臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二二九號
上 訴 人 林勝雄即祭祀公業林在矣管理人被上訴人 甲○○右當事人間請求交付房屋事件，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人原審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項及第二項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠系爭建物並未出賣：按「一物一權主義」係物權基本原則。土地與其地上建物，
各有一個所有權，乃各別獨立之不動產。故其處分，自應分別為之，自屬當然。本件上訴人固於民國（下同）八十六年六月十五日與被上訴人簽訂不動產買賣契約，但其買賣標的物僅為坐落台中縣○○鄉○○○○段第三四號建地乙筆約四分之三而已，並不包括其地上建物在內，此有買賣契約書之記載甚明。復以土地上建物早自日據時期大正十二年起即已分配予派下員所有，屬於林木發、林烈亭、林烈堂、林換、呂漢、林澄松等人所有，亦有台中縣潭子鄉稅籍證明可證。是系爭建物並非上訴人所有，且未列入買賣標的物範圍之內，則原審判決命「上訴人將系爭建物交付被上訴人」，自與法律規定有違。
㈡原審判決解釋意思表示未探究當事人真意：兩造所簽之不動產買賣契約書第十五
條前段固約定：「本宗買賣土地之地上物，在期限內由出賣人負責拆除，超出期間時由承買人拆除之」，但此係因系爭建物建築年代已久，政府相關單位又未撥款補助維護，為策安全，系爭建物之真正所有權人亦為派下員遂同意上訴人出售系爭土地，以所得價款各自購屋居住。但系爭建物之石材、磚雕、交趾燒及木造架構則因雕刻精美，深具古董價值，遂有上述地上物由出賣人負責拆除之約定。此佐以同條後段「但建築施工進行中，在本筆土地所挖出之金銀財寶或古物全部歸出賣人收回之事，承買人及其所僱用之使用人、工人等均不得有違誤而取回之事發生」，益足證兩造之真意，所簽不動產買賣契約書之標的物並未包括系爭建物在內。即系爭買賣契約書第十五條後段雖僅就在本筆土地所挖出之金銀財寶或古物之所有權歸屬有所約定，但此僅為例示之約定，依本項約定之當事人真意，系爭建物拆除後所得建材及物品，應同樣歸由出賣人（即上訴人）收回。故原審判決依據上述買賣契約命上訴人交付系爭建物，即顯與解釋意思表示，應探究當事人真意之規定有違（民法第九十八條參照）。
㈢原審判決適用法律違背法令：按「買賣契約之成立，對於必要之點，必須意思一
致。而對於非必要之點，未經表示意思者，始推定其契約為成立」民法第一百五十三條第二項定有明文。查系爭建物，為獨立之標的物，且價值高昂，難以估計，應屬契約訂立必要之點。自非當事人明示，斷不能經由法院之推定而使其成為契約內容之一部，而成為買賣標的物之一。原審判決准許被上訴人之請求，無異將建物作為買賣契約之標的物，疏未注意及契約之成立要件，適用法律自有違誤。
㈣上訴人僅同意被上訴人拆除系爭建物，並未同意交付系爭建物由被上訴人占有或拋棄欲拆除之建材及物品：
⑴系爭買賣契約書第七條雖約定：「八十六年九月十一日以前將建物拆除點交與承
買人使用掌管。」惟依第一條約定：「不動產標示一列記于後土地壹筆包括－－一切買賣在內。」所示，本件買賣標的物僅為土地，而通觀系爭買賣契約書全文，除了第七條之約定外，並未就土地之點交有任何約定，因此，系爭買賣契約書第七條所謂「點交」，應係指土地之點交，而非指建物之點交，洵無置疑。
⑵拆除系爭建物之義務，並不等於交付系爭建物之義務，此乃二回事。按系爭買賣
契約書第十五條前段雖約定：「本宗買賣，土地之地上物，在期限內由出賣人負責拆除，超出期間時由承買人拆除之」。惟此項約定僅係就何方負有拆除之義務為約定，並非就交付系爭建物之義務為約定。即上訴人僅同意系爭建物於超出期間時由承買人（即被上訴人）拆除之，上訴人並未同意將系爭建物交由被上訴人占有處分，亦未同意拋棄系爭建物拆除後所得建材及物品。蓋系爭建物既非上訴人所有，亦不在系爭買賣契約之標的物範圍內，且系爭建物所含之石材、磚雕、交趾燒及木造架構等物，又深具古董價值，並非無價值之廢棄物可言，上訴人自無權代表亦無派下員拋棄系爭建物所含古物權利之意思。
㈤上述情形，已經 鈞院於八十九年八月三十一日傳訊證人林五郎及林寶釵證實。
並證稱拆除之一磚一瓦均歸上訴人。其中林五郎為本件之承辦代書，林寶釵且為被上訴人所舉證證人。益證上訴人上揭主張及陳述，均與事實吻合。
㈥此外被上訴人於給付價金亦有遲延：
⑴被上訴人請求上訴人交付系爭建物，其所持之依據無非為契約書第七條約定：「
民國八十六年九月十一日以前將建物拆除，點交與承買人使用掌管。」及第十五條約定：「本宗買賣土地之地上物在期限內由出賣人負責拆除，超出期間時由承賣人拆除之」。但此二條約定之前，尚有第五條約定：「第二次款約定於民國八十六年七月二十日承買人再交付新台幣四千五百萬元整與出賣人，第三次款於本件移轉登記完畢同時再交付價款之九成止，尾款全部約定於地上物拆除完成點交於出賣人同時付清」。簡言之，即被上訴人須於八十六年九月十一日以前付清買賣價款之全部，上訴人始有依約於同日拆除系爭建物之義務，否則豈有未收清全部價款之前，即先行拆屋交地之理？然被上訴人自簽約後，即因財力問題，一再遲誤交款期間，此有其於八十六年十月十四日出具之切結書，內載截至該日為止，尚欠地價款七千八百二十三萬七千二百六十七元付清可證。故被上訴人於約定之拆除系爭建物期限之後一約個月猶不能依約支付第三期款及尾款，顯然係可歸責於被上訴人之原因甚明。
⑵茲再詳細說明如次：
①第一次款訂金三千萬元，交款日期：八十六年六月十五日（即訂約當日，參照買賣契約第三條） 。
②第二次款四千五百萬元，約定交款日期：八十六年七月二十日（參照買賣契約書第五條），被上訴人無法依約履行，至七月二十五日方交款。
③第三次款，以口頭約定八十六年七月三十日前後日期交款七千八百二十三萬
七千二百六十七元，同時扣除全部價金一成，以台銀本票交付給代書林五郎處，開始拆除地上建物，完成後始點交土地。買方因財力困難無法履行，至八十六年十月十四日立切結書，俟第一信託銀行之貸款額全部放出，同時一次付清。
④八十六年十二月十二日經台灣省政府建設廳協議，做成決議。
⑤八十六年十二月十五日第三次款全部款項七千八百二十三萬七千二百六十七元，以甲○○支票開出，八十六年十二月十六日入帳。
⑥八十六年十二月二十六日列為古蹟。
㈦被上訴人之權利保護要件有欠缺：嗣兩造為解決契約問題，乃於八十六年十二月
十二日在台灣省政府建設廳第一會議室開會協商，當時決議：「㈠地主、建商、政府均同意在政府提出公平合理可行方案下繼續研究處理，惟應掌握時效。㈡為避免地主與建商間之權益受損，地主與建商依照其所訂合約繼續辦理。￤￤㈥由作業單位列款本案辦理之進度，並於二星期內再召開會議研討。」。惟在兩造及政府相關單位尚未於二星期再召開會議研討之前，台中縣政府已於八十六年十二月二十六日指定系爭建物為縣級古蹟，依法不得拆除，致不論兩造任何一方，已無從拆除系爭建物。且被上訴人復已將建地轉售予訴外人台中縣政府，在在均已無判決實益，故被上訴人逕行請求上訴人交付系爭建物，其權利保護要件自顯有欠缺。
㈧對被上訴人主張之答辯：
⑴被上訴人主張：「又因地上建物係預計拆除者，故依附於土地一併買賣，未另外
計價￤￤」亦非實情，此從不動產買賣契約書第一條詳記土地壹筆，第七條明文規定八十六年九月十一日將建物拆除點交（指土地）與承買人使用掌管。第十六條訂有本宗土地約四分之一部分未出賣等，而摘星山莊拆除後，會遺有甚多價值菲淺之古物，故若一併出賣不可能未另外計價，足見被上訴人之主張與事實不符。
⑵依兩造所簽訂之買賣契約書，第十五條訂有：「本宗買賣土地之地上物，在期限
內由出賣人負責拆除，超出期間時由承買人拆除之￤￤」所謂期限，依契約書第七條則訂有：「八十六年九月十一日以前將建物拆除、點交（指土地）與承買人使用掌管。」故係於八十六年九月十一日為一分界點，此日之前由出賣人僱工拆除建物。此日之後，則承買人亦有權利僱工拆除，以早日取得無地上建物依附之土地興建公寓出售。然不能擴張解釋認兩造含有八十六年九月十一日以後未拆除系爭建物即點交土地於被上訴人。蓋拆除系爭古老建物並不困難，困難者在於如何將尚有價值之部分完整拆除，並避免拆除過程中損失精美之雕刻，而仍保留其價值。故當事人才會約定由出賣人（即上訴人）於前三個月（八十六年六月十五日至八十六年九月十一日止）負責拆除。即於此期間由出賣人請嫻熟古物拆除之技術工人完成之，於八十六年九月十一日以後則因已賦予上訴人約三個月之期限，清除地上建物，以使買受人（即被上訴人）早日取得土地興建公寓。乃賦予被上訴人之權利，而不問拆除後其原先具有古董成分、金錢價值之石雕、精美木雕、交趾陶是否仍能完好無缺。準此，被上訴人上開解釋顯已逾越兩造所簽買賣契約書第十五條之文義。易言之，當事人之真意顯非八十六年九月十一日出賣人（上訴人）未拆除系爭建物即有點交予被上訴人由其拆除之合意。
⑶退一萬步而言，縱契約書內依第七條、第十五條擴大解釋為當事人有上開「點交
予被上訴人，由被上訴人拆除」即「交付拆除」之合意。惟交付拆除，與本案被上訴人起訴主張上訴人應將系爭建物交付占有之請求，亦係南轅北轍。蓋將系爭建物點交於承買人（被上訴人），由被上訴人拆除，若被上訴人踐行之，則此後即無系爭建物即摘星山莊建築之存在。無人可以對之擁有所有權或其他使用、收益、管領占有等權利。而交付占有，其意則是繼續保持建物之存在，並管理建物，使其不至毀壞。故縱上訴人依契約內所載，於現時負有將系爭標的「交付拆除」之義務，然亦因系爭建物於八十六年十二月二十六日經台中縣政府指定並公告為古蹟，依文化資產保護法已不得拆除。於此時點後，被上訴人依約取得請求交付並拆除建物之權利，上訴人依約須負「交付拆除」之義務，亦已因台中縣政府行政措施而陷於給付不能之情形，而此等給付不能之事由，依前呈之上訴理由要旨，顯不能歸責於上訴人，洵屬至明。
㈨按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土
地分離而存在。故土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照），而八十八年四月二十一日修正通過，八十九年五月五日開始施行之民法債篇修正條文第四百二十五條之一則將上開實務見解明文化，其目的亦係在解決房屋對土地之占有權源，本案兩造對系爭建物權利及與基地之關係，應如上實務見解及法律之明文規定。上訴人雖將土地出賣並已移轉登記，然依民法第四百二十五條之一規定系爭房屋所有人或管理人可對土地繼續占有使用。故被上訴人僅買受土地即對上訴人請求交付系爭建物，即顯屬無據。
三、證據：除引用原審證據方法外，另提出摺影本乙份、切結書影本一份、土地增值稅繳款書影本三紙為證，並聲請訊問證人林五郎、林垂湖、林仙悟、林俊龍、林振聲、林賀壽、林秋吾、林永福本院勘驗系爭建物。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠本件上訴人上訴理由稱系爭建物非上訴人所有，上訴人亦無權將其交付予被上訴
人，惟查：系爭建物係林在矣所建，屬祭祀公業林在矣所有，上訴人有事實處分權。且本件被上訴人係依雙方買賣契約關係提出本件訴訟，是無論系爭建物是否現果為其他第三人占有中，亦無論其占有是否果有權源或善意與否，惟此均不足對抗被上訴人，亦無礙上訴人應將系爭建物交付被上訴人占有之契約義務。
㈡上訴人辯稱系爭建物非本件買賣契約標的物，被上訴人無權請求交付云云，惟查：
⑴依本件系爭「不動產買賣契約」第七條約定：「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前將
建物拆除、點交與承買人（即被上訴人）使用掌管。」；第十五條約定：「本宗買賣土地之地上物在期限內由出賣人（即上訴人）負責拆除，超出期間時則由承買人拆除之。但建築施工進行中在本筆土地所挖出之金銀財寶或古物全部歸出賣人收回之事，承買人及其所僱用之使用人工人等均不得有違誤而取回之事發生。交付日期民國捌拾陸年玖月拾壹日。」之內容以觀，系爭建物在期限內（即八十六年九月十一日前）應由出賣人拆除，超出期間時由承買人拆除之。該二條款內容中雖未明文約定出賣人於八十六年九月十一日後須將系爭建物點交予承買人，然雙方既同意「超出期間時由承買人拆除之」，其中自含有「點交予承買人，由承買人拆除」之真意約定。是「出賣人未於八十六年九月十一日前之期限內將系爭建物拆除即必須將系爭建物點交予承買人拆除之」自屬上訴人就本件買賣契約應負之給付義務無疑！豈得任由上訴人狡詞曲解謂「系爭建物非本件買賣契約標的物」而迴免其應履行之給付義務！⑵本件系爭建物雖已經台中縣政府於八十六年十二月二十六日公告指定為縣級古蹟
而依法不得拆除，惟倘上訴人依約於八十六年九月十一日前拆除或屆期即點交予被上訴人拆除，則斷無爾今無法拆除系爭建物之窘況，是上訴人本應負此債務不履行之責任。況系爭建物雖已經指定為縣級古蹟而依文化資產保存法第三十五條第一項之規定不得遷移或拆除，然依同法第三十一條第二項之規定仍得移轉所有權或為其他處分，是上訴人執此而拒絕將系爭建物點交予被上訴人，即非有理！又本件兩造既約定「本宗買賣土地之地上物（按：即系爭建物）在期限內由出賣人負責拆除，超出期間時則（交付）由承買人拆除之…。」其目的即是令承買人即被上訴人得實際占有使用收益系爭土地，雖系爭建物已列屬古蹟而無法拆除，惟上訴人若將系爭建物交付占有予被上訴人，則被上訴人於不拆除系爭建物之情況下，仍得實際占有使用系爭土地，故被上訴人之請求上訴人交付系爭建物後始得真正實際占有使用系爭土地，自有權利保護之必要！㈢本件無論依契約文字或當事人立約真意解釋，上訴人均有點交系爭建物予被上訴人之給付義務：
⑴按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。」「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院分別著有十七年上字第一一一八號、十九年上字第五八號、三十九年台上字第一０五三號判例可稽。
⑵依本件系爭「不動產買賣契約」第七條約定：「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前將
建物拆除、點交與承買人（按：即被上訴人；下同）使用掌管。」之契約文字以觀，堪明兩造已明文約定出賣人（即上訴人）有「將建物拆除、點交與承買人」之義務。
⑶依本件系爭「不動產買賣契約」第十五條約定：「本宗買賣土地之地上物在期限
內由出賣人負責拆除，超出期間時則由承買人拆除之。但建築施工進行中在本筆土地所挖出之金銀財寶或古物全部歸出賣人收回之事，承買人及其所僱用之使用人工人等均不得有違誤而取回之事發生。交付日期民國捌拾陸年玖月拾壹日。」之內容以觀，兩造既約定系爭建物在期限內（即八十六年九月十一日前）應由出賣人拆除，超出期間時由承買人拆除之，堪明兩造立約時之真意即係「出賣人未於八十六年九月十一日前之期限內將系爭建物拆除即必須將系爭建物點交予承買人拆除之」，蓋因：①倘上訴人超出期間時勿庸將系爭建物點交予被上訴人，則被上訴人如何能進行拆除系爭建物？足見上訴人未於期限內自行拆除建物時即應負將系爭建物點交予被上訴人由被上訴人拆除之義務。②兩造之所以約定期限內由上訴人拆除系爭建物其意乃係上訴人有權可於期限內自行負擔費用、雇工拆除系爭建物後取走拆除後之建材使用、收益。超出期間仍未拆除時則必須交付予被上訴人拆除，拆除後之建材廢料並任由被上訴人處分【亦即上訴人於契約中特別保留期限內得自行負擔費用、取得拆除後建材、物件使用收益之權利，超出期限則放棄此項約定權利，任由被上訴人處置系爭建物。否則焉有在約定期限內尚需由上訴人自行負擔費用履行拆除系爭建物之契約義務，而超出期限（即履約遲延）時則反而由被上訴人負擔費用拆除系爭建物而令上訴人因此免除拆除費用支付之道理？】。此由證人即本件系爭不動產買賣之介紹人及不動產買賣契約訂立時之見證人王元正九十年二月十五日到庭證稱：「（契約第七條及第十五條有何意義？）」當初是張敏惠小姐告訴我有系爭土地要出賣，本來我是介紹長錡建設公司去買，也有訂約，後來長錡公司無資金，就改由甲○○購買，我是系爭契約見證人，一般交易習慣，購買土地如果有地上物，出賣人如果認為地上物有價值，通常會約定一定時間由出賣人拆除，如果期限內未拆除，地上物就任由買受人處分。本件買賣訂約時，出賣人認為地上建物古物有價值，買受人充分知道出賣人認定建物有價值，所以當時兩造約定一定期限前由出賣人自行拆除，因為他們會小心拆除，不會損害建物，如果拆除後不拿走者，就視同出賣人不要了，任由買受人處分。如果過了拆除期限，出賣人未拆除建物，就表示出賣人不要了，就由買受人拆除，並任意處置拆除後東西。當初我也介紹鹿港古物商來向出賣人蒐購地上建物，但價錢沒談攏，所以沒有成交，後來是他們目行協商，我並不清楚情形。」「（拆除期限後，買受人得拆除建物，且拆除的東西歸由買受人處置，是兩造的真意，還是證人個人的見解？）我記憶兩造是有這樣講過。」「（請問證人，如果兩造真意是如證人所述，為何未在契約載明？）當時不知道這部分會有糾紛，只是對地下物有特別約定，地上物反而認為沒問題，所以沒約定。」等語，益徵兩造立約時之真意確係「出賣人未於八十六年九月十一日前之期限內將系爭建物拆除即必須將系爭建物點交予承買人拆除之」！⑷證人林五郎、林寶釵八十九年八月三十一日到庭雖證稱：兩造約定無論由何方拆
除系爭建物，拆除下來之物品均歸上訴人所有云云。惟查，上開證言內容委與事實不符。蓋綜觀彼等於 鈞院所證全部證言內容雖尚稱一致，然其內容倘非系爭契約所未記載，即與契約內容相悖，且均有利於上訴人。是本件兩造當時之契約真意倘果如證人林五郎、林寶釵二人所證，則證人林五郎既係該系爭不動產買賣契約之撰寫人為何未於當時將如彼等所證之兩造約定意旨寫明（或修正）於契約中？足見彼二人於 鈞院所證，尚難遽信。更況，據被上訴人事後查悉，證人林五郎、林寶釵二人與上訴人有親戚關係存在，自難期彼等為真實供證。準此本件自應以證人即兩造訂立系爭不動產買賣契約時之見證人王元正所為前揭證言較符事實而可採！㈣上訴人另謂被上訴人未依約支付第三期款及尾款，伊無未收清全部價款之前即先
行拆屋交地之理，嗣台中縣政府於八十六年十二月二十六日指定系爭建物為縣級古蹟依法不得拆除，致伊已無從拆除系爭建物，此項事由非可歸責於伊云云，惟查：
⑴依系爭「不動產買賣契約書」第五條：「…第三次款約定於本件移轉登記完畢同
時再交付至全部價款之玖成止，尾款全部約定於地上建物拆除完成點交於出賣人同時付清…。」第七條：「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前將建物拆除、點交與承買人使用掌管。」第十五條：「本宗買賣土地之地上物在期限內由出賣人負責拆除，超出期間時由承買人拆除之…。」堪明：①被上訴人應付第三期款之時係「本件移轉登記完畢同時」。②被上訴人應付尾款之時係「地上建物拆除完成點交於出賣人同時」。③上訴人應將系爭建物拆除，逾期應將其交由原告拆除之時則係「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前」。基上所陳，①上訴人應履行於八十六年九月十一日以前將系爭建物拆除，否則應交由被上訴人拆除之義務並非以被上訴人已給付第三期款、尾款為前提，是上訴人以被上訴人未給付前揭款項作為拒絕履行拆除系爭建物（或逾期時應將系爭建物點交予被上訴人拆除）義務之藉口，自無理由。②本件中系爭土地所有權完成移轉登記予被上訴人指定人林和男名下係八十六年十二月八日，準此在八十六年十二月八日之前被上訴人並無給付第三期款價金遲延之可言（惟上訴人則應於八十六年九月十一日前即將系爭建物拆除或逾期即應點交予被上訴人拆除）；另本件系爭建物上訴人迄今既未拆除，亦未點交予被上訴人，被上訴人亦本無先行給付尾款之義務，如何能謂被上訴人給付遲延？③綜上所陳，本件上訴人本負有先行拆除建物之義務始生有向被上訴人收取尾款之權利，詎上訴人倒果為因，狡言曲辯為「伊無未收清全部價款之前即先行拆屋交地之理」云云，要非有理！④尤其本件被上訴人已於八十六年十二月十四日付清全部價金，惟上訴人迄今仍未履行其上開義務，尤見其虛！（又上訴人八十九年二月十七日原審：「土地價款已發給派下員。當初有經地上物所有權人同意，才在契約上寫同意拆除房子。現在房子已列為古蹟不能拆屋，我們也不同意還錢。」云云，尤其見無理、霸道！）⑵退一步言，縱認被上訴人確有因台灣第一信託投資股份有限公司放款遲延而未依
約定期間支付第三期款、尾款之情形，惟依上訴人八十八年六月五日原審答辯狀附證一之切結書影本所示，亦足知兩造對前揭價金給付遲延情形已另有「俟台灣第一信託投資股份有限公司之貸款額全部放出同時全部一次找清」之協議，況依上訴人前揭答辯狀所自承「…。嗣兩造為解決契約問題，乃於民國八十六年十二月十二日在台灣省政府建設廳第一會議室開會協商，當時決議：『…㈡為避免地主與建商間之權益受損，地主與建商依照其所訂合約繼續辦理…』」等語，亦明兩造對被上訴人給付價金遲延部分已有和解，且達成「依照其所訂合約繼續辦理」之協議，準此亦已不得再謂被上訴人應負價金給付遲延之責任矣！⑶更況本件上訴人本負有應於八十六年九月十一日前先行拆除系爭建物，逾期則應
點交予被上訴人拆除之義務，已如前述，亦與被上訴人是否果有第三期款、尾款價金給付遲延之情形無涉。且本件被上訴人亦早已於八十六年十二月二十六日台中縣政府將系爭建物指定公告為縣級古蹟前之八十六年十二月十四日即將全部價款付清，是上訴人仍執此作為其拒絕履行上開義務之藉口，自有悖誠信之道而無理由！
三、證據：引用原審證據方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）八十六年六月十五日，以每坪土地新台幣（下同）捌萬陸仟元之價格，向上訴人買受當時尚未分割之坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段三四地號土地持分面積四分之三，上開土地於八十六年九月十八日分割，被上訴人所買受之部分經分割後登記為同小段三四地號土地全部、同小段三四之四地號土地應有部分百分之七十九，同小段三四之五地號土地應有部分百分之七十九，又被上訴人所購得上開土地上有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ
Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物（下稱系爭建物），因系爭建物係預計拆除者故依附於土地一併買賣，未另外計價；依兩造買賣契約第七條，上訴人應於八十六年九月十一日以前將系爭建物拆除，點交與承買人使用掌管，嗣上訴人遲未依約拆除系爭建物履行點交義務，被上訴人乃於八年十二月二十四日依約僱工拆除系爭建物進行整地，惟上訴人以保全古蹟為名阻止被上訴人拆除，使被上訴人無法拆除系爭建物，系爭建物即「摘星山莊」於八十六年十二月二十六日，經台中縣政府通過指定為縣級古蹟，依兩造上開買賣契約第七條約定真意，上訴人於八十六年九月十一日前如未拆除系爭建物，即應將系爭建物點交予被上訴人，由被上訴人拆除，今系爭地上建物雖已指定為縣級古蹟依法不得拆除，然上訴人仍有點交系爭建物之義務，爰依兩造買賣契約第七條，請求上訴人將系爭建物交付被上訴人占有等語。被上訴人則以：㈠兩造上開買賣契約之標的僅有土地，並未包含系爭建物；㈡兩造買賣契約第七條約定之真意為上訴人必須於八十六年九月十一日前拆除系爭建物，將土地點交予被上訴人，逾期上訴人僅同意被上訴人拆除系爭建物，並未同意交付系爭建物由被上訴人占有或拋棄欲拆除之建材及物品；㈢上訴人係因為被上訴人遲未繳清價金，故未能於八十六年九月十一日自行拆除系爭建物，現因系爭建物已列為古蹟無法拆除，被上訴人請求交付系爭建物顯係欠缺權利保護要件；㈣系爭建物並非上訴人所有，上訴人不可能出賣系爭建物，亦無法交付建物等語資為抗辯。本件被上訴人依兩造買賣契約請求上訴人履行交付占有系爭建物之義務，故系爭建物是否為上訴人所有，已非本件所應審認之要件事實，本院僅需審酌依兩造買賣契約，上訴人究竟有無將系爭建物交付占有予被上訴人之義務，從而本件兩造爭執要點為：㈠系爭建物是否為買賣契約之標的？㈡依兩造買賣契約第七條約定，上訴人是否有交付系爭建物之義務？㈢上訴人對於兩造買賣契約第七條拆除期限之義務是否有給付不能之事由？
二、被上訴人主張：被上訴人向上訴人購買上開土地欲興建房屋，上開土地上之系爭建物因預計拆除，故並未計價隨同上開土地出賣予被上訴人等語，上訴人則抗辯兩造間之買賣標的僅有上開土地，系爭建物並非買賣標的等語。經查：
㈠兩造所訂定之買賣契約第一條記載之不動產標示為「列記于後土地壹筆包括－－
－一切買賣在內」，且買賣契約第七條約定「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前將建物拆除、點交與承買人使用掌管」等文字，有原告提出之不動產買賣契約書影本一份附卷可稽，故從兩造上開買賣契約文字內容，尚不足認定系爭建物亦為買賣標的。
㈡證人即兩造買賣契約之介紹人林寶釵到庭證稱：「系爭土地是由我及一位王先生
介紹的，後來要訂定書面契約時，上訴人認為要找認識的代書，所以才由他們另外找林五郎代書辦理，但契約磋商是由我經手的，當時地上物之約定是一定期限內由賣方即上訴人拆除，因為地上物他們認為可能有價值且他們也認為地下也有寶藏，所以都保留為賣方所有，如一定期限未拆除就由買方即被上訴人雇工拆除，但拆除下的任何一片一瓦賣方都保留所有。－－－當時約定期限外之拆除，還是由賣方付費，如果賣方不處理拆下之地上物，則由買方自行處理，因為兩造最主要是要買買土地，所以才會約定拆除地上物」等語；證人即經辦兩造買賣契約之代書林五郎到庭證稱：「系爭契約是由我訂定的，當時是約定保留一成價金由買方簽發本票（按：應係台支支票之口誤）放在我這裡保管，賣方才開始拆除地上物，等到地上物拆除後交付土地，我才能將本票交給賣方，確實是約定不管由何人拆除，拆除下來的物品，都歸賣方所有。－－－（問：為何訂定某個拆除期限一定要拆除？）當時是約定在移轉登記完畢同時繳交第三次款，亦即繳交完九成之買賣價金，然後約一個月的拆除期限，當時預定買賣登記在八十六年八月二十二日以前就會辦理完畢，所以就預計在八十六年九月十一日前要拆除完畢，但是當時是約定買賣價金一成之本票交給我，我通知賣方，賣方才開始拆除，後來買方較晚給我本票－－－（問：既然如果約定交一成價金本票，賣方才有義務拆除，為何契約第七條明定拆除期限？）當時買方如果越早交一成價金，賣方就越早拆除地上物，但最遲不得超過約定之八十六年九月十一日之期限－－－當時賣方擔心由買方拆除，地上物恐怕會拆壞，所以賣方希望由自己拆－－－期限外拆除的費用由何人負擔我沒聽清楚，但拆除下來的物品賣方要拿回去，如果沒拿回去，則視同為廢物由買方處理」等語；另證人即兩造買賣契約之見證人王正元亦到庭證稱：「當初是張敏惠小姐告訴我有系爭土地要出賣，本來我是介紹長錡建設公司去買，也有訂約，後來長錡公司無資金，就改由甲○○購買，我是系爭契約見證人，一般交易習慣，購買土地如果有地上物，出賣人如果認為地上物有價值，通常會約定一定時間由出賣拆除，如果期限內未拆除，地上物就任由買受人處分。本件買賣訂約時，出賣人認為地上建物古物有價值，買受人充分知道出賣人認定建物有價值，所以當時兩造約定一定期限前由出賣人自行拆除，因為他們會小心拆除，不會損害建物，如果拆除後不拿走者，就視同出賣人不要了，任由買受人處分。如果過了拆除期限，出賣人未拆除建物，就表示出賣人不要了，就由買受人拆除，並任意處置拆除後東西。當初我也介紹鹿港古物商來向出賣人蒐購地上建物，但價錢沒談攏，所以沒有成交，後來是他們自行協商，我並不清楚情形。」等語，參諸證人三人上開證詞，兩造對於系爭建物係有價值之古物均已充分認知，且又約定系爭建物於一定期限前交由上訴人自行拆除，足證兩造上開買賣契約之標的僅有上開土地並未包含系爭建物甚明，故被上訴人上開主張尚難採信。
三、被上訴人主張：依兩造買賣契約第七條，上訴人應於八十六年九月十一日以前將系爭建物拆除、點交與承買人使用掌管，逾期未拆除，上訴人即應將系爭建物點交予被上訴人拆除，故上訴人有將系爭建物交付占有予被上訴人之義務等情；上訴人則抗辯：系爭建物為古蹟建築，故上開契約第七條約定之真意為，八十六年九月十一日前由上訴人自行僱工拆除，以避免拆除時損害古物，但如逾期未拆除，上訴人即須同意由被上訴人自行拆除，但拆除後之古物仍屬上訴人所有，所以依上開約定，上訴人並無交付占有系爭建物之義務等語。經查：
㈠兩造買賣契約第七條記載：「民國捌拾陸年玖月拾壹日以前將建物拆除、點交與
承買人使用掌管」等文字，上開約定既要求上訴人拆除系爭建物，自無法再點交系爭建物，故上開約定中所謂「點交」應係拆除系爭建物後，將買賣標的即上開土地點交予被上訴人之意，並非指上訴人有點交系爭建物之義務。
㈡證人林寶釵、林五郎到庭證述情節已如前述，揆之證人二人上開證詞，足認兩造
買賣契約第七條約定之真意為：上訴人八十六年九月十一日前應將系爭建物拆除，並將上開土地點交被上訴人使用掌管，逾期被上訴人得自行雇工拆除系爭建物，但拆除後所得之物品，仍屬被上訴人所有，亦即上訴人有「容忍被上訴人拆除系爭建物」之義務，並無交付系爭建物占有之義務。
㈢另證人王正元雖證稱：「本件買賣訂約時，出賣人認為地上建物古物有價值，買
受人充分知道出賣人認定建物有價值，所以當時兩造約定一定期限前由出賣人自行拆除，因為他們會小心拆除，不會損害建物，如果拆除後不拿走者，就視同出賣人不要了，任由買受人處分。如果過了拆除期限，出賣人未拆除建物，就表示出賣人不要了，就由買受人拆除，並任意處置拆除後東西。當初我也介紹鹿港古物商來向出賣人蒐購地上建物，但價錢沒談攏，所以沒有成交，後來是他們自行協商，我並不清楚情形。」等語，惟退步言之，縱使證人王正元所證述之期限後被上訴人拆除系爭建物所得之物品，任由被上訴人處置一節可採，亦僅能證明上訴人逾上開拆除期限未拆除，被上訴人得自行拆除，並得自行處置拆除後之物品，尚難推認上訴人據此約定而有「交付」系爭建物之義務。
㈣按「占有」交付之目的，係使受交付人因占有交付而得使用、收益占有物。查本
件兩造間之買賣標的僅有上開土地已如前述，且本件兩造買賣契約第七條約定內容係在約定「系爭建物如何拆除」，並非在於系爭建物如何使用、收益，故尚難推認上開約定係「交付系爭建物」之約定。又不論依兩造買賣契約文字內容，或探求兩造契約真意，僅能認定上訴人於八十六年九月十一日期限後，有容忍被上訴人拆除系爭建物之義務，尚難推認上訴人有交付系爭建物之義務，從而被上訴人主張上訴人有點交系爭建物之義務等情，即不足採信。
四、上訴人主張：兩造雖約定上訴人於八十六年九月十一日前應拆除系爭建物並點交買賣標的之上開土地，然因被上訴人遲未履行第三期款及尾款之價金給付義務，致上訴人無法於八十六年九月十一日期限前拆除系爭建物，現因系爭建物經指定為古蹟而無法履行拆除義務，應屬不可歸責於上訴人之事由而給付不能，被上訴人自不得請求上訴人交付系爭建物等情。被上訴人則以：上開價金給付義務與上訴人上開拆除義務並無對待給付之關係，且縱使被上訴人有遲延給付價金之情事，亦因兩造於於八十六年十二月十二日曾經協商依原合約繼續辦理，應認兩造對價金給付遲延一事已達成和解，上訴人自不得據此拒絕履行交付系爭建物之義務給付將買賣價金之尾款以本票交付資為抗辯。經查：
⑴依兩造買賣契約第三條及第五條約定，價金給付之方式如下：①買賣契約訂定時
給付三千萬元；②八十六年七月二十日給付四千五百萬元；③本件移轉登記完畢同時交付全部價金之九成；④全部尾款於地上建物拆除完成點交於出賣人同時付清，並應於第三次款同時以台支支票交付於林五郎代書處，俟點交完成後始由林五郎交付支，此有上開不動產買賣契約書影本一份在卷足憑，且依證人林五郎上開證詞，兩造係約定保留一成價金由被上訴人簽發台支支票放在林五郎代書處保管，上訴人才開始拆除地上物，亦即被上訴人交付尾款台支支票予林五郎代書後，上訴人始有拆除系爭建物之義務，故應認被上訴人上開尾款之交付與上訴人拆除系爭建物之義務有對待給付關係。被上訴人抗辯上開價金之給付與上訴人拆除系爭建物之義務無關，顯不足採信。
⑵本件被上訴人並未依買賣契約給付第三次款及尾款之買賣價金，遲於八十六年十
二月十六日始付清第三次款及尾款共計七千八百二十三萬七千二百六十七元等情，業有上訴人於提出之切結書影本一份及存摺影本一份為證，且為兩造所不爭，故應堪採信。從而本件被上訴人遲延給付第三次款及尾款，自得主張同時履行抗辯不履行拆除系爭建物及點交上開土地之義務。被上訴人於八十六年十二月十六日付清第三次及尾款，依兩造約定之一個月拆除期限，上訴人應於八十七年一月十六日前拆除系爭建物點交土地，嗣因系爭建物於八十六年十二月二十六日經指定為古蹟致使上訴人無法拆除系爭建物，即屬不可歸責於雙方當事人之事由，致上訴人一部給付不能。
⑶按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務；又按因不可
歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第二百二十五條第一項及第二百六十六條定有明文。本件退萬步言之，縱認兩造買賣契約第七條約定真意係上訴人逾期拆除後，即有交付系爭建物之義務，然依前所述，因被上訴人遲延給付第三次款及尾款，上訴人主張同時履行抗辯，上訴人於被上訴人付清第三次款及尾款之一個月拆除期限前，因系爭建物經指定為古蹟而拆除不能，依民法第二百二十五條第一項上訴人免為給付義務。被上訴人僅得依民法第二百六十六條第二項，請求上訴人免為給付義務之不當得利返還。從而本件被上訴人於上訴人因不可歸責於上訴人之事由給付不能免為給付義務後，請求上訴人履行拆除義務，並主張上訴人逾期拆除而請求交付系爭建物等主張，於法亦屬無據。
五、綜上所述，本件依兩造買賣契約文字內容暨探求兩造買賣契約之真意，應認上訴人於八十六年九月十一日前未拆除系爭建物，僅有容忍被上訴人拆除系爭建物之義務，上訴人並無交付系爭建物占有之義務；且退萬步言之，縱使上訴人於上開期限前未拆除即有交付系爭建物之義務，惟因被上訴人遲延給付買賣價金，上訴人於被上訴人付清第三次款及尾款後一個月之拆除期限內，因系爭建物經指定為古蹟而拆除不能，應屬不可歸責於上訴人之事由而給付不能，上訴人應免為給付義務，從而被上訴人起訴主張依買賣契約請求上訴人交付系爭建物之占有，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗。原審認上訴人有交付系爭建物之義務，判決命上訴人將系爭建物交付占有予被上訴人，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，上訴人主張被上訴人給付價金遲延致使上訴人無法如期拆除系爭建物及兩造其餘攻擊防禦方法，均已無礙於本院上開審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 王 銘~B 法官 陳文燦~B 法官 陳毓秀右 正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十七 日~B法院書記官 黃惠君