臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一一八八號
原 告 林瑞和訴訟代理人 陳益軒 律師複 代理人 甲○○
丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 巫哲銘 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾萬元及自民國八十七年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹佰萬元及自民國八十八年元月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告如附表一所示各項本金及各該利息起算日起至清償日止，按附表一各項所列年利率計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰肆拾參萬元或同額銀行可轉讓定期存款單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一、二、三項。
（二）原告願供現金或同面額銀行可轉讓定期存款單，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十七年六月十五日與被告簽署不動產買賣合約書，由原告以總價新台幣（下同）九百萬元，向被告購買其所有坐○○○鎮○○○段○路厝小段七○─二九地號土地，土地面積為五十六坪，及其上建物三層半房屋乙棟（含增建部分）建物面積為七十九坪，雙方並言明「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，此有雙方簽署不動產買賣合約書可稽。
（二）詎原告自八十七年六月十五日簽署系爭不動產買賣契約後，即陸續依約給付價金七三○萬元，此亦有被告之簽收可證，惟至今年八月間被告通知原告欲辦理過戶時，原告始查覺土地面積僅四十六‧二八坪即一百五十三平方公尺與原協議嚴重不符，短少有八坪之多，且經原告查證結果應屬被告辦理分割後，建屋時放樣錯誤，致與鄰地產權糾紛不清，無從依約提供五十六坪足坪土地予原告。又查原告發覺建物部分，被告原允諾提供一長度達六米大型停車位，可供原告使用，惟因其前面亦有二米土地與原地主有糾紛，無法提供至六米長度車位可供使用，僅剩餘四米而已，根本不足供一般車輛停放（法定停車位長度至少應有五米以上）。上述二種給付不完全缺失，經原告去函催告被告依約出面重新協議買賣契約，惟被告收受律師函後，竟至今仍置之不理，為此，爰聲明以本起訴狀繕本送達被告之時，解除兩造之間原有不動產買賣契約書，並請求被告依民法第二百五十九條第二款規定返還原告已給付部分買賣價金八十萬及一百萬元及其自受領時起至返還之日止之利息，爰求如訴之聲明中第一、二項之聲明。
（三）又依兩造原所簽署不動產買賣契約第三條約定，系爭不動產「過戶」及交屋，同時，原告始負另行交付五百萬（以銀行貸款方式支付）及三百二十萬元予被告義務，如原告配合被告需求，先行貸款時，則於交屋前利息則應由賣方（即被告）負擔吸收（即交屋前，貸款若已核撥且已交付被告先行受領，則自交付日起至被告交屋之日止之期間利息，應由被告負擔之約定），茲因被告要求原告提前給付五百五十萬元（即七百三十萬元扣除訂金八十萬元及八十八年元月十三日所交付價金一百萬元）金額，又該買賣標的物顯屬被告過失所致之不完全給付，致原告額外支付五百五十萬元之不必要銀行利息損失（參附表一及證五），此部分利息損失顯係屬因可歸責被告之事由之債務不履行所產生之損害，原告亦得本於不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，請求被告賠償原告此部分利息損害，另本金部分則仍依據民法第二百五十九條第二款規定請求，爰求如訴之聲明中第三項之聲明。
（四）查兩造之間原買賣契約約定，有關土地部分，被告係出售伊所有台中縣○○鎮○○○段○路厝小段七○─二九地號全部土地予原告，並不及於其他地號土地，且原告所使用面積係以現今房屋所在地四週圍牆內之現狀土地為準。
簽約前原告並未查明系爭地號土地之面積為若干。惟查，系爭房屋四週圍牆實際座落位置，經鈞院請清水地政機關實際現狀測量結果可證，有關現今房屋所在地四週圍牆內，除包含原有七○─二九地號、面積一五三平方公尺外，尚有七○─一○地號部分土地，面積一六平方公尺，六三─一地號部分土地，面積一平方公尺，六三地號部分土地面積二平方公尺，亦即被告以現狀出售予原告之土地，其中有十九平方公尺土地係屬他人所有，是此部分產權糾紛，將來勢必影響土地使用上之合法權益，而無法達到原告預期合法使用之效果，惟就此部分土地產權糾紛，被告竟於出售時仍蓄意隱瞞，未加說明，是其行為除構成債務不履行外，亦尚有詐欺之行為，原告茲以本訴狀繕本送達被告之同時，聲明撤銷此一因被告詐欺行為所為購買之意思表示，並追加不當得利返還請求權，請求被告歸還原告先前所給付之價金，另依據侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償原告之利息支出。又此項訴之追加，應合乎新修正民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，原告自得為之，併行敘明。
（六）有關七○─一○地號部分土地，其中座落於系爭房屋四週圍牆內之面積即達一六平方公尺，其不僅涉及產權糾紛，更嚴重影響原告使用系爭房屋之生活機能，蓋原告之所以願以如此高價承購系爭不動產，係因依現狀其建物前方尚有六米深度可供停放汽車，是如此使用上並未有何不便之處，惟如將來有關七○─一○地號土地有權人取回或徵收開避為道路用地後，如再扣除重新搭建大門所需深度，剩餘實際可使用之停車位深度，根本不及四米，嚴重不符一般汽車停車位最低五米深度之標準值，而汽車使用在現今生活上係根本不可或缺之交通工具，如系爭建物所在地無法停放汽車，則連帶影響原告使用系爭建物之生活機能，更何況除此之外，尚有六三─一及六三兩筆地號被系建物占用之產權糾紛，且該部分如何處理，被告亦無方案，是原告另本於不完全給付之債務不履行而主張解除系爭買賣契約，應屬有理由。
（七）末查，被告抗辯謂原告於簽署系爭不動產買賣契約之前，即已知悉佔用七○─一○地號問題（即建物前方庭院至大門口部分土地），根本不實在。蓋如原如有所有知悉，且雙方有約定，依理被告殊無於買賣契約書中特別明載，以便保護其權益之道理。是被告抗辯不實，由此可證。
（八）簽約時房屋已建一半，當時房屋前已留有六米空地，且道路已完成，原告並不知有占用鄰地情形，系爭房屋興建完成後，一直未建大門，原告始知門口的土地係第三人所有，被告要求原告立同意書給地主，簽同意書時原告有在場。簽約時被告應已知有道路偏差情形，有多出二米，隱瞞未告知原告。
（九）兩造特約條款約定「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，係指因未實地測量坪數可能有少許出入，再就價金協調增減，但本件土地有十九平方公尺為他人所有，已構成不完全給付。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地、建物登記簿謄本、律師函影本、律師函回執條影本、原告額外負擔六百五十萬元利息證明文件各乙份為證，並聲請履測現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造簽立契約書前，原告對買賣標的物即土地及建物之現狀以及土地實際面積及建物之實際建坪可能有所出入即知之甚稔，故兩造方在契約書末附註特約條款「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，故兩造既有預定可能發生之土地坪數不足，並有就價金重新協議之約定，但並未有原告即得解除契約之特別約定，意即該特約條款並非原告享有保留解除權之特別約定，而係針對土地面積不足時重新協議之約。況雖土地面積確有不足，惟原告之實際使用面積仍逾五十六坪，且被告亦曾發函同意依土地不足之面積計算每坪減少八萬元之買賣價金，合計減少八十萬元之土地價款，實符公平誠信原則，本件土地面積縱有不足，則在兩造事先預知之情形下，應僅係減少價金之問題，原告解除契約，有違交易之安全性及公平性。
（二）原告係於八十八年七月二十八日完成土地移轉登記，惟原告起訴狀稱其八十八年八月欲辦過戶方知悉，則原告既明知土地面積有不足之事實，為何仍願意辦理所有權移轉登記。
（三）否認被告曾同意提供六米大型停車位，若被告有同意，何以契約上未註明，況被告既明知其中有二米土地與原地主有糾紛，在未解決，更不可能隨意允諾原告。
（四）本件辦理土地所有權移轉登記前曾簽立於八十八年七月二十五日給同段七０─一０地號土地之所有權人陳水河，被告之妻張含笑亦有在同意書上簽名，且當時被告本人亦在場。
（五）被告簽約時亦不知有占用鄰地，否認被告隱瞞事實或詐欺，如為詐欺就不會有上開特約條款。道路做好才知道土地有出入，否認被告為不完全給付。建屋前有聲請鑑界，是因本件道路土地中心樁有偏差，才會發生佔用鄰地問題，建屋前有留四米空地，因路偏差多二米，怕無法出入，故經地主同意，圍牆及大門才蓋到道路邊，原本簽買賣契約時房屋前才留四米空地，簽約範圍和現在範圍不同。
三、證據：提出被告律師函、同意書各乙件為證，並聲請訊問證人陳水河、陳進財。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二請求之基礎事實同一者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第二項定有明文。查原告提起本訴之訴訟標的為不完全給付之債務不履行損害賠償請求權及民法第二百五十九條第二款規定，其於訴狀送達後始追加不當得利返還請求權，及侵權行為損害賠償請求權，惟請求之基礎事實同一，且被告並無異議，依前揭規定，原告所為訴之追加，於法尚無不合，先予敘明。
二、本件原告主張其於八十七年六月十五日與被告簽署不動產買賣合約書，由原告以總價九百萬元，向被告購買其所有坐○○○鎮○○○段○路厝小段七○─二九地號土地（以下簡稱系爭土地），土地面積為五十六坪，及其上建物三層半房屋乙棟（含增建部分）建物面積為七十九坪，雙方並言明「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，原告自八十七年六月十五日簽署系爭不動產買賣契約後，即陸續依約給付價金。依兩造買賣契約約定，被告係出售伊所有同段七○─二九地號全部土地予原告，並不及於其他地號土地，且原告所使用面積係以現今房屋所在地四週圍牆內之現狀土地為準。惟系爭房屋四週圍牆實際座落位置，經實際現狀測量結果，現今房屋所在地四週圍牆內，除包含原有七○─二九地號、面積一五三平方公尺外，尚有七○─一○地號部分土地，面積一六平方公尺，六三─一地號部分土地，面積一平方公尺，六三地號部分土地面積二平方公尺，亦即被告以現狀出售予原告之土地，其中有十九平方公尺土地係屬他人所有，又原告發覺建物部分，被告原允諾提供一長度達六米大型停車位，可供原告使用，惟因其前面亦有二米土地與原地主有糾紛，無法提供至六米長度車位可供使用，僅剩餘四米而已，是此部分產權糾紛，將來勢必影響土地使用上之合法權益，而無法達到原告預期合法使用之效果，被告於出售時仍蓄意隱瞞，未加說明，是其行為構成不完全給付債務不履行，爰依不完全給付之債務不履行損害賠償請求權主張解除契約，請求被告依民法第二百五十九條第二款規定返還原告已給付部分買賣價金八十萬及一百萬元及其自受領時起至返還之日止之利息，如訴之聲明中第一、二項之聲明，另本金五百五十萬元部分則依據民法第二百五十九條第二款規定請求返還，並依不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，請求被告賠償原告之所付價金五百五十萬元之利息損害，請求判決如訴之聲明中第三項之聲明；又其行為尚有詐欺之行為，原告茲以準備書狀繕本送達被告之同時，聲明撤銷此一因被告詐欺行為所為購買之意思表示，並追加不當得利返還請求權，請求被告歸還原告先前所給付之價金，另依據侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償原告之利息支出云云。
三、被告則以兩造簽立契約書前，原告對買賣標的物即土地及建物之現狀以及土地實際面積及建物之實際建坪可能有所出入即知之甚稔，故兩造方在契約書末附註特約條款「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，故兩造既有預定可能發生之土地坪數不足，並有就價金重新協議之約定，但並未有原告即得解除契約之特別約定，意即該特約條款並非原告享有保留解除權之特別約定，而係針對土地面積不足時重新協議之約。本件土地面積縱有不足，則在兩造事先預知之情形下，應僅係減少價金之問題，原告解除契約，有違交易之安全性及公平性。否認被告曾同意提供六米大型停車位。被告簽約時亦不知有占用鄰地，否認被告隱瞞事實或詐欺，如為詐欺就不會有上開特約條款。道路做好才知道土地有出入，否認被告為不完全給付。建屋前有聲請鑑界，是因本件道路土地中心樁有偏差，才會發生佔用鄰地問題，建屋前有留四米空地，因路偏差多二米，怕無法出入，故經地主同意，圍牆及大門才蓋到道路邊，原本簽買賣契約時房屋前才留四米空地，簽約範圍和現在範圍不同等語置辯。
四、查本件原告主張其於八十七年六月十五日與被告簽署不動產買賣合約書，約定由原告以總價九百萬元，向被告購買其所有坐○○○鎮○○○段○路厝小段七○─二九地號土地，土地面積為五十六坪，及其上建物三層半房屋乙棟（含增建部分）建物面積為七十九坪，雙方並言明「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」，原告自八十七年六月十五日簽署系爭不動產買賣契約後，即陸續依約給付價金七三○萬元，又依系爭契約第三條約定，系爭不動產「過戶」及交屋同時，原告始負另行交付五百萬（以銀行貸款方式支付）及三百二十萬元予被告義務，如原告配合被告需求，先行貸款時，則於交屋前利息則應由賣方（即被告）負擔吸收（即交屋前，貸款若已核撥且已交付被告先行受領，則自交付日起至被告交屋之日止之期間利息，應由被告負擔之約定），被告要求原告提前給付五百五十萬元（即七百三十萬元扣除訂金八十萬元及八十八年元月十三日所交付價金一百萬元）金額，致原告額外支付五百五十萬元之不必要銀行利息損失（如附表一）等事實，業據提出不動產買賣合約書乙件為證，且為被告所不爭執。又原告主張系爭房屋四週圍牆實際座落位置，經本院會同測量員測量結果，現今房屋所在地四週圍牆內，除包含七○─二九地號土地面積外，尚有七○─一○地號部分土地，面積一六平方公尺，六三─一地號部分土地，面積一平方公尺，六三地號部分土地面積二平方公尺等事實，業經本院會同台中縣清水地政事務所測量員履測屬實，並有台中縣清水地政事務所鑑定圖一件在卷可稽，且為被告所不爭執，是原告上開主張之事實堪信為真正。
五、又原告主張被告係出售伊所有台中縣○○鎮○○○段○路厝小段七○─二九地號全部土地予原告，且原告所使用面積係以現今房屋所在地四週圍牆內之現狀土地為準，簽約前原告並未查明系爭地號土地之面積為若干。惟被告隱瞞系爭房屋四週圍牆內，即被告出售予原告之土地，其中有十九平方公尺土地係屬他人所有，就此土地產權糾紛，被告竟於出售時蓄意隱瞞，未加說明，有詐欺之行為云云。被告雖否認有隱瞞事實或詐欺，並辯稱：建屋前有聲請鑑界，是因本件道路土地中心樁有偏差，才會發生佔用鄰地問題，建屋前有留四米空地，因路偏差多二米，怕無法出入，故經地主同意，圍牆及大門才蓋到道路邊，原本簽買賣契約時房屋前才留四米空地，簽約範圍和現在範圍不同等語置辯。惟查：
（一）兩造約定買賣之標的物既係同段七○─二九地號土地，土地面積為五十六坪，及其上建物三層半房屋乙棟（含增建部分）建物面積為七十九坪，惟經本件實地測量，以圍牆為界之土地使用範圍，合計一百九十三平方公尺（即五八點三八二五坪），除包含原有同段七○─二九地號、面積一五四平方公尺（土地登記簿謄本上僅記載一百五十三平方公尺，惟依地籍圍計算結果面積為一百五十四平方公尺，此有上開鑑定圖可稽）外，尚有同段七○─一○地號部分土地，面積一六平方公尺，同段六三─一地號部分土地，面積一平方公尺，同段六三地號部分土地面積二平方公尺，即占用其他地號土地共計十九平方公尺，而該大門前方即係道路通過，此有本院勘驗現場圖在卷可查。又原告主張兩造簽訂買賣契約時，房屋已興建一半，尚未興建圍牆及大門，此為被告所不爭，且證人即被告之連襟陳進財證稱：伊係本件契約之仲介人，簽約時房屋已蓋到二樓，房屋以外之土地未整理，地面泥濘，伊未注意範圍，簽約時路旁之水溝已完成，水溝邊靠房屋方向之地面較低等語，其證言亦為兩造所不爭執，故目前圍牆內之使用土地範圍於兩造簽約當時固尚未興建圍牆及大門，惟已可大致判斷其範圍，而依測量結果上開圍牆內土地範圍約五十八坪，與兩造契約約定之土地面積五十六坪相差無幾，倘依被告所述之簽約土地範圍，應與同段七０─二九地號土地範圍相當，而僅一百五十三平方公尺左右（即四六點二八二五坪），顯五十六坪相去甚遠，豈會與原告約定買賣之土地面積為五十六坪，況查被告於本院至現場實地履勘時，自承約定買賣契約有實地指界買賣範圍即如現在圍牆內範圍等語（見本院八十九年四月十九日勘驗筆錄），其後再於審理中翻異其詞，應無足採，是原告主張簽約時被告告知買賣之土地範圍與圍牆內土地範圍相同，可信屬實。
（二）又被告雖抗辯本件辦理土地所有權移轉登記前曾簽立於八十八年七月二十五日給同段七０─一０地號土地之所有權人陳水河，原告之妻張含笑亦有在同意書上簽名，且當時被告本人亦在場等語，並提出同意書一件為證，此固為原告所自認（見八十九年八月二十四日筆錄）。惟原告主張因至房屋已興建完成，一直未蓋大門，才知道門口的地係別人所有，被告要求立具同意書給地主云云。
查該同意書係記載：「坐落七０─九之八戶房屋因門前道路偏差，為配合車庫興建，惟侵犯甲方（即陳水河）之土地，乙方（吳進博、吳進昌、張含笑等人）願簽名保證如以後縣府鑑定侵犯甲方之土地，願放棄法律訴訟，無條件歸還其土地」。又證人即鄰地同段七０─一０地號原所有權人陳水河證稱：同段七０─一０地號土地要建道路，但興建道路時，伊發現道路往伊所有之七０─一一地號偏移三公尺，伊有向主管機關陳情，同段七０─九地號原為伊所有，與被告合建，其後才分割土地，因知道道路有偏差，被告要蓋圍牆，伊要求立同意書，伊發現道路偏移時，被告尚未興建圍牆，原本被告興建圍牆應建至徵收之土地地界範圍，後因道路興建有偏差，被告才要求要建到道路邊，伊要求立同意書，不知本件兩造原契約約定之範圍在何處等語，並提出台中縣政府函三件、地籍圖一件為證，且為兩造所不爭執。是縱原告事後曾同意簽立上開同意書，亦不能證明其於簽約時即明知有占用鄰地情形。又依證人陳水河之上開證言，及證人陳進財證稱簽約時道路邊之水溝已完成等語，且被告自承建屋前曾鑑界等情，被告按其與證人陳水河間合建契約之約定，其興建之圍牆、大門之位置應不得超過同段七０─二九地號與預定興建道路之同段七０─一０地號土地之界址線，惟因道路興建向同段七０─九地號土地偏移，致同段七０─一０地號土地尚有一部分不在道路範圍，被告惟恐通行不便，始要求將圍牆及大門建至道路邊，惟應證人陳水河要求須立具同意書，方得興建，以致圍牆及大門以內之土地有一部分占用鄰地。是被告於與原告簽約時即已明知該圍牆內土地範圍有一部分係使用鄰地，仍與原告約定該買賣土地範圍。
（三）被告雖抗辯：兩造簽立契約書前，原告對買賣標的物即土地及建物之現狀以及土地實際面積及建物之實際建坪可能有所出入即知之甚稔，故兩造方在契約書末附註特約條款「如土地面積不足五十六坪時，雙方重新協議」云云，惟查原告否認知悉，且上開特約條款約定並不足證明原告於訂立買賣契約時明知約定買賣之土地面積嚴重不足及有占用鄰地情形，且證人陳進財證稱：簽約後聽原告提起有車庫長度不足及簽同意書之事等糾紛等語，益證原告自始並不知情，被告既未舉證證明曾告知原告其事或原告於簽約時明知上情，是原告主張被告隱瞞其事，原告受詐欺而為承買之意思表示，自屬可採。
六、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。民法第九十二條第一項、第九十三條定有明文。原告主張其於八十八年八月間辦理過戶時發現坪數僅四十六‧二八坪即一百五十三平方公尺嚴重不足云云。再參諸上開同意書簽立時間係八十八年七月二十五日，有該同意書可憑。原告嗣於八十九年六月二十八日具狀表示以該書狀繕本送達被告之同時，聲明撤銷此一因被告詐欺行為所為購買之意思表示云云，該準備書狀於八十九年七月四日送達被告，有本院送達回證在卷可稽，則原告自發見時起未滿一年內撤銷其承買之意思表示，自屬有據。
七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項、第一百八十四條第一項分別定有明文。查系爭買賣契約因原告撤銷其意思表示而自始無效而不存在，故原告本於不當得利返還請求權，請求被告歸還原告先前所給付之價金，及自受領時起之法定遲延利息，即無不合。又被告詐欺原告致原告與之締結買賣契約，自屬故意以背於善良風俗之方法而加損害於人，原告因提前支付價金五百五十萬元，因而額外支付五百五十萬元之銀行利息損失（如附表一），原告主張其受有該部分利息支出之損害，依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償原告之該部分利息支出，亦有理由。
八、從而原告本於不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權，請求被告給付八十萬元及一百萬元，及各自八十七年六月十五日、八十八年元月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；又請求被告給付五百五十萬元及各如附表一所示之各項本金之利息起算日起至清償日止，按附表一各項所列年利率計算之利息，均有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 七 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 張瑞蘭右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 九 月 八 日~B書 記 官