臺灣臺中地方院民事判決 八十八年度訴字第三八三六號
原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 廖鎮森右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）伍佰陸拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國（下同）八十六年十月三日，以肆仟貳佰捌拾萬元之價金，向被告購買座落台中市○○段三二二之三、之四、之一六地號三筆土地（權利範圍全部，以下簡稱三筆系爭土地），原告當場交付定金捌拾萬元及第二次款貳佰萬元之支票各一紙，合計貳佰捌拾萬元，均已兌現，惟被告卻不依約辦理塗銷地上權登記，且故意不備齊證件，違約不辦理所有權移轉登記，經原告催告，被告亦置之不理。原告乃於八十七年十一月二日，以台中公益郵局第一０一三號存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，並要求被告加倍返還已付之價金，被告亦不理會。茲依契約請求被告加倍返還原告已給付之定金及價金伍佰陸拾萬元及法定利息。
二、對被告抗辯之陳述：
１、被告之子廖鎮森因好賭成性，又一時貪圖不法利益，並以詐術之不法手段，將已出售原告之土地以一地二賣方式再售予知情之第三人劉昌釷，並為所有權移轉登記申請，經地政事務所登記課長張洲鷹之暗中協助而為所有權移轉登記，其後經原告申請異議，方又回復登記為被告名下。
２、本件買賣雙方約定，八十六年十一月三日，被告應證件備齊，及地上物拆除完畢，之後被告藉詞至八十六年十一月四日，方將所有權移轉登記所需文件及土地所有權狀交付代書王昭章，並至遲八十六年十一月四日將地上建物（含車棚等）騰空，否則視同廢棄物由原告處理。惟八十六年十一月四日，被告並未將台中市第九信用合作社之地上權設定辦理塗銷登記或拋棄地上權證明資料及文件交付代書王昭章或原告本人，以至迄今原告仍無從辦理所有權移轉登記，又經原告屢次催告被告履行，被告均置之不理，被告已違約在先，是被告違約未履行第二期款應辦事項，原告為保護其權利，才拒絕付款。被告所持買賣契約書上附註「八十六年十一月四日，代管土地所有權○○○區○○段三二二之三、之四、一六地號）三紙」，是被告與王昭章事後所添增，並未經原告簽終結章審認，應係偽造，原告已向法務部調查局中機局、台中市警察局第三分局提出告訴，並由台中地方法院檢察署偵辦中。且被告以假訴訟向台灣台中地方法院起訴請求代書王昭章返還土地所有權狀訴訟，原告對該訴訟之不法及不明判決，原已向台灣台中地方法院政風室提出告發及向內政部、監察院等單位陳情中，並已委請律師撰狀提出請求損害賠償之訴，以維原告權益。
３、系爭土地所有權狀正本，係原告於交付第二期款後，被告應交付予原告所委任代書王昭章，以便辦理所有權轉登記，並非被告叫代書保管，被告自無權主張，又如系爭土地所有權狀係被告要代書保管，為何於八十六年十一月四日未告知原告，或要書立於買賣契約之同時，叫原告於契約上簽同意章或於八十六年十一月四日，當眾主張要代書代為保管。被告於事後三番二次，以要解除契約為由，前來與原告洽談被告解約之違約金賠償問題，足見上述契約之加註係被告所偽造。
４、又土地所有權移轉登記倘有抵押權設定時，是不影響所有權移轉登登記之效力及進行，但倘又有地上權設定登記時，就必須辦理塗銷地上權設定登記，或要設定銀行即抵押權人出具拋棄地上權優先承買同意書，始可為之，今被告逾期辦理取得該同意書暫且不談，被告任由原告履次催告均置之不理，且不將該宣意書交付原告委任之代書王昭章或交付予原告，又不於八十六年十月三十日自行辦理地上權塗銷登記，是本件土地產權一直不清楚，被告豈會再為被告代墊土地借款之母利，並繼續支付價款之理？另原告為使土地取得完整，故另向陳佩玲女士買了東區旱溪三一八之一五三地號土地一筆，因筆地產權清楚，原告亦於八十六年十一月十二日，與陳佩玲完成簽約，並委請王昭章代書於八十七年一月間，付清價款及代理費，並辦畢所有權移轉登記。
５、兩造所訂買賣契約中付款方法約定，第二次為證件齊備及地上物拆除，然本件土地因有地上權設定登記，是依買賣契約九條約定本件不動產買賣如有抵押權、共權或他頁權利等登記或其他一切債務瑕疵糾葛均由被告負責，在八十六年十月三十日以前由乙方即被告塗銷或解決清楚，與甲方即原告無關。被告就系爭土地上之地上權設定一直未予塗銷，且此地上權設定金額僅壹拾萬元而已，被告收受原告之價金已達貳佰捌拾萬元，理應先行塗銷地上權，被告雖事後依原告要求取得台中市第九信用合作社之地上權拋棄優先購買權同意書，但被告卻一直未交付予原告或原告委託之代書，且任由原告催促被告告置之不理。
６、被告企圖一地二賣謀取不法利益，由案外人謝世澤透過訴外人賴祝平誘導被告之子廖鎮森至吳志清律師處撰寫二份存證信，然後謝世澤再以該二存證信函作為有利證物對原告起訴請求返還定金，致第一審為原告敗訴之判決，經原告上訴，現已改判原告全部勝訴。
７、被告一再誣稱原告於八十六年十月三日簽定不動產買賣契約後，即於翌日委託仲介人出售號予訴外人謝世澤，且原告無資金支付價款，顯係無稽之談。因被告土地地上權設定一直不予或無法塗銷，且於事後取得台中市第九信用合作社之地上權拋棄優先購買權同意書亦未交付予原告或原告委託之代書，故原告豈有在產權不清之情況下支付價款？
參、證據：提出不動產買賣契約書一份、台中英才郵局八十六年十二月十一日第四八八０號、八十六年十二月十八日四九八七號、八十七年十月九日四三０九號存證信函各一份、八十七年十一月二日台中公民郵局第一０一三號存證信函影本一份、駁回登記申請書一份、土地登記謄本三份、八十八年度中簡字九四號民事判決一份、陳情書二份、台灣台中地方法院檢察署通知書一份、補充告訴狀一份、錄音譯文一份、授權狀一份、地籍圖謄本一份、異議聲請書一份、訴願書一份、刑事告訴狀一份、調解不成立證明書一份（以上均為影本）、並請求傳訊證人張洲鷹、劉昌釷。
乙、被告方面：
壹、聲明：
（一）如主文所示。
（二）如為不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、兩造確於八十六年十月三日，訂定系爭不動產買賣，原告亦交付貳佰捌拾萬元，惟因原告未依約於八十六年十一月二十三日，履行給付第三次款玖佰萬元，以供代書辦理繳納土地增值稅，被告先於八十六年十二月八日，以台中第二十四支郵局第四０二號函，向原告表示解除契約，其後被告復於八十七年十月二日，再以台中二十四支郵局第二三四號存證信函催告原告於文到七日內給付，以利代書辦理繳納土地增值稅，惟原告置之不理，被告乃於八十七年十月十九日，以台中第二十四支郵局第二四七號存證信函主張解除契約，並依約沒收原告所付之價金，且被告置於代書處欲辦理所有權移轉登記之所有權狀三紙，於被告解除契約後，被告向代書索取，因代書拒絕，經被告起訴請求代書返還，業獲判勝訴確定，可見本件買賣係因可歸責於原告之原因而為被告合法解除。
二、系爭土地上之地上權設定登記，係當初向台中市第九信用合作社辦理抵押借款時，該合作社稱：系爭土地上有未保存證記建物，是於辦理抵押權設定登記時，一併辦理地上權設定登記。被告於系爭買賣契約成立後，曾請台中市第九信用合作社塗銷地上權登記，惟該合作社表示，只要抵押借款清償，該地上權會與抵押權設定登記一併塗銷，因而地上權未予塗銷，被告亦告知原告，原告乃請求被告向該合作社取得拋棄優先承買權同意書，以防止該合作社主張優先承買權，被告並非故意不塗銷地上權登記，為原告所明知。
三、依系爭契約第九條第二項約定，系爭土地上之貳仟萬元抵押債務，由原告承受或由價款內扣抵，茲因原告未依約給付第三次款玖佰萬元以供代書辦理土地增值稅之繳納，而使系爭土地無法辦理所有權移轉登記，被告並未違約。
四、被告與原告訂立不動產買賣契約書後，即依約將有關不動產文件交付王昭章代書，惟原告未依約交付有關文件予代書，至於辦理所有權移轉登記，依契約第四條約定，價金付清當日被告應將標的物點交原告後，在王代書處一手交鑰匙一手交第五次款，俾資原告取得所有權，按原告欲取得買賣不動產所有權登記，必須已付第五次款給被告時，被告有始有移轉所有權之義務，然被告僅付定金及第二次款，第三次款即未繳納，經被告催告亦置之不理，被告予以解除契約，並無不合。被告係因抵押貸款之利息龐大，不堪支付，於解除契約後再行出售他人，乃屬正當之處分，茲原告曲解為一物二賣，顯與實情不合。
五、依兩造買賣契約第十條前段約定，「甲（原告）如違約時，無庸催告，由乙（被告）解除契約，已付價金應被乙沒收作違約金」今被告未依約給付價金，經被告依法解除契約，原告所交之價金由被告沒收，並無不合，茲原告於其不履行買賣契約，且經原告合法解除契約後，竟請求被告加倍返還定金及價金，顯無理由。
參、證據：提出台中二十四支局第二三四號、第二四七號存證信函各一份、座台中市○○段三二二之三、之四、之一六號土地謄本三份、八十八年度中簡字第四九四號判決一份、確定證明書一份、拋棄優先承買權同意書一份、八十六年十二月八日台中第二十四支郵局第四０二號存證信函一份（以下均為影本），並請求傳訊證人王昭章。
理 由
一、本件原告起訴主張原告於八十六年十月三日，以肆仟貳佰捌拾萬元之價金，向被告購買三筆系爭土地，並已付定金捌拾萬元及第二次款貳佰萬元，惟被告卻故意不辦理地上權塗銷登記，且未提出完整證件供代書理辦理所有權移轉登記，經原告催告，被告亦置之不理。原告乃於八十七年十一月二日，以台中公民郵局第一０一三號存證信函，向被告為解除買賣契約之意思表示，並要求被告加倍返還已付價金，被告亦不理會。茲依約請求被告加倍返還原告已給付之定金及價金計伍佰陸拾萬元等語。
二、被告則以：兩造確訂立系爭不動產買賣契約，原告亦交付貳佰捌拾萬元價金，惟因原告未依約於八十六年十一月二十三日，履行給付第三次款玖佰萬元，以供代書辦理繳納土地增值稅，被告先於八十六年十二月八日，以台中第二十四支郵局第四０二號函向原告表示解除契約，其後被告復於八十七年十月二日，再以台中二十四支郵局第二三四號存證信函催告原告於文到七日內給付，以利代書辦理繳納土地增值稅，惟原告置之不理，被告乃於八十七年十月十九日，以台中第二十四支郵局第二四七號存證信函主張解除契約，並依約沒收原告所付之價金，且被告置於代書處欲辦理所有權移轉登記之所有權狀三紙，於被告解除契約後，被告向代書索取，因代書拒絕，經被告起訴請求代書返還，業獲判勝訴確定，可見本件買賣係因可歸責於原告之原因而為被告合法解除。又系爭土地上之地上權設定登記，係當初向台中市第九信用合作社辦理抵押借款時，該合作社稱：系爭土地上有未保存證記建物，是於辦理抵押權設定登記時，一併辦理地上權設定登記，被告於系爭買賣契約成立後，曾請台中市第九信用合作社塗銷地上權登記，惟該合作社表示，只要抵押借款清償，該地上權會與抵押權設定登記一併塗銷，因而地上權未予塗銷，被告亦告知原告，原告乃請求被告向該合作社取得拋棄優先承買權同意書，以防止該合作社主張優先承買權，被告並非故意不塗銷地上權登記，為原告所明知。且依系爭契約第九條第二項約定，系爭土地上之貳仟萬元抵押債務，由原告承受或由價款內扣抵，茲因原告未依約給付第三次款玖佰萬元以供代書辦理土地增值稅之繳納，而使系爭土地無法辦理所有權移轉登記，被告並未違約。另被告與原告訂立不動產買賣契約書後，即依約將有關不動產文件交付王昭章代書，惟原告未依約交付有關文件予代書，至於辦理所有權移轉登記，依契約第四條約定，價金付清當日被告應將標的物點交原告後，在王代書處一手交鑰匙一手交第五次款，俾資原告取得所有權，按原告欲取得買賣不動產所有權登記，必須已付第五次款給被告時，被告有始有移轉所有權之義務，然被告僅付定金及第二次款，第三次款即未繳納，經被告催告亦置之不理，被告予以解除契約，並無不合。被告係因抵押貸款之利息龐大，不堪支付，於解除契約後再行出售他人，乃屬正當之處分，茲原告曲解為一物二賣，顯與實情不合。況依兩造買賣契約第十條前段約定，「甲（原告）如違約時，無庸催告，由乙（被告）解除契約，已付價金應被乙沒收作違約金」今被告未依約給付價金，經被告依法解除契約，原告所交之價金由被告沒收，並無不合，茲原告於其不履行買賣契約，且經原告合法解除契約後，竟請求被告加倍返還定金及價金，顯無理由等語置辯。
三、本件原告主張：原告於八十六年十月三日，以肆仟貳佰捌拾萬元之價金，向被告購買三筆系爭土地，並已付定金捌拾萬元及第二次款貳佰萬元，惟三筆系爭土地尚未辦理塗銷地上權登記，及為所有權移轉登記之事實，為被告所不爭執，並有原告所提不動產買賣契約書一份、系爭三筆土地登記謄本三份在卷可參，堪信為真。是本件所應審究者為，被告是否違約未為地上權塗銷登記？及是否違約未為所有權移轉登記？與是否有一地二賣違約之情事？經查：
（一）解釋當事人立約之真意，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥於文字致失真意；又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，從其變以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院三十九年台上字第一○五三、四十九年台上三○三號判例參照）。本件原告主張依兩造所訂買賣契約中付款方法約定，第二次付款時，為證件齊備及地上物拆除，然本件土地因有地上權設定登記，是依買賣契約九條約定本件不動產買賣如有抵押權、共有權或他項權利等登記或其他一切債務瑕疵糾葛均由被告負責，在八十六年十月三十日以前由乙方即被告塗銷或解決清楚，與甲方即原告無關。被告就系爭土地上之地上權設定一直未予塗銷，且此地上權設定金額僅壹拾萬元而已，被告收受原告之價金已達貳佰捌拾萬元，理應先行塗銷地上權等語，並提不動產買賣契約書為證。惟上情為被告所否認，並辯稱：系爭土地上之地上權設定登記，係當初向台中市第九信用合作社辦理抵押借款時，台中市第九信用合作社稱：系爭三筆土地上有未保存證記建物，是於辦理抵押權設定登記時，一併辦理地上權設定登記，被告於系爭買賣契約成立後，曾請台中市第九信用合作社塗銷地上權登記，惟該合作社表示，只要抵押借款清償，該地上權會與抵押權設定登記一併塗銷，因而地上權未予塗銷，被告亦告知原告，原告乃請求被告向台中市第九信用合作社取得拋棄優先承買權同意書，以防止台中市第九信用合作社主張優先承買權，被告並非故意不塗銷地上權登記，為原告所明知等情，並提出台中市第九信用合作社於八十六年十一月十五日，所出具之拋棄優先購買權同意書一份為證，經本院提示系爭拋棄優先權購買權同意書，原告自認系爭同意書係其請被告前去拿的等語（詳參本院八十九年三月二十四日言詞辯論筆錄），且證人即本件買賣契約之代書王昭章亦到庭陳證：當初雙方有約定地上權與抵押權不必塗銷，只要向銀行申請拋棄優先購買權同意書即可等語（詳參本院八十九年七月四日言詞辯論筆錄），顯見被告所辯：三筆系爭土地上之地上權設定登記，係當初辦理抵押借款時，因土地上有未保存登記建物，是於辦理抵押權設定登記時，一併辦理地上權設定登記，且台中市第九信用合作社確向其表示，只要抵押借款清償，該地上權會與抵押權設定登記一併塗銷，而被告亦將上情告知原告，原告乃請求被告向台中市第九信用合作社取得拋棄優先承買權同意書，以防止台中市第九信用合作社主張優先承買權，被告並非故意不塗銷地上權登記等情，應屬可採。又依兩造契約約定，原告就三筆系爭土地上之貳仟萬元抵押債權予以承受，由雙方會同向債權人及地政機關辦理該項債務人變更手續，並由買賣價款中抵扣之，其應繳利息自登記完畢交付不動產次日起由原告負擔。且依雙造所約定付款辦法，第四次原告應於八十六年十二月三日原告貸款取得當日給付參仟萬元，是系爭土地抵押債務已由原告承受，兩造並約定會同向地政機關為債務人名義變更，顯見系爭抵押權設定登記，應於日後原告取得所有權並向抵押權人清償後，方能塗銷，而屆時系爭地上權之設定方能一併塗銷，原告就上開事實應知之甚明。按兩造訂約後，於被告向台中市第九信用合作社詢問地上權塗銷登記事項後，得知系爭地上權應與抵押權登記一併塗銷，原告猶請被告向台中市第九信用合作社即地上權人取得拋棄優先購買權同意書，顯見兩造就地上權塗銷部分，業已另行合意，於系爭抵押權塗銷時，方一併塗銷無誤，原告主張就系爭地上權，被告應於八十六年十月三十日前塗銷，被告故意不為塗銷，有違約之事實，顯不可採。
（二）又原告亦主張被告於訂約後故意不備齊證件，以供代書辦理所有權移轉登記，有違約之事實等語，惟上情亦為被告所否認，並辯稱：被告與原告訂立不動產買賣契約書後，即依約將有關不動產文件交付王昭章代書，且拋棄優先購買權同意書於取得後亦交予代書，惟原告未依約交付有關文件予代書等語，參諸證人王昭章到庭結證：「本件買賣契約書由我擬定，玖佰萬元是於增值稅繳納無欠稅當天給付，這筆玖佰萬元，有部分是要墊付增值稅，八十六年十一月四日，賣方交付證件給我，後來因買方未交付身分證影本及印章，故無法申報，當初雙方有約定地上權及抵押權設定不必塗銷，只要向銀行申請拋棄優先權承買證明即可，後來被告有提出該證明。」、「原告何時知道被告有申請地上權優先承買權拋棄同意書，我不清楚，但我於拿到該證件時，有通知原告來辦理，被告應提出之證件均已齊，但買方並未提出證件。」等語（詳參本院八十九年六月十三日言詞辨論筆錄），及審諸原告所提其寄予被告及王昭章之上述八十七年十一月二日第一０一三號存證信函，其內容載有敬請王昭章善盡代書保管之責，未經原告同意，任何人不得擅自將系爭土地所有權狀正本及登記所需之相關文件資料取走等語，足證王昭章所結證：被告已將一切相關所有權移轉登記之證件交予其保管之事實可採。是被告抗辯，其於訂約後，已將辦理所有權移轉登記之證件交予兩造所委任之代書，應屬可採。原告主張被告於訂約後故意不備齊證件，以供代書辦理所有權移轉登記，有違約之事實，顯不可採。
（三）另原告亦主張被告之子廖鎮森因好賭成性，又一時貪圖不法利益，並以詐術之不法手段，將已出售原告之土地以一地二賣方式，再售予知情之第三人劉昌釷，並為所有權移轉登記申請，經地政事務所登記課長張洲鷹之暗中協助而為所有權移轉登記，其後經原告申請異議，方又回復登記為被告名下等情，並提三筆系爭土地之登記謄本、駁回登記申請書一份為證，惟被告業已否認有一地二賣之情事，辯稱：本件原告應依法給付價金，惟經被告催告，仍不為給付，被告係因抵押貸款之利息龐大，不堪支付，於解除契約後再行出售他人，乃屬正當之處分，茲原告曲解為一物二賣，顯與實情不合等語。經查：
１、原告主張被告另於八十八年十一月十七日，將系爭三筆土地，以與訴外人劉昌釷成立買賣契約，而將土地所有權移登記予劉昌釷，後經原告向地政機關聲明異議，而回復登記於被告名下等情，為被告所不爭執，並有原告所提系爭土地回復登記之土地謄本三份、異議聲請書一份在卷可參，堪信為真。
２、依兩造買賣契約付款方法約定，原告應於八十六年十一月二十三日，給付價金玖佰萬元，以供被告繳納增值稅，而原告並未依約給付之事實，為兩造所不爭執，並有上開買賣契約書在卷可參，雖原告主張係因被告就系爭土地上設定之地上權無法及時塗銷與被告未備證件以供代書辦理所有權移轉登記，其乃主張同時履行抗辯，拒絕對產權不清之土地繼續給付價金等語，惟按本件系爭土地地上權設定登記之塗銷，於兩造買賣成立後，業經兩造合意於抵押權設定塗銷之同時，一併塗銷，且被告於訂約後，有依約將辦理所有權移轉登記之證件，交予代書保管，而是原告未依約將證件交予代書辦理所有權移轉登記之事實，業已審認如上，是原告上述之同時履行抗辯主張，顯無理由。被告抗辯，原告就價金之給付，因可歸責於原告之事由而已陷給付遲延之事實，應屬可採。
３、又依兩造所訂契約第十條前段約定：（甲即原告）如違約時無庸催告，聽由（乙即被告）解除契約…，按原告因可歸責於自己之事由，未依約給付價金，而陷於給付遲延，被告抗辯，原告有違約之事實，應屬可採。另被告於八十六年十二月八日，以原告未依約給付價金違約為由，寄發台中第二十四支郵局第四０二號存證信函向原告為解除契約之意思表示，而該信函原告業已收受之事實為原告所自認，並有被告所提上述四０二號存證信函一份在卷可參，是本件原告既已遲延交付價金而違約，被告自得不待催告向原告主張解除契約，兩造間所訂之買賣契約業經被告解除，被告抗辯其係因抵押貸款之利息龐大，不堪支付，於解除契約後再行出售他人，乃屬正當之處分，自屬可採，是被告於系爭買賣契約解除後，再行將土地出售予他人，並無違約之情事，原告主張被告一地二賣有所違約，亦不可採。
四、綜上所述，本件被告並無原告所主張故意不為塗銷地上權登記，故意不提證件以供辦理所有權移轉登記，及一地二賣之違約情事，原告就系爭買賣契約自無解除權可言，原告主張被告有違約之情事，而主張依約解除系爭買賣契約，並請求被告加倍返還已付之定金與價金伍佰陸拾萬元及其遲延利息，即屬無據，其訴為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本件事實之認定無礙，茲不一一論列，附予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十八 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
法 官 王金洲右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十九 日
法院書記官