述3.車庫未鋪設專用植草磚、5.陽台未依約使用鐵花欄杆、6.通往頂樓樓梯未置固定式不鏽鋼樓梯、
9.四樓未設置隔間牆、11.衛浴臉盆、馬桶部分未使用TOTO牌或和成阿爾卑斯ＭⅢ系列品牌、12.一至四樓對講機按鈕無開大門功能等部分，被告雖分別以基於衛生、兒童安全及防盜等顧慮，應大部分住戶要求更換或為住戶共識等語置辯，並提出同意書等件為證，固堪信為真實。惟本件系爭房地係俗稱「透天厝」型式，各住戶間除公用道路及房屋共同壁部分以外，均屬獨立使用之範圍，是就個別房屋使用之建材即被告應給付之內容，要難以多數決之方式替代原告個人之意思，雖被告將部分改用其他建材在功能上或相彷彿，但在承購戶之主觀價值認定即有不同，非盡能以客觀功用及價值衡量其是否為瑕疵，況且上開建材已於兩造所訂房屋預定買賣契約書內所記明，是就各別建材之變更，自應得其承購戶之同意，承購戶個人之意願，亦無法由其他住戶之意見取代，從而被告以此情節辯稱原告主張此部分之建材更改，不得認為瑕疵云云，自不足採。其次，就4.二樓未設置浴缸。7.無廚房及相關應有之廚具。10.門窗非採用力霸、信元、洋房等品牌等部分，其中7.無廚房及相關應有之廚具部分，被告已提出廚具放置現場之照片，至於無廚房一節，本院對照卷附之廣告單平面圖及契約平面，該廚房均設置於一樓後方，僅無廚房之隔間設置而已，從而原告主張無廚房設置之瑕疵，尚不足取。又4.二樓未置浴缸及10.門窗非採用力霸、信元及洋房牌等情，被告雖以二樓未設浴缸係原告要求變更為淋浴式等語為辯，惟已經原告所否認，被告亦自承此部分係口頭約定，未要求原告簽署變更設計表，是此部分被告之抗辯，已難輕信，而鋁門窗部分被告雖已採用大源牌代之，並稱「大源牌」氣密效果優於「信元牌」，惟經台灣省建築師公會台中市辦公室鑑定結果，大源牌氣密窗之價格尚低於信元牌，是被告以大源牌氣密窗取代信元牌而為給付，自有價值減損之瑕疵。綜上，本件原告主張之上開瑕疵經送台灣省建築師公會台中市辦公室鑑定結果，合計減少價金二十萬四千三百八十八元九角五分，扣除被告現場實做價金九萬四千九百元五角，故本件原告給付之房屋，因設計變更及建材更改之結果，使房屋價值減少十萬九千四百八十八元，堪以認定。
（二）又系爭大里段第一七一之三九地號土地，在被告於八十八年二月二日通知原告辦理交屋手續前，已經被告泰賀公司向訴外人萬通銀行設定五百七十六萬元最高限額抵押權，有被告於八十八年七月八日列印之土地登記謄本附卷可憑，雖兩造簽訂之土地預定買賣合約書第十一條第二項約定「本契約土地，如因乙方（即被告甲○○）土地融資而設定他項權利，乙方應於取得甲方（即原告）之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。」，然按出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。經查上開約定被告甲○○得以買賣標的之土地向他人辦理土地融資設定他項權利，而被告僅於取得原告之金融貸款時，始負責清理塗銷權利設定。換言之，依該約定結果，使原告有先交付銀行貸款之義務，倘原告未交付銀行貸款時，被告自無庸塗銷該設定之權利。準此，消費者僅得依建商所指定之銀行辦理貸款，倘消費者欲自覓銀行申貸，均可能因系爭土地已經設定先順位之抵押權，在未經塗銷前者而無法順利取得貸款，且消費者均應先交付銀行貸款後，建商始辦理塗銷登記，故此約款顯然加重消費者之負擔，反之，倘出賣人取得銀行貸款後不辦理塗銷時，消費者雖得向出賣人請求，但一方面因抵押權依然存在，所購得之房地仍有受抵押權人聲請拍賣之危險，反觀上開條文均未設任何處罰出賣人之約定，僅單方面加重消費者之義務，誠有違平等互惠之原則，故依消費者保護法第十二條之規定，上開定型化約款應認為無效。從而，本件被告要求原告辦理交屋手續時，系爭土地尚有由萬通銀行設定之最高限額抵押權尚未塗銷，亦難認被告甲○○已依債務本旨實行提出給付。
（三）再查，原告因自辦銀行貸款四百八十萬元，曾於八十七年十二月十四日簽發同額本票一紙交付被告泰賀公司，供作銀行貸款之擔保等情，已為兩造所不爭執，並有本票影本一件附卷可稽。惟被告於八十八年二月二日通知原告辦理交屋時，其提出之給付既未符債之本旨，揆諸前開判例及判決意旨，除原告拒絕自己之給付有違誠實信用方法者外，在被告未補正前非不得拒絕自己之給付。然被告泰賀公司竟持上開本票，聲請本院准予本票裁定強制執行，並聲請本院執行處就系爭房地予以查封拍賣，而該房地已於八十九年八月三日拍定，經第三人劉文欽以四百八十三萬元買受，有本院執行處函影本一件附卷可查，是本件系爭房地已罹於主觀之給付不能，而此不能給付之事由，自屬可歸責於被告泰賀公司甚明。從而，原告依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定，解除本件土地及房屋買賣契約，並依同法第二百五十九條及一百七十九條之規定請求：㈠被告甲○○返還已給付之土地價金壹佰零捌萬元；被告泰賀公司返還已給付之房屋價金肆拾肆萬元，及均自最後給付日（土地分期款最後給付日為八十七年十一月三日，房屋分期款最後給付日為八十八年一月十二日）之翌日即八十八年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。㈡被告泰賀建設股份有限公司應將票號ＣＨ一七三八四四號，發票日八十七年十二月十四日，金額肆佰捌拾萬元之本票返還原告，如不能返還時，應給付原告肆佰捌拾萬元，及自八十七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息，為有理由，應予准許。
六、至原告請求被告泰賀公司給付之貳拾萬捌仟捌佰伍拾參元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，經查此部分原告主張係原告支付之反射玻璃費用一萬零五百八十元、瓦斯安裝費四萬零一百零八元、自來水接管及產權移轉費九萬五千一百六十五元、預收契稅五萬三千元、自費補貼花崗石費用一萬元，合計二十萬八千八百五十三元，分有房屋款收款明細表及估價單等件為證。查除反射玻璃費用一萬零五百八十元及自費補貼花崗石費用一萬元，分別係原告交付予訴外人宏鎣鋁窗工程行及地磚師李欣學，不得向被告泰賀公司請求返還，應予扣除外，其餘十八萬八千二百七十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年八月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應予准許。
七、另按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條訂有明文。本件依兩造所訂房屋預定買賣合約書第五條約定，被告泰賀公司應於八十八年八月以前將房屋交付原告；另第十一條第一款約定：「乙方（即泰賀公司）除因不可抗力及可歸責於甲方（即原告）之事由外，其逾本約第五條完成期限每逾壹日按已繳房地總價千分之壹計算之遲延金予甲方（原告）。」本件房屋因經拍定無法交付，則自八十八年九月一日起算至八十九年八月三日拍定時止，共計遲延三百三十八日，而原告已繳之房地總價為一百五十二萬元，依前開合約第十一條第一款約定（每遲延一日賠償已付價金千分之一即一千五百二十元），是原告請求被告泰賀公司給付之遲延違約金五十一萬三千七百六十元，及自訴狀（此為追加部分）繕本送達翌日即八十九年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告另請求十萬元人格權受侵害部分，所據為民法第二百二十七條之一：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條至一百九十五條及第一百九十七條之規定，負損害賠償責任」規定，惟查原告所主張之事實，乃被告泰賀公司聲請就系爭房地強制執行，於執行查封拍賣之過程，原告迭遭鄰人及親友指指點點，名譽及信譽受損等情，然依上開條文之立法意旨在於解決債務不履行中「加害給付」類型之舉證問題，是依原告所主張之事實，其人格權受損顯因強制執行過程所生之不快，非因被告「債務不履行」所致。是原告依上開法條規定，請求被告泰賀公司賠償此部分之損害，要屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，本件原告起訴請求：㈠被告甲○○返還原告壹佰零捌萬元；被告泰賀公司返還原告肆拾肆萬元，及均自八十八年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告泰賀建設股份有限公司應將票號ＣＨ一七三八四四號，發票日八十七年十二月十四日，金額肆佰捌拾萬元之本票返還原告，如不能返還時，應給付原告肆佰捌拾萬元，及自八十七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。㈢被告泰賀公司應返還原告壹拾捌萬捌仟貳佰柒拾參元，及自八十八年八月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告泰賀公司應給付原告伍拾壹萬參仟柒佰陸拾元，及自八十九年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告主張：依兩造土地買賣契約第四條約定，土地總價為四百四十八萬元，扣除銀行貸款三百三十六萬元（反訴狀誤載為三百三十八萬元），反訴被告應給付反訴原告甲○○土地自備款一百十二萬元，反訴被告除已支付一百零八萬元外，尚應給付土地自備款四萬元，又依房屋買賣契約第四條約定，房屋總價為一百九十二萬元，扣除銀行貸款一百四十四萬元，反訴被告應給付反訴原告泰賀公司房屋自備款四十八萬元，反訴被告除已支付四十四萬元外，尚應給付房屋自備款四萬元，合計八萬元；另依房屋預定買賣契約書第三條約定，系爭房屋面積約四六‧○四坪，如出售面積與地政機關登記面積誤差在百分之一範圍內，雙方同意不增減買賣價金，超過百分之一時，應就超過部分按房價與房屋面積計算之單價補償。查本件系爭房屋經地政機關登記為四八‧○七坪，比契約面積多出二‧○三坪，扣除百分之一即○‧四六坪，尚超出一‧五七坪，依每坪單價四萬一千七百二十元九角計算，反訴被告應補償反訴原告六萬五千四百七十四元云云。
惟上開部分反訴原告之請求係以兩造所訂土地暨房屋買賣契約之約定為據，然查各該契約已經因買賣標的物主觀給付不能而告解除，均已如前述，反訴被告再無依契約約定之給付義務，從而反訴原告上開請求，自屬無據，應予駁回。
二、另反訴原告泰賀公司依無因管理之法律關係請求反訴被告給付⑴一樓部分牆壁開鑿，所需圍牆工料費三萬五千元、水電管路工程費五千元、瓦斯管路工程費一萬五千元，加一樓開門切割牆壁工資九千元、硫化銅門五千五百六十六元，共計五萬六千零六十六元。⑵增加二個窗戶，牆壁切割工資一萬二千元、大源牌鋁窗一萬零九百七十六元八角，合計二萬二千九百七十六元八角之部分，均業據反訴原告泰賀公司提出工程變更設計表、統一發票、工程承攬書、收據等件為證，堪信為真實，惟上述⑴部分所生之費用，應屬反訴原告為履行廣告內容（即一樓後方設置廁所）應支出之費用，要難認係反訴原告為反訴被告利益支付之必要或有益費用，故反訴原告依無因管理之規定，請求反訴被告償還該部分費用，不應准許。至增加窗戶費用二萬二千九百七十六元八角部分，經查，此係反訴被告要求變更原設計所生之費用，有工程變更設計表一件附卷可證，故此部分反訴原告泰賀公司尚無給付之義務，且此部分之管理亦無違背反訴原告之意思，是反訴原告為反訴被告支出此部分費用，自得請求反訴被告返還。
三、又反訴原告請求反訴被告返還產權登記規費、印花稅、契稅、監證費及代書費差額一千八百零四元（反訴被告已預付之部分，反訴被告未予請求）及八十八年房屋稅二千二百五十五元，八十九年房屋稅五千三百五十八元部分，查此部分係屬行政規費或稅款，雖兩造就買賣標的物之交付尚有爭執，反訴原告代墊上開費用，顯違反反訴被告之意思，惟反訴原告係因為反訴被告盡公益上之義務，故其請求反訴被告返還此部分之費用，應予准許。
四、另反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還藝術雕花大門分擔費用九千五百四十五元與獨立鐵欄杆八千元間之差價一千五百四十五元五角及更改淋浴式多增之工料費二千七百四十八元二角，陽台欄杆改為預鑄式水泥酒瓶欄杆，兩者之價差一千二百五十元，通往頂樓樓梯改採活動式樓梯代之，每戶另為加做頂樓不鏽鋼ＶＨＦ高頻天線、支架及天線插座，每組八千元，多增之工料費六千二百四十元等部分，惟查系爭房地已經拍定，兩造所訂之契約亦告解除，縱上開部分差價及被告多支出之工料費用係屬利益，惟該利益亦已不存在，且反訴被告既自始未受領該利益，從而，反訴原告此部分之請求，自屬無據，應予駁回。
五、綜合前述，反訴原告泰賀公司請求反訴被告給付參萬貳仟參佰玖拾參元捌角，及其中柒仟陸佰拾參元（即房屋稅款）部分，自八十九年五月三十日起，其餘貳萬肆仟柒佰捌拾元捌角，自八十八年二月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍以外之部分，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核反訴原告泰賀公司勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，另原告備位聲明部分，因先位聲明部分有理由亦無庸審酌，附此敘明。
肆、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 王 邁 揚右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十一 日~B法院書記官