臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一五六號
上 訴 人 眾成管理顧問股份有限公司法定代理人 周正輝訴訟代理人 甲○○被上訴人 丁○○○訴訟代理人 戊○○被上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付返還保証金事件，上訴人對於中華民國八九年二月廿二日本院台中簡易庭八九年度中簡字第二一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於命上訴人給付被上訴人張敏莪新台幣（下同）六萬九千零一十四元、被上訴人丙○○六萬五千七百五十一元及均自民國（下同）八九年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
（三）第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件上訴人丁○○○積欠管理費七萬二千五百三十七元，丙○○積欠管理費三萬七千七百五十二元，迭經上訴人催繳均置之不理，至八十七年十二月卅一日上訴人因委託管理期限屆滿，不再續約，乃於八八年一月廿一日與被上訴人所屬管理委員會代表胡曙光等五人達成解決欠繳管理費，由履約保証金項下扣還多退少補之結論，上訴人遂依約通知被上訴人等前來結清費用，雙方核對帳後，由於被上訴人要求折讓無法如願而拒繳，按上訴人收取管理費係依雙方簽訂之委託管理契約約定之權責，管理費係該大樓公共事務項目之支付，大樓數百戶區分所有權人均依同一標準支付管理費，被上訴人遲延給付又刁難上訴人，要求折讓，上訴人囿於職責無法循私，竟致興訟，綜上所述，被上訴人起訴理由欠缺正當性。
（二）被上訴人丁○○○自八十年二月至八十七年十二月積欠之管理費用共五萬八千五百四十六元（八十年二月至八十二年一月積欠二千四百六十元、八十四年一月至八十四年十二月積欠一千一百七十四元、八十六年一月至八十六年十二月積欠三萬三千九百二十元、八十七年一月至八十七年十二月積欠二萬二千零六十八元，扣除八十二年二月至八十三年十二月應退之一千零七十六元），加上積欠之電費二十五元、八十六年四月至五月之小公管理費用一萬三千九百六十六元，以被上訴人丁○○○所繳之履約保証金八萬三千二百五十元扣抵，僅可退回一萬零七百一十三元（00000－00000－00－00000＝10713）。
（三）被上訴人丙○○自八十年二月至八十七年十二月積欠之管理費用共二萬八千六百七十四元（八十四年一月至八十四年十二月積欠九百一十一元、八十六年一月至八十六年十二月積欠一萬零五百九十一元、八十七年一月至八十七年十二月積欠一萬七千一百七十二元，扣除八十年二月至八十三年十二月應退之一千七百九十元），加上積欠之八十六年四月至五月之小公管理費用一萬零八百六十八元，以被上訴人丙○○所繳之履約保証金七萬七千五百元扣抵，僅可退回三萬九千七百四十八元（00000－00000－00000＝39748）。
（四）履約保証金非開業基金，係專作違約扣罰之使用，拒繳管理費係屬重大違約，被上訴人積欠管理費拒不繳交，上訴人依約由其履約保証金項下扣抵，其正當性殆無疑義。
（五）各名店代租、代售招商係上訴人依約得另供委託之服務項目，惟查被上訴人等並未有該等項目之委託，且管理費之收取與催繳係上訴人之權責，受委任期間，每月均指派專人列席被上訴人所屬管理委員會報告業務執行及管理費欠繳明細等狀況，對未繳費者每月均依規定催討，被上訴人指稱未及時通知業主處理與事實不符。
（六）被上訴人主張超過五年部份之債權因五年間不行使而消滅。然查是項業務經履催債務人均置之不理，上訴人已通過該管理委員會由欠費者之履約保証金逕扣抵支應相關公共費用，依民法第三百三十七條規定「債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷。」，退一步言，該部分之欠費上訴人每年均經不定期催討請求給付，有管理委員會會議紀錄，催告函被上訴人親筆覆函等可以証明，且八八年三月兩造結算管理費，被上訴人已就欠費明細核認無訛，依民法第一百二十九條第一項第一款規定，時效已經中斷，被上訴人顯不得以時效業經完成而拒絕給付。
（七）次按專有部分，約定專用部分之修繕維護由各區所有權人或約定專用部分之使用人為之並負擔費用。共用部分、約定共用部分之管理修繕維護費由管理人或管理委員會為之其費用由公共基金支付或區分有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第一項及第二項前段定有明文，被上訴人抗辯空戶應減免管理費，然查除區分所有權人會議或規約另有約定外專有部分或共用部分之管理維護應由區分所有權人按其專有部分或其共有之應有部分比例分擔之，不因區分所有權人是否使用其專有部分或共用部分而有不同。
（八）上訴人依民法第八二二條、第七九九條，公寓大廈管理條例第十條及兩造所簽訂之台中市第一廣場大樓委託管理契約書第三條及該契約所附之第五街名品世界管理規則第十一條第一項及同條第三項、台中市第一廣場管理費收支辦法第一條第五、六項規約定，拒繳管理費由欠費者之履約保証金項下扣抵，洵屬有據。
三、証據：除援用原審之立證方法外，補提被上訴人欠費明細表影本二紙、掛號郵件收件回執影本二紙、房屋預定買賣契約書附件關於履約保証金之用途約定影本乙份、協議書影本乙紙、公証書影本乙紙、台中市第一廣場大樓委託管理契約書影本乙份、第五街名品世界管理規則影本乙份、台中市第一廣場管理費收支辦法影本乙份、管理費收據影本乙紙、第六屆第七次大樓管理委員會會議紀錄影本、第十分區管委會會議紀錄影本、相關催繳函影本、大樓管委會歷年會議紀錄合訂本為証，及聲請訊問証人洪源隆。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件上訴人對於七十九年十二月三日及同月十一日分別收取被上訴人開業保証金八萬三千二百五十元（丁○○○）、七萬七千五百元（丙○○）之事實，有上訴人所出具之收據二紙為証，且為上訴人所不爭執，兩造嗣於八十年一月間訂約將商場委託管理，由其全權處理招租、出租、收租、繳租等管理行為，既已履行契約，該項開業約保証金理應立即退還，上訴人無權源再予截留，況兩造間所訂委託管理契約已於八十七年十二月卅一日期滿而消滅。
（二）至於上訴人抗辯因被上訴人積欠管理費用，主張抵銷乙節。查管理費用乃委託管理後方生之債務，與購買名店時，是否欲委託管理之開業履約保証金，契約不同債務性質各異，乃另一法律問題，倘業主果真積欠，儘可提出訴訟請求，其欠繳數額確定始可抵銷。
（三）兩造間於八十二年八月一日所訂第一廣場大樓委託管理契約（含附件視同本契約）約定全權委由管理公司管理，包含代為招租、收取租金、繳納租金及收取管理費等服務。
（四）管理費每月廿五日至三十日預收次月之管理費，如有不足或溢收，於次期繳中補足或減收，租戶未配合繳交管理費，經催告仍拒不繳交或無法聯絡時，業主應即配合繳交（管理費用收支辦法第二條第二款、第四款、第六款參照）。依上開合約規定，名店既委託管理公司招租、收租、繳租及對欠繳處理方法均有明定，客戶如欠繳次月即可解決，焉能使其發生積欠經年累月之事，且亦未通知業主及時處理，其有未盡善良管理人之職責。
（五）上訴人對被上訴人積欠管理費用，僅列表乙張，未據一一舉証，即令照單全收，難為信服，應命其提出憑証，以憑辯論，且有多項不當開支與不應負擔而列入負擔情事（例如：１、八十六年三月以前之管理費應向各承租人收取。２、八十六年四月五月已無營業，應只收取大公費用，而不能收取小公之費用。３、八十六年六月以後整個大樓已經封館，大公管理費用應打六折）。
（六）又一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條後段明定。上訴人主張被上訴人自民國八十年二月份起積欠，被上訴人則主張本件超過五年部分已罹於時效，其請求權業已消滅。
三、證據：除援用原審之立證方法外，聲請訊問証人汪諒遠。理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於七十九年間，向眾城建設股份有限公司（下稱眾城公司）購買坐落台中市第一廣場五樓精品商場攤位，上訴人於七十九年十二月間交屋時，以將來開業為由，分別向被上訴人丁○○○、丙○○收取八萬三千二百五十元、七萬七千五百元之開業履約保証金，嗣後開業順利，該等開業履約保証金即應予以發還上訴人，上訴人竟以日常週轉為由，拒不歸還，爰本於契約關係，訴請上訴人給付被上訴人丁○○○八萬三千二百五十元、丙○○七萬七千五百元之判決（其中被上訴人丁○○○請求給付一萬四千二百三十六元、丙○○請求給付一萬一千七百四十九元部分，經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以被上訴人所繳之履約保証金係業主履行委任管理契約約定之專款專用共同基金，基金專戶由管委會代表與上訴人共同管理，履約保証金非開業基金，係專作違約扣罰之使用，拒繳管理費係屬重大違約，且八十七年十二月卅一日上訴人受委託管理契約期限屆滿，於八八年一月廿一日與管委會代表胡曙光等五人，就業主托管履約保証金處理原則達成協議，為欠繳管理費者由該項保証金逕扣歸墊，未欠繳管理費者全額退還，扣繳積欠費用後尚有餘額者餘額退還，經核對欠費明細後，被上訴人丁○○○自八十年二月至八十七年十二月積欠之管理費用、電費等共七萬二千五百三十七元，以其所繳之履約保証金八萬三千二百五十元扣抵，僅可退回一萬零七百一十三元。被上訴人丙○○自八十年二月至八十七年十二月積欠之管理費用共三萬九千五百四十二元，以其所繳之履約保証金七萬七千五百元扣抵，僅可退回三萬九千七百四十八元等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人等起訴主張曾交付上訴人履約保証金之事實，業據提出上訴人出具之暫收條影本二紙為証（附於原審卷第八頁），為上訴人所不爭執，上訴人對於被上訴人負有返還履約保証金之義務並不否認，惟以被上訴人等尚積欠管理費各為七萬二千五百三十七元、三萬九千五百四十二元而主張抵銷，被上訴人則否認上訴人有抵銷之權限，因履約保証金係開業保証金，非管理費保証金，上訴人僅為代收管理費之人，上訴人對積欠之管理費用明細未一一舉証，且有多項不當開支與不應負擔情事。是本件茲應審究者為１、上訴人得否以被上訴人積欠之管理費用與其所負之返還履約保証金之債務抵銷？２、如得抵銷，抵銷之數額應多少？
四、依兩造所訂之台中市第一廣場委託契約書附件之管理費用收支辦法明定：「一、管理費用之開支原則：（一）開支內容項目概要如下：人員薪資、公共電費、水費、電梯、電扶梯及其他各項公共設施、設備之使用維護費，廣告及銷售活動費、行政管理費、其他雜費。（二）支用時以實報實銷為原則，由管理公司憑單據報銷。（三）以上管理費每期支出總額應另加百分之八點五給管理公司，作為受託管理服務費。：：：：：：：」、「二、管理費用之收取原則：：：：：：：
（二）管理費用採取預收方式，每月之月底預收次月之管理費用，由管理委員會委託管理公司派人收取。（三）大公管理費應存放於大樓管理委員會專設之帳戶，各分區小公管理費應存放於分區管理委員專設之帳戶，由管理公司每月依據預算表單經大樓管理委員會及分區管理委員會主任委員核定後由所屬專戶撥用。」等語，依台中市第一廣場委託契約書第十八條約定本約自簽訂日起生效，契約附附視同本契約，是管理費用之收支辦法亦為契約之一部分。而由該辦法可明確得知收取之管理費用屬於管理委員會所有，始會依大公管理費及小公管理會各存放於大樓管理委員及分區管理委員專設之帳戶，而管理費用之開支包括人員薪資、公共電費、水費、電梯、電扶梯及其他各項公共設施、設備之使用維護費，廣告及銷售活動費、行政管理費、其他雜費等，管理公司須依每月之預算表單經大樓管理委員會及分區管理委員會主任委員核定後撥用，其中管理費每期支出總額的百分之八點五始為管理公司之受託管理報酬。且上訴人於本院行言詞辯論期日時亦自陳代收管理費用後還要轉給管理委員會，不是債權之讓與，只是委託代收，核與証人洪源隆之証詞「因管理委員會無人員可收才委由上訴人公司代收」（見八九年六月二日準備程序筆錄）相符，是上訴人並非收取管理費之債權主體，管理委員會始為管理費之債權主體，上訴人僅係代為收取管理費之人，收取權人要與債權主體不同，上訴人以為管委會賦與其管理費收取權即取得管理費債權主體，顯係誤會。按民法第三百三十四條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院四十九年台上字第一二五號判例可資參照），是本件上訴人自不得以管委會對被上訴人之債權主張抵銷。
五、上訴人雖以兩造所訂之台中市第一廣場委託契約書及其於八七年十二月卅一日委任期限屆至後與管委會代表胡曙光就業主托管履約保証金處理原則達成之協議，而主張得由履約保証金中扣抵欠繳之管理費，並提出委託契約書及其附件及協議書為証。（１）依兩造所訂之台中市第一廣場委託契約書第八條約定：「甲方（指被上訴人）應繳納之管理費用或其他應分擔之費用逾期不繳或積欠費用已達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，乙方（指上訴人）得依督促程序申請法院向甲方發支付命令命其給付應繳之金額、遲延利息及違約金。」等語，查如前述管理費之債權主體為管委會，僅有管委會始有債權讓與之權利，而上開契約書係兩造所訂定，並非上訴人與管委會所訂定，不論該條約定真意為何，均無法指為管委會有債權讓與之意思。（２）又依兩造所訂之台中市第一廣場委託契約書附件之第五街名品世界管理規則：「：：：：：第十一條：一、如有違約情事發生，管理公司得依規定要求各名店依期限繳交罰款，如逾時未繳，管理公司得自各名店之履約或經營保証金中加成扣罰，受罰名店應依時補足履約或經營保証金。：：：：：」等語，查兩造所約定得自履約保証金扣抵的是「違約時之罰款」，而非「管理費」部分。（３）又依上訴人與台中市第一廣場大樓管理委員會第十分區管理委員會之協議書第二項約定：「乙方（指上訴人）依與５樓業主所簽之委託管理合約，有權向業主追討所積欠至八十七年十二月卅一日止之管理費，但將業主之履約保証金餘額退還５樓業主，權利義務關係由其雙方當事人處理解決。」等語，查如前所述管理費之債權主體為管委會，其於委任上訴人期限屆至後仍繼續賦與上訴人向業主收取之前積欠管理費之權利，其間並無約定將管理費之債權讓與上訴人，此亦與上訴人所自承並未取得管理費之債權主體相符，是上訴人雖和管委會代表協議願以履約保証金扣抵積欠管理費，為上訴人以對業主所負之義務與管委會對業主之債權主張抵銷，要與抵銷之要件不符，自不得拘束業主即被上訴人。
六、綜上所述，上訴人對於被上訴人負有返還履約保証金之義務，但對上訴人僅有代為收取管理費之權利，並非管理費債權人，自不得以被上訴人積欠管理費乙事主張抵銷，上訴人所辯為不足採，從而，被上訴人本於契約關係，請求上訴人給付被上訴人張敏莪六萬九千零一十四元、被上訴人丙○○六萬五千七百五十一元及均自起訴狀繕本送達翌日起即八九年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
七、本件事件已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 廿一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
審判長法 官 吳惠郁
法 官 王金洲法 官 廖穗榛右為正本係照原本做成不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 廿一 日~B法院書記官