臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第四六五號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年八月十四日本院豐原簡易庭第一審判決（八十八年度豐簡字第五九八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決所命上訴人將坐落台中縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號房屋遷讓交還被上訴人，及應給付被上訴人自中華民國八十八年八月十八日起至返還前開房屋之日止，按月以新臺幣陸仟元計算之損害金部分，及交還房屋之履行期間、關於該部分之假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五十四、餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠因被上訴人曾向上訴人借錢未果，被上訴人懷恨在心。遂於民國八十七年七月三
十一日下午七時三十分許，夥同訴外人即其子張哲瑋，至系爭房屋縱火，對上訴人施暴，經上訴人報警；後訴外人張哲瑋又第二次縱火時當場被捕，當時被上訴人見狀，知事態嚴重，乃向上訴人提出「三項保證」，要求上訴人不要提出告訴。該三項保證為：⒈保證上訴人及其學生安全；⒉替上訴人招生，儘速回復舊觀；⒊未復舊前，不收房租、水電費用。詎原審未察，竟不採信上訴人所辯：被上訴人同意上訴人免費居住系爭房屋一節，原審之認定，嚴重違法。
㈡被上訴人與訴外人即上訴人配偶陳福妹涉嫌毀損等罪之刑事案件，經上訴人提出
告訴後，臺灣臺中地方法院檢察署檢察官竟為不起訴處分（八十八年度偵字第一九七二一號），而臺灣高等法院檢察署檢察長亦駁回上訴人之再議（八十八年度議弘字第一四○五號）。惟上訴人認該案駁回之理由，並不正當，而有不服，正思考如何平反中。
㈢況且，民事訴訟採辯論主義，舉凡法院判決之範圍及為判決之基礎之訴訟資料，
均應以當事人所聲明及主張者為限，否則即屬違背法令。上訴人並未聲請原審調閱臺灣高等法院臺中分院檢察署八十八年度議弘字第一四○五號、臺灣臺中地方法院檢察署八十八年度他字第八八四號、八十八年度偵字第一九七二一號等刑事案件卷宗，原審竟主動加以調閱，並據該等刑事案件卷內之資料，判命上訴人敗訴，顯有違背法令之處。
㈣依最高法院七十五年台上字第一八二二號判例意旨，縱無直接證據，法院亦應依
間接證據，認定事實。因當初被上訴人僅以口頭向上訴人為前開「三項保證」時，並未簽立書面。惟縱上訴人無法提出書面之直接證據，法院亦應審酌上訴人曾於前揭刑事案件中，為被上訴人及其子說情之間接證據，認定被上訴人確有向上訴人為前開「三項保證」方是。
㈤上訴人固聲請原審調取臺灣高等法院臺中分院檢察署八十八年度上字第三八號卷
宗，證明上訴人確有於被上訴人向上訴人為前揭「三項保證」後，沒有當場對上訴人提出告訴外，並接受被上訴人之請求，為其子即訴外人子張哲瑋說情。上訴人從未陳明：在該案件中，有被上訴人同意上訴人前開「三項保證」之記載。故該案件卷宗內，自無記被上訴人同意免除上訴人租金之記載或資料。惟原審卻以：前揭刑事案件卷宗內，並無記被上訴人同意免除上訴人租金之記載或資料為由，而認上訴人上開所辯，不足採信。由此足見原審之認定，顯有不當之處。
㈥否認被上訴人已將新台幣（下同）一萬元之押租金，返還上訴人。
㈦否認有看到被上訴人所貼之存證信函，並主張其僅看到有貼的痕跡，沒有看到貼的內容，是到簡易庭才看到的；否認被上訴人有將一萬元之押租金返還上訴人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人告訴被上訴人涉嫌毀損等罪之刑事案件，業經臺灣臺中地方法院檢察署
檢察官為不起訴處分（八十八年度偵字第一九七二一號），並經臺灣高等法院檢察署檢察長駁回上訴人之再議（八十八年度議弘字第一四○五號），而告確定。而被上訴人亦未拜託上訴人為訴外人即被上訴人之兒子張哲瑋，在渠所犯公共危險等罪之刑事案件（臺灣高等法院臺中分院八十八年度上訴字第一八五號）中，為訴外人張哲瑋講情。否認被上訴人曾給予上訴人「三項保證」，同意被上訴人繼續占用系爭房屋。
㈡被上訴人已將一萬元押租金，返還上訴人，故上訴人辯稱可用押租金，抵付租金云云，顯無足取。
㈢存證信函是請代書寫的，因上訴人不收，所以把通知貼在門口並拍照，前後貼了二次。
㈣綜上，原審所為上訴人敗訴判決，洵屬正當，上訴人抗辯及陳述，非屬實在，其起上訴非有理由。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人承租其所有坐落台中縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號房屋，未約定租期，租金為每月六千元，應按月於每月十五日前給付。惟上訴人自八十七年六月份起，即未給付租金，已積欠達二期以上，被上訴人乃先後於八十八年五月十二日，以郵局存證信函對上訴人為定期催告給付租金，否則將依約終止兩造之租賃契約，經郵局於同年五月十三日、十四日送達逾期招領退回，被上訴人乃於八十八年六月一日將存證信函張貼於系爭房屋之大門，並拍照存證；嗣又於八十八年六月七日以郵局存證信通知終止租約之意思表示，亦經招領逾期退回，被上訴人又於八十八年六月八日將之張貼於門口及拍照存證；及再以本件起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，為此爰依租賃契約之法律關係，訴請上訴人應將系爭房屋遷讓並交還被上訴人，並應給付自八十七年六月份起至八十八年七月份止，共計十四個月之租金八萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年八月十八日起之法定遲延利息，併請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起，至返還前揭房屋之日止，按月給付被上訴人六千元之損害金。上訴人對於確自八十七年六月起即未給付租金予被上訴人之事實不爭執，惟否認被上訴人有將押租金一萬元返還上訴人之事實，並以上訴人因其子即訴外人張哲瑋至被上訴人處縱火時當場被捕，被上訴人知事態嚴重，乃向上訴人提出「三項保證」，同意保證⒈保證上訴人及其學生安全；⒉替上訴人招生，儘速回復舊觀；⒊未復舊前，不收房租、水電費用等，且上訴人雖欠被上訴人租金但有押租金可供抵償；並被上訴人將存證信函貼在門口，其並未看到，係直到簡易庭開庭時其始看到存證信函等情，是被上訴人請求遷讓房屋及給付租金、損害金，為無理由等語，資為抗辯。
二、本被上訴人主張上訴人承租其所有系爭房屋，未約定租期，租金為每月六千元，應按月於每月十五日前給付，且上訴人自八十七年六月份起，即未給付租金之事實，業據被上訴人提出房屋租賃契約書一件為證，復為上訴人所不爭執，是被上訴人主張之此部分事實，自堪信為真實。又被上訴人主張上訴人已積欠二期以上租金未給付，其已於八十八年五月十二日，以郵局存證信函對上訴人為定期催告給付租金，否則依約終止兩造之租賃契約；及於八十八年六月七日以郵局存證信通知上訴人終止租約之意思表示，分經郵局寄送後，均經招領逾期退回，被上訴人乃分別於八十八年六月一日、六月八日將存證信函張貼於上訴人門口及拍照存證，並已將押租金一萬元返還上訴人等事實，固據被上訴人提出存證信函、信封及照片各二件為證，惟為上訴人否認有收到被上訴人所寄送或張貼之存證信函，及被上訴人未返還押租金一萬元；並以被上訴人曾因其子即訴外人張哲瑋之刑事案件，同意對上訴人保證於本件系爭房屋未回復舊觀前，不收租金及水電費等情置辯；是本件所應審究者即為被上訴人之終止兩造租賃契約是否合法，及上訴人所辯被上訴人有同意不收取租金及所欠租金可以押租金抵償是否有理由，茲分述如后。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。又出租人非承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第四百四十條第一項、第二項、土地法第一百條第三款分別定有明文。又民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（最高法院四十一年台上字第四九０號判例參照），非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，亦有最高法院五十八年度台上字第七一五號判例可考。
四、查本件被上訴人主張上訴人積欠租金已達二期以上，其於催告上訴人給付租金後，並已終止兩造之租賃契約，是被上訴人自應就其所主張催告上訴人給付租金，及已為終止契約意思表示之積極事實，負舉證之責。而依被上訴人所提出之催告上訴人給付租金之存證信函及信封，其上明確記載郵局分於八十八年五月十三日、十四日二次送達上訴人均不在，其後乃以「招領逾期退回」，有被上訴人所提出之存證信函及信封可證；而「招領逾期退回」可否認為催告之意思通知已達到呢？查郵務機關送達掛號郵件至送達處所而不獲會晤應受送達人時，均僅投遞「掛號信件招領通知」於信箱內，該招領通知僅註明應於一定期限內前往某郵局領取掛號信件，而本件上訴人是否已收受該「掛號信件招領通知」不明，惟縱上訴人有收受該招領通知，然於前往郵局領取前，並無由從招領通知之記載，即可得知該掛號信件之種類及內容，參照前揭有關意思表示達到係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言之說明，自難認此時仍置於郵局待招領之存證信函已置於上訴人之支配範圍內，隨時可了解其內容之客觀狀態，而難認被上訴人催告給付租金之意思通知已達到上訴人。又被上訴人於存證信函經郵局退回後，逕將之粘貼在上訴人所承租本件系爭房屋之門首，並拍照存證，是否已生意思通知達到上訴人之效力？查上訴人否認有看到被上訴人所粘貼之存證信函，是雖被上訴人提出照片為證，然被上訴人於粘貼存證信函於上訴人門首後，是否有其他外力或他人將之揭去，無從得知，復上訴人否認有看到該被上訴人所粘貼之存證信函；應認被上訴人依此之立證方法，尚不得認其所為催告給付租金之意思通知業已達到上訴人；是被上訴人之催告上訴人給付租金之意思通知，既未達到上訴人，其催告自難認為合法，應不發生催告給付租金之效力。而承租人租金支付有遲延者，而出租人定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人始得終止契約，已如前述，即出租人欲終止租約，須以催告給付租金為前題，如未踐行催告程序，其所為終止租約之意思表示，即難謂合法。從而，被上訴人既未為合法之催告上訴人給付租金，是其後所為以存證信函寄送而招領逾期退回，再以同法粘貼在上訴人門首，及以本件起訴狀之送達為終止兩造間租賃契約之意思表示，自均因被上訴人所為催告給付租金之意思通知不合法，而未發生終止租賃契約之效力。兩造間租賃契約既未經被上訴人為合法之終止，是被上訴人以租賃契約業經終止而依租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓交還本件系爭房屋及自八十八年八月十八日起至上訴人遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金每月六千元之損害金，即為無理由，自應予駁回。
五、就被上訴人訴請上訴人給付自八十七年六月份起至八十八年七月份共十四個月未給付租金八萬四千元部分，雖上訴人以被上訴人因其子即訴外人張哲瑋之刑事案件有同意在本件系爭房屋未回復舊觀前，不向上訴人收租金及水電費，及尚有一萬元押租金可供被上訴人扣抵等情置辯。然為被上訴人所否認有同意不向上訴人收取租金之事實，自應由上訴人負舉證之責，惟上訴人迄未舉證以實其說，且自承並未有書面之直接證據可資證明；雖上訴人以其在被上訴人之子即訴外人張哲瑋之刑事案件中，有為被上訴人及其子說情之間接證據，可資認定被上訴人確有向上訴人為前開「三項保證」，然查上訴人是否為被上訴人之子在刑事案件中說情，與被上訴人是否同意不向上訴人收取租金，並無必然性，復上訴人又未能舉證證明其關聯性，且為被上訴人所否認；再被上訴人與訴外人即上訴人配偶陳福妹涉嫌毀損等罪之刑事案件，經上訴人提出告訴後，亦經檢察官為不起訴處分（八十八年度偵字第一九七二一號），經上訴人再議後（八十八年度議弘字第一四○五號），亦經再議駁回確定，有臺灣高等法院台中分院檢察署八十八年度議弘字第一四０號五處分書在卷可查；亦難依此認被上訴人曾同意不向上訴人收取系爭房屋之租金；再上訴人以尚有押租金一萬元可供抵償租金置辯，雖被上訴人主張其所收取之押租金業經返還上訴人，為上訴人所否認，且自承無收據可資證明，而不可採。然上訴人係自八十七年六月份起即未給付租金予被上訴人，已如前述；雖上訴人有一萬元之押租金在被上訴人處，然查押租金係用以擔保承租人履行租賃契約義務，如租金之給付、租賃物之返還等義務。土地法第一百條第三款雖規定出租人非承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，其意在規範出租人如欲終止租賃契約時，須先以擔保金抵償後，尚積欠租金達二月以上時，始得依程序終止租約，並非謂承租人有積欠租金時，課予出租人須先以押租金抵償之義務，而不得逕向承租人請求給付租金，是上訴人所辯被上訴人有同意不向上訴人收取租金及可以押租金抵償等詞，均不可採。
六、綜上所述，上訴人所辯被上訴人有同意保證於本件系爭房屋未回復舊觀前，不再向上訴人收取租金及伊尚有押租金可供被上訴人抵償租金等情，既均無可取。從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自八十七年六月份起至八十八年七月份止所欠之租金八萬四千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月十八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。又被上訴人以兩造租約業經終止而訴請被上訴人遷讓系爭房屋及自起訴狀繕本送達之翌日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金六千元之損害金部分，雖上訴人上訴仍執陳詞，主張被上訴人有同意不收取租金及有押租金可供抵償等情，為不可採；惟被上訴人於上訴人積欠租金後，既未經合法催告上訴人給付租金及終止租賃契約之意思表示，致兩造租賃契約依然有效，而未經合法終止，是被上訴人起訴請求上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之損害金部分，自為無理由，應予駁回。是原審判決就被上訴人請求給付所欠租金八萬四千元及其法定遲延利息部分，命上訴人如數給付，並依被上訴人之聲請宣告假執行，於法並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又就被上訴人起訴請求遷讓房屋及給付相當於租金之損害金部分，原審未酌斟被上訴人所為之催告上訴人給付租金之意思通知及終止租賃契約意思表示，並未合法生效，遽為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意指摘原判決不當，求予廢棄改判，其理由雖稍有不同，惟結論並無二致，其上訴為有理由，自應由本院就此部分予以廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴。
七、本件事證已明，兩造其餘主張與舉證，經核均與判決之結果無涉，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 莊嘉蕙~B法 官 林源森右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十 年 二 月 二十三 日~B法院書記官