臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三八八四號
原 告 丙○○訴訟代理人 吳志清 律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○號
周雪華右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）七十萬元及自民國八十八年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十八年八月三十一日就台中市○區○○路○○號十一樓之二房屋全部及同號地下二、三層應有部分四七之一，連同所占基地及大益段三九地號土地應有部分一萬分之一九六，訂約出售予原告，訂約當時由原告交付被告定金七十萬元，嗣該房屋因九二一地震致部份橫樑、車道地板及牆壁龜裂，經原告具函通知修補，被告不僅拒絕修補，且以原告價金支付遲延為由，聲明解除買賣契約並沒收系爭定金。
（二）按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明，此項關於瑕疵擔保之規定，原則上因危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物或拒絕擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物並解除契約之權利，最高法院八十六年度台上字第一三０三號判決可參；本件系爭房屋前述瑕疵，足以減少其正當效用及原有價值，被告為出賣人本負有修補之義務，乃於原告定期催告後，不僅未加修補且主張解除契約，此等情形，應可認定被告業已拒絕補正瑕疵，依前引法則，原告自得解除契約，玆以起訴狀繕本之送達為行使解除權之意思表示，系爭契約既經解除，爰依民法第二百五十九條第二款解除契約後回復原狀及不當得利之法則，請求被告將所收取之系爭定金加計自收受日起之利息返還於原告。
（三）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，又違約金在供契約不履行損害賠償之擔保其性質係應認為最低損害賠償之預定，故一方所交之定金過高，而與他方所受損害顯不相當時，即應認當事人所交付者，已非定金而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以示公平，最高法院八十二年台上字第六七四號判決可參；本件系爭定金依買賣契約第十條關於「甲方如不履行本契約交付殘餘價金時，˙˙˙聽由乙方解除契約，所交定金及價金悉由乙方沒收作為違約金」之約定，應屬違約金之性質，倘該金額有過高之情形，原告自得依前引法則請求返還，玆原告係因本件房屋尚有因九二一地震所致之瑕疵未經修復，而據以拒絕繼續支付價金，原屬同時履行抗辯權之正當行使，被告主張解除契約，本非適法，縱被告主張解除權之行使，確屬合法，則衡諸原告係因地震後系爭房屋瑕疵未修復，安全顧慮未消除，始拒絕支付價金，且被告之損害，不逾二十萬元等情形，縱使原告以被告拒絕瑕疵擔保所為解除契約之主張，尚非可取，亦請依前開法則判命被告返還五十萬元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告所買賣之房屋是十一樓之部分，該部分僅磁磚剝落，業經修復，本件請求之內容係公共設施之部分。
（二）本件原告關於契約解除權之行使，若係合法，則被告應返還全部系爭價金，縱使原告解除契約不能獲邀本院認可，而認被告以原告遲延付價解除契約為可採，則依民法第二百五十九條第二款之規定，就原告已付價金扣除相當違約金，即二十萬元後之餘額五十萬元，即應返還於原告。
（三）被告雖以系爭買賣契約經解除後，無法取得七百萬元之價金，受有利息損失，及系爭房屋因大地震致高樓房價下跌，另行出售將受有跌價損失等理由，抗辯因原告違約之損害，不止二十萬元；惟按約定之違約金，是否過高之判斷，依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，如轉售房屋可能遭受之損害等情形，並非因債務不履行所生損害，並不在得為斟酌之列，最高法院七十年度台上字第四二五八號民事判決、最高法院八十六年度台上字第一０八四號民事判決最高法院五十五年度台上字第二七二七號民事判例可參，從而，被告關於損失不止二十萬元之抗辯，與前引法則顯有齟齬，自無足取，何況，買賣標的物於交付買受人前所生之利益及危險，由出賣人負擔，為民法第三百七十三條之當然演繹，本件系爭買賣契約係八十八年八月三十一日訂立，於未交付於原告前之同年九月二十一日發生大地震，不僅系爭房屋受有部分損毀，而且高樓房價普遍下跌，均影響系爭房屋之價值，此項事實既係發生於發生於買賣標的物交付之前，本非應由買受人即原告負擔之範圍，自不能以之列為衡量違約金數額之基礎。
四、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、照片六張、勘查報表影本一份、存證信函影本二份等物。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保准予免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭買賣房屋之私有部分並未因九二一震災有任何損傷或任何危及安全之情形發生。按九二一地震發生後，系爭房屋私有部分並無任何損害，雖一樓公共部分有小部份牆面大理石貼磚掉落，惟經台中市政府派員勘驗結果，安全並無顧慮，另原告亦曾請來專業技師會同系爭房屋地點之里幹事詳細勘驗，亦均證明安全無虞。
（二）系爭房屋公共部分因地震所生之小瑕疵早於八十八年十月二日即經大樓管委會決議發包修補。按系爭房屋之一樓公共部分雖有部份牆面大理石貼片掉落之情形，或有其他如樑有細小裂紋等情形發生，本無礙於大樓之安全，且因係屬公共設施，亦非被告有權獨自進行修繕者，抑有進者，系爭房屋之大樓管理委員會早於八十八年十月二日即已開會決議由管委會進行發包，以進行修補，被告曾一再以口頭或信函通知原告，原告自不得再將此事作為拒依約應於八十八年十月二十二日為第二次付款之理由。
（三）被告所沒收之違約金七十萬元，並無過高之情事。系爭房屋及基地之買賣總價為七百萬元，原告於支付第一次定金七十萬元後，即拒絕依約付款，迄今已逾三月，且目前尚在涉訟中，被告仍無法處理系爭房屋，因此造成被告無法獲得買賣價金七百萬元之利息損失及週轉上之諸多困難，其損失已不下七十萬元；又九二一地震發生後，經濟較災前更不景氣，臺灣之房地產價格，整體而言係趨降，被告因原告違約而予解除系爭契約，系爭房屋將來再度出售，其出售價格必大不如前，此項差價如以百分之十估計之，則已達七十萬元；是以，被告因原告違約而解除系爭買賣契約，因而所受之損害絕對在一百四十萬元以上，所沒收之違約金七十萬元，實不足以彌補被告之損失，焉得謂為過高從而原告請求依民法之相關規定予以酌減，殊非有理。
三、證據：提出照片四張、存證信函影本一份、九二一震災住屋勘查報表影本一份、台中市政府工務局通告影本一份、園中國大樓八十八年緊急臨時區分所有權人、住戶會議記錄影本一份等物。
理 由
一、原告主張被告於九二一地震發生後買賣標的物交付前，經原告發覺系爭買賣標的物公共設施部分因地震致有部分橫樑、車道地板及牆壁龜裂等瑕疵，定期催告修補，經被告拒絕修補，原告玆以起訴狀繕本送達為行使解除權之意思表示，解除系爭買賣契約，爰依民法第二百五十九條第二款之規定，請求被告返還系爭定金加計遲延利息，退言之，若原告之解除契約不生效，則因被告解除契約所沒收之定金，係屬違約金之性質，原告認違約金之金額過高，應予酌減為二十萬元，被告亦應返還系爭定金五十萬元。被告則以系爭房屋本身僅有磁磚掉落之輕微瑕疵，業經修復，而公共設施部分，經專業技師會勘結果並無危險之虞，復經管理委員會決議定期發包修復，系爭買賣標的物並無原告所指稱之瑕疵存在，被告亦無拒絕修復之情事，原告自不得據以為拒絕給付價金之事由，原告違約拒繳買賣價金，被告自得依約解除契約沒收定金，又被告因原告違約所受之損害遠超過該定金之數額，並無過高之情事等語，以資為辯。
二、原告主張系爭買賣房屋本身僅有磁磚掉落之輕微瑕疵，業經修復，而公共設施部分有部分橫樑、車道地板及牆壁龜裂等瑕疵存在，亦為被告所不否認，堪信為真。至原告主張被告拒絕修復前開瑕疵，其有正當之解除契約事由，則為被告所否認，並辯稱系爭買賣房屋並無損害，而公共設施部分並無安全之虞，且經管理委員會決議定期修復等情。是以，本件兩造之爭點應係原告所主張系爭房屋公共設施部分之損害，是否足以構成滅失或減少買賣標的物通常效用之「瑕疵」？原告是否得以被告拒絕修補「瑕疵」為由，據以解除契約，請求返還定金？三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物，依民法第三百七十三條之規定於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條定有明文；次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵且不以物質上應具備者為限，最高法院七十三年台上字第一一七三號著有判例。經查：系爭房屋之公共設施部分，經會勘結果，僅有①樑有細小裂紋②地下三Ｂ樑有垂直細小裂紋③二至三Ｂ之車道板開裂，修復即可，尚不符合全倒、半倒之規定，此有原告所提出之九二一震災住屋勘查報表影本一份、照片六張為證，且系爭建物經台中市政府會同臺灣省建築師公會等專業技術機構目視初堪，現況評估結果，並無立即之危險，此有台中市政府工務局通告影本一份為證，顯見系爭買賣標的物確有因地震發生產生毀損之情形，然其毀損部份以一般之修繕方法即可恢復，對於系爭買賣標的物尚不至於致生減少價值或通常效用之結果，原告主張系爭標的物之損害，已達於減少價值或通常效用之瑕疵程度者，即難信為真；再者，前開毀損部份係屬系爭標的物之公共設施部份，須經由大樓管理委員會之決議行之，原告發函催告被告修補前開毀損部份，被告業經函覆管理委員會於八十八年十月二日召開緊急臨時區分所有權人、住戶會議決議，請許平發及廖蒼洲介紹誠信並據專業技術人員前來勘驗後分別估價，被告亦表明私有部份願意配合原告施工修繕，而公有部份則須待管理委員會統一作業，此有被告所提出之園中國大樓緊急臨時區分所有權人、住戶會議記錄影本一份、存證信函影本一份為證，被告所辯堪信為真實，原告空言指稱被告拒絕修繕者，要難採信；復以，原告發函催告被告限期五日內修補系爭標的物公共設施部份之瑕疵，此有原告所提出之存證信函影本一份為證，按一般公寓大廈公有設施之修繕須經由管理委員會召開住戶會議，決議由管理委員會支付修繕費用或其他付費方式後，始行發包修繕，非個別住戶所得單獨為之，而發包修繕之工程，亦非短期之內所得完成，原告限期五日催告被告修繕完成，顯與常情相悖，自難期被告得以獨立完成，是以被告雖未能於限期內完成修繕工作，亦無可歸責性可言，原告自不得據以解除契約；是以，原告爰依民法第三百五十九條、第二百五十九條第二款之規定，主張解除買賣契約後之回復原狀請求權，洵屬無據。
四、按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：（二）契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第二百四十九條第二款定有明文。原告主張定金七十萬元部份，係屬違約金之性質，被告解除契約後所沒收之七十萬元違約金有過高之情，應予酌減者，為被告所否認，辯稱並無過高之情事等語。經查：雙方所簽訂之不動產買賣契約書第三條規定：「本契約成立同時，由甲先向乙給付（定）金新台幣七十萬元正為定金並充為價金之一部，而由乙確實親收足迄，其殘餘價金付款方法約定如左：‧‧‧」，此有原告所提出之不動產買賣契約書影本一份為證，則系爭七十萬元之價款，應係屬定金之性質，非係違約金之約定，要屬無疑，系爭款項既非違約金之性質，原告自無所謂違約金酌減請求權之適用；至於雙方間有關系爭款項既屬定金之性質，本件被告因原告未依約給付價款，發函催告原告履約未果，而解除買賣契約，沒收定金，原告既無正當理由得以拒絕履行給付價金之契約義務，業如前述，即有可歸責之事由，而被告因可歸責於原告之事由，據以解除契約，沒收定金，揆諸前揭規定，核無不合；是以，原告爰依民法第二百五十二條之規定，主張違約金酌減請求權，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第三百五十九條、第二百五十九條第二款之解除契約後之回復原狀請求權、第二百五十二條之違約金酌減請求權訴請被告給付七十萬元及自八十八年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造有關違約金部份之其餘主張、陳述，於本院心證之形成及判決之結果，均不生影響，爰不一一論述，併此說明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 巫淑芳右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日~B法院書記官