臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三○五三號
原 告 丙○○訴訟代理人 許桂挺 律師複 代理人 甲○○ 住被 告 乙○○ 住右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台中市○○區○○段三二八之二地號土地上之建物，即門牌號碼台中市○○路○○○號之鋼筋混凝土造五層樓房店鋪住家壹棟，面積共計二六七‧九八平方公尺，協同原告辦理所有權移轉登記。
（二）被告應給付原告新台幣三十二萬元及自八十七年七月十日起至清償日止每月新台幣一萬四千三百三十六元之損害賠償。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十七年六月十七日經由商戰房屋仲介有限公司（下稱商戰房屋）林文貴之介紹，向被告購買坐落台中市○○區○○段三二八之二地號之土地壹筆，總價新台幣（下同）一千零一十八萬元，惟當時前開土地上已由被告以其名義為起造人，取得中工建號第三三號之建照，故雙方乃於買賣契約第十四條「其他特別約定」項上特別約定，被告於土地過戶之同時應配合原告辦理建照之起造人名義變更手續。
（二）詎被告遲遲未肯辦理前開建照之起造人名義變更手續，是以系爭座落前開土地上、門牌號碼為台中市○○路○○○號之建物，雖係由原告委託商戰公司興建，且早於八十八年八月五日完成而為建物第一次原始登記，然因房屋起造人名義始終未變更，致系爭房屋現仍登記為被告所有；惟系爭建物實際為原告所出資興建，故原告始為真正房屋所有權人而非被告，且依雙方買賣契約之特別約定，被告就系爭建物於其興建完成後對原告亦負有移轉登記為原告所有之義務。
（三）又原告向被告購買系爭土地後，本已於八十七年七月二十日委託力霸房屋仲介公司以一千零五十萬元之價格出售予訴外人楊三貴，並已收受四十五萬元之定金，此亦因被告遲遲不辦理起造人名義變更致雙方嗣後解除契約，原告因之喪失可得預期之利益三十二萬元。
（四）另原本原告得向所投保之保險公司以年息百分之六‧一四之優惠利率辦理房屋貸款，亦因原告遲未依約配合辦理起造人名義變更手續，亦致原告無法辦理保戶優惠房屋貸款，而需辦理一般銀行年息百分之九‧五○之貸款，致使原告每約因此增加利息負擔一萬四千三百三十六元。
（五）請求權基礎：①就訴之聲明一：
基於雙方所簽訂之買賣契約，被告有為起造人名義變更之義務，原告依據民法第一九九條請求被告履行前開給付義務。
②就訴之聲明二：
依據民法第二百三十一條之規定，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。原告依前開法條之規定為如訴之聲明二之請求。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告抗辯其曾交付文件與仲介公司辦理起造人名義變更，係仲介公司未辦，與其無關：
依民法第二百二十四條之規定，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。被告自認其確實未辦理起造人名義變更，抗辯曾將文件交與仲介公司，係仲介公司未為辦理。惟依前開法條之規定，姑不論被告是否確實曾交付相關文件與仲介公司，縱使被告已交付而係仲介公司未加辦理，因仲介公司居於被告之履行輔助人地位，故仍應可歸責於被告，其抗辯顯無理由。
（二）被告稱因原告未辦理抵押債務人名義變更，故其拒絕辦理起造人名義變更：
系爭土地上之抵押債務人名義未為變更，非原告不為之，而係因被告拒不辦理起造人名義變更致使原告無法辦理。蓋因系爭土地雖登記為原告所有，然土地上之建物登記名義人卻為被告，如允許原告將原抵押權登記塗銷重新設定以原告為抵押債務人之抵押權，因建物之保存登記在前，則新的抵押權效力不及於土地上之建物，抵押物即系爭土地勢必成為存有地上權負擔之土地，抵押物價值自然減少，銀行自是不願意同意原告塗銷或變更債務人。如被告初時即依契約履行、辦理起造人名義變更，土地與建物之登記名義人自同為原告，銀行當然不會不同意變更債務人名義。原告之所以未辦理債務人名義變更，實非原告不為，而係被告之拒辦起造人名義變更所致。是以，被告之抗辯顯然係倒果為因之說法，誠不足採。
（三）綜上所陳，被告未依雙方買賣契約履行債務，拒不辦理起造人名義變更，使原告所出資興建完成之建物仍登記為被告所有，導致原告喪失轉售第三人之期待利益及必須申貸較高利率之貸款、繳交較高利息之損失。
四、證據：提出力霸房屋不動產買賣要約承諾書影本一份、建物登記謄本影本一份
、土地登記謄本影本一份、不動產買賣契約書影本一份、支票影本一份、捷運第一賺工程合約書影本一份、存證信函影本一份等物，並聲請傳訊證人林文貴、陳詠薏。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告本來就同意要過戶與原告，證件均已交給商戰公司鄭連浩，但財產交易所得稅二萬元應由原告負擔。
（二）被告確實將起造人名義變更章，即代刻之印章，交予商戰公司，有該章即可辦理起造人變更名義。
（三）原告之房子係向商戰公司購買，其契約內第四條款中載明房屋起造人於土地過戶後隨即委由商戰公司代辦申請建照執照變更，變更後起造人為原告。被告與原告間所簽訂之不動產土地買賣契約書中第十四條其他特別約定：「一、過戶移轉期間乙方（即被告）需配合連帶保證人（即商戰公司）辦理移轉建物之名義變更手續，當時被告已將起造印章及身分證影本等資料交與商戰公司；證人林文貴是商戰公司總經理，業經出庭證明被告已將起造人名義變更章及身分證影本交與商戰房屋，由地政事務所所申請之文件即建物所有權第一次登記中所蓋之印章即是被告交付與商戰公司之印章可明。
（四）原告於八十七年七月十八日將土地移轉登記完畢，土地買賣總價一千零一十八萬元，其中五百六十四萬元為銀行貸款，原告以移轉債務人方式辦理，但至今三信商業銀行文心分行之貸款人仍為被告，原告並未辦理更名及塗銷，而其夫陳天佑為連帶保證人，目前三信商銀之貸款尚有三百一十萬二千八百五十二元未清償；原告之房屋係向商戰公司購買，而商戰公司未以原告名義辦理起造人登記，且在未事先知會被告之情形下，以被告名義為起造人登記，則系爭建物產權移轉所生之稅賦，即應由原告繳納，蓋原告與被告間並無買賣關係存在，是以，原告應繳納財產交易所得稅並將三信商銀文心分行之貸款名義人變更或塗銷後，始得為移轉系爭建物所有權之請求。
（五）原告與被告間僅有買賣土地之約定，並未簽訂建物買賣契約書，被告自無移轉建物所有權之義務，而系爭建物係原告向商戰公司所購買自應由商戰公司負移轉登記之義務，被告業於八十七年七月十八日將土地移轉登記於原告名義，原告亦將土地再行出售予訴外人楊三貴，被告自無造成原告任何之損害。
（六）被告於八十七年二月二十五日與商戰公司前往台中市西區調解委員會進行調解結果，因商戰公司無法於契約所約定之期間內，取得建築執照，商戰公司同意返還土地價金，兩造解除捷運第一賺興建計畫契約書並同意起造人變更為他人，是以，原告實係向商戰公司購買房屋，被告並無實質之出售權利。
（七）被告並未委託商戰公司處理系爭買賣事宜。
三、證據：提出捷運第一賺興建計劃契約書影本二份、存證信函影本二份、切結書
影本一份、台中市政府工務局（八七）中工建建字第三三號建照執照影本一份、土地登記申請書影本一份、台中市政府工務局八十九年二月二十三日八九中工建字第八八號函一份、土地登記謄本一份、三信商業銀行催收放款證明書一份、台中市西區調解委員會調解書影本一份、建築執照取得保證書影本一份、存證信函二份、本院八十九年度裁全一字第五二五八號民事裁定影本一份等物。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告於八十七年六月十七日經由商戰房屋仲介林文貴之介紹，向被告購買坐落台中市○○區○○段三二八之二地號之土地一筆，總價一千零一十八萬元，惟當時前開土地上已由被告以其名義為起造人，取得中工建號第三三號之建照，故雙方乃於買賣契約第十四條「其他特別約定」項上特別約定，被告於土地過戶之同時應配合原告辦理建照之起造人名義變更手續，詎被告遲遲未肯辦理前開建照之起造人名義變更手續，是以系爭座落前開土地上、門牌號碼為台中市○○路○○○號之建物，雖係由原告委託商戰公司興建，且早於八十八年八月五日完成而為建物第一次原始登記，然因房屋起造人名義始終未變更，致系爭房屋現仍登記為被告所有，惟系爭建物實際為原告所出資興建，故原告始為真正房屋所有權人而非被告，且依雙方買賣契約之特別約定，被告就系爭建物於其興建完成後對原告亦負有移轉登記為原告所有之義務；又原告向被告購買系爭土地後，本已於八十七年七月二十日委託力霸房屋仲介公司以一千零五十萬元之價格出售予訴外人楊三貴，並已收受四十五萬元之定金，此亦因被告遲遲不辦理起造人名義變更致雙方嗣後解除契約，原告因之喪失可得預期之利益三十二萬元；另原本原告得向所投保之保險公司以年息百分之六‧一四之優惠利率辦理房屋貸款，亦因原告遲未依約配合辦理起造人名義變更手續，亦致原告無法辦理保戶優惠房屋貸款，而需辦理一般銀行年息百分之九‧五○之貸款，致使原告每月因此增加利息負擔一萬四千三百三十六元；是以，依據雙方所簽訂之買賣契約，被告有為起造人名義變更之義務，原告爰依民法第一百九十九條請求被告履行前開給付義務，又依據民法第二百三十一條之規定，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，原告並依前開法條之規定請求損害賠償等情。
二、被告則以：被告本來就同意要過戶與原告，證件均已交給商戰公司鄭連浩，但財產交易所得稅二萬元應由原告負擔；又被告確實將起造人名義變更章，即代刻之印章，交予商戰公司，有該章即可辦理起造人變更名義；且系爭建物係原告向商戰公司所購買，其契約內第四條款中載明房屋起造人於土地過戶後隨即委由商戰公司代辦申請建照執照變更，變更後起造人為原告，被告與原告間所簽訂之不動產土地買賣契約書中第十四條其他特別約定：「一、過戶移轉期間乙方（即被告）需配合連帶保證人（即商戰公司）辦理移轉建物之名義變更手續。」，當時被告已將起造印章及身分證影本等資料交與商戰公司；至於原告於八十七年七月十八日將土地移轉登記完畢，土地買賣總價一千零一十八萬元，其中五百六十四萬元為銀行貸款，原告以移轉債務人方式辦理，但至今三信商業銀行文心分行之貸款人仍為被告，原告並未辦理更名及塗銷，而其夫陳天佑為連帶保證人，目前三信商銀之貸款尚有三百一十萬二千八百五十二元未清償；原告之房屋係向商戰公司購買，而商戰公司未以原告名義辦理起造人登記，且在未事先知會被告之情形下，以被告名義為起造人登記，則系爭建物產權移轉所生之稅賦，即應由原告繳納，蓋原告與被告間並無買賣關係存在，是以，原告應繳納財產交易所得稅並將三信商銀文心分行之貸款名義人變更或塗銷後，始得為移轉系爭建物所有權之請求；再者，原告與被告間僅有買賣土地之約定，並未簽訂建物買賣契約書，被告自無移轉建物所有權之義務，而系爭建物係原告向商戰公司所購買自應由商戰公司負移轉登記之義務，被告業於八十七年七月十八日將土地移轉登記於原告名義，原告亦將土地再行出售予訴外人楊三貴，被告自無造成原告任何之損害；另被告於八十七年二月二十五日與商戰公司前往台中市西區調解委員會進行調解結果，因商戰公司無法於契約所約定之期間內，取得建築執照，商戰公司同意返還土地價金，兩造解除捷運第一賺興建計畫契約書並同意起造人變更為他人，是以，原告實係向商戰公司購買房屋，被告並無實質之出售權利；況且，被告並未委託商戰公司處理系爭買賣事宜等語，以資為辯。
三、原告主張被告未依約配合辦理系爭建物起造人之變更登記，致使原告原預定再行出售之計畫，因無法履約而遭解約，受有可預期之利益三十二萬元之損失，又因被告不肯依約辦理建物起造人名義變更登記，致使原告無法辦理保險公司所提供之優惠房貸利率，而須辦理一般銀行貸款，因而每月增加利息負擔一萬四千三百三十六元等情，提出力霸房屋不動產買賣要約承諾書影本一份、建物登記謄本影本一份、土地登記謄本影本一份、不動產買賣契約書影本一份、支票影本一份、捷運第一賺工程合約書影本一份、存證信函影本一份等物為證。被告則否認上情，辯稱：被告業已依約將印章、身分證影本交付與商戰公司，留存在商戰公司之資料即可辦理系爭建物之起造人名義變更登記，又對於系爭建物之買賣關係係存在於原告與商戰公司間，與被告並無任何關係，被告僅係與原告成立土地之買賣契約，土地部分被告業已交付完畢，兩造間既無任何契約關係，被告自無違約之可言，再者，被告並未委託商戰公司代為處理賣賣事宜，原告自無對被告請求損害之理等語，並提出捷運第一賺興建計劃契約書影本二份、存證信函影本二份、切結書影本一份、台中市政府工務局（八七）中工建建字第三三號建照執照影本一份、土地登記申請書影本一份、台中市政府工務局八十九年二月二十三日八九中工建字第八八號函一份、土地登記謄本一份、三信商業銀行催收放款證明書一份、台中市西區調解委員會調解書影本一份、建築執照取得保證書影本一份、存證信函二份、本院八十九年度裁全一字第五二五八號民事裁定影本一份等物為證。經查：
（一）兩造間之不動產買賣契約書第十四條其他特別約定：「一、過戶移轉期間，乙方需配合連帶保證人辦理建物之名義變更手續。二、貸款完成日超過八十七年七月十日時乙方之原貸利息由連帶保證人負擔。」，此有不動產買賣契約書影本一份為證，是以，原告自得本於兩造間之契約約定，請求被告履約，被告所辯兩造間並無任何關係，要屬無據，核先敘明。
（二）依據前開不動產買賣契約書第十四條之規定，被告負有於過戶移轉期間配合連帶保證人商戰公司辦理變更系爭建物起造人名義之手續之義務，則原告自應提出被告未依約配合商戰公司辦理起造人名義變更事宜之具體事證，始足以請求被告依約負損害賠償責任。又被告與訴外人商戰公司所簽訂之捷運第一賺興建計畫契約書第九條代刻印章之規定：「為使本案能迅速順利推展，甲方（即被告）同意就下列部分委由乙方代刻印章執行業務，若有挪作他用，乙方願負損害賠償之責。１、建照執照起造人之用。２、代為申請門牌、使用執照、自來水、電力、天然瓦斯、通信、保全之用。
３、代書作業業務之用。」，此有捷運第一賺興建計畫契約書影本一份為證，商戰公司應得依約代刻印章辦理建照執照起造人登記，而證人林文貴亦到庭結證稱：「我是本件的仲介人，當初被告只有一個代刻印章及身分證影本放在建設公司，這些證件無法辦理起造人名義變更。被告沒有把這些證件交給我。」等語，顯見被告確有留存印章、身分證影本於商戰公司處，則原告自得要求商戰公司辦理變更起造人名義之程序，於商戰公司辦理變更登記過程中，再由被告配合提出相關證件資料，是以，被告既已將身分證、印章留存於商戰公司處，要難謂被告有何違約之事；況且，依照契約規定，被告並非負有辦理變更登記之義務，僅係配合商戰公司辦理變更登記之義務而已，原告逕行對被告請求辦理變更登記及請求損害賠償，洵屬無據。至於證人林文貴係本件民事糾紛之仲介人，其本身具有利害關係，已難期為公平之陳述，其關於被告交付證件與否之部分復先後陳述不一，業如前述，復與前開契約書約定內容不相符，證人林文貴該部分之陳述自難採信。
（三）再者，證人陳詠薏到庭結證稱：「我是在負責本件兩造辦理保存登記完後的買賣移轉手續，我不是辦理起造人名義變更的。如果依地政規定辦理起造人名義變更，要身分證影本、印章。被告沒有把這些資料交給我。」等語，證人陳詠薏並非承辦本件辦理變更起造人名義之人，其證言自難為有利於原告之認定。綜上所述，原告主張之事實，尚難信為真實，被告所辯，應堪採信。
四、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求①被告應將坐落台中市○○區○○段三二八之二地號土地上之建物，即門牌號碼台中市○○路○○○號之鋼筋混凝土造五層樓房店鋪住家壹棟，面積共計二六七‧九八平方公尺，協同原告辦理所有權移轉登記；②被告應給付原告新台幣三十二萬元及自八十七年七月十日起至清償日止每月新台幣一萬四千三百三十六元之損害賠償；為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 巫淑芳右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 五 日~B法院書記官