臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第二九六五號
原 告 合升國際貿易股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 羅淑菁 律師被 告 愛玻麗工業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 方鴻枝 律師右當事人間所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將座落台中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一０二八點五八平方公尺，所有權全部，暨其上建號二０六號、面積六五五點九四平方公尺之建物（即門牌台中市○○區○○○路○○○號之房屋）及附屬建物（即平台面積四點一０平方公尺）所有權全部，均移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十八年三月二十三日，與被告簽訂不動產買賣契約書，原告以總價新台幣（下同）貳仟柒佰捌拾萬元，向被告買受該公司名下座落台中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一０二八點五八平方公尺，所有權全部，暨其上建號二０六號、面積六五五點九四平方公尺之建物（即門牌台中市○區○○○路○○○號之房屋）及附屬建物（即平台面積四點一０平方公尺）所有權全部，原告已按約定給付定金貳佰萬元，以及第一至第三期款，已付伍佰萬元，依雙方契約第三條第四項約定，「民國八十八年五月三十一日給付伍佰萬元，被告應清償土地增值稅單核發並查無欠稅時，原告方交付此期款；且台中商業銀行貸款取得塗銷同意書交付代書辦理抵押權塗銷登記。」，同條第五項約定：「乙方備齊證件供原告辦理工廠登記，俟原告辦妥機器貸款時付款貳佰肆拾萬元。」，第四條前段約定「本不動產八十八年三月二十四日雙方須同往龔代書履行登記手續」，第五條約定：「本件買賣不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權、典權及押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請、假扣、假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前，由乙方負全部撤銷排除障礙或解決清楚」合先敘明。
（二）被告於履約過程有下列違約之處：
１、被告不知何故延至八十八年五月十三日，始交付股東會之會議記錄，迄今則未交付房屋稅單。
２、被告以系爭不動產向台灣中小企業銀行股份有限公司（下簡稱台灣中小企業銀行）貸款，設定第一順位本金最高限額抵押權貳仟貳佰萬元，簽約當時被告稱實借壹仟伍佰肆拾萬元，雙方約定由原告承受該債務，辦理債務人名義變更，因此雙方條約第三條第六款約定「銀行貸款壹仟伍佰肆拾萬元，由甲方承擔債務，自產權登記完畢交屋日起由甲方負擔繳納貸款利息。」，孰料原告嗣後向台灣中小企銀行西屯分行洽詢債務人名義變更手續，該行告知被告前借壹仟伍佰肆拾萬元已清償部分，尚欠壹仟伍佰壹拾貳萬元，另被告信用貸款捌佰萬元，已清償部分，尚欠柒佰零柒萬元，總計被告積欠該行貳仟貳佰壹拾玖萬元，該行指出信用貸款之債務亦在抵押權效力所及，要求原告一併償還，否則不同意原告變更債務人名義手續，至此原告始知被告竟隱暪尚欠信用貸款之情。原告得知上情，乃請被告解決，並於八十八年五月七日，函請被告文到十日交付產權登記應備之各項文件，如貴公司會議記錄等，以便代書辦理產權移轉登記，並於文到一個月內處理台灣中小企業銀行西屯分行之信用貸款捌佰萬元事宜。被告乃於八十八年五月十日，交付股東會議記錄，惟於八十八年五月二十七日，來函告知，指稱捌佰萬元信用貸款為原告所明知，且稱該捌佰萬元信用貸款為被告公司與銀行間之關係，被告認為在不動產移轉登記後，就本件不動產原告對銀行負擔承受之債務，係在壹仟伍佰肆拾萬元範圍內即符合契約約定。並要求原告於八十八年五月三十一日，給付伍佰萬元。
３、自八十八年五月初至八十八年五月底止，原告多次要求被告妥善處理信用貸款事宜，以便順利完成債務人名義變更手續。代書和仲介人亦多次與被告法定代理人連絡，被告卻不處理。八十八年五月中旬被告法代之妹竟將被告之工廠登記註銷申請書撕破，致使原告無法辦理新的工廠登記。其後經多次約談均無結果，八十八年六月二十九日，被告要求原告將機器遷移被告工廠，原告惟恐機器遭人破壞，遂於八十八年六月三十日先行將機器搬離。
４、八十八年六月八日，被告竟來函聲明解除契約。然違約者為被告，其豈能解約，況依民法第二百五十四條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除契約。兩造就交付價金之履行期並無特別重要之意思表示，亦即無買受人不依約履行交付價款時，出賣人得不經催告逕行解之約定，被告於八十八年六月八日所為解除契約之意思表示，並不生解除契約之效力。原告乃於八十八年六月十四日去函被告，表示行使同時履行抗辯權，
（三）按民法第三百四十八條第一項規定：物之出賣人，負交其物於買受人，並使其取得該物有權之義務。次按依兩造第四條之約定，被告於八十八年二月二十四日，即應備齊本件不動產產權移轉登記需要之文件交付原告辦理登記，為此提出本訴訟。
（四）對被告答辯之陳述：
１、依據雙方契約第四條約定：「本件不動產買賣登記手續日期約定為民國八十八年三月二十四日，雙方需同往龔代書履行登記手續，屆時乙方應將本件不動產移轉登記需要文件齊備，提交甲方聲請登記」。惟查被告並未於八十八年三月二十四日，將所有權移轉登記證件交付龔代書，其於八十八年五月十三日始交付股東會之會議記錄，而房屋稅單迄今未交。
２、依雙方所訂買賣不動產契約第三條第六款約定「銀行貸款壹仟伍佰肆拾萬元，由甲方（即原告）承擔債務，自產權登記完畢交屋日起由甲方負擔繳納貸款利息。」，原告承擔被告在銀行之貸款壹仟伍佰肆拾萬元，目的在作為買賣價金之一部，今被告竟隱瞞其在台灣中小企業銀行西屯分行，另有信用貸款捌佰萬之情事，致原告無法辦理債務人名義變更手續。另參諸契約第五條約定：「本件不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權、典權及押租金及其他權利設定或受拍賣聲請，假扣、假處分之登記或其他來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前，由乙方負責全部銷排除障礙或解決清楚」。顯見被告在台灣中小企業銀行西屯分行之信用貸款，已違反系爭契約第五條之約定。雖被告辯稱：只要原告對銀行承擔之債務，係在壹仟伍佰肆拾萬元範圍內者，即屬符合契約之約定，惟原告所願意承擔被告在台灣中小企業銀行西屯分行壹仟伍佰肆拾萬元之貸款，係因該貸款為買賣價金之一部，至於捌佰萬元之信用貸款非契約價金之部分，應由被告於移轉所有權登記期日前繳清，並塗銷抵押權登記，否則被告即違反雙方所簽訂契約第五條之約定。
３、原告於八十八年五月七日，以台中淡溝郵局第三四九一號存證信函通知被告，依雙方所簽訂不動產買賣契約履行契約，亦即依不動產買賣契約第四條、第五條規定被告需於八十八年三月二十四日，辦理產權移轉登記及保證權利無瑕疵，然被告並未確實履行上述義務，因此原告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付雙方約定於八十八年五月三十一日，給付之第四期伍佰萬元價金、第五期之貳佰肆拾萬元及承擔台灣中小企業銀行之壹仟伍佰肆拾萬元債務。被告竟於八十八年六月八日，以台中淡溝郵局第三七四八號存證信函，主張原告未依約給付第四期伍佰萬元價金，而向原告聲明解除契約。然違約者為被告，原告已主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金為有理由，被告並無解除權，且兩造就交付價金之履行期並無特別重要之意思表示，亦即無買受人不依約履行交付價款時，出賣人得不經催告逕行解之約定，被告於八十八年六月八日所為解除契約之意思表示，並不生解除契約之效力，被告抗辯兩造之契約業經解除，顯無理由。
４、原告為擔保第四期、第五期款而交付予被告之二紙本票，被告竟將二張本票聲請強制執行，既然被告已領取伍佰萬元擔保金，則原告於八十八年五月三十一日給付之第四期款，應認已交付。原告自應依約履行，移轉所有權登記於原告。
５、兩造曾於八十八年三月十九日，就系爭不動產之建物（除貳樓辦公室及廠房北側壹排柱間從西至東側底，甲方（即原告）自用），簽訂房屋租賃契約書，依此契約書所載，出租人為原告，承租人為被告，租賃期限為八十八年五月十日至八十九年五月九日止，由此可知被告至遲於八十八年五月十日前，即應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，否則原告何能自八十八年五月十日起，將系爭不動產出租予被告一年？是本件不動產所有權移轉登記，依約被告至遲應於八十八年五月十日前辦理移轉登記完畢。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、支票三張、土地、建物登記謄本各一份、台中淡溝郵局第三四九一號、第三三一一號存證信函各一份、第三六五三證信函一份、八十八年票字第一五三九四號本票裁定一份、約定書之其他特約事項一份、本院八十八年度執字第二六五四九號執行收取命令一份、他項權利證明書一份、抵押權設定契約書一份、租賃契約書一份為證、請求傳訊證人魏文藝。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）就兩造間訂有買賣契約之事實不爭執，然依兩造約定除原告所交付之訂金貳佰萬元外，其餘殘款約定為：八十八年三月三十日給付壹佰萬元，八十八年四月九日給付玖拾萬元、八十八年四月二十四日給付壹佰壹拾萬元，以上原告雖已交付，惟依約被告應再於八十八年五月三十一日，給付伍佰萬元，被告應清償地增值稅單核發並查無欠稅時，原告方交付此期款支票予被告；原告並未依約履行，原告早於八十八年三月二十四日簽約之翌日，即將申報各項稅款及過戶登記之文件，交與原告所託之代書龔淑惠代書，包括土地權狀、建權狀、公司法人資格證明書二份以上均為正本、身份證、公司執照、公司變更登記事項卡、地價稅及房屋稅單，並囑龔代書辦理申報房屋契稅、增值稅，龔代書於同年五月十三日，收原告交付之股東會議記錄建設廳函復同意轉售函，被告並於同年月十四日，領得申報書及增值稅繳款申請書，但因土地無增值稅，亦查無欠稅。原告於八十八年五月三十一日，無法如期繳納伍佰萬元，被告遂催告原告給付，被告並同時向台中商業銀行清償貸款，並取得塗銷抵押權同意書。嗣原告置之不理，被告乃於八十八年六月八日通知原告解除契約，兩造契約既經解除，原告之訴即無理由。
（二）原告起訴主張被告違約之事，被告否認之，且：
１、原告主張被告迄未交付房屋稅單，惟八十七年房屋稅單，被告於八十八年三月二十四日，即已交付予龔代書，至八十八年稅單，因係八十八年五月中旬始開徵，龔代書表示八十八年五月三十一日繳納即可，被告於繳納後即通知龔代書，並經查無欠稅。
２、按被告向台灣中小企業銀行信用貸款捌佰萬元，未清償餘額為柒百零柒萬元，惟信用貸款，並非抵押貸款之範圍，且所有權移轉登記係兩造間之關係，該信用貸款係被告與銀行間之關係，並不影響不動產移轉登記，縱有抵押權，銀行亦無法阻止兩造之過戶，原告指信用貸款在第一順位抵押權擔保範圍內，毫法律依據。退步而言。縱銀行不予同意債務人變更，亦非不能移轉所有權，對銀行而言，債務人仍是被告，對原告並無不利，被告無隱暪之必要。銀行並非地政事務所，無論被告貸款多少，地政事務所亦無不辦理過戶登記之依據，證人魏文藝之證詞不實，且與土地登記規則不符，如過戶後被告有超過雙方約定未清償之貸款，亦係損害賠償問題，而非不能過戶。
３、被告應備之各項文件，於八十八年三月二十三日，即已交付予龔代書，同年四月間，龔代書追加表示應補送股東會記錄，及建設廳同意轉售函，經原告派人取去轉售函，及由其交付龔代書，至八十八年五月三十一日，被告並無須再繳增值稅，亦無欠稅，原告於八十八年五月三十一日，無理由不予繳款，以使被告取得該款運用向台中商業銀行清償捌拾餘萬元貸款債務，而向銀行取得塗銷抵押權同意書。
４、原告八十八年五月間，要求被告妥善處理信用貸款及工廠登記註銷申請書等語，惟查：此與系爭不動產過戶無關。又原告大部分價款未付，即遷入工廠，被告要求原告遷出並無不當。
５、兩造契約第十條既約定，「甲方不履行本契約交付殘款時…聽由乙方解除契約，不得異議」之所定價金交付顯然係契約之重要意思表示，而被告自有權解除契約，原告主張價金交付非契約重要意思表示，自係曲解，被告於八十八五月二十七日，以台中淡溝郵局第六五三號存證信函通知原告解約，自屬有理。
６、兩造之契約既經被告解除已如前述，原告訴請求被告為所有權移轉登記，顯無理由。退步而言，縱契約未解除，原告價金未全部給付前，被告依同時履行抗辯權之行使，表示價金未清前不得請求移轉登記，至少應同時履行。原告應於給付被告價款參佰貳拾萬柒仟玖佰壹拾壹元及承擔台灣中小企業銀行股分有限公司抵押債務壹仟肆佰捌拾捌萬元之貸款，被告方有同時履行原告要求登記之義務（原告已付價金，第一至第三期款伍佰萬元，被告因執行受償肆佰柒拾壹萬貳仟零捌拾玖元，被告之抵押債務已再清償伍拾貳萬元，餘壹仟肆佰捌拾捌萬元）。
三、證據：提出收據二份、土地增值稅單一份、現場照片四份、台中淡溝郵局第三七
四八、第三六五三存證信函各一份、台灣省政府八八健一字第０六三四五八號函，土地增值稅免稅證明、契稅繳款書一份、房屋稅繳款書一份為證、並請求傳訊證人龔淑惠。
丙、本院依職權函調本院八十八年度執字第二六五四九號給付票款強制執行卷宗。理 由
一、原告起訴主張：原告於八十八年三月二十三日，與被告簽訂不動產買賣契約書，原告以總價貳仟柒佰捌拾萬元，向被告買受該公司名下座落台中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一０二八點五八平方公尺，所有權全部，暨其上建號二０六號、面積六五五點九四平方公尺之建物（即門牌台中市○區○○○路○○○號之房屋）及附屬建物（即平台面積四點一０平方公尺）所有權全部（以下簡稱系爭不動產），原告已按約定給付定金貳佰萬元，以及第一至第三期款，共已付伍佰萬元，依兩造買賣契約第四條前段約定「本不動產八十八年三月二十四日雙方須同往龔代書履行登記手續」及八十八年三月十九日，所訂之租賃契約，被告至遲應於八十八年五月十日前，辦理系爭不動產之所有權移轉登記，被告經催告未為履行，爰起訴請求被告將系爭不動產所有權移轉登記與原告。被告則以：
兩造間確有成立系爭不動產買賣契約，且原告已支付伍佰萬元，惟因原告於八十八年五月三十一日，無法如期繳納伍佰萬元，被告遂催告原告給付，被告並同時向台中商業銀行清償貸款，並取得塗銷抵押權同意書。嗣原告置之不理，被告乃於八十八年六月八日，通知原告解除契約，兩造契約既經解除，原告之訴即無理由。退步而言，縱契約未解除，原告價金未全部給付前，被告依同時履行抗辯權之行使，原告於價金未清前不得請求移轉登記，至少應同時履行。原告應於給付被告價款參佰貳拾萬柒仟玖佰壹拾壹元及承擔台灣中小企業銀行股分有限公司抵押債務壹仟肆佰捌拾捌萬元之貸款，被告方有同時履行原告要求登記之義務（原告已付價金，第一至第三期款伍佰萬元，被告因執行受償肆佰柒拾壹萬貳仟零捌拾玖元，被告之抵押債務已再清償伍拾貳萬元，餘壹仟肆佰捌拾捌萬元）等語置辯。
二、按本件原告主張，兩造就系爭不動產有成立買賣契約，且原告已依約給付定金及第一期至第三期款，總共已支付伍佰萬元之事實，為被告所不爭執，並有原告所提爭不動產買賣契約書一份、與支付第一期至第三期價款同額之支票三張、系爭土地、建物登記謄本各一份在卷可參，堪信為真。是本件爭點所在為：依系爭不動產買賣契約，被告應於何時辦理系爭不動產之所有權移轉登記予原告？系爭契約是否業經被告合法解除？被告所為之同時履行抗辯是否合法？經查：
（一）按民法第三百四十八條第一項規定：物之出賣人，負交其物於買受人，並使其取得該物有權之義務。是本件被告依兩造之買賣契約，除有將系爭不動產交付予原告占有之義務外，尚應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。依系爭不動產買賣契約書第肆條之約定：本件不動產買賣登記手續期日約定於八十八年三月二十四日，雙方須同往龔代書（即證人龔淑惠）履行登記手續，屆時乙應將本件不動產產權移轉登記需要文件齊備提交甲以便聲請登記。是本件被告依約於八十八年三月二十四日，即應將辦理所有權移轉登記之一切證件提交原告，以便辦理所有權移轉登記予原告；又參諸證人即本件辦理所有權移轉登記之代書龔淑惠到庭結證稱：「買賣之後有申報增值稅等，買方也繳了契稅，不過戶是因為要等八十八年五月三十一日，買方要付伍佰萬元辦理塗銷台中商銀第二順位號伍佰萬元之抵押權，同時辦理所有權移轉登記，是買方交付伍佰萬元會同賣方一同辦理，後來乙○○（即原告之法定代理人）之母親打電話來告訴我，買方無法於八十八年五月三十一日到場，改為八十八年六月一日，又延至八十八年六月二日，均未履行，最後伍佰萬也未交付，是因為雙方有一點誤會，就未交付伍佰萬元，定約時我有告訴買方要到銀行查清楚資料後再寫契約，但買方說可以調到資料，在查詢後知道除了抵押權外，尚有信用貸款，銀行告訴買方說信用貸款沒有關係，可以寫契約，後來買方因信用貸款而發生爭執，買方說貸款部分不用我辦，要自己辦，又因提不出貸款資料致銀行無法估計貸款，所以一直未辦，賣方於約定契約後，有將過戶資料交給我，隨時可辦理過戶。」、「銀行要參考買受人之票信及公司營運情形來評估，是否同意債務承擔。一般辦理塗銷，只要二、三天之時間才能辦妥。契約第四條從八十八年三月二十四日雙方將資料交給我，開始理登記，非指當日即可登記完畢，而買賣雙方約定八十八年五月三十一日由買方付款給賣方塗銷抵押權，賣方已將辦理所有權移轉登記資料交付，而且也未欠任何稅金。轉售同意書買方說要自己辦理，到八十八年五月間，才由省政府寄給賣方，再轉交給我。」等語（詳參本院八十九年六月三十日言詞辯論筆錄），再參諸系爭不動產買賣契約第參條付款方法約定之第四項，兩造確實約定：八十八年五月三十一日給付伍佰萬元（土地增值稅單核發並查無欠稅時，原告方交付此期款支票予乙方），同時乙方清償台中商業銀行貸款，取得塗銷同意書交付代書辦理抵押權塗銷登記，足見龔淑惠所證：兩造買賣契約本意原係約定於八十八年五月三十一日，同時連件辦理系爭不動產第二順位抵押權之塗銷及所有權移轉登記之事實，應屬可採。是本件原告應於八十八年五月三十一日，即得請求被告移轉登記系爭不動產之所有權，應可認定。
（二）雖被告抗辯：依兩造約定除原告所交付之訂金貳佰萬元外，其餘殘款約定為：八十八年三月三十日給付壹佰萬元，八十八年四月九日給付玖拾萬元、八十八年四月二十四日給付壹佰壹拾萬元，以上原告雖已交付，惟依被告應再於八十八年五月三十一日給付伍佰萬元，被告應清償土地增值稅單核發並查無欠稅時，原告方交付此期款支票予被告；惟原告並未依約履行，被告早於八十八年三月二十四日即簽約之翌日，即將申報各項稅款及過戶登記之文件，交與原告所託之代書龔淑惠代書，包括土地權狀、建權狀、公司法人資格證明書二份以上均為正本、身份證、公司執照、公司變更登記事項卡、地價稅及房屋稅單，並囑龔代書辦理申報房屋契稅、增值稅，龔代書於同年五月十三日收原告交付之股東會議記錄建設廳函復同意轉售函，被告並同年月十四日領得申報書及增值稅繳款申請書，但因土地無增值稅，亦查無欠稅。原告於八十八年五月三十一日無法如期繳納伍佰萬元，被告遂催告原告給付，被告並同時向台中商業銀行清償貸款，並取得塗銷抵押權同意書。嗣原告置之不理，被告乃於八十八年六月八日通知原告解除契約，兩造契約既經解除，原告之訴即無理由等語。惟查：
１、本件系爭不動產買賣之總價金為貳仟柒佰捌拾萬元，依契約第參條：本契約成立同時，甲先向乙給付金新台幣貳佰萬元為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：一、民國八十八年三月三十日給付壹佰萬元；二、八十八年四月九日給付玖拾萬元；三、八十八年四月二十四日給付壹佰壹拾萬元；四、八十八年五月三十一日給付伍佰萬元（土地增值稅單核發並查無欠稅時，原告方交付此期款支票予乙方），同時乙方清償台中商業銀行貸款，取得塗銷同意書交付代書辦理抵押權塗銷登記。五、被告備齊證件供原告辦理工廠登記，俟原告辦妥機器貸款時付款貳佰肆拾萬元。六、銀行貸款壹仟伍佰肆拾萬元，由原告承受，自產權登記完畢交屋日起由原告負擔繳納貸款利息之約定。顯見系爭買賣價金，其中原告除應給付壹仟貳佰肆拾萬元價款外，並應承受被告以系爭不動產向台灣中小企業銀行設定第一順位抵押權之壹仟伍佰肆拾萬元抵押債務，作為價金之一部給付。是本件原告主張其僅同意承受系爭不動產上壹仟伍佰肆拾萬元之第一順位抵押權債務，以作為價金之一部，被告於所有權移轉登記時，即應清償移轉前所積欠之利息，並應使台灣中小企業銀行對系爭不動產，所得主張之抵押權債權本金縮減為壹仟伍佰肆拾萬元，方符合債之本旨，應屬可採。
２、又本件原告主張系爭不動產，被告有為台灣區中小企業銀行設定本金最高限額貳仟貳佰萬元之抵押權，而於八十八年五月三十一日，約定過戶日時，被告積欠台灣區中小企業銀行之債務，除原有抵押借款尚有壹仟伍佰壹拾貳萬元未清償外，被告另筆信用借貸捌佰萬元，亦有柒佰零柒萬元尚未清償，合計共有貳仟貳佰壹拾玖萬元之債務未清償之事實，為被告所不爭執，且上開抵押及信用貸款債務，依被告與台灣中小企業銀行之約定，於貳仟貳佰萬元之額度內，均為上開抵押權效力所及等情，亦經證人即台灣區中小企業銀行業務員魏文藝到庭結證屬實，並有被告與該銀行之其他特約事項約定書一份在卷可參。按出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利；又出賣人不履行第三百四十八條至三百五十一條所定義務者，買受人得依關於債務不履行之規定行使其權利，民法第三百四十九條、第三百五十三條分別定有明文。按上述規定為權利無缺擔保之規定，即買受標的物之權利有瑕疵而受第三人限制時，買受人得依不完全給付之法則，請求出賣人設法排除該限制，或不請求除去該限制，而拒付相當之價金。本件買賣之系爭不動產，於所有權約定移轉登記日，第三人台灣區中小企業銀行就系爭不動產，得為主張之抵押權債權為貳仟貳佰萬元（實際債權額為貳仟貳佰壹拾玖萬元，因最高限額約定為貳仟貳佰萬元，故得主張之抵押權之擔保債權本金為貳仟貳佰萬元），超過原告依約承擔之壹仟伍佰肆拾萬元抵押債務，有陸佰陸拾萬元之譜，基於抵押權之不可分性，縱使系爭不動產移轉登記予原告，第三人台灣區中小企業銀行，就原告未為承擔之抵押債務，於被告未依約履行時，仍得隨時就系爭不動產之全部聲請拍賣求償，原告主張如被告不將系爭不動產上所負擔之擔保債權，清償至壹仟伍佰肆拾萬元之約定額度內，原告所繼受之所有權，顯受第三人限制，應屬無疑，故依上述權利瑕疵擔保之規定，原告自得請求被告應將系爭不動產上，存有之第一順抵押權債務清償至壹仟伍佰肆拾萬元之額度內，否則其得拒絕支付伍佰萬元之價金，於法有據，被告經原告催告後，就上述超過原告承擔範圍之抵押權債務，仍不為清償，被告拒絕於八十八年五月三十一日，給付系爭伍佰萬元價金，應有理由。被告辯稱：系爭信用貸款部分之債務，未在抵押權效力範圍內，且縱使系爭不動產於所有權移轉後，因系爭超額抵押債務，而遭受銀行拍賣，致原告受有損害，亦僅係兩造間損害賠償問題，原告並無請求被告將系爭不動產所擔保之債務清償至壹仟伍佰萬元額度內之權利，或拒絕給付伍佰萬元價金之權利，顯不可採。
３、按兩造固約定原告應於八十八年五月三十一日（即所有權移轉登記日），給付原告伍佰萬元之價金，惟因系爭不動產上，其有抵押權擔保之債務本金尚有貳仟貳佰萬元，顯超過兩造所約定原告應承受之壹仟伍佰肆萬元額度有陸佰陸拾萬元之多，被告所提出之給付物其權利顯有瑕疵，原告主張系爭不動產上之抵押債務，因被告未將之清償至壹仟伍佰肆拾萬元額度內，而超出約定額有陸佰陸拾萬元，其拒絕給付此部分價金，於法尚無不合，原告自無不為給付價金違約之情事，被告抗辯：原告拒給付上述價金已屬違約，其於八十八年六月八日通知原告解除契約，兩造契約業經合法解除，原告不得請求被告移轉登記系爭不動產之所有權，顯無理由。
（三）另被告亦以：縱契約未解除，原告價金未全部給付前，被告依同時履行抗辯權之行使，表示價金未清前不得請求移轉登記，至少應同時履行。原告應於給付被告價款參佰貳拾萬柒仟玖佰壹拾壹元及承擔台灣中小企業銀行股分有限公司抵押債務壹仟肆佰捌拾捌萬元之貸款，被告方有同時履行原告要求登記之義務（原告已付價金，第一至第三期款伍佰萬元，被告因執行受償肆佰柒拾壹萬貳仟零捌拾玖元，被告之抵押債務已再清償伍拾貳萬元，餘壹仟肆佰捌拾捌萬元）等語置辯。按因契約互負債務者，於他方未為對待給付前得拒絕自己之給付，但自已有先為給付之義務者不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。經查：被告於八十九年八月二十五日，證人魏文藝到庭作證時，被告積欠台灣中小企業銀行而為抵押權效力所及之債務，尚有貳仟壹佰伍拾壹萬捌仟柒佰伍拾元，業經證人魏文藝所陳明，並有魏文藝所提客戶查詢單一份在卷可參，被告辯稱：其積欠台灣中小企業銀行之抵押債務，僅餘壹仟肆佰捌拾捌萬元，顯不可採。另依前所述，本件兩造約定系爭不動產之所有權移轉登記日，為八十八年五月三十一日，而依兩造所為殘餘價金給付之約定，除前述原告得為暫時拒絕支付之伍佰萬元及原告承受系爭不動產第一順位抵押債務壹仟伍佰肆拾萬元以抵作價金外，原告尚應給付之價金，應為貳佰肆拾萬元，惟該剩餘價金之給付順序，依兩造約定，應於第參條第四項約定，即原告給付系爭伍佰萬元及被告辦理所有權移轉登記之後，由被告備齊證件供原告辦理工廠登記，且俟原告辦妥機器貸款時方予給付，顯見該貳佰肆拾萬元價金之給付，應在所有權移轉登記完畢之後為之，是系爭不動產所有權移轉登記之給付，被告應不待原告給付該貳佰肆拾萬元款項，即有先為給付之義務。依前述規定，被告就系爭不動產所應為之所有權移轉登記給付，既應先於原告就系爭剩餘價款之給付，被告所為之殘餘價金同時履行抗辯，即無理由。
三、綜上所述，本件兩造之系爭不動產買賣契約，既未經合法解除，且約定被告應先於八十八年五月三十一日，將系爭不動產所有權，移轉登記予原告，從而，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告應將座落台中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一０二八點五八平方公尺，所有權全部，暨其上建號二０六號、面積六五五點九四平方公尺之建物即門牌台中市○○區○○○路○○○號之房屋及附屬建物（即平台面積四點一０平方公尺）所有權全部，均移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日
法院書記官