臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三三七號
原 告 丙○○
丁○○乙○○子○○癸○○戊○○壬○○甲○○己○○訴訟代理人 楊銷樺律師被 告 育國建設股份有限公司 設台中市○○區○○路四段七五０之七號八樓法定代理人 辛○○訴訟代理人 施瑞章 律師複 代理人 庚○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位之訴部分：
（一）被告應給付原告丙○○、丁○○、乙○○、子○○、癸○○、戊○○、壬○○、甲○○、己○○分別如附表一「應退還價金」欄所示之金額，並自附表一所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、備位之訴部分：
（一）被告應給付原告丙○○、丁○○、乙○○、子○○、癸○○、戊○○、壬○○、甲○○、己○○分別如附表二「應減少價金」欄所示之金額，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位之訴部分：
（一）緣原告丙○○等九人分別於民國（下同）八十四年、八十五年、八十六年間與被告育國建設股份有限公司（以下稱育國公司）就位於台中縣○○鄉○○段一０四之五九九、一０四之五七四、五七二、五七一、五八五、五六九、五六八、五六
三、五九二、五六０等地號土地上所興建之「珍藏家」社區住宅，簽訂買賣契約，雙方議定之買賣標的物，計有房屋、土地及地下室停車位，又原告等向被告所購買之車位，其車位編號、買賣價金、購買時間即如附表一所示。惟被告在明知本件建物經建築主管機關實際核准之停車空間，僅有合法車位四十九個，且其位置是以主管機關核准之建築設計圖面為準。另依建築技術規則建築設計施工編第六十條之規定，當車位規劃在五十個以上，且為單向進出口時，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應規劃為雙車道寬度，然被告卻為圖獲取節省建築經費及超賣非法停車位之鉅額不法利益，竟不提供確實之交易訊息，詎故意於本件契約書中記載「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有個，但按實際之規劃則共有單層車位個、子母車位個，共個，且屬防空避難室兼作停車空間使用。甲方對此確實知悉，不得爭執。」云云。嗣後經查，本件被告所出售予原告等九人之停車位，竟然全是未經建築主管機關核准之違法停車位！
（二）按消費者保護法第四條規定：「企業經營者對於提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」亦即企業經營者應提供「充分」與「正確」之消費資訊予消費者，否則消費者即無從完全而正確地判斷並決定是否與企業經營者締結交易關係，準此以言，消費者在企業經營者未充分而正確提供消費資訊下所締結之交易關係，揆諸上揭規範旨趣，其間之交易即顯失公平，而有悖於誠實信用之交易秩序，法理、事理至明。本件被告於系爭定型化之買賣契約書第一條第三項停車位部分之買賣條款故意捨消費者所能充分並正確理解之「合法」、「違法」等語不用，而用消費者所不明白之「．
．．按建築設計圖之規劃原共有．．．但實際之規劃則有．．．」等模糊文字，足徵被告是故意透過此等含混手法，以遂其出售違法車位而獲取高額不法利益之意圖。本件在原告購買車位伊始，被告既未告知原告所購之車位為違法車位，則原告信賴所購車位為合法車位，乃信而有徵。因被告未充分而正確提供消費資訊予原告等消費者，致原告在信賴所購車位為合法車位下，而同意以高價購買系爭車位，但實際上該等車位卻為違法車位，則其間之交易顯失公平，悖反誠實信用之交易秩序，至為顯然。
（三）本件被告在原告購買車位之前，未坦白告知何編號、位置之車位為違法車位，致原告所購買之系爭車位均為違法車位，亦即原告所買受之系爭停車位，其位置未在建築主管機關所核准許可之範圍內，此情從鈞院向台中縣政府函調之建築設計圖，對照被告出售予原告之車位位置圖以觀，是可證甚詳，對於被告隱瞞系爭車位為違法車位，並將之售予原告，此情與原告所願購買者係正當合法之停車位之契約目的，顯相悖離，以致原告等存有遭建築主管機關依建築法第七十三條後段（非經領得變更使用執照，不得變更其使用。）及第九十條（違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。）等規定處以鉅額罰鍰及勒令停止使用之危險，且此等罰鍰及停止使用車位之危險，已非原告等人所能控制，其對原告顯然不利，是至臻明確。又原告甲○○、己○○等所購買之車位，除事後發現為違法車位外，被告於銷售時，告知為子母車位可停二部車並售以更高之價格，惟按子母車位僅係停車空間較大，而法規所許可者，一個車位，亦僅能停一部車輛，但被告卻誘使原告產生誤信其可合法停兩部車，致以更高之價格買受，此對原告而言，亦顯欠公平，是以系爭契約顯有消費者保護法第十二條所規定之無效情形。
（四）因本件被告出售系爭停車位之手法，違反誠信原則，並導致兩造間給付與對待給付顯不相當，是則依消保法第十二條第一項之規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」，兩造間就停車位買賣之部分，顯屬無效。既為無效，即屬自始、當然、確定之無效。又本件如上所述，原告與被告間之買賣標的物有三，即房屋、土地及車位，是就車位部分之無效，並不影響其他部分之有效存在，退步言，即使視為一個契約關係，惟依民法第一百十一條之規定「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」是車位部分仍可單獨地被認定為無效。從而被告自原告處所受領之停車位買賣價金，顯屬無法律上原因而受有利益，並致原告等受有損害，自應依民法第一七九、一八二條之規定，將如附表一應退還價金欄所示之金額及自受領日起加計利息返還原告。
（五）被告為建設公司，其對於營建法令之規定，自是知之甚詳，然其非但未告知系爭車位為違法車位，更竟故意於定型化之契約上記載「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有個，但按實際之規劃則共有單層車位個、子母車位個，共個，且屬防空避難室兼作停車空間使用。甲方對此確實知悉，不得爭執。」云云，來坑陷原告等消費者，並企圖以「甲方對此確實知悉，不得爭執。」云云之定型化特約，意圖免除其瑕疵擔保責任。惟因被告存有故意不告知所出賣之停車位為違法車位之惡意，並意圖以原告等消費者不知其為陷阱之契約文字規避其不法責任，則依民法第三百六十六條之規定，該所謂「不得爭執」云云之約定洵屬無效。由於被告存有故意不告知系爭車位為違法車位之情形，而肇致原告存有遭受建築主管機關處以鉅額罰款及勒令停止使用之危險與不利益，此等瑕疵至為重大，退步言之，倘 鈞院認系爭契約就車位買賣部分未有違反消費者保護法之無效情形，惟既然被告所給付之車位因違反建築法第七十三條及同法第九十條等之規定，有遭處以鉅額罰鍰及勒令停止使用之情事，且該等停車位，復未依建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第三款之規定為雙車道寬度之設計，足徵系爭車位顯亦存有價值上及通常效用之滅失或減少等之重大瑕疵，則原告以本案起訴書狀併為解除車位部分之買賣契約之意思表示。而雙方買賣停車位之契約既經解除，則依民法第一百七十九條、第一百八十二條及第二百五十九條第一、二款「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」之規定，被告自應負回復原狀之義務，而將所受領如附表一所示之買賣價金返還原告，並加計利息償還原告為是。
（六）被告給付系爭車位予原告等，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時亦構成不完全給付之債務不履行，原告爰類推適用民法第二百六十條及第二百二十六條第二項規定，解除兩造間買賣車位之契約，並請求全部不履行之損害賠償。
二、備位之訴部分：被告於八十七年六月二十六日曾將其所保存之車位賣予第三人鄭國隆，同車位之價格亦僅為新台幣五萬二千六百一十六元，此有土地買賣契約書及台中縣稅捐稽徵處之契稅繳款書可查，顯見系爭違章停車位之價值是不到合法車位的十分之一，兩相權衡，縱認雙方之停車位買賣，其契約有效，且瑕疵亦尚不足達於解除契約之程度。然為維公平，懇請 鈞院審酌，賜准依民法第三百五十九條之規定減少十分之九之價金，以維公允。另系爭車位既有如附表二所示之應減少金額，則被告對於所受領之上開款項，顯無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，為特併依民法第三百五十九條及同法第一百七十九條、第一百八十二條等之規定，請求返還。
參、對被告抗辯之陳述：
一、本件被告於銷售停車位時，固於契約載明實際規劃為八十個停車位云云，惟並未明白告知何編號位置之車位為經主管建築機關核准設置之停車位，而何者又係違法之停車位，是被告辯稱於契約條款上已明白告知買受人云云，顯屬無稽。
二、又被告抗辯於銷售現場同時提具建築主管機關核准之建築設計圖及地下室車位實際配置現場圖，由現場人員為充分之說明後始令車位買受人選定車位位置云云乙節，亦非事實。試想，被告若果真有提供建築主管機關核准之建設設計圖於銷售現場，並確實告知原告何等車位為違法停車位，則原告等又豈會笨到以相同之價格去購買系爭違法之停車位哉！況查被告亦自承「．．．本戶之付款方式、貸款內容以及土地持分、面積及合約內容均與現場業務代表之解說完全相符且經甲方事先審閱，經本人確認無誤並無任何口頭承諾，經甲乙雙方同意後簽訂」乙事，亦即被告之銷售人員，其所為之說明內容，是以書面契約所載者為限，而在車位部分，就如合約書上所載「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有個，但按實際之規劃則共有單層車位個、子母車位個，共個．．．」而已，是被告辯稱於銷售時有提具建築設計圖，以及證人蔣澎玉等於 鈞院稱有備建照及建照藍圖（包括車位的藍圖）云云，顯屬臨訟勾串，而非真實。
三、復按被告雖辯稱售予第三人鄭國隆先生之車位，因係慰勞員工，實際以較市價為便宜之價格，約十萬元出售，並非土地買賣契約上所載之交易價格云云。惟查鄭先生於購買車位當時，已非被告公司之員工，為被告所自承，且縱屬價惠員工，亦有一定之程度，相較之下，顯見被告明知系爭超劃之車位並未如合法車位之價值。是本諸誠信原則可知，該車位亦明顯有物之瑕疵情形，且徵諸雙方契約關係於停車位約定之條文，可知被告於出賣當時，即有欲以特約免除或限制關於停車位之瑕疵擔保義務，並有故意不告知瑕疵之情形，依民法第三百六十六條、第三百六十五條之規定，自無六個月除斥期間之適用，況原告等係於起訴前經管委會告知始知上情，從而被告亦無法免除其瑕疵擔保責任。
四、證人蔣澎玉於 鈞院八十八年四月六日庭訊時固稱：「本件原告買的時候已是成屋，車位個已畫好，客戶有實際到地下室看停車位」、「壬○○是我與他接洽」云云，另證人郭榮貴則稱：「陳述與蔣澎玉一樣」、「己○○我有與他接洽。」云云，惟查對照被告於八十八年六月十七日書狀所附之附表，其上所載於成屋階段交易之對象並無原告己○○及壬○○（因原告己○○及壬○○係分別於八十四年六月廿九日及同年七月卅一日向被告購買系爭房地及停車位，所購買者為預售屋並非成屋，有卷附之買賣契書影本、建築物使用執照可稽），顯見證人蔣澎玉、郭榮貴所言是虛偽不實。再者，從被告上揭附表所示，其係於八十五年一月四日取得使用執照，而原告己○○、壬○○等係在被告取得使用執照之前即與被告簽訂買賣契約，彼其時，被告都尚未取得使用執照，亦即系爭建物在未經建築主管機關檢查合格之前，又豈有可能八十個車位已劃好之理！
五、再者本件部分原告係經由代銷公司購得系爭房地及停車位，代銷公司人員不僅於銷售當時未提供建築主管機關核准之建築設計圖及地下室車位實際配置圖，供原告閱覽，且其中原告丙○○一戶，原告之妻曾問及有無主管機關之停車位設計圖面，代銷公司則推拖設計圖面只在建商處，他們沒有，況且從證人郭榮貴、蔣澎玉、陳文鴻及陳素華等人之證言內容，亦看不出有確實告知所銷售者係違法車位之事實。故被告空言抗辯有提供核准之車位圖面及告知云云，實不足採。
三、證據：提出房屋、土地預定買賣契約書影本九份、契約書、契稅繳款書影本各乙份、建築改良物登記簿謄本乙份、建築設計圖影本乙份、對照圖影本二張、相片二幀、剪報影本一份、鈞院八十八年度訴字第三七三號民事判決影本一份、會議記錄影本一份、存證信函影本一份等為證，並聲請法院會同台中縣政府工務局勘驗停車位及函查違章停車位之處理。
乙、被告方面：
一、聲明（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）本件買賣契約條款係恪遵誠信原則而擬定，未違反消費者保護法之規定。本件被告興建之「珍藏家」社區房屋地下室停車位，依建築主管機關核准之建築設計圖面僅有車位四十九個，為滿足多數承購戶之需求乃於主管機關核准興建之停車數外再予增設三十一個停車位，即實際規則有單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個停車位。同時為免購買人誤認地下室停車位均為建築主管機關核准之合法車位，被告秉誠信經營之理念，爰於房地買賣契約書第一條第三款明白告知買受人：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但按實際之規則共有單層車位六十七個、子母車位十三個、共八十個」，並於銷售現場同時提具建築主管機關核准之建築設計圖及地下室車位實際配置現場圖，由現場銷售人員為充分之說明後始令車位買受人選定車位位置，並由買受人於買賣契約所附停車位配置圖簽認，加以原告等簽立內容：「．．．本戶之付款方式、貸款內容以及土地持分、面積及合約內容均與現場業務代表之解說完全相符且經甲方事先審閱，經本人確認無誤，並無任何口頭承諾，經甲乙雙方同意復簽訂，特此具結」之具結書，足證原告等於買受當時對於地下室車位於建築設計圖外另行私設車位之事實已充分知悉。被告已善盡出賣人之告知義務至明，而買賣契約書第一條第三款明白揭示系爭停車位非全屬建築主管機關核准之車位之契約條文，正為出賣人實踐誠實信用原則之明證。
（二）本件社區停車位承購與否均聽任各房地承購戶之自由，系爭停車位亦於銷售之時由現場銷售人員據實加以說明停車位實際配置與建築設計圖不同，原告等自對其承購者非建築設計圖上所核准停車位之事實已充分知悉，揆諸常情，原告等購買停車位之決定，必就車位性質、價格及其需求為審慎之評估，經其評估認其有此需要而契約所定停車位價格合理，始為購買，顯見被告所訂停車位價格為合理而為原告等所接受，復與一般市場價格相當，核無任何對原告等顯失公平之處，原告等據消費者保護經第十二條所為停車位買賣契約無效之主張，顯無理由，事理至明。
（三）被告所交付於原告等之車位具有通常之停車功能及效用，並無瑕疵，亦無故意不告知瑕疵之情事存在。本件被告興建之「珍藏家」社區房屋地下室停車位設有：單層車位六十七個，每一單層車位之權利範圍為公共設施面積之萬分之一一０，另加以全體區分所有權人共有之地下室面積平均持分萬分之七，合計萬分之一一七；子母車位十三個，每一子母車位權利範圍為公共設施面積之萬分之一六五，加以地下室面積持分萬分之七，合計萬分之一百七十二，足知被告僅按買賣契約之約定，按實際規劃之停車位數平均分配持分於各停車位買受人。復按兩造簽訂之房屋買賣契約書第一條第三款之約定：「地下室停車位空間由有購車位者共有，持分比例則按實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪．．．未買汽車停車位者，其房地總價不包含車位之價款，且對於地下室停車空間無共有權（即共有）除防空避難使用，對停車無任何權利，且不得妨礙他人停車及通行。」是原告等就其所購買之停車位就產權取得所有權，並於其所購買之車位位置取得專用使用權，得獨立使用該停車空間。復上開契約條文既明訂於房屋買賣契約書，由各房地承購人於買受房地之際簽認，該契約條文及地下室之車位配置圖（契約附圖）即為各共有人間之分管協議，按分管協議具有使共有人對共有物之特定部分獨立使用收益而排除他共有人使用之效力，是該社區全體區分所有權人均受此分管協議之拘束，車位購買人得據此分管協議排除他人之占有管領及使用各該車位。本件原告等於受領車位交付後，迄今其使用並無妨礙，且無不能使用之情事發生，被告顯已依買賣契約之約定使原告等取得符合契約預定效用之車位，本件系爭車位並無物或權利瑕疵之情形存在，原告之訴顯無理由。
（四）又查建築主管機關核准施工圖，係行政機關為確保建物工程之結構安全、建蔽容積、公共安全審查要求所為，並非用以作為私法契約之唯一依據，本件部分原告所購車位位置縱與使用執照竣工圖不符，惟其既已符兩造於契約書第一條第三款使其為停車位空間獨立使用之契約預定目的，即難謂被告等所交付之車位存有違反契約約定之瑕疵。再者，建築主管機關核准之建築設計圖及地下室車位配置現場圖於銷售同時均由現場銷售人員為充分說明提具令車位買受人選定車位位置，原告等自不得謂其不知建築設計圖與地下室車位配置現場有其不一致及增加車位之事實，亦不得謂被告有故意不告知之情存在。再者，縱令此等車位有無瑕疵，因兩造間之認知而存有差異，被告既於契約條文中明白告知並由現場銷售人員為充分之說明，按買賣契約書第一條第三款之約定，原告等自不得再為爭執而主張被告負有物之瑕疵擔保責任。
（五）本件被告等所交付之車位既無瑕疵，原告所主張之瑕疵擔保請求權即乏依據。退步言，縱令認該等車位存有瑕疵爭議，被告等亦顯非「故意不告知瑕疵」，原告等車位經被告交付占有管領使用迄今，早已過六個月之除斥期間，原告所為之主張顯因除斥期間之經過而失附麗，應予駁回。查本件原告己○○、廖金發、子○○、乙○○、丁○○、癸○○、甲○○、戊○○、丙○○等買受之停車位，被告分別係於八十五年五月四日、五月七日、七月五日、八月八日、八月十日、十二月九日、八十六年三月一日、五月十四日、七月十六日即已完成交付，由原告管領使用至今。被告等人及至八十八年一月十九日，始就系爭車位所生之物之瑕疵擔保爭議事項起訴主張物之瑕疵擔保請求權，其權利顯因時效經過而消滅。再者，依民法第三百五十五條第二項「買受人因重大過失而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵，不負擔保之責」，本件系爭車位之產權屬性，兩造於契約書約明：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共四十九個，但實際之規劃則共有單層車位六十七個，子母車位十三個共八十個．．．」，被告既已明確指出建築設計圖規劃之停車位數，與實際規劃之停車位數之差異，任何人均可知悉實際規劃之現場配置，與建築設計圖有所異動，其所代表之涵義，自必地下室實際規劃之停車位存有超出原建築設計圖非經核准之停車位，此為當然之推論，原告等人豈可諉為被告未予敘明告知？如原告以所買受之車位為原建築設計圖上所規劃之車位係所交易買受車位之重大事項，原告等豈有不詢問被告公司銷售人員，而逕為車位之選定買受之理？從而，如原告以其所買受之停車位因係非原建築設計圖規劃核准之停車位而認有所瑕疵，則原告亦顯有重大過失而不知瑕疵，依前揭民法第三百五十五條第二項之規定，被告自不負物之瑕疵擔保之責，事理至明。
（六）縱認該等車位存有瑕疵，亦不構成不完全給付，蓋所謂「未依債務本旨而為給付」於以交付特定物為標的時，係指於清償期未以契約成立時之現狀交付之而言，是以倘以契約成立時之現狀交付，即使該特定物有瑕疵存在，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，有最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議。查兩造契約既已將被告於建築設計圖外另行私設車位之事實表明，即表示該等增設車位係契約成立時即已存在之事實，縱認該等車位有應負擔保責任之瑕疵，該等瑕疵亦非在契約成立後始發生，被告將該等車位依約交付原告等，自係依債務本旨而為給付，揆諸前揭最高法院之決議與判決意旨，被告交付該等車位顯不構成不完全給付，被告自無須負不完全給付之債務不履行責任，原告等之追加請求，顯亦無理由。
（七）再者，被告於八十七年六月二十六日將所保存之車位賣予訴外人鄭國隆之賣價並非新台幣五萬二千六百一十六元整，土地買賣契約書及契稅繳款書所定價額係為節稅所定，並非實際交易價格，又訴外人鄭國隆係被告育國建設公司之員工，被告以低於市價之價額出賣車位與鄭國隆，係為慰勞員工所特予之優惠，非該車位之市場價格，是原告等所指述實有謬誤，所為之備位聲明減少十分之九價金之請求，顯屬無據。
（八）被告興建之「珍藏家」社區，現已全部銷售並完成移轉登記，被告於該土地及社區已無建物、車位、及土地共有。
三、證據：提出建築改良物登記簿謄本影本乙份、交屋同意書影本九份、資料點交書影本九份、本院八十七年度訴第一二一二號民事判決影本乙份、會議記錄影本乙份為證，並聲請訊問證人郭榮貴、賴金環、蔣澎玉、陳文鴻、陳素華、鄭國隆。
丙、本院依職權向臺中縣政府建管課調取系爭「珍藏家」社區之之使用執照、建造執照、及經核准之車位設計圖。
理 由
壹、先位之訴：
一、原告起訴主張伊等九人分別於八十四、八十五、八十六年間向被告購買珍藏家住宅，即坐落台中縣○○鄉○○段一０四之五九九、一０四之五七四、五七二、五七一、五八五、五六九、五六八、五六三、五九二、五六０等地號土地上之建物，買賣標的物計有房屋、土地及地下室停車位，惟被告明知主管機關核准之建築設計平面圖，僅有合法車位四十九個，竟規劃為單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，並隱瞞車位為違法車位，將如附表所示之違法車位售予原告，以致原告受有遭主管機關處以罰鍰及勒令停止使用之危險，兩造就停車位之買賣，因被告違反誠信原則，依消費者保護法第十二條之規定，顯屬無效；又系爭車位因此存有價值上及通常效用之滅失或減少等重大瑕疪，且在被告故意不告知系爭車位有瑕疪之情形下，原告依民法第三百六十五條瑕疪擔保之規定，及民法第二百二十七條不完全給付之規定，類推適用民法第二百六十條、二百二十六條規定解除系爭車位買賣契約，系爭買賣停車位之契約既為無效或解除，原告依民法第一百七十九條、第一百八十二條及第二百五十九條規定，請求被告將如附表一所示之停車位買賣價金加計利息返還原告。
二、經查，原告等人分別於附表一所示之八十四至八十六年間向被告購買珍藏家住宅及如附表所示之地下室停車位，被告興建之珍藏家住宅地下室停車位，按建築主管機關核准之建築設計圖面僅有車位四十九個，惟被告規劃為單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，致原告等人所買受之車位為未經主管機關核准之違法車位，受有遭主管機關依建築法第九十條規定處以罰鍰及勒令停止使用之危險等事實，有房屋土地預定買賣契約、台中縣政府函影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
三、又查，系爭房屋土地預定買賣契約書第三條第二項記載：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但實際之規劃則共有單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，且屬防空避難室兼作停車空間使用。甲方（即原告）對此確實知悉，不得爭執」，為兩造所不爭，並有房屋土地預定買賣契約書附卷可證。惟該條項之訂立應係被告對所出售車位之情形為說明，使原告有所明暸，故此記載乃在提供購車位者資訊，使購買車位者能明暸車位並非按建築設計圖規劃，雖未充分說明並區別合法車位與違法車位之位置、編號，所揭露之停車位資訊並非完整，惟並無隱藏停車位有違法規劃之情形，自難認對為消費者之原告有何顯失公平。原告由該條記載可知地下室停車位規劃並未按建築設計圖規劃，雖未能確定合法車位及違法車位之位置，惟並無可能因此誤信停車位均為合法車位，原告主張該條有違誠信原則，對原告顯失公平，依消費者保護法第十二條規定係屬無效，即無可採。至於被告公司銷售人員或代銷公司人員於銷售時是否就車位有處以罰鍰及勒令停止使用之危險，未為充分之說明，此係關於被告是否須依消費者保護法第七條負商品製造人責任，或意思表示不自由等問題，與定型化契約條款之效力，係屬二事，原告以被告未提供充分資訊說明，標示何者為違法車位及合法車位，主張上開條款無效，或停車位買賣契約無效，顯有未合。
四、又按物之出賣人，除負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務外，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第三百五十四條規定自明。本件被告出售之停車位，係擅自變更使用，違法設置之停車位，依建築法第九十條規定，其所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除。系爭停車位，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，原告請求被告負瑕疵擔保責任，固屬有據。惟按買受人因物之瑕疪，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疪者，不適用之，八十九年五月五日修正施行前民法第三百六十五條第一項定有明文。查原告己○○、廖金發、子○○、乙○○、丁○○、癸○○、甲○○、戊○○、丙○○等買受之停車位，被告分別於八十五年五月四日、五月七日、七月五日、八月八日、八月十日、十二月九日、八十六年三月一日、五月十四日、七月十六日即已完成交付，有交屋同意書、資料點交書影本等附卷可稽，為原告所不爭執，距原告於八十八年一月十九日提起本件訴訟，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，或為減少價金之請求，已逾上揭條文規定之六個月之除斥期間，原告之契約解除權或價金減少請求權已於被告交付車位後六個月間不行使而消滅。原告雖主張因被告故意不告知所出賣之停車位為違法車位，不受上揭條文規定六個月行使解除權之限制云云。惟被告既於系爭買賣契約書記載：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但實際之規劃則共有單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，且屬防空避難室兼作停車空間使用。」等字，原告由此可知停車位實際規劃與建築設計圖規劃不符，該停車位整體規劃有違法之處，該條雖有未明確記載區分合法及違法車位之缺失，但既未隱暪停車位規劃與建築設計圖不符之瑕疪，尚難認被告故意不告知瑕疪，如被告故意不告知瑕疪，即無此條款記載之必要。原告上開主張，不足採信。
五、又按給付為可分，而有一部給付不能、給付遲延或其他法定事由時，債權人固非不得就該契約之一部解除之。惟如給付為不可分者，則債權人自不得就契約之一部行使解除權。再按區分所有之建物，其專有部分不得與其所屬建物之共用部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。又依照內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函示：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間‧‧應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有‧‧‧（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人‧‧‧」，雖可單獨移轉，但其移轉之對象限於該建築物內之區分所有權人（台灣高等法院八十六年上字第七八七號判決可參）。系爭土地房屋買賣契約書第二條約定：「房屋坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物樓梯間、樓梯間、露台、平台、機械式、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉」，其中水箱、受電室、機械室等公共設施均係在地下室，地下室並供作全體住戶之防空避難空間，有買賣契約書及台中縣政府函覆地下室平面圖附卷可稽，是該地下室空間為建物之共同使用部分，原告所購之地下室停車位既為建物之共同使用部分，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，不得與其專有部份分離而為移轉，被告於房屋出售後已不具區分所有權人之身分，為兩造所不爭，如原告僅將停車位買賣契約單獨解除，回復原狀為不可能，基此觀點，應認系爭房屋與地下室停車位契約，乃屬給付不可分之契約。故該停車位縱屬瑕疵給付，但原告仍不得僅就系爭買賣契約之地下室停車位之部分，行使解除權。
六、再按最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件原告於訂立系爭買賣契約時，該契約已記載：
「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但實際之規劃則共有單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個」，且原告簽約時於買賣契約所附之停車位配置圖簽認，是該項停車位如有未經核准設立之瑕疪，亦係於契約成立時即已存在，被告依兩造所訂之買賣契約交付停車位，依上揭說明，仍係依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付問題。原告依民法第二百二十七條不完成給付之規定，並類推適用民法第二百六十條、第二百二十六條規定，請求解除停車位買賣契約及損害賠償，即屬無據。
七、系爭停車位買賣契約既非無效，亦無合法解除，原告依民法三百五十九條瑕疪擔保之規定，或民法第二百五十九條第一、二款解除契約回復原狀之規定，或民法第一百七十九條、一百八十二條不當得利之規定，請求被告給付如附表一所示之金額，及自附表一所示之利息起算日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。
貳、備位之訴：
一、原告主張系爭停車位買賣縱然有效，或瑕疪不足以達解除契約之程度，因該車位有遭主管機關處以罰鍰及勒令停止使用之危險，其為違法車位，以致價值嚴重減少，爰依民法第三百五十九條規定，請求減少價金十分之九，被告受領之價金顯無法律上之原因而受利益，爰依民法第一百七十九條、一百八十二條請求返還。
二、如前所述，原告因物有瑕疪，依民法第三百五十九條規定，固得請求減少價金，惟原告之價金減少請求權，已於被告交付車位後六個月間不行使而消滅，被告復無故意不告知瑕疪之情形，原告自不得於交付車位後逾六個月提起本訴請求減少價金。
三、從而，原告依民法第三百五十九條瑕疪擔保之規定及民法第一百七十九條、一百八十二條不當得利之規定，請求被告給付如附表二「應減少價金」欄所示之金額，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，應予駁回。
參、原告先位及備位之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三十 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 吳蕙玟右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日~B法院書記官