臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度重訴字第九九三號
原 告 甲○○訴訟代理人 呂勝賢 律師被 告 乙○○
丙○○共同訴訟代理 人 陳幸君右當事人間回復原狀等事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹仟玖佰貳拾萬元及自民國八十八年十月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔參分之貳，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣陸佰肆拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行之程序實施前以新台幣壹仟玖佰貳拾萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。
事 實
一、（一）聲明：原告方面：被告應連帶給付原告新台幣參仟貳佰萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、原告與被告於民國（下同）八十年三月二十六日簽訂不動產買賣契約書，向被告承買坐落豐原市○○○○段第八七之六二地號建地，及其上房屋門牌號碼豐原市○村路○○○巷○○○號，以及坐落豐原市○○○○段八七之五號旱地，約定之買賣價金約為新台幣（下同）三千三百萬元，原告並依約給付定金六百萬元及第二次款一千萬元，合計一千六百萬元，惟因前揭八七之五旱地與另外非買賣標的房地坐落豐原市○○○段四七五之五五地號、六一六之九號及豐圳段二二號等三筆土地，以及豐原市○○○段一０六五建號、豐圳段七二三建號之建物，為共同擔保物設定最高限額抵押權二千二百萬元予台中商業銀行股份有限公司（以下簡稱台中商銀），因此該買賣契約第三條約定，被告應於買賣價金第三次付款前，將買賣標的之八七之五號旱地之銀行借款還清，塗銷抵押權之設定登記，或由被告至貸款銀行台中商銀豐原分行，辦妥將八七之五地號土地由共同擔保中分離出來為獨立擔保物，不再與其他土地建物為共同擔保品後，由原告承受該抵押債務以折抵價金，次按被告雖向台中商銀豐原分行清償部分借款九百萬元，惟未全數清償，以致未能取得銀行之清償證明以塗銷八七之五地號土地之抵押權設定，又未至銀行將前揭土地辦理與其他土地自共同擔保關係分離，顯有違當初約定，卻一再發函要求原告給付第三次款九百萬元，惟被告既依約未有先履行之義務，為確保權益，自無先給付該筆價金之理，乃發函回覆，請被告確實履約，但遭被告堅拒，被告違約情事甚明，依前揭買賣契約第十一條約定，被告違反契約時，原告得解除契約，並請求被告加倍返還其所受領之定金及價金即三千二百萬元之違約賠償金，原告爰依該條約定以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求前開賠償金。
２、兩造所簽訂之契約書為一制式化契約書，該契約書第五條之內容為簽約前已作成，且第五條內容為關於買賣契約標的權利瑕疵擔保之民法上有關規定，而為一概括性宣示作用之條文，於本件買賣簽約時，因買賣標的物上已有抵押權設定存在，雙方乃針對該抵押權設定之處理，另行於契約書第三條約定，顯然關於該抵押權設定，雙方當事人已合意排除適用該契約書第五條之記載，否則如仍適用契約書第五條之內容，被告只要在「本件手續登記期日前」將該抵押權登記撤銷排除障礙或解決清楚即可，則雙方在第三條約定被告應在增值稅單開出，原告給付第三次款九百萬元給付前，將銀行借款還清或債務分開，豈非多此一舉，殊非當事人訂約時之真意。
３、次按被告自承應於原告給付第三次款前將銀行借款還清，但以並未載有被告必須同時辦理塗銷登記之義務為抗辯，惟兩造所以於第三條如此約定，即因系爭土地與其他非買賣標的土地，為共同擔保物向銀行共同擔保抵押借款，設定最高限額二千二百萬元，存續期間三十年，設定債務人為丙○○、乙○○、陳黃阿秀等三人，果如被告所辯當事人約定之真意僅在使被告將銀行借款還清，而無須同時將抵押權設定塗銷，則被告儘可依約在還清銀行借款，取得第三次款時隨時再要求銀行撥款，則待原告給清價金，而被告如又不將買賣土地之抵押權塗銷，原告豈非白白損失買賣價金三千多萬元而毫無保障，則契約書第三條之約定與第五條之內容何異，雙方又何須徒費時力，另為第三條之約定，足見第三條之約定本意即指還清借款並塗銷系爭土地之抵押權設定，另被告主張於雙方簽訂系爭契約時，原告已知悉系爭買賣標的土地雖經該行設定有最高限額二千二百萬元抵押權，然實際上被告丙○○於該行之借款僅有九百萬元云云，要屬被告片面之主張，原告否認之，被告此一主張無非混淆視聽，以說明被告只要還清九百萬元予銀行，即已盡契約義務，但此反顯欲蓋彌彰，果被告僅欠銀行九百萬元，且已還清，為何被告未要求銀行開具清償證明，而僅有一紙收據，被告主張抵押權處於隨時可塗銷之狀態，顯非實情，又果如被告所稱原告在簽約時已知悉被告在銀行借款款僅九百萬元，而雙方又僅約定被告只要還款九百萬元無須辦理塗銷抵押權登記，原告應給付第三次款又為九百萬元，則雙方何須疊床架屋約定在增值稅單開出後，由被告先將九百萬元給被告，勞費時程，雙方只要約定增值稅單開出後，約定時日由原告將九百萬元向銀行還清即可，亦足見被告確有塗銷之義務，退一步言，即使原告於簽約時知悉，被告向銀行之借款實際只有九百萬元，契約書第三條約定亦非僅清償該九百萬元而無須塗銷該抵押權登記，原告給付價金取得土地之契約權利即可獲得確實保障。
４、復按被告自認系爭土地與其他土地共同擔保向銀行借款，足見被告於八十八年八月十二日向銀行還款九百萬元，與契約第三條所載將銀行借款還清之約定已屬有違，是故銀行自無法開具清償證明予被告，又被告一再堅稱其並無塗銷系爭土地抵押權設定之義務，則何須在獲知原告提起本件訴訟時，為解約之意思表示，方心虛迅為塗銷系爭土地之抵押權登記，其居心昭然若揭。
（三）證據：提出不動產買賣契約書一份、台中郵局一０一八號、九四六四號存證信函、豐原郵局一二七二號、一二九五號、一三五八號存證信函各影本一件為證，並聲請訊問證人黃榮東、林健川、黃碧蓮。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決願供擔保免為假執行。
（二）陳述：
１、本件原告起訴請求回復原狀及違約金，其理由無非謂被告未於買賣價金第三次付款前，將買賣標的之銀行借款還清，塗銷抵押權之設定登記，或未至銀行將買賣標的之土地與其他土地之公共擔保關係分離，成為獨立之擔保品，是有違反雙方契約第三條之約定，爰依法解除雙方間買賣契約，並請求返還定金及違約金云云。
２、按雙方買賣契約第三條所載，被告固應於原告給付第三次款前將銀行借款還清（並未載有被告必須同時辦理塗銷抵押權之契約義務）或於辦理債務分開後由原告承擔，然雙方簽定系爭契約時，原告即已知悉本件買賣標的之豐原市○○○○段第八七之五地號旱地有其他不動產共同為台中商業銀行之擔保物，雖經該行設定有最高限額二千二百萬元之抵押權，然實際上被告丙○○於該行之借款僅九百萬元，是而該第三條所謂銀行借款還清，實指被告丙○○個人在銀行之借款九百萬元，是而該第三條所謂之銀行借款還清，實指被告丙○○個人在銀行之借款九百萬元，即實際上該買賣標的物所擔保之借款，而非所有共同擔保物之借款全部，而關於抵押權之塗銷，既未載明於該條之約定，自應依第五條之約定於手續登記期日前辦理塗銷即可。
３、經查被告丙○○於八十八年八月十二日即依約向台中商業銀行清償所有借款九百萬元之本金及利息，是被告並未有任何違約不清償借款情事，嗣被告依約通知原告繳納第三次款，詎原告明知被告業已依約清償借款後，仍以未塗銷抵押權為由拒絕付款，然依雙方契約所載，被告既未負有須於原告第三次付款前塗銷抵押權之先履行義務，原告自不得以抵押權未塗銷為由拒絕付款。
４、嗣被告惟恐原告對於被告確實已向台中商業銀行清償借款，抵押權處於隨時可塗銷之狀態仍有疑義，乃再會同原告於八月二十三日共同前往銀行查證，經該行承辦人員明確告知原告上情，原告仍無意履約，被告不得已才發函催告，逾期並解除雙方買賣契約，被告之銀行借款既已清償，乃於日前辦畢抵押權塗銷登記。
５、實則原告本即因兩造關於買賣價金總額之計算各有爭執，而無意繼續履約，本件原告明知被告已清償全部借款並經銀行人員對其確認可塗銷抵押權後仍主張未塗銷抵押權或無辦理債務分割為由，拒絕付款，並啟訟端，實違誠信。
６、查兩造於八十八年三月二十六日簽訂買賣契約書就如何付款達成協議後，曾在承辦之黃代書事務所處就第三次款如何給付討論，貸款之台中商業銀行豐原分行承辦人李金昌確告知本筆土地貸款九百萬元後達成協議，故於原契約書之約定後加註「乙方需於第三次款給付前將銀行借款還清或由甲方承擔（於辦理債務分開後由甲方承擔）」是甲方即原告明顯知悉系爭土地之債務為九百萬元，故做出債務承擔之協議，否則如超出此範圍因原告尚有其餘款項應給付被告，全數債務承擔即可，何須辦理債務分割，特定為九百萬元呢？實則乃原告無法依約付款，臨訟託辭所稱顯無理由。
７、原告解除雙方之買賣契約，無非以被告未塗銷抵押權登記為理由，然契約書第五條之約定明確載明抵押權之登記應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚，本件買賣契約原告尚有第三、四次價金未給付且亦未至履行所有權登記手續日期，被告縱有塗銷抵押權之義務其條件亦未成就（屆至）何須履行，況付款約定，亦載明被告僅需將借款還清而無塗銷之義務，被告既未依約清償該筆債務，原告自應依約給付第三次款，是原告之解約並不合法。
（三）證據：提出台中區中小企業銀行放款利息收據影本一件、台灣省台中縣神岡鄉戶政事務所印鑑證明二件、土地登記簿謄本一件為證，並聲請訊問證人李金昌、李睿杰。
理 由
一、本件原告主張其與被告於八十年三月二十六日簽訂不動產買賣契約書，向被告承買坐落豐原市○○○○段第八七之六二地號建地，及其上房屋門牌號碼豐原市○村路○○○巷○○○號，以及坐落豐原市○○○○段八七之五號旱地，買賣價金約為三千三百萬元，原告並依約給付定金六百萬元及第二次款一千萬元，合計一千六百萬元，惟因前揭八七之五旱地與另外非買賣標的房地坐落豐原市○○○段四七五之五五地號、六一六之九號及豐圳段二二號等三筆土地，以及豐原市○○○段一０六五建號、豐圳段七二三建號之建物，為共同擔保物設定最高限額抵押權二千二百萬元予台中商業銀行股份有限公司（以下簡稱台中商銀），因此該買賣契約第三條約定，被告應於買賣價金第三次付款前，將買賣標的之八七之五號旱地之銀行借款還清塗銷抵押權之設定登記，或由被告至貸款銀行台中商銀豐原分行，辦妥將八七之五地號土地由共同擔保中分離出來為獨立擔保物，不再與其他土地建物為共同擔保品後，由原告承受該抵押債務以折抵價金，惟被告僅向台中商銀豐原分行清償部分借款九百萬元，以致未能取得銀行之清償證明以塗銷八七之五地號土地之抵押權設定，又未至銀行將前揭土地辦理與其他土地自共同擔保關係分離，顯有違當初約定，依前揭買賣契約第十一條約定，原告得解除契約，並請求被告加倍返還其所受領之定金及價金即三千二百萬元之違約賠償金，原告爰依該條約定以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求違約賠償金如訴之聲明所示，被告則以按雙方買賣契約第三條所載，被告固應於原告給付第三次款前將銀行借款還清或於辦理債務分開後由原告承擔，然雙方簽定系爭契約時，原告即已知悉本件買賣標的之豐原市○○○○段第八七之五地號旱地有其他不動產共同為台中商業銀行之擔保物，雖經該行設定有最高限額二千二百萬元之抵押權，然實際上被告丙○○於該行之借款僅九百萬元，是而該第三條所謂之銀行借款還清，實指被告丙○○個人在銀行之借款九百萬元，即實際上該買賣標的物所擔保之借款，而非所有共同擔保物之借款全部，而關於抵押權之塗銷，既未載明於該條之約定，自應依第五條之約定於手續登記期日前辦理塗銷即可，而被告丙○○於八十八年八月十二日即依約向台中商業銀行清償所有借款九百萬元之本金及利息，是被告並未有任何違約不清償借款情事，嗣被告依約通知原告繳納第三次款，詎原告明知被告業已依約清償借款後，仍以未塗銷抵押權為由拒絕付款，然依雙方契約所載，被告既未負有須於原告第三次付款前塗銷抵押權之先履行義務，原告自不得以抵押權未塗銷為由拒絕付款等語置辯。
二、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，本件雙方爭執之買賣契約第三條後附約款中謂：「乙方需於第三次款給付前將銀行借款還清或由甲方承擔（於辦理債務分開後由甲方承擔）」之辭句固然無明示應辦理抵押權塗銷，惟按本約款之目的在解決系爭買賣標的物與他筆不動產設定有二千二百萬元之最高限額抵押權之問題，是以，為確保買方之權益，所謂將銀行借款還清，依契約目的來解釋，當係指清償全部借款，始有塗銷本筆抵押權之可能，雖然本件契約簽訂前後兩造均知悉其要清償九百萬元即可辦理塗銷抵押權登記手續，惟查本件九百萬元借款之清償證明應與塗銷抵押權一起辦理，否則銀行無法開具部分清償證明，業經證人李金昌即台中商業銀行承辦員到庭結證明確，是以如果被告不辦理本筆土地抵押權之塗銷手續即無從取得部分清償證明，則原告之權益將無從確保，從而所謂借款還清，應係指被告與台中商銀間之所有債務結清，不可能再發生任何債權債務關係，使系爭房地並無任何負擔存在而言，始符合事理之常，否則被告僅清償九百萬元，系爭買賣標的物依法仍有最高限額抵押權存在，即失去本約款訂約之目的。
三、次查本件契約訂約後有提及九百萬元清償後，即得辦理抵押權塗銷乙事，業經證人李金昌到庭結證屬實，惟本件被告並未將辦理塗銷抵押權之相關文件交由代書辦理，亦未自行辦理塗銷，業經證人黃碧蓮即本件受託辦理相關登記事宜之代書到庭結證：「債務分開我可以代辦，：：：我曾經問過他們（指被告），但他們並未提供資料給我：：：被告主張已還九百萬元，不願辦」「所謂清償是要把錢還了，並辦塗銷，雙方當時之意思是辦塗銷」「當時蓋的是買賣的章，並沒蓋塗銷的章」等語明確，核與證人黃榮東即買賣介紹人到庭結證之情節相符，堪信原告之主張為真實可採，雖證人李睿杰到庭結證：「第三次繳款時我在場，：：被告有問黃代書是否辦好了，黃回答沒有：：」「：：黃未表示證件備妥：：，且債務承擔也要原告配合」等語，惟被告與黃代書之對話中所謂「辦好」是指辦理何事，參酌前揭證人之證詞中「且債務承擔要原告配合」等語，顯然被告當時所謂尚未辦好，應係指「辦理債務承擔」而言，且黃代書當時未表示證件未備妥，並不表示證件一定已備妥，是以證人李睿杰之前揭證詞，不足以作為有利於被告之認定，反而參酌前揭證人之證詞及被告對原告所發之存證信函內容及被告訴訟代理人於本院八十八年十二月二十三日上午審理時自承：「未辦塗銷是因為沒有收到第三次款項」等語可見，被告拒絕辦理抵押權之塗銷，係因為第三筆款項沒有拿到或尚未由原告承擔九百萬元之債務，被告辯稱伊將證件交代書辦理抵押權塗銷云云，顯不足採，再依前揭契約第三條後附約款中係約明被告之義務，而非權利，即被告得選擇清償所有債務，並結束與台中商銀之債務關係，辦理抵押權塗銷或債務分開，雖然約款中有於辦理債務分開後由甲方承擔等語，惟該約款之重點在被告應辦理債務分開後再由原告承擔，即被告如選擇辦理債務分開則由原告承擔債務，如被告選擇清償債務，則無承擔之問題，是以原告在給付第三次款前得請求被告塗銷抵押權或辦理債務分開，應無可疑。
四、次查本件訟爭契約第三條約定：「本契約成立同時，由甲方先向乙給付六百萬元為定金並充為價金之一部：：：」及第十一條約定：「乙不履行本契約時聽由甲方解除契約，乙方應加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金不得異議」，有原告提出之契約書一份在卷可憑，並為被告所不爭之事實，則前揭第十一條之所謂定金應為價金之一部先付，並非違約定金，而得與前揭「價金」合計充作民法第二百五十條之違約金，而應受民法第二百五十二條之規範，即法院得予酌減，末查本件原告於八十八年三月交付價金六百萬元，八十八年五月交付一千萬元，至本件言詞辯論終結時即八十八年十二月二十三日止，僅有七月至九月之時間，以定存之利率計算利息，亦不過損失七、八十萬元，再其所購之建地面積九十五平方公尺，及其上建物總價款定為三百五十萬元，如依土地法第九十七條之最高年租以土地申報總價額之年息百分之十計算，一年亦只有三十五萬元，另一筆旱地，面積共五四二五平方公尺，每坪一萬九千七百五十元（以上價款及面積均有原告提出之買賣契約一份可稽），依土地法第一百一十條規定，地租不得超過地價百分之八計算，一年地租亦不超過二百五十九萬二千八百七十九元（計算式為：5425ｘ0.3025ｘ19750ｘ0.08=0000000），本件被告增值稅單開出之日為八十八年八月六日，為被告於豐原分局存證信函第一二七二號所自承，有原告提出之該存證信函一紙附卷可憑，則以前揭土地、建物使用所可得之最高租金為據，計算自八十八年八月六日起至本件言詞辯論終結之日即八十八年十二月二十三日止，共四個月多，以五月計亦不過一百二十二萬六千一百九十九元，本件原告已給付被告之價金共一千六百萬，約定違約金為一千六百萬元，顯然過高，認核減五分之一，即三百二十萬元為適當，連同依約應返還之價金一千六百萬元，總計一千九百二十萬元。
五、從而原告請求被告連帶給付一千九百二十萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年十月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息即有理由，應予准許，逾此部分即無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許，被告陳明如受不利判決願供擔保請准免為宣告假執行亦無不合，亦酌定相當擔保金准許之。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 六 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 陳如玲右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 六 日~B法院書記官