臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三○八五號
原 告 丁○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 黃佩韻 律師 住台中市○○路○段○○○號七Ｆ被 告 乙○○
甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣壹拾萬元同時，將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分瓦頂磚造住屋，面積０、０一０九四一公頃，及Ｂ部分鐵皮頂車庫，面積０、００一九四八公頃，騰空交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
（一）被告應於原告給付新台幣（下同）壹拾萬元同時，將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖所示Ａ部分瓦頂磚造住屋，面積○．○一○九四一公頃，及Ｂ部分鐵皮頂車庫，面積○．○○一九四八公頃，騰空交付予原告。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：緣被告為兄弟，因積欠他人債務，為清償債務，乃透過介紹人即訴外人林桓式央請原告購買其等之不動產。原告遂基於幫忙之意，於民國（下同）六十八年十月一日向被告二人購買其等所有坐落台中縣○○鎮○○段一六七、一六七之一、一六七之
二、一六七之三地號土地之應有部分（被告二人在每筆土地之應有部分各三十六分之十三）及地上建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○巷○號之房屋，總價一百一十萬元。詎買賣契約訂立且原告已給付定金四十萬元後，被告之母即訴外人白楊貴枝即哭鬧表示不願搬離老家。為此被告二人乃拜託原告希望俟父母老死後始交付房屋，幾經協商下，原告為成全其孝心，雙方遂約定如附圖所示Ａ部分瓦頂磚造住屋，面積○．○一○九四一公頃，及Ｂ部分鐵皮頂車庫，面積○．○○一九四八公頃部份仍供其等繼續居住至被告父母雙亡後始交付。原告則保留餘款十萬元俟上開房屋交付同時給付。另被告則先將上開四筆土地移轉登記並連同扣除右開房屋外之建物約四十坪一併交付原告，原告則於六十九年二月二十七日再交付買賣價金六十萬元。被告之父母即訴外人白清日、白楊貴枝業分別於八十一年四月十八日及同年三月十六日死亡，原告遂依約請求被告交付上開房屋，詎被告非但不予理會，更向原告表示須再給付一百五十萬元始願交付，且揚言若於一個月內未付將解除買賣契約，所為顯失誠信。為此爰依民法第三四八條規定及履行契約之法律關係請求被告二人交付房屋。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告與原告訂立買賣契約後，業於六十九年三月二十七日將出賣之土地移轉登記予原告，並將土地及地上建物除被告仍占用之七間房間外均交付原告在案，是原告丙○○固於七十年六月十九日將所買受之土地及建物再出售予訴外人林桓式，惟因被告仍占用部份房屋，迄今仍無法完成交付。是原告丙○○與林桓式僅有單純之買賣關係存在，林桓式並未承受原告丙○○之權利義務，因此即非本件買賣契約之當事人，被告主張原告丙○○之債務已由林桓式概括承受，其已非契約當事人，本件訴訟乃當事人不適格云云，並無理由。至於原告丁○○及林桓式雖委由代書撰寫存證信函要求被告交付買受之建物，惟由其內容載：「原承買人丙○○後再出賣予林桓式，故承受前手之權利義務。」可知該代書係誤以為原告丙○○將買賣之標的再出售予林桓式之後，即由林桓式概括承受丙○○之權利義務，其法律概念顯然錯誤。蓋債務之承擔須債權人同意，債權讓與則須通知債務人始能成立，此實與單純之買賣不同。是本件自不能以上開存證信函之記載，即謂原告業已自認林桓式概括承受原告丙○○之權利義務。
（二）被告主張契約仲介人林桓式曾向被告乙○○取回價金五萬元，故原告事實上僅給付被告價金九十五萬元，尚積欠十五萬元云云，因非事實，原告否認之。
（三）按原告於六十八年十月一日訂立買賣契約同時即已交付定金四十萬元予被告，並於六十九年二月二十七日再交付六十萬元，所餘十萬元，雙方係約定於被告父母雙亡，被告交付其等尚居住之七間房間時給付之。今被告既尚未將其居住之七間房間交付原告，則原告自無須交付餘款十萬元。是原告自無買賣契約第十條所謂不履行本契約交付殘餘價金之違約情事可言，被告主張依該條約定沒收定金四十萬元云云，無理至明。
（四）如前所述，兩造間既有俟被告父母雙方，被告交付其尚居住之七間房間同時原告交付餘款十萬元之約定，今被告尚未交付其居住之七間房間予原告，原告給付餘款十萬元之期限即尚未屆至，依民法第二百二十九條規定，自無給付遲延可言，從而被告主張其已依民法第二百五十四條規定，以原告給付遲延為由寄發存證信函定期催告原告交付剩餘價金，原告未依限履行，其已解除契約云云，顯不合法。亦且被告於八十七年七月二十一日所寄大甲廟口郵局第七三號存證信函係載：「台端（指原告）所欠十五萬元價金，事經十八年，基於誠信，我等願台端以新台幣一百五十萬元（按當時和現時之土地價差計算）交付後，即將建物騰空並交付，唯希台端於一個月內履行該項義務，否則將解除雙方所訂立之買賣契約。」被告既係催告原告交付一百五十萬元，而非催告原告交付買賣之餘款十萬元，已不生催告之效力；況被告係表示若原告於一個月內不交付一百五十萬元，將解除買賣契約，並非表示原告若不依限履行，即解除買賣契約，或不另通知即以該存證信函作為解除契約之意思表示，是被告之意僅在若原告不依限履行，將來其會採取解除契約之途徑而已，故被告尚無解除契約之意思表示甚明，其引用最高法院八十六年台上字二○一二號判決謂其已以上開存證信函對原告為解除買賣契約之意思表示云云，自無足採。
（五）兩造間有俟被告父母雙亡後，被告才交付其居住之七間房間予原告之約定，則原告請求被告交付該七間房間之請求權，自須俟被告父母雙亡後始得行使，而被告父母分別於八十一年四月十八日及同年三月十六日死亡，是原告請求權之消滅時效自八十一年開始起算，至起訴時未逾十五年，尚未罹於消滅時效，被告主張原告之交付請求權已罹於消滅時效云云，自無理由。
（六）兩造間俟被告父母雙亡，被告交付七間房間同時，原告始給付餘款十萬元之約定，符合情理，且為雙方所得預料，並無所謂因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，依其原有效果顯失公平之情形。是被告主張依民事訴訟法第三九七條情事變更原則，請求判命原告給付五五○萬元價款後，伊即交付占用之房地云云，自屬無據。
四、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地謄本影本四份、調解不成立證明書影本一份、存證信函影本一份為證，並聲請履勘現場、囑託台中縣大甲地政事務所測量及傳訊證人紀慶輝。
乙、被告方面一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件契約之介紹人林桓式，已承受原告丙○○之債權債務關係，原告丙○○並於七十年六月十二日將其持有之應有部份移轉登記予林桓式。林桓式並以契約當事人自居，向被告請求交付土地及房屋。則原告丙○○既非契約當事人，其提起本件訴訟自屬當事人不適格，請求顯無保護必要。
（二）且林桓式於承受原告丙○○之債權債務關係時，已向被告乙○○取回價金五萬元，故原告事實上僅給付被告九十五萬元，尚積欠十五萬元。
（三）依買賣契約第十條之約定：「甲（原告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘餘價金時，所交定金，悉被乙（被告）沒收作為違約金，甲不得異議。」另依買賣契約第三條約定：「本契約成立同時，由甲先向乙給付新台幣肆拾萬元整為定金並充為價金之壹部，、、、尾款新台幣柒拾萬元整訂于登記完成後付清。」原告僅於六十九年二月二十七日給付六十萬元，而被告則已於同年三月十八日完成移轉登記，則原告當依約立即給付殘餘價金，竟未給付，依買賣契約第十條之約定，原告所交付之四十萬元定金已轉為違約金並為被告所有。原告若欲請求被告交付房屋及土地，自應再交付被告共計五十五萬元，始得請求。則原告聲明以給付被告十萬元為條件，要求被告交付房屋顯無理由。
（四）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示，此有最高法院八十六年度台上字第二０一二號判決可資參照。則本件依據買賣契約第三條約定：「尾款新台幣柒拾萬元整定于登記完成後付清。」原告僅於六十九年二月二十七日給付六十萬元，被告於同年三月十八日移轉登記完成後，原告亦未給付剩餘價金，給付遲延，被告乃於八十七年七月二十一日以存證信函催告履行，並言明若不於一個月內履行其債務，即解除契約，則揆諸前開說明，本件契約已經解除，原告之請求即無理由。
（五）按請求權，因十五年間不行使而消滅，民法第一百二十五條定有明文。依雙方買賣契約第六條約定：「雙方約定於民國六十八年十月三十日應將本件買賣標的物點交於甲（即原告）管業。」即原告於民國六十八年十月三十日即得以請求原告交付買賣標的物，距今（八十八年）已逾十五年，該請求權顯罹時效而消滅，原告請求已無理由。而原告另主張其給付四十萬元定金後，因被告之母哭鬧不搬，雙方遂約明俟被告父母過世後，始交付剩餘房屋，故消滅時效應自八十一年起算，迄今尚未逾十五年，並舉證人紀慶輝證明，惟此均非真實。蓋若果有此事，雙方當會於契約中載明也。且原告於八十七年七月十六日曾以存證信函自認雖已逾時效十五年，惟主張被告不得抗辯時效消滅，是其陳述前後矛盾，不可採信，且書證之效力本強於口頭之約定，當不得以紀慶輝不實之證言為相反之認定。
（六）退步而言，按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情勢變更非當時所得預料，而依其原有之效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量為增、減、給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文，而新修正民法第二百二十七條之二第一項亦有相同規定。若法院仍認系爭契約為有效，被告須依約履行債務，亦請求法院依上開規定就約定價金尚欠計五十五萬元（按已給付之定金四十萬元以充作違約金，加上剩餘價金十五萬元，共計五十五萬元），以未給付價金占總價金之土地坪數，以現今土地之市價及其他客觀情事，判決原告給付被告新台幣五百五十萬元後，被告即交付系爭房地。
三、證據：提出存證信函影本二份、最高法院八十六年度台上字第二０一二號判決影本一份為證。
理 由
一、原告起訴主張：被告透過訴外人林桓式介紹於六十八年十月一日將坐落台中縣○○鎮○○段一六七、一六七之一、一六七之二、一六七之三地號（重測後改編為永信段五五三、五五六、五五七、六七五地號）土地之應有部分（被告二人在每筆土地之應有部分各三十六分之十三）及地上建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○巷○號之房屋出售予原告，總價一百一十萬元，詎原告給付定金四十萬元後，被告之母白楊貴枝竟哭鬧不願搬家，雙方遂協商約定被告及其父母所居住之房間供其等繼續居住至被告父母雙亡後始交付，原告則保留餘款十萬元俟上開房屋交付同時給付。被告則先將前開四筆土地移轉登記並連同扣除前開暫不交付房屋外之建物約四十坪一併交付原告，原告於六十九年二月二十七日再交付買賣價金六十萬元。嗣被告之父母分別於八十一年四月十八日及同年三月十六日死亡，原告依約請求被告交付系爭房屋，為被告所拒，為此依民法第三四八條規定及履行契約之法律關係請求被告交付房屋。
二、被告則以：本件買賣之介紹人林桓式，已承受原告丙○○之債權債務關係，原告丙○○已非契約當事人，其提起本件訴訟當事人不適格，且林桓式承受原告丙○○之債權債務關係時，向被告乙○○取回價金五萬元，故原告尚積欠買賣價金十五萬元。又兩造並未約定俟被告父母死亡後始願搬離，原告應於六十九年三月十八日移轉登記完成時給付尾款，迄未給付，被告已於八十七年七月二十一日催告後解除契約。又原告之請求權已罹於時效而消滅，即便認為被告仍應給付，亦應基於情勢變更判令原告給付被告五百五十萬元後，被告始須交付系爭房地等語資為抗辯。
三、查兩造透過林桓式介紹於六十八年十月一日訂立買賣契約，約定將被告所有坐落台中縣○○鎮○○段一六七、一六七之一、一六七之二、一六七之三地號（重測後改編為永信段五五三、五五六、五五七、六七五地號）土地之應有部分（被告二人在每筆土地之應有部分各三十六分之十三）及地上建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○巷○號之房屋出售予原告，總價一百一十萬元，原告已給付一百萬元，被告則將前開四筆土地移轉登記並連同地上建物其中如附圖所示Ａ、Ｂ部份以外之房屋併交付原告，地上建物其中如附圖所示Ａ部分瓦頂磚造住屋，面積○．○一○九四一公頃，及Ｂ部分鐵皮頂車庫，面積○．○○一九四八公頃部份現為被告居住使用，尚未交付原告等事實，均為兩造所是認，並經本院至現場履勘，囑託台中縣大甲地政事務所派員會同測量結果，製有勘驗筆錄及複丈成果圖、不動產買賣契約書影本、土地謄本影本等為證，自堪信為真實。茲兩造有爭議者為：系爭契約訂定後，兩造是否另約定地上建物其中如附圖所示Ａ、Ｂ部份之房屋應俟被告之父母過世後始行交付，而原告始將餘款給付？訴外人林桓式是否承受原告丙○○之債權債務？。茲分述如下：
四、原告主張本件買賣契約訂立並交付定金四十萬元後，因被告之母白楊貴枝哭鬧不願搬離，兩造遂口頭約定俟被告之父母過世後始交付其等使用部分之建物，餘款亦留待交屋完畢始給付等情，業據證人亦即承辦當時兩造買賣之代書紀慶輝證述屬實。證人紀慶輝與被告夙無怨隙，當無刻意偏袒原告陷被告於不利之理，且原告所餘未付價款僅十萬元，與已給付之價款相較僅屬鳳毛麟角，若非雙方有此約定，原告當無不予付清之理。又被告抗辯雙方無此約定，被告未給付價金餘款，買賣契約業已解除云云，果若屬實，被告既無不能交屋之情事而約定延後交屋，則原告於六十八年當時負有給付價金餘款之義務，原告十多年來遲延未付，何以被告始終未催告請求原告給付價金並解除契約，迄至原告於八十七年間請求交屋被告始為此主張，顯然兩造就房屋及之餘款延後交付有所約定，被告所辯顯不足採，堪信原告之主張為真實。
五、兩造既約定系爭建物其中如附圖所示Ａ、Ｂ部份之房屋俟被告之父母過世後始行交付，而原告之餘款亦留待該時給付，則原告請求被告交付系爭房屋之請求權，自須俟被告父母雙亡後始得行使。而被告父母分別於八十一年四月十八日及同年三月十六日死亡，為雙方所不爭執，是原告請求權之消滅時效應自八十一年開始起算，至起訴時未逾十五年，尚未罹於消滅時效，被告主張原告之交付請求權已罹於消滅時效，即無理由。
六、按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力；第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人，不生效力，民法第二百九十七條第一項本文及第三百零一條分別定有明文。原告丙○○固於七十年六月十九日將其所買受之土地及建物再出售予林桓式，原告丁○○及訴外人林桓式並委由代書撰寫存證信函要求被告交付買受之建物等情，為兩造所不爭執，惟原告丁○○與被告互為債權、債務人，原告丁○○及訴外人林桓式既未訂立債權、債務承擔契約，被告亦未與訴外人林桓式訂立債權、債務承擔契約，亦未就債權讓與互為通知，或就對方之債務承擔為承認，原告丙○○與訴外人林桓式間之買賣關係，並未發生債權移轉或債務承擔之情形，則被告主張原告丙○○之債務已由林桓式概括承受，其已非契約當事人，本件訴訟乃當事人不適格，並無理由。另被告主張林桓式於承受原告丙○○之債權債務關係時，已向被告乙○○取回價金五萬元，故原告尚積欠十五萬元云云，為被告所否認，亦未能舉證以實其說，不足採信，且如前所述，原告丙○○與訴外人林桓式間僅具單純之買賣關係而無債權讓與或債務承擔之情形，因之縱使林桓式向被告乙○○索取五萬元，亦不影響本件原告已給付之價金。
七、末按民事訴訟法第三百九十七條第一項固規定：「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情勢變更非當時所得預料，而依其原有之效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量為增、減、給付或變更其他原有效果之判決。」新修正民法第二百二十七條之二第一項亦有類似之規定，惟本條文之適用須以情勢變更非當時所得預料為其要件。查本件兩造間既有俟被告父母雙亡後，被告始須交付剩餘房間，而原告亦始給付餘款之約定，則情事之變更即為雙方所得預料，依前開說明，即無本條適用之餘地。是被告主張依民事訴訟法第三九七條情事變更原則，請求判命原告給付五百五十萬元價款後，即交付占用之房地云云，亦屬無據。
八、綜上所述，原告依民法買賣之法律關係，請求被告應於原告給付新台幣壹拾萬元同時，將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖所示Ａ部分瓦頂磚造住屋，面積○．○一○九四一公頃，及Ｂ部分鐵皮頂車庫，面積○．○○一九四八公頃，騰空交付予原告，為有理由，應予准許。
九、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 吳蕙玟右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十五 日~B法院書記官